Voor het vakblad \'Renovatie\' interviewde ik John van der Hulst, adjunct-directeur van WoonInvest te Voorburg. Hij vertelt over de ingrijpende renovatie van portiekflats in Voorburg.

1. 16 nr 4 2009 project voorburg
voorburg project 2
levensloopbestendige
renovatie
De portiekflats aan de Prinses Beatrixlaan vóór de renovatie
Woningcorporatie WoonIn- van grote balkons, galerijen prijs 2009. John van der
vest heeft het wooncomplex en keramische tegels. Door Hulst, adjunct directeur bij
Prinses Beatrixlaan eo. in de het aanbrengen van een WoonInvest, vindt het
wijk ’t Loo in Voorburg gere- compleet pakket met isola- project een aanwinst voor ‘t
noveerd. Drie portiekflats tieglas, vloer-, gevel- en Loo: “Een uitstekende
zijn omgebouwd tot galerij- dakisolatie is het energiela- mogelijkheid voor onze
flats. Het complex heeft een bel van F naar A gegaan. huurders om ook in de
ware metamorfose onder- Niet voor niets won dit toekomst in de wijk te blij- tekst judith van bokhoven
gaan door het aanbrengen project de Duurzaamheids- ven wonen.” foto’s WoonInvest

2. project voorburg nr 4 2009 17
In de jaren vijftig/zestig van de vorige eeuw moesten er na de oorlog in
hoog tempo zo veel mogelijk huizen worden gebouwd. Dit zorgde voor vrij
veel portiekflats met zo nu en dan een klein blokje gezinswoningen erbij.
De Voorburgse wijk ’t Loo bestaat voor het merendeel uit drie à vier woon-
lagen op een souterrain portiekwoningen. Uitgangspunt voor de renovatie
van het complex aan de Prinses Beatrixlaan was het in- en uitgaan van de
woning voor mensen te vergemakkelijken. John van der Hulst, adjunct
directeur bij WoonInvest, legt uit: “Het eerste scenario was standaard
groot onderhoud van deze portiekflats; het renoveren van de woningen en
het complex ontsluiten via galerijen. Het alternatieve scenario was veel
meer op de toekomst gericht: het vernieuwen van sanitair, keukens en
kozijnen. Daarnaast wilden we de gevels opknappen en het hele complex De portiekflats aan de Prinses Beatrixlaan na de renovatie
van liften voorzien. Toen we dat eenmaal besloten hadden, kwam vanuit de
gemeente Leidschendam-Voorburg de vraag: ‘waarom niet ook kijken naar
duurzaamheid’? Met behulp van subsidies hebben we er toen ook alles LEErzAAm
uitgehaald wat erin zat. Dat heeft uiteindelijk geresulteerd in een nieuwe WoonInvest heeft er bewust voor gekozen om tussen de galerijen en de
warmwatervoorziening, gebruik van duurzame energiemiddelen en dikke gevel een meter ruimte te laten. Van der Hulst noemt twee redenen: “Om
isolatiematerialen, zodat we met die behaalde waardes meer met groenfi- de woning licht te houden en om een buffer te creëren, zodat niet ieder-
nanciering konden doen. Maar het was niet zo dat we dit van tevoren alle- een vlak langs de gevel langsloopt. De bewoners stelden dit erg op prijs.
maal al uitgedokterd hadden. Dat is fasegewijs gegaan.” De daglichttoetreding speelde overigens voor de bouwwijze geen allesbe-
palende rol. Slechts in een binnenhoek van het complex was er sprake
van te weinig daglicht in de keuken. Dat is opgelost door het keukenko-
DyNAmIscH ProcEs zijn verder naar buiten te plaatsen.” WoonInvest is voorafgaand aan het
De renovatie van de woningen is gedaan in bewoonde toestand project op diverse locaties gaan kijken naar renovaties met galerijen.
omdat WoonInvest en de gemeente Leidschendam-Voorburg de soci- “Achteraf is het opvallend dat bijna nergens zo ingrijpend is gerenoveerd
ale structuur in de wijk wilden behouden. Van tevoren zijn daarom een als bij ons. Maar leerzaam was het zeker, zo werd ons bijvoorbeeld sterk
goed ontwerp en een strakke werkvolgorde opgesteld. Van der Hulst: afgeraden om met houten vlonders te werken”, aldus Van der Hulst.
