Gebiedstransformatie is mensenwerk

Gebiedstransformatie is mensenwerk
verlangen, veranderen, verleiden

Een woord van dank gaat uit naar allen die een bijdrage
hebben geleverd aan de totstandkoming van dit boek.
In het bijzonder Friso de Zeeuw, Germaine Sanders,
Jan den Boer, Arno Boon en Pauline Bieringa voor hun
persoonlijke bijdragen. Onze speciale dank gaat ook
uit naar alle projectdirecteurenen -managers die bereid
waren hun projectervaringen met ons te delen. Mede
dankzij deze bijdragen zijn wij erin geslaagd om een
veelzijdig handboek samen te stellen.

2 dankwoord

inhoud
Dankwoord 2
Inhoud 3
Voorwoord 4
Quotes 10
Inleiding 12
Leeswijzer 18

1 Organisatorisch-Cultureel
Binden - Transformeren is mensenwerk 22
De paradoxstrategie geeft de stad toekomst 40
Verbinden - Het formaliseren van samenwerking 44

2 Sociaal-Maatschappelijk
Van buiten naar binnen - Hoe behoud je regie op de opgave? 64
Complexe transformatieprojecten vragen om samenwerking, inspiratie en motivatie 76
Van binnen naar buiten - Het belang van communiceren over en verkopen van een transformatieopgave 82

3 Fysiek-Ruimtelijk
Behouden en benutten - Het belang van cultuurhistorisch erfgoed op transformatielocaties 96
Wij zien licht aan het einde van de tunnel waar anderen dat nog niet zien - Praktijklessen over het
herbestemmen van industrieel erfgoed 112
Bewaken - Het krachtig publiek opdrachtgeverschap als succesfactor voor kwaliteitsbewaking 118

4 Financieel-Economisch
Wensen en waarde - Het proces van waarde creëren op basis van gedeeld verlangen 132
Bevlogenheid vanuit het maatschappelijk belang - De toegevoegde waarde van BNG bij gebiedsontwikkelingsprojecten 146

Transformatieprojecten NL 152
Personalia OPPS 162
Verantwoording 164
Colofon 168

inhoud 3

Omgaan met de crisis vraagt om samenwerking

voorwoord
tussen markt en overheid door Friso de Zeeuw

Bij het verschijnen van dit boek over gebiedstransformaties (binnenstedelijke functieveranderingslocaties)
is de economische crisis nog niet voorbij. Het zou best nog eens een jaar of twee kunnen duren voordat de
huidige problemen in de financiële en vastgoedwereld zijn opgelost. Bovendien is deze crisis van een heel
andere orde dan de normale conjuncturele dips waar gebiedsontwikkelingen mee te maken krijgen. Ook
transformatieprojecten zullen zowel op korte als lange termijn de gevolgen van de crisis ondervinden. Die
gevolgen kunnen zeer ingrijpend zijn, maar ook – om het verschrikkelijke jargon maar even aan te houden –
kansen bieden. Daarom is het van belang dat de betrokken publieke en private partijen hun krachten
bundelen en gezamenlijk een strategie bepalen om hun projecten ‘crisis-proof’ te maken.

De specifieke kenmerken van transformatieprojecten lende transformatieprojecten in zwaar weer terecht zullen
maken ze kwetsbaar in crisistijd. Het gaat over groot- komen, met name de projecten met veel marktfuncties. In
schalige gebieden met een multifunctioneel programma de praktijk kijken de investeerders op dit moment name-
waarbij verevening tussen rendabele en minder renda- lijk vooral naar de korte termijn en zijn ze minder bereid
bele onderdelen moet plaatsvinden. Bovendien zijn het om lange termijn risico’s aan te gaan. Om projecten toch
projecten met hoge kwaliteitsambities die vragen om doorgang te laten vinden, bestaat bij zowel publieke
investeringsbereidheid voor de lange termijn. De grond- als private partijen daarom de neiging om projecten op
posities zijn vaak versnipperd en naast het uitplaatsen te knippen en te verkleinen (kortere doorlooptijden en
van bedrijven dient meestal ook de grond gesaneerd te minder risico’s). Een ongewenst effect daarvan is dat de
worden. Kortom: het zijn ingewikkelde projecten waarbij mogelijkheden tot verevening binnen het plan kleiner
het financiële resultaat op de grondexploitatie bijna per worden. Dit wordt versterkt door het feit dat er op dit
definitie onder druk staat en er zijn vaak subsidies nodig moment geen markt is voor – vaak al wel ingecalculeerde –
om tot een sluitend plan te komen. rendabele programmaonderdelen als kantoren en dure
Door de crisis wordt het succesvol realiseren van gebieds- woningen. Projecten worden daardoor met forse extra
ontwikkelingen lastiger. Ik verwacht dan ook dat verschil- tekorten opgezadeld. Met andere woorden: door dit

omgaan met de crisis vraagt om samenwerking tussen markt en overheid 5

proces van ‘verkleinen’ dreigt de integrale benadering die feit dat projecten die toch al niet reëel waren nu definitief
zo kenmerkend is voor de Nederlandse gebiedsontwikke- door de mand vallen. De stapeling van ambities is in deze
ling te verdwijnen. Om de projecten vervolgens toch te tijd niet meer haalbaar. Partijen worden met de neus op
kunnen realiseren zal ingegrepen moeten worden aan de de feiten gedrukt. Ook zorgt de crisis ervoor dat de dis-
kostenkant. Het grote gevaar daarbij is dat dit uiteindelijk cussies tussen de betrokken publieke en private partijen
ten koste gaat van de kwaliteit. directer worden.
Omgaan met de
crisis vraagt een De hoofdlijnen van plannen moeten nu ‘crisis-proof’ Het spel tussen overheid en markt over de herprioritering
mentaliteits- gemaakt worden. Daarbij is het van belang om flexibiliteit van hun projecten is op dit moment op de wagen. Het is
verandering van te behouden door bijvoorbeeld rekening te houden met essentieel dat publiek en privaat in dit proces gezamenlijk
partijen. meer scenario’s. Gemeenten en marktpartijen hebben ver- met elkaar optrekken. Om het probleem op te lossen,
schillende theoretische opties om in deze turbulente tijden moet je het er met elkaar over durven hebben.
met hun projecten om te gaan. In de eerste plaats zijn er Toch zie ik in de praktijk dat dit realisme nog niet overal
projecten die gewoon doorgang kunnen vinden. Ik denk is doorgedrongen en dat gemeenten hier verschillend mee
daarbij met name aan infrastructurele projecten en maat- omgaan. Zo stapt de gemeente Rotterdam proactief op
schappelijk vastgoed. In de tweede plaats zijn er projecten ontwikkelaars af om te bekijken waar ze kunnen helpen,
die ‘omgekat’ kunnen worden tot (opnieuw) levensvat- terwijl de gemeente Den Haag door haar uitspraken de
bare projecten. Meestal gaat het dan om verschuivingen in meerwaarde van marktpartijen juist ter discussie stelt.
het programma, van koop naar huur, van dure woningen Door deze wisselende opstellingen laat ook de samenwer-
naar het goedkope segment en van kantoren naar bijvoor- king tussen publiek en privaat als gevolg van de crisis een
beeld retail en leisure. In de derde plaats kunnen ontwik- divers beeld zien. Nog niet overal hebben de publieke en
kelaars gronden en vastgoed afstoten naar gemeenten of private partijen elkaar gevonden. Maar op sommige plek-
corporaties. In de vierde plaats kan besloten worden om ken ontstaan sterke coalities tussen gemeenten, corpora-
te wachten op betere tijden. Maar voor hen die het ‘rente- ties en ontwikkelaars en worden vastgelopen projecten
aapje’ op de schouders hebben zitten, is dat meestal geen weer vlot getrokken. Dat kan bijvoorbeeld wanneer
aantrekkelijke optie. Vaak is er in de praktijk dan ook geen gemeenten bereid zijn om hun grondprijzen te verlagen,
sprake van een keuze tussen de verschillende opties, maar ontwikkelaars een deel van hun marge willen opgeven en
bepalen de concrete omstandigheden welke optie het corporaties de niet-verkoopbare woningen willen over-
meest voor de hand ligt. Dat dit heroverwegingsproces nemen. Dit vraagt wel een mentaliteitsverandering van
ook positieve effecten heeft, blijkt bijvoorbeeld uit het partijen.

6 voorwoord

Door samen te werken kan bovendien optimaal gebruik
worden gemaakt van de vele creativiteit die onderop
aanwezig is. Dat is sowieso een uniek kenmerk voor de
Nederlandse gebiedsontwikkeling: de meeste ontwikke-
lingen zijn vanuit de praktijk ontstaan en niet vanachter
het bureau. Ook de grondontwikkelingsmodellen zijn
daar een voorbeeld van. Ze werden eerst in de praktijk
toegepast en zijn pas later getheoretiseerd.

Wanneer het maatschappelijke belang groot genoeg is en
de overheid bereid is om extra geld in bepaalde projecten
te stoppen, zal de overheid daar ook meer zeggenschap
voor terug willen hebben. Ik voorzie daardoor een ten-
dens waarbij de overheid meer dan voorheen de sturing
in handen zal nemen. Toch denk ik dat het joint venture
model de crisis zal overleven. Door de vele, positieve erva-
ringen die hiermee in ons land zijn opgedaan, is het joint
venture model onderdeel van de gebiedsontwikkelings-
cultuur geworden, vooral voor grote, langlopende pro-
jecten. Onder bepaalde condities kan ook private grond-
exploitatie geschikt blijven. Daarbij gaan wij ervaring
opdoen met de mogelijkheden en beperkingen van de
nieuwe grondexploitatiewet. Ook het concessiemodel zal
voor eenvoudige opgaven zijn diensten bewijzen. Ik blijf
daarom, voor de toekomst, voorstander van een gemengd
model met zowel gemeentelijke, private als publiek-
private grondexploitaties. Ook nieuwe varianten, zoals het
alliantie-model zullen in praktijk beproefd worden.
De vraag naar vastgoed zal voor een belangrijk deel weer
terugkeren, althans in de economisch sterke delen van


Prof. mr. Friso de Zeeuw is directeur Nieuwe Markten bij Bouwfonds Ontwikkeling.
Daarnaast is hij als praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling verbonden aan de
TU Delft, lid van het bestuur van de Neprom en bekleedt hij een tiental bestuurs-
functies en commissariaten. Voorheen was hij onder andere gedeputeerde van de
provincie Noord-Holland, wethouder van de gemeente Monnickendam en beleids-
adviseur bij de gemeente Amsterdam.

8 voorwoord

ons land. Ik ben daar vrij zeker van, met als uitzondering De grote projecten in ons land bijvoorbeeld houden bij
mogelijk de kantorenmarkt. Het is dus niet alleen van hun risicoanalyses zelden rekening met de profielen en
belang dat partijen nadenken over de korte termijn, maar kwaliteiten van de mensen op de sleutelposities. Wanneer
ook over de periode na 2011/2012, wanneer de markt je de menselijke factor veronachtzaamt, ontbreekt een
weer wat genormaliseerd zal zijn. Op het moment dat essentiële factor in je analyse. Het is dan ook geen toeval
de markt aantrekt, is het de vraag welke projecten als dat OPPS ervoor gekozen heeft om juist deze ‘zachte’
eerste zullen worden opgepakt. Het ligt voor de hand aspecten van gebiedsontwikkeling een belangrijke plek te
dat dit de relatief makkelijke projecten zullen zijn. Eerder geven in deze uitgave.
uitleglocaties dus dan binnenstedelijke functieverande-
ringsgebieden. Zowel in de ontwikkelingswereld als in de
financiële sector zijn bovendien ontwikkelingen gaande
die tot andere verhoudingen tussen partijen zullen leiden.
Zo zullen diverse corporaties profiteren van het feit dat Door de crisis ontstaan
ze nu belangrijke posities van ontwikkelaars en bouwers andere verhoudingen
overnemen. Deze corporaties zullen versterkt uit de as tussen publiek en
herrijzen. Ook het aandeel particuliere beleggingen in privaat.
vastgoed zal weer toenemen als gevolg van de stijgende
inflatie. Door de crisis ontstaan dus andere verhoudingen
tussen publiek en privaat.

Tot besluit van dit voorwoord wil ik benadrukken dat
gebiedsontwikkeling mensenwerk is. We praten veel over
structuren en processen, maar daarbinnen acteren mensen.
Het is de kunst om de structuren en processen zó te orga-
niseren dat het de mensen niet onnodig moeilijk wordt
gemaakt in een omgeving die op zichzelf al zo complex
is. Ook het belang van professionaliteit van de betrokken
personen wordt in de praktijk nog te vaak onderschat.


‘Samenwerken begint met luisteren.’ Ronald Pereboom, OPPS. ‘Contracteer wat je kan overzien en regel
de rest later.’ Joep van Aaken & Jan Blok, Gemeente Enschede. ‘Besteed veel aandacht aan de match tussen
bestaand en nieuw.’ Rob Tutert, Gemeende Ede. ‘De kunst is om in projecten het vliegwiel op gang te
brengen.’ Cor Steijn, Gemeente Helmond. ‘Als het vertrouwen is beschaamd, blijft het vingers natellen.’ Rob
van Menen & Marjon Hulsegge, Gemeente Alkmaar. ‘Denk niet in standaarden, maar redeneer projectspecifiek als
je een samenwerkingsverband opzet.’ Ruben Hümmels & Wout van Hees, Gemeente Nijmegen. ‘Het heeft geen zin
om zaken te formaliseren als je aan de voorkant niet de minimaal noodzakelijke financiële middelen
hebt geregeld.’ Rob Tutert, Gemeente Ede. ‘In een samenwerking richt je je niet op de verschillen, maar op
de overeenkomsten.’ Martie Jacobs, OPPS. ‘Denk vanuit ambitie van partijen en de kracht van het gebied,
niet vanuit een gedetailleerd plan.’ Ruben Hümmels & Wout van Hees, Gemeente Nijmegen. ‘Investeer tijd en geld
aan de voorkant, het vertrouwen komt voor de handtekening.’ Luciën Kuijsters & Joep Frenken, Gemeente
Tilburg. ‘Behoud zoveel mogelijk flexibiliteit, timmer niet alles meteen aan het begin dicht.’ André Boidin
& Henk Scholte, Gemeente Eindhoven. ‘Regie voeren is ook de kunst van het loslaten en zo de creativiteit van
de markt maximaal benutten.’ Peter van der Gugten, Proper-Stok. ‘Transformatiegebieden inspireren ook tot
procesvernieuwing.’ Maarten Kievits, OPPS. ‘Continuïteit in de bezetting van je team is noodzakelijk, zo
bouw je historie op.’ Cristien Bensink, Gemeente Apeldoorn. ‘Kijk bewust eens door andermans bril naar het
project, dit kan verrassende inzichten opleveren.’ Ilse Meier, OPPS. ‘Laat de markt ook meebepalen wat de
mogelijkheden zijn.’ Tjerd van Riemsdijk, Gemeente Groningen. ‘De samenwerkingsvorm is als een jas, hij moet
lekker zitten en zijn functie dienen.’ Jan Nieuwenhuizen, Van Wijnen. ‘Zoek het gemeenschappelijk belang,
dat is wat je in een transformatieproject nodig hebt.’ Jan den Boer, Gemeente Utrecht. ‘Bouw ‘stepping stones’
in, heb wel een einddoel maar focus je er niet alleen op, creëer de onomkeerbare stappen ernaar
toe.’ Robert Straver, Gemeente Rotterdam. ‘Je moet rekening houden met de politieke horizon om binnen een
bepaalde tijdsperiode iets vast te stellen, dat is essentieel.’ Katja de Haan, Programmabureau Hart van de Heuvelrug.
‘Samenwerking in PPS is the best of both worlds.’ Math Feijen, OPPS. ‘Verlies van vertrouwen luidt het
einde van een samenwerking in.’René van den Bergh, RO Groep. ‘Blijf realist.’ Rob van Menen & Marjon Hulsegge,
Gemeente Alkmaar.

10 quotes

quotes
quotes uit onze luistergang 11

Van luistergang naar eregalerij

inleiding
Nederland raakt voller. Gemeenten hebben steeds minder uitbreidingsmogelijkheden in het buitengebied en
zijn vaker aangewezen op binnenstedelijke herontwikkeling en functieverandering. Gelukkig zijn daarvoor
in de meeste gemeenten nog genoeg prachtige locaties beschikbaar, locaties waarvan de oorspronkelijke
kracht teloor is gegaan: oude fabrieksterreinen, ziekenhuislocaties, militaire terreinen, enzovoort.
Die locaties moeten nog wel geschikt worden gemaakt voor deze nieuwe opgaven. Dit boek gaat over
dergelijke transformatielocaties. De projecten betreffen veelal grootschalige en strategisch gelegen gebieden
in of aan de rand van steden en zijn daardoor vaak complex door het grondeigendom, de saneringen en de
vele belanghebbenden en financiers. Herontwikkeling en functieverandering kunnen deze gebieden weer
een nieuwe toekomst geven. Samenwerking tussen publieke en private partijen is bij deze transformatie-
opgaven noodzakelijk.

OPPS ziet hierin een fantastische uitdaging. Onze ervaring zigen hun mening geven over prikkelende stellingen die
in het samenbrengen van partijen in gebieds- en vastgoed- uit de gesprekken over de transformatieprojecten naar
ontwikkelingen kunnen hierbij van grote waarde zijn. voren kwamen. Ook dit heeft een schat aan informatie
Dit heeft ons begin 2008 doen besluiten om ons te gaan opgeleverd.
verdiepen in de markt van transformatielocaties. Een
‘luistergang’ langs een 25-tal transformatieprojecten in De praktijk van transformatieopgaven blijkt weerbarstig.
Nederland heeft veel interessante informatie opgeleverd. Een transformatie moet niet worden gezien als één
De informatie is gebruikt bij de voorbereiding van het sym- opgave, maar als een deelverzameling van verschillende
posium Transformatie ’08 dat wij in november 2008 hebben opgaven. Uit onze verkenning is gebleken dat de behoef-
georganiseerd over samenwerking bij grootschalige ten en leerervaringen te rubriceren zijn in vier thema’s,
transformatielocaties. Tijdens het symposium heeft uitwisse- namelijk organisatorisch-cultureel, sociaal-maatschappelijk,
ling van kennis plaatsgevonden. Met behulp van een zoge- fysiek-ruimtelijk en financieel-economisch. Gedurende alle
naamde Group Decision Room (GDR) konden de aanwe- stadia van een transformatieproces worden we gecon-

van luistergang naar eregalerij 13

fronteerd met vraagstukken in deze vier gebieden. Deze thematische ordening van transformatievraagstuk-
Organisatorisch-cultureel betreft de zachte en harde fac- ken is een eerste benadering. Een tweede benadering
toren van samenwerken, mensen versus overeenkom- heeft betrekking op de ontwikkeling en groei van het
sten. Sociaal-maatschappelijk beschrijft de invloed van gebied zelf. De parallel met de ontwikkeling en groei die
gebiedskenmerken en het vermarkten van een gebied, een mens van jong tot oud doormaakt ligt daarbij voor
doelgroepen versus afzetmarkt. In fysiek-ruimtelijk gaat de hand. De piramide van Maslow (1943) is bekend als de
het om de intrinsieke kwaliteit van het gebied en de heldere weergave van de ontwikkeling van behoeftes die
verwezenlijking van het gebied, ingreep versus behoud gedurende een mensenleven ontstaan. De tweede bena-
van cultuurhistorische waarden. Bij financieel-economisch dering is dan ook de vertaling van deze piramide naar een
tot slot gaat het om gedeeld verlangen en waardecreatie, piramide van een gebiedsleven, in dit geval het leven van
de integrale business case. een transformatielocatie. Deze invalshoek is interessant,

behoefte mens behoefte gebied
zelfontplooiing vanzelfsprekende aantrekkingskracht

waardering waarde voor
en erkenning de stad

sociaal contact onderdeel van de stad

zekerheid en veiligheid functionaliteit

lichamelijke behoefte noodzaak tot transformeren

14 inleiding

omdat hierdoor duidelijker wordt welke behoeften en Onderdeel van de stad
vraagstukken spelen in de verschillende levensfasen van Om zichzelf te kunnen ontwikkelen heeft de mens in zijn
een gebied en waar de aandacht in elke fase vooral naar zal dagelijkse leven behoefte aan sociale contacten. Dit komt
uitgaan. Dit maakt het transformatieproces inzichtelijker. overeen met de levensfase waarbij een gebied onderdeel
De piramide van het gebiedsleven kent, net als die van het wordt van de stad en geen geïsoleerd eiland meer vormt.
mensenleven, vijf fasen. De juiste stedelijke, regionale of zelfs landelijke inpassing
is van groot belang.
Noodzaak tot transformatie
De mens heeft als primaire levensbehoeften water, voedsel, Waarde voor de stad
onderdak en kleding om een gezond leven te kunnen leiden. De ervaringen en lessen die de mens gedurende zijn leven
Voor een gebied dat wordt getransformeerd, geldt ook heeft opgedaan en geleerd, roept een vierde behoefte
dat het minimaal gezond, bruikbaar en dus levensvatbaar op, namelijk die van erkenning en waardering voor de
moet zijn. In deze levensfase vinden alle ingrepen plaats geleverde prestaties. Een gebied dat met succes de voor-
in de fysiek-ruimtelijke omgeving inclusief grond om gaande stappen heeft doorlopen, kan doorgroeien tot een
het gebied weer ‘gezond’ te maken. bijzondere locatie in de stad. Het voegt waarde toe aan de
stad en geeft betekenis aan zijn directe omgeving.
Functionaliteit
De mens heeft vervolgens behoefte aan een gevoel van Vanzelfsprekende aantrekkingskracht
veiligheid, zekerheid en daarmee aan bescherming van de Tot slot, wanneer de mens is voorzien van de eerste vier
persoon. Een aantal aspecten zoals inkomen, onderdak en levensbehoeften, ontstaat de wens tot zelfontplooiing en
een zekere mate van consistentie in het dagelijks leefpa- verbetering. Bij een gebied werkt dat op vergelijkbare
troon geven invulling aan de kwaliteit van het leven. Een wijze. Wanneer een gebied een vanzelfsprekende aantrek-
gebied moet op zijn beurt ook een functie hebben, zoals kingskracht heeft gekregen, komt het in het stadium van
wonen, werken of recreatie. Maar ook de kracht die kan zelfontwikkeling. Het fundament dat in de voorgaande
worden ontleend aan historische gebiedskenmerken heeft levensfasen is gelegd, heeft ertoe bijgedragen dat geen
haar weerslag op de gebiedskwaliteit. Dit geeft samen ondersteuning meer nodig is en dat het gebied ‘op eigen
met de functionaliteit een bepaalde zekerheid over het kracht’ verder kan.
voortbestaan van het transformatiegebied.


Het onderkennen en herkennen van de levensloop van
een gebied in samenhang met de concrete handvatten
vanuit de vier thema’s, zorgen ervoor dat transformatie-
opgaven beheersbaar worden. Deze beheersbaarheid ont-
staat omdat al in de voorbereidingsfase de afzonderlijke
ambities duidelijk kunnen worden vastgelegd en op elkaar
afgestemd. Zo kan men vanuit een gedeeld verlangen aan
eenzelfde doelstelling werken.

Het uitwisselen van opgedane kennis en ervaringen is voor
OPPS vanzelfsprekend. Het is nadrukkelijk onze filosofie
om onze kennis te delen met anderen. Daarom hebben
wij het initiatief genomen om onze eigen leerervaringen,
gecombineerd met die uit onze ‘luistergang’ en het sym-
posium Transformatie ’08, vast te leggen in dit boek. Naast
artikelen van onze hand maken ook artikelen van een
aantal aansprekende personen uit de praktijk onderdeel
uit van ons boek. Het boek is geen wetenschappelijk werk
en heeft ook niet de pretentie om volledig te zijn. Het is
vooral bedoeld als een praktijkgericht handboek vol leer-
ervaringen.

Wij hopen dat dit boek u zal inspireren en bijdragen aan
het succes van uw projecten, zodat deze in de toekomst
ook in de eregalerij van succesvolle gebiedstransformaties
kunnen worden opgenomen.

Martie Jacobs
Maarten Kievits
Ronald Pereboom


De elf bijdragen in dit boek zijn geordend op basis
van vier thema’s. Achterin het boek is een overzicht
opgenomen van de – in onze ogen – meest aan-
sprekende transformatieprojecten in Nederland.
Vaak blijft de zachte kant van samenwerken in
transformatieprojecten onderbelicht en gaat de
aandacht primair uit naar de harde meetbare feiten.
Dat is de reden waarom wij hebben gekozen voor
de invalshoek ‘van zacht naar hard’.

In ieder thema is een bijdrage geschreven door een vak-
genoot uit de publieke of private sector. De andere
bijdragen zijn geschreven door medewerkers van OPPS.
De thema’s en bijdragen worden hieronder in het kort
toegelicht.

1 Organisatorisch-cultureel
‘Binden’ geeft een andere kijk op de meest invloedrijke
emoties die ten grondslag liggen aan vertrouwen: geloof,
verbeelding, teleurstelling, humor, waardering en span-
ning. In essentie gaat het om het binden van mensen in
succesvolle teams.

Germaine Sanders van Kristal trekt in ‘De paradoxstrategie
geeft de stad toekomst’ een parallel tussen de Chinese
kunst van het oorlog voeren en de strijd die moet worden
geleverd om de transformatie van een stad voor elkaar te
krijgen. Zij legt daarbij de paradox bloot van ‘overwinnen
zonder te vechten’.

18 leeswijzer

‘Verbinden’ beschrijft het proces dat moet worden door- Nationale Maatschappij tot Behoud, Ontwikkeling en

leeswijzer
lopen om een overeenkomst te sluiten tussen publieke en Exploitatie van Industrieel Erfgoed (BOEi) een aantal
private partijen die met elkaar willen samenwerken in een praktijklessen over het herbestemmen van industrieel
transformatieopgave. erfgoed.

2 Sociaal-maatschappelijk ‘Bewaken’ gaat in op het belang van krachtig opdracht-
’Van buiten naar binnen’ gaat over de verschillende geverschap als succesfactor voor kwaliteitsbewaking op
behoeften die een transformatie tot stand kunnen bren- transformatielocaties. Met andere woorden: waarom is
gen en de invloed van doelgroepen en gebiedskenmerken het van belang om kwaliteit te bewaken en op welke
daarop. wijze kan dat het beste gebeuren?

In ‘Complexe transformatieprojecten vragen om samen- 4 Financieel-economisch
werking, inspiratie en motivatie’ geeft Jan den Boer van de ‘Wensen en waarde’ gaat in op de financiële kant van
gemeente Utrecht zijn visie op het transformatieproject gebiedsontwikkeling, namelijk het belang van een inte-
Cereol-terrein in Utrecht. In zijn bijdrage besschrijft hij grale business case vanuit het oogpunt van waardecreatie.
hoe toevalligheden of juist sturing het proces van her-
bestemmen kunnen beïnvloeden. In ‘Bevlogenheid vanuit het maatschappelijk belang’ gaat
Pauline Bieringa in op de rol en positie van de financier
‘Van binnen naar buiten’ beschrijft hoe een transformatie- bij transformatieprojecten. Als directeur Public Finance bij
project kan worden ‘verkocht’ door te sturen op het imago Bank Nederlandse Gemeenten beschrijft ze waarin de BNG
van en de communicatie over het project. onderscheidend is ten opzichte van andere banken en
waaruit hun toegevoegde waarde bij projecten blijkt.
3 Fysiek-ruimtelijk
‘Behouden en benutten’ beschrijft onder andere mogelijk- Transformatieprojecten NL
heden voor het analyseren van het DNA van een locatie en Tot slot vindt u een overzicht van ruim veertig transforma-
de wijze waarop erfgoed optimaal benut kan worden als tieprojecten in Nederland inclusief hun meest relevante
waarde-element van een transformatielocatie. kenmerken, zoals omvang, betrokken partijen en thema-
tiek. De projecten zijn onderverdeeld naar de kenmerken
In ‘Wij zien licht aan het einde van de tunnel waar anderen van het grondeigendom: versnipperd en geconcentreerd.
dat nog niet zien’ geeft Arno Boon als directeur van de

leeswijzer 19

organisatorisch – cultureel
de zachte en harde factoren van samenwerken,
1
mensen versus overeenkomsten

Bin-den (bond, h. gebonden; -ding; -der) I (onov.ww.) 0.1
(van vloeistoffen) dik worden; II (ov.ww.) 0.1 (touw) met een
knoop vastmaken => knopen 0.2 door middel van een touw dat
geknoopt wordt, vastmaken 0.3 (iem.) boeien => ketenen 0.4
(ook abs.) een relatie tot stand brengen tussen 0.5 (ook abs.)
(iem.)in zijn vrijheid beperken 0.6 (boeken) in katernen opnaaien
en in een band zetten 0.7 door vastknopen doen ontstaan 0.8
(een vloeistof) dik maken 0.9 (schei.) een verbinding aangaan
met.

22 organisatorisch – cultureel

Binden
Transformeren is mensenwerk door Math Feijen en Martie Jacobs

De meest in het oog springende definitie van binden signaal afgeven, omdat partijen dan nog bezig zijn met
is iemand in zijn (persoonlijke) vrijheid beperken. het bouwen aan onderling vertrouwen. Vertrouwen is dus
Binden is ook het aangaan van een samenwerking niet iets wat direct bij aanvang van een project aanwezig
met andere mensen in teamverband. Volgens deze is, maar dat moet groeien tussen de betrokken partijen.
definitie betekent dit dat de teamleden er vrijwil- Het is niet statisch, maar iets waar actief aan moet worden
lig voor kiezen om aan vrijheid in te boeten, het gewerkt. Open en transparant werken en de belangen
gezamenlijk belang te laten prevaleren boven het duidelijk op tafel leggen, zijn daarbij noodzakelijk. Het
persoonlijk belang, om samen een gemeenschap- opbouwen van vertrouwen ligt aan de basis van het
pelijke doelstelling te realiseren. binden van de mensen in het transformatieproject. Dat
betekent dat de betrokken partijen veel in elkaar moeten
Tijdens onze ‘luistergang’ langs de projectmanagers en investeren, zodat het onderling vertrouwen kan groeien Het vroegtijdig
-directeuren van grote transformatieprojecten is gebleken tussen de mensen. De vraag is hoe die binding tussen men- juridisch
dat vertrouwen tussen partijen een belangrijke succesfac- sen tot stand komt. dichttimmeren
tor is bij transformatieprojecten. Maar ook werd duidelijk Voor iedereen is het duidelijk wanneer een projectteam van afspraken in
dat transformeren mensenwerk is, waarbij de ‘klik’ tussen een succesvol team is. Maar om vooraf te definiëren contracten kan het
de mensen een belangrijke voorwaarde is. wanneer een team succesvol zal zijn, is geen eenvoudige verkeerde signaal
opdracht. Factoren die het fundament van een succesvol afgeven, omdat
In diverse gevallen was het ontbreken van vertrouwen team vormen, zijn onder andere vertrouwen in elkaar partijen dan nog
de reden dat het transformatieproject maar niet van de en een goede chemie tussen de mensen. Maar ook bezig zijn met het
grond wilde komen. Pas nadat de juiste mensen elkaar enthousiasme, passie en betrouwbaarheid worden in dit bouwen aan onderling
hadden gevonden, kwam de voortgang en daarmee het kader genoemd. Deels gaat het dus om de persoonlijke vertrouwen.
succes. Vertrouwen werd in ieder geval niet bereikt met kwaliteiten van de betrokkenen en deels om een gemeen-
het vaststellen van regels. Het vroegtijdig juridisch dicht- schappelijk gevoel dat gedurende de ontwikkeling van
timmeren van afspraken in contracten kan het verkeerde een projectteam moet ontstaan.

binden 23

Onze persoonlijke ervaringen bevestigen dat tal van fac- Geloof uitstralen is essentieel
toren van invloed zijn op het succes van een projectteam. Barack Obama is iemand die gelooft, die een sterk geloof
Reden om eens op zoek te gaan naar die zachte, maar in heeft in zijn land en dat geloof weet over te brengen. Hij
de praktijk vaak heel belangrijke factoren. Deze zachte vertelt zijn medeburgers niet wat ze kunnen doen, maar
factoren zijn niet eenvoudig te duiden. Wij denken dat wat ze zullen doen.
geloof, verbeelding, teleurstelling, humor, waardering en
spanning de belangrijkste emoties zijn die de mate van Bij succesvolle transformatieprojecten blijkt het essentieel
binding tussen mensen bepalen. dat mensen geloven in de transformatie. Arno Boon geeft
In dit artikel zal aan de hand van citaten uit de literatuur of in zijn bijdrage aan dat mensen positieve leerervaringen
toespraken worden geïllustreerd wat met geloof, verbeel- opdoen als ze al in een vroeg stadium tot de zogenaamde
ding, teleurstelling, humor, waardering en spanning wordt ‘believers’ horen. Als ze niet die persoonlijke ervaring
bedoeld. En vervolgens zal aan de hand van concrete hebben, zijn ze veel eerder geneigd tot tegenwerking.
voorbeelden worden toegelicht hoe in de praktijk met Essentieel is niet alleen geloof in het transformatieproject
deze emoties kan worden omgegaan tijdens het vormen te hebben, maar dit ook uit te stralen. Dit helpt ook om
en presteren van een projectteam. tegenstanders over te schreef te trekken.

‘We will harness the sun and the winds and the soil to fuel our Elk transformatieproject begint omdat iemand erin gelooft
cars and run our factories. And we will transform our schools en ervan overtuigd is dat het kan. Het is niet voorstelbaar
and colleges and universities to meet the demands of a new dat een project van de grond komt als iedereen nee-schud-
age. All this we can do. All this we will do. Now, there are dend aan tafel zit. Zonder dat geloof, die bevlogenheid,
some who question the scale of our ambitions – who suggest is de kans van slagen klein. Geloof laat je de potentie van
that our system cannot tolerate too many big plans. Their het project zien. Je hebt een beeld van hoe het wordt,
memories are short. For they have forgotten what this country en niet alleen van hoe het kan worden. Daarnaast blijkt
has already done; what free men and women can achieve when uit de praktijk dat bevlogen, enthousiaste sleutelfiguren
imagination is joined to common purpose, and necessity to tevens van groot belang zijn voor de communicatie over
courage. What the cynics fail to understand is that the ground het project. Die positieve pers heeft tot gevolg dat steeds
has shifted beneath them – that the stale political arguments meer mensen gaan geloven in het project.
that have consumed us for so long no longer apply.’
Barack Obama, 2009 Geloof is de start van een succesvol transformatieproject.
Maar slechts de start. Een van de geïnterviewden zei:


Uit de praktijk
Joost was procesmanager voor een grote overheidsorganisatie
die een complexe aanbesteding deed in samenwerking met een
ander departement. Alles klopte. Projectleider Merel was erg
goed, zij stuurde strak en kon goed delegeren. De medewerkers
waren betrokken en enthousiast, de ingehuurde adviseurs
van hoog niveau en passend bij het team. De stuurgroep
was goed aangehecht en volgde serieus en objectief het
aanbestedingsproces. Een dergelijke samenwerking had Joost nog
niet vaak meegemaakt. De voorbereidingen verliepen nagenoeg
rimpelloos. Iedereen stond achter de uiteindelijke gunning. De
gunning was close, maar objectief en goed gedocumenteerd en
onderbouwd. Tijd voor een feestje.
Toen kwam er een rechtszaak van de partij die bij de aanbesteding
op nummer 2 stond. ‘Die had geen kans van slagen’, dachten
Joost, Merel en de anderen.
De rechter besliste anders, Joost en zijn team verloren. Nog steeds
hadden ze een heilig geloof in zichzelf en de juistheid van hun
besluiten. Vooruit, nog eens de rug rechten en in hoger beroep,
‘het zal toch niet zo zijn dat …!’ dacht het hele team. Uiteindelijk
wonnen ze de rechtszaak omdat ze in zichzelf en in het project
bleven geloven.

