Geachte voorzitter,
Tijdens de Algemene Financiële Beschouwingen op 24 september heeft het lid Schouten (ChristenUnie) mij verzocht met de banken in gesprek te gaan om te kijken naar de mogelijkheden van boetevrije herfinanciering in situaties die knellen. Met deze brief licht ik, mede namens de minister voor Wonen en Rijksdienst, toe op welke wijze de banken deze vergoedingsrente momenteel hanteren en breng ik u op de hoogte van de uitkomsten van de toegezegde gesprekken met de banken.
Vergoedingsrente
Banken hanteren een vergoedingsrente aan klanten die vóór het aflopen van de rentevastperiode hun hypotheek willen oversluiten. De term boeterente is dan ook een enigszins misleidende term. Het gaat immers om een vergoeding voor de banken als gevolg van de misgelopen rente omdat het contract tussentijds wordt opengebroken. Deze vergoedingsrente wordt gehanteerd omdat de bank bij het afsluiten van de hypotheek ook voor een langere periode financiering op de kapitaalmarkt heeft aangetrokken. Dit betekent in principe dan ook dat een bank niet noodzakelijkerwijs profiteert als de marktrente daalt tijdens de looptijd van de hypotheek. De bank is immers reeds bij afsluiten van de hypotheek een langdurige verplichting aangegaan. Indien een klant zonder vergoedingsrente zijn hypotheek zou oversluiten, heeft de bank nog steeds dezelfde verplichtingen en zijn de kosten van de wijziging in de rente in de hypotheekvoorwaarden voor de bank.
Indien banken geen vergoedingsrente zouden mogen hanteren hebben banken aangegeven dat zij geen rentevastperiodes meer kunnen aanbieden. Klanten zullen immers de hypotheek willen herfinancieren als de marktrente daalt en vasthouden aan de afgesproken rente als de marktrente stijgt. Een rentevastperiode is in dat geval altijd ongunstig voor de bank.
Het kan overigens lonend zijn om over te sluiten, ook als deze vergoedingsrente wordt meegerekend. Daarbij speelt mee dat de vergoedingsrente net als de gewone rente voor de klant fiscaal aftrekbaar is. Dit geldt eveneens voor bepaalde
kosten die gemaakt worden bij het oversluiten.
Ook indien consumenten slechts in bepaalde gevallen over zouden kunnen sluiten zonder vergoedingsrente te betalen, bestaat het risico dat banken geen of minder snel of tegen hogere risico-opslagen rentevastperiodes zullen hanteren. Immers als klanten hierop een beroep kunnen doen, gaat dat gepaard met kosten voor de bank en daarnaast bestaat er een moreel gevaar dat de klant zijn betaalgedrag aanpast om van deze mogelijkheid gebruik te maken.
Het belang van rentevastperiodes voor de Nederlandse hypotheekmarkt is groot. Rentevastperiodes dragen bij aan de stabiliteit op de hypotheekmarkt omdat het huishoudens minder kwetsbaar maakt voor plotselinge renteschommelingen en ook hypotheekverstrekkers zekerheid geeft voor een langere periode.
Hypotheekbond minister dijsselbloem gaat banken vragen om voor iedereen ren...Jeroen Oversteegen
Minister Dijsselbloem gaat de geldverstrekkers middels een brief, verzoeken om rentemiddeling als optie aan te bieden, waarbij in individuele situaties moet worden bezien of rentemiddeling in het belang is van de klant. De staatssecretaris van financiën en ikzelf zijn uiteraard bereid om eventuele onduidelijkheden bij de uitvoering van de (fiscale) regels weg te nemen.
Bepaalt de "maatschappelijke druk" opgelegd door de overheid dat banken en verzekeraars hun contract met de klant moeten openbreken? Na het tonnetje , nu de gouden handdruk........
Hypotheekbond minister dijsselbloem gaat banken vragen om voor iedereen ren...Jeroen Oversteegen
Minister Dijsselbloem gaat de geldverstrekkers middels een brief, verzoeken om rentemiddeling als optie aan te bieden, waarbij in individuele situaties moet worden bezien of rentemiddeling in het belang is van de klant. De staatssecretaris van financiën en ikzelf zijn uiteraard bereid om eventuele onduidelijkheden bij de uitvoering van de (fiscale) regels weg te nemen.
Bepaalt de "maatschappelijke druk" opgelegd door de overheid dat banken en verzekeraars hun contract met de klant moeten openbreken? Na het tonnetje , nu de gouden handdruk........
"Discrimineren de banken?" Bepaalt de overheid via de media wat banken moeten doen?
Bijgaand mijn origineel ingestuurd artikel (gepubliceerd in het Eindhovens Dagblad van 8 oktober jl.)
"Discrimineren de banken?" Bepaalt de overheid via de media wat banken moeten doen?