“Uitgangspunt was het wisselen van portiek en slaapkamer in de
portiekbeuk, terwijl er nieuwe slaapruimte in de woning werd gecre-
eerd en een mogelijkheid om de woning in en uit te gaan. Om te DuurzAmE ENErgIEmIDDELEN
beginnen zijn de woningen via de oorspronkelijke balkondeuren in de Het renovatieproject is niet beperkt gebleven tot de gevel van het
keuken ontsloten, en zijn de nieuwe trappenhuizen en galerijen aange- complex. Bij de verbouwing van portiekflats naar galerijflats zijn de wonin-
bouwd. Vervolgens zijn de portieken afgesloten en voorzien van vloe- gen ook intern volledig gerenoveerd. Van der Hulst somt op: “De badka-
ren met een houten balklaag. In de daaropvolgende twee weken mer, keuken en het toilet zijn vernieuwd en er is mechanische ventilatie
moesten de bewoners de slaapkamer naar deze ruimte verplaatsen. aangebracht. Ook hebben we de individuele cv-moederhaarden en
Het kozijn van de vrijgekomen slaapkamer werd vervangen door een geisers vervangen door een collectief verwarmingssysteem en is er nu
kozijn met twee voordeuren en er werd een tussenwand geplaatst om een warmwatervoorziening met zonnecollectoren. Een oorspronkelijke
de twee entrees te scheiden. In eerste instantie wilden wij als Woon- eenkamerwoning heeft daarvoor de functie van collectief ketelhuis gekre-
Invest een gezamenlijke hal creëren, maar de bewonerscommissie gaf gen. De woningen hebben nu een EPC van 0,98. In de nieuwe kozijnen is
echter de voorkeur aan een privé-toegang vanaf de galerij. Al met al HR++-isolatieglas geplaatst. Daken, bergingsplafonds en gevels zijn
was dit dus een enorm dynamisch proces”, vertelt Van der Hulst. voorzien van isolatie met een Rc-waarde van 3,5 m2 K/W. We hebben
volop gebruikgemaakt van duurzame energiemiddelen en zijn daardoor
van het F- naar het A-label gegaan”, zegt Van der Hulst enthousiast. “Het
coNstructIE project voldoet ook aan de eisen voor groenfinanciering. In de uitvoering
Voordat de galerijen werden aangebouwd, zijn eerst de buitenkozijnen leverde dat helaas wel wat vertraging op: in het najaar van 2006 bleek
van de woningen vervangen, met uitzondering van het kozijn van de voor de nieuwe kozijnenen onvoldoende hout met het FSC-keurmerk
slaapkamer in de portiekbeuk. “Dit omdat het nieuwe gevelelement voorradig te zijn. Gelukkig hebben we dat opgelost door voor een deel
met de twee voordeuren geen ventilatievoorzieningen heeft, en voor van de kozijnen een recyclebaar kunststof te gebruiken.”
een slaapkamer zijn die wel noodzakelijk. Na het vervangen van ook
deze laatste kozijnen kon worden gestart met het aanbrengen van
isolatie en keramische bekleding”, vertelt Van der Hulst. KENmErK
In de eindfase van het project heeft de tijdelijke ontsluiting via de Het belangrijkste kenmerk van renovatie in de wijk ’t Loo is dat mensen
keuken de functie van balkondeur weer teruggekregen. Van der Hulst: zijn blijven wonen waar ze voorheen ook woonden. Juist voor senioren is
“Aangezien de galerij een stukje van de gevel af is geplaatst, konden blijvende bereikbaarheid van de woning van groot belang, volgens Van
er privé-ruimtes worden gecreëerd tussen de galerij en de woningen. der Hulst. “Het totale comfort voor de bewoners is met grote stappen
Dat privé-deel is groter dan het oorspronkelijke balkon, en ook de vooruit gegaan. Als het complex zou zijn gesloopt - qua kosten zat het vrij
balkons aan de voorkant van de woning zijn fors groter. Zowel voor de dicht bij een nieuwbouwproject - dan was waarschijnlijk slechts 10
balkons aan de voorkant als voor de galerijen is gekozen voor een procent van de bewoners teruggekeerd naar de oorspronkelijke woning.