‘Geloof me, één ding staat vast, het wordt niet zoals het
oorspronkelijk is bedacht.’ Iemand die gelooft in een
project, vertrouwt erop dat het inderdaad zo wordt als
is bedacht. En dat wordt het waarschijnlijk niet. In zo’n
situatie is het geloof vasthouden erg lastig.

binden 25

Het is wel prettig dat op momenten van teleurstelling of Hier zit de kern van geloof als basis voor vertrouwen in
wanhoop er iemand is die helpt het geloof vast te houden. transformatieprojecten, het gedeelde geloof in het uit-
Dat werkt natuurlijk het beste als er sprake is van gedeeld eindelijke resultaat van het project. De publieke partij
geloof, vanuit dezelfde overtuiging. Dan kunnen ook de die gelooft dat het resultaat van de transformatie goed
zon, de wind en de aarde worden gebruikt om auto’s en is voor de stad en haar inwoners en de private partij
fabrieken te laten lopen, zoals Barack Obama de burgers die gelooft dat ditzelfde resultaat een goed rendement
van Amerika voorhoudt. Daar hebben de autofabrikanten oplevert, werken vanuit hetzelfde fundament, het geloof,
en de milieulobby natuurlijk heel andere beelden bij. De aan hetzelfde resultaat.
autofabrikanten zijn er inmiddels wel achter dat ze een
andere weg moeten inslaan om hun winstgevendheid weer De verbeelding van het verlangen
op peil te krijgen. En de partijen die zich zorgen maken Het citaat hiernaast roept herinneringen en beelden op.
om het milieu zullen vanuit hun overtuiging en kennis Een beeld uit je jeugd, uit een oude film of een stripver-
daaraan gaan meewerken. haal dat je vroeger hebt gelezen, het toilet bij oma. Dat
is verbeelding.
De villa waarin het lyceum gevestigd was, beschikte
over een enorme tuin met her en der oude bomen die Verbeelding helpt een verhaal te maken van de woorden
schaduw wierpen in de volle zomer, er waren donkere van een ander. Bij het onderwerp van dit artikel helpt ver-
gangetjes naar de personeelskamertjes waar we tekenles beelding het toekomstbeeld van het transformatieproject
kregen, lange rijen ouderwetse wc’s met een trekker te bepalen. Germaine Sanders schrijft in haar bijlage dat
met porseleinen knop, er waren zolderkamers waar je moet kunnen verbeelden waarin je gelooft, waarnaar je
de muziekleraar onze proefwerken van boven aan de verlangt. Zo kun je helpen om transformatielocaties weer
zoldertrap naar beneden gooide onder het roepen dat de tot leven te brengen.
onderste een nul had en de bovenste een tien. Er waren
de lichte, voorname kamers met hoge ramen voor Grieks Er is geen transformatieproject dat slaagt of zelfs maar
en Latijn, Frans, Duits en Engels, er waren noodlokalen van de grond komt, als er niet tenminste één teamlid is
voor algebra en meetkunde en een supermoderne dat een einddoel heeft dat tot de verbeelding spreekt.
aanbouw voor natuur- en scheikunde. Er was een brede, Het moet aansprekend zijn, een verhaal waarin anderen
houten wenteltrap in het midden van de hal, waar de zich herkennen. Die anderen kunnen de projectleden
rector ons elke ochtend zwijgend voorbij zag komen. zijn, of de verantwoordelijke bestuurders of toekomstige
Doeschka Meijsing, 2008 (p. 41) gebruikers.


Uit de praktijk
In het kader van een teambuildingsessie ging de projectgroep zeilen. eindbeeld van de opgave in jullie project‘. De primaire aandacht
Niemand had ervaring met zeilen, voor sommigen was het de eerste ging uit naar het zeilen, dat ze nog maar nauwelijks onder de knie
keer in een andere boot dan een roeiboot. Ze kregen de opdracht hadden. Er waren geen pennen die schreven, geen droog papier, laat
om naar een bepaald punt te zeilen terwijl ze geen idee hadden staan een flip-over of beamer. Ze konden elkaar alleen vertellen wat
hoe ze de boot moesten optuigen en besturen. Onder leiding van ze dachten en vonden. Bij windkracht 8 werden het korte zinnen,
een zeer ervaren zeiler, aan wie vragen mochten worden gesteld, want ze moesten ondertussen overstag of een zeil hijsen. Om zaken
maar die niet uit zichzelf te hulp schoot, kwamen ze zowaar, met uit te leggen maakten ze daarom gebruik van beelden. De beelden
enige vertraging, op het aangewezen doel aan. Dit eerste resultaat die ze gebruikten, zorgden er bij de anderen voor dat ook zij hun
versterkte de teamspirit. verbeelding gebruikten. Zo ontstond uit het vertellen uiteindelijk ‘het
verhaal van hun transformatieproject’. Het was een krachtig verhaal
Die middag gingen ze weer zeilen. Het weer was slechter geworden dat ze aan wal eenvoudig konden overbrengen aan de rest van het
en in regen, storm, kou en wind moesten ze naast het zeilen team. Ze gebruikten hun verbeelding om het toekomstverhaal van
ook nog een opdracht uitvoeren: ’Vorm een gemeenschappelijk het transformatieproject te schetsen.


Verbeelding kan goed gebruikt worden om het verhaal te dus bij de mensen) dan merkt men snel aan elkaar of aan
vertellen, een verhaal dat de stakeholders prikkelt. hetzelfde doel wordt gewerkt. Als het echt duidelijk is dat
er sprake is van een gedeelde visie, dan durft men erop te
In het zuiden van het land zijn er mensen geweest die de vertrouwen dat ieder zijn eigen competenties inzet voor
verbeelding hebben gehad om door de troosteloosheid het bereiken van hetzelfde resultaat.
van het oude fabrieksterrein van Philips heen te kijken
en daarin de schoonheid te zien van de oude industriële Hij was in die dagen geneigd chagrijnig te zijn, kritiseerde
gebouwen en bovengrondse leidingen in combinatie met haar koken, klaagde over rommel op het erf of wees
prachtige nieuwe elementen en werkende, wonende zelfs op vuil in het huis. Af en toe nam hij haar op vrijdag
en recreërende mensen. Het was misschien goedkoper mee de stad in, net als vroeger, maar op de trottoirs liep
en eenvoudiger geweest om alles te slopen en nieuw te hij snel en altijd enkele meters voor haar uit, zonder iets
bouwen. Tijdens ons eerste bezoek aan deze transfor- te zeggen of acht op Miriam te slaan, die bijna moest
matielocatie Strijp-S waren er inderdaad veel oude en rennen om hem bij te houden. Hij lachte niet meer
vervallen gebouwen, gedeeltelijk gesloopte gebouwen zo snel tijdens die uitjes. Hij kocht geen zoetigheid of
en een braakliggend terrein. Er was nog weinig nieuws te cadeautje meer voor haar, bleef niet meer staan om haar
bespeuren. De enthousiaste verhalen van de betrokkenen op speciale plekken te wijzen, zoals vroeger. Haar vragen
en de beelden die ze schetsten, spraken letterlijk tot de leken hem te irriteren.
verbeelding. De locatie kwam voor onze ogen tot leven. Khaled Hosseini, 2007 (p. 91)
Het was niet meer een gebied met oude gebouwen en
leidingstraten, maar een gebied met een toekomst waar Teleurstelling kan teams sterker maken
de bestaande industriële gebouwen en leidingen een bij- Het effect van teleurstellingen is allesomvattend, zoals
zondere plek innamen. Die creatieve mensen wisten als Khaled Hosseini omschrijft.
belangrijke kwartiermakers anderen ervan te overtuigen In alle transformatieprojecten heeft men ermee te maken.
dat deze transformatie uiteindelijk van grote waarde zal Dat betekent niet dat het daarmee een slecht project is of
zijn voor de hele stad. Beelden zeggen vaak veel meer dan dat het project niet succesvol kan zijn. Het blijkt ook dat
met een pen te beschrijven is. soms teleurstellingen nodig zijn om als team beter te kun- Beelden zeggen vaak
nen presteren. Het samen verwerken, ligt ook weer aan de veel meer dan met een
Verbeelding draagt bij aan het vertrouwen dat partijen basis van vertrouwen. pen te beschrijven is.
hebben in elkaar. Als de verbeelding heeft gezorgd voor Tegenvallers zie je niet aankomen. Hoe onverwachter ze
gemeenschappelijke toekomstbeelden bij partijen (en zich manifesteren, hoe harder ze aankomen. Teleurstelling

binden 29

Uit de praktijk aangepast of zelfs stopgezet. De dagelijkse praktijk leert
Simon was als manager van het ontwerpteam verantwoordelijk dat je met tegenvallers in projecten rekening moet hou-
voor de beoordeling van de drie ingediende ontwerpen voor de den en hiermee moet kunnen omgaan.
nieuwbouw van zijn organisatie. De drie ontwerpen waren heel
verschillend van aard, maar stuk voor stuk van hoge kwaliteit. Teleurstellingen kunnen twee kanten op werken, negatief
Ook de mensen in het team van Simon waren erg enthousiast en positief. In negatieve zin kunnen ze leiden tot een
over de architectonische kwaliteit van de ingediende plannen. gedemotiveerd team omdat het geloof weg is, of tot korte
Bij de één sprong de vormgeving van het gebouw met een lontjes bij de teamleden, tot slechte resultaten of tot een
bijzondere gevel eruit, bij de ander sprak de functionele kwaliteit deprimerende sfeer. Onvervulde verlangens kunnen een
van de inrichting tot de verbeelding en bij de derde werd de patroon van teleurstellingen veroorzaken. De kunst is om
enorme hal en de verbinding met de kantoorverdiepingen hooglijk deze negatieve spiraal zo snel mogelijk te doorbreken.
gewaardeerd. Echter tijdens de beoordeling bleek dat het ontwerp
met de fraaie halpartij niet voldeed aan de gestelde financiële Teleurstellingen kennen ook positieve kanten. Het kan
minimumeis. De regel is dat dit ontwerp dan wordt uitgesloten mensen binden en teams zelfs sterker maken, omdat de
van de aanbesteding. Dit heeft ertoe geleid dat een van de leden gezamenlijk de teleurstelling moet verwerken.
consortia zich heeft moeten terugtrekken. Simon en zijn team Het kan mensen extra motiveren om hun transformatie-
waren hierdoor aangeslagen, omdat het ontwerp toch over veel project tot een succes te maken, omdat ze blijven
hooggewaardeerde kwaliteiten beschikte. Gelukkig heeft Simon geloven in een goede afloop. Het kan ook tot die zo
zijn mensen weer kunnen motiveren, door met elkaar hierover te gewenste duidelijkheid leiden, ook al ben je niet blij
praten en het waarom toe te lichten, om toch weer die aandacht met het resultaat. Van teleurstellingen kun je veel leren,
te besteden aan de twee overgebleven ontwerpen die deze leerervaringen die het project ten goede komen. In de
verdienen. Aan het einde van de aanbesteding was iedereen bijdrage van Jan den Boer blijkt dat tegenslagen, in
enthousiast over het winnende ontwerp. dit geval het afbranden van een monument, gezamenlijk
overwonnen kunnen worden dankzij het in het verleden
opgebouwde vertrouwen tussen partijen.
in mensen, van wie je andere verwachtingen had en op
wie je had gerekend. Teleurstelling dat er concessies wor- Je kunt de emotie ‘teleurstelling’ snel weer te boven komen
den gedaan of beslissingen worden genomen waar je niet in het besef dat het beoogde doel alsnog zal worden
helemaal achter kunt staan. Teleurstelling dat door geld, bereikt, maar ook door je te realiseren dat iets toch niet
tijd of politiek het transformatieproject wordt vertraagd, zo belangrijk was als het in eerste instantie leek. Van


De beroemde clown Gaudo speelde in belang bij teleurstellingen is dat ze bespreekbaar worden
Oostenrijk voornamelijk in en om zijn gemaakt. Het is verstandig alert te zijn op dit soort gevoe-
woonplaats Wenen. Daar had hij een eigen lens en tijdig in te grijpen.
kleine tent, het Zirkus der Grossherzigkeit,
fraai en zeer toepasselijk gelegen aan de Humor zorgt voor ruimte
zeventiende-eeuwse Platz der Trostbedürftigen. In het citaat van Ronald Giphart beleefde Gaudo zijn
Impresario’s van alle Europese landen succes en zijn verdriet met en door humor. Het verhaal
trappelden om Gaudo uit te nodigen, maar de gaat over humor, is triest van opzet, maar eindigt zeer
clown taalde niet naar het grote internationale humorvol.
succes. Omdat zijn kleine tent in de winter
van 1908 moest worden gereviseerd, liet hij Deze gelaagdheid maakt humor waardevol en tegelijk
zich verleiden tot een tournee langs befaamde gevaarlijk, ook in transformatieprojecten. De praktijk wijst
Europese theaters. De clown werd in iedere uit dat het belangrijk is dat mensen er plezier in hebben
stad met enthousiasme onthaald. Hoe harder om samen te werken in een project. Dit leidt uiteindelijk
het applaus echter door de zalen was gegalmd, tot meer openheid en duidelijkheid naar elkaar. Dit wordt
hoe harder hij moest zuchten na afloop in ook door Arno Boon in zijn bijdrage bevestigd.
zijn hotelsuite. In februari van dat jaar deed
de clown ’s-Gravenhage aan. Gaudo was een Humor is een tweesnijdend zwaard. Niet iedereen heeft er
instorting nabij en besloot een psychiater te hetzelfde gevoel voor en timing is belangrijk. Wat humor
consulteren, de in Den Haag en Wassenaar is voor de een is cynisme of sarcasme voor de ander. Humor
befaamde zielenknijper dr. Lindenheim is echter ook heel belangrijk: het verbindt, bindt, lucht
Sassenier. Deze sprak een uur met de bedroefde op en zorgt voor ruimte. Waarom wordt er bijvoorbeeld
clown en gaf hem uiteindelijk als vaderlijke zoveel gelachen bij een koffietafel na een begrafenis?
advies: ‘Weet u wat u moet doen, u moet er
eens een avondje uit, u heeft behoefte aan In dit boek krijgt humor een plek omdat wij van mening
lachen en ongestoord amusement. Waarom zijn dat het een belangrijk element is van binden, waarbij
gaat u vanavond niet naar Gaudo in Diligentia? binden vertaald is in vertrouwen. Het is echter lastig aan te
Die schijnt fantastisch te zijn’. geven waarom en hoe humor bijdraagt aan vertrouwen.
Ronald Giphart, 2007 (p.128-129) Onze ervaring leert dat wanneer in een project regelmatig
gelachen wordt, sprake is van een open en ontspannen

binden 31

sfeer, veel positieve energie voelbaar is en meer bereidheid
Uit de praktijk is om samen de schouders onder het project te zetten om
Simon was de goedgemutste voorzitter van het dialoogteam in bepaalde deadlines te halen. Als mensen plezier hebben
een PPS-aanbesteding. Hij begon iedere meeting met een vrolijk in hun werk, heeft dat direct een positief effect op het
openingswoord en een kwinkslag waarmee de toon gezet was. resultaat.
Dat zorgde vaak voor ontspanning, ook aan de andere kant van
de tafel waar de private partners ook geen idee hadden welke Dat humor een serieuze zaak is, blijkt uit de vele weten-
kant het met de dialoog zou uitgaan. Natuurlijk waren er in de schappelijke studies naar dit fenomeen. Zo werden in 2000
dialoog ook harde noten te kraken. Natuurlijk was men het niet in Amerika meer dan 1.100 studies naar humor verricht¹.
altijd eens. Simon wist dan toch op een of andere manier, vaak Ook het veld projectmanagement werd hierin onder de
met luchtige opmerkingen, soms met een extra pauze, de scherpe loep genomen. Onder andere de NASA heeft daar uitge-
kantjes ervan af te halen. breid aandacht aan besteed. In een presentatie voor de
In de dialoog deden drie partijen mee, ieder onderwerp kwam Project Management Challenge 2007² stond een aantal
drie keer aan de orde. Eén van de gespreksronden ging over de bevindingen die erop duiden dat humor wel degelijk
catering. Onderwerp was de prijs-kwaliteitverhouding. Simon effectief kan zijn in het bouwen aan vertrouwen:
gaf als voorbeeld dat men in principe de beste kwaliteit wilde,
maar dat die betaalbaar moest zijn. Men zou beide aspecten
beoordelen. De partijen moesten natuurlijk zelf bepalen of ze Van
Dobbekroketten zouden aanbieden met bijbehorende prijs of de ‘Humor represents a shared interpretation of events
FEBOkroket met de lagere prijs. Van Dobbe en FEBO werden zo that highlights similarities among team members and
beeldspraak voor die prijs-kwaliteitverhouding. Te pas en te onpas creates a sense of equality.’
werd dat gebruikt: gaan we voor de Van Dobbe of voor de FEBO?
Bij een gespreksronde over kantoorinrichting werd een bureautype ‘Humor can be used to augment the positiveness of a
vergeleken met een Van Dobbe, iedereen moest lachen. Bij de situation, playing down differences and thus attempting
tweede partij kwam dezelfde grap van Simon. Bij de derde partij to create a common ground.’
lachten Eva en Joost niet meer, ze hadden de grap nu al te vaak
gehoord. De private partij lachte wel hartelijk, maar voelde zich
erg ongemakkelijk toen ze merkten dat de overkant niet meedeed.
De sfeer in dat gesprek was veranderd, maar niet ten goede.

binden 33

Vertrouwen is een belangrijke succesfactor van com-
‘Zie,’ placht hij ‘s morgens te zeggen, ‘die zilveren parels op plexe transformatieprojecten, waar veel verschillende
de bloemen! Voor wie anders liggen al die diamanten over het partijen lange tijd met elkaar moeten samenwerken. In
gras gestrooid dan voor mij? Wat ben ik rijk!’ En als hij door de praktijk van transformatieprojecten blijkt continuïteit
het woud liep, zuchtte hij: ‘Wat een hoge gewelven, wat een in de bezetting van het projectteam van groot belang.
ruime portalen, wat een prachtige zuilen! En dat alles voor Waardering draagt hier een belangrijke steen aan bij.
één man!’ Des middags lag hij op zijn rug naar de wolken te Niet-gewaardeerde mensen zullen eerder vertrekken dan
kijken, die de wonderlijkste figuren voor hem maakten. mensen die door waardering meer betrokken en gecom-
Zie,’ sprak hij dan, ‘een beer! En daar een winterlandschap! mitteerd aan het project zijn.
Wie heeft er zo’n zoldering? Ik word er verlegen van!’
Maar ‘s avonds was de bramenplukker het vrolijkst. Dan ging Op zijn tijd gewaardeerd worden, is heel belangrijk. Maar
hij onder de laurierboom zitten voor zijn huisje en wachtte waarom gebeurt dat niet vanzelf? Er zijn allerlei rede-
gespannen. En plotseling, als de zon voor het laatst haar nen te bedenken waarom men geen waardering krijgt³.
purperen stralen over de heuvels wierp, begon ver in het woud Simpelweg omdat de projectleider het belang er niet van
een fijne hoge stem te jubelen, zo verrukkelijk schoon en toch inziet: zelf krijgt hij ook nooit waardering. Bijvoorbeeld je
zo eindeloos weemoedig dat de bramenplukker de tranen in bent te bescheiden: hij heeft geen idee wat zijn teamleden
de ogen schoten. ‘Heerlijk, prachtig!’ riep hij dan ten leste uit, allemaal doen. Of hij heeft geen idee dat het voor het
‘dank, dank, onbekende zanger! Wat een muziek! Wat een team belangrijk is om geregeld feedback te krijgen: zelf
geluid! Hoe jammer dat ik alleen op de wereld ben!’ vraagt hij er nooit om en toch levert hij prima werk af. Of
Godfried Bomans, 1946 hij denkt dat hij wel waardering geeft: hij nodigt je toch
uit voor het werkoverleg en geeft jou informatie die hij
Waardering draagt bij aan continuïteit in het team niet aan anderen geeft, hij neemt je in vertrouwen over
In dit trieste sprookje leefde een oude bramenplukker het werk van andere collega’s.
vele jaren, helemaal alleen, dacht hij, in een groot bos. De
waardering van de bramenplukker voor de natuur deed Waarom is het zo belangrijk om gewaardeerd te worden?
hem uiteindelijk eindigen aan een tak in de boom waar Natuurlijk is het essentieel om feedback te krijgen op het
de nachtegaal zijn lied zong. werk. Hoe weet je anders of je het goed doet? Maar is
dat nu eigenlijk zo? Weet je zelf niet wanneer het ‘goed’
Waardering voor het belangrijkste werkkapitaal, de is? Feedback is belangrijk in ieders motivatie. En dat is de
mensen in het projectteam, is investeren in vertrouwen. brandstof waarop mensen hun werk doen.


Bij langlopende projecten, zoals transformatieprojecten,
is het voor projectverantwoordelijken van groot belang te
beseffen dat complimenten geven c.q. waardering uitspre-
ken ook een sturingsinstrument is binnen deze projecten.
Mensen gaan voor hen aan de slag, zonder dat zij daar
extra inspanningen voor moeten doen. Complimenten
hebben een enorme invloed op mensen in het project-
team, ze raken hierdoor extra gemotiveerd en blijven met
plezier aan het project werken, ook al is de looptijd van
die transformatieprojecten vele jaren. Waardering geven
is investeren in het belangrijkste werkkapitaal van een
project.

Gezonde spanning Waardering geven
In alle transformatieprojecten zijn er regelmatig spannin- is investeren in
Uit de praktijk gen. Spanningen als gevolg van ‘ongewenste’ of ‘onver- het belangrijkste
Merel is heel ambitieus. Zij werkt keihard voor het project, wachte’ veranderingen in het project zelf of in het project- werkkapitaal van een
is altijd stipt op tijd, heeft op tijd haar stukken klaar, werkt team. Spanningen door botsende karakters of onbegrip project.
nauwgezet en signaleert problemen die ze bespreekt met haar voor elkaars belangen. Spanningen die ontstaan omdat
projectdirecteur Eva, kortom: een gemotiveerde en betrokken men het oneens is met bepaalde besluiten of voorstellen.
projectmedewerkster waar menig projectdirecteur van droomt. Maar ook spanningen die voorafgaan aan het halen van
Desondanks heeft ook Merel af en toe behoefte aan een een belangrijke deadline of het behalen van een mooi
compliment. Dit is toch de waardering voor haar inzet voor het resultaat. Kortom: spanningen die zich op allerlei momen-
project, waardoor zij gemotiveerd blijft, zich blijft inzetten en er ten en manieren kunnen manifesteren in transformatie-
veel energie uithaalt. Een van de mooiste complimenten die Merel projecten.
van haar projectdirecteur Eva kreeg is: ‘Als Merel zich hierover
zorgen maakt, hoef ik dat niet meer te doen’. Voor Merel is dat Spanning is een gemoedstoestand, het gevoel dat ontstaat
de bevestiging dat zij met de goede dingen bezig is en zorgen uit in een situatie waarvan de uitkomst onzeker is. Spanning
handen neemt van Eva. Ze geniet het vertrouwen van Eva. duidt erop dat belang wordt gehecht aan een kritische
gebeurtenis.

binden 35

Gezonde spanning is goed omdat de prestaties hierdoor
worden verhoogd. Wordt de spanning te hoog of is er Uit de praktijk
te weinig spanning dan verminderen de prestaties. Bij te Jan is technisch teammanager in een complex
hoge of negatieve spanning ontstaat stress en bij te weinig aanbestedingstraject. Hij is verantwoordelijk voor de aansturing
spanning verveling. van 25 technische adviseurs. Daarnaast heeft Jan samen met
drie andere teammanagers zitting in het aanbestedingsteam.
‘Is er echt geen andere weg?’ Ikki haalde zijn voet van Gezien zijn ervaring met andere aanbestedingen vervult hij hierin
het gaspedaal. Bram raakte geërgerd: ‘Jezus, man, hou niet alleen de technisch-inhoudelijke rol maar brengt hij ook
op met dat gezeik! Rij nou maar gewoon door!’Ze lieten zijn proceservaringen mee. Betrokken als hij is, deelt hij zoveel
de oude stad achter zich en naderden de sluis van de mogelijk zijn kennis en ervaringen in het aanbestedingsteam,
controlepost. De muur, elektronische sensoren, de camera’s maar levert hij ook af en toe kritiek op de procesgang of
en de doorgangssluis betekenden dat de joden de facto richtingen die worden ingeslagen. Hij staat daar niet alleen in.
aanvaard hadden dat Jaffa niet meer van hen was. Het Ook de andere teammanagers zijn regelmatig kritisch. Dit leidt
leger keek vanuit de lucht toe en het stadje wemelde van tot spanningen tussen de teammanagers en de projectleiding.
de elektronica in muren, in het wegdek, de dakgoten, en In eerste instantie is het bespreekbaar gemaakt, waardoor de
sommigen zeiden ook onder lappen waarin de vrouwen teams weer verder konden gaan. Maar al snel raken de teams
zich hulden. Het was te gevaarlijk om er op de grond weer in dezelfde situatie verzeild. Het vervangen van een
manschappen te laten patrouilleren. teammanager door de projectleiding is het gevolg. De spanningen
Het was één uur. In het komende halfuur zouden blijven echter bestaan. Een dag onder leiding van een externe
de straten van Jaffa leegstromen en zochten professional moet uitkomst brengen. Het bespreekbaar maken
de bewoners de schaduw van hun huizen op. van ieders verantwoordelijkheden in het aanbestedingsproces is
Ikki ging rechtop zitten en kneep in het stuur, alsof hij de eerste stap in de goede richting. De doorbraak komt in een
daarmee de spanning kon verminderen. ‘Er is daar niemand sessie waar ieder aan de hand van kaarten met kwaliteiten en
bij de controlepost,‘ zei Bram, verbeterpunten elk teamlid moet typeren en dit beeld persoonlijk
‘niemand die kwaad kan doen, wat kan daar gebeuren?’ moet toelichten. Door de openheid en het vertrouwen die nodig
’Een kermis,’ zei Ikki, ‘een kermis van ellende.’ ‘ zijn om de problemen die speelden te benoemen en bespreekbaar
Want dat gevoel heb je?’ ‘Ja, dat gevoel heb ik.‘ te maken, werden de samenwerking en het respect voor elkaar
Leon de Winter, 2008 (p. 39) in het aanbestedingsteam weer hersteld en zijn de spanningen
verdwenen.


Het is de kunst om in projectteams net voldoende spanning
op te bouwen voor een optimale prestatie en om te leren
gaan met te veel spanning. Hoe om te gaan met spanning:
• concentreer je op de situatie zoals die nu is;
• bekijk de problemen een voor een en gooi niet alles op
een hoop, dan kan blijken dat ze niet zo onoverkome-
lijk zijn als gedacht;
• bespreek dingen met anderen om andere invalshoeken
te leren kenen en alternatieve oplossingen voor proble-
men te vinden. Luister naar meningen en adviezen;
• als je hebt besloten hoe je met een oplosbaar probleem
wilt omgaan, handel dan ook: stel acties niet uit;
• leg de oorzaak of schuld voor de huidige situatie niet
meteen bij anderen. Probeer een uitweg te vinden voor
de zorgen, zodat je de energie die je daarin stopt in
positieve zin kunt benutten;
• leer de signalen te herkennen die erop duiden dat je in
een crisissituatie komt zit en roep wanneer nodig hulp
in. Je kunt dat beter vroeg dan laat doen;
• negatieve gedachten kunnen de resultaten negatief
beïnvloeden: doorbreek deze spiraal.

In een projectomgeving is het verstandig een situatie te
creëren waar sprake is van gezonde spanning. Het posi-
tieve effect van spanning is dat iedereen alert is. Mensen
blijven daardoor gedreven om de benodigde prestatie te
leveren. Sommige mensen hebben spanning nodig om te
kunnen presteren, de zogenaamde creatieve paniek.

binden 37

De praktijk leert dat door open en transparant met elkaar geen team dat functioneert. Een team functioneert pas als
te werken en te communiceren, veel spanningen (positieve de individuele personen tot teamspelers worden getrans-
en negatieve) bespreekbaar kunnen worden gemaakt en formeerd. Als vijf mensen bij elkaar worden gezet, is dat
er ook daadwerkelijk kan worden ingegrepen mocht dat een team, maar het functioneert nog niet als een team.
noodzakelijk zijn. Een team moet worden gevormd.

Afsluiting Het vormen van een team kent vijf ontwikkelingsfasen
Om complexe transformatieprojecten te kunnen realiseren volgens Tuckman4. In onderstaande grafiek zijn de onder-
zijn mensen nodig. Mensen met verschillende kwaliteiten, scheiden ontwikkelingsfasen uitgezet in de tijd.
zoals ervaring, specifieke kennis en vaardigheden. Mensen

performance
die met elkaar samenwerken aan het realiseren van een
gemeenschappelijk doel. Zij vormen tezamen een team.

De ander iets verschuldigd zijn; gemeenschappelijke
ontwikkelingsfases; gedeeld verdriet; gedeelde vreugde;
solidariteit van stervelingen; gemeenschappelijke
overtuigingen; gezamenlijke strijd tegen de
buitenwereld; gemeenschappelijke sterke en zwakke
forming storming norming performing mourning
kanten; gemeenschappelijke behoefte aan intimiteit;
overeenkomstige smaak; gemeenschappelijke haat; time

gedeelde geheimen; gemeenschappelijke helden; Fase 1: Forming / formeren (ontstaan van een groep)
gezamenlijk genomen beslissingen; gemeenschappelijke In de eerste fase kennen de mensen elkaar nog niet. Het is
successen, tegenslagen, overwinningen, nederlagen; een fase dat een team moet worden gevormd. De mensen
gedeelde teleurstellingen; gemeenschappelijke fouten. zijn op zoek naar richting en duidelijkheid. In deze fase
Pascal Mercier, 2006 (p. 212) is er nog geen onderlinge verbondenheid of intimiteit
tussen de individuen. Het is een fase van elkaar leren
Tijdens Transformatie ’08 werd gezegd dat je de beste kennen, aftasten en onderzoeken wie welke kwaliteiten
mensen in je project moet betrekken, omdat een trans- heeft. Start bij voorkeur het project door met het team de
formatieproject als de Champions League van de gebieds- ‘hei’ op te gaan en samen ‘ontberingen’ te doorstaan. Dat
ontwikkeling kan worden gezien. Maar dan heb je nog smeedt de eerste band tussen de mensen in het team.


Fase 2: Storming / stormen (conflicten) ceerd, conflicten worden opgelost, er wordt gecoacht en
Deze fase wordt gekenmerkt door conflicten. Als het team constructieve feedback gegeven, alles met het oog op het
eenmaal is samengesteld komen na verloop van tijd de behalen van de resultaten.
eerste verschillen van mening, irritaties en conflicten tus-
sen teamleden aan de oppervlakte. Belangrijkste oorzaak Fase 5: Mourning / uiteengaan (ontbinding van het team)
is dat elk teamlid individueel zijn standpunten en belan- Als het project is afgerond, wordt het team ontbonden.
gen nastreeft. Het ik-gevoel is in deze fase veel sterker Dit betekent letterlijk afscheid nemen van elkaar, de De ketting is zo
dan het wij-gevoel. In deze fase worden de teamrollen opdracht evalueren en archiveren. Het team is de beste sterk als de zwakste
duidelijk. De negen teamrollen die Belbin5 onderscheidt, ‘psycholoog’, de teamleden hebben dezelfde ervaringen schakel!
kunnen hierbij van pas komen. Afhankelijk van wat een en kunnen samen het beste evalueren. Een duidelijke
team nodig heeft, zal in deze fase worden bekeken of afsluiting van deze periode is belangrijk.
de samenstelling van het team moet worden aangepast,
mensen eruit of nieuwe mensen erbij. De ketting is zo Het vormen van een team is geen lineair proces. Tijdens
sterk als de zwakste schakel! een project kan door allerlei factoren een goed functione-
rend team weer terugvallen in een eerdere fase, bijvoor-
Fase 3: Norming / normeren (afspraken en regels) beeld door de komst van een nieuw teamlid. Het nieuwe
Groepsnormen worden duidelijker zodra teamleden hun teamlid zo moeten worden ingewijd in de teamafspraken Samenwerken in
rol als teamlid beginnen te accepteren. De samenwerking en -regels en inhoudelijk worden gebrieft over de status teams is inspirerend en
komt op gang en de manier waarop mensen samenwer- van het project. In zo’n situatie gaat een presterend team motiverend, het levert
ken wordt vastgelegd in de zogenaamde ‘groundrules’: weer terug naar de fase van normeren. betere resultaten en
afspraken over regels, waarden, normen en werkwijzen. het geeft energie en
Daarnaast worden de teamleden zich meer en meer bewust In alle stadia van het ontwikkelingsproces van een team voldoening.
dat zij de anderen nodig hebben om resultaten te bereiken. gaat het in essentie om het binden van mensen. Binden
Het team krijgt zijn eigen identiteit. gebeurt doordat gevoelens van verdriet en vreugde wor-
den gedeeld, gemeenschappelijk beslissingen worden
Fase 4: Performing / presteren (prestaties leveren) genomen en resultaten behaald. Een gezamenlijke ’strijd’
In deze fase zijn de teamleden bij elkaar betrokken en bij wordt geleverd: iedereen gelooft in het transformatiepro-
het behalen van de teamdoelen. In deze fase moet het ject en zet zich er onvoorwaardelijk voor in. Samenwerken
team presteren en resultaten opleveren. De energie wordt in teams is inspirerend en motiverend, het levert betere
gekanaliseerd. Er wordt open met elkaar gecommuni- resultaten en het geeft energie en voldoening.

binden 39

De paradoxstrategie geeft de stad toekomst door Germaine Sanders


Wie zijn steentje bijdraagt aan de voortdurende transformatie van de die vaak gepaard gaat met onvoorspelbare en parallel lopende
stad, treft bouwers en slopers op zijn pad die allemaal werken aan hun plantrajecten. Een heldere strategie voor strijdvaardigheid helpt om de
ideale stad. Niemand alleen volbrengt de verbouwing van de stad. Het cruciale vraag voor ogen te houden: waarom moet er iets veranderen
is een complexe opgave, die bovendien nooit af is. Of het nu gaat om en wat is er te winnen? Uiteindelijk zijn steden alleen vitaal te houden
een modernere stad, of om een verbetering van de sociaal economi- door vanzelfsprekende, voortdurende veranderingen te sturen in de
sche en ruimtelijke structuur van de stad: transformatie van de stad is richting van gewenste toekomsten.
altijd een gevecht. Hoe kun je jezelf voorbereiden op dat gevecht? Stelt u zich de volgende ambitie voor, die veel voorkomt binnen de
Ik raad u aan hiervoor het meesterwerk De kunst van het oorlog voe- kaders van stedelijke herstructurering: het transformeren van een
ren van de Chinese meester en militair strateeg Sun Tzu te lezen. Een verlaten bedrijventerrein naar een ‘groenstedelijke leefomgeving’. Of
boeiend maar lastig boek, al 2500 jaar oud, dat bovendien niet gaat denkt u eens aan een in onbruik geraakt haventerrein dat gedurende
over oorlog voeren en toch al eeuwen wordt gelezen door militaire de komende jaren zal veranderen in een ‘bruisende stadswijk’ vol
leiders, politici en ondernemers. De kunst van het oorlog voeren gaat creatieve ondernemers en bewoners. Of een treurige, eindeloze buiten-
over de overwinning. Het accent ligt op de strategie ofwel de weg die wijk die moet worden voorzien van een ‘kloppend hart van de wijk’.
je kiest, het gaat niet om de oorlog, hoewel de titel dit suggereert. Of hoe een paradijselijk, grootschalig ‘woonwaterrijk’ gestalte gaat
krijgen aan de rand van een verschralende stad.
Ongeacht het doel blijven de principes en strategieën van meester Sun De kans is groot dat u bij deze aansprekende voorbeelden niet een
overeind. Zijn les is steevast dat het in oorlogstijd niet om het vechten helder toekomstbeeld voor ogen hebt, maar dat u meteen denkt aan
zelf gaat, maar om het vaststellen van de efficiëntste manier om de de lange tijd dat dit soort ideeën opkomen en weer verdwijnen, zonder
overwinning te halen met zo min mogelijk conflict. dat er iets verandert op die plekken. Het kost ook tijd, heel veel tijd.
Denk aan water dat naar beneden stroomt, naar een meer of naar de Tijd van plannen maken, van eindeloos afstemmen en bespreken en
zee. Er is altijd een bestemming, maar de weg die het water kiest, van opnieuw plannen maken. Tijd waarin politieke besluitvorming
verandert steeds, afhankelijk van het terrein. Dat is de paradox: weer wordt achterhaald, waarin nieuwe kansen ontstaan, tijd van
strategie is een doelbewuste weg die tot omwegen leidt. Sun Tzu leert voortschrijdend inzicht, tijd van wisselend vertrouwen van burgers
ons dat het bij strategie niet gaat om regels, maar om aanpassing. en bestuurders in de voorgespiegelde toekomst, tijd van wantrouwen
tussen belanghebbenden en tijd van komen en gaan van betrokkenen.
Sun Tzu’s wijsheid is heel bruikbaar om de strijd aan te gaan in sleetse, En vaak ook nog eens de ontbrekende tijd om strategisch te kunnen
stedelijke gebieden. Vooral daar waar het nodige moet veranderen om opereren en zo te kunnen sturen op een gewenste toekomst.
overbodigheid en verlatenheid van vergane glorie om te toveren naar
nieuwe vitaliteit, naar welvaart in pracht en praal. Die slag naar een In de tussentijd houden mensen zich nauwelijks meer bezig met de
gewenste toekomst voor transformatiegebieden is een forse opgave vragen: waarom een groenstedelijk milieu, voor wie is die bruisende

de paradoxstrategie geeft de stad toekomst 41

stadswijk, of wat is een kloppend hart in een treurige buitenwijk. Iedereen met een verlangen of een goed idee voor verbetering in ste-
Ondertussen is het namelijk al moeilijk genoeg om het veranderings- delijke leefomgevingen kan zich tegenwoordig vlot organiseren in een
proces op gang te houden en niet te laten vastlopen. groep, in een virtuele gemeenschap via internet, of in een consortium
We hebben nog maar net ontdekt dat steden verbouwen een integrale van initiatiefnemers. Op die manier ontstaan kritische massa’s van
opgave is, een taak waarbij mensen moeten samenwerken. Dat het een gelijkgestemden die een machtsfactor vormen om het gedeelde verlan-
zaak is van synergie tussen diverse disciplines in de ruimtelijke ordening gen ook daadwerkelijk gestalte te geven. En zo wordt tegenwoordig de
en economen en bestuurders van de stad. En dat het een kwestie is toekomstwaarde van de stad bepaald door mensen die zich weten te
van publiek private samenwerking waarbij gebruikers, ontwikkelaars, verbinden met elkaar, omdat ze elkaar weten te vinden.
ondernemers en beleggers met elkaar de toekomstwaarde van het De periode waarin de overheid als een generaal het leger van bouwers
stedelijke gebied bepalen. Die ontdekking is heel interessant omdat en slopers in de stad kon aansturen, is voorbij. Dat leger hergroepeert
ze een breuk betekent met bestaande tradities in het beheer van de zich keer op keer en er manifesteert zich nog maar zelden een generaal
groei van steden. Ook Nederlandse steden transformeren zich nu onder die de strategie voor de totale duur van de strijd bepaalt.
invloed van mondiale, economische en ideologische krachtenvelden,
in samenspel met lokale impulsen en noodzaken. Daarmee is het tijd- En dat brengt ons terug bij Sun Tzu. Meester Sun leert ons: speel
perk van de allesoverheersende vormgeving van het stedelijke weefsel met de kracht van de paradoxstrategie. De taoïstische filosofie, waar
absoluut voorbij. Hiërarchisch gestuurde orde maakt in deze tijd plaats De kunst van het oorlog voeren op gebaseerd is, erkent dat goed en
voor de orde van de chaos. Vitaliteit en toekomstwaarde van steden kwaad geen tegengestelde krachten zijn. De tegenstellingen zijn niet
worden nu ingevuld door de gebruikers van de stad. Door mensen die absoluut, maar aanvullend. Net zoals we schoonheid herkennen omdat
willen investeren in de toekomst van het stedelijke domein: de wijk, de we lelijkheid hebben gezien en het begrip ‘kort’ alleen kennen in ver-
buurt, vanuit eigen belang en vanuit gedeeld belang. gelijking met ‘lang’. Licht en duister, leeg en vol, lijken tegenstrijdige
begrippen, maar zijn dat niet. Het zijn waarden die samen één geheel
Sun Tzu formuleert voorschriften en bedenkt systemen, vormen, in steeds wisselende verhoudingen. De kracht van de paradox
maar laat de voorstelling van concrete acties over aan de lezer. is de verbinding! Het gaat over de relaties en omgang tussen mensen,
Ook niet onbelangrijk: de aansprekende levenshouding van de meester. over de wetten van de natuur die leidend zijn voor alles wat leeft en
Niks geen blinde mokerslagen in het oude China. Het gaat erom het om jouw plaats in de wereld te kunnen begrijpen. Vitale steden blijven
gevecht te vertragen, de vijand in verwarring te brengen en de bruisen als goed en slecht effectief verbonden worden. Goed en slecht
definitieve krachtmeting te ontwijken. Meester Sun zegt: houden elkaar in steeds wisselend evenwicht omdat goed en slecht
‘De beste oorlog is die waarin zonder strijd de zege wordt behaald.’ nooit absoluut zijn, maar slechts complementair.
De toekomstwaarde van de stad ligt besloten in een visie op de toe-
komst. De wenselijke verbinding tussen paradoxale ideeën dirigeert


het droombeeld van geliefde steden en aantrekkelijke stedelijke leef-
omgevingen. Het is dus een gegeven dat gewenste toekomsten van
steden divers en paradoxaal zijn.
De wijze lessen van Sun Tzu zijn bruikbaar voor iedereen die doel-
bewust wil voortbouwen aan steden. Het maakt daarbij niet uit hoe
paradoxaal die doelen wellicht zijn. Dat is een gegeven, dat kan niet
anders. Binnen een groep hebben mensen tenslotte altijd verschillende
ambities en verlangens. En als de kracht van de paradox de verbinding
is, dan helpt het als mensen met verschillende ambities en verlangens
elkaar weten te vinden, op basis van wat ze met elkaar willen delen
en om samen sterker te zijn.
Stelt u zich nog eens die bruisende stadswijk vol creatieve onder-
nemers en bewoners voor. Wat ziet u dan? Het kan haast niet anders
of u ziet iets waar u in gelooft, wat u wilt bereiken. Het verbeeldt het
verlangen en de kracht om strategisch te werk te gaan.