Bijgaand mijn origineel ingestuurd artikel (gepubliceerd in het Eindhovens Dagblad van 8 oktober jl.)
Hypotheek oversluiten, historisch lage rente, Wanneer profiteren van de lage rente?,Verschuldigde boeterente, Gedeeltelijk boetevrije aflossen, Wanneer is oversluiten met een lagere rente financieel interessant ?
Als uw incassopartner failliet gaat, dreigt ernstige financiële- en reputatie...DAS
In het nieuwe CFO Magazine van november doet Charles Staats van DAS een beroep op de aanbieders van creditmanagementdiensten en CFO’s van opdrachtgevers om te komen tot een gezonde en verantwoorde spreiding van financiële risico’s in de samenwerking tussen incasso-bureaus en hun opdrachtgevers.
Maar er zijn ook kansen:
- De prijzen van koopwoningen zijn de laatste jaren een stuk gedaald.
- Tot 1 januari kan er nog een hypotheek (maximaal voor de helft aflossingsvrij!) volgens de huidige hypotheekregels worden afgesloten.
- Steeds meer gemeenten hebben weer budget vrijgemaakt voor een <a>starterslening</a>.
Profiteer tot 1 januari 2013 nog van de minder strenge hypotheekregels ->
==== ga snel naar http://hypotheek.absoluutdebeste.nl voor een vrijblijvend advies ====
Inkoopstrategie en bezuinigingen jeugd rotterdam defMichel de Visser
De inkoopstrategie gaat in op de vraag hoe de gemeente Rotterdam na de decentralisatie van de jeugdzorg, haar jeugdhulp moet gaan inkopen. Het gaat daarbij om vraagstukken met betrekking tot bekostiging, sturing, organisatie van de inkoop, raakvlakken met andere domeinen, zoals de transitie Awbz-Wmo en een korte en lange termijn aanpak.
Handleiding Qsuite | Wat is budgetbeheer en -controle en hoe doe ik dat?Evelien Verkade
In deze handleiding staat de grote lijn vermeld: hoe ongeveer?. Onderaan vind je verwijzingen naar meer gedetailleerde instructies waarin we uitleggen hoe je precies rapporteert in de Qsuite. De handleidingen en instructies vind je in de Qsuite zelf, of in onze e-learning omgeving. Zo leer je snel werken met de Qsuite en heb je altijd de benodigde naslagwerken onder de knop.
De MoneYou Internet Hypotheek is een hypotheek die je zelf eenvoudig online afsluit. Daardoor profiteer je van een scherpe rente. Je bepaalt zelf of en bij wie je hypotheekadvies wint.
Waarom de MoneYou Internet Hypotheek?
Sinds 1 januari 2013 zitten de kosten voor advies niet meer verwerkt in je hypotheek. En dat kan behoorlijk oplopen. Bij MoneYou vinden we dat je zelf moet kunnen beslissen of je wilt besparen op advieskosten.
In de vergelijkende MoneYou hypotheekrente overzichten kunt u kiezen tussen diverse hypotheekvormen en rente vaste periodes (rvp).
De hypotheekvormen zijn aflossingsvrij, annuiteit, bankspaar, belegging, effecten, hybride, krediet, leven, lijfrente, lineair, spaar en overige.
En denkt u te weten welke MoneYou hypotheek voor u geschikt is, en/of wilt u alles laten uitzoeken en doorrekenen door een ervaren hypotheekadviseur , neemt u dan voor een vrijblijvend telefonisch consult betreffende een MoneYou hypotheek met de laagste hypotheekrente tarieven en idem dito maandlasten en afsluitkosten contact met ons op via http://www.4ieder.nl/aanbod/_abid_600.html
Thesis met als doel het doen van aanbevelingen om zo tot een beoordelingssysteem te komen waarin de volgorde van lenen niet meer van belang is voor hoeveel er geleend kan worden.
De computer verslaat de mens! Maar voorlopig nog niet.Jeroen Oversteegen
DE COMPUTER VERSLAAT DE MENS." ALDUS JEROEN OVERSTEEGEN STELLIG, ALS WE HEM VRAGEN NAAR ZIJN VISIE OP DE DIGITALISERING VAN HET ADVIESKANTOOR
IN 2025. OM DIRECT TE VERVOLGEN: “ALLEEN DE MENS ZAL VOORLOPIG NOG NOODZAKELIJK ZIJN, OMDAT DE COMPUTER WELISWAAR HEEL VEEL WEET, HEEL GOED EN SNEL ALLES KAN DOORREKENEN, VAN ALLES CHECKT, MAAR DE NUANCE MIST IN INDIVIDUELE GEVALLEN. DE ADVISEUR MOET ERACHTER KOMEN WAARMEE DE KLANT ÉCHT GOED GEHOLPEN IS OM HEM GOED VAN DIENST TE KUNNEN ZIJN.
