2. De Nederlandse kantorenmarkt werd enkele jaren geleden bestempeld
als het kerkhof van Europa. Het dalende opnamevolume en de alsmaar
stijgende leegstandscijfers waren hier debet aan. In Europees perspectief
had Nederland zelfs een van de hoogste leegstandspercentages op de
kantorenmarkt.
Anno 2016 kunnen we dit stempel voorlopig, en hopelijk voorgoed,
achter ons laten. In 2015 evenaarde de dynamiek op de Nederlandse
kantorenmarkt de topjaren 2006 en 2007. Maar de samenstelling van
de huidige dynamiek is wezenlijk anders dan toen. Tijdens de topjaren
van de Nederlandse kantorenmarkt bestond de dynamiek met name
uit opname, ofwel verhuisbewegingen van gebruikers. Er werd destijds
nauwelijks tot geen kantoorruimte onttrokken, de noodzaak om dat te
doen was in die periode minder groot. Dat ligt tegenwoordig anders,
een steeds groter deel van de kantorenmarkt wordt getransformeerd en
geschikt gemaakt voor een ander type gebruik of zelfs gesloopt. Het is
dan ook niet meer dan logisch om bij het bepalen van de dynamiek niet
langer alleen te kijken naar verhuisbewegingen. Ook transformatie en
sloop zijn belangrijke factoren bij het bepalen van de totale dynamiek op
de kantorenmarkt.
Zelfregulerende werking op kantorenmarkt
De ontwikkelingen van de laatste jaren laten zien dat er op de Neder-
landse kantorenmarkt duidelijk sprake is van zelfregulerende werking.
Aan de onderkant van de markt wordt kantoorruimte onttrokken door
transformatie en sloop.
In het middensegment (B-kwaliteit) zijn er steeds vaker grootschalige
renovaties om aan de vraag naar kantoren van A-kwaliteit te
kunnen voldoen. Deze twee ontwikkelingen zorgen samen voor
leegstandsvermindering en kwaliteitsverbetering van de Nederlandse
kantorenmarkt. Het resultaat is een betere concurrentiepositie voor de
Nederlandse kantorenmarkt in internationaal perspectief.
Opnamedynamiek Nederlandse kantorenmarkt toont verder herstel
Sinds 2007 liet de opnamedynamiek van de Nederlandse kantorenmarkt
een alsmaar dalende trend zien. Marco-ontwikkelingen zoals de financiële
crisis, ook bedrijfseconomische ontwikkelingen waaronder minder ruimte-
gebruik per fte, consolidatie en kostenbesparingen, waren hier debet aan.
Met het stabiliseren van de Nederlandse economie kwam in 2013
een einde aan deze dalende opnametrend. In 2013 bedroeg het
opnamevolume 1,03 miljoen m² en was vergelijkbaar met 2012. In de
daaropvolgende jaren, 2014 en 2015, toonde de Nederlandse kantoren-
markt verder herstel en groeiden de opnamevolumes met respectievelijk
5% en 16%.
Ondanks de ingezette groei bleef het opnamevolume in 2015 met circa
1,25 miljoen m² achter op het topjaar 2006. Het is het de vraag of Nederland
ooit nog dergelijke opnamevolumes gaat registreren. De kantorenmarkt zal
namelijk op een aantal vlakken wezenlijk veranderen of is al veranderd.
Denk hierbij bijvoorbeeld aan het ruimtegebruik per medewerker, nieuwe
werkvormen en manieren van samenwerken en de veranderende
locatievoorkeur van gebruikers.
Markt in beweging
Dynamiek op Nederlandse kantorenmarkt vergelijkbaar met topjaren
2 DYNAMIEK NEDERLANDSE KANTORENMARKT
A’DAMISEENINITIATIEFVANLINGOTTO,DUNCANSTUTTERHEIM,SANDERGROETENHANSBROUWER
3. 45%
55%
Metropolitan
Suburban
2005
61%
39%
Metropolitan
Suburban
2015
14%
28%
46%
12%
Central Station
Central location
Ring monofunctional
Ring multifunctional
28%
13%
40%
19%
Central Station
Central location
Ring monofunctional
Ring multifunctional
Figuur 2: Opnamedynamiek per locatietype ten opzichte van de totale marktdynamiek in 2005 en 2015
2015: Grote steden meer in trek
2005: Opnamedynamiek voornamelijk in satellietsteden
Figuur 1: Historische opnamedynamiek kantorenvastgoed
Metropolitan
Suburban
Metropolitan
Suburban
Central Station
Central location
Ring monofunctional
Ring multifunctional
Central Station
Central location
Ring monofunctional
Ring multifunctional
Uit de opnamecijfers van JLL van de
afgelopen jaren blijkt dat het aandeel
grootstedelijke kantorenlocaties sub-
stantieel is toegenomen. In 2005 waren
dergelijke locaties nog verantwoordelijk
voor 45% van de opnamedynamiek, in
2015 bedroeg het aandeel van deze
locaties 61%. Met name de stations-
locaties profiteerden sterk van de ver-
anderende gebruikerswensen binnen
de groot-stedelijke kantorenmarkten.