In buurten en gebieden in de bestaande stad betekent sturen op toe-
komstwaarde sturen op sociaal maatschappelijke ontwikkelingen en
economische vitaliteit. Dus per saldo op de kwaliteit van de leefom-
geving die zichtbaar en herkenbaar is en die ruimtelijke kwaliteiten en
condities schept voor die gewenste toekomst. Dat is de integrale taak
van gebruikers, beheerders/investeerders/bestuurders en vormgevers Ir. Germaine Sanders is sinds 2002 werkzaam bij Kristal projectontwikkeling, te
die acteren binnen bewegende en overlappende belangennetwerken. Amsterdam, Rijswijk en Rotterdam waar zij nu creatief gebiedsontwikkelaar is.
Daarnaast is zij gastdocent bij de TU-Delft/ Academies voor Bouwkunst op de
De kunst van oorlog voeren en de kunst van stedelijke transformatie. onderwerpen Stedenbouw en Architectuur, Ontwerp & Strategie en Gebieds-
Overwinnen zonder te vechten, door steeds weer verrassend het ontwikkeling. Germaine is een ontwikkelaar, een performer en een visionair.
ogenschijnlijk tegenstrijdige met elkaar te verbinden. Het is de kunst Bij Kristal is zij nu vooral bezig met concept- en strategieontwikkeling voor de
om steeds weer het onverwachte te doen, aan te vallen zonder te stedelijke herstructurering waarbij ze leiding geeft aan een multi-disciplinair
vernietigen, door te veroveren en tegelijkertijd ‘alles-onder-de-hemel’ team van experts.
waardevol te houden, naar wijsheid van de Meester, Sun Tzu.

de paradoxstrategie geeft de stad toekomst 43

Ver-bin-den (verbond, h. verbonden; -ding; -der)
I (ov.ww.) 0.1 aan elkaar vastmaken => samenvoegen 0.2
(abstracte zaken) in samenhang brengen 0.3 (een wond,
een lichaamsdeel) omwikkelen, omzwachtelen 0.4 door
een overeenkomst of een figuurlijke band koppelen aan 0.5
telefonisch aansluiten
II (wk.ww.) 0.1 zich verplichten 0.2 (schei.) door vereniging van
de atomen een nieuwe stof gaan vormen

44 organisatorisch ––cultureel
organisatorisch cultureel

Verbinden
Het formaliseren van samenwerking door Math Feijen en Martie Jacobs

Verbinden is de harde kant van samenwerken: het transformatieopgave in brede zin. Met als gevolg dat het
formaliseren van afspraken tussen publieke en transformatieproces kan worden ‘verstoord’ door allerlei
private partijen in een overeenkomst. Kenmerkend ‘onvoorziene’ omstandigheden, die bij een goede voor-
voor een transformatieopgave is, naast de com- bereiding zouden zijn voorkomen.
plexiteit, dat er altijd sprake is van een vorm van
samenwerking tussen publieke en private partijen. Er bestaat een afhankelijkheid tussen binden en verbinden.
Die samenwerking kan tot stand komen door de In het verbinden ligt de primaire behoefte aan veiligheid
wens tot risico(ver)deling, grondpositie of het besloten, die nodig is voor het werken aan vertrouwen.
gebruik willen maken van elkaars specifieke kennis Deze zekerheid wordt geconcretiseerd door een contract
en kwaliteiten. of overeenkomst waarin keurig wordt vastgelegd wie
waarvoor verantwoordelijk voor is, wie wat betaalt en het
Een samenwerkingsverband kan vrijwillig, vanzelfsprekend liefst ook wat er moet gebeuren als partijen er niet uitko-
of gedwongen zijn. Een van de bepalende factoren hierin men of als zich onverwachte gebeurtenissen voordoen. De
is de grondpositie. Als de private partijen nog geen grond- neiging bestaat om dit in een zo vroeg mogelijk stadium
positie hebben ingenomen, hebben publieke partijen alle te regelen. Dit geeft immers de gewenste duidelijkheid,
ruimte om zelf een ontwikkelingstrategie te bepalen en lees veiligheid. Deze duidelijkheid is ook de afhankelijk-
daarbij de meest geschikte private partner(s) te zoeken. heid omdat het eveneens de gewenste bewegingsruimte
Maar als er private partijen zijn die wel grondpositie in beperkt om op veranderingen in te spelen.
het gebied hebben, betekent dit dat publieke partijen er
toe ‘veroordeeld’ zijn om met deze private partijen samen Tijdens Transformatie ’08 is kwam uit een brainstormsessie
te werken. Gedwongen samenwerking dus. In dat geval met deelnemers van publieke en private partijen naar
bestaat het risico dat de partijen veel te snel overgaan voren dat het vroegtijdig juridificeren van een transforma-
tot het aangaan van een verbinding, zonder voldoende tieproject onwenselijk is, omdat het als verkeerd signaal
tijd te hebben genomen om zich goed te verdiepen in de in de richting van de partner wordt gezien. Daarnaast was

verbinden 45

de mening dat vroege contractvorming de noodzakelijke Transformatie, begin bij het begin
flexibiliteit in transformatieprojecten belemmert. Binnen de gebiedsontwikkeling zijn diverse modellen
ontwikkeld die de fasen in een transformatieproces be-
In dit artikel beargumenteren we waarom we die snelle schrijven. Een belangrijke fase is uiteraard de opstartfase,
veiligheid, het verbinden, niet altijd de beste weg vinden omdat daar het fundament voor de opgave wordt gelegd.
naar een succesvolle transformatie van een gebied. Aan Wolting (2006, p. 71) beschreef de stappen en bijbeho-
de hand van een eenvoudig stappenplan leiden wij de rende vragen in de opstartfase als volgt:
lezer door het ‘proces van de totstandkoming van een 1 Projectdefinitie: wat wordt de scope van het initiatief?
verbinding. De gekozen invalshoek is die van de publieke 2 Rol en positiebepaling partijen: wie zijn trekker / belang-
partijen. Zij hebben verschillende rollen die ze kunnen of hebbend, wie gaat participeren, wie neemt de regie?
moeten vervullen en hebben daardoor meer afwegingen 3 Functioneel programma van eisen: wat willen de publieke
te maken. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de maatschap- partijen binnen de ontwikkeling bereiken?
pelijke, politieke of bestuurlijke rol. De rol van de private 4 Business case: wat kunnen publieke partijen (zelf) berei-
partijen is meestal eenduidiger en daardoor duidelijker. ken? Wat zijn de kosten en risico’s en hoe worden deze
tussen de partijen verdeeld?
5 Meerwaardetoets: kan samenwerking met private par-
tijen zorgen voor een betere, snellere of goedkopere
realisatie van het project?

Bovenstaande vragen, maar met name de antwoorden
daarop, zijn van invloed op de manier van samenwerken
en de wijze van verbinden. Het verbinden ziet toe op de
totstandkoming van een samenwerkingsmodel tussen
publieke en private partijen. In transformatieprojecten
worden op basis van het samenwerkingsmodel verschil-
lende soorten overeenkomsten gesloten afhankelijk van
de fase waarin het project zich bevindt.


organisatorischverbinden
– cultureel 47

Soorten overeenkomsten en hun verschillen

Intentieovereenkomst Samenwerkingsovereenkomst Realisatieovereenkomst Beheerovereenkomst
Afkorting IOK SOK ROK BOK
Wat Eerste (verkennende) Vervolgovereenkomst op de Overeenkomst per Overeenkomst over het
overeenkomst IOK vastgoedobject gebiedsmanagement na
realisatie
Fase Haalbaarheid en voorbereiding Planvorming en uitvoering Realisatie Beheer en exploitatie
Niveau Gebied Gebied Vastgoed Gebied
Verbinding Partijen hebben de wens om Inhoudelijke, procesmatige, Afspraken over projectscope, Afspraken over schoon,
samen te werken. Afspraken organisatorische en financiële planning en financiën heel, veilig en bereikbaar
op hoofdlijnen afspraken (in detail)
Doelstellingen Doelstellingen overeenkomst Doelstellingen van het project Doelstellingen zijn bekend Doelstellingen (kwaliteits-
helder, nog niet van het zijn bekend en meetbaar. en meetbaar. niveaus) zijn bekend en
project meetbaar.
Onderwerp Procesgericht Gericht op inhoud, financiën, Gericht op inhoud, financiën, Gericht op inhoud en
proces en organisatie proces en organisatie financiën
Afspraken Wat te bereiken tijdens Samenwerkingsmodel, Op basis van Definitief Op basis van vastgestelde
de komende fase ontwikkelstrategie, Ontwerp ambitie / kwaliteitsniveaus
risicoverdeling en financiën.
Doorlooptijd Korte doorlooptijd Lange doorlooptijd Projectafhankelijke Lange doorlooptijd
(bijv. 6 tot 12 maanden) (bijv. 5 tot 10 jaar) doorlooptijd (>10 jaar)
(bijv. 1 tot 2 jaar)
Scope Idealiter in één A4 Meerjarenperspectief Objectgebonden Meerjarenperspectief


Waar hier gesproken wordt over overeenkomst, betreft
het de IOK of de SOK. Doelstelling is niet het beschrijven eigen positie de verbinding
van de inhoud van de overeenkomst, maar de totstand- publieke partij
• aanleiding • partijen
koming van de overeenkomst. Er valt een logische fasering • competenties • publiek
• analyse gebied • samenwerking
aan te brengen in de afwegingen die een publieke partij • planning en • publiek privaat
• doel toekomstige • verwachtingen
control • privaat
moet maken om een goede overeenkomst te sluiten. OPPS ontwikkeling
• ontwikkelingen
heeft hiervoor het verbindingskader ontwikkeld. en beleid
fysieke opgave partneranalyse
Het verbindingskader
Aan een goede samenwerking tussen publieke en private
partijen ligt een gedegen voorbereiding ten grondslag, Met het verbindingskader worden de publieke partijen
ongeacht de uitgangspositie van de partijen. In alle geval- in staat gesteld om de juiste afwegingen te maken in
len, ongeacht de grondpositie, blijft het essentieel om logische, opeenvolgende stappen. Deze stappen zijn:
gestructureerd het totale samenwerkingsproces te door- 1 Fysieke opgave
lopen. Het resultaat van elke stap geeft inzicht in de con- De eerste stap bestaat uit een gedegen analyse van de
sequenties voor de samenwerking en geeft richting aan de voorliggende transformatieopgave, waarin specifiek
mogelijkheden voor de uiteindelijke samenwerking tussen wordt gelet op de kenmerken die van belang zijn voor
publieke en private partijen. Het geeft inzicht in wat er de overeenkomst.
is, en – nog veel belangrijker – in wat er nog ontbreekt 2 Eigen positie publieke partij
en dus nodig is om het transformatieproces succesvol te Als de opgave duidelijk is, voert de publieke partij een
kunnen doorlopen. sterkte-zwakteanalyse uit op de eigen organisatie in
het licht van de overeenkomst.
Het door OPPS ontwikkelde verbindingskader helpt om 3 Partneranalyse
op gestructureerde wijze de fysieke opgave te analyse- Het beeld van de opgave en van de organisatie zijn de
ren, inzicht te krijgen in de eigen kracht en zwakte en input voor de verkenning naar de gewenste partner
een verkenning naar de gewenste partner uit te voeren. (private partij).
Pas na deze stappen wordt ingezoomd op de inhoud van 4 De verbinding
de verbinding, het formaliseren van de afspraken in een De uitgangspunten voor de samenwerkingsvorm zijn
overeenkomst. bekend. Het is nu zaak om de keuze te maken voor het
meest geschikte samenwerkingsmodel.

verbinden 49

In de navolgende paragrafen worden de hiervoor genoem-
de stappen puntsgewijs doorlopen. eigen positie de verbinding
publieke partij
Stap 1 Fysieke opgave • competenties • publiek
In de eerste stap wordt de fysieke transformatieopgave • planning en • publiek privaat
control • privaat
geanalyseerd. Deze analyse dient ertoe alleen die elemen- ontwikkeling
• ontwikkelingen
ten te identificeren die van belang zijn voor de overeen- en beleid
komst. fysieke opgave partneranalyse

Zo is de ervaring van projectmanagers en –directeuren van
grote transformatielocaties dat het vanwege de schaal en/
of complexiteit, verstandig kan zijn om deze op te knippen kelijkheidsrelatie aan wil gaan. Dit kan het geval zijn
in deelgebieden waarvoor afzonderlijke overeenkomsten bij veroudering, overlast of leegstand van gebieden. Bij
worden afgesloten. Dit als voorbeeld van het feit dat de het transformatieproject Strijp-S te Eindhoven heeft de
opgave zelf al bepalend kan zijn voor de af te sluiten gemeente Eindhoven nadrukkelijk een rol geclaimd en
overeenkomst. gekregen in een door private partijen gesloten samen-
Uit interviews met de projectmanagers en –directeuren werkingsovereenkomst. De belangrijkste reden was
van grote transformatielocaties zijn de volgende issues dat zij invloed op en zeggenschap in het voor de stad
gedestilleerd. strategisch gelegen gebied wilde hebben.
• Politiek en (subsidie)beleid zijn voorbeelden van interne
Aanleiding factoren die de aard en vorm van de overeenkomst kun-
Wat is de aanleiding om het transformatiegebied aan te nen beïnvloeden. De politieke wens en de financiële
pakken? De aanleiding kan richtinggevend zijn voor de realiteit stroken niet altijd met elkaar. Dit kan aanlei-
overeenkomst. ding zijn om een verbintenis aan te gaan met andere
partijen en het bepaalt ook de verhouding tussen die
• Als er een sociaal-maatschappelijke noodzaak is om een partijen.
transformatiegebied aan te pakken zal de publieke par- • Een mogelijke aanleiding is dat derden het initiatief
tij haar publieke taak ook willen uitvoeren. In een overnemen om een transformatiegebied te ontwikkelen.
eenkomst kan dat ertoe leiden dat de publieke partij De publieke partij zal in zo’n situatie overwegen welke
een grotere risicobereidheid heeft of sneller een afhan- positie en rol zij wil en kan innemen.

verbinden 51

Analyse gebied den of landschappelijke kenmerken, beïnvloeden de
Naast de aanleiding is uiteraard het transformatiegebied samenwerkingsovereenkomst in zoverre dat de input
zelf een factor van belang. De huidige situatie dient als zeer zorgvuldig moet worden beschreven, zowel de
eerste in kaart te worden gebracht. Het gaat dan niet huidige als de gewenste toekomstige staat. In Ede-Oost
alleen om de fysieke kenmerken zoals ligging, omvang, (het Enka-terrein) bijvoorbeeld heeft dit zelfs geleid tot
functie en milieukwaliteit van het gebied, maar ook om oprichting van een aparte entiteit met bijbehorende
de kwalitatieve kenmerken zoals uitstraling, imago en de overeenkomst die zich specifiek richt op het behouden
(cultuur)historische waarden. Daarnaast spelen natuurlijk van de aanwezige monumenten. Dit voorbeeld toont
Bouw flexibiliteit in de eigendomsverhouding in het gebied, de benodigde aan dat het belangrijk is te onderkennen dat de aanwe-
de overeenkomst in investeringen en de (financiële) risico’s van het gebied een zigheid van monumenten in een transformatiegebied
voor onverwachte rol. Een niet te onderschatten invloed is het maatschap- vraagt om een andere benadering dan in een nieuw-
tegenvallers. pelijke belang dat onder andere door bewoners, omwo- bouwsituatie het geval zou zijn.
nenden en belangengroeperingen aan een transformatie- • Financiële kenmerken (o.a. wie bezit de grond) zijn
locatie wordt gehecht. meestal de reden om in een vroeg stadium over te
• Fysieke kenmerken van een transformatiegebied, zoals gaan tot het sluiten van een overeenkomst. In de hier
knelpunten op het gebied van milieu, zullen opge- gehanteerde methodiek zijn deze kenmerken net zo
nomen worden in de overeenkomst. Daarin zijn ze belangrijk, maar worden ze in relatie tot de andere
onder andere van invloed op de af te spreken risico- en gebiedskenmerken beschouwd. Deze integrale bena-
kostenverdeling. Zo speelde bij het Regev-terrein in dering leidt er naar onze mening toe dat een betere
Hilversum een saneringsproblematiek. De grondvervui- afweging kan worden gemaakt.
ling bleek veel omvangrijker dan een eerste onderzoek • Het maatschappelijk belang bij een transformatieloca-
had uitgewezen. Met deze tegenvaller was geen reke- tie ligt niet uitsluitend in het domein van de publieke
ning gehouden in de overeenkomst, er moest opnieuw partijen. In grote meerderheid waren de deelnemers
worden onderhandeld. Dit voorbeeld toont aan dat het (publieke en private partijen) aan Transformatie ’08 het
heel belangrijk is om vooraf gedegen onderzoek te eens met de stelling dat de sociaal-maatschappelijke
doen naar de fysieke omstandigheden van het gebied verantwoordelijkheid ook bij private partijen ligt. Die
en om flexibiliteit in de overeenkomst in te bouwen gewenste of gevraagde bijdrage aan de maatschap-
voor onverwachte tegenvallers. pelijke verantwoordelijkheid verdient een plaats in de
• Kwalitatieve kenmerken van een transformatiegebied, overeenkomst.
zoals het behouden van bepaalde monumentale pan-


Doel toekomstige ontwikkeling
Als de huidige situatie in kaart is gebracht, is het vaststel-
len van de gewenste situatie een logische vervolgstap. Wat
is het doel van de toekomstige ontwikkeling, welke func-
ties moeten worden ingevuld en welke gebruikersgroepen
worden gezocht of verwacht? Vanzelfsprekend is dit de
kern van de overeenkomst, die richting geeft aan het
transformatieproces. De overeenkomst wordt immers niet
opgesteld om iets te handhaven, maar om iets te transfor-
meren, om met elkaar een doel te bereiken. In de over-
eenkomst worden afspraken gemaakt over wat de partijen
met elkaar willen bereiken en op welke wijze zij dat willen
doen. Het is van belang dat het toekomstbeeld voor alle
partijen duidelijk is. Tijdens Transformatie ’08 werd dit zeer
krachtig verwoord door een van de deelnemers: ’Belangrijk
is om de afspraak pas vast te leggen als de afspraak er is’.
Neem de tijd om tot een gezamenlijk toekomstbeeld te
komen en leg het dan pas, met behulp van juristen, vast!

Stap 2 Eigen positie publieke partij eigen positie de verbinding
publieke partij
De resultaten uit de vorige stap, de analyse van de fysieke • aanleiding • partijen
• competenties • publiek
opgave, hebben tot een duidelijk beeld van de transfor- • analyse gebied • samenwerking
• planning en • publiek privaat
matieopgave geleid. Het is nu zaak dat de publieke partij • doel toekomstige • verwachtingen
control • privaat
onderzoekt welke positie zij zelf wil innemen in de samen- ontwikkeling
• ontwikkelingen
werking. Deze zelfanalyse is noodzakelijk om te weten en beleid
wat zij in huis heeft en wat zij nodig heeft, wat zij wil en
wat zij kan. Daarbij wordt gekeken naar organisatorische,
financiële en politiek-bestuurlijke aspecten. Op basis van
deze zelfanalyse en de analyse van de fysieke opgave
wordt de interne ontwikkelstrategie bepaald.

verbinden 53

Competenties een aantal fronten versterking nodig is. Dat kan door
Het zwaartepunt van de samenwerking ligt in de regel inhuren of werven van mensen op sleutelposities of
op het financieel en het fysiek-ruimtelijke vlak. De beno- door op zoek te gaan naar kennis bij andere publieke
digde competenties blijven onderbelicht. Voorbijgaan aan organisaties.
de eigen competenties en mogelijkheden en het negeren De gemeente Goes heeft voor de Goese Schans bij-
daarvan bij de beoogde partner zorgen veelal voor een voorbeeld gezocht naar kennis bij de provincie en het
minder soepel procesverloop. Een veel gehoord geluid ministerie. De gemeente Hengelo heeft voor Hart van
vanuit de private partijen is dat belang wordt gehecht aan Zuid een private partner de kennisontwikkeling binnen
goed opdrachtgeverschap door de publieke partij. In deze de eigen organisatie mede laten organiseren.
fase van voorbereiding , wanneer nog geen andere partijen • Publieke organisatie
aan tafel zitten, wordt het goed opdrachtgeverschap in de Wat is de organisatievorm: is sprake van een project-
steigers gezet. gerichte organisatiestructuur of een lijnorganisatie met
een apart projectmanagementbureau of een tijdelijke
In een overeenkomst wordt onder andere de rol- en ver- dienst met een eigen projectwethouder? Hoe is de
antwoordelijkheidsverdeling tussen publieke en private politiek-bestuurlijke aanhechting georganiseerd, hoe
partijen vastgelegd. Een goed beeld van de eigen compe- verloopt het besluitvormingsproces binnen de orga-
tenties biedt goed zicht op de rol die de publieke partij wil nisatie, hoe zit het met de verantwoordelijkheidsver-
en kan invullen in die overeenkomst. Dit kan betekenen deling, wie zijn de interne stakeholders en wat is hun
dat de publieke partij versterking zoekt voor de gewenste betrokkenheid? Het antwoord op bovenstaande vragen
rol of besluit dit bij de private partij onder te brengen en maakt duidelijk wie met welk mandaat sturend of
Het is de kunst om de dus kiest voor een andere rol. bepalend kan zijn in het proces. Vanzelfsprekend wordt
juiste partij te kiezen, dit vastgelegd in de overeenkomst. Bij de gemeente
op het juiste moment, Schenk bij het inventariseren van de interne competenties Helmond heeft dit er bijvoorbeeld toe geleid om voor
voor het juiste project. onder andere aandacht aan de volgende aspecten: de Suytkade te kiezen voor een GEM met verregaande
• anwezige kennis en capaciteit
A beslissingsbevoegdheid op afstand van de gemeente-
Is al ervaring opgedaan met transformatieprojecten, is er raad.
kennis over samenwerkings- en aanbestedingsvormen, • Gewenste rol publieke partij
is voldoende capaciteit beschikbaar voor de voorlig- De rol van aanjager of initiatiefnemer van de transfor-
gende opgave? Belangrijk is dat publieke partijen zich matieopgave, van regisseur, van participant of die van
kwetsbaar opstellen en durven te onderkennen dat op subsidiënt of facilitator?


De gemeente Apeldoorn kiest voor de Kanaalzone uit- balans te vinden tussen zekerheid en vertrouwen.
drukkelijk voor de rol van facilitator, terwijl de gemeen- • Risicobereidheid
te Tilburg haar transformatieopgaven regisseert. Het is belangrijk dat risico’s zo snel mogelijk in het pro-
ces worden benoemd, gekwantificeerd en besproken,
Planning en control omdat ze de basis vormen van de overeenkomst. Het
Nagenoeg zonder uitzondering wordt in transformatie- delen van de risico’s in een transformatieopgave gaat in
projecten nadrukkelijk aandacht besteed aan de aspecten de regel, net als bij traditionele gebiedsontwikkelingen,
van planning en control, ook in de overeenkomst. op basis van gelijkwaardigheid. Iedereen wordt overal
evenredig op afgerekend. Bij gelijkwaardigheid kan
De volgende aspecten vanuit het oogpunt van de publieke niemand worden aangesproken op zijn verantwoorde-
partij spelen hier een rol: lijkheid, aangezien eenieder ook zelf verantwoordelijk-
• Tijdshorizon / fasering heid draagt.
Het is belangrijk om een goede kijk op de eigen organi- U kunt nagaan of dat inderdaad zo moet zijn. Hierbij
satie te hebben, met name in relatie tot de bestuurlijke bedenkt u dat het goed verdelen van risico wel eens
wisselingen die zich regelmatig voordoen. Gezien de voordeliger zou kunnen zijn, dan het klakkeloos delen.
lange doorlooptijd van transformatieprojecten, is het Wie het best een risico kan beheersen, zou het ook Neem de tijd om
verstandig om goed na te denken over de gewenste mate moeten dragen. Bij Vastgoed PPS is het gebruikelijk om tot een gezamenlijk
van flexibiliteit in de overeenkomst. Uiteraard wordt de risico’s te verdelen in plaats van te delen. toekomstbeeld te
dit mede beïnvloed door aspecten zoals genoemd bij komen en leg het dan
competenties. De gekozen fasering draagt bij aan Ontwikkelingen en beleid pas, met behulp van
de gewenste mate van flexibiliteit. Kortere en meerdere Het gebied, de risico’s en de grondpositie zijn voorbeelden juristen, vast!
fases met duidelijke mijlpalen leiden tot meer flexi- van projectinterne factoren die de samenwerking beïn-
biliteit. vloeden. Er zijn ook projectexterne factoren van belang,
• Financiële positie / draagkracht dit zijn factoren binnen de publieke organisatie die van
De ervaring leert dat de financiële positie van de invloed zijn op het transformatieproject. Het gaat dus niet
publieke partij een van de meest beïnvloedende facto- om omgevingsfactoren van buiten de publieke organisatie
ren is. Natuurlijk is het onverstandig om een transfor- (zie figuur op pag. 56).
matieproject aan te vliegen met een financiële ‘carte
blanche’. Aan de andere kant is het zo dat ieder project
ook stuk kan worden gerekend. De kunst is om een

verbinden 55

risico’s kunnen worden benoemd en opgenomen in de
eigen positie overeenkomst, maar het staat wel vast dat de realiteit
de verbinding
publieke partij uiteindelijk toch anders zal zijn. Belangrijk is wel om de
• competenties • publiek omgeving in de gaten te blijven houden, niet alleen bij de
• planning en • publiek privaat start van het project.
control • privaat
ontwikkeling
• ontwikkelingen
en beleid Stap 3 Partneranalyse
fysieke opgave partneranalyse De vorige stap heeft geleid tot een goed inzicht in de
competenties en relevante omgeving van de organisa-
tie. Daarnaast is er duidelijkheid over de bereidheid en
De projectexterne factoren zijn óf een vast gegeven óf ze noodzaak tot en voorwaarden voor samenwerken met de
worden wel verwacht maar staan nog niet vast. De vast- markt.
staande factoren, zoals grondbeleid en vastgoedbeleid, Het zoeken naar de juiste partner is niet eenvoudig. De
zijn eenvoudig als uitgangspunt of randvoorwaarden in partnerkeuze is voor de publieke partij een belangrijk
een overeenkomst op te nemen. moment in het transformatieproces. De selectie van een
bepaald type private partij geeft in grote mate richting
aan het verdere proces en de uiteindelijke resultaten van
het project. Het is de kunst om de juiste partij te kiezen,
op het juiste moment, voor het juiste project. De partner-
transformatieproject keuze is een strategische keuze van de publieke partij.
projectexterne factoren
In de praktijk worden private partijen op uiteenlopende
publieke organisatie
manieren betrokken in het transformatieproces, afhan-
omgevingsfactoren kelijk van de uitgangsituatie. Een samenwerking kan
ontstaan vanuit een bepaalde afhankelijkheid zoals eigen-
Lastiger zijn de projectexterne ontwikkelingen zoals een dom (grond of vastgoed). Of er wordt een samenwerking
nieuw college van B&W of grote bouwopgaven elders aangegaan met een private partij vanwege kennis, risico-
in de gemeente of veranderende prioriteiten binnen de deling, financieel vermogen of om andere redenen. Elk
gemeente. Hiervan is alleen duidelijk dat ze zich zullen transformatieproject is uniek en stelt specifieke eisen aan
voordoen, de uitkomst is moeilijk te voorspellen. De de gewenste partner.


Ongeacht de uitgangssituatie is het te allen tijde essen-
tieel om een partneranalyse te maken alvorens tot een
samenwerking over te gaan. De partneranalyse geeft de
publieke partij inzicht in de verwachte meerwaarde van de
private partij voor de publieke partij en voor het project in
het bijzonder. De partneranalyse biedt ook inzicht in het
onderscheid tussen eisen en wensen. Dit geeft dan weer
inzicht in waar eventueel wisselgeld c.q. onderhandelings-
ruimte zit.

Hoe gaat dat nu in zijn werk? In de partneranalyse wordt
eerst het profiel van de gewenste partner opgesteld.
Vervolgens wordt onderzocht of, en zo ja, welke moge-
lijkheden er met betrekking tot de partnerkeuze zijn.
Hoogstwaarschijnlijk is er een verschil tussen de ideale
partner en de uiteindelijke partner. De kunst is om een
partner te selecteren waarbij beide partijen, publiek en
privaat, zo dicht mogelijk bij hun eigen identiteit blijven.