Hypotheek kan veel duurzamer
Met een beetje omdenken kan de hypotheek naar mijn idee veel duurzamer worden gemaakt. Dan doel ik niet op een ‘groene’ of stikstof neutrale versie, maar op een hypotheek die eenmalig wordt ingeschreven, vervolgens een leven lang mee kan, meerdere doelen kan dienen en daarmee dus heel erg duurzaam is.
Waar het op neerkomt, is dat het hypotheekrecht eenmalig gevestigd wordt. Daarna is het een recht dat vrij verhandelbaar is en dat kan worden ingezet als de klant, om wat voor reden dan ook, kapitaal nodig heeft. In de praktijk gebeurt dit al als een bank de hypotheekportefeuille van een andere bank overneemt.
Zo kan de klant dat kapitaal inzetten om langer in zijn huis te blijven wonen. Want hoe langer je in een woning blijft wonen, hoe duurzamer dat is. Maar de klant kan het geld ook aanwenden voor een investering in meer comfort door te isoleren of zonnepanelen te installeren. Langer wonen, comfortabeler wonen, energie neutraal, een huis met toekomstperspectief, dat een mensenleven mee kan. Hoe verhoudt zich dat tot een duurzame hypotheek?
Een mooi begin is natuurlijk dat er tot 106% van de woningwaarde geleend mag worden om te investeren in energiebesparende maatregelen. Wat mij betreft zou iedereen zijn hypotheek - ook een bestaande - moeten kunnen verhogen vanwege dat soort maatregelen. Ook zou het een niet gebouw-gebonden investering moeten kunnen zijn. Je zou bijvoorbeeld ook moeten kunnen investeren in een windmolen of in een zonnepark, bijvoorbeeld als je zelf geen panelen kunt plaatsen. Dat is mogelijk ook nog eens goedkoper in het onderhoud, efficiënter en daarom misschien ook nog eens duurzamer. Het certificaat van investering is gelijk het onderpand.
Dat vraagt een andere manier van denken. Want wat mij betreft, zou zo’n bedrag gewoon voor iedereen beschikbaar moeten zijn. Als je met een bestaande hypotheek gaat bijlenen, brengt dat weer extra kosten met zich mee, waardoor het rendement op de investering achter blijft en het dus minder aantrekkelijk wordt. Dat is een gemiste kans!
Hoe ziet de ideale hypotheek eruit? Dat is een hypotheek waarbij altijd ruimte is om geld op te nemen. Om je huis levensloopbestendig te maken, om van te kunnen schenken of om de kwaliteit van je leven op peil te houden. Nu is het zo dat we allemaal onze hypotheek aflossen, terwijl je bezit in waarde toeneemt. Uiteraard bestaat er een hypothecair krediet, maar dat is een dure oplossing, en bovendien niet nodig. Waarom moet ik opnieuw naar de notaris? Er is toch een hypothecair recht gevestigd op de woning? Gebruik dat recht dan. Zolang je werkt, los je af en als je ouder wordt en het inkomen daalt, kun je uit die pot weer geld opnemen om van te leven. Dat kan nu ook al, maar in beperkte mate en onder strikte niet-flexibele voorwaarden.
Daarom zie ik de oplossing in een levenslange hypotheek, met een levenslange inschrijving. Daarop wordt wel gewoon afgelost, maar tot een bepaald deel kun je ook weer opnemen a
Deze masterclass zal in het teken staan van de digitale innovatie waarmee u als financieel
adviseur mee te maken krijgt. Maar laat ook zien welke broninformatie op dit moment al
beschikbaar is.
In masterclasses wordt altijd veel aandacht geschonken aan de inhoud van het
hypotheekadvies.
Het bestuur van de Stichting Certificering Erkend Hypothecair Planners vindt het echter
belangrijk om in de masterclasses ook aandacht te schenken aan het adviesproces zelf.
Digitale innovatie zal dit adviesproces meer en meer gaan beïnvloeden. Goede toepassing
van deze innovaties zal de kwaliteit van het advies verhogen en het adviesproces efficiënter laten verlopen.
Meer informatie:
https://nvhp.opleidingsportaal.nl/opleidingen?categorie=Masterclasses+kennissessie&soortcode=BRO&opleidingssoortId=40097
Het beste van 2017 - AMWEB - NATIONALE HYPOTHEEKBOND - JEROEN OVERSTEEGENJeroen Oversteegen
Welke persoonsgegevens mag ik straks nog opslaan?
De door veel ondernemers gevreesde datum van 25 mei 2018 komt met rasse schreden naderbij. Op die dag wordt de Algemene verordening gegevensbescherming (AVG) van toepassing, de privacywet die de omgang met persoonsgegevens radicaal opschudt. Aan welke eisen moet een financieel adviseur, die over een schat aan
persoonsgegevens beschikt, straks voldoen? “Welke gegevens moet ik wel bewaren, wat mag er juist niet”, vraagt Theo Oskam van kantoor JijenWij.