Het aandeel van deze locaties nam toe
van 14% in 2005 naar 28% in 2015.
Opname kantoorruimte met 16% toegenomen ten opzichte van 2014
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
'000 m²
4. Kantorenleegstand biedt kansen voor nieuw gebruik
Zoals eerder belicht zorgde de economische teruggang na 2007 voor een
dalende opnametrend binnen de kantorenmarkt. Een sterk oplopende
leegstand was het gevolg. Lang werd deze leegstand voornamelijk
gezien als bedreiging voor de Nederlandse kantorenmarkt. Pas sinds
enkele jaren zien ontwikkelaars, beleggers en overheden kansen als het
gaat om leegstaand kantorenvastgoed.
In de afgelopen vijf jaar heeft ruim 3 miljoen m2
kantorenvastgoed een
nieuwe functie gekregen. Meer dan 80% is getransformeerd naar onder
meer woningen (55%) en hotels (18%). Bijna 20% van het leegstaande
kantorenvastgoed is gesloopt.
Bij het veranderen van de functie van leegstaand kantorenvastgoed is
goed gekeken naar de behoefte aan ander type vastgoed. Zo blijkt dat in
Amsterdam veel transformaties inspelen op het tekort aan hotelkamers
en woonruimte, in Eindhoven is juist ingespeeld op het tekort aan
studentenwoningen.
Totale kantorenmarktdynamiek evenaart recordjaren
Als we de totale dynamiek op de Nederlandse kantorenmarkt definiëren
als de optelsom van opname, transformatie en sloop, dan lag deze in
2015 op een niveau dat vergelijkbaar is met dat van 2007. Hiermee
kwam de dynamiek net is lager uit dan in het topjaar 2006.
Uit de analyse van JLL blijkt dat de samenstelling van de dynamiek
op de kantorenmarkt in de afgelopen 11 jaar wezenlijk is veranderd.
De opname, ofwel verhuisbewegingen, zijn ten opzichte van het topjaar
2006 met 41% gedaald. De omvang van de onttrekkingen (sloop en
transformatie) zijn substantieel toegenomen. Het combineren van de
opname en de onttrekkingen laat zien dat in 2015 circa 2,07 miljoen
m² kantoorruimte op een nieuwe manier in gebruik is genomen door
opname, transformatie of sloop. Dit totaal volume evenaart de topjaren
2006 en 2007.
Kwaliteitsverbetering Nederlandse kantorenmarkt
De sloop- en transformatiedynamiek in combinatie met het toenemend
aantalrenovaties,zorgtvooreenkwaliteitsverbeteringvandeNederlandse
kantorenmarkt in met name het middensegment. Tegelijkertijd zien we
een beperkt aantal nieuwbouwprojecten waardoor er schaarste is aan
kantorenvastgoed van A-kwaliteit.
Zoals eerder belicht is de sloop- en transformatiedynamiek de afgelopen
jaren sterk toegenomen. De dynamiek binnen dit segment had
voornamelijk betrekking op sterk verouderd kantorenvastgoed dat niet
meer voldeed aan de hedendaagse vraag van kantoorgebruikers.
Het onttrekken van relatief slecht kantorenvastgoed aan de onderkant van
de markt draagt bij aan de kwaliteitsverbetering van de kantorenmarkt.
Desondanks is het zo dat de totale kantorenleegstand niet substantieel
afneemt. In het laatste kwartaal is de kantorenleegstand met 2% gedaald
naar het huidige niveau van 7,6 miljoen m².