Opstellen voorkeursprofiel private partner
Bij het opstellen van het voorkeursprofiel van de private
partner dienen onderstaande vragen als handleiding. Dit
levert het wensbeeld op.
• Partijen
- Zoekt de publieke partij één private partner of een
combinatie van private partners?
- Wat is het gewenste bedrijfsprofiel? (bijv. project-
ontwikkelaars, bouwbedrijven, beleggers, financiers,
eigenaren grond / vastgoed, corporaties)

verbinden 57

- Wat is de gewenste kennis en ervaring? (bijv. ontwik- De publieke partij kan aan de hand van het partnerprofiel
keling, realisatie, beheer, specifieke expertise) op zoek gaan naar een private partner of het partnerpro-
- Welke capaciteit moet de private partner leveren? fiel toetsen aan de private partner die zich reeds heeft
- Welke eisen worden gesteld aan de bedrijfscultuur aangediend. In het eerste geval kan het opgemaakte part-
van de private partij? nerprofiel worden gebruikt als selectie-instrument. In het
• Samenwerking tweede geval is inzichtelijk gemaakt waar overeenkom-
- In welke juridische samenwerkingsvorm moet de sten en verschillen zitten. Op basis hiervan kan worden
private partner willen participeren? bepaald of bepaalde aspecten bij een potentiële partner
- Welke financiële verdeling wordt overeengekomen? niet of onvoldoende aanwezig zijn en of het noodzakelijk
- Welke mate van zeggenschap op welke terreinen is op zoek te gaan naar een private partij die deze ontbre-
wordt overgedragen aan de private partner? kende aspecten wel kan leveren.
• Verwachtingen Naarmate het gewenste partnerprofiel en het werkelijke
- Welke risicobereidheid moet de partner tonen? profiel dichter bij elkaar liggen, zal de totstandkoming
- Wordt van de private partner maatschappelijke van de overeenkomst, ongeacht de complexiteit van die
betrokkenheid verwacht? overeenkomst, eenvoudiger zijn.
- Is langdurige betrokkenheid gewenst?
- Worden creatieve ideeën / visie in de planvorming Stap 4 De verbinding
van de private partner verwacht? De analyse uit de voorgaande stappen heeft waardevolle
- Welke rol wordt van de private partner verwacht? informatie opgeleverd over de opgave en de partijen die
daar een rol in gaan hebben. Vervolgens is het zaak die
informatie te consolideren in een samenwerkingsmodel en
eigen positie de verbinding te formaliseren in een overeenkomst.
publieke partij
• competenties • publiek De keuze voor een bepaald samenwerkingsmodel bij
• planning en • publiek privaat gebiedsontwikkelingen zoals transformatieopgaven is
control • privaat
ontwikkeling afhankelijk van wat partijen elkaar willen bieden. De
• ontwikkelingen
en beleid projectdoelstellingen zijn in principe te bereiken met elk
model. In feite bepaalt de modelkeuze de zeggenschap-
en risicoverdeling tussen de betrokken partijen tijdens
het proces. De invloed van de publieke partij is bij het


traditionele model het grootst, in het concessiemodel is Publiek-private grondexploitatie
de publieke invloed in de samenwerking minimaal. De • Joint venture model
risico’s zijn over het algemeen overeenkomstig verdeeld, De samenwerking tussen publieke en private partij gaat
een grotere mate van invloed brengt normaliter een gro- in dit model nog een stap verder.
tere hoeveelheid risico’s met zich mee. Wolting (2006) en De partijen delen de kosten, opbrengsten, risico’s en zeg-
Visser (2008) onderscheiden drie hoofdvormen van samen- genschap met elkaar. Het voordeel is voor iedere partij
werkingsmodellen, namelijk publieke, publiek-private en verschillend. Voor deze samenwerking wordt een aparte
private (grond)exploitatie. juridische entiteit opgericht waarin de gronden worden
ingebracht en waarin de samenwerkingspartners voor
Publieke grondexploitatie gelijke delen risicodragend participeren, de grondex-
• Traditioneel model ploitatiemaatschappij (GEM). Inbreng en zeggenschap
In dit model verwerft de publieke partij alle gronden – daarmee ook het risico – zijn vaak in gelijke mate
binnen een plangebied, maakt deze bouwen woonrijp tussen de partijen verdeeld. De risicoverdeling en de
en geeft bouwkavels uit. De publieke partij is volledig overige verhoudingen binnen de samenwerking dienen
grondeigenaar en voert in dit model zelf de regie over te worden afgesproken. Het joint venture model vergt
de ontwikkeling. Het risico voor de grondexploitatie een permanent grote inspanning van beiden partijen.
ligt volledig bij de publieke partij, het risico voor de Een gezamenlijke grondexploitatie kan ook door het
vastgoedexploitatie ligt bij de private partijen. afsluiten van een overeenkomst tussen partijen.
• Bouwclaimmodel
Dit model is vergelijkbaar met het traditionele model, Private (grond)exploitatie
alleen is de uitgangssituatie anders omdat het grondei- • Concessiemodel
gendom in dit model bij private partijen ligt. De publieke partij definieert in dit model de kaders en
• Consultatiemodel besteedt de gehele ontwikkeling en realisatie vervol-
In dit model worden de private partijen nauw betrok- gens uit aan een (consortium van) private partij(en).
ken bij de planvoorbereiding die verder onder regie van Zowel het risico van de grondexploitatie als het risico
de publieke partij verloopt. Tijdens de planvormingfase van de vastgoedexploitatie komen in dit model bij de
spelen de private partijen een consulterende rol. De private partij(en) te liggen.
publieke partij is ook in dit model verantwoordelijk
voor de grondexploitatie. De (financiële) risico’s liggen
ook in dit model bij de publieke partij.

verbinden 59

Tot slot bouwde keuzes, het voorkomt dat men voor vervelende
Verbinden is het proces dat moet worden doorlopen om verrassingen komt te staan en het helpt om voortdurend
uiteindelijk een overeenkomst af te kunnen sluiten tussen kritisch te blijven ten aanzien van de opgave. Zeker dat
publieke en private partijen die met elkaar willen samen- laatste kan, in tijden van economische terugval zoals de
werken in een transformatieopgave. Vraag is nu in welke huidige financiële crisis, de publieke partij helpen om de
overeenkomst de afspraken worden geformaliseerd in de transformatieopgave nogmaals te analyseren en gemaak-
onderscheiden samenwerkingsmodellen. In onderstaande te keuzes te heroverwegen in het licht van de actuele
matrix is de relatie tussen de samenwerkingsmodellen en situatie. Een goede
de eerder genoemde overeenkomsten is weergegeven. voorbereiding en
Dit vraagt van de publieke partijen ‘goed opdrachtgever- verdieping in de
IOK SOK ROK BOK schap’1. Goed opdrachtgeverschap betekent niet alleen opgave en de partijen
Traditioneel model X X O X maatschappelijke verantwoordelijkheid, integriteit, loont.
Bouwclaimmodel X X O X betrouwbaarheid en transparantie. In complexe trans-
Consultatiemodel O X O X formatieopgaven houdt dit ook in dat de publieke partij
Joint venture model O O O O bepaalde zaken moet durven los te laten of opnieuw moet
Concessiemodel X X O O willen bekijken. Dat wil zeggen herkennen en erkennen
O : meestal van toepassing X : meestal niet van toepassing dat in sommige situaties private partijen beter in staat c.q.
geschikt zijn om bepaalde activiteiten op te pakken dan
Om de totstandkoming van die verbinding te bewerkstel- de publieke partij zelf. Dit stelt je als publieke partij beter
ligen moeten in principe de volgende vier vragen worden in staat om die marktpartij te kiezen die het beste past bij
beantwoord: (1) wat gaan we doen?, (2) wie zijn we?, (3) de opgave en die ook nog eens versterkend werkt en aan-
hoe gaan we samenwerken? en (4) wat spreken we af? De vullend is op je eigen interne kwaliteiten. Een ‘win-win’
beantwoording van deze vragen levert een goed beeld situatie voor beide partijen. Een goede samenwerking
van de huidige en toekomstige fysieke opgave, inzicht in met duidelijke afspraken staat borg voor een succesvolle
de competenties van de betrokken partijen, inzicht in de transformatie.
gewenste samenwerkingsvorm en tot slot het optimale
samenwerkingsmodel voor de fysieke opgave. Een goede
voorbereiding en verdieping in de opgave en de partijen
loont. Het dwingt ertoe om goed na te denken over wat
men echt wil, het behoedt voor verkeerde of niet onder-

verbinden 61

2
sociaal – maatschappelijk
de invloed van gebiedskenmerken en het vermarkten van
een gebied, doelgroepen versus afzetmarkt

Bui-ten1 (het ~; ~s) 0.1 buitenplaats, landgoed
Bui-ten2 (bw) 0.1 op een plaats, niet binnen bepaalde grenzen
gelegen
Bui-ten3 (vz.) 0.1 (ter aanduiding dat iets of iem. zich niet
bevindt in de door de aangegeven grenzen bepaalde ruimte)=>
uit  binnen 0.2 niet betrokken bij, afzijdig van  in 0.3 met
uitzondering van genoemde 0.4 zonder

Bin-nen1 (bw) 0.1 (aanduiding dat iets geschiedt of zich bevindt
in een al of niet genoemde ruimte)  buiten
Bin-nen2 (vz.) 0.2 (ter aanduiding van het zich bevinden in een
ruimte)  buiten 0.2 in minder tijd dan

64 sociaal – maatschappelijk

Van buiten naar binnen
Hoe behoud je de regie op de opgave door Ilse Meier en Math Feijen

‘Binnen’ en ‘buiten’ zijn containerbegrippen die Behalve de actoren zelf zijn er ook omgevingskenmerken
op verschillende manieren geïnterpreteerd kunnen die invloed hebben op de ontwikkeling, omdat ze bepaal-
worden. Wanneer de begrippen vertaald worden de onzekerheden in zich bergen. Het actief sturen op deze
naar een transformatieopgave wordt ’binnen’ geas- omgevingskenmerken kan voor beide kanten, publiek en
socieerd met de opgave zelf, het eigen product privaat, tot een beter eindresultaat leiden.
waarvan men de inhoud zelf bepaalt. ‘Buiten’ staat
voor de (ruimtelijke) omgeving, met veel verschil- Het transformatieproces
lende factoren die veranderlijk zijn en de transfor- Ongeacht de samenwerkingsvorm waarvoor men kiest,
matie sterk kunnen beïnvloeden. De invloed die is de eerste stap in het proces altijd het inventariseren
de factoren van ‘buiten’ kunnen uitoefenen op van de verschillende factoren die een opgave kunnen
‘binnen’, is afhankelijk van de mate van grip die beïnvloeden. Hiervoor is inzicht in het complete transfor-
een publieke partij op de opgave heeft. Bij een matieproces nodig. Als kader voor de inventarisatie van
transformatieopgave spelen daardoor altijd veel de verschillende factoren, binnen en buiten de opgave,
onzekerheden. Opgaveafhankelijk wensen publieke is in de volgende figuur het transformatieproces onder-
partijen een bepaalde mate van sturing op het pro- verdeeld in drie fasen, namelijk visievorming, planvorming
ces. Hoe behoud je de regie op een dermate com- en realisatie.
plexe opgave?
Een project is dikwijls een eigen innerlijke wereld, een
Te vaak wordt de wens tot regie op een transformatie- eigen binnenruimte, gecreëerd door de mensen die eraan
opgave gezien als het verdelen van verantwoordelijk- werken. Van daaruit werkt men aan een resultaat, probeert
heden tussen partijen. Sturing wordt daarmee afhankelijk men de opgave in de gewenste vorm te boetseren en de
van het aantal en type actoren dat direct betrokken is en omgeving te beïnvloeden. De beweegruimte in deze eigen
van de mate van regie die zij beleidsmatig vergaren of omgeving wordt beïnvloed door hetgeen zich ‘buiten’
van nature bezitten (bijvoorbeeld door grondposities). afspeelt. De opgave kent twee typen ‘buiten’, namelijk het

van buiten naar binnen 65

gebied waar de transformatie plaats moet vinden en de vastgoedelementen transformatiepotentie hebben, rijp
omgeving die gevormd wordt door de gebruikers en de zijn voor sloop of voor sanering in aanmerking komen. Als
afzetmarkt. Een zeer vervuild gebied brengt voor een een terrein niet meer intensief gebruikt wordt, wil dat niet
opgave een intensief saneringsvraagstuk met zich mee. Of, zeggen dat het in het verleden geen belangrijke rol heeft
een reeds aanwezig tekort aan grondgebonden woningen gespeeld voor bijvoorbeeld de economische groei van een
Houd rekening met de binnen een gemeente, zorgt ervoor dat de woningbouw- stad. De kans is groot dat het loslaten van dit waardevolle
kracht die een gebied mogelijkheden ingeperkt worden. De vraag is op welke stuk verleden, weerstand oproept bij de lokale bevolking.
in het verleden had. wijze de factoren die men zelf niet in de hand heeft, kun- Het is verstandig om de (oude) kracht van de locatie op
nen worden omgezet naar zekerheden. Het is de kunst om waarde te schatten in relatie tot de toekomstige identiteit
binnen het transformatieproces de juiste weg te vinden van een stad en haar project. Uit deze selectie van waar-
tussen beïnvloeding van buitenaf en creatie van binnen- den ontstaat een aantal wensen, verlangens en eisen voor
uit. de ontwikkeling van het gebied, een visie (zie volgende
figuur, selectie). De visie wordt zo van buiten, vanuit de
Visievorming kracht van het gebied voor de stad, naar binnen gericht,
In de eerste fase kan worden gekeken naar het te trans- naar de opgave. ’Oude kracht wordt nieuwe kracht’.
formeren gebied zelf en zijn directe omgeving. Het gebied
wordt zowel met een objectieve als subjectieve blik Tijdens deze eerste verkenning ontstaat ook een scherp
beschouwd, zo ontstaat een selectie van fysieke waarden. beeld van de delen van de locatie die niet voor trans-
Er kan objectief bepaald worden welke omgevings- en formatie in aanmerking komen. Te denken valt aan een
vervallen loods die niet in de nieuwe visie past of niet
planvorming besluitvorming realisatie
meer bruikbaar is. Voor deze elementen kan al worden
nagedacht over de planning en fasering voor het weg-
selectie draagvlak halen (slopen) of verplaatsen. Daarnaast kan het oude
OPPS gebied ook in zichzelf een zwakte hebben, een slechte
transformatie
... focus op resultaat
beoogd
huidig gebied
opgave resultaat naam of een slecht verleden. Dit kan niet zomaar worden
‘afgebroken’, maar er zijn methoden en technieken uit de
transformeer transformeer marketingcommunicatie die wel aan dit negatieve imago
kunnen werken en dit kunnen omzetten in een positief
buiten binnen buiten
imago: ‘Oude zwakte wordt nieuwe kracht’ (zie volgende
huidige imago gebied
figuur, selectie).


Planvorming gieën aan de toekomstige gebruikers duidelijke gemaakt
Bij de planvorming gaat het om de concrete uitwerking worden wat de nieuwe waarde van het gebied is, en hoe
van de visie op de ruimtelijke opgave. Voordat het steden- belangrijk deze waarde voor de betreffende doelgroep
bouwkundig plan ontwikkeld wordt, is het van belang te kan zijn. Het zenden van informatie vindt van ‘binnen
inventariseren wat de afzetmogelijkheden in de markt naar buiten toe’ plaats.
zijn. Ten eerste zijn er, afhankelijk van de bestemming,
verschillende kaders (bijvoorbeeld milieuvoorwaarden) Realisatie
van toepassing die van invloed kunnen zijn op het trans- Na de planvorming wordt gestart met de fysieke realisatie
formatieproces. Daarnaast is het van belang om te weten van deze transformatieopgave. De geselecteerde waarden
welke behoeften er bestaan op de lokale of regionale worden tijdens de overgang van besluitvorming naar rea-
markt. Wenst men woningen, kantoren of heeft men juist lisatie, getransformeerd tot een nieuwe impuls voor het
behoefte aan ruimte voor natuur en recreatie? Een derde gebied. De elementen met een cultuurhistorische waarde Meten is weten.
invloedrijk aspect, is het type doelgroep dat men wil hebben een nieuwe functie gekregen en zijn de dragers
aantrekken of nodig heeft om de kracht van het gebied van het eindresultaat geworden. Een herontwikkeling is
te versterken. Verleden en toekomst worden met elkaar echter nooit ‘af’ maar altijd een continu proces. Wanneer
verbonden, de transformatieopgave krijgt vorm. deze opgave is afgerond, zal toch blijvend onderhoud
In deze fase kan ook met behulp van marketingstrate- moeten worden verricht en mogelijk is over dertig jaar
weer een nieuwe invulling noodzakelijk.
verwachtingen / wensen / eisen
De start van transformeren
In de voorgaande paragraaf is het transformatieproces
beschreven vanuit de fasen visievorming, planvorming
selectie draagvlak
en realisatie. Het belang van het bestaande gebieds-
OPPS kenmerken en van de toekomstige gebruikers is daar kort
transformatie
beoogd
huidig gebied
opgave resultaat beschreven. In deze paragraaf beschouwen we die twee
vormen van ‘buiten’ nader.
transformeer transformeer
Allereerst is het belangrijk om te achterhalen waaruit de
gebruik de kracht voeg waarde toe
buiten binnen buiten transformatieopgave is ontstaan. Het identificeren van de
transformatieoorzaak is medebepalend voor het verkrijgen
mogelijkheden / kracht / doelgroep van grip op het vervolg.


De transformatie van een gebied volgt altijd uit een bepaald gebied, als gevolg van een nieuwe koers die zij
bepaalde behoefte. Deze behoefte geeft vorm aan de wijze met haar stedelijk beleid inslaat, of vanwege bepaalde
waarop het uiteindelijke transformatieproces verloopt en normen waaraan moet worden voldaan (bijvoorbeeld de
de manier waarop men een gebied en de benodigde doel- beleidsdoelstelling om meer grondgebonden woningen
groepen voor een transformatie identificeert. Er kan een per jaar te ontwikkelen). De gemeente Rotterdam heeft,
onderscheid gemaakt worden naar drie typen behoeften. mede met het oog op het WK in 2018, als doel een nieuw
stadion in Rotterdam te ontwikkelen. Er is gezocht naar
Ten eerste kan een transformatieopgave voortkomen uit een passende locatie en men heeft deze gevonden in
een behoefte van het gebied zelf, bijvoorbeeld een ver- stadsdeel Zuid. Dit stadsdeel moet hiervoor een transfor-
pauperd terrein dat vraagt om een ingrijpende aanpak. matie ondergaan. Regie speelt hier een belangrijke rol in
Een voorbeeld is het ENKA terrein in Ede-Oost. Door het de zin van het overtuigen van alle betrokken actoren van
vertrek van de industriële functies uit dit gebied ontstond de nieuwe koers. Regie op de juiste vormen van marketing
een groot leegstaand terrein midden in de stad dat vroeg en communicatie, zoals omschreven in het artikel ‘Van
om een nieuwe functie-invulling. Een aantal van de on- binnen naar buiten’, maar ook op de selectie van gebieds-
zekerheden bij een dergelijk gebied komen, vanwege het waarden zoals omschreven in de artikelen ‘Behouden en
industriële verleden, voort uit de milieufactoren. Partijen benutten’ en ‘Bewaken’ in dit boek.
willen de regie voeren om die onzekerheden te beperken.
Bij ENKA was een belangrijke onzekere factor de grond- Ten slotte kan de behoefte ook voortkomen uit de toe-
kwaliteit. Voor de transformatie tot een woongebied komst. Een bepaalde groep gebruikers maakt kenbaar in
gelden veel strengere milieunormen dan voor een indus- de nabije toekomst in een bepaalde omgeving op zoek
triegebied. Door rekening te houden met de leeftijd te zijn naar een bepaald type woning, naar creatieve
van een terrein, activiteiten uit het verleden vroegtijdig ruimte of naar ruimte voor recreatie. De publieke partij
te inventariseren en metingen te verrichten, komt men zal hierop moeten inspelen. Een voorbeeld is de vergrij-
minder gauw voor (ondergrondse) verrassingen te staan. zing van de bevolking (of zelfs de een bevolkingskrimp),
Zo kan men veel nauwkeuriger inschattingen maken van zoals in Limburg, die vraagt om een andere inrichting van
de benodigde werkzaamheden. de openbare ruimte. Regie is hier misschien wel het meest
dringend. Er is sprake van een zekere noodzaak voor
Ten tweede kan een transformatieopgave voortkomen uit het voortbestaan van de stad of een sector. De stedelijke
een behoefte van de opdrachtgever (de publieke partij). demografie is echter geen element dat zich eenvoudig
De gemeente heeft behoefte aan verandering van een laat sturen. Een publieke partij kan hier wel zorgen voor


een proactief faciliterend beleid. Het zorgdragen voor geschiedenis van het project in de stad. Terwijl het bij een
een blijvend aantrekkelijk vestigingsklimaat voor jonge transformatieproces juist zeer waardevol kan zijn om de
mensen door bijvoorbeeld te voorzien in een bepaald type opgave vanuit het verleden te bekijken. Het fundament
werkgelegenheid, dit ter voorkoming van het wegtrekken voor de transformatie is in dat geval de oorspronkelijke
van de jongeren uit het gebied. Ook het bewust maken kracht van een transformatiegebied.
van de lokale omgeving van de opgave en inzetten op een
gezamenlijke aanpak tussen publieke en private partijen Het benutten van het DNA van het gebied, zoals om-
kan hierbij waardevol zijn. schreven in het artikel ‘Behouden en benutten’, kan een
impuls zijn voor de ontwikkeling van een stad of van een
Focus op de opgave vanuit de gebiedskenmerken regio. Kenmerken van het lokale verleden worden als Transformeer oude
Zoals gebleken uit de voorbeelden in de vorige para- uitgangspunt voor de ontwikkeling genomen en worden waarden tot een
graaf vraagt de start van een transformatieopgave vanuit zo een sterk onderdeel van de toekomst. Het maakt voor nieuwe impuls voor
verschillende behoeften steeds om een andere aanpak. de mate van sturing veel verschil of vanuit de opgave het gebied.
Transformatieprocessen zijn complex door de hoge eisen gezocht wordt naar een gebied met bepaalde kenmerken
die worden gesteld aan het proces en aan het resultaat, dat geschikt is voor de gewenste ontwikkeling of dat de
vanuit een in de regel nogal slechte uitgangssituatie, een opgave voorkomt uit de gebiedskenmerken zelf.
lage gebiedskwaliteit bijvoorbeeld als gevolg van groot-
schalige vervuiling. De transformatie gebeurt immers niet Indien de transformatiebehoefte (opgave) voortkomt uit
voor niets. Het gebied wordt echter vaak ten onrechte als een gebied zelf, is de functie-invulling van het gebied
van ‘lage’ kwaliteit beoordeeld. Iedere transformatieloca- afhankelijk van de gebiedskenmerken. Dat is bijvoorbeeld
tie heeft unieke kansen in zich op basis van haar gebieds- het geval bij een transformatie waar bepaalde cultuurhis-
waarden. Hoewel een industrieterrein compleet vervallen torische waarden in het plan behouden moeten worden.
en vervuild is, kan het alleen al door haar ligging een Deze waarden zijn elementen waarvan de kwaliteit, lig-
uniek gebied vormen voor stedelijke inbreiding nabij het ging en bruikbaarheid voor de start van een transformatie
centrum. Zowel publieke als private partijen zoeken naar een gegeven zijn. Sturing kan hier verkregen worden
de identificatie van deze unieke locatiewaarden om het wanneer publieke (en private) partijen vanaf de start van
project te onderscheiden van concurrerende projecten. Te de herontwikkeling de meest geschikte inpassingmogelijk-
vaak focussen de partijen zich hierbij op de toekomstige heden van deze waarden verkennen en een integraal plan
kwaliteit van een locatie. De toekomstwens bepaalt de opstellen waarin oud en nieuw optimaal met elkaar ver-
nieuwe invulling voor en inpassing van het karakter en de weven zijn. Het achteraf inpassen van cultuurhistorische


waarden is in de praktijk een stuk ingewikkelder. opgave? Het antwoord is op deze vraag is afhankelijk
Wanneer er een opgave bestaat maar voor de uitvoering van iedere individuele opgave en daarvoor beschikbare
nog geen locatie is bepaald, dan wordt de locatie bij locaties.
de opgave gezocht. Partijen kunnen hier concreet werk
maken van het selecteren, verwerven en ontwikkelen Gebiedskenmerken, kansen of bedreigingen?
van het in hun ogen meest geschikte gebied. Denk daar- Voorop kan worden gesteld dat een bepaalde oude kracht
bij aan de jaarlijks vastgestelde bouwnormen waarvoor een beperking of een kans kan zijn voor een gebied. Positieve
een gemeente geen stedelijke uitbreidingsmogelijkheden kenmerken worden benut, negatieve kenmerken worden
heeft. Dat leidt tot een zoektocht in het stedelijk gebied omgevormd. Tijdens Transformatie ‘08 is echter gebleken
naar geschikte inbreidingslocaties. Deze ruimtelijke opties dat het voor het transformatieproces niet of nauwe-
en mate van sturing heeft men niet wanneer de behoefte lijks uitmaakt of er sprake is van negatieve of positieve
vanuit het bestaande gebied is ontstaan. gebiedskenmerken. Het kan zelfs voorkomen dat positieve
gebiedskenmerken een negatieve invloed uitoefenen op
De mogelijkheid tot het identificeren van en het aanstu- de opgave of een projectorganisatie.
ren op het meest geschikte gebied is geen eenvoudige Dat was bijvoorbeeld het geval bij het Westergas-
zaak wanneer de stedelijke behoefte voortkomt uit de fabriekterrein in Amsterdam. Er moesten in dit plan zes-
toekomst. Deze gewenste stedelijke ontwikkelingen kun- tien monumenten worden ingepast. Dit positieve kenmerk
Heb oog voor de nen immers heel divers zijn en breed verspreid over de werkte vertragend voor deze transformatie. Toch is dit
transformatiepotentie stad worden ingevuld. Een voormalig militair terrein aan project een voorbeeld van een goed georganiseerde en
van gebieds- de rand van de stad kan gereed gemaakt worden voor geslaagde transformatie, aangezien men vooraf een gron-
kenmerken. recreatieve ruimte, maar dat kan een nabijgelegen natuur- dige verkenning van de gebiedswaarden heeft verricht en
gebied ook. Een vervallen haventerrein aan de rand van gezorgd heeft voor een perfecte inpassing. De kunst is om
de stad kan worden omgetoverd tot een hoogwaardige bij de aansturing van een dergelijke opgave te denken
woonwerkomgeving, dit kan echter ook bij een industrie- vanuit de oude kracht of zwakte met oog voor de nieuwe
terrein grenzend aan de binnenstad. De complexiteit van kracht. Er bestaan verschillende manieren om objecten te
de locatiekeuze ontstaat hier doordat het niet alleen gaat toetsen op de geschikte functionaliteit:
om het benutten van het bestaande gebieds-DNA, maar • onderzoek de historie van het gebied en ondervraag
ook om een selectie binnen dat DNA. Welke oude krachten omwonenden of huidige gebruikers;
zijn het meest geschikt om aangewend te worden en • beoordeel een gebied en de objecten vanuit de kansen
zijn nu echt waardevol om als impuls te dienen voor de die een objectieve deskundige derde ziet;


• onderzoek de waarde van het gebied voor de huidige
en de toekomstige (gewenste) doelgroep;
• bekijk de mogelijkheden van het gebied voor diverse
functies, sluit niets uit;
• onderzoek of tijdelijke activiteiten mogelijk bijdragen
aan het versterken of omvormen van de bestaande
kracht
• bereken de kosten die voortkomen uit het ‘geschikt’
maken van een object voor de nieuwe functionaliteit
en bekijk zodoende de financiële haalbaarheid van de
gewenste functionaliteit.

Focus op de opgave vanuit de doelgroepen
Er zijn inmiddels verschillende handvatten gegeven om
de zekerheden in de praktijk van transformeren zo veel
mogelijk te vergroten. De nog ontbrekende schakel is het
antwoord op de vraag voor wie wordt ontwikkeld en hoe
deze doelgroepen kunnen worden aangestuurd.

Doelgroepen en leefstijlen
Sociaal-maatschappelijk en politiek draagvlak spelen ook
een rol bij een transformatieopgave. Deze invloed is steeds
groter geworden. Al in 1992 sprak de Duitse socioloog
Schulze in dit kader van de overgang van een overlevings-
maatschappij naar een belevingsmaatschappij (Ruimtelijk
Planbureau, 2004, p. 51). Er ontstaan meer diverse leef-
stijlen en consumenten hebben een steeds kritischere hou-
ding ten opzichte van het aanbod. Dat heeft ook gevolgen
voor transformaties. Publieke partijen dienen rekening te
houden met de verschillende leefstijlen en doelgroepen,


maar moeten daarnaast ook ambtelijk verantwoording
afleggen over de door hen gewenste ontwikkeling en
aantonen dat zij rekening houden met de marktontwikke-
lingen. Eigenaren, omwonenden, huidige en toekomstige
gebruikers hebben allemaal hun eigen wensen en eisen
ten aanzien van het toekomstige gebied. Het is raadzaam
deze verwachtingen afzonderlijk in kaart te brengen.
Deze verwachtingen hebben immers invloed op de wijze
waarop men de oude kracht van een gebied of delen
ervan kan inzetten voor behoud en toekomstige benut-
ting. Afstemming op de lokale wensen en voorwaarden
vanuit het gebied zorgt bijvoorbeeld voor het verkrijgen
van medewerking van de eigenaren, afstemming op de
vraag naar functies vanuit de markt voorziet in een afzet-
markt. Tevens kan op deze wijze een gedeeld verlangen
voor de ontwikkeling worden gecreëerd tussen de ontwik-
kelende partijen en de toekomstige gebruikers. Dit kan de
sturing ten goede komen.

Een ander aandachtspunt om rekening mee te houden is
dat een doelgroep meer leefstijlen kan hebben. Een leef-
stijl is, zoals het woord het zegt, een stijl van leven vanuit
een bepaalde levensovertuiging die een persoon of groep
personen hanteert en die men uit in de vorm van fysieke
kenmerken en/of bepaalde ruimtelijke beweegpatronen en
behoeftes. Leefstijlen zijn klassenoverschrijdend en vragen
niet om één woningtype, maar om verschillende woningen
voor een brede vraag. Tevens heeft elke leefstijl andere
behoeften met betrekking tot de woonomgeving (Pinkster
& Van Kempen, 2002). Wanneer de doelgroep bijvoorbeeld


de creatieve sector is, wil dit nog niet zeggen dat al deze groep nog kan worden gecreëerd, kan de samenstelling
personen behoefte hebben aan een atelier. Het is ook van deze groep vanuit de opgave worden gestuurd om zo
niet zo dat elk gezin een woning met een tuin verlangt. beter aan te sluiten op de bestaande gebiedskenmerken.
Het is in het licht van de promotie en de verkoop van een Hierdoor ontstaat automatisch een groter draagvlak voor
ontwikkeling belangrijk om de verschillende doelgroepen de opgave, is meer sturing mogelijk en kunnen onzeker- Elk project is
vroegtijdig in kaart te brengen en rekening te houden met heden worden gereduceerd. mensenwerk.
leefstijltechnische en vestigingsvoorkeuren en -eisen. Het
gaat om de juiste match tussen vraag en aanbod. Haal ‘buiten naar binnen’
Zoals uit het voorgaande is gebleken gaat de regie op de
Doelgroepen, gegeven of te creëren? opgave veel verder dan het aansturen van de betrokken
Een aansluitend vraagstuk is of deze doelgroepen een partijen. In dit artikel hebben wij laten zien dat een trans-
gegeven zijn of dat deze nog gedefinieerd kunnen worden. formatieopgave wordt beïnvloed door externe factoren
Er is een grotere mate van sturing mogelijk wanneer uit zowel het verleden als de toekomst. De factoren uit
de doelgroep nog nader bepaald kan worden vanuit de het verleden zijn positieve of negatieve krachten die uit
transformatieopgave zelf. Wanneer sprake is van een het gebied voortkomen. In de regel zijn het vaststaande
bestaande doelgroep is deze sturing lastiger, omdat er al factoren, vaak materieel van aard. Het andere buiten, de
wensen en eisen vanuit die omgeving voor de transforma- toekomst, is de afzetmarkt ofwel mensen met wensen en
tieopgave zijn geformuleerd. De doelgroep moet worden eisen.
overtuigd van hetgeen men met de transformatieopgave
beoogd. De meeste kans op effectieve sturing geeft een gedegen
analyse van alle actoren en factoren voorafgaand aan de
Tijdens Transformatie ‘08 is gebleken dat het verschil tus- transformatieopgave. Dan wordt duidelijk waar de regie
sen een bestaande of een te creëren doelgroep onder op gericht moet worden en wie die regie het beste kan
andere tot uiting komt in relatie tot de bestaande gebieds- voeren. Door ‘buiten’ tijdig naar ‘binnen’ te halen en
kenmerken. Als de positieve gebiedskenmerken niet of beide kanten met elkaar te verbinden wordt de slagings-
onvoldoende corresponderen met de behoeften van de kans van de transformatieopgave vergroot.
doelgroep biedt de opgave ook minder mogelijkheden om
hierop in te spelen. In dit geval zal men een groter beroep
moeten doen op creatieve geesten om de locatie toch
geschikt te maken voor de doelgroep. Wanneer de doel-


Complexe transformatieprojecten
vragen om samenwerking, inspiratie en motivatie door Jan den Boer


Wat maakt een transformatielocatie tot een succes? Elk project heeft zijn eigen verhaal, dat maakt dit soort
processen uniek. Toch is er door zorgvuldige analyse lering te trekken uit deze processen. Een projectgroep van de
Rijksuniversiteit Groningen (Fleur Hol e.a.) heeft in 2004 onderzoek gedaan naar een groot aantal herbestemmings-
locaties van industrieel erfgoed. Zij constateerde dat het om complexe planprocessen gaat, die niet passen binnen
eenduidig functioneel-rationele besluitvormingsmodellen. Het zogenaamde ‘stromenmodel’ van Kingdon gaat juist uit
van die willekeur van de praktijk en analyseert van daaruit de complexe processen van herbestemming. Dit stromen-
model gaat uit van een stroom van problemen, van oplossingen en van politieke gebeurtenissen. Wanneer, door min
of meer toevallige omstandigheden of door meer planmatige sturing, deze drie stromen bij elkaar komen, ontstaat
een zogenaamd ‘beleidsraam’ waarbij het mogelijk wordt om het project te realiseren.

Het project Cereol in Utrecht integraal ontwerp, dat zowel ruimtelijk als financieel tot een veel beter
Een van de projecten die onderzocht werden, is het project Cereol in plan zou kunnen leiden.
Utrecht. Deze voormalige sojafabriek ligt op een centrale plek tussen
het Merwedekanaal, de jaren ’30 wijk Oog in Al en het gelijknamige Na overleg binnen de gemeente door leidinggevenden en het bureau
park. Het probleem van het gebied was de milieuoverlast, gecombi- aanbesteding ontstond ruimte voor overleg tussen de ontwikkelaars
neerd met uitbreidingsplannen van de fabriek. Na een jarenlange en de gemeente. Het volgende belangrijke keuzemoment was de wijze
strijd vanuit de buurt besloot de gemeente de fabriek op te kopen. waarop deze samenwerking vorm zou moeten krijgen. De neiging
Het feit dat in dit bijzondere geval de gemeente een hoog bedrag bestond om eerst de samenwerkingsvorm in een juridische vorm te
beschikbaar stelde voor de uitkoop is een uniek ‘toeval’. Slechts een gieten en een aantal afspraken vast te leggen. Het risico daarbij is
relatief klein gedeelte van het bedrag moest terugverdiend worden dat je ook het aantal creatieve keuzemomenten beperkt.
door ontwikkeling. In dit geval werd gekozen voor het organiseren van een workshop-
model waarbij de verschillende partijen in openheid door gelijktijdig
Cereol: de organisatie te rekenen en te tekenen op zoek gingen naar het beste plan voor het
Het tweede toeval bij deze ontwikkeling was de aankoop van twee gehele plangebied.
aangrenzende terreinen van TPG en KPN door de ontwikkelaars
Heijmans en Blauwhoed. Waarom is de keuze voor een workshopmodel belangrijk?
Op dat moment ontstond een eerste keuzemoment. Aanvankelijk had Als verantwoordelijken voornamelijk kijken vanuit juridische en finan-
de gemeente het idee om een prijsvraag uit te schrijven als eerste ciële kaders, is de neiging bij hen groot om vanuit haalbaarheid te
aanzet voor het te ontwikkelen Cereolterrein. Maar als de terreinen los kiezen; de perspectieven gaan dan gewoonlijk richting een sober en
van elkaar ontwikkeld zouden worden, werd de kans gemist voor een functioneel ontwerp. Als alle partijen daarentegen gezamenlijk een

complexe transformatieprojecten vragen om samenwerking, inspiratie en motivatie 77

inspirerend plan ontwerpen, dan komen daarin kwaliteitselementen In de jaren ‘60 en ‘70 werden oude structuren rigoureus afgebroken
die zowel enthousiasme als geld gaan genereren. Tegelijkertijd creëer en vervangen door nieuwbouwplannen zoals de Bijlmermeer en Hoog
je een gezamenlijk geloof in het project, wat een belangrijke stimulans Catherijne. Veel van deze projecten zijn alweer gesloopt of moesten na
is om de kwaliteit vast te houden wanneer er vervolgens toch onder- korte tijd sterk aangepast worden.
handeld gaat worden over financiën en andere contractuele aspecten. Op dit moment zijn het vooral de historische locaties die populair zijn
De politieke omstandigheden waren intussen zodanig, dat een plan onder de avant-garde van kunst en architectuur. Oud-wethouder van
met grote dichtheid en relatief grote hoogte politiek acceptabel was, Amsterdam, Jeroen Saris, schreef in ‘Nieuwe ideeën voor oude gebou-
omdat veel gemeenschapsgeld betaald was voor het terrein van Cereol wen’ (2008) dat het modernisme bij de avant-garde definitief verleden
en de binnenstedelijke bouwtaak groot is. tijd is. De oude gebouwen geven betekenis aan een plaats en vertellen
een verhaal.
Cereol: het ontwerp
Het plangebied Cereol ligt aan de rand van de sfeervolle, tuinstedelijke In het ontwerp van Cereol is naar inspiratie gezocht in de omgeving
woonwijk Oog in Al, grenst aan het gelijknamige park en kijkt uit over en in de ontwikkelingsgeschiedenis van het Cereol-fabriekscomplex.
het Merwedekanaal. Het vormt daardoor een prachtige woonplek op Er is enerzijds voor gekozen om de stedenbouwkundige structuur van
slechts enkele minuten van de Utrechtse binnenstad. de wijk Oog in Al af te ronden door de bestaande Mozartlaan door te
In het ontwerpproces was het uitgangspunt direct duidelijk: de monu- trekken in het plangebied. Grondgebonden woningen, vergelijkbaar
mentale sojafabriek, een rijksmonument, zou behouden blijven. Verder met woningen uit de jaren ’30, werden voor de westzijde van het
werd in het plan vanuit financiële perspectieven in eerste instantie plan ontworpen waardoor de kenmerken van het lokale verleden, het
toch vooral gemaximaliseerd in bebouwing. Tijdens een van de work- ‘gebieds-DNA’, een drager voor het plan werd.
shops werd geconcludeerd dat op deze manier onvoldoende verbinding
gerealiseerd werd met de omgeving en het verleden. Om een hoge Voor datzelfde proces werd ook gekozen voor het Cereol-terrein zelf.
dichtheid in dit gebied aanvaardbaar te maken, was een verhaal nodig De stedenbouwkundige (INBO) maakte een analyse van de groei van
dat aansloot bij de buurt en de geschiedenis van Cereol. Dat is een de fabrieksgebouwen in de afgelopen eeuw. Dit proces van steden-
andere benadering dan de modernistische benadering van de afgelo- bouwkundige groei werd doorgetrokken naar de nieuwe ontwikkeling.
pen decennia, waarin nieuwbouw in bestaande gebieden dikwijls een Bestaande gebouwen die niet konden blijven staan, werden in een
soort incident is, dat vooral in de omgeving past vanwege zijn eigen wat aangepaste vorm opnieuw getekend als woongebouw: een hoog
karakter. appartementencomplex met een verwijzing naar de oude dakopbouw
en de oude schoorsteen in het midden van het gebied en een modern
rond appartementengebouw aan de waterkant waar eerder de opslag-
tanks stonden. Op deze manier was een hoge dichtheid van ongeveer


honderd woningen per hectare te realiseren met een logische De multifunctionele accommodatie
verwijzing naar het gebouwde verleden. De haalbaarheid van een plan gaat niet alleen over aansluiting op
Er werd gezocht naar een nieuwe naam, waarin ook de kwaliteit van de ruimtelijke omgeving, maar ook over de sociaal-maatschappelijke
het verleden voelbaar werd: Meysters Buiten, verwijzend naar het omgeving. Omwonenden moeten een belang hebben in de ontwikke-
Buiten van Everard Meyster enkele eeuwen terug op deze plaats. ling. Het eerste belang was natuurlijk het opkopen van de sojafabriek
Meysters Buiten bestaat uit 191 appartementen en 31 herenhuizen en het verdwijnen van de overlast. Maar er waren meer belangen. In
met respectievelijk een eigen parkeerplaats in een ondergrondse de wijk functioneerde het Wilde Westen als centrum voor cursussen,
parkeerkelder en parkeren op een afsluitbaar achterterrein. Verder zijn kunst en cultuur. Dit centrum had behoefte aan nieuwe ruimte, die in
in het plan een bibliotheek in het oude fabrieksgebouw opgenomen de wijk niet was te vinden.
en een grand café of restaurant in de oude directeurswoning. In eerste instantie werd door de gemeente geen financiële ruimte
gegeven voor dit soort functies, behalve voor de verplaatsing van
de bibliotheek uit een naburig pand. Wel kreeg het projectteam

complexe transformatieprojecten vragen om samenwerking, inspiratie en motivatie 79

Drs. ir. Jan den Boer studeerde stedenbouwkunde en filosofie. Hij werkt als senior
projectmanager bij de gemeente Utrecht, onder andere bij het plan Cereol. Den Boer
schrijft maandelijks in ‘Cobouw’. Hij publiceerde vele artikelen en het boek ‘Passie voor
de stad, naar een nieuwe betovering van de gebouwde omgeving’.


planologische ruimte om te onderzoeken of andere functies gereali-
seerd konden worden. Deze ruimte creëerde een enorme creatieve
stroom bij de betrokkenen om te komen tot een haalbaar plan. Een
extra stimulans voor de ontwikkeling van de plannen was dat het
Wilde Westen tijdelijk gehuisvest werd als anti-kraak in de oude
directeurswoning. Dit versterkte de betrokkenheid van de omgeving
bij het plangebied.
Ook richtte het team met betrokken bewoners een klankbordgroep op.
Door dit in een vroeg stadium van de planvorming te doen, krijg je wel
kritische mensen aan tafel, maar ook mensen die mee willen denken
en deze kans kregen ze ook. Onder hun invloed kwam in het plan
uiteindelijk ook een ontmoetingsruimte in de multifunctionele accom-
modatie in het monument.