“Weer een regel”, verzucht Oskam, over de AVG. De adviseur vraagt zich af wat hij met deze nieuwe privacywet moet. “We staan op Facebook zonder aarzelen de rechten op onze foto’s af. We accepteren bovendien snel en ongelezen voortdurend allerlei algemene voorwaarden. De rol van bewustwording vind ik tot nu toe in de discussies over de AVG te weinig naar voren komen. Maar vooral zou ik willen weten wat ik als assurantieadviseur wel moet bewaren en wat niet. Wat mag ik straks nog? En wat beslist niet?”
Om die vragen te beantwoorden, is het goed eerst na te gaan over welke gegevens de wet eigenlijk gaat, vindt het panel. “In feite zijn dat alle gegevens waarmee je personen kunt identificeren. Naam, adres, telefoonnummer, bankrekening, gezondheidsgegevens, verklaring omtrent gedrag, BSN, enzovoort”, zegt zelfstandig advocaat Jolanda Aalten, die gespecialiseerd is in arbeidsrecht en privacy. “Elk assurantiekantoor zit barstensvol met die gegevens. Daar moet je je heel goed van bewust zijn. Het draait om gesystematiseerde bestanden, die kunnen ook op papier staan. De wet geldt dus ook voor de meterslange dossierkasten in veel kantoren.”
“De ingrijpendste verandering voor de sector is dat veel bedrijven uit een cultuur komen waarin alles wordt vastgelegd en jaren werd vastgehouden”, zegt Jeroen Oversteegen van de Nationale Hypotheekbond en de Contactgroep Automatisering. “Daar ligt een mogelijk gevaar voor de consument. Je kunt die data onbeperkt combineren en dan krijgen die gegevens een voorspellende waarde.”
Sinds jaar en dag gebruiken hypotheekadviseurs het hypotheekrenteoverzicht waarin de aanvangsrente wordt getoond. In eerste instantie begrijpelijk, want die aanvangsrente is wat de geldverstrekkers proactief communiceren. Maar als je er wat langer over nadenkt, wordt het minder logisch.
Het is de taak van de adviseur om de vertaalslag te maken van wat geldverstrekkers communiceren naar wat voor de klant begrijpelijk en van toegevoegde waarde is. Die meerwaarde bestaat uit inzichten en advies. En als het goed is, streef je ernaar om de klant aan een hypotheek te helpen met de voor hem beste voorwaarden, tegen de laagste kosten.
Doordat geldverstrekkers bij aanvang van een hypotheek een risico-opslag hanteren, is de rente die de klant betaalt, aanvankelijk hoger. Zodra het risico daalt, bijvoorbeeld door aflossing, vervalt de topopslag. Nu zijn er veel verschillen in de wijze waarop die opslag vervalt, zo blijkt uit een onderzoek dat we recentelijk hebben uitgevoerd. De ene geldverstrekker verlaagt het automatisch, de andere periodiek en weer anderen verlagen het alleen op verzoek. Ook de staffel waarmee de renteopslag wordt verlaagd, verschilt per aanbieder. Op www.looptijdrente.nl kun je per aanbieder zien of deze automatisch de renteopslag verlaagt en wat de gemiddelde looptijdrente is.
Het is niet voor niets dat veel aanbieders liever de aanvangsrente communiceren. Wanneer je in je advies het vervallen van de renteopslag meeneemt, kom je tot lagere hypotheekrentekosten dan wanneer je uitgaat van de aanvangsrente. Bij een annuïteitenhypotheek van € 204.000 kan dat in totaal een verschil opleveren van bijna € 15.000,-.
De partijen die in het traditionele hypotheekrenteoverzicht als goedkoopste uit de bus komen, zijn over de gehele looptijd van de hypotheek dus lang niet altijd de goedkoopste. De informatie die je in het hypotheekrenteoverzicht ziet, is dus misleidend. Zeker wanneer je klant van plan is lang in de woning te blijven wonen en/of extra aflossingen te doen. Begin 2017 brengt De Nationale Hypotheekbond een tool uit, zodat adviseurs voortaan naast de aanvangsrente ook de looptijdrente kunnen hanteren. Want het huidige hypotheekrenteoverzicht alleen is echt niet meer van deze tijd.
Omdat lang niet alle hypotheekaanbieders automatisch de topopslag laten vervallen, moet de klant daar vaak zelf om vragen. Benader je klanten proactief die voor renteafslag in aanmerking komen – daar is gewoon software voor – en laat zo je meerwaarde zien. Gebruik daarbij eventueel deze voorbeeldbrief. Met slechts een kleine handeling realiseer je zo een aanzienlijke besparing voor je klant. En die zal je daarvoor dankbaar zijn.