4 DYNAMIEK NEDERLANDSE KANTORENMARKT
A’DAMISEENINITIATIEFVANLINGOTTO,DUNCANSTUTTERHEIM,SANDERGROETENHANSBROUWER
5. 97%
3%
Take-up
Withdrawal
2005
18%
82%
Residential
Hospitality
Healthcare
Retail
Social
82%
16%
2%
Residential
Hospitality
Healthcare
Retail
Social
2005: Marktdynamiek gedreven door
verhuisbewegingen
2015: Transformaties bepaalt groter deel van
de marktdynamiek
Transformaties kantorenvastgoed sterk toegenomen sinds 2011
Totale marktdynamiek evenaart recordjaren 2006 en 2007
Figuur 3: Transformatie en sloop van kantorenvastgoed
Figuur 5: Onttrekkingsdynamiek ten opzichte van de totale marktdynamiek in 2005 en 2015
Figuur 4: Totale dynamiek Nederlandse kantorenmarkt
Opname
Onttrekking
Woningen
Hotels
Zorg
Winkels
Maatschappelijk
Woningen
Hotels
Zorg
Winkels
Maatschappelijk
60%
40%
Take-up
Withdrawal
2015
Opname
Onttrekking
Transformatie
Sloop
Opname
Onttrekking
-
100
200
300
400
500
600
700
800
900
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
'000 m²
-
500
1.000
1.500
2.000
2.500
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
'000 m²
6. Opleveringen van nieuwbouwkantoren
sterk gedaald sinds 2012
Renovaties van bestaande kantoren sterk
gestegen sinds 2012
Sinds het uitbreken van de financiële crisis is de nieuwbouwproductie
van kantoren (na een korte periode van na-ijlen) sterk teruggelopen.
Deze dalende nieuwbouwproductie was enerzijds het gevolg van de
teruglopende vraag naar kantoorruimte en kwam anderzijds voort
uit twee belangrijke overeenkomsten binnen de sector. Zowel in het
‘Kantorenconvenant’ als in de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’
zijn afspraken gemaakt om de wildgroei van nieuwe kantoorruimte te
beperken op locaties waar dit aantoonbaar nodig is en om ontstane
leegstand terug te dringen.
Kantorenconvenant
Op 27 juni 2012 is voor een periode van vijf jaar een convenant afgesloten
tussen gemeenten, provincies, het rijk, beleggers, ontwikkelaars,
gebruikers en vastgoedfinanciers. In het convenant is afgesproken dat
partijen per kantorenregio een visie en doelstellingen formuleren rondom
de bestaande kantorenvoorraad, nieuwe ontwikkelingen en de inzet van
regionale herprogrammering.
Ladder voor duurzame verstedelijking
In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is de Ladder voor duurzame
verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als
motiveringseis opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening. Deze
handreiking is bedoeld om decentrale overheden te helpen de Ladder
voor duurzame verstedelijking toe te passen. De ladder ondersteunt een
zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke
en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden
optimaal benut wordt. Door het negatieve economische sentiment in
combinatie met de gemaakte afspraken binnen de kantorensector
zijn er op dit moment weinig nieuwe kantoren in aanbouw. Hierdoor
is er een tekort ontstaan aan A-kwaliteit kantoorruimte op de betere
kantoorlocaties. De nieuwbouw die de afgelopen jaren nog wel is
toegevoegd was in veel gevallen volledig voorverhuurd. Dit betekent
dat het beschikbare aanbod aan kantorenvastgoed van A-kwaliteit niet
verder is verruimd.
Sterke toename aantal renovaties
Om enigszins aan de vraag naarA-kwaliteit kantorenvastgoed te kunnen
voldoen, is er sinds 2012 steeds meer kantoorruimte gerenoveerd. Dit
sluit naadloos aan op de gemaakte afspraken in het Kantorenconvenant
en de Ladder voor duurzame verstedelijking. Vier jaar na dato kunnen
we constateren dat de uitgesproken intenties hebben geleid tot het
gewenste resultaat.
Opmerkelijk is dat gedurende de afgelopen vijf jaar de renovatie van
kantorenvastgoed voornamelijk plaatsvond in de Randstad (91%,
672.000 m²). De steden Amsterdam (29%), Den Haag (28%) en
Utrecht (17%) hadden hierin het grootste aandeel. Deze trend zet naar
verwachting ook in 2016 en 2017 door. De komende twee jaar wordt
in totaal circa 246.000 m² gerenoveerd, waarvan 85% in de Randstad.
Hiervan heeft 109.000 m² betrekking op deAmsterdamse kantorenmarkt.
Projecten zoals de renovatie van het Atrium op de Amsterdamse Zuidas
leveren hieraan een sterke bijdrage.