Wat kunnen we leren van het project Cereol?
De kunst is op het juiste moment creatief in te spelen op toevallige
omstandigheden. Dergelijke complexe transformatieprojecten vragen
om samenwerking, inspiratie en motivatie. De uitdaging is te durven
werken vanuit onzekerheid, zonder vroegtijdig veel juridisch en finan-
cieel vast te willen leggen. Vanuit creativiteit bouwen aan vertrouwen,
geïnspireerd raken door de omgeving, het verleden en de omwonenden
en durven tekenen aan een inspirerend ontwerp dat gedragen wordt
door zo veel mogelijk betrokkenen. Als het vertrouwen en de inspiratie
er zijn, komt een enorme energie vrij om de grote problemen op te
lossen die in de loop van het proces hoe dan ook ontstaan.
Er is intussen nog een unieke uitdaging bijgekomen: op 29 juni 2008
brandde het monument uit en alleen de muren staan nog overeind.
Nu blijkt de kracht van het opgebouwde vertrouwen in het verleden.
Nog steeds werken alle partijen eendrachtig samen om te komen tot
een prachtig plan.

complexe transformatieprojecten vragen om samenwerking, inspiratie en motivatie
sociaal – maatschappelijk 81

Bin-nen1 (bw) 0.1 (aanduiding dat iets geschiedt of zich bevindt
in een al of niet genoemde ruimte)  buiten
Bin-nen2 (vz.) 0.2 (ter aanduiding van het zich bevinden in een
ruimte)  buiten 0.2 in minder tijd dan

Bui-ten1 (het ~; ~s) 0.1 buitenplaats, landgoed
Bui-ten2 (bw) 0.1 op een plaats, niet binnen bepaalde grenzen
gelegen
Bui-ten3 (vz.) 0.1 (ter aanduiding dat iets of iem. zich niet
bevindt in de door de aangegeven grenzen bepaalde ruimte)=>
uit  binnen 0.2 niet betrokken bij, afzijdig van  in 0.3 met
uitzondering van genoemde 0.4 zonder


Van binnen naar buiten
Het belang van communiceren over en verkopen van een transformatieopgave
door Ilse Meier

Wanneer publieke en private partijen besluiten Het creëren van draagvlak
gezamenlijk de transformatie van een gebied aan Hoe ga je als gemeente op een juiste manier om met alle
te pakken, valt de opgave op te splitsen in drie mensen en meningen zonder verlies van de eigen wensen
vraagstukken, namelijk: wat is de huidige kwaliteit en eisen? Een belangrijk deel van het antwoord zit in het
van het te transformeren gebied, wat is het instrumentarium van vermarkten en communiceren van de
gewenste resultaat en welke transformatieopgave opgave. Het toekomstige resultaat moet op een passende De culturele en
is hiervoor nodig. Op geen van deze drie vragen manier worden vermarkt om een zo breed mogelijk draag- symbolische betekenis
kan een eenvoudig antwoord worden gegeven; het vlak te krijgen voor de gewenste transformatie. Hierbij van locaties kunnen
gaat immers om een zeer ingrijpende verandering staan twee zaken centraal: het ontwikkelen van een posi- van grote invloed zijn
van het gebied. Wat wel vaststaat is dat door alle tief beeld van het project en het bereiken van de lokale op het economisch
betrokkenen partijen vaak zeer verschillend naar afzetmarkt ofwel de huidige en toekomstige gebruikers. succes van een
de opgave wordt gekeken. Hoe kun je er nu voor Partijen kunnen verschillende strategieën hanteren om ontwikkeling.
zorgen dat alle neuzen in het proces dezelfde kant draagvlak tot stand te brengen. Een zeer bruikbaar instru-
op komen te staan? ment voor het ‘verkopen’ van een transformatieproject is
het sturen op het imago van het project.
Je kunt een transformatie bekijken vanuit de externe
factoren die de inhoud, het proces en de bandbreed- Het vergroten van de innovatieve kracht
tes beïnvloeden, zoals omschreven in het artikel ‘van Mensen identificeerden zich in het verleden vooral met
buiten naar binnen’. Er zijn ook interne factoren, zoals constante factoren in hun leven, zoals werk, werkgever
de gebiedskenmerken, die uiteindelijk de transformatie en familie (Florida, 2002, p. 13). Tegenwoordig heeft een
beïnvloeden.Vanuit de transformatieopgave zelf zijn er breed scala aan sociale netwerken en activiteiten invloed
verschillende sturende factoren, wensen en eisen. Bekijk op dit identificatieproces. Richard Florida is een bekende
het project dus ook eens ‘van binnen naar buiten’. Amerikaanse economisch-geograaf, die veel heeft geschre-
ven over het belang van stedelijke aantrekkingskracht op

van binnen naar buiten 83

de creatieve sector. ‘Mensen zoeken naar die locaties waar- ‘Better recipes, not just more cooking’
in ze hun eigen identiteit herkennen en de mogelijkheid Paul Romer, 2007 (p. 2)
hebben om deze verder te ontwikkelen en te versterken’
(Florida, 2002, p. 15). Dit heeft ervoor gezorgd dat mensen Het vergroten van de aantrekkingskracht
steeds kritischer staan tegenover nieuwe projecten en ont- Transformatielocaties bieden de gelegenheid om vanuit
wikkelingen, het imago speelt een cruciale rol. Gemeenten een moderne visie een ontwikkeling te realiseren die
moeten als gevolg van deze kritische houding steeds meer toekomstige gebruikers aanspreekt. Er wordt als het ware
innovatiegericht denken en werken. Alleen zo kunnen zij een tweede kans aan een gebied gegeven. De doelgroep is
zich beter positioneren in relatie tot de verlangens en het hierbij veel groter en diverser dan de creatieve sector van
ruimtelijk gedrag van zowel individuele als zakelijke consu- Florida, maar de kern van het verhaal over de rol en het
menten. Een goede manier om deze innovatieve kracht belang van identiteit blijft hetzelfde. Door verschillende
te vergroten is door sterk in te zetten op de marketing en media, zoals lokale kranten, tv-zenders en reclameborden,
communicatie bij een transformatie. laat je zien dat een bepaald project op een uiterst creatie-
ve manier invulling geeft aan de cultuurhistorie en lokale
betrokkenheid. Dit zorgt voor onderscheid ten opzichte
van concurrenten en het vergroot de aantrekkingskracht
van de locatie.

De beeldvorming
Er kan onderscheid gemaakt worden tussen het huidige en
het gewenste imago van een te transformeren gebied. Met
andere woorden: hoe staat een project bekend en welke
elementen van de transformatie kunnen het beeld positief
beïnvloeden? Is er op dit moment een positief beeld, dan
zullen de betrokken partijen vanzelfsprekend meer willen
behouden dan wanneer er een negatief beeld leeft.

Het imago dat een locatie voor een gemeente en haar
bewoners heeft, is belangrijk voor het verkrijgen van
maatschappelijk draagvlak.


Strijp-S: herontwikkelingvoormalig Philipsterrein
De stad Eindhoven heeft haar enorme economische groei en aan- moest behouden of gerenoveerd worden en opgaan in de nieuwe
trekkingskracht sinds het eind van de 19e eeuw voor een groot deel functies in het gebied. Door het plaatsen van tijdelijke functies
te danken aan de vestiging van het hoofdkantoor van Philips in het in de oude fabriekspanden in het gebied, zoals een restaurant in
centrum. Veel mensen in Nederland, maar ook in de internationale de oude machinekamer, een skatepark in een oude industriehal,
bedrijvigheid, associëren de stad met Philips. Toen Philips aangaf te en bedrijven uit de creatieve sector in het Klokgebouw, blijft het
willen vertrekken van haar huidige locatie, wilde de gemeente de gebied ook gedurende de lange doorlooptijd van de transformatie
herinnering aan het verleden in stand houden. Samen met Philips leven onder bevolking en gebruikers. De bijzondere activiteiten
zijn afspraken gemaakt over de sanering van de gronden en een maken het mogelijk het unieke karakter van de ontwikkeling
gefaseerd vertrek uit de stad met behoud van enkele bedrijfspanden uitgebreid te promoten en vormen zo een vliegwiel voor de locatie.
en belangrijke gebiedskenmerken. Dit zorgde ervoor dat bij de Deze manier van transformeren biedt een bijdrage aan de identiteit
transformatie van het bedrijventerrein niet vanuit een blanco en daarmee binding voor de Eindhovenaren. De oude kracht wordt
situatie gestart kon worden. Een deel van de historische kenmerken de nieuwe kracht van het gebied; zo blijft een gebied herkenbaar.


Wannneer een locatie een positief imago heeft en men de model voor het sturen van een stedelijk imago en beeld-
historie niet wil verliezen in de toekomstige situatie, dan vorming bij toeristen door allerlei reclamevormen. In
is het verkrijgen van draagvlak eenvoudiger. Men promoot onderstaand figuur is dit vertaald naar beeldvorming
namelijk datgene wat de ontvangers graag behouden in zijn algemeenheid. Het biedt inzicht in de mate van
zien. De culturele en symbolische betekenis van locaties convergentie tussen het beeld dat verzonden wordt en het
kan van grote invloed zijn op het economisch succes van uiteindelijke beeld dat men ontvangt. Bij het ontwikkelen
een ontwikkeling. Een positief imago heeft ook zijn uit- van een positief imago draait het dus om het sturen van
werking op de aantrekkingskracht van investeerders en de perceptie van de ontvangers (Gibson, 2005).
toekomstige bewoners. De vormgeving en ‘branding’ van
een product of project worden zo steeds belangrijker.

Het interne en externe imago
onaange- onbeant-
De identiteit en het imago van een gebied bestaan uit een komen woorde
intern en een extern deel. Enerzijds heeft een gebied een deel gemeenschappelijk behoefte in
van de beeld ontvangen
uitstraling naar buiten, dat wil zeggen naar de betrok- informatie beeld
Stimuleer het kenen en de toekomstige gebruikers van de locatie. Dit
informatie kennis
‘verkopen’ van een bepaalt de mate van sociaal-maatschappelijk draagvlak interpretatie voorkeuren
ruimtelijke motivaties
transformatie met voor de opgave. Anderzijds moet ook politiek draagvlak structuur ervaringen
markt-
projectbranding en verworven worden voor de ruimtelijke opgave, dit is het onderzoek
het scheppen van een interne imago. Dit beeld van de opgave kan door allerlei
positief imago. zaken beïnvloed worden, zoals de omvang van het
productie consumptie
gebied, de financiële verantwoording, de grondposities van een plaats < informatie-uitwisseling >
van een plaats
en de ervaring met transformatie. ‘Project branding’ moet
ervoor zorgen dat de positieve informatie over een project Het niet-aangekomen deel van de verzonden informatie
aankomt bij de gewenste doelgroep, de toekomstige betreft dat gedeelte van de positieve kenmerken die men
gebruikers. promoot, maar dat niet aankomt bij de consument. Het
kan bijvoorbeeld zo zijn dat het voor de lokale bevolking
In de figuur hiernaast staat weergegeven hoe de beeld- duidelijk is dat een nieuwe woonwijk wordt ontwikkeld,
vorming van een bepaald product of project is samen- maar dat het onderscheidende karakter van de wijk (bij-
gesteld. Martin Young (1999) ontwierp het oorspronkelijke voorbeeld het gebruikte type materiaal en bijzondere


voorzieningen) niet overkomt. De onbeantwoorde behoef- ‘Place promotion is the deliberate use of publicity and
tes in het ontvangen beeld zijn de onbeantwoorde wensen marketing for the purpose of communicating selective and
en eisen van de consument ten opzichte van het project. specific images of a place to a target audience with the
Er is bijvoorbeeld vraag naar grondgebonden woningen intention of influencing attitudes.’
maar er worden appartementen gebouwd. De mate Nelson, 2005, (p.131)
van afstemming van vraag en aanbod, maar ook of de
promotie in de smaak valt, zijn sterk afhankelijk van het
marktonderzoek dat hiervoor is verricht. Een marktonder-
zoek is dus pas goed uitgevoerd als door de ogen van de
toekomstige consument naar het gebied is gekeken. Het
streven van de opdrachtgever en de opdrachtnemer moet
zijn om het gemeenschappelijke beeld zo groot mogelijk
te maken, zodat dit maximaal beïnvloed kan worden.

De opbouw van het imago
Bij het promoten van de positieve kenmerken van een
project wordt gezocht naar die kenmerken en delen uit de
cultuurhistorie van een locatie die een waardevolle bete-
kenis hebben voor de toekomstige ontwikkelingen. Vanuit
de opgave wordt gekeken naar het gebied. Een handige
manier om deze kernelementen te achterhalen is door
het ‘scannen’, dan wel grondig verkennen van het gebied
(Van Vught, 1985). Dit inzicht in de context van een trans-
formatieopgave kan een waardevolle bijdrage leveren
aan de uiteindelijke gebiedskwaliteit. Deze verkenning
heeft vooral betekenis als het gaat om het transformeren
van een negatief imago naar een positief imago. Bij het
verkennen van een gebied kan een onderscheid gemaakt
worden naar (1) kernproduct, (2) afgeleid product, (3) taak-
omgeving en (4) contextuele omgeving (Jenkins, 2003).


Dit scanproces kan in twee verschillende richtingen ver- hieruit voortvloeit vraagt om een nieuwe invulling van
lopen. De richting is afhankelijk van het huidige imago de beschikbare panden, bijvoorbeeld nieuwe vormen van
van een gebied. Als een gebied een negatief imago heeft werkgelegenheid. Vervolgens zal een gemeente pogen
(zie figuur), is het kernproduct een negatieve situatie, het gebied als ‘geheel vernieuwd’ en ‘bijzonder’ op de
bijvoorbeeld een onveilig en vervallen industrie- en haven- kaart te zetten in de (contextuele) omgeving. Centraal
gebied. Dit negatieve beeld wil men zo veel mogelijk uit staat hier het subjectieve beeld dat wordt geschapen om
de hoofden van de huidige en toekomstige gebruikers de objectieve feiten uit het verleden te doen vergeten.
verdrijven. Om dit te bereiken is het afgeleide product de
gedeeltelijke of de gehele renovatie van enkele panden ‘Van een eigen stijl moet je zelf nauwelijks iets
en kades. Dit stuurt al enigszins de nieuwe uitstraling merken, maar mensen herkennen je stijl wel.
en dus het beeld van een gebied. De taakomgeving die Als ik buiten op straat zit te tekenen hoef ik
maar vier of vijf lijnen op papier te zetten of
negatief imago positief imago
iemand zegt al: U bent zeker Anton Pieck?’
scanproces Anton Pieck, 1973

4 Andersom, in een positief licht zoals bij Strijp-S, verloopt het
3 proces in tegengestelde richting. De contextuele omgeving
2 4 is een breed gedragen positief beeld van de waarde van
1 3 de locatie. Tijdens het transformatieproces zullen dan ook
een aantal ‘oude’ fysieke waarden worden beschermd en
2
gerenoveerd om de waarde van de toekomstige invulling
1
te vergroten. Als afgeleid product worden de moderne
scanproces nieuwe functies in het gebied onderdeel gemaakt van de
oude kracht. Zodoende is het kernproduct ‘vrijkomend
industrieterrein’ met enkele cultuurhistorische waarden
1 onveilig en vervallen industrie- en 1 betekenis textielindustrie voor de stad
havengebied 2 gerenoveerde textielfabriek en versterkt tot een gemengde hoogwaardige en unieke
2 renovatie enkele panden en kaders openbare ruimte leefomgeving waarvoor een groot draagvlak bestaat.
3 nieuwe werkgelegenheid kleinschalige 3 ruime appartementen op bijzondere
bedrijvigheid aan water locatie
4 dé trekpleister voor o.a. creatieve 4 hoogwaardige en unieke Een positieve startpositie brengt niet per se een eenvoudi-
sector en leisure leefomgeving gere opgave met zich mee dan een negatieve startsituatie.


Bij een negatief imago heeft men meer mogelijkheden om ‘You can dream, create, design and build the most wonderful
het beeld bij te sturen, omdat niemand bij dit negatieve place in the world, but it requires people to make the dream
beeld gebaat is. Een sterk positief imago daarentegen kan a reality.’
ook voor problemen zorgen, wanneer dit in de ogen van Walt Disney
de belanghebbenden aangetast of onvoldoende benut
dreigt te worden. De kunst is om met een grondige ver- begonnen wordt met de realisatie van iets bijzonders.
kenning die kernelementen te selecteren waar men de Soms is het bijvoorbeeld mogelijk als tijdelijke maatregel
aandacht op wil vestigen. om jonge bedrijven en ateliers uit de creatieve sector een
aantal jaren onderdak te bieden in oude bedrijfspanden.
De manier, stijl en frequentie van promoten Dit kan de aantrekkingskracht en het imago van een
Promotie brengt naast een aantal voordelen ook een gebied verbeteren en vormt zo een meer permanente
paar uitdagingen met zich mee. Twee daarvan zijn het vorm van promotie.
vraagstuk hoe men de juiste informatie bij de juiste Communicatie
ontvangers krijgt en hoe men ervoor kan zorgen dat de De meerwaarde van vroegtijdige betrokkenheid en draagvlak zijn
betrokkenheid bij en het vertrouwen in de ontwikkeling Het artikel ‘Behouden en benutten’ beschrijft de meer- onlosmakend met
wordt vergroot. Iedere doelgroep vereist een ander type waarde van openheid en heldere communicatie bij elkaar verbonden.
promotievorm. Hierbij moet niet alleen rekening worden projecten. Dit vormt een sterke basis voor participatie-
gehouden met de manier van promoten, maar ook met trajecten, waarin men de verschillende mentale en fysieke
de stijl waarin men dit doet en de frequentie waarmee waarden van een locatie wil achterhalen en inpassen in
men promoot. Voor de doelgroep omwonenden kan dit het plan. Communicatie is een middel om bij beperkt
bijvoorbeeld door advertenties in het lokale huis-aan-huis draagvlak voor een plan meer betrokkenheid onder
blad of op de plaatselijke tv-zender. Voor de woningmarkt belanghebbenden te creëren. Goede communicatie draagt
kan dit via brochures bij makelaars of door het plaatsen bij aan een efficiënter besluitvormingsproces, omdat voor
van informatieborden op de toekomstige bouwlocatie. alle partijen helder is wat het gemeenschappelijke doel is
Hierop kunnen opvallende beelden, of juist verwijzingen en wie daar welke bijdrage aan levert. Om het draagvlak
naar het verleden aan de hand van oude foto’s worden voor een ontwikkeling te vergroten is het belangrijk om
geplaatst. Een locatie kan ook gepromoot worden door de politiek bij de visievorming te betrekken. Hierop aan-
het organiseren van opvallende tijdelijke activiteiten in sluitend moeten burgers in een zo vroeg mogelijk stadium
een gebied. Zo geeft een gemeente een signaal af naar in het proces de gelegenheid krijgen tot inspraak. Vaak
haar inwoners en de directe omgeving dat daadwerkelijk is het zo dat de contextuele omgeving er pas vrij laat,


wanneer al veel is vastgesteld, bij wordt betrokken. Dit waarbij iedere week de ontwikkelingen worden bijge-
kan betrokkenen het gevoel geven dat er weinig meer te houden. Deze manier van informeren kan doelgroep-
veranderen valt wanneer zij hun mening geven. Daarnaast afhankelijk worden aangepast en verbreed. Binnen het
zorgt vroegtijdige betrokkenheid ervoor dat de informatie gemeentelijk apparaat wordt informatie verspreid via
juist wordt ontvangen, zonder dat die gedurende de over- voortgangsrapportages, het afdelingsoverleg en bijvoor-
dracht aan verschillende partijen wordt vervormd. beeld via een interne nieuwsbrief.

De publieke overheid kan belanghebbenden op drie ver- Het daadwerkelijk uitwisselen van informatie gaat al een
schillende manieren informeren, namelijk door zenden, stap verder. Hier kan de overheid ervoor kiezen (advies)
uitwisselen en participeren. bureaus in te huren voor het verzamelen van bepaalde
informatie. De gemeente kan bijvoorbeeld een vraag in
Bij het zenden van informatie is de participatie bij het de markt uitzetten over de meest geschikte samenwer-
project zeer beperkt. Er kan bijvoorbeeld worden gedacht kingsvorm voor een gebiedsontwikkeling. In ruil hiervoor
aan het informeren van de bevolking via de lokale krant, geeft de gemeente op haar beurt bepaalde gegevens vrij
over bijvoorbeeld het grondbezit en de business case aan
de betrokken partij(en). Maar er kan bijvoorbeeld ook
samen met private partijen worden gebrainstormd over
het gebied en de gewenste ontwikkeling. Op basis van
de vergaarde informatie kan een gemeente vervolgens
besluiten een aanbesteding te starten of, als dat niet
nodig is, een samenwerkingsverband aan te gaan met een
van deze partijen.

Participatie kan zorgen voor een vergoot draagvlak, aan-
gezien hier het meeste sprake is van een direct gevoel van
betrokkenheid. Vanwege tijdsdruk wordt in de praktijk
vaak niet gekozen voor een (uitgebreid) participatie-
traject. Het is dan ook belangrijk, wanneer men de markt
en bewoners wel consulteert, om altijd een schriftelijke
terugkoppeling te geven van het resultaat. Zo wordt dui-


delijk wat de vervolgstappen van de gemeente zijn en hoe • verken en onderzoek het ware karakter van een gebied
geselecteerde suggesties van derden daadwerkelijk in het en voer een brede verkenning uit naar de interne kwali-
plan zijn verwerkt. De continuïteit van informatievoor- teiten. Houd rekening met de lokale cultuurhistorie;
ziening, maar ook de informatieoverdracht zijn hierbij • onderschat de impact van de opgave op de lokale
belangrijke elementen voor de snelheid in het project. omgeving niet;
• verricht een gedegen marktonderzoek, gericht op ver-
Het opnieuw rangschikken van gebiedswaarden schillende doelgroepen en leefstijlen;
Al met al kan worden gesteld dat zowel het proces van • schat de kracht van sociaal-maatschappelijk draagvlak
transformeren als het vermarkten van een grootschalige op waarde;
gebiedsontwikkeling geen eenvoudige zaak zijn. Het • focus op de kansen voor een toekomstig positief beeld,
gebied heeft in het verleden een andere functie-invulling niet op het huidige negatieve beeld;
gekend en wordt soms zelfs compleet overhoopgehaald. • zet promotionele tools in conform de gebiedsverken-
De gebiedswaarden worden opnieuw gerangschikt en her- ning;
ingepast in de transformatieopgave. Dit kan tot weerstand • communicatie werkt twee kanten op: sta open voor input
leiden wanneer hiermee niet zorgvuldig omgegaan wordt. van derden, doe er wat mee en laat dit naar buiten toe Bekijk een
Er zijn veel interne en externe factoren van invloed op het ook zien. transformatielocatie
succes van de transformatie. Het is dan ook belangrijk voor door de ogen van
de opgave om een gebied echt goed te leren kennen en de toekomstige
vanuit meerdere invalshoeken te bekijken. consument.

Leerervaringen
Een positief imago en de vroegtijdige betrokkenheid van
belanghebbenden kunnen van groot belang zijn voor het
verkrijgen van draagvlak (en eventuele verkoop). De bijdra-
ge die promotionele activiteiten en de verschillende com-
municatievormen hieraan kunnen leveren, is in de praktijk
essentieel gebleken. Samenvattend kan worden gesteld
dat het verstandig is rekening te houden met de volgende
leerervaringen:


3
fysiek – ruimtelijk
de intrinsieke kwaliteit van het gebied,
ingreep versus behoud cultuurhistorische waarden

Be-houd (het~) 0.1 het in stand houden 0.2 doorgaand bezit of
genot 0.3 redding van iemands leven of welzijn
Be-hou-den1 (bn) 0.1 ongedeerd of onbeschadigd => heelhuids 0.2
Be-hou-den2 (ov.ww.; behield, h. behouden) 0.1 niet verliezen
=> bewaren 0.2 handhaven, in stand houden 0.3 redden

Be-nut-ten (ov.ww; benutte, h. benut; -ting; -ter) 0.1 voordelig
gebruiken

96 fysiek – ruimtelijk

Behouden en benutten
Het belang van cultuurhistorisch erfgoed op transformatielocaties door Ilse Meier

De afgelopen jaren is stedelijke ontwikkeling steeds naar de kwaliteiten uit het verleden) en een prospectieve
meer gericht op inbreiding binnen de bestaande visie (kijken naar de mogelijke toekomstwaarde) op een
stad. Dit komt door de schaarste aan uitbreidings- transformatielocatie. In de tijd van vercommercialisering
locaties, het ‘opraken’ van VINEX-locaties, alsook en het verlies van identiteit van steden als gevolg van Bezint eer ge
door het ontstaan van ruimtelijke barrières zoals mondialisering van imago’s, merken en producten (iedere begint, voer grondig
verpauperde en desolate gebieden. Het vertrek van stad een McDonald’s en een H&M), kan het behoud van vooronderzoek uit.
industriële bedrijvigheid en de verschuiving van ons verleden een waardevolle impuls geven aan een
wensen op de woon- en arbeidsmarkt liggen hier- gebiedsontwikkeling. Dit artikel poogt hiervoor een aan-
aan ten grondslag. Een groot aantal van deze loca- tal handreikingen te geven.
ties transformeert men tot nieuwe, hoogwaardige,
binnenstedelijke leefgebieden. Hierbij is de tendens De toegevoegde waarde van erfgoed
dat de cultuurhistorie van het gebied onderdeel Het begrip ‘cultureel erfgoed’ is te beschrijven als die
wordt gemaakt van projecten ter vergroting van sporen uit het verleden die in het heden zichtbaar en tast-
de stedelijke kwaliteit. Afgezien van het feit dat baar aanwezig zijn (Erfgoed Nederland, 2009) en als zo-
dit een bijdrage kan leveren aan de marketing van danig worden erkend. Cultureel erfgoed heeft zodoende
een project, kan het behoud van cultuurhistorische twee kenmerken. Ten eerste is het afhankelijk van de tijds-
elementen ook zorgen voor een vergroot draagvlak dimensie van alle fysieke overblijfselen. De tijd heeft haar
voor de gewenste ontwikkeling. sporen achtergelaten en de mens heeft deze overblijfselen
gedurende de jaren op verschillende manieren gebruikt.
Helaas gaan jaarlijks nog veel waardevolle verwijzingen
naar het verleden verloren doordat ‘oude’ gebiedskwali- ‘Our cities should provide visible clues to where
teiten en daarmee kansen onvoldoende worden erkend. we have been and where we are going.’
Zowel publieke als private partijen moeten streven naar een Ford, 1978 (p. 273)
optimale combinatie van een retrospectieve visie (kijken

behouden en benutten 97

niet als zodanig zijn herkend en beschermd, en daarom
verloren zijn geraakt (Spennemann, 2007). De laatste
decennia heeft een omslag plaatsgevonden in de houding
ten opzichte van ons erfgoed. Steeds vaker herkennen
zowel publieke als private partijen de toegevoegde waarde
die erfgoed kan hebben bij gebiedsontwikkelingen en hoe
men daar op een creatieve wijze invulling aan kan geven.
Er zijn bij het ‘omgaan met erfgoed’ veel verschillende
partijen betrokken. Door alle interne en externe waarden
die eraan toegekend worden, is het bestempelen van die
toegevoegde waarde vaak een zeer lastige opgave.

Om de complexiteit hanteerbaar te maken, is het belangrijk
dat publieke en private partijen erfgoed leren ‘begrijpen’.
Er bestaan twee typen erfgoed, namelijk het erfgoed
zoals dit is vastgesteld door overheden en instanties
als Monumentenzorg, Projectbureau Belvedère, UNESCO,
Ten tweede wordt cultureel erfgoed gekenmerkt door het etcetera, dus als zodanig benoemde panden en locaties.
‘tijdelijke gebruik van het verleden’. Een tweede type is het mentaal erfgoed, de cultuurhis-
Het gaat hierbij om de mate waarin het culturele erfgoed torische waarden van een gebied zoals deze leven in de
voldoet aan de hedendaagse behoeftes en de verschil- hoofden van de lokale bevolking. Dit gaat niet per se om
lende manieren waarop het verleden geïnterpreteerd kan vastgoedelementen, maar bijvoorbeeld ook om de herin-
worden. nering aan bepaalde gebruiken. Wanneer het wel om
Van oudsher kijken de publieke partijen naar die ele- vastgoedelementen gaat, dan hoeven deze niet officieel
menten uit het (lokale) verleden die ‘het waard zijn’ om als erfgoed te zijn bestempeld. Een pand kan bijvoorbeeld
te behouden voor de toekomst. Hierbij hanteert men vaak belangrijk zijn voor de lokale bevolking, omdat er een
alleen een retrospectieve visie op een locatie. Het object bepaald persoon heeft gewoond of een bepaalde indus-
had kwaliteit in het verleden, nu niet meer, het object is trie heeft gezeten die veel voor de stad heeft betekend.
‘waardeloos’ geworden en kan worden vervangen. Deze
houding heeft ervoor gezorgd dat veel erfgoedwaarden


Er kan dus onderscheid gemaakt worden naar het erfgoed dag is, zijn fysieke uiterlijk en zijn karakter, maar ook zijn
van een locatie en het erfgoed op een locatie. Twee gezondheidstoestand, zijn afhankelijk van de groei die hij
bekende Britse theoretici op het gebied van erfgoedplan- heeft doorgemaakt, de genen die hij heeft en het onder-
ning, Ashworth en Howard (1999), geven aan dat erfgoed houd dat hij zichzelf heeft gegeven. Om een gebied echt
eigenlijk alles is dat iemand wil redden, behouden of te leren kennen is het dan ook waardevol te achterhalen
verzamelen, maar dat door deze definitie ook bijna alles waar het gebieds-DNA uit is opgebouwd.
als erfgoed bestempeld kan worden. Er bestaat er dus een In onderstaande afbeelding is een weergave van hoe het
nauwe relatie tussen erfgoed, de identiteit van mensen en gebieds-DNA eruit zou kunnen zien. De verschillende DNA-
de identiteit van de omgeving. strengen die het fysieke uiterlijk en de kwaliteit van een
locatie bepalen, zijn opgebouwd uit een aantal genen.
“Erfgoed is het gevolg van de interactie van de mens met
zijn omgeving en met elkaar, resulterende in ontastbaar (taal,
folklore, vaardigheden en gebruiken) en tastbaar (gebouwde DNA streng
omgeving, plaatsen, landschappen, objecten) cultureel erfgoed”
Spennemann, 2007 (p. 8)

De aard van het gebied: het DNA gebiedsgenen

Erfgoed heeft een groeiproces doorgemaakt, een evolutie
die de uiterlijke kenmerken van een gebied heeft gevormd karakter
tot haar huidige staat. Doordat men erfgoedwaarden in geschiedenis gebruikers
De waarde van principe kan zien als menselijke constructies, zijn de waar-
erfgoed zit in den die men toekent aan bepaalde omgevingskenmerken
kwaliteit
de identiteit zeer subjectieve, collectieve of individuele projecties. Het
vastgoed grond
die het aan een begrijpen van de sociaal-culturele structuren is cruciaal
gebiedsontwikkeling voor het begrijpen van de ruimtelijke omgeving en de
kan geven. impact die veranderingen daarop kunnen hebben. fysiek uiterlijk

Als we de aard van een gebied zouden vergelijken met
de opbouw van een mens, dan ontstaat al snel de verge-
lijking met het DNA. De persoon die iemand vandaag de


‘Heritage is the contemporary usage of a
past and is consciously shaped from history,
its survivals and memories, in response to
current needs for it.’
Ashworth & Tunbridge, 1999 (p.105)

Het karakter, dan wel de gevoelsmatige waarde die het
gebied heeft voor de lokale bevolking is gebaseerd op
twee typen genen: geschiedenis en gebruikers. Ingrijpende
gebeurtenissen uit het verleden kunnen hun stempel druk-
ken op een locatie en hetzelfde geldt voor vroegere en
huidige gebruikers. Wanneer er in het verleden alleen
boerenbedrijven in het gebied waren, heeft de omgeving
een ander karakter dan wanneer er een burcht staat waar
ooit een middeleeuwse slag heeft plaatsgevonden. Beide
vormen van historie vragen om een ander soort gebieds-
benadering.
Behouden
De kwaliteit, ofwel de gezondheidstoestand van een Erfgoedmanagers pogen de (geprojecteerde) publieke
locatie, wordt bepaald door zowel de bestaande vastgoed- waarden, gewogen naar hun belang voor de gemeen- Het begrijpen van
elementen als de kwaliteit van de openbare ruimte en de schap, om te zetten naar officiële erfgoedwaarden. Het de sociaal-culturele
gronden waarop is gebouwd. Een ‘ongezonde locatie’ ontstaan van erfgoed is als het ware een cyclus van creatie, structuren is dan
kenmerkt zich bijvoorbeeld door de milieuproblematiek ontwikkeling en verlies. Het verlies van erfgoed is een ook cruciaal voor
die afbreuk doet aan de kwaliteit van de ruimte. Deze verschijnsel dat men in onze mondialiserende maatschap- het begrijpen van de
kwaliteit is het gevolg van hetgeen zich in het verleden pij moet voorkomen. Immers, het verleden heeft ervoor ruimtelijke omgeving
in het gebied heeft afgespeeld (bijvoorbeeld vervuilende gezorgd dat wij staan waar wij nu staan en is het daarom en de impact die
industrie). Dit alles is weer afhankelijk van de ligging van waard om in herinnering te blijven. Uiteraard kan niet alles veranderingen daarop
de locatie in de stad en de bereikbaarheid ervan gedu- behouden worden. De prospectieve visie op een transfor- kunnen hebben.
rende de jaren. matielocatie staat voor het benutten van die historische
elementen die het waard zijn om onderdeel te worden