Jeroen Oversteegen, directeur De Nationale Hypotheekbond
De smartphone is het kantoor van de toekomst - Jeroen Oversteegen - Nationale...Jeroen Oversteegen
De smartphone is het belangrijkste onderdeel van het kantoor van de toekomst, alles gaat naar de cloud, straks betaal je alleen nog voor de opslag van data. Aan het woord is Jeroen Oversteegen, directeur van de Nationale Hypotheekbond. Hij is overigens niet bang dat het fysieke kantoor zal verdwijnen. "Er zijn altijd klanten die naar je kantoor toe blijven komen"
Met de Nationale Hypotheekbond Hypotheekrente App voor iPhone heeft u altijd alle actuele hypotheekrentetarieven bij de hand.
Appstore https://goo.gl/802t6p
Android, https://goo.gl/Lq1qpM
“Ik heb nieuws: Google gaat in hypotheken.” Met die opmerking had Erik de Muinck Keizer, Country Manager Benelux Google for Work, de lachers direct op de hand tijdens de opening van het Innovatie Event van de Nationale Hypotheekbond. Het echte doel van het evenement was echter om de aanwezige hypotheekadviseurs inzicht te geven in de online hulptools die beschikbaar zijn via de Hypotheekbond en Google for Work.
De Kennisgroep Verzekeringsproducten en Eigen Woning heeft na afstemming met het ministerie van Financiën een aantal vragen beantwoord die zien op het overgangsrecht met betrekking tot kapitaalverzekeringen eigen woning (KEW), spaarrekeningen eigen woning (SEW) en beleggingsrechten eigen woning (BEW) als bedoeld in artikel 10bis.2 van de Wet IB 2001. Ten opzichte van de versie van 31 juli 2013 zijn vragen en antwoorden toegevoegd over het omzetten van een kapitaalverzekering in een SEW of BEW. Bovendien zijn enkele vragen verwijderd omdat de inhoud daarvan is opgenomen in wettelijke bepalingen.
Praktische aanpak Hersteladvies
U krijgt een concreet stappenplan om een efficiënt adviesproces binnen uw bedrijf op te starten.
U LEERT:
- hoe om te gaan met hersteladviezen
- gericht advies geven (Dienstverlening op Maat)
- het gebruiken van de module Hersteladvies in uw software
- de juiste wijze van vastlegging
- waarvoor u kosten mag rekenen en waarvoor niet
- tot 1-1-2015 gratis gebruik van de software
AFM
De AFM verwacht van verzekeraars en adviseurs dat zij tachtig procent van de klanten met een beleggingsverzekering bij hun hypotheek voor 1 januari 2015 hebben geactiveerd. Dat blijkt uit een toelichting voor verzekeraars en adviseurs op het gebruik van streefcijfers die de AFM vandaag heeft gepubliceerd. Eerder heeft de AFM de minister van Financiën op zijn verzoek geadviseerd over het gebruik van streefcijfers voor verzekeraars en adviseurs bij het activeren van klanten met een beleggingsverzekering.
Tweede Kamer
De Tweede Kamer heeft in september 2013 de minister van Financiën duidelijk gemaakt dat zij verwacht dat de inspanningen van verzekeraars en adviseurs om klanten te activeren niet beperkt blijven tot intenties. De Tweede Kamer verwacht concrete resultaten en heeft de minister gevraagd daarom streefcijfers voor het activeren vast te stellen. De AFM heeft daarop de minister van Financiën op zijn verzoek geadviseerd over de hoogte van streefcijfers voor het activeren van klanten met een beleggingsverzekering. In zijn brief van 13 december 2013 aan de Tweede Kamer licht de minister het advies op hoofdlijnen toe en roept hij alle verzekeraars en adviseurs op om dit toe te passen bij de nazorg voor klanten met een beleggingsverzekering.
Eerste streefcijfer: 80% voor hypotheekpolissen
De AFM heeft bij het bepalen van streefcijfers gekeken naar voorbeelden in de markt. De AFM heeft voorbeelden gezien waarbij verzekeraars en adviseurs dankzij een intensieve aanpak een hoog percentage klanten hebben bereikt en geholpen. Voorlopig heeft de AFM alleen een streefcijfer bepaald voor de groep beleggingsverzekeringen die bedoeld zijn voor de aflossing van een hypotheekschuld. In lijn met de succesvolle praktijkvoorbeelden heeft de AFM het streefcijfer vastgesteld op 80%. Dit betekent dat de AFM ervan uit gaat dat verzekeraars en adviseurs 80 % van de klanten met een hypotheekgebonden polis in hun portefeuille voor 1 januari 2015 hebben geactiveerd. Streefcijfers voor de overige klantgroepen verwacht de AFM in de loop van 2014 te geven als er meer zicht is op de eerste ervaringen met deze groep.