staalconstructie, met één dragende kolom en een verbinding aan de Door deze aanpak hebben we én duurzaamheid én toegankelijkheid gere-
gevel.” aliseerd en is de sociale structuur intact gebleven. Achteraf kunnen we

3. 18 nr 4 2009 project voorburg
stellen dat die drie zaken zijn het meest kenmerkend zijn geweest voor
dit project”, aldus Van der Hulst. Doordat WoonInvest en de gemeente
geld op de kostbare plannen hebben toegelegd, is de huurverhoging
beperkt gebleven tot gemiddeld 50 euro per maand. Van der Hulst: “Dat
lijkt veel, maar men bespaart op energie en heeft nu een veel groter
balkon. Ook kregen de huurders een tegemoetkoming in ongeriefsvoor-
ziening die gemiddeld tussen de 2000 en 2500 euro lag.”
PArtIcIPANtEN
Vanaf het begin heeft WoonInvest nauw samengewerkt met de
Gemeente Leidschendam-Voorburg en de bewoners van het complex.
Van der Hulst: “Verenigd in een bewonerscommissie hebben zij vanaf
dag 1 inspraak gehad en het proces van voor tot achter kunnen volgen.
Aangezien de gehele renovatie is gedaan in bewoonde toestand, ook
het weghalen van de trappenhuizen en het daarin creëren van slaapka-
mers, vonden we dat de bewoners actief betrokken moesten worden.
Voor zo’n project moet je een aannemer hebben die alles tot in puntjes
beheerst. De bewonerscommissie heeft daarom het recht gehad om
van vijf geselecteerde aannemers er één weg te stemmen. En inder-
daad, een gerenommeerde aannemer kwam niet door ‘de commissie’.
Het aanzicht na de renovatie Deze had geen logisch gestructureerd plan om de renovatie in
bewoonde toestand gefaseerd uit te kunnen voeren. De bewoners
De portiekflats aan de Prinses Beatrixlaan na de renovatie hebben dus van begin tot eind een dikke vinger in de pap gehad en ook
bij de bouwvergaderingen gezeten.”
Als vierde component is energiebedrijf Eneco erbij betrokken. Zij
hebben het duurzaamheidstraject opgepakt en gezorgd voor de instal-
latie en exploitatie van warm tapwater. “Een flinke vooruitgang”, vertelt
Van der Hulst, “we zijn van energielabel F naar label A gegaan. Wat we
met dit project gedaan hebben is het meest maximale. Maar dit is alleen
gerealiseerd dankzij de medewerking van de gemeente. De infrastruc-
tuur om het complex is opgeknapt met parkeerplaatsen, speelplekken
en tuinen. Met de subsidie die we van de gemeente hebben ontvangen,
hebben we warm tapwater met zonnecollectoren kunnen realiseren in
het complex. Dit was een forse steun in de rug.”
mINPuNt
Terugkijkend op het renovatieproject aan de Prinses Beatrixlaan eo. zegt
Van der Hulst: “Het mooiste is dat mensen die hier lang niet zijn geweest,
denken dat er een compleet nieuw complex staat. Dat is het beste compli-
DuurzAAmHEIDsPrIJs
Het project ‘Prinses Beatrixlaan eo.’ won op 13 mei jl. de Duurzaam-
heidsprijs 2009. Deze prijs is een onderdeel van de Nationale Reno-
vatieprijs en werd voor de eerste keer uitgereikt. Volgens de jury
heeft het complex een ware metamorfose ondergaan en is er zoveel
mogelijk gebruik gemaakt van duurzame materialen, waardoor dit
project in aanmerking kwam voor een groenfinanciering. Van der
Hulst vertelt zichtbaar enthousiast: “Het was een grote verrassing.
We hadden ons aanvankelijk ingeschreven voor de Renovatieprijs,
maar daarvoor waren we niet eens genomineerd. Een beetje teleur-
stellend was dat wel. Op de Bouwbeurs bleek ineens dat er ook een
Duurzaamheidsprijs in het leven was geroepen en dat wij die gewon-
nen hadden! Een onverwachte, aangename verrassing. En eerlijk
gezegd vind ik deze prijs nog waardevoller voor ons project dan de
Renovatieprijs, omdat we hier zo zwaar op duurzaamheid ingestoken
hebben.”