Betrokken partijen
Het ‘officiële’ erfgoed in Nederland wordt via verschillende Projectbureau Belvedère4 voert het rijksbeleid5 uit dat beoogt de
instanties gewaarborgd. UNESCO draagt de verantwoordelijkheid cultuurhistorie meer richtinggevend te laten zijn in de ruimtelijke
voor het benoemen van het werelderfgoed en heeft zodoende inrichting van Nederland. Dit bureau heeft onder andere een
ook invloed op het erfgoed in Nederland. Het ministerie van financieringstool ontwikkeld en een kompas voor het opzetten
Onderwijs, Cultuur en Wetenschap draagt via de Rijksdienst voor van projecten waarbij cultuurhistorisch erfgoed centraal staat.
Archeologie, Cultuurlandschap en Monumenten (RACM)¹ samen Er bestaan in Nederland ook erfgoedmakelaars zoals Redres (zie
met private partijen, zoals BOEi, de verantwoordelijkheid voor het ook www.oudekaartnederland.nl). Erfgoedmakelaars bemiddelen in
behoud en de duurzame ontwikkeling van archeologische waarden, vraag en aanbod van monumentaal erfgoed en leveren hun bijdrage
gebouwde monumenten en cultuurlandschappen in Nederland. aan het behoud van cultuurhistorische waarden.
Deze diensten zijn ook belast met de uitvoering en handhaving Een internationale ontwikkeling bij het behoud van erfgoedwaarden
van de Monumentenwet². BOEi³ is een particuliere non-profit is de betrokkenheid van diverse nationale loterijen. Dit geld maakt
organisatie die zich bezighoudt met herbestemmen. Doelstelling is het voor lokale overheden mogelijk de aankoop, restauratie en
het bundelen van expertise en (financiële) middelen met de RACM presentatie van monumenten te realiseren (BOEi, 2009). Het is voor
om herbestemming van industriële monumenten mogelijk te maken gemeenten interessant om ervoor te zorgen dat hun lokale erfgoed
(BOEi, 2009). op de lijsten van loterijen komt.


van de opnieuw ingerichte ruimtelijke omgeving. De • artefacten (kunstvoorwerpen): overblijfselen van pro-
verantwoordelijkheid hiervoor lag voorheen altijd bij de ducten die mensen hebben gemaakt, gebruikt of verza-
overheid, maar de afgelopen decennia is de private inte- meld en die het waard zijn om bewaard te worden;
resse in erfgoed een belangrijke rol gaan spelen en wordt • activiteiten: handelingen die mensen graag willen over-
steeds vaker rekening gehouden met niet-geregistreerde dragen aan de volgende generatie. Taal is hiervan het
erfgoedlocaties. Historische waarden worden commercieel voornaamste voorbeeld;
interessant om projecten te verkopen. Voor publieke en • mensen: personen zelf kunnen ook erfgoed worden en Maak een onderscheid
private partijen is het belangrijk rekening te houden een betekenis hebben voor een locatie, zoals bescherm- naar de kennis van
met het onderscheid tussen het statische vastgoed en de heiligen en leden van het koningshuis. Het feit dat zij deskundigen en de
dynamische klant. Het gaat hier om de vraag hoe men op een bepaalde locatie hebben bezocht of er hebben kennis van bewoners
flexibele wijze met de functietoedeling van het erfgoed gewoond kan invloed hebben op het behoud; en gebruikers.
kan omgaan. Publieke en private partijen onderschatten • locaties: locaties hoeven niet per se fysieke elementen
vaak de variëteit aan erfgoed die bestaat en het aantal te herbergen die het waard zijn om te behouden. Het
mogelijke functies dat eraan gegeven kan worden. Het is kan ook gaan om het zogenoemde mythisch erfgoed,
waardevol om dit onderscheid te erkennen en alle waar- waarvoor vaak geen fysiek bewijs meer is. In mentale
den die een gebied in zich kan herbergen voor de huidige zin kan dit worden gezien als de overkoepelende
en toekomstige gebruikers te achterhalen. cultuurhistorische waarde van een gebied zoals deze
wordt ervaren door de lokale bevolking.
De erfgoedmarkt
erfgoed
In de erfgoedmarkt kan onderscheid gemaakt worden in
zeven erfgoedcategorieën (Asworth & Howard, 1999):
• natuur: waardevolle flora en fauna in een gebied, inclu- belanghebbenden categorieën
sief geomorfologische aspecten; • overheid • monumenten
• landschappen: gebieden die vanwege hun esthetische • eigenaren • artefacten
aantrekkelijkheid en culturele kenmerken ervoor in aan- • insiders • mensen
merking komen om behouden te worden, zoals tuinen • bezoekers • locaties
en nationale parken; • landschap
• monumenten: bouwwerken die een bepaalde beteke- • natuur
nis hebben voor een locatie en die zijn aangewezen als • activiteiten
erfgoed;


Behalve het feit dat het belangrijk is om bij transformaties Als een pand gerenoveerd kan worden om er bijvoorbeeld
rekening te houden met de verschillende typen erfgoed, luxe kantoorbedrijvigheid in te huisvesten, is dit (in finan-
is het ook van belang om de belanghebbenden helder in ciële zin) een aantrekkelijkere ontwikkeling dan de exploi-
kaart te brengen. De erfgoedmarkt kan onderverdeeld tatie van een nationaal park. De pijlers voor financiële
worden naar eigenaren, insiders, overheden en bezoekers. inkomsten zijn dan ook de wensen van de te verwachten
Bij een transformatie waarbij veel erfgoed wordt behou- bezoekers, potentiële kopers en toerisme. Er kan dus een
den, is de verdeling van het grondeigendom en het aantal onderscheid worden gemaakt tussen de kennis van des-
eigenaren cruciaal. Eigenaren kunnen op verschillende kundigen en de kennis van bewoners en gebruikers.
manieren betrokken worden bij de opgave, bijvoorbeeld
door de aankoop van het erfgoed of juist door het behou- Het achterhalen van historische waarden
den en benutten van erfgoed via zelfrealisatie. Wanneer Er zijn verschillende methoden voor het achterhalen van
de overheid eigenaar is van het erfgoed, is het eenvoudi- de historische waarde van een transformatielocatie. Ten
ger om de regie op de transformatie te behouden. eerste kan men de archieven gebruiken om bijvoorbeeld
te kijken naar het vestigingspatroon van de bedrijvigheid
Het hebben van een eigen gemeentelijke identiteit is voor en de algemene ontwikkeling van de stad. De groei van
veel lokale overheden van belang voor de onderlinge een stad zegt veel over wat er zich in het verleden moge-
stedelijke concurrentie. Een van de middelen voor het lijk op de locatie heeft afgespeeld. In landen met een
verkrijgen van deze eigen identiteit is het aanwijzen van stabiele historie is de stedelijke ontwikkeling geleidelijk
lokaal erfgoed. De rol van de lokale bevolking hierbij verlopen, afgestemd op de stedelijke behoeftes (Amit-
dient niet onderschat te worden. In het kader van het Cohen, 2005, p. 291).
verkrijgen van draagvlak is het raadzaam te zorgen voor
aanpassing aan lokale wensen en behoeftes. Archeologie kan daarbij een belangrijke rol spelen; wat is
De insiders, de gemeenschap waarbinnen het erfgoed er nog te vinden op de betreffende locatie? Ashworth en Transformeren gaat
zich bevindt, hechten in het algemeen minder waarde Tunbridge hebben een model opgesteld dat een globaal over de identiteit van
aan het wettelijk beschermd erfgoed. Zij zullen opkomen beeld geeft van de ontwikkeling van historische steden. de locatie en over de
voor de bescherming van de voor hen belangrijke waar- Ook de groei van Nederlandse steden heeft op een verge- gebruikers van die
den (Asworth & Howard, 1999, p. 36). Tenslotte is het van lijkbare manier plaatsgevonden. De basis van het model locatie.
belang of het te behouden erfgoed wel of niet een is het feit dat het oudste deel van de stad (original city,
opbrengstpotentie heeft. OC) zich na een periode van groei ontwikkeld heeft tot de
historische stad (historic city, HC) en daarmee in sommige


gevallen tot een toeristische trekpleister (touristic city, TC),
door het vertrek van functies naar het zakencentrum Roombeek, Enschede
(central business district, CBD) aan de randen van de stad. Parallel aan het puinruimen en saneren tijdens het eerste jaar
na de vuurwerkramp in Enschede (13 mei 2000) is de gemeente
fase 1 fase 2 fase 3 fase 4 fase 5 gestart met de transformatie van het rampgebied naar een
nieuwe woonwijk. Voor het herbouwen van de wijk stonden
OC OC
OC
HC
HC HC voor de gemeente de wensen en ideeën van de voormalige
TC
CBD CBD CBD bewoners, kunstenaars en ondernemers centraal. Informeren,
communiceren en meedoen vormden de basis voor een omvangrijk
participatietraject, waarmee de gemeente probeerde te achterhalen
Rond het historische centrum liggen de oudste woon- welke herinneringen aan het verleden de moeite van het behouden
wijken en hoe verder men hier vanaf komt, hoe jonger waard zijn.
de bebouwing is. De bedrijvigheid had zich oorspronke-
lijk gevestigd aan de randen van de stad, de randen van Stap 1: in de eerste fase stonden bewoners, ondernemers en
het toenmalig historische centrum. Er kunnen zich dus kunstenaars centraal. Deze fase bestond uit het inventariseren
nog waardevolle fysieke elementen in het gebied bevin- van de belangrijkste onderwerpen en mogelijke opvattingen uit
den. De leeftijd van een gebied, en daarmee de ligging, de buurt. Dit proces leverde een lijst van vijftien thema’s op met
bepaalt voor een groot deel de huidige problematiek die ruim tachtig onderwerpen. De vijftien thema’s zijn verdeeld in
het kent. Veel transformatieopgaven zijn in gang gezet drie hoofdthema’s: (1) inrichting van de wijk (verkeer, groen, de
omdat bedrijventerreinen door stedelijke groei omringd woning, verscheidenheid aan bebouwing, uitstraling van de wijk);
zijn geraakt door woningbouw en daarmee als het ware (2) voorzieningen in de wijk (bedrijvigheid, winkels, onderwijs); (3)
als een barrière in de stad liggen. leven en werken in de wijk (veiligheid, gezondheid, samen leven,
spelen en recreëren, een monument, kunst en cultuur).
Een andere manier voor het achterhalen van historische Stap 2: na het inventariseren van de meest aansprekende thema’s
waarde op een transformatielocatie is door herinnering. is gestart met de invulling hiervan. Dit deel van de participatie
Dit biedt de mogelijkheid om maximaal ongeveer 100 jaar was bedoeld om mensen te stimuleren tot actieve deelname
terug te gaan in de geschiedenis op basis van informatie aan de plannen voor de wederopbouw. Dit kreeg onder andere
uit de eerste hand over het gebied. Bij de cultuurhis- vorm via het plaatsen van dertig ideeënbussen in de stad en een
torische kennis van bewoners en gebruikers gaat het digitale ideeënbus op de website. Andere manieren waarmee
om het geheugen, de verhalen en de kennis van zowel ideeën gegenereerd werden, waren koffiegesprekken, workshops,


fysieke ruimtelijke kenmerken als de geschiedenis van een
ondernemersbijeenkomsten, scholentrajecten, een jongerenproject, gebied.
thuisbezoeken en fotogesprekken.
Stap 3: twee maanden na de aftrap zijn alle bewoners buurtgewijs In Eindhoven heeft de gemeente samen met haar inwo- Sociaal-culturele
uitgenodigd voor gesprekken over de toekomst van hun buurt. ners de herinneringen aan Philips en Strijp-S in kaart structuren zijn van
Stap 4: de organisatie hield een tentoonstelling en een gebracht door een verhalenboek6 samen te stellen. Andere grote invloed op
bijeenkomst voor alle deelnemers aan het participatietraject, mogelijkheden voor het achterhalen van herinneringen de invulling en het
waarbij alle uitkomsten zijn gepresenteerd aan de hand van zijn bijvoorbeeld het afnemen van enquêtes of interviews, gebruik van een
een stedenbouwkundig vlekkenplan. Deze stap had ook een maar ook huiskamerdiscussies, uitwisselingsprojecten en locatie.
inspraakelement. Na tien weken praten met bewoners heeft ontwerpsessies zijn bruikbaar. Sommige panden zijn nog
de gemeente Enschede drie zielsbegrippen onderscheiden: (1) steeds in eigendom van de oorspronkelijk eigenaar of een
verbondenheid, (2) levendigheid, (3). ontdekkend, maar vertrouwd. familielid. Deze mensen kunnen een waardevolle bron van
De bewoners verwachten een wijk waar ze zich verbonden mee informatie zijn. Tot slot, wanneer een gemeente moeite
voelen, waar het levendig en gevarieerd is om veel te kunnen heeft met het erkennen van haar eigen stedelijke waar-
ontdekken en ontmoeten, maar die wel weer bekend en vertrouwd den, kan het verstandig zijn om een objectieve derde naar
is (Gemeente Enschede, 2002). Deze uitgangspunten hebben een opgave te laten kijken. Op deze wijze kunnen er ook
vervolgens de basis gevormd voor de verdere planvorming. zeer innovatieve ideeën voor functie-invulling ontstaan.

‘Terwijl economie cultureler wordt,
wordt de cultuur steeds commerciëler.’
VROM, 2002 (p.16)

Benutten
In het voorgaande is vooral gesproken over het belang en
de toegevoegde waarde van het behoud van cultuurhisto-
rische waarden in een transformatieopgave. Procesmatig
gezien volgt na de verkenning van de waarde van het
erfgoed de planning en de inpassing van het erfgoed in
de transformatieopgave. Conservatie staat voor het doel-
bewust behouden van een object of omgeving.


De duurzaamheid van de functie die men aan een object deelname aan projecten en dus de kans op risicodeling.
of gebied wil geven, stuurt hierbij de ontwikkelpotentie. Andersom is het ook zo dat door private partijen bij een
Het doel van conservatie kan hierbij conflicteren met de opgave te betrekken, overheden de vermarktbaarheid
huidige gebruikerswaarden doordat het aantal gebruiks- van hun projecten vergroten. Een risico is dat de commer-
mogelijkheden door de conservatie wordt beperkt. Als bij- cialisering soms leidt tot verlies van de oorspronkelijke
voorbeeld een industrieterrein getransformeerd wordt tot erfgoedwaarden. Dit kan gebeuren als het functionele
Benut de innovatieve gemengd woonwerkgebied, dan hebben de omliggende nut van de opgave ondergeschikt raakt aan de belevings-
kracht van private bedrijven zich opeens te houden aan andere milieucon- waarde. Dat dit zeker niet altijd het geval hoeft te zijn,
partijen. touren. Hierdoor kunnen sommige bedrijven gedwongen bewijzen twee concrete voorbeelden: het Scheepsvaarthuis
worden te vertrekken. Dit probleem speelt niet wanneer en Paradiso in Amsterdam. Het Scheepsvaarthuis is een
het draait om het behoud van een standbeeld of park. luxe hotel geworden en Paradiso (voorheen een kerk-
Erfgoed kan dan ook op verschillende manieren worden gebouw) is nu een pand voor muzikale evenementen en
benut. hét poppodium van Amsterdam. De bezoekers zijn zich
vaak niet bewust van dit verleden, maar dankzij de private
Het behouden van oorspronkelijke erfgoedwaarden partijen zijn de panden wel behouden.
Er bestaan verschillende managementstrategieën voor
het benutten van (grootschalig) erfgoed. Erfgoed kan Naast deze museale of toeristische invulling kan aan erf-
ingezet worden als middel om een bepaalde omgeving goed ook een nieuwe woon- of werkfunctie worden toe-
of bevolking te leren kennen (museumfunctie), of om de gekend. Het komt steeds vaker voor dat historische panden
collectieve herinnering weer boven te halen en de cultuur worden gerenoveerd tot nieuwe bedrijfslocaties voor een
en identiteit te herstellen (bijvoorbeeld London Docklands, ander type industrie of dienst, of dat deze panden worden
Amsterdam IJ-Oevers). Vaak zijn de oorspronkelijke ge- getransformeerd tot woongelegenheid. Bij kleinschalige
bruikers niet meer aanwezig in het gebied. Toch kan een ingrepen (op objectniveau) is de impact op de omgeving
gebied door de combinatie van traditionele en nieuw te vaak niet erg groot. Dit is anders wanneer een grootscha-
ontwikkelen activiteiten, opnieuw een aantrekkelijke ves- lige functieverandering plaatsvindt, bijvoorbeeld als een
tigings- of bezoekerslocatie worden. terrein met historische pakhuizen getransformeerd wordt
Toerisme speelt hierbij vaak een belangrijke rol, mede als tot woningbouwlocatie. Mede als gevolg van uitgebreide
gevolg van de groter wordende private betrokkenheid. bouwvoorschriften, milieuvoorwaarden en overlastzones
Door rekening te houden met de ‘vermarktbaarheid’ van zijn dergelijke transformaties zeer complex. De Heilige
een gebied vergroten publieke partijen de kans op private Hartkerk in Utrecht, die is omgevormd tot appartementen-


complex. Hiervoor was een aantal grootschalige ingrepen wordt gevuld met bedrijven uit de creatieve sector, waar-
in het interieur noodzakelijk. Een voorbeeld van een door het ook gedurende de transformatie een levendig
kleinschalige transformatie is het Stedelijk Gymnasium in gebied is.
Amersfoort, dat een kantorenpand is geworden.
Strategieën voor een succesvolle transformatie
Een derde type invulling kan het samengaan van recreatie, Bij een transformatieopgave staat een aantal algemene
natuur en erfgoed zijn. Een bekende vorm hiervan is onderwerpen altijd centraal: het probleem, de gebieds-
het toegankelijk maken van voormalige militaire ter- doelstelling, de doelgroep, de betrokken partijen, de
reinen (zoals vliegbases en kazernes) of het aanwijzen cultuurhistorische waarden en de benodigde instrumen-
van nationale parken als objecterfgoed. De vliegbasis ten. Dit maakt transformeren complex, maar zeker niet
Soesterberg heeft al sinds de sluiting van de basis een onmogelijk. Er zijn verschillende strategieën die een trans-
luchtvaartmuseum heeft waarbij zowel binnen als buiten formatie mogelijk maken, maar wat ze gemeen hebben is
in de natuur van alles te beleven is. Ook het Nationaal Park het volgende:
de Hoge Veluwe kent objecterfgoed in de vorm van het • het achteraf inpassen van cultuurhistorische waarden is
St. Hubertus Jachthuis, dat onderdeel is van de natuur en onverstandig. Het maakt een opgave onnodig complex;
een recreatiebestemming heeft gekregen. • overheden, eigenaren en bewoners moeten tijdig met
elkaar in gesprek om inzicht te krijgen in de rol die het
Een laatste mogelijkheid is het inzetten van tijdelijke acti- erfgoed heeft gespeeld op een locatie. Er moet een
viteiten op een transformatielocatie. Vaak worden deze afweging gemaakt worden tussen informeren, uitwis-
activiteiten gezien als quick win, omdat zij een eerste selen en participeren;
aanzet tot de ruimtelijke verandering geven. Deze quick • het is onverstandig om bij een transformatielocatie te
wins kunnen ervoor zorgen dat men op relatief eenvou- streven naar behouden omwille van het behoud. Niet
dige wijze snel (financieel) resultaat kan behalen. Deze alles heeft een toekomstwaarde;
eerste ingrepen in een omgeving kunnen fungeren als • ook nieuwe functies kunnen een toegevoegde waarde
vliegwiel voor de rest van de transformatielocatie. Dit kan geven aan cultuurhistorische objecten;
partijen enthousiasmeren en het houdt gezien de lange • iedere transformatieopgave is uniek; de leerervaringen
doorlooptijd van dergelijke opgaven ook de aandacht op uit projecten zijn nooit een op een vertaalbaar maar
het project gericht. Een transformatielocatie waar veel van kunnen wel een inspiratiebron vormen;
het vastgoed een tijdelijke bestemming heeft is Strijp-S • publieke en private partijen moeten leren de gebieds-
te Eindhoven. Het gebied, waaronder het Klokgebouw, specifieke kansen te identificeren en te benutten.


Wij zien licht aan het einde van de tunnel waar anderen dat nog niet zien
Praktijklessen over het herbestemmen van industrieel erfgoed door Arno Boon


De Nationale Maatschappij tot Behoud, Ontwikkeling en Exploitatie van Industrieel Erfgoed, kortweg BOEi, is een
particuliere organisatie die zich bezighoudt met het herbestemmen van industrieel erfgoed. Vanuit de rol van ideële
vastgoedontwikkelaar en -belegger zet BOEi zich in voor het behoud van (cultuur)historisch waardevolle gebouwen.
Dit realiseert zij door aan die gebouwen nieuwe economische of maatschappelijke functies te geven en er nieuwe
gebruikers voor te vinden. Directeur Arno Boon is vanuit deze rol betrokken bij een groot aantal herbestemming-
projecten in het land. In deze bijdrage geeft hij zijn visie op het proces van herbestemming, gebaseerd op
vijf principes: ken het gebouw, laat successen elders zien, ga met enthousiasme en deskundigheid voortvarend aan
de slag, zorg voor reuring en genereer geld met een goed plan.

Ken het gebouw over het algemeen vrij beperkt is. Als nichespeler in deze markt zijn
Transformeren gaat over gebieden, herbestemmen gaat over wij wel in staat om succesvol de verbinding te leggen tussen vastgoed-
gebouwen. De focus van onze organisatie is primair gericht op ontwikkeling en monumentenzorg. In veel gevallen blijkt bovendien
industrieel erfgoed, op vastgoed. Wij kijken daarom altijd naar de dat het rendement op de herbestemming van industrieel erfgoed niet
kwaliteiten van een gebouw en, in samenhang daarmee, naar het hoog genoeg is om het voor de ‘traditionele’ ontwikkelaars interessant
omliggende gebied. Vanuit de unieke kwaliteiten van het gebouw te maken. BOEi ziet dan vaak al wel licht aan het einde van de tunnel,
denken we na over nieuwe functies. Zeker bij vervallen en verlaten waar anderen dat nog niet zien.
complexen is er verbeeldingskracht nodig om de kwaliteiten van
industrieel erfgoed te vertalen naar mogelijke nieuwe functies. Laat successen elders zien
Essentieel daarbij is het maken van een goede inschatting van de Tijdens mijn presentaties in het land start ik vaak met het verhaal
markt. Vervolgens proberen we de juiste gebruikers te vinden om over de verplaatsing van het Oude Stationsgebouw in Houten. Dit
het industriële erfgoed een nieuwe toekomst te geven. Zonder voorbeeld laat goed zien dat waardevolle cultuurhistorie op veel
handtekening onder een huur-contract is er geen exploitatie. plaatsen in Nederland vaak letterlijk ‘om de hoek’ is te vinden. Ook
in Houten is het gelukt om dankzij de inzet en het enthousiasme van
Het herbestemmen van industrieel erfgoed vereist specifieke kennis een groot aantal personen en organisaties, het gebouw te verplaatsen,
en deskundigheid. Wanneer gebouwen bijvoorbeeld de Rijks- te restaureren én een nieuwe functie te geven. Voor de gemeente
monumentenstatus hebben, gelden er voorwaarden waaraan de Houten leverde de spectaculaire verplaatsing van het gebouw
ontwikkelaar en de nieuwe gebruiker zich moeten houden. Zo worden bovendien heel veel stadspromotie op; alle grote tv-stations waren
onder meer hoge eisen gesteld aan de wijze van restauratie en worden in augustus 2007 present bij deze happening!
de gebruiksmogelijkheden van het vastgoed beperkt. Het valt op dat
de in ‘vastgoedland’ aanwezige kennis van de monumentenwereld

wij zien licht aan het einde van de tunnel waar anderen dat nog niet zien 113

Om herbestemming van industrieel erfgoed tot een succes te maken Bij de start van een project waar wij als organisatie bij betrokken zijn,
moet je als betrokken partij beschikken over de overtuiging dat het organiseren we vrijwel altijd een excursie naar een paar relevante
kan en dat het zal lukken. Die positieve houding moet in het uitdragen voorbeelden in het land. We nodigen direct betrokkenen zoals raads-
van het plan tot uiting komen. Als je zelf hebt gezien wat er allemaal leden, wethouders en ambtenaren uit om projecten ‘van vlees en bloed’
mogelijk is, dan is het veel eenvoudiger om met enthousiasme aan te bezoeken. We (laten) vertellen over wat daar goed is gegaan, maar
tafel te zitten. Het zorgt namelijk voor identiteit en trots. Er is een ook over wat niet goed is gegaan. Ook laten we zien op welke manier
scherpe scheidslijn tussen mensen die niet in herbestemming geloven van de gemaakte fouten geleerd kan worden. Deze excursies helpen
en mensen die daar wel in geloven. Deze scheidslijn tussen believers betrokkenen enorm in hun beeldvorming over de toekomst van hun
en non-believers wordt bepaald door het feit of men succesvolle voor- eigen industriële erfgoed. Ze zien met eigen ogen wat er in de praktijk
beelden met eigen ogen heeft gezien. Persoonlijk heb ik deze ervaring mogelijk is, zijn beter in staat om hun wensen aan te geven voor de
met het eerste project waarbij ik betrokken ben geweest, steenfabriek herbestemming en in de meeste gevallen raken ze nog enthousiast ook.
De Bovenste Polder in Wageningen. Nog steeds wordt dit project als
voorbeeld aangehaald in de media. Ga met enthousiasme en deskundigheid aan de slag
Twee goede voorbeelden van enthousiasme bij onze projecten zijn
het ECI-complex in Roermond en het DRU-terrein in Ulft. In Roermond
hebben we de ambitie om samen met de gemeente en gebiedsontwik-
kelaar Roerdelta BV het Cultuureiland ECI te realiseren. De betrokken
culturele instellingen die de eindgebruikers van de locatie moeten
worden, zijn soms net kikkers in een kruiwagen. En het project kent
(nog) een grote onrendabele top. Maar de ambtenaren en bestuurders
van de gemeente Roermond tonen ambitie en enthousiasme en gaan
zeer voortvarend te werk. Zonder een krachtige bestuurlijke trekker
worden herbestemmingen sowieso geen succes. Als deze succes-
voorwaarde niet is ingevuld, stappen we normaal gesproken niet in.

In Ulft wordt het terrein van de voormalige ijzergieterij DRU getrans-
formeerd tot een nieuw centrum voor wonen, werken en cultuur aan
de Oude IJssel (zie kader hiernaast). Ook bij dit project speelt het
enthousiasme van de betrokkenen een grote rol. Zo heeft de burge-
meester bij wijze van sneak preview al rondleidingen gegeven aan


Praktijkvoorbeeld - Herbestemming DRU-terrein in Ulft
‘Het Gietelinck’ is een grootschalige gebiedsontwikkeling waar-
bij het terrein van de voormalige ijzergieterij DRU in Ulft (nabij
Doetinchem) wordt herbestemd. De historie van DRU in Ulft gaat
terug tot 1754 en de fabriek is daar bijna 250 jaar operationeel
geweest. Dit industriegebied met daarop zeven rijksmonumenten
is met veertien hectare en een bruto vloeroppervlak van
26.000 m2 net zo omvangrijk als het Westergasfabriekterrein in
Amsterdam. Het gebied langs de Oude IJssel heeft grote nationale
cultuurhistorische waarde. De oude fabrieksgebouwen op het
terrein worden gerestaureerd en krijgen een nieuwe bestem-
ming. Daarbij zullen de historische waarden van het industriële
erfgoed worden benut. In combinatie met nieuwbouw van
280 woningen en appartementen op het terrein ontstaat een
nieuw centrum voor wonen, werken en cultuur aan de Oude
IJssel in deze gemeente met 40.000 inwoners. In het voormalige
Portierscomplex (een van de oudste en meest indrukwekkende
gebouwen) wordt de toekomstige Cultuurfabriek DRU gereali- zijn collega’s. De wethouder doet dit ook al maanden achtereen voor
seerd; een combinatie van culturele voorzieningen waaronder diverse geledingen uit het land. De mensen die daarbij geweest zijn,
een bibliotheek, een poppodium / theater en een muziekschool. worden als vanzelf ambassadeurs voor het project; zij hebben het al
In de voormalige Badkuipenfabriek op het terrein worden onder mogen zien: dat maakt het speciaal en ook een beetje spannend.
andere riante woonwerklofts gerealiseerd. Daarnaast is op
Het Gietelinck ruimte voor onder andere ateliers, kantoren en Een soepel samenwerkingsproces is bij herbestemming van industrieel
horeca. erfgoed van groot belang. De complexiteit van deze projecten is al
De Nationale Maatschappij tot Behoud, Ontwikkeling en dusdanig groot dat opzettelijke vertraging of sabotage van het proces
Exploitatie van Industrieel Erfgoed (BOEi) is in 2005 eigenaar desastreus zijn. Persoonlijk noem ik dat procesvandalisme. Dit verstoren
geworden van het complex en werkt bij de herbestemming is meteen duidelijk omdat de betrokkenheid ontbreekt: men heeft de
onder andere samen met de gemeente Oude IJsselstreek, stukken niet gelezen of de acties niet uitgevoerd zonder geldige
woningcorporatie Wonion en Klaassen Vastgoed Ontwikkeling. redenen. Als samenwerkingspartners eerlijk en oprecht jegens elkaar
zijn, voorkom je veel frustratie en wantrouwen. Uiteindelijk blijkt

wij zien licht aan het einde van de tunnel waar anderen dat nog niet zien 115

Arno Boon is directeur van de Nationale Maatschappij tot Behoud, Ontwikkeling
en Exploitatie van Industrieel Erfgoed. BOEi is een non-profit organisatie met
als doelstelling het bundelen van expertise en (financiële) middelen om daarmee
de herbestemming van industriële monumenten mogelijk te maken. Arno Boon
was eerder hoofdredacteur en directeur van universiteitsuitgeverij Cereales en
gemeenteraadslid in Wageningen.


namelijk dat het ten goede komt aan het proces als iemand er Genereer geld met een goed plan
bijvoorbeeld eerlijk voor uit komt dat hij zijn beloften op dit moment Door te laten zien aan betrokkenen wat er zoal mogelijk is in een
niet kan waarmaken. Natuurlijk is er even boosheid en teleurstelling, gebouw en wat dat (financieel) betekent, worden projecten beter
maar vervolgens bespreek je samen hoe het op te lossen is. hanteerbaar. Onze organisatie helpt daarbij. Het tekenen en het
rekenen dienen daarbij hand in hand te gaan. Daarom stellen wij quick
Open communicatie is een ander belangrijk aspect voor ons. We scans op: ontwerp, functies, markt en exploitatie worden letterlijk in
betrekken de omgeving en de toekomstige gebruikers zo veel mogelijk beeld gebracht. Het herbestemmingsproces is soms vergelijkbaar met
bij het proces. We zijn daarin open in de informatie die we verstrekken; een grote vierkante steen die tegen een berg wordt gerold. Het is dan
exploitaties zijn niet geheim. En we vragen gericht om input, daar prettig om af en toe een plateau te bereiken waarop de betrokken
komen vaak leuke en inspirerende ideeën uit. Tenslotte gaat het er partijen even kunnen uitrusten. Zo’n quick scan is een eerste etappe.
ook om dat je plezier kunt hebben met de mensen met wie je aan Wanneer partijen veel haast hebben om het project in financiële zin
projecten werkt. Probeer een beetje het ‘bende-gevoel’ te creëren bij uit te rekenen, dan zal in eerste instantie vaak blijken dat het niet uit
de betrokkenen. Wanneer er gelachen wordt met elkaar dan ontstaat kan. Het vinden van een passende functie heeft namelijk tijd nodig.
een sfeer waarin mensen ontdooien en waarin je duidelijk kunt zijn Het is onze overtuiging dat een goed plan geld kan genereren. In de
naar elkaar zonder dat het proces daarvan schade ondervindt. regel is er zo’n twee jaar nodig voor het maken van een goed plan
en nog eens ongeveer twee jaar om het benodigde geld voor de
Zorg voor reuring! herbestemming te vinden. Een bijkomend voordeel is dat er een
Er zijn talloze creatieve ideeën te bedenken die kunnen zorgen voor periode van vier jaar beschikbaar is om wervende dingen te doen op
reuring en die daardoor positief bijdragen aan bekendheid van de locatie en eerder genoemde reuring te creëren.
industrieel erfgoed of aan het draagvlak voor de herbestemming ervan.
Zo werd in de voormalige Steenfabriek in Wageningen een bewerkt BOEi stuurt ook op een strak proces met een hoog tempo. Waar dat
theaterstuk opgevoerd door een lokale theatergroep. De gasten, waar- kan, nemen we daarbij de leiding. Bij het ECI-complex in Roermond
onder een aantal raadsleden, werden over het water naar de locatie bijvoorbeeld hebben we in drieënhalve maand in een zevental bijeen-
gebracht en daar bij het verlaten van de boot met veel spektakel komsten de herbestemming integraal uitgewerkt met de gebruikers tot
onthaald. Voor deze groep is dit een unieke beleving geweest. Door het onder andere een vlekkenplan en de bijbehorende opstal- en beheer-
theaterstuk hebben de bezoekers alvast de sfeer kunnen proeven en exploitaties. De kunst is proactief te zijn en de vaart erin te houden,
daardoor hebben ze binding gekregen met het gebouw en het gebied. maar er tegelijkertijd ook voor te zorgen dat het proces niet té hard
Dergelijke activiteiten betalen zich hoe dan ook terug en overtuigen gaat. Soms is het goed om mensen de tijd te gunnen om het gebouw
beter dan brochures en dikke nota’s. te ‘lezen’ zodat ze daadwerkelijk alle mogelijkheden gaan zien en het
licht aan het einde van de tunnel ook voor hen zichtbaar wordt.

wij zien licht aan het einde van de tunnel waar anderen dat nog ruimtelijk
fysiek – niet zien 117

Be-wa-ken (ov.ww.; bewaakte, h. bewaakt; -king; -ker) 0.1
toezichthouden op de veiligheid van iem. of iets 0.2
zorgen dat iem. niet ontsnapt 0.3 iets niet onbeperkt zijn gang
laten gaan, in het oog houden


Bewaken
Krachtig publiek opdrachtgeverschap als succesfactor voor kwaliteitsbewaking
door Maarten Kievits