Activeren
Activeren betekent dat verzekeraars en adviseurs consumenten zo persoonlijk mogelijk benaderen, inzicht geven in de financiële situatie van hun polis (wat is het financiële gat tussen verwachte eindwaarde en doelkapitaal?) en ze een bewuste keuze laten maken over de toekomst van hun beleggingsverzekering, zodat zij later niet voor onaangename verrassingen komen te staan. Voor veel consumenten met een beleggingsverzekering geldt dat zij door hoge kosten en vooral ook door tegenvallende beleggingsrendementen niet genoeg met hun beleggingsverzekering opbouwen om straks de hypotheekschuld af te kunnen lossen. Om het vertrouwen van consumenten te herstellen, zullen verzekeraars en adviseurs naast de geboden compensatie consumenten ook moeten helpen bij het maken van een keuze wat zij nu met hun beleggingsverzekering gaan doen.
AFM
De AFM verwacht van verzekeraars en adviseurs dat zij tachtig procent van de klanten met een beleggingsverzekering bij hun hypotheek voor 1 januari 2015 hebben geactiveerd. Dat blijkt uit een toelichting voor verzekeraars en adviseurs op het gebruik van streefcijfers die de AFM vandaag heeft gepubliceerd. Eerder heeft de AFM de minister van Financiën op zijn verzoek geadviseerd over het gebruik van streefcijfers voor verzekeraars en adviseurs bij het activeren van klanten met een beleggingsverzekering.
Eerste streefcijfer: 80% voor hypotheekpolissen
De AFM heeft bij het bepalen van streefcijfers gekeken naar voorbeelden in de markt. De AFM heeft voorbeelden gezien waarbij verzekeraars en adviseurs dankzij een intensieve aanpak een hoog percentage klanten hebben bereikt en geholpen. Voorlopig heeft de AFM alleen een streefcijfer bepaald voor de groep beleggingsverzekeringen die bedoeld zijn voor de aflossing van een hypotheekschuld. In lijn met de succesvolle praktijkvoorbeelden heeft de AFM het streefcijfer vastgesteld op 80%. Dit betekent dat de AFM ervan uit gaat dat verzekeraars en adviseurs 80 % van de klanten met een hypotheekgebonden polis in hun portefeuille voor 1 januari 2015 hebben geactiveerd. Streefcijfers voor de overige klantgroepen verwacht de AFM in de loop van 2014 te geven als er meer zicht is op de eerste ervaringen met deze groep.
Activeren
Activeren betekent dat verzekeraars en adviseurs consumenten zo persoonlijk mogelijk benaderen, inzicht geven in de financiële situatie van hun polis (wat is het financiële gat tussen verwachte eindwaarde en doelkapitaal?) en ze een bewuste keuze laten maken over de toekomst van hun beleggingsverzekering, zodat zij later niet voor onaangename verrassingen komen te staan. Voor veel consumenten met een beleggingsverzekering geldt dat zij door hoge kosten en vooral ook door tegenvallende beleggingsrendementen niet genoeg met hun beleggingsverzekering opbouwen om straks de hypotheekschuld af te kunnen lossen. Om het vertrouwen van consumenten te herstellen, zullen verzekeraars en adviseurs naast de geboden compensatie consumenten ook moeten helpen bij het maken van een keuze wat zij nu met hun beleggingsverzekering gaan doen.
MUNT Hypotheken is er voor iedereen die een lening voor een huis nodig heeft en dit snel, betaalbaar en goed wil regelen. Onze aanpak is nuchter, no-nonsense en oer-Hollands. Wij houden van een beetje opschieten: kan het wel of kan het niet? Van duidelijke taal zonder blabla en kleine lettertjes. Van eerlijke prijzen en eenvoudige, degelijke producten.
Een hypotheek heb je niet voor even, maar voor twintig tot dertig jaar. Dat vraagt om een betrouwbare, sterke hypotheekaanbieder die de kracht en het lef heeft om continu met uw woonwensen mee te denken en te doen. MUNT Hypotheken werkt samen met Nederlandse pensioenfondsen. Die zijn het gewend om op de lange termijn te denken.
MUNT Hypotheken
Bezuidenhoutseweg 16B
2594 AV Den Haag
Postbus 96896
2509 JG Den Haag
T: 070-4066713
E: info@munthypotheken.nl
U: www.munthypotheken.nl
1. > Retouradres Postbus 20201 2500 EE Den Haag
Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer
der Staten-Generaal
Postbus 20018
2500 EA DEN HAAG
Datum 13 november 2014
Betreft Toezegging AFB inzake oversluiten hypotheek
Directie Financiele Markten
Korte Voorhout 7
2511 CW Den Haag
Postbus 20201
2500 EE Den Haag
www.rijksoverheid.nl
Ons kenmerk
FM/2014/1737 M
Uw brief (kenmerk)
FOUT! ONBEKENDE NAAM VOOR DOCUMENTEIGENSCHAP. Pagina 1 van 4
Geachte voorzitter,
Tijdens de Algemene Financiële Beschouwingen op 24 september heeft het lid Schouten (ChristenUnie) mij verzocht met de banken in gesprek te gaan om te kijken naar de mogelijkheden van boetevrije herfinanciering in situaties die knellen. Met deze brief licht ik, mede namens de minister voor Wonen en Rijksdienst, toe op welke wijze de banken deze vergoedingsrente momenteel hanteren en breng ik u op de hoogte van de uitkomsten van de toegezegde gesprekken met de banken.
