Intervista ad Alfredo Romeo sul magazine PMI

1. ROMEO GESTIONI
A vvocato Romeo quando
è nato il Gruppo Romeo
e in quali settori opera?
Tra qualche mese il Gruppo aggirerà
la boa dei 25 anni di vita. All’inizio
l’attività era orientata principalmente
ai servizi di intermediazione immobiliare.
Nel tempo ci siamo resi conto che l’esigenza
di trovare una soluzione di livello industriale
al problema della gestione dei grandi
patrimoni immobiliari, ciò che gli inglesi
chiamano property management,
ed in particolare dei patrimoni pubblici,
apriva spazi nuovi di mercato. Romeo
Gestioni, azienda di punta del Gruppo,
è nata alla fine degli anni ottanta proprio
con questo obiettivo: dare una risposta
alla domanda di razionalizzazione
nella gestione degli immobili pubblici.
A Romeo Gestioni gli operatori
del mercato e l’opinione pubblica
riconoscono in particolare la capacità
di “inventare il mercato”, di essere
stato un apripista, di indovinare prima
di chiunque altro le trasformazioni
nella domanda e nell’offerta.
E’ semplice intuizione?
Credo di no. Non è un caso e non è frutto
AVV. ALFREDO ROMEO solo di intuizione se siamo la prima
FONDATORE E PRESIDENTE e più avanzata realtà italiana di servizi
integrati. La vita economica e sociale
nel nostro Paese è da anni caratterizzata
dal ritmo crescente nell’intrecciarsi
Questa, in sintesi, la filosofia del Gruppo Romeo, di dinamiche e processi interni
ed internazionali. La globalizzazione
una struttura integrata di competenze, capacità dell’economia si intreccia con un deficit
di modernizzazione del sistema delle
e conoscenze sul mercato degli immobili e il loro imprese, la infinita transizione politica
utilizzo intelligente. Cinque le società del Gruppo si intreccia con una incompiuta revisione
le cui attività spaziano dall’intermediazione dell’assetto istituzionale e burocratico,
la domanda di risorse umane
immobiliare alla gestione di investimenti qualificate si intreccia con l’allargamento
finanziari o di progetti di valorizzazione del disagio sociale. Il groviglio appare
inestricabile, quasi un circolo vizioso
di immobili, dai servizi integrati per il Real Estate
nel quale o tiri il freno e aspetti
agli Alberghi, dallo sviluppo dell’entertainment o ti lasci trasportare dalla corrente
business alla finanza immobiliare. cogliendo i benefici dell’immediato.
Noi la pensiamo diversamente ed agiamo
Delle sue imprese e di un nuovo modo di essere
di conseguenza: non ci interessa né stare
imprenditore ce ne ha parlato il fondatore fermi né il guadagno tutto e subito,
e Presidente: l’Avvocato Alfredo Romeo andiamo verso quelle opportunità

2. COSTRUIRE NON BASTA
che mostrano spazi per entrare il suo valore non sempre è il prezzo interpretiamo come riconoscere al mercato
con il nostro modello e per migliorare che qualcuno è disposto a pagare il diritto di ripensare l’uso di buona parte
e consolidare nel tempo le nostre per usarlo o per comprarlo. Impedire degli immobili pubblici. A Marghera
posizioni. In questi anni ci siamo rivolti che la frammentazione dei servizi, come a Bagnoli, a Bari come in Sardegna,
alla modernizzazione nella gestione la scarsa manutenzione, la distribuzione non vale più il Piano Urbanistico.
e nella valorizzazione di compiti e responsabilità tra una miriade Lì metto un giardino, lì 1.000 villette
del patrimonio immobiliare pubblico. di soggetti diversi renda impossibile a schiera, là dove c’era una fabbrica
un uso corretto delle risorse immobiliari oggi in disuso un Centro Culturale.
Ma come le è venuta l’idea pubbliche. Era questa la frontiera nei primi E’un concetto bello sul piano intellettuale
innovativa di gestire anni novanta su cui Romeo Gestioni ma non funziona per creare valore.
i patrimoni immobiliari pubblici? si è posizionata per prima e che Ferma restando l’importanza della tutela
nel tempo ha spinto sempre più avanti. degli immobili di pregio il tema
Era un sogno che avevo da ragazzo del valore degli asset immobiliari
e che ha poi trovato una reale consistenza Quali sono oggi le nuove frontiere? pubblici e del modo migliore per estrarlo
in termini economici nel corso degli anni. è appena aperto. Le imprese capaci
Le difficoltà sono state molte. Oggi l’integrazione dei servizi per una di garantire il risultato
Il problema maggiore è stato far nascere corretta gestione degli immobili, ovvero sono poche ma il mercato è maturo.