4. project voorburg nr 4 2009 19
PROJECTGEGEVENS 3. Gevelopeningen Kozijnen vervangen III INSTALLATIES 17. Inrichting omgeving/achterpaden
Naam en Plaats Complex 1018; door recyclebaar kunststof kozijnen 10. Cv-/mv-units Nieuwe collectieve e.d. Nieuwe inrichting
Pr. Beatrixlaan e.o en FSC houten kozijnen Eco-Energy CV installatie. Een
Aantal woningen en typen 109 wonin- 4. Balkon Deze vergroot dmv staal- collectieve warmwaterinstallatie in KOSTEN PER WONING
gen; 5 eenkamerwoningen, 13 constructie en prefab betonnen combinatie met zonnecollectoren. I Schil, incl. galerijen en balkons
vu=vijfkamerwoningen, 13 zeskamer- platen Nieuwe mechanische ventilatie € 44.900,-
woningen met RF schakeling. II Woning intern € 24.800,-
Bouwjaar 1962 II WONING INTERN 11. Rest installatie Er zijn drie liften III Woninginstallaties pm (Eneco)
Eigenaar WoonInvest 5. Keuken Vervangen aangebracht in dit complex. IV Gemeenschappelijke ruimten
Architect Jan Overeem 6. Douche Vernieuwen € 7.800,-
Aannemer Waal/ Renostate vof 7. Toilet Vernieuwen IV GEMEENSCHAPPELIJKE RUIMTEN V Woonomgeving € 3.400,-
Uitvoering Onderhandse aanbeste- 8. Indelingswijziging (binnen 12. Entree Twee nieuwe entrees Aanneemsom inclusief BTW totaal per
ding bij 4 aannemers casco) Van de huidige slaapkamer 13. Trappenhal en/of galerij woning € 80.900,-
Uitvoeringswijze tradtioneel zijn twee hallen gemaakt voor de e.d. Nieuwe galerijen
Projectfase gerealiseerd voordeur. Van de bestaande portiek 14. Lift Drie stuks liftinstallaties PRIJS / KWALITEIT
is een slaapkamer gemaakt 15. Bergingen e.d. n.v.t Kale huurprijs voor renovatie € 301,87
MAATREGELEN IN HOOFDLIJNEN 9. Vergroting casco (uitbouw/ Kale huurprijs na renovatie € 351,87
I SCHIL opbouw) De balkons zijn vergroot, V WOONOMGEVING Aantal WWS-punten voor renova-
1. Dak Nieuwe dakbedekking met door de galerij ca. 1,5 van de gevel 16. Erfafscheidingen/buitenbergingen tie gemiddeld 115
isolatie te houden hebben de bewoners e.d. Privé-tuintjes met stalen Aantal WWS-punten na renova-
2. Dichte gevel Geïsoleerd en ook een kleine binnenruimte aan hekwerken tie gemiddeld 142
bekleedt met tegels de galerijzijde.
ment dat je kunt krijgen: dat het erkend wordt als nieuwbouw. Omdat de bouwput waard is geweest, maar op een moment dat het aan de gang is,
totale gedaante niet eens lijkt op dat wat het was. Qua kleuren en qua zie je toch wel schrijnende gevallen. Wisselwoningen of tijdelijke opvang
materialen is het gewoon totaal anders nu.” Is er toch iets wat WoonInvest elders is zeker het overwegen waard, mochten we in de toekomst weer
de volgende keer anders zou doen? Daar is Van der Hulst helder in: “De zo’n ingrijpend project aanpakken.” Een ander minpunt is de interne
vraag is of we ooit nog zo’n ingrijpende verbouwing in bewoonde toestand geluidsisolatie. De betonmassa is daarvoor te gering en voor het plaatsen
zouden doen. Ik denk dat we af en toe op- of zelfs soms óver de grens van voorzetwanden zijn de vertrekken te klein. “Doordat de buitengevel nu
hebben gezeten van wat je mensen kunt aandoen. Uit een enquête is hoogwaardiger is gemaakt, wordt geluid binnen het complex wellicht meer
weliswaar gebleken dat de bewoners achteraf wel vinden dat het deze gehoord en als hinderlijk ervaren”, legt Van der Hulst uit. ■
VOORBURG VOORBURG
Oude situatie Nieuwe situatie
Schaal 1: 200 Schaal 1: 200