Vergoedingsrente
Banken hanteren een vergoedingsrente aan klanten die vóór het aflopen van de rentevastperiode hun hypotheek willen oversluiten. De term boeterente is dan ook een enigszins misleidende term. Het gaat immers om een vergoeding voor de banken als gevolg van de misgelopen rente omdat het contract tussentijds wordt opengebroken. Deze vergoedingsrente wordt gehanteerd omdat de bank bij het afsluiten van de hypotheek ook voor een langere periode financiering op de kapitaalmarkt heeft aangetrokken. Dit betekent in principe dan ook dat een bank niet noodzakelijkerwijs profiteert als de marktrente daalt tijdens de looptijd van de hypotheek. De bank is immers reeds bij afsluiten van de hypotheek een langdurige verplichting aangegaan. Indien een klant zonder vergoedingsrente zijn hypotheek zou oversluiten, heeft de bank nog steeds dezelfde verplichtingen en zijn de kosten van de wijziging in de rente in de hypotheekvoorwaarden voor de bank.
Indien banken geen vergoedingsrente zouden mogen hanteren hebben banken aangegeven dat zij geen rentevastperiodes meer kunnen aanbieden. Klanten zullen immers de hypotheek willen herfinancieren als de marktrente daalt en vasthouden aan de afgesproken rente als de marktrente stijgt. Een rentevastperiode is in dat geval altijd ongunstig voor de bank.
2. FOUT! ONBEKENDE NAAM VOOR DOCUMENTEIGENSCHAP.
Directie Financiele Markten
Ons kenmerk
FM/2014/1737 M
Pagina 2 van 4
Het kan overigens lonend zijn om over te sluiten, ook als deze vergoedingsrente wordt meegerekend. Daarbij speelt mee dat de vergoedingsrente net als de gewone rente voor de klant fiscaal aftrekbaar is. Dit geldt eveneens voor bepaalde kosten die gemaakt worden bij het oversluiten.
Ook indien consumenten slechts in bepaalde gevallen over zouden kunnen sluiten zonder vergoedingsrente te betalen, bestaat het risico dat banken geen of minder snel of tegen hogere risico-opslagen rentevastperiodes zullen hanteren. Immers als klanten hierop een beroep kunnen doen, gaat dat gepaard met kosten voor de bank en daarnaast bestaat er een moreel gevaar dat de klant zijn betaalgedrag aanpast om van deze mogelijkheid gebruik te maken.
Het belang van rentevastperiodes voor de Nederlandse hypotheekmarkt is groot. Rentevastperiodes dragen bij aan de stabiliteit op de hypotheekmarkt omdat het huishoudens minder kwetsbaar maakt voor plotselinge renteschommelingen en ook hypotheekverstrekkers zekerheid geeft voor een langere periode.
Huishoudens met een woning onder water
Bovenstaande laat uiteraard onverlet dat er hypotheeksituaties zijn waarbij de betalingsverplichting kan knellen en die mogelijk geadresseerd moet worden. Het gaat hierbij naar mijn mening echter niet om de grote groep huishoudens met een woning die momenteel onder water staan of een restschuld hebben. Huishoudens met een woning waarvan de verwachte verkoopprijs lager is dan de hypotheek, hoeven niet noodzakelijkerwijs in de problemen te komen. Zolang de consument geen wens heeft om de woning te verkopen, leidt dit immers niet tot een restschuld of betalingsproblemen.
Het Kabinet heeft diverse maatregelen genomen die ervoor zorgen dat een consument met een woning onder water mobiel kan blijven op de woningmarkt. Zo is het onder de regels toegestaan de restschuld mee te financieren ook als dit de normale grens aan de lening ten opzichte van de waarde van de woning (LTV) overschrijdt. Verder is ook de rente op de restschuld 10 jaar fiscaal aftrekbaar1.
Banken hebben bij de mogelijkheid restschulden mee te financieren aangegeven deze restschulden, in ieder geval voor hun eigen klanten, zonder problemen mee te financieren in een nieuwe hypotheek indien de woonlasten verantwoord en betaalbaar zijn voor de klant.