il bisogno più che affermare l’idea. la stabilizzazione nel tempo di capacità
All’epoca io ero il Presidente under 30 di reddito o di funzione sociale, E’ vero che nel campo del facility
della Federazione internazionale non è di per sé sufficiente. L’orizzonte management il mercato italiano
delle professioni immobiliari e creai si è allargato in primo luogo verso è ancora arretrato rispetto
una commissione di studio per capire la riqualificazione dei portafogli, la vendita a quanto avviene nei principali paesi
quale era il patrimonio aggregato di parte di essi, la finanziarizzazione europei? Non rischiamo l’invasione
che esisteva in Europa. Verificai dei processi di scambio. Il primo fronte delle imprese straniere?
che i patrimoni immobiliari pubblici di ampliamento è verso l’integrazione tra
in Italia erano una immensa risorsa gestione e ridefinizione della composizione Io credo di no. Per molti versi il mercato
strategica e così misi in piedi un modello di portafoglio. Gli immobili non italiano dei servizi immobiliari è più
di gestione integrata e mi impegnai più strategici vanno dismessi e l’expertise avanti e tanto il sistema della domanda
nell’impresa di sensibilizzare l’opinione necessaria per farlo con professionalità quanto l’offerta presentano ambiti
pubblica nonostante qualcuno pensasse è una derivata diretta dell’esperienza di modernità che non trovano riscontro
fossi matto… Da allora sono passati 25 di gestione. Non è un caso se il Gruppo negli altri Paesi europei. I nostri principali
anni. E oggi è diventato di moda parlare Romeo è l’unica realtà privata coinvolta competitor internazionali sono
di valorizzazioni e privatizzazione nelle cartolarizzazioni degli immobili bravissimi a offrire servizi integrati
dei patrimoni immobiliari pubblici. promossa dal Governo Italiano sia come di gestione e manutenzione per immobili
Consulente Immobiliare che come o compendi immobiliari ordinati,
Si dice da tempo che gli immobili Gestore delle vendite, sia per gli immobili nei quali gli impianti sono a norma,
pubblici rendono poco o nulla. non residenziali che per le abitazioni. gli spazi sono chiaramente divisi,
Il vostro obiettivo era quello Il secondo fronte inizia a svilupparsi verso le responsabilità dei Committenti
di aumentarne la capacità di reddito? la fine degli anni novanta quando puntualmente individuate e codificate.
si è capito che l’attenzione si spostava Ma entrano in crisi in situazioni
Oggi pochi ricordano la seconda metà dalla rendita, finanziaria o sociale che anche appena confuse, dove oltre alla
degli anni ottanta ed il dibattito forte fosse, al miglioramento dei servizi per gli competenza tecnica specifica contano
che, nel nostro settore, li caratterizzava. utilizzatori. E’ ciò che il mercato chiama la capacità propositiva e progettuale,
Il tema centrale non è, ora come allora, full facility management. Su questo terreno la forza e la tenacia per individuare
di ricavare dalla gestione delle proprietà ancora una volta siamo stati i primi. problemi e ipotizzare e portare a termine
pubbliche il prezzo massimo possibile Infatti è dal 2000 che siamo coinvolti soluzioni. Tali situazioni da noi ma anche
bensì quello di garantire le condizioni nella gestione integrata del Palazzo nel resto d’Europa sono la norma e le
affinchè il patrimonio pubblico svolga delle Finanze, sede storica del ministero imprese italiane di facility management
al meglio le funzioni per le quali dell’economia e delle finanze. Un progetto hanno le capacità non solo per difendersi
è stato acquisito. Rendimento finanziario pilota voluto dal Governo e poi applicato nel mercato nazionale ma anche
o tutela delle famiglie più deboli, su scala nazionale attraverso le per conquistare la leadership in campo
uso strumentale o conservazione convenzioni Consip. Il terzo e ultimo fronte europeo. L’industria dei servizi immobiliari
di un bene di interesse collettivo, sono è ancora allo stato nascente, è ciò che sta facendo la sua parte, speriamo
molte le valenze di un bene immobiliare ed il mercato chiama valorizzazione e che noi che il decisore pubblico faccia la sua.
www.grupporomeo.com

3. ROMEO GESTIONI - ALFREDO ROMEO
In che senso? La qualificazione e la formazione E questo restando ancorati all’obiettivo
del personale, la ricerca e sviluppo, di ogni impresa di successo:
L’integrazione dei processi di gestione e l’introduzione di nuovi strumenti produrre reddito. La civiltà dell’abitare
manutenzione degli immobili, l’affidamento e tecnologie informativi, la gestione in primo luogo valore economico.
ad un operatore specializzato in via esclusiva attenta delle risorse economiche
ed unitaria di tutti i servizi resi in favore e finanziarie, la comunicazione Fin qui l’azienda.
dell’immobile e delle persone o organizzazioni sono in secondo piano? L’imprenditore Romeo che visione
che lo abitano non è una invenzione delle ha delle prospettive dell’Italia
imprese di facility management ma una Naturalmente no. Un solo dato: il nostro nel processo di integrazione europea?