Kwaliteitsverbetering Nederlandse kantorenmarkt
Figuur 6: Nieuwbouwproductie kantorenvastgoed
Figuur 7: Renovatiedynamiek kantorenvastgoed
Kwaliteit
6 DYNAMIEK NEDERLANDSE KANTORENMARKT
-
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1.000
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
'000 m²
-
50
100
150
200
250
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
'000 m²
7. Figuur xx. estendit hil mod qui inus sol Figuur xx. estendit hil mod qui inus sol
A’DAMISEENINITIATIEFVANLINGOTTO,DUNCANSTUTTERHEIM,SANDERGROETENHANSBROUWER
8. 8 DYNAMIEK NEDERLANDSE KANTORENMARKT
A’DAMISEENINITIATIEFVANLINGOTTO,DUNCANSTUTTERHEIM,SANDERGROETENHANSBROUWER
9. In 2015 overtreft de totale Amsterdamse marktdynamiek recordjaar 2006
-
100
200
300
400
500
600
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
'000 m²
Na een periode van teruglopende vraag is de Amsterdamse
kantorenmarkt weer volop in beweging. In 2014 en 2015 steeg de vraag
naar kantoorruimte, met in 2015 zelfs een groei van 22%. Deze groei
resulteerde in 285.000 m² kantoorruimte die in 2015 is verhuurd of
verkocht aan kantoorgebruikers.
De totale dynamiek werd, naast de groei van de opnamedynamiek, sterk
gedreven door onttrekkingen. Gedurende 2015 is er een recordvolume
van 280.000 m² kantoorruimte uit de Amsterdamse kantorenmarkt
genomen. Een klein gedeelte hiervan is gesloopt (13%), maar het
overgrote deel (87%, 245.000 m²) is getransformeerd naar onder meer
een woon- (51%) of hotelfunctie (34%).
De Amsterdamse kantorenmarkt is door de groeiende opname- en
onttrekkingsdynamiek volop in beweging. De combinatie van deze twee
ontwikkelingen geeft aan hoe de totale dynamiek er uitziet. Voor 2015
geldt dat 566.000 m² kantoorruimte opnieuw in gebruik is genomen,
getransformeerd of gesloopt. Dit is een recordvolume vergeleken met de
dynamiek in de topjaren 2006 en 2007. Het grote verschil is dat de totale
marktdynamiek op dit moment sterk wordt gedreven door onttrekkingen
(50%).
Amsterdam
Recorddynamiek binnen de Amsterdamse kantorenmarkt
Figuur 8: Amsterdamse kantorendynamiek
Opname
Onttrekking
10. Sinds Wet kraken en leegstand is 831.800 m² kantoorruimte
onttrokken
Met de invoering van de Wet kraken en leegstand in Amsterdam zijn per
1 oktober 2010 de wettelijke mogelijkheden om leegstand aan te pakken
uitgebreid. In de periode voorafgaand aan de nieuwe wet was het aantal
onttrekkingen beperkt, maar door deze aanpak is in Amsterdam vanaf
2010 een sterke onttrekkingsdynamiek gaande. Vanaf 2011 is 832.000
m² kantoorruimte onttrokken, waarvan het grootste gedeelte (91%) is
getransformeerd naar een andere functie en 9% is gesloopt. Van de
onttrokken kantoren kreeg 47% een hotelfunctie, 34% een woonfunctie
en 7% een winkelfunctie.
Nieuwbouw en renovatie
De beperking van de nieuwbouwproductie voortvloeiend uit het
Kantorenconvenant van 2012 heeft ook effect gehad op deAmsterdamse
kantorenmarkt. Bouwvergunningen worden sinds het afsluiten van het
convenant alleen nogverstrekt voorontwikkelingen binnen groeigebieden
en met een minimaal voorverhuurpercentage van 70%. Het aantal
speculatieve nieuwbouwprojecten is hierdoor sterk teruggedrongen.
88%
12%
Stock 2015
Withdrawal 2011 - 2015
(Conversion & Demolition)
Voorraad 2015
Onttrokken
2011-2015
Hotels
Woningen
Sloop
Winkels
Maatschappelijk
Zorg
Een positieve effect van deze nieuwbouwbeperking is de groeiende
renovatiedynamiek. Sinds 2011 is in Amsterdam circa 200.000 m²
kantorenvastgoed grootschalig gerenoveerd. De komende twee jaar
wordt daar nog eens bijna 110.000 m² kantoorruimte aan toegevoegd.