Het Kabinet heeft, naast de bovengenoemde maatregelen die specifiek zijn gericht op de huidige onderwaterproblematiek, grote hervormingen doorgevoerd waarmee de kans op het ontstaan van restschulden in de toekomst stevig is ingeperkt. Concreet gaat het om de stapsgewijze verlaging van de maximale loan- to-value ratio (LTV) naar 100% in 2018 en de hervorming van de hypotheekrenteaftrek met de stapsgewijze verlaging van het maximale aftrektarief en de introductie van de eis dat een nieuwe lening gedurende de looptijd tenminste annuïtair volledig moet worden afgelost als voorwaarde voor renteaftrek.
1 Het kabinet heeft in het Belastingplan 2015 voorgesteld deze termijn te verlengen naar 15 jaar.
3. FOUT! ONBEKENDE NAAM VOOR DOCUMENTEIGENSCHAP.
Directie Financiele Markten
Ons kenmerk
FM/2014/1737 M
Pagina 3 van 4
Met dit geheel aan maatregelen komt het Kabinet tegemoet aan de zorg ten aanzien van restschulden en versterkt het de schokbestendigheid van huishoudens.
Huishoudens met betalingsachterstanden
Momenteel hebben volgens Bureau Krediet Registratie (BKR) ruim 108.000 huishoudens een betalingsachterstand op de hypotheek. Hierbij kan aanvullend worden opgemerkt dat de stijging van het aantal betalingsachterstanden afvlakt en het percentage betalingsachterstanden gerelateerd aan het aantal uitstaande hypotheken relatief laag is.
Naar aanleiding van het stijgend aantal betalingsachterstanden bij hypotheken heeft de Autoriteit Financiële Markten (AFM) in 2012, een verkennend onderzoek gedaan bij verschillende hypotheekverstrekkers. In dit onderzoek is gekeken hoe in hun opzet wordt omgegaan met klanten die een betalingsachterstand hebben op hun hypotheek en op welke manier hypotheekverstrekkers het klantbelang centraal stellen bij de processen van betalingsachterstanden. Om het klantbelang rond betalingsachterstanden bij hypotheken verder te bevorderen, zijn enkele good practices uit de sector uitgewerkt in een leidraad, die de AFM in 2013 heeft gepubliceerd. In deze leidraad gaat de AFM in op de processen en het beleid met betrekking tot het algemeen beheer van de hypotheekportefeuille, preventief beheer, achterstandsbeheer, bijzonder beheer en restschuldbeheer.
Veel van de door de AFM gesignaleerde good practices kwamen terug in de gesprekken met de banken. Zo gaven banken aan dat zij allereerst actief beleid voeren om te voorkomen dat klanten in betalingsproblemen terechtkomen. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan het in vroegtijdig stadium signaleren van mogelijk toekomstige betalingsproblemen en dit bespreekbaar maken met de klant. Als zich daadwerkelijk betalingsproblemen voordoen dan hebben banken een waaier van instrumenten die zij afhankelijk van de situatie inzetten.
Dit kan uiteenlopen van een budgetcoach tot verkoop van de woning en alles wat daar tussen ligt. Hierbij kan men bijvoorbeeld denken aan een betaalpauze van rentebetalingen, het aanpassen van de hypotheekvorm of het kwijtschelden van vergoedingsrente bij tussentijds oversluiten van de hypotheek, uiteraard overigens zonder dat een klant daar rechten op kan laten gelden. Per situatie wordt bekeken welke mogelijkheden er zijn en of het inzetten van een van deze instrumenten passend is. Daarnaast heeft ook het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) het intensief beheer versterkt, met als doel om woningbehoud mogelijk vaker te maken voor consumenten met betalingsproblemen.
Uiteraard is bij betalingsproblemen maatwerk geboden en de aanpak zal dan ook per instantie en per individu verschillen. Het aantal klanten dat herstelt van een betalingsachterstand van langer dan 3 maanden ligt overigens vrij hoog, namelijk op 70% volgens de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB). Ook voor de resterende gevallen is het uiteindelijk niet in het belang van de bank om een gedwongen verkoop te forceren, zeker niet als er sprake is van een significante restschuld. Dit blijkt ook uit de cijfers van het Kadaster over executieveilingen. Ondanks het in absolute termen hoge aantal betalingsachterstanden werden in de eerste helft van 2014 ongeveer duizend woningen middels een executieveiling verkocht.
4. FOUT! ONBEKENDE NAAM VOOR DOCUMENTEIGENSCHAP.
Directie Financiele Markten
Ons kenmerk
FM/2014/1737 M
Pagina 4 van 4
Recentelijk is de AFM gestart met een onderzoek om te beoordelen of het belang van klanten voldoende wordt meegenomen door hypotheekverstrekkers. De AFM kijkt daarbij naar het beleid van banken, maar beoordeelt dit jaar ook de praktijk door middel van een aantal bijzonder beheer dossiers. De AFM verwacht begin 2015 de hypotheekverstrekkers over de uitkomsten te informeren.
Hoogachtend,
de minister van Financiën,
J.R.V.A. Dijsselbloem