esigenza reale della proprietà, pubblica sistema informativo, TIGER, interamente
o privata che sia. Oggi è importante che progettato e sviluppato con risorse interne Se guardiamo alla nostra storia, alle radici
il settore pubblico capisca che questa è una è il più avanzato strumento software del nostro sistema economico, non possiamo
linea di sviluppo naturale, che si governa in Europa per la gestione dei servizi che vedere come lo sviluppo dell’Italia
accompagnandone lo sviluppo e non immobiliari ed è riconosciuto come punto sia il frutto della tenacia imprenditoriale
imponendo dall’alto la salvaguardia dello di riferimento nel mercato. Nell’ultimo del sistema delle piccole e medie aziende.
stato di fatto: la segmentazione su infiniti anno abbiamo investito in ricerca e sviluppo Di imprenditori capaci di fare soldi attraverso
piccolissimi operatori di una miriade circa 2,6 milioni di euro. Le risorse umane il lavoro. Negli ultimi anni abbiamo subito
di piccole parti del processo. L’azienda poi sono la vera ricchezza di ogni azienda una ubriacatura di soldi fatti a mezzo
medio-grande che assume la responsabilità di di servizio e dedichiamo alla loro crescita di soldi, di bolle finanziarie o tecnologiche
integrare i processi gestionali porta umana e professionale attenzione e risorse, consumate in fretta ma che hanno bruciato
know-how e valore aggiunto e contribuisce non a caso la “cultura Romeo” risorse umane e economiche enormi.
in misura determinante alla crescita è entrata in tutte le principali aziende Io credo che l’Italia sia oggi ad un bivio
del mercato e delle opportunità per tutti. immobiliari o di servizi immobiliari. e che i vincoli imposti dalla unificazione
europea possano essere una straordinaria
Romeo Gestioni è nata nel 1989 Vuole darci qualche opportunità ma anche un grave rischio:
per cogliere la prima opportunità dato circa la crescita costante per cogliere l’opportunità dobbiamo tutti,
di esternalizzazione della gestione del Gruppo Romeo in questi anni? imprenditori e politici, re-imparare a governare
di un grande patrimonio pubblico, i tempi lunghi, ritrovando il gusto e il coraggio
quello del Comune di Napoli. Negli anni Ottanta eravamo in 30 oggi siamo dei nostri padri di caricarsi sulle spalle
Con quali leve da allora avete più di 350 persone. Abbiamo fatto oltre il dovere di costruire per il lungo periodo.
conquistato una oggettiva centralità 120 milioni di fatturato nell’ultimo anno.
tra i protagonisti del mercato? Ma il numero più importanteè il portafoglio: Quale sarà la sua prossima sfida?
250.000 unità immobiliari in gestione
Direi che le leve su cui abbiamo costruito più di 16.000.000 metri quadrati di servizi Dal punto di vista imprenditoriale attaccare
la nostra forza competitiva, a partire proprio building & facility; più di 40 miliardi di euro in modo più forte il mercato internazionale.
da quell’esperienza, sono essenzialmente tre. il valore del patrimonio gestito. Per quanto riguarda le attività cercare
La prima: un quadro di conoscenze tecniche Per numeri siamo i primi al mondo. di affermare sul mercato il segmento
e giuridiche relative alle relazioni e più giovane che è la valorizzazione.
ai diritti che intercorrono tra gli utilizzatori Oltre 250.000 unità immobiliari
ed i proprietari dei complessi immobiliari in gestione è un dato impressionante. Una ultima domanda.
secondo la struttura complessa e variegata Ma quanto è importante Alfredo Romeo come si diverte?
offerta dal nostro ordinamento giuridico. il rapporto con l’utenza?
La seconda: la convinzione che alla base La risposta di coloro i quali mi vivono
di una gestione industriale degli immobili Correndo il rischio di sembrare esagerato accanto, mia moglie, i miei figli i miei
dovesse esserci una percezione unitaria dico che il rapporto con l’utente è tutto. collaboratori credo sarebbe una sola:
e coordinata dell’intero processo e dei vari Nel 1991 coniammo uno slogan cui siamo lavorando. Non è così in realtà. Certamente
segmenti operativi che lo compongono: rimasti fedeli, e che nel tempo abbiamo lavoro con passione e con dedizione
amministrazione, contabilità, manutenzione, “istituzionalizzato” con la promozione assolute e lavorando mi diverto.
gestione dei rapporti di utenza, servizi dell’Osservatorio di interesse collettivo, Ma come ho avuto modo di dire nel corso
alle persone e alle cose. La terza: una base La civiltà dell’abitare. Con queste parole dell’ultima Convention con tutti
adeguata, in termini di capacità analitica, intendiamo ricordare, in primo luogo a noi i dipendenti del Gruppo: mi diverto
valutazione intellettuale e sensibilità stessi, che il nostro è “lavoro di servizio” a guardare avanti, a immaginare nuovi
sociale, a riconoscere ed interpretare reso sì alla proprietà o all’utilizzatore di un orizzonti, a entrare nella terra di nessuno,
il valore economico degli immobili immobile ma anche alla creazione di un la terra dove come dice Hölderlin
come strumento di governo del territorio ambiente in cui le relazioni sono chiare “più non son gli
più che come oggetto del business. e gli interlocutori affidabili. dèi fuggiti e ancor non sono i venienti”.