Kwaliteitsverbetering Amsterdamse kantorenmarkt trekt aan
Uit deze cijfers blijkt dat de totale dynamiek binnen de Amsterdamse
kantorenmarkt nog nooit zo krachtig is geweest. Bovendien verbetert
de kwaliteit van de Amsterdamse kantorenmarkt door de groeiende
onttrekkings- en renovatiedynamiek. De voorraad kantoren met een
lage kwaliteit wordt uit de markt genomen en de kwaliteit van het
middensegment wordt verbeterd.
Deze kwaliteitsslag is ook van groot belang als men kijkt naar de huidige
vraag naar kantoorruimte van A-kwaliteit. In 2015 bedroeg de opname
van A-kwaliteit kantoorruimte circa 160.000 m² en werd er eind 2015
circa 256.000 m² aangeboden. De aanhoudende vraag naar A-kwaliteit
heeft voor bepaalde gebieden, zoals de Zuidas, al geleid tot schaarste
binnen dit segment.
Het is voor de Amsterdamse kantorenmarkt van belang om naast
grootschalige renovaties, ook nieuwbouwprojecten (mits op de juiste
locatie) te stimuleren. Alleen op die manier kan Amsterdam ook in de
toekomst voldoen aan de vraag van kantoorgebruikers.
Zonder onttrekkingen kende Amsterdam een leegstandspercentage
van 27%
Door de actieve onttrekkingsdynamiek in Amsterdam heeft in de
afgelopen vijf jaar 12% (832.000 m²) van de kantorenvoorraad een
andere functie gekregen. De onttrekkingsdynamiek draagt daardoor bij
aan het opschonen van het leegstaande kantorenvastgoed. Momenteel
wordt er in Amsterdam circa 930.000 m² aan kantoorruimte aangeboden.
Dit komt overeen met een leegstandspercentage van 15%. Zonder
de onttrekkingsdynamiek van de afgelopen jaren zou Amsterdam een
substantieel hogere leegstand kennen die zou uitkomen op circa 27%
(1.870.000 m²).
Al ruim 12% van de Amsterdamse
kantorenvoorraad van functie gewijzigd
Zonder ontrekkingen zou het leegstandspercentage op de Amsterdamse kantorenmarkt 27% bedragen
Figuur 11: Transformatiedynamiek AmsterdamFiguur 9: Amsterdamse onttrokken voorraad naar functie Figuur 10: Fictieve Amsterdamse leegstandsontwikkeling zonder onttrekkingen
Aanbod
Onttrokken
Leegstand
Fictieve
leegstand
10 DYNAMIEK NEDERLANDSE KANTORENMARKT
34%
47%
1%
7%
2%
10%
Residential
Hospitality
Healthcare
Retail
Social
Demolition
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
-
500
1.000
1.500
2.000
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
'000 m²
Kantoren in Amsterdam hoofdzakelijk
getransformeerd naar woningen en hotels
13. De opnamedynamiek op de Eindhovense kantorenmarkt is sinds 2008
sterk gedaald. In de laatste vijf jaar werd gemiddeld ruim 40.000 m²
verhuurd of verkocht aan kantoorgebruikers. Het laatste jaar van deze
periode was er sprake van een trendbreuk. In het jaar 2015 groeide de
opnamedynamiek ruim 80% ten opzichte van 2014 en betrof 66.000 m².
Onttrekkingsdynamiek
Terwijl de opnamedynamiek sterk daalde, is het aantal onttrekkingen in
Eindhoven de laatste jaren sterk toegenomen. Vanaf 2011 is er 212.000
m² aan kantoorruimte onttrokken, waarvan 38% werd gesloopt. Het
grootste gedeelte (62%) werd getransformeerd. Het overgrote deel
van de getransformeerde kantoorruimte kreeg een woonfunctie (95%),
het overige deel een maatschappelijke functie (5%). Transformaties in
Eindhoven vonden voornamelijk plaats in en rondom het centrum (88%).
Totale marktdynamiek
Door de huidige opnamedynamiek van 66.000 m² te combineren met
de onttrekkingsdynamiek van 46.000 m², komt de totale dynamiek van
de Eindhovense kantorenmarkt in 2015 uit op een recordhoogte van
(112.000 m²). De aantrekkende onttrekkingsmarkt van de afgelopen
jaren zorgde ervoor dat de recordjaren 2006 en 2007 qua dynamiek al in
2014 werden overschreden (95.000 m²). De Eindhovense kantorenmarkt
is al twee jaar volop in beweging door de sterk groeiende opname- en
onttrekkingsdynamiek.