Het was op een zaterdagochtend in het voorjaar bij de buurtbewoners’. Het gebouw, dat op de plek staat
van 2008. Ik wandelde door de historische binnen- van het Oud-Katholiek Seminarie, is dus zeker spraakma-
stad van Amersfoort, langs de Lange Gracht, over de kend geweest. En of je het ontwerp nu mooi vindt of niet,
Zuidsingel en vervolgens via de Kamperbinnenpoort er is ontegenzeggelijk daadkracht, visie en lef voor nodig
naar het prachtige Muurhuizen. Plotseling viel mijn geweest om het gebouw daar gerealiseerd te krijgen.
oog op een opvallend modern grijs gebouw uit de Ik las verder: ‘Vanaf de 18e eeuw konden jongens een
jaren ‘80. Hoe kan het dat dit pand juist op deze plek klassieke opleiding volgen aan de Latijnse school (gymna-
is gebouwd, vroeg ik me af. Heeft de gemeentelijke sium). Zij woonden in het jongenshuis aan de Muurhuizen,
welstand zitten slapen? Heeft een stedenbouwkun- waar ze een aanvullende opleiding kregen. In het heren-
dig supervisor of kwaliteitsteam dit ontwerp goed- gebouw werden ze opgeleid voor het priesterambt. Deze
gekeurd? Het gebouw paste voor mij op het eerste gebouwen en een oudere kapel zijn bewaard gebleven en
gezicht totaal niet in zijn omgeving. Door het naam- na restauratie in de nieuwbouw van de RACM Amersfoort
bordje werd mijn verbazing nóg groter. Ik stond opgenomen’. Na een korte zoektocht op internet wist ik
nota bene voor het ‘huis’ van de Rijksdienst voor veel meer over de geschiedenis van deze plek waarvan de
Archeologie, Cultuurlandschap en Monumenten eerste bewoning al dateert uit de 14e eeuw. Op basis van
(RACM1). Deze organisatie is mede verantwoordelijk opgravingen die hier zijn gedaan, is veel archeologisch
voor de zorg voor het Nederlandse erfgoed. Omdat onderzoek verricht. Bovendien is er bewust voor gekozen
ik wilde begrijpen wat ik hier zag, besloot ik me te om bepaalde waardevolle elementen uit het verleden te
verdiepen in de achtergrond. behouden in het nieuwe ontwerp. En ook op een andere
manier wordt de geschiedenis bewaard. ‘Kunstenares
Op de website van de RACM2 staat de geschiedenis van het Gerry Kraan heeft zich in een aantal schilderijen, gemaakt
gebouw uitgebreid beschreven: ‘Een gebouw bestempeld tussen 1987 en 1988, laten inspireren door de verschil-
als een van de vijftig mooiste gebouwen van Nederland, lende bewoningsfasen op deze plaats. Een van deze
maar ook een gebouw dat hartgrondige afkeuring opriep ‘archeologische’ werken is door de RACM aangekocht en

bewaken 119

is te zien op een opvallende plaats in het gebouw.’ Al snel met een gebiedsontwikkeling nog niet zo gek is, bleek
werd me duidelijk dat er wel degelijk veel aandacht is ook toen ik las over de architectuurstijl van het gebouw3
(geweest) voor de geschiedenis van deze plek en de inpas- die valt onder het ‘Hollands structuralisme’. ‘De opvattin-
sing van het pand in zijn omgeving. Historisch waardevolle gen die daaraan ten grondslag liggen zijn het best samen
elementen zijn gerestaureerd en in het ontwerp van het te vatten met een citaat van Aldo van Eyck: Maak van
gebouw geïntegreerd. iedere stad een groot huis, van ieder huis een kleine stad.’
De traditioneel gescheiden werelden van vastgoed- en
Dit voorbeeld laat zien dat wanneer men bereid is om gebiedsontwikkeling komen hier in feite op de vierkante
verder te kijken, er veel meer blijkt te zijn dan wat in meter bij elkaar.
eerste instantie opvalt. Net als bij het werk van Escher
moet je goed kijken naar wat je daadwerkelijk ziet. In de Wat valt er op het gebied van kwaliteitsbewaking voor
ruimtelijke ontwikkeling zijn de specialistische ‘ogen’ van transformatieprojecten te leren van praktijkvoorbeelden
architecten en stedenbouwkundigen getraind om op deze uit het (recente) verleden? Dit artikel beantwoordt deze
manier naar gebieden en gebouwen te kijken. Ook bij vraag aan de hand van vier subvragen.
transformatielocaties kan deze ‘kunde’ van grote waarde
zijn wanneer het gaat om het bewaken van de unieke Waarom moet de kwaliteit bewaakt worden?
kwaliteiten van een locatie. Kwaliteitsbewaking bij transformatieprojecten is om
diverse redenen van belang4. In de eerste plaats natuur-
Op de website van de RACM kon ik verder lezen dat lijk vanwege de doorlooptijden van deze projecten die
het (bouwvallige) seminarie in 1970 door de gemeente kunnen oplopen tot wel 25 of 30 jaar. Gedurende deze
Amersfoort aan het Rijk is verkocht. Vanaf dat moment is lange periode zullen er met zekerheid talloze omge-
gestart met de planvorming. Maar de combinatie van een vingsfactoren zijn die het project zullen beïnvloeden en
tussentijdse architectenwisseling, forse weerstand van de veranderen. Deze veranderde omstandigheden kunnen
omwonenden, hoog oplopende politieke discussies, finan- ontstaan op verschillende terreinen zoals de economie
ciële tegenvallers tijdens de restauratie en de hierdoor (perioden van hoog- en laagconjunctuur), de politiek (ver-
noodzakelijke bezuinigingen heeft ervoor gezorgd dat kiezingen, wijzigende politieke verhoudingen), de maat-
pas in 1985 gestart kon worden met de bouw: een plan- schappij (multiculturele samenleving, filedruk, vergrijzing/
proces van 15 jaar voor één gebouw. Wat dat betreft is de krimp) of het milieu (klimaatverandering, CO2-neutraliteit,
complexiteit van binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen cradle-to-cradle, groene energie). Van een Structuurvisie
zeker niet uniek voor de huidige tijd. Dat deze vergelijking of Masterplan, opgesteld bij de start van het planproces,


fysiek – ruimtelijk
bewaken 121

kan dus met zekerheid worden gezegd dat het project er reële (programmatische) bedreiging gaan vormen voor
uiteindelijk niet zó zal komen uit te zien. Maar de conse- het transformatieproject. Wanneer deze dreiging zich
quenties van de veranderende omgeving moeten wel op concreet voordoet, is het met name voor de betrokken
Houd consistent een goede manier in het oorspronkelijke plan ingepast publieke partijen van belang om de programmatische
vast aan de worden. kwaliteit te bewaken door duidelijke prioriteiten te stel-
vastgestelde visie len en daadkrachtig vast te houden aan de vastgestelde
en ambitie voor het Op de tweede plaats kenmerken transformatieprojecten visie voor het transformatiegebied. In sommige situaties
transformatiegebied zich door het feit dat er een groot aantal verschillende is het noodzakelijk om ‘nee’ te (durven) zeggen wanneer
en durf ook nee te publieke en private partijen bij betrokken is. Meestal zijn bepaalde functies, eindgebruikers of vastgoedontwerpen
zeggen. er belangentegenstellingen tussen de partijen onderling niet passen in de integrale visie voor het gebied.
en gedurende de looptijd van projecten kan er bovendien
sprake zijn van veranderende belangen en van andere marktvraag
spelers. De individuele belangen van partijen mogen in het
planproces niet de overhand gaan krijgen ten koste van financiën kwaliteit
het gemeenschappelijk belang. Het ‘gedeeld verlangen5’
dient bewaakt te worden. programma

In de derde plaats is met een grote mate van zekerheid Het is duidelijk dat kwaliteit niet op zichzelf staat. Er
te voorspellen dat de bestuurders, directeuren en project- bestaat een continu spanningsveld tussen de financiën, het
leiders die gedurende de planvorming en voorbereiding programma, de marktvraag en de kwaliteit van ruimtelijke
bij transformatieprojecten betrokken zijn, dit normaal projecten (zie afbeelding). Wanneer het beschikbare geld,
gesproken na twintig jaar niet meer zullen zijn. Ook een het programma en/of de marktvraag onder druk komen
groot deel van de kennis en het ‘historisch geweten’ te staan, heeft dat in de meeste gevallen consequenties
verdwijnt dus tijdens het project. Om te waarborgen dat voor de kwaliteit. Dit sluit aan bij de constatering van de
de oorspronkelijke ambities en doelstellingen samen met VROM-Raad6 dat vanwege de toenemende complexiteit en
de belangrijkste uitgangspunten en kwaliteitsdragers van integraliteit van de verstedelijkingsopgaven in Nederland,
het plan overeind blijven, moet dus voor continuïteit van (binnen)stedelijke ontwikkelingen steeds moeilijker met
kennis gezorgd worden. behoud van kwaliteit te realiseren zijn.
Op de laatste plaats kunnen gedurende het proces ook De gedragen overall visie voor een transformatiegebied,
andere projecten in de stad en zelfs daarbuiten een die bij de start van het project is vastgesteld, moet dus wel


degelijk bewaakt worden om te voorkomen dat deze lang-
zaam maar zeker naar de achtergrond verdwijnt. Bezien
vanuit de publiek-private samenwerking ligt daarbij speci-
fiek een taak voor de (gemeentelijke) overheid omdat zij
als beste in staat is om vanuit een langetermijnperspectief
(langer dan 20 jaar) te denken en te handelen.

Welke kwaliteit moet bewaakt worden?
Voor het begrip ‘kwaliteit’ is geen eenduidige definitie te
geven7,8. Soms is kwaliteit op basis van redelijk objectieve
criteria vast te stellen (een cd heeft een betere geluids-
kwaliteit dan een lp). Maar in de meeste gevallen zit er
een belangrijk subjectief element aan het begrip kwali-
teit. Wat men vandaag de dag ‘kwaliteit’ vindt, is dat
over tien jaar wellicht niet meer. Een voorbeeld daarvan
is winkelcentrum Hoog Catharijne in Utrecht dat al enkele
jaren na de opening in 1973 niet meer aan het toenmalige
kwaliteitsbeeld voldeed. De architectuur van het winkel- niet zo dat bij transformatieprojecten met een looptijd
centrum werd tijdens de bouw als ‘tijdloos’ beschouwd. van meer dan twintig jaar star moet worden vastgehou- Wat men vandaag de
Het complex oogde echter al snel verouderd en renova- den aan de exacte kwaliteit die bij de start is vastgelegd. dag kwaliteit vindt,
tie leek noodzakelijk. Ook bij deze gebiedsontwikkeling De visie en het plan mogen tussentijds best worden aan- is dat over tien jaar
bleken de betrokken publieke en private partners over gepast op basis van veranderende inzichten en omstandig- wellicht niet meer.
een zeer lange adem te moeten beschikken voordat hun heden. Voor het succes van het project is dat zelfs goed.
wens realiteit zou worden. Dankzij de inmiddels in gang Van belang is wel dat een zorgvuldig proces wordt door-
gezette grootschalige transformatie van het Utrechtse lopen met transparante besluitvorming die goed wordt
Stationsgebied9 zal rond 2018 naar verwachting uiteinde- vastgelegd voor het nageslacht. Ook hoeven niet alle
lijk dan toch Nieuw Hoog Catharijne gereed zijn. elementen van een plan bewaakt te worden omdat er dan
geen ruimte meer is voor creativiteit en flexibiliteit. De
Dergelijke voorbeelden tonen aan dat de beleving van kwali-teitsbewaking betreft dus alleen de meest belang-
‘kwaliteit’ aan verandering onderhevig is. Het is dus zeker rijke kwaliteitsdragers van het transformatieproject.

bewaken 123

Wie bewaakt de kwaliteit?
De transformatieprojecten zoals we die in Nederland ken-
nen, zijn meestal gebiedsontwikkelingen op strategisch
gelegen binnenstedelijke locaties met een omvang van
enkele hectaren. De kwaliteitsbewaking van dergelijke
projecten is in de regel in handen van stedenbouwkun-
digen (en op gebouwniveau van architecten). In aanvul-
ling op de gemeentelijke welstandscommissie kennen veel
projecten hun eigen ‘supervisor’ of ‘kwaliteitsteam’. Het
grote voordeel van deze tweede vorm is gelegen in het feit
dat zo’n team bestaat uit verschillende deskundigen die in
onderling overleg en samenweking tot een afweging
komen. Hierdoor is men niet afhankelijk van de (subjec-
tieve) mening van één persoon. Bovendien is ook de conti-
nuïteit van een kwaliteitsteam beter te waarborgen en is
het afbreukrisico voor de opdrachtgever dus minder
groot.

Over de rol die de stedenbouwkundig supervisor moet
hebben in het planproces werd tijdens Transformatie ’08
de volgende stelling aan de aanwezige publieke en private
professionals voorgelegd: ‘Een stedenbouwkundig super-
visor moet beslissingsbevoegdheid hebben als het gaat om
de kwaliteit van de locatie’.

Deze stelling leverde een grote variatie aan antwoorden op
met een duidelijk waarneembaar verschil van mening tus-
sen de aanwezige overheden en marktpartijen. Een groot
aantal van de gemeentelijke aanwezigen was het eens
met de stelling. Wel werden daarbij direct hoge eisen


gesteld aan de kwaliteit van de supervisoren. Specifiek visor of het kwaliteitsteam specifiek de opdracht mee te
werd genoemd dat ze het vermogen moeten hebben om geven om het gemeenschappelijk belang te bewaken.
integraal te kunnen denken en dus niet slechts vanuit het
stedenbouwkundig belang. De selectie en begeleiding van Wie bewaakt de kwaliteitsbewaker?
een goede stedenbouwkundige supervisor dient dan ook In de Nederlandse praktijk van gebiedsontwikkeling, en Geef het
zeer zorgvuldig plaats te vinden (deskundig opdrachtgever- dus ook bij transformatieprojecten, komt het nogal eens kwaliteitsteam of de
schap). voor dat een stedenbouwkundig bureau vanaf de start bij stedenbouwkundig
de planvorming betrokken is. Mooie referentiebeelden en supervisor specifiek de
Een groot deel van de aanwezige private partijen was artist impressions doen het in de regel goed bij bestuurders opdracht mee om
het niet eens met de stelling. Vanuit deze hoek werd en bewoners. Maar wanneer deze ‘beelden’ niet vanaf het het gedeeld verlangen
het argument ingebracht dat gecentraliseerde macht begin vergezeld gaan van een financiële kostenraming te bewaken.
voor stedenbouwkundigen moet worden voorkomen. Dit bestaat het risico dat het stedenbouwkundige belang de
vond men niet passen binnen de huidige Nederlandse overhand krijgt in het project. Het ‘tekenen’ en ‘rekenen’
praktijk van gebiedsontwikkeling. Benadrukt werd dat dienen in het planproces dan ook hand in hand te gaan. In
de stedenbouwkundig supervisor vooral een adviseur is de praktijk is dit regelmatig niet het geval.
van de besluitvormers. Deze adviserende rol werd door
de private partijen als voldoende gekwalificeerd en biedt Stedenbouwkundige bureaus worden ook gevraagd
volgens hen voldoende mogelijkheid tot het garanderen voor andere diensten dan uitsluitend het maken van
van kwaliteit. een stedenbouwkundig plan. In zijn presentatie tijdens
Transformatie ’08 waarschuwde Thom Aussems10 ervoor
Dit verschil van inzicht tussen publieke en private partijen om te veel over te laten aan het stedenbouwkundig
laat mooi het klassieke spanningsveld zien dat tussen bei- bureau: ‘Gebiedsontwikkeling start in mijn visie met een
den bestaat. De kwaliteitsbewaking wordt in de praktijk goede SWOT-analyse van het plangebied en een SWOT-
met name door marktpartijen nogal eens als lastig ervaren, analyse van de stad of de regio. Deze twee analyses moe-
omdat die ten koste gaat van het aantal vrijheden dat hen ten vervolgens tegen elkaar afgezet worden. Daar haal je
ter beschikking staat in de vastgoed- en gebiedsontwikke- de echte bouwstenen uit voor je plan. Te vaak wordt deze
ling. Blijkbaar maakt niet alle kwaliteit die bewaakt wordt opgave overgelaten aan een stedenbouwkundig bureau.
onderdeel uit van het ‘gedeeld verlangen’ of wordt dat in Het analytisch kijken naar je stad en je plangebied moet je
elk geval door de marktpartijen niet zo ervaren. Dit kan als opdrachtgever juist zelf (willen) doen.’
voorkomen worden door de stedenbouwkundig super-

bewaken 125

Deze opmerking benadrukt opnieuw het belang van krach-
tig en deskundig opdrachtgeverschap vanuit de publieke Uit de praktijk11
partijen. OPPS onderschrijft deze visie vanuit haar eigen Het voorbeeld speelt in de fase waarin de stedenbouwkundige kaders
praktijkervaringen. Op basis van een praktijkvoorbeeld voor het project zijn vastgesteld en door de gemeente contracten
wordt in het kader beschreven op welke wijze publiek met marktpartijen zijn gesloten voor het ontwerpen en realiseren van
opdrachtgeverschap professioneel kan worden ingevuld in vastgoed. In aanvulling op de gemeentelijke welstandscommissie
relatie tot de kwaliteitsbewaking in projecten. is op dat moment door de gemeente een ‘formeel’ kwaliteitsteam
opgericht als toetsende instantie. Dit kwaliteitsteam bestaat uit drie
Conclusie tot vijf deskundigen en wordt, steeds voor een periode van drie jaar,
Samenvattend kan gesteld worden dat voor de lange- ingesteld door het College van Burgemeester & Wethouders.
termijnkwaliteitsbewaking in publiek-private transfor-
matieprojecten de (gemeentelijke) overheid het meest Het kwaliteitsteam vervult in de praktijk vijf verschillende rollen. (1)
geschikt is om de opdrachtgeverrol op zich te nemen. Bij Aan hen worden stedenbouwkundige deelplannen, bouwplannen
transformatielocaties kan de vakmatige kennis en exper- en inrichtingsplannen voor de openbare ruimte voorgelegd.
tise van stedenbouwkundigen en architecten van grote Het kwaliteitsteam toetst deze stukken op de ambities uit het
waarde zijn als het gaat om het bewaken van de unieke Masterplan. (2) Daarnaast denkt het team (vanuit een stimulerende
kwaliteiten van een locatie. Maar wanneer hen te veel rol) mee met de architecten van de vastgoedontwikkelingen om tot
vrijheid wordt gegeven, ligt het gevaar op de loer dat het ontwerpoplossingen te komen die passen binnen de vastgestelde
‘stedenbouwkundig belang’ te veel gewicht krijgt in het kwaliteitskaders. (3) Het kwaliteitsteam adviseert ook aan het College
planproces. Krachtig en deskundig opdrachtgeverschap van B&W over de aanstelling van architecten door de marktpartijen.
vanuit de gemeentelijke overheid is dus een vereiste voor (4) Het team heeft een signalerende rol waar het gaat om het
Verzeker je een succesvolle kwaliteitsbewaking van het ‘gedeelde ontbreken van ontwerpkaders c.q. het aanpassen / wijzigen van
van krachtig verlangen’. Dit proces begint met het maken van een bestaande ontwerpkaders. (5) Ten slotte informeert het kwaliteitsteam
opdrachtgeverschap ‘eigen’ publieke (SWOT)analyse van het transformatie- ook de reguliere gemeentelijke welstandscommissie over het project.
voor het gebied waar het om gaat. In dat verband vindt er regelmatig overleg plaats tussen de voorzitter
kwaliteitsteam of de van de welstandscommissie en de voorzitter van het kwaliteitsteam.
stedenbouwkundige. Op basis hiervan dient de publieke opdrachtgever voor
zichzelf een overzicht te maken van de meest belang- Van belang is dat zowel het kwaliteitsteam als de gemeentelijke
rijke eisen, wensen en randvoorwaarden. Wanneer de welstandscommissie adviesorganen zijn van het College van B&W.
opdrachtgever (op hoofdlijnen) weet wat hij wil en waar Het college houdt dus een eigen verantwoordelijkheid voor het


welstandsoordeel en kan op inhoudelijke gronden afwijken van de kwaliteitsteam. Dit profiel betreft duidelijk meer eigenschappen
adviezen of om een second opinion vragen bij andere deskundigen. dan uitsluitend de vereiste technisch-inhoudelijke kennis. Het gaat
bij gebiedsontwikkelingsprojecten immers juist om het vermogen
Bij het uitvoeren van haar toetsende rol bestaat voor het om samen te werken, te binden en te verbinden. Factoren zoals
kwaliteitsteam een natuurlijk spanningsveld met de (architecten inlevingsvermogen, communiceren en inspirerend leiderschap zijn
van de) marktpartijen. Het kwaliteitsteam is immers in staat om daarbij van belang, ook voor de leden van het kwaliteitsteam.
vastgoedontwerpen te beïnvloeden en architecten te corrigeren om Onderstaand is als voorbeeld een dergelijk profiel opgenomen.
de plannen in lijn te brengen met de vastgestelde ambities voor
de gebiedsontwikkeling als geheel. Onder meer vanwege deze Kenmerken leden kwaliteitsteam:
spanning heeft de gemeente gekozen voor een heldere afbakening en • ruime kennis en ervaring op het terrein van gebiedsontwikkeling,
omschrijving van de taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden gecombineerd met specialistische kennis in één of meer van de
van het kwaliteitsteam, niet alleen als intern gemeentelijk document, vakgebieden stedenbouw, architectuur of sociaal ontwerp;
maar zeker ook richting haar private partners. In een apart document • kennis van de betreffende regio, de stad en het project;
zijn de diverse rollen op het gebied van kwaliteitsbewaking • het onderschrijven en uitdragen van de projectambities;
daarom helder omschreven. Het document is door de gemeente • handelen vanuit een verantwoordelijkheidsgevoel voor de
vastgesteld en aan de betrokken marktpartijen verstrekt. Om de integrale kwaliteitsbewaking van het project;
wederzijdse aansluiting tussen het gemeentelijke projectbureau • duidelijke adviezen formuleren aan het gemeentebestuur,
en het kwaliteitsteam te waarborgen is ervoor gekozen om de inclusief argumenten en voorbeelden;
projectdirecteur de technisch (onafhankelijk) voorzitter te laten zijn. • proactieve opstelling; signaleert kansen en bedreigingen en
De projectdirecteur kan hierdoor ook de rolvastheid van de leden van handelt daarnaar;
het kwaliteitsteam bewaken en ervoor zorgen dat ze niet zelf op de • de waarde kennen van informeren en communiceren en
ontwerpstoel gaan zitten. daarnaar handelen;
• persoonlijke inzet voor het bereiken van win-winoplossingen;
Het kwaliteitsteam speelt door deze werkwijze een belangrijke rol in • in staat om anderen te stimuleren en/of te sturen in het bereiken
het bewaken van de kwaliteit van het project. Dit vraagt om personen van een gezamenlijk resultaat;
die beschikken over de juiste eigenschappen om de gevraagde • binnen afgebakende kaders werken, en tevens creatief zijn bij
rollen in te kunnen vullen. In het gemeentelijke document waarin de het zoeken naar oplossingen;
kwaliteitsbewaking staat beschreven is daarom een profielbeschrijving • betrokkenheid en bevlogenheid uitstralen;
opgenomen voor de (huidige en toekomstige) leden van het • ...

bewaken 127

de kansen en bedreigingen liggen, kan vervolgens aan een Tot besluit van dit artikel nog even terug naar de Rijksdienst
stedenbouwkundig bureau worden gevraagd om een plan voor Archeologie, Cultuurlandschap en Monumenten in
op te stellen op basis van deze gebiedsanalyse. Amersfoort. Recent is een volledig nieuw onderkomen voor
hen gebouwd dat in mei 2009 is opgeleverd. De nieuw-
Het werk van de stedenbouwkundige resulteert in een bouw (ongeveer 14.000 m2 bvo) is gerealiseerd op de locatie
gedragen en vastgesteld (Master)plan waarin de overall van de voormalige koekjesfabriek van Meursing, dichtbij
visie op de kwaliteit van het transformatiegebied staat Amersfoort CS. Het gebouw dat door toenmalig staats-
beschreven. Voor de bewaking daarvan heeft vervolgens secretaris Van der Laan van Cultuur bij het slaan van
het aanstellen van een stedenbouwkundig kwaliteitsteam de eerste paal in 2006 al veelbelovend in potentie het
de voorkeur, vanuit het oogpunt van continuïteit en ‘Guggenheim van Amersfoort’ werd genoemd, is ontwor-
belangenafweging, boven het aanstellen van uitsluitend pen door de Spaanse architect Juan Navarro Baldeweg.
één stedenbouwkundig supervisor. Wanneer toch voor Op de site van de RACM staat: ‘Een van de belangrijkste
een supervisor wordt gekozen, is het van belang dat uitgangspunten voor het ontwerp is de vormgeving en
deze in staat is om integraal te denken. De belangen- situering van het gebouw in relatie tot de locatie aan
De wijze waarop het afwegingen die bij transformatieprojecten moeten worden de rand van de historische binnenstad. De locatie en het
kwaliteitsteam wordt gemaakt, betreffen immers veel meer dan alleen de ontwerp van onze nieuwe huisvesting vormen de ideale
samengesteld en stedenbouwkundige discipline. overgang tussen de historische binnenstad en het nieuwe
wordt ingepast in de Eemkwartier’. Een veel korter planproces dan bij de bouw
projectorganisatie is De wijze waarop het kwaliteitsteam wordt samengesteld van het huidige pand, weinig maatschappelijke en poli-
bepalend voor het en wordt ingepast in de projectorganisatie is bepalend voor tieke weerstand tegen het bouwplan en een veel snellere
succes ervan in de het succes ervan in de praktijk. Het goed vastleggen van bouwtijd. Het lijkt er in ieder geval sterk op dat bij deze
praktijk. en communiceren over de taken, bevoegdheden en ver- casus in positieve zin geleerd is van de ervaringen uit het
antwoordelijkheden van het kwaliteitsteam is in elk geval verleden. Er liggen volop kansen voor andere grote en
voor zowel de betrokken publieke partijen als de private kleine transformatieprojecten in Nederland om dat ook
partijen een voorwaarde. te doen!


4
financieel – economisch
gedeeld verlangen en waardecreatie,
de integrale business case

Wen-sen (ov.ww.; wenste, h. gewenst) 0.1 een wens koesteren
of te kennen geven => verlangen, begeren 0.2 dulden, willen
=> verkiezen 0.3 verlangen hebben,te kopen => begeren 0.4
toewensen.

Waar-de (de~(v); ~ n/ ~ s) 0.1 betekenis die iets heeft als bezit
of ruilobject 0.2 (preg.) grote waarde 0.3 zedelijke, esthetische,
persoonlijke betekenis van iets => belang 0.4 (muz.) (van een
noot) lengte 0.5 zaak van zedelijk, cultureel belang 0.6 getal,
bedrag dat een meter aanwijst.

132 financieel – economisch

Wensen en waarde
Het proces van waarde creëren op basis van gedeeld verlangen
door Maarten Kievits en Ronald Pereboom

We kunnen er niet omheen, de stand van de laten gelukkig zien dat het (financieel) mogelijk is om
wereldeconomie beheerst het dagelijkse nieuws. De zowel gebieden als gebouwen succesvol te transformeren.
gevolgen van de kredietcrisis zijn in vele sectoren Dit artikel gaat in op enkele financiële succesvoorwaarden
duidelijk merkbaar. Financiële instellingen moeten bij transformatieprojecten.
gered worden met overheidssteun, aandelenbeur-
zen zien hun waarde verdampen, vastgoedmarkten Het belang van geld
komen nagenoeg stil te liggen en een sterke stijging Het is voor ons op dit moment moeilijk meer voor te
van het aantal faillissementen en de werkloosheid stellen dat er een tijd is geweest zonder geld. Geld als ruil-
in Nederland zijn een feit. Berichten die niet vrolijk middel zorgt nu voor een efficiënte markt en is dusdanig
stemmen, ook niet voor de publieke en private belangrijk geworden dat het ons dagelijkse leven soms
partijen in Nederland die hard werken aan het tot lijkt te beheersen. Dat is niet iets van de laatste jaren, er
stand brengen van transformatieprojecten. bestaan immers vele spreekwoorden en gezegden over Voorkom dat het
geld. Verspreid over dit artikel zijn er een aantal opgeno- financiële perspectief
Partijen worden meer en meer uitgedaagd om met innova- men, bedoeld ter illustratie. te snel in het project
tieve oplossingen tot een sluitende business case te komen. de overhand krijgt.
Hoge verwervingskosten, omvangrijke saneringen en de Ook ruimtelijke investeringsprojecten zijn ondenkbaar
herbestemming van industrieel erfgoed in combinatie zonder financiële middelen. In het spanningsveld van geld,
met de complexiteit van binnenstedelijke gebiedsontwik- kwaliteit, markt en programma (zie tevens het artikel
keling zorgen ervoor dat transformeren in financiële zin ‘Bewaken’) dienen gemeenten, ontwikkelaars, woning-
altijd een grote uitdaging is. Ook de VROM-raad signa- corporaties en financiers transformatieprojecten tot uit-
leert dit in haar rapport Grond voor kwaliteit1. Doordat de voering te brengen. Het is een uitdaging om transforma-
verdiencapaciteit van deze locaties beperkt is, is er boven- tieprojecten in financiële zin tot een succes te maken. De
dien minder geld beschikbaar voor ruimtelijke kwaliteit. specifieke kenmerken en de complexiteit van deze projec-
Verschillende voorbeelden uit de Nederlandse praktijk ten zijn daar de oorzaak van. De kosten zijn in alle geval-

wensen en waarde 133

len hoog. Het gaat erom om met elkaar voldoende waarde hand dat transformatieprojecten (aanzienlijke) tekorten
te creëren en te benutten, zodat evenwicht ontstaat in de grondexploitatie kennen. Dat is zeker zo bij de start
tussen de kosten en opbrengsten van een project. Goede van het project, wanneer nog geen optimalisaties hebben
samenwerking en een integrale (financiële) benadering plaatsgevonden en nog geen zicht is op financiële bijdra-
van projecten zijn daarvoor onontbeerlijk. Dat klinkt een- gen van derden. Het is uiteraard goed om de kostenkant
voudig, maar blijkt dat in de praktijk niet te zijn. van een transformatieproject al bij de start in beeld te
hebben, maar het gevaar is dat projecten daardoor ten
‘Geld is de ziel van de negotie. onrechte en te snel als niet-haalbaar worden gekwalifi-
Zonder geld kan men geen zaken doen’. ceerd. Door de nadruk te leggen op geld wordt het project
in dat geval al in het beginstadium ‘kapot gerekend’.
Gedeeld verlangen
Transformatie vraagt om visie. Een gebouw of gebied een Samen waarde creëren
volledig andere functie geven is iets wat niet zo maar te De leerervaringen uit de praktijk laten zien dat het blijven
verwezenlijken is. Het verlangen naar een nieuwe toe- vasthouden aan het wensbeeld van groot belang is. Vanuit
komst moet bij alle partijen duidelijk aanwezig zijn bij dit gedeelde verlangen dienen de betrokken publieke en
de start van een transformatie. Zoals ook elders in dit private partijen zich de volgende vragen te stellen: voor
boek wordt beschreven, is het een voorwaarde om actief wie doen we het, hoe gaan we het met elkaar realiseren
op zoek te gaan naar het gedeeld verlangen dat bestaat en wie gaat wat betalen?
tussen publieke en private partijen. Hun gezamenlijke
wensen en idealen vormen de basis voor samenwerking Bij de beantwoording van de vraag voor wie doen we het
en daarmee voor de transformatie. Het simpelweg optel- gaat het om het denken vanuit de (potentiële) toekom-
len van de wensen van de gemeente en de betrokken stige eigenaren en gebruikers van het gebied. Wanneer
marktpartij(en) is niet voldoende. Het gaat er om de ge- is het gebied voor hen een succes te noemen en welke
zamenlijke wensen (het gedeeld verlangen) te benoemen waarde is hieraan gekoppeld? Het creëren van zo veel
en dit als uitgangspunt voor de transformatie te nemen. mogelijk waarde in het project brengt de haalbaarheid
ervan dichterbij. Het is daarom van belang om bij transfor-
De kans bestaat dat het financiële perspectief te snel in matieprojecten de primaire focus op geld te voorkomen.
het project de overhand krijgt. Projecten kunnen dan In plaats daarvan dient – door de overheid – gestuurd te
al in een vroeg stadium sneuvelen. Verwervingskosten, worden vanuit het belang van het gebied voor de inwo-
grondsaneringen, vastgoedrenovaties; het ligt voor de ners en bedrijven uit de stad dan wel de regio. Niet sturen


vanuit de kortetermijnfocus maar op basis van de waarde De derde vraag wie gaat wat betalen gaat over het delen
die het totale transformatiegebied gaat opleveren. en verdelen van kosten en risico’s. Het inventariseren,
analyseren en kwantificeren van de risico’s die aan pro-
De vraag hoe gaan we het met elkaar realiseren betreft jecten verbonden zijn, is een proces dat lang niet bij
de wijze van (financiële) samenwerking. In eerste instantie alle gebiedsontwikkelingen even zorgvuldig verloopt.
gaat het daarbij om het denken vanuit een integrale busi- Verreweg de meeste grondexploitaties kennen een risico-
ness case. Een transformatieproject kan beschouwd worden paragraaf maar lang niet altijd worden de geïnventa-
als een tijdelijke onderneming met een levensduur van 20 riseerde risico’s door de overheid ook geprijsd, laat staan
tot 25 jaar. In feite vraagt dit van de betrokken publieke dat er een (financiële) voorziening wordt getroffen voor
en private partijen dat ze denken alsof ze een gezamenlijk het geval het risico zich in de praktijk voordoet. De stan-
bedrijf opzetten. In dat verband dient te worden nage- daardpercentages ‘onvoorzien’ zijn niet bedoeld voor het
dacht over de strategie, de investeringen, de financiering afdekken van grote projectrisico’s, daar zijn ze niet hoog
en de exploitatie. Voor de betrokken overheden betekent genoeg voor. Van het management wordt dus niet alleen
dit dat het project gestuurd moet worden op basis van gevraagd dat ze alle risico’s in kaart brengen en financi-
Stuur op een een geconsolideerde business case die bestaat uit grond- eel waarderen, maar ook dat ze geld reserveren voor de
gezamenlijke integrale ontwikkeling, vastgoedontwikkeling én vastgoed-exploi- situatie dat de risico’s zich in de praktijk daadwerkelijk
business case en niet tatie. Alleen sturen vanuit een sluitende grondexploitatie voordoen. Deze manier van werken en denken is voor
alleen op een sluitende is niet langer voldoende. Dit denkproces voorkomt dat een groot aantal overheden nog geen gemeengoed.
grondexploitatie. het project in financiële zin versnipperd raakt en kansen Bij private partijen hoort dit wel tot hun core business.
op meerwaarde blijven liggen. Dit hoeft overigens niet te Overheden kunnen bij transformatieprojecten profiteren
betekenen dat ook feitelijk besloten wordt om een publiek- van de kennis die hierover bij de marktpartijen aanwezig
private gebiedsonderneming op te richten. Wat hier vooral is. Wanneer ook de risico’s in kaart zijn gebracht, ontstaat
van belang is, is het integrale denken. De samenwerking een compleet en integraal beeld van het project. Per risico-
kan uiteindelijk nog op vele verschillende manieren categorie kan men vervolgens analyseren op welke wijze
worden vormgegeven. Bij het bepalen van de meest en door wie het risico het beste beheerst kan worden.
geschikte samenwerkingsvorm voor een transformatie- Overheid en markt dienen hierover goede afspraken te
project zijn immers veel meer overwegingen van toepas- maken. Benoem en bespreek de risico’s in het plan vroeg-
sing dan alleen financiële (zie het artikel ‘Verbinden’), tijdig in het proces.
zoals ervaringen uit het verleden, grondposities, kennis en
kunde, risicobereidheid en sturingsbehoefte.