Eindhoven
Eindhovense kantorenmarkt in beweging
Figuur 12: Eindhovense kantorendynamiek
In 2014 overtreft de totale Eindhovense marktdynamiek recordjaar 2007
-
20
40
60
80
100
120
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
'000 m²
Take-up
Withdrawal
14. Figuur 15: Transformatiedynamiek Eindhoven
Eindhovense kantorenstrategie legt nieuwbouwactiviteiten aan
banden
Vanwege de dalende vraag naar kantoorruimte en het overschot aan
aanbod heeft de gemeente Eindhoven in 2011 besloten een nieuwe
kantorenstrategie te formuleren. In het rapport ‘Kantorenstrategie 2012-
2020’ stimuleert de gemeente transformatie en sloop van verouderde
kantoren. Daarnaast worden nieuwbouwactiviteiten in deze strategie aan
banden gelegd. Deze aanpak werpt zijn vruchten af. Sinds 2011 is het
aantal onttrekkingen significant gestegen (in totaal circa 212.000 m²) en
zijn er veel nieuwbouwplannen geschrapt.
Nieuwbouw/Renovatie
Door het nieuwe beleid van de gemeente is binnen Eindhoven de
nieuwbouwproductie van kantoren sterk gedaald. Tijdens de topjaren
2006 en 2007 werd er in totaal 76.000 m² aan nieuwbouw opgeleverd.
De laatste vijf jaar is in Eindhoven slechts 44.000 m² opgeleverd.
Grootschalige renovaties zijn in Eindhoven nog niet aan de orde.
Zonder onttrekkingen kende Eindhoven een leegstandspercentage
van 25%
Door de onttrekkingsdynamiek is in de afgelopen vijf jaar ruim 12%
(212.000 m²) van de Eindhovense kantorenvoorraad van de markt
gehaald en gewijzigd van functie door middel van transformatie.
Het leegstandspercentage bedraagt momenteel 14%. Zonder de
onttrekkingen van afgelopen jaren zou het aanbod zijn uitgekomen op
430.000 m². Dit komt overeen met een leegstandspercentage van 25%.
Kwaliteitsverbetering Eindhovense kantorenmarkt blijft uit
De sterke onttrekkingsdynamiek op de Eindhovense kantorenmarkt heeft
als voornaamste resultaat dat overtollige kantoren zijn getransformeerd
naar (studenten)woningen en dat een groot gedeelte van de voorraad
is gesloopt. Hierdoor is de onderkant van de voorraad uit de markt
genomen.
Grootschalige renovaties zijn de afgelopen jaren echter nog niet aan de
orde geweest. Binnen het middensegment is hierdoor nog geen sprake
van kwaliteitsverbetering.
Daarnaast kende de Eindhovense kantorenmarkt de laatste jaren weinig
nieuwbouwactiviteit. Daardoor is er een beperkt aanbod A-kwaliteit
kantoorruimte. Om aan de hedendaagse wensen van kantoorgebruikers
te blijven voldoen, is grootschalige renovatie of nieuwbouw van kantoren
op termijn gewenst. Zonder deze investeringen raakt de kwaliteit
van de Eindhovense kantorenmarkt achter op die van andere grote
Nederlandse steden.
88%
12%
Stock 2015
Withdrawal 2011 - 2015
(Conversion & Demolition)
59%
2%
1%
38%
Residential
Hospitality
Healthcare
Retail
Social
Demolition
Figuur 13: Eindhovense onttrokken voorraad naar functie Figuur 14: Fictieve Eindhovense leegstandsontwikkeling zonder onttrekkingen
14 DYNAMIEK NEDERLANDSE KANTORENMARKT
Residential
Demolition
Hospitality
Healthcare
Zonder ontrekkingen zou het leegstandspercentage op de Eindhovense kantorenmarkt 25% bedragen
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
-
100
200
300
400
500
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
'000 m²
Al ruim 12% van de Eindhovense
kantorenvoorraad van functie gewijzigd
Kantoren in Eindhoven hoofdzakelijk
getransformeerd naar woningen of gesloopt
Voorraad 2015
Onttrokken
2011-2015
Aanbod
Onttrokken
Leegstand
Fictieve
leegstand