‘Geld opent alle deuren. goede balans tussen risico en rendement voor de betrokken
Wie over geld beschikt, wordt niet partijen. Dit betreft maatwerk afhankelijk van de project-
beperkt in zijn mogelijkheden’. specifieke situatie, de risico’s en het type partijen.
Onderstaand figuur brengt dit in beeld. Daarbij hoeft ren-
Met betrekking tot de risicoverdeling publiek-privaat dement overigens niet altijd financieel rendement te bete-
laten de leerervaringen uit Nederlandse gebiedsontwikke- kenen. Ook maatschappelijk rendement heeft uiteraard
lingsprojecten zien dat het voor de overheid in de praktijk zijn ‘waarde’. Het is voor de publieke partijen dan ook
bijna niet mogelijk is om alle risico’s (100%) aan de markt van belang om de maatschappelijke meerwaarde van het
over te laten. Bij substantiële tegenvallers en/of verande- project in beeld te brengen, ook voor het verkrijgen van
rende marktomstandigheden kloppen de markpartijen in draagvlak bij burgers, raadsleden en subsidieverstrekkers.
de regel toch weer bij de overheid aan, zelfs bij het con-
cessiemodel. Wanneer daadwerkelijk vooraf afgesproken
zou worden dat alle risico’s bij de private partijen liggen,
zou dit waarschijnlijk een dusdanig hoge risicopremie voor projectscope
transforma-
de overheid betekenen dat het project in financiële zin
tieproject
onhaalbaar zou worden. Ook om een andere reden ligt
het neerleggen van alle projectrisico’s bij de markt niet
voor de hand; de markt is in de regel immers niet voor alle 100% publiek 100% privaat
risico’s het beste in staat om deze te beheersen en/of te
beïnvloeden. Denk bijvoorbeeld aan de publiekrechtelijke
procedures zoals bestemmingsplan en MER. De integrale financiële benadering
Wat direct opvalt wanneer naar Nederlandse transforma-
De andere kant van het spectrum (100% overheid) ligt tieprojecten wordt gekeken, is dat ze over het algemeen
vanwege dezelfde reden ook niet voor de hand. Ook een zeer lange doorlooptijd hebben die kan oplopen tot
de overheid is niet altijd het beste in staat om bepaalde 25 jaar en meer. Het gaat dan alleen nog maar om de Benoem en bespreek
risico’s te managen. Voorbeelden hiervan zijn onder andere fasen planvorming en realisatie. De beheerfase wordt in de risico’s vroegtijdig
verkooprisico’s en financieringsrisico’s. In de regel ont- de regel niet meegenomen wanneer de doorlooptijd van in het proces.
breekt essentiële marktkennis en creativiteit wanneer de een transformatie wordt beschreven. Dat is verklaarbaar
overheid alles naar zich toetrekt. Bij het realiseren van een omdat ‘het project’ meestal wordt afgerond na opleve-
succesvolle transformatie gaat het om het creëren van een ring van het laatste vastgoed op een locatie. Maar voor


het gebied begint het ‘leven’ dan eigenlijk pas. Wanneer
naar de totale levenscyclus van een gebied gekeken edontwikkelin
tgo g
wordt, ontstaat een completer beeld van de financiële gr vas
on
dp
situatie. Op hoofdlijnen kunnen drie ontwikkelingsfasen ïteit
rij
s /a nnu
onderscheiden worden met daarbij ook drie verschillende huur
financiële deelexploitaties. Het betreft de fase van grond-

vastgoedex
ontwikkeling (grondexploitatie), de fase van ontwikke-

itatie
ling en bouw van het vastgoed (vastgoedontwikkeling)
en de fase van gebruik en beheer (vastgoedexploitatie).

plo

plo
ex
Tezamen vormen deze drie deelexploitaties een integraal

it
at

d

rving
n ie(
overzicht van kosten en opbrengsten en daarmee een ge- gro s)

verwe
consolideerde financiële business case. De drie exploitaties
hangen bovendien onderling samen doordat de prijs van
de grond input vormt voor de vastgoedontwikkeling en
de prijs van het vastgoed de basis vormt voor de vastgoed-
exploitatie. De nevenstaande afbeelding brengt deze life Zoals beschreven kenmerken transformatieprojecten zich
cycle in beeld2. door het feit dat hoge kosten gemaakt moeten worden
aan het begin van het project (grondaankopen, bodem-
In de praktijk wordt (te) weinig vanuit dit integrale per- saneringen, etcetera). Deze kosten komen terecht in de
spectief naar gebiedsontwikkelingsprojecten gekeken. De grondexploitatie. Zeker wanneer wordt uitgegaan van
gemeente richt zich hoofdzakelijk op de grondexploitatie, marktconforme, vaste grondprijzen is de kans groot dat
de ontwikkelaar uitsluitend op de vastgoedontwikkeling de grondexploitatie uiteindelijk niet kostendekkend zal
en de belegger legt zijn focus op de vastgoedexploitatie. blijken te zijn. Er moet in dat geval dus geld bij om het
Er is dus sprake van een zekere ‘verkokering’ in het ontwik- project toch gerealiseerd te krijgen. In de meeste geval-
kelingsproces. Daardoor gaan kansen verloren om (sneller len zal het de overheid zijn die dan met een financiële
en goedkoper) tot succesvolle realisatie van projecten te bijdrage uit subsidiegelden of de algemene middelen over
komen. Deze integrale benadering ligt bij PPS vastgoed- de brug komt. Het is de vraag of deze publieke bijdrage in
projecten (DBFM / DBFMO) juist ten grondslag aan de de grondexploitatie in alle gevallen noodzakelijk is.
financiële meerwaarde die bereikt kan worden over de Wanneer gedetailleerd naar de integrale business case
gehele levenscyclus van het project. wordt gekeken, is het namelijk goed mogelijk dat de kosten


Het voorbeeld op de pagina hiernaast geeft een vereenvoudigd
geconsolideerd beeld van een transformatieproject. De
uiteindelijke opbrengst van de vastgoedexploitatie (huur- of
beleggingsopbrengsten) is afhankelijk van het kwaliteits-
en ambitieniveau zoals dat in de grondexploitatie en
vastgoedontwikkeling wordt bepaald. Vanuit de opbrengsten
voor de eindgebruikers worden per fase de directe kosten,
de risico’s en de financieringslasten geraamd.

Publieke partijen richten zich meestal op het realiseren van een
‘sluitende’ grondexploitatie, terwijl de winst wordt gemaakt
in de vastgoedontwikkeling en vastgoedexploitatie. Uit het
overzicht blijkt, dat ondanks een negatieve grondexploitatie,
er een geconsolideerd positief resultaat en dus een ‘gezonde
business case’ kan zijn wanneer in financiële zin naar de gehele
levenscyclus van het project wordt gekeken. Door te kiezen voor
die in het begin worden gemaakt, op een later moment deze integrale benadering kunnen projecten gerealiseerd worden
worden terugverdiend. Keuzes die gemaakt worden bij de waar niet alleen de eindgebruikers tevreden mee zijn, maar ook
grondverwerving en bij het bepalen van de kwaliteit de initiatiefnemers hun doelen mee kunnen bereiken. Bovendien
van de transformatie kunnen veel impact hebben op de wordt het hierdoor mogelijk om risico en rendement op een
waarde voor de eindgebruiker. Deze opbrengsten komen eerlijke manier te verdelen tussen de betrokken publieke
dan niet in de grondexploitatie terecht, maar in de vast- en private partijen.
Redeneer vanuit goedontwikkeling of de vastgoedexploitatie. Het fictieve
de waarde voor de voorbeeld dat is opgenomen in het kader brengt de
toekomstige eigenaren samenhang tussen de verschillende exploitaties in beeld.
en gebruikers van het
gebied.


Referentieproject (fictief) Grondexploitatie Vastgoedontwikkeling Vastgoedexploitatie Totaal
levenscylus

Duur 10 jaar 5 jaar 20 jaar
Grondexploitatie
Verwerving -80 -80
Planontwikkeling 0
- Masterplan -2 -2
- Stedebouwkundig plan -1 -1
- Voorbereiding, toezicht, advies -25 -25
- Procesmanagement -1 -1
Bouw- en woonrijp maken 0
- Sanering / sloop -20 -20
- Aanleg openbare ruimte -25 -25
- Infrastructuur -20 -20
- Kabels en leidingen -5 -5
Bijdragen en subsidies 5 5
Financiering -5 -5
Risicobeprijzing GREX -10 -10
Verkoopopbrengst grond 175 -175 0
Vastgoedontwikkeling
Planontwikkeling 0
- Architect -5 -5
- Ontwikkeling / advies -2 -2
- Constructeurs -10 -10
Bouw en realisatie -100 -100
Verkoopkosten -7 -7
Financiering -10 -10
Risicobeprijzing VO -10 -10
Verkoopopbrengst onroerend goed 350 -350 0
Vastgoedexploitatie
Infrastructuur -5 -5
Inrichting openbare ruimten -10 -10
Onderhoud -150 -150
Beheer -25 -25
Financiering -200 -200
Risicobeprijzing exploitatie -20 -20
Huurinkomsten 950 950
Resultaat -14 31 190 207
Opbrengst 175 350 950 1.475

waardecreatie
Directe kosten -174 -299 -540 -1.013
Financieringslasten -5 -10 -200 -215
Risicobeprijzing -10 -10 -20 -40
Projectresultaat -14 31 190 207
-8% 9% 20% 14%


Regeren is vooruitzien. Het optimaliseren van waarde is vastgoedprojecten bepalen. Dit probleem kan voorkomen
een iteratief proces, stap voor stap een niveau dieper. De worden door binnen de joint venture een goede scheiding
geschetste integrale financiële benadering geeft in de aan te brengen in rollen en verantwoordelijkheden. Maar
(strategische) voorbereidingfase van het project inzicht het probleem kan ook opgelost worden door te werken
in de kosten, risico’s en opbrengsten per fase. Van belang met een integrale business case voor het project waardoor
bij de samenwerking is om al in een vroeg stadium van de onevenwichtigheid in informatie wordt opgeheven en
het project de gevoeligheden van verschillende kosten en zowel publiek als privaat beschikken over een instrument
opbrengsten te onderkennen. Deze scenarioanalyse geeft dat het totaaloverzicht biedt en het mogelijk maakt om
input voor de mate waarin onderwerpen meer of minder op waarde te sturen.
moeten worden gedetailleerd en in de afspraken moeten
worden meegenomen. Dat geldt zowel voor de onder- en Door meer te redeneren vanuit de toekomstige eigenaren
bovengrenzen van de verschillende posten als voor de en gebruikers van een gebied kan dus optimaal waarde
risicobeprijzing vanuit het perspectief van de betrokken worden gecreëerd. Wanneer we dit principe vertalen
publieke en private partijen. De kosten voor het dragen naar de financiële exploitatie dan betekent dit dat in
van risico’s zijn immers het laagste voor degene die deze feite achteruit moet worden geredeneerd. De maximale
het beste kan beheersen. waarde voor de eindgebruiker(s) dient centraal te staan.
Deze (potentiële) waarde kan vervolgens benut worden
Er bestaat bij gebiedsontwikkelingsprojecten een (klassiek) om de business case sluitend te krijgen zonder dat dit ten
spanningsveld tussen de grondexploitatie aan de ene koste hoeft te gaan van de normale rendementen voor de
kant en de vastgoedontwikkeling en -exploitatie aan de overige betrokken marktpartijen zoals de ontwikkelaar,
andere kant. Wanneer wordt samengewerkt op basis van de financier en de belegger. Het komt erop neer dat de
het joint venture model, zoals bij verschillende transfor- ‘rekening’ van de gebiedstransformatie beter verdeeld
matieprojecten het geval is, is dit spanningsveld duidelijk wordt over de betrokken partijen. Dit gaat over het thema
waarneembaar. Vanuit het perspectief van de overheid ‘verevening’ waarover in vele publicaties over PPS wordt
is het van belang dat de betrokken marktpartijen niet geschreven3.
onevenredig profiteren van hun dubbele pet als gebieds-
ontwikkelaar én vastgoedontwikkelaar. Vanuit de rol Succesfactoren voor een integrale benadering
als gebiedsontwikkelaar beschikken ze over belangrijke Deze manier van werken is niet zo maar te realiseren. Het
informatie over de grondexploitatie en kunnen ze boven- vraagt om transparantie en openheid van de betrokken
dien – gedeeltelijk – de grondprijzen voor hun eigen publieke en private partijen. Gezamenlijk moet men bereid


zijn om in financiële zin ‘open kaart’ te spelen. Dit zal Daarnaast voert men uitgebreide risicoanalyses uit naar de
zeker in het begin niet eenvoudig zijn en aan beide kanten waarschijnlijkheid dat zich situaties voordoen waarmee in
zal sprake zijn van koudwatervrees. Vertrouwen in elkaar financiële zin geen rekening is gehouden. Toch blijft bij
én in de meerwaarde van samenwerking is essentieel4. langdurige en complexe projecten, zoals transformaties,
Alleen wanneer sprake is van gedeeld verlangen en altijd een bepaalde onzekerheidsmarge bestaan. Het is
bovendien het rendement van de private partijen niet ter niet mogelijk om alles vooraf te voorspellen. Een goede
discussie staat is dit mogelijk. In dat geval is echt sprake business case voor een transformatiegebied bevat daarom
van een win-winsituatie. Investeer daarom tijd en geld aan bandbreedtes. Door voldoende ‘wisselgeld’ in te bouwen
de voorkant van de samenwerking. De praktijk leert dat blijft het mogelijk om gedurende het ontwikkelings- en
het vertrouwen tussen partijen moet ontstaan voordat de realisatieproces flexibel om te gaan met onverwachte
handtekeningen worden gezet5. omstandigheden. Bovendien is en blijft publiek-private
samenwerking ook een kwestie van onderhandelen en
‘Waar geld spreekt, zwijgt de waarheid. ook daarbij is het beschikken over voldoende wisselgeld
Geld kan er voor zorgen dat mensen de waarheid verzwijgen’. van belang.

Bij de besluitvorming over de financiële business case Vanuit financieel perspectief is het ook van belang om
is zorgvuldigheid van groot belang. Het gevaar bestaat vooruit te kijken in de samenwerking. Wat te doen wan-
namelijk dat de modellen en spreadsheets verkeerd wor- neer blijkt dat het ondanks alle gezamenlijke inspanningen
den geïnterpreteerd, worden gebruikt voor doelredene- niet mogelijk is om een sluitende business case te maken?
ringen of veel te gedetailleerd worden opgezet. Door Wat als blijkt dat één van de partijen haar verplichtingen
dergelijke oorzaken kunnen ze een eigen leven gaan niet kan nakomen? Wat als de omstandigheden dusdanig
leiden. Ze dragen dan niet meer bij aan een transparante veranderen dat optimaliseren geen zin meer heeft? In
Een goede business besluitvorming en het project loopt gevaar te sneuvelen. dergelijke situaties dienen de betrokken partijen terug te
case voor een Financiële modellen kunnen veel inzicht geven en daar- kunnen vallen op zogenaamde exitscenario’s. Dit zijn voor-
transformatiegebied door de ruggengraat van het transformatieproces vormen, af gemaakte procesafspraken over hoe partijen wensen te
bevat bandbreedtes. maar de mate van detail zal in balans moeten zijn met de handelen op het moment dat verdere samenwerking om
fase waarin het project zich bevindt. wat voor reden dan ook niet meer opportuun is. Voor de
betrokken publieke partijen bij een transformatieproject
Tegenwoordig beschikt men over modellen op basis waar- is het van belang om bij de start van het samenwerkings-
van de verwachte toekomst in kaart gebracht kan worden. proces voor zichzelf te definiëren wat een reële terug-


valoptie is en hoe dit ‘basisscenario’ er vanuit financieel optimaliseren en afspraken maken over de (ver)deling
perspectief uit ziet. Wanneer het financiële resultaat op van kosten en risico’s. Uiteindelijk zullen alle spelers in dit
basis van de gezamenlijke business case vervolgens onder proces tevreden moeten zijn met het eindresultaat. Pas
dit scenario uitkomt dan is er geen sprake van meer- wanneer er ook na waardecreatie en optimalisatie nog
waarde. In dat geval ligt het voor de hand om terug te sprake is van een onrendabele top op de totale integrale
vallen op het reële alternatief dat men heeft klaarliggen. business case ligt het voor de hand dat de overheid in
De gemeente zal dan een beroep moeten doen op een financiële zin bijspringt, maar alleen op het moment dat
exitscenario. de maatschappelijke waarde in verhouding staat tot het
tekort en de publieke partij hierover een weloverwogen
Ook bij het sluiten van een huwelijk zijn vooraf de belang- besluit neemt.
rijkste spelregels bekend op basis waarvan beide partners
uit elkaar kunnen wanneer het huwelijk geen stand houdt. Ten slotte nog even terug naar de kredietcrisis. De huidige
Uit de huwelijkspraktijk blijkt dat in een groot aantal financiële problemen in de wereld bieden ook kansen
gevallen van deze spelregels gebruik gemaakt moet wor- voor de (transformatie)projecten van deze tijd. Zo zal
den, ondanks het feit dat dit er op de dag van het huwelijk de komende jaren door de overheid extra geïnvesteerd
nog niet zo uit ziet. Het is dus verstandig om voorafgaand worden in duurzaamheid, innovatie, infrastructuur en
aan het formaliseren van de publiek-private samenwer- nieuwe onderwijs- en zorgvoorzieningen. Als dat goed
king met elkaar een afscheidsregeling af te spreken. Het gebeurt, zal Nederland sterker uit deze crisis komen, net
‘gevoel’ dient daarbij even naar de achtergrond geschoven zoals het geval is geweest bij crisissen in het verleden. Er
te worden. Het gaat om zakelijke afspraken die in prin- is durf voor nodig bij de betrokken publieke en private
cipe niets zeggen over het aanwezige vertrouwen tussen partijen om nu door te gaan met de planontwikkeling
partijen. Maar het ter sprake brengen van exitscenario’s voor transformatiegebieden. Voor de projecten die nu in
tijdens de onderhandelingen wordt meestal niet opgevat de voorbereidingsfase zitten zullen de echt grote inves-
als blijk van veel vertrouwen. Dit vraagt dus om zorgvul- teringen waarschijnlijk pas plaatsvinden op het moment
digheid en open communicatie zodat dit door de andere dat de economie weer aantrekt. De tussenliggende periode
partij(en) niet verkeerd wordt opgevat. kan gebruikt worden om te werken aan het onderlinge
vertrouwen tussen publiek en privaat om vanuit het
Tot besluit gedeelde verlangen een integrale business case op te bou-
Samenwerken aan de financiële business case van een wen en deze sluitend te maken.
project is vaak een subtiel proces van waarde creëren,


Bevlogenheid vanuit het maatschappelijk belang
De toegevoegde waarde van BNG bij gebiedsontwikkelingsprojecten door Pauline Bieringa


Gebiedsontwikkelingen zijn in ons land niet van de ene op de andere dag te realiseren. Het zijn projecten die vragen
om een lange adem en om samenwerking tussen publieke en private partijen. Vaak staan de betrokken gemeenten,
ontwikkelaars en corporaties in de schijnwerpers wanneer succesvolle projecten gerealiseerd worden. De rol van de
financier blijft daarbij in de meeste gevallen onderbelicht, terwijl deze net zo bepalend is voor het resultaat. Bank
Nederlandse Gemeenten (BNG) is vanuit haar maatschappelijke rol bij uitstek in staat om een vertrouwensband
tussen publieke en private partijen bij gebiedsontwikkelingen te creëren en te versterken. Die unieke positie stelt haar
in staat om meerwaarde te creëren, ook bij transformatieprojecten. Samenwerking, open communicatie, vertrouwen
en geduld zijn kenmerkend voor de werkwijze van BNG. In onderstaande bijdrage beschrijft Pauline Bieringa (directeur
Public Finance bij BNG) het samenwerkingsproces bij gebiedsontwikkeling vanuit het perspectief van de financier.

Maatschappelijk rendement met zo min mogelijk risico’s handelsbanken, naar winstmaximalisatie, maar proberen een optimaal
Voor ons als financier zijn transformatielocaties in essentie niet anders rendement te bereiken met zo min mogelijk risico’s. We spreken de taal
dan andere gebiedsontwikkelingsprojecten. We kijken er op dezelfde van de banken, maar dienen het publieke belang. Bovendien hebben
manier naar, maar weten natuurlijk dat ieder project weer eigen ken- we een zorgplicht naar onze klanten. We wijzen onze klanten op de
merken heeft die om maatwerk vragen. De Nederlandse praktijk van risico’s die met hun projecten samenhangen.
gebiedsontwikkeling is complex en in bepaalde opzichten uniek te
noemen. Denk aan de complexe Wet ruimtelijke ordening en aan de In de gebiedsontwikkelingsprojecten waar we als bank bij betrokken
druk op de beperkte ruimte. Financiering van gebiedsontwikkelings- zijn, werken we voor zowel overheden als marktpartijen. We verliezen
projecten vereist dus een specifiek kennisniveau. Die kennis heeft de belangen van betrokken marktpartijen niet uit het oog, maar
BNG in huis. Vanuit onze rol als huisbankier van veel gemeenten en stellen daar wel het maatschappelijk belang tegenover. Ontwikkelaars
corporaties zitten we dicht bij het vuur en kennen we de gebiedsont- en corporaties mogen best geld verdienen aan een project, maar niet
wikkelingswereld goed. We vinden het leuk een bijdrage te leveren aan ten koste van alles. Het maatschappelijk belang bepaalt voor ons waar
transformaties. Het zijn zichtbare projecten waardoor we aan anderen de grens ligt.
kunnen laten zien waar we mee bezig zijn. Bovendien kenmerken de
projecten zich door hun veelzijdigheid en dat maakt het werk blijvend Totaaloplosser
interessant. Zelf woon ik in een getransformeerd kantoorgebouw. Ook BNG kan in verschillende rollen waardevol zijn voor haar klanten.
buiten het werk kom ik dus dagelijks met transformatie in aanraking. In de eerste plaats natuurlijk als verstrekker van vreemd vermogen. We
financieren rechtstreeks aan gemeenten en verzorgen daarnaast pro-
Een belangrijk onderscheidend kenmerk van BNG ten opzichte van jectfinancieringen voor publiek-private samenwerkingsverbanden. We
private banken is onze maatschappelijke rol. We streven niet, zoals zijn, vanwege onze statutaire bepalingen als maatschappelijke bank,

bevlogenheid vanuit het maatschappelijk belang 147

terughoudend in het financieren van projecten van private ontwikkelingsprojecten. Dat doen we via onze dochter OPP.
partijen waarbij de gemeente niet rechtstreeks in de juridische entiteit Momenteel neemt OPP deel in een kleine twintig projecten, en zijn
deelneemt. vijf eerdere projecten afgerond. Een voorbeeld van een lopend
project is de grootschalige gebiedsherstructurering van het Westland.
In de tweede plaats kunnen we als adviseur aan tafel zitten via onze Dit behelst de ontwikkeling van de vier woningbouwgebieden door
adviesdochter BCS. Juist in deze tijd van crisis merken we dat BNG Ontwikkelingsmaatschappij Nieuw Westland (ONW) in de Poelzone
steeds vaker gevraagd wordt om te adviseren. Projecten dreigen stil te tussen ’s-Gravenzande, Naaldwijk en Monster.
vallen doordat het private partijen niet lukt om de financiering rond te
krijgen. Overheden willen dat de projecten toch doorgang vinden en Soms hebben we naar andere banken toe een trekkersrol om hen mee
wenden zich tot BNG met de vraag welke rol wij als bank daarbij te laten financieren. Zo proberen we private banken en vermogende
kunnen spelen. particuliere investeerders te interesseren voor projecten in de (semi)
publieke sector zoals onderwijs, zorg en culturele voorzieningen. Dit
In de derde plaats zijn we ook in staat om daadwerkelijk in projecten lukt steeds vaker doordat dergelijke projecten goed aansluiten bij de
te participeren door het leveren van eigen vermogen voor gebieds- maatschappelijke betrokkenheid die veel organisaties willen laten zien.

In de praktijk merken we dat de samenwerking tussen publiek en pri-
vaat niet altijd even soepel verloopt. BNG kan dan van waarde
zijn doordat beide partijen vertrouwen in ons hebben. We staan
tussen de partijen in en proberen ze bij elkaar te brengen en te
houden. Naast het op één lijn krijgen van publiek en privaat zien
we ook een uitdaging in het onderling verbinden van de publieke
belangen. De publiek-publieke samenwerking is in de praktijk vaak
nog lastiger te organiseren dan de publiek-private samenwerking.
Ook bij verschillende transformatielocaties zitten Rijk, provincie, regio
en gemeente allemaal als belanghebbende aan tafel. Eigenbelang,
machtsuitoefening, prestige, wantrouwen en haantjesgedrag, we
maken het allemaal mee. In dat krachtenveld proberen wij onze rol te
spelen, tussen de partijen in en altijd met oog voor het maatschap-
pelijk belang.


Geduld is onze kracht willen hebben. Dat doen we enerzijds om de risico’s goed in te kunnen
Als BNG hebben we ervaring in de financiering van langetermijn- schatten en daarop te kunnen sturen, anderzijds om intern goed-
projecten. Omdat we weten hoe ingewikkeld het kan zijn om keuring te krijgen voor de financiering van het project. We zijn hierin
gebiedsontwikkelingen binnen de kaders van tijd, geld en kwaliteit tot meer partner dan puur geldverstrekker. We willen als BNG meedenken
een goed einde te brengen, hebben we een lange adem. Tegelijkertijd met onze klanten.
kijken we kritisch naar de risico’s. Dat doen we door ons vooraf
grondig in de projecten te verdiepen. BNG investeert hiervoor in haar Elk gebiedsontwikkelingsproject is uniek en vraagt om maatwerk.
kennis. Zo zijn er niet alleen financieringsexperts in dienst, maar bij- Het is dus niet eenvoudig om alle voorwaarden te benoemen die we
voorbeeld ook planologen en bestuurskundigen. Hierdoor kennen we als financier aan projecten stellen. In het algemeen is voor ons van
de vele procedures die doorlopen moeten worden, de doorlooptijden belang: maatschappelijke relevantie, financieel commitment van de
daarvan en de tegenslagen die kunnen optreden. betrokken partijen door de inbreng van eigen vermogen en het delen
van rechten, plichten en risico’s tussen publiek en privaat. We zijn
Een ander voordeel is dat we gebruik kunnen maken van de conti- momenteel bezig onze policy paper voor gebiedsontwikkeling aan te
nuïteit van onze mensen. Doordat onze medewerkers vaak al tien tot passen aan de veranderende marktomstandigheden. Dat is voor ons
twintig jaar bij BNG werken, beschikken ze over een groot netwerk en een doorlopend proces.
kunnen contacten snel gelegd worden. Dezelfde mensen zitten namens
BNG aan tafel en er is sprake van korte lijnen. Dat geeft vertrouwen. Bij onze beoordeling van projecten speelt de kwaliteit van de betrok-
In de praktijk zien we regelmatig dat wisselingen van de wacht, zoals ken mensen in toenemende mate een rol. Zo beoordelen we
een vertrekkende projectwethouder, consequenties hebben doordat de bijvoorbeeld of de betrokken sleutelpersonen een bewezen track
‘drive’ in het project verloren gaat. In dergelijke situaties voelen we record kunnen overleggen en uit welke personen hun netwerk bestaat.
ons verantwoordelijk om te bemiddelen in een goede oplossing in het Wanneer alle financiële zaken zijn doorgelicht en de risico’s in kaart
belang van het project. zijn gebracht, dan geeft de beoordeling van de kwaliteit van het
management uiteindelijk vaak de doorslag voor het verwachte succes
Betrek ons vroegtijdig van een project. We zoeken naar personen die vooruit kijken en hier-
Om onze rol als financier goed te kunnen vervullen is het van belang over in openheid met ons communiceren. Wanneer transparantie in de
dat partijen ons tijdig in het proces betrekken. Het financieren van samenwerking ontstaat kunnen we vooraf op mogelijke veranderingen
projecten is een intensief proces waarbij het van belang is dat we anticiperen en worden we niet achteraf met wijzigingen geconfron-
niet alleen alles kunnen vragen, maar dat we ook kwalitatief goede teerd. Dit vraagt om deskundigheid en een professionele houding
informatie krijgen om te kunnen beoordelen. Het komt regelmatig voor van onze klanten. We nemen hierover voorwaarden op wanneer we
dat onze klanten zich verbazen over de vele informatie die we vooraf projecten financieren en we spreken partijen erop aan wanneer dit

bevlogenheid vanuit het maatschappelijk belang 149

Drs. Pauline Bieringa is directeur Public Finance bij Bank Nederlandse Gemeenten
(BNG). Ze studeerde geschiedenis in Groningen en behaalde daarna een MBA aan
de Erasmus Universiteit. Van 1990 tot 2001 werkte Pauline Bieringa in verschillende
(management) functies bij ING Bank International en ING Barings. Van 2001 tot 2004
was zij als managing director werkzaam bij ING BHF Bank in Frankfurt am Main.
Daarna stapte ze over naar BNG, waar zij als lid van het directieteam verantwoor-
delijk is voor de kredietverlening. Pauline Bieringa is ook lid van de Raad van toezicht
van de Open Universiteit en van het Hivos-Triodos Fonds.


samenwerkingsproces in de praktijk (nog) niet goed loopt. Goede Samenvattend is voor gebiedsontwikkelingsprojecten een lange adem
samenwerking en een transparante houding naar de financier bepalen nodig en veel geduld. Het is voor het organiseren van de financiering
mede het succes van een project. Beide moeten eigenlijk vanzelf- van deze projecten van belang dat de betrokken partijen hiervoor de
sprekend zijn. tijd nemen en de financier in een vroeg stadium bij het proces
betrekken. Vervolgens vormen vertrouwen en open communicatie de
Durf te leren van anderen basis om met elkaar samen te werken. Wanneer aan deze voorwaarden
De publieke sector kan nog een kwaliteitsslag maken in het delen wordt voldaan, wordt ook de financier in staat gesteld om maximaal
van kennis. Als BNG krijgen we zelfs mensen uit dezelfde gemeente toegevoegde waarde te leveren voor zowel de betrokken publieke als
met elkaar aan tafel, die elkaar daarvoor nog niet gevonden hadden. private partijen.
Maar ook het gebruikmaken van de leerervaringen van anderen is
iets dat nog lang niet vanzelf gebeurt. Het blijkt in de praktijk vaak
een drempel te zijn om contact op te nemen met bijvoorbeeld een
buurgemeente die nagenoeg hetzelfde heeft meegemaakt. Ook in deze
situaties brengen we gemeenten bij elkaar om kennis en ervaringen te
delen. Door ons vroeg in het proces te betrekken en gebruik te maken
van onze kennis en ons netwerk kan dus ook worden voorkomen dat
steeds het wiel opnieuw moet worden uitgevonden.

BNG kijkt zelf ook over de grenzen voor leerervaringen die in de
Nederlandse context toepasbaar kunnen zijn. Zo proberen we bijvoor-
beeld goede buitenlandse voorbeelden van projectfinanciering op het
gebied van infrastructuur en overheidshuisvesting om te vormen naar
de Nederlandse situatie. Omgekeerd wordt ook de Nederlandse kennis
in het buitenland gebruikt. Zo bekijkt de Europese Investeringsbank op
dit moment in hoeverre onze ervaringen in de volkshuisvestingssector
in de Spaanse context relevant zijn.

bevlogenheid vanuit het financieel – economisch
maatschappelijk belang 151

Uit onze praktijk is gebleken dat veel partijen behoefte hebben aan andere projecten
om hun eigen transformatieproject aan te kunnen spiegelen. Vaak weet men niet
waar vergelijkbare projecten moeten worden gezocht en wie daarvoor kan wor-
den benaderd. In voorgaande artikelen is al veel gezegd over de leerervaringen
in transformatieopgaven en verwezen naar concrete praktijkvoorbeelden. Dit zijn
niet de enige voorbeelden van transformatieprojecten in Nederland. Om een goed
beeld te geven hebben wij een overzicht van de volgens ons meest toonaangevende
transformatielocaties in het land samengesteld. Het zijn projecten van verschil-
lende omvang en met verschillende problematiek; ingedeeld op basis van gecon-
centreerd grondeigendom (weinig partijen met grondpositie), en versnipperd
grondeigendom (veel partijen met grondpositie). Dit overzicht is puur en alleen
bedoeld als gids met de meest essentiële achtergrondinformatie voor uw transfor-
matieproject. Het biedt een compacte beschrijving van de thematiek, de betrokken
partijen en de beschikbaarheid van projectinformatie.

152 transformatieprojecten NL

Versnipperd grondeigendom

transformatieprojecten NL
9
1. Stadshavens Rotterdam / 1.600 ha
(inclusief water)
• Herstructurering van haven- en
industriegebied tot een duurzaam 11
woon-werkgebied.
• Betrokken partijen: Gemeente
7
Rotterdam en Rotterdamse
Havenbedrijf. Overige partijen nog
6
niet bekend. 10
• Thematiek: Behapbaar maken opgave, 8 2 12
regie via wetgeving, zelfrealisatie
stimuleren, grondeigendom verdeeld. 1 4
• www.rotterdam.nl

3 13

2. Laakhaven-West & Petroleumhaven
Den Haag / 15 ha
• Transformatie industrie- en havengebied
tot gemengd woon-werkgebied nabij 3. Waterstad Goes / 80 ha
binnenstad. • Transformatie industrie- en havengebied 4. Kop van Zuid Rotterdam / 125 ha
5
• Betrokken partijen: Gemeente Den Haag, naar woon-werkgebied. • Transformatie in onbruik geraakt
OntwikkelCombinatie Laakhaven West • Betrokken partijen: Gemeente Goes, havengebied rond de Binnenhaven,
(OCLW), bestaande uit Synchroon, Ballast Woningbouwvereniging RWS, Van Entrepothaven, Spoorweghaven,
Nedam en Kristal. Garderen & Dekker en Proper Stok Rijnhaven en Wilhelminapier.
• Thematiek: Gemeente en OCLW hebben (40 ha in joint venture). • Betrokken partijen: Gemeente
een joint venture (GEM) opgericht op • Thematiek: Gebrek aan stedelijke Rotterdam, Estrade Projecten, ING
50-50 basis. uitbreidingsmogelijkheden, sluitend Real Estate.
• www.laakhavenwest.com krijgen grex. • Thematiek: Fysieke barrière opheffen,
• www.goeseschans.nl scheppen verbinding Noord-Zuid,
creëren 2e centrum aan de Maas.
• www.kopvanzuid.info

versnipperd grondeigendom 153

9. Havenkwartier Assen / 100 ha
5. Belvedère Maastricht / 280 ha • Transformatie grootschalig
• Transformatie verouderd bedrijventerrein tot woon-werkgebied.
bedrijventerrein tot gemengd • Betrokken partijen: Gemeente Assen,
woonwerkgebied. woningcorporatie Actium en Credo.
• Betrokken partijen: gemeente Overige partijen nog niet bekend.
Maastricht, Ontwikkelings Combinatie • Thematiek: Opheffen barrièrewerking
Belvedère (ING Real Estate, BPF gebied, sluitend krijgen grex,
Bouwinvest, RO Groep en 3W). opknippen opgave.
• Thematiek: Belang inspraak • www.assen.nl
bewoners, nadruk op internationaal
vestigingsklimaat, forse
milieuoverlast.
• www.belvedere-maastricht.nl
10. De Mars Zutphen / 200 ha 11. Overstad Alkmaar / 32 ha
6. Kanaalzone Apeldoorn / 110 ha (tot 2020 zicht op 28 ha) • Transformatie voormalig industrieterrein
• Transformatie van mono-functioneel bedrijventerrein tot gemengd woon-werkgebied. • Verplaatsing industrieterrein om plaats te tot combinatie van wonen, werken en
• Betrokken partijen: Gemeente Apeldoorn, Johan Matser Projectontwikkeling. Overige partijen maken voor gemengd woon-werkgebied. winkelen.
nog niet bekend. • Betrokken partijen: Gemeente Zutphen, • Betrokken partijen: Gemeente Alkmaar,
• Thematiek: Versterken binding met water, belang cultuurhistorie, milieuproblematiek. Klankbordgroep De Mars, Provincie Volker Wessels Vastgoed, Ballast Nedam
• www.apeldoorn.nl Gelderland. Ontwikkelingsmaatschappij, BNG
• Thematiek: Ruimtelijke scheiding tussen Vastgoedontwikkeling, woningcorporatie
7. Overamstel Amsterdam / 40 ha (waarvan 15 ha Nuon-terrein) milieubelastende en milieugevoelige Ymere, OPP.
• Transformatie werkgebied naar gemengd woon-werkgebied. activiteiten, opsplitsing naar • Thematiek: 3 deelgebieden, belang
• Betrokken partijen: Gemeente Amsterdam, gemeente Ouder-Amstel, ROC Amsterdam, RWZ deelgebieden, belang recreatie en ambachtelijke bedrijvigheid, belang water.
en anderen. cultuurhistorie. • www.alkmaar.nl
• Thematiek: Intensiveren gebruik gebied, belang bereikbaarheid, opsplitsing en zonering • www.mars-zutphen.nl
deelgebieden. 12. Kanaalzone Dieren en Spankeren /
• www.overamstel.amsterdam.nl 70 ha
• Transformatie industrie- en haventerrein
8. Binckhorst Den Haag / 130 ha naar gemengd woon-werkgebied.
• Transformatie voormalig industrieterrein tot gemengd woon-werkgebied. • Betrokken partijen: Gemeente Rheden,
• Betrokken partijen: Gemeente Den Haag, Rabo Bouwfonds, BPF Bouwinvest (in joint venture). overige partijen nader te bepalen.
• Thematiek: Behouden stadsgebonden bedrijvigheid, bestemmingsplanprocedure. • Thematiek: Ontwikkelen sterk economisch
• www.denhaag.nl profiel, zichtbaar maken verborgen
kwaliteiten, integrale aanpak met
bewoners.
• www.rheden.nl


13. Spoorzone Tilburg / 75 ha
• Transformatie van spoor- en
stationsgebied.
• Betrokken partijen: Gemeente Tilburg,
NS (PPS met gemeente), BrabantStad,
overig partijen nog nader te bepalen.
• Thematiek: Cultuurhistorische opgave,
barrièrewerking van het spoor.
• www.tilburgspoorzone.nl

versnipperd grondeigendom 155

Geconcentreerd grondeigendom
36
33

16. Hart van Zuid Hengelo / 50 ha
• Transformatie industrie- en havengebied, n.a.v. vrijkomen Stork en
Dikkersterreinen, tot gemengd woon-werkgebied.
21 • Betrokken partijen: Gemeente Hengelo en Van Wijnen in joint
venture.
26 • Thematiek: Behoud van cultuurhistorische waarden, toepassing
24 nieuwe milieutechnieken.
35 18 39
3429 16 • www.hartvanzuid.nl
22
17
41 27 30
14 42
17. Vliegveld Twente Enschede / 490 ha
38 • Herontwikkeling voormalig militair vliegveld tot vliegwiel
20
voor economisch sterker en duurzamer Twente. Twee plannen,
burgerluchthaven incl. diverse bedrijfsfuncties of gebied
37 zonder vliegfuncties maar met nieuwe werkgelegenheid.
32 28 15. Strijp-S Eindhoven / 27 ha • Betrokken partijen: Vliegwiel Twente Maatschappij (Rijk,
• Transformatie Philips-terrein tot Provincie Overijssel, GOB, gemeente Enschede).
15 40
gemengd woon-werkgebied met • Thematiek: Draagvlak creëren door zorgvuldig
focus op de creatieve sector. participatieproces, weerstand tegen burgerluchthaven.
• Betrokken partijen: Gemeente • www.vliegwieltwente.nl
Eindhoven, Volker Wessels, Trudo,
Credo (samenwerking in joint venture).
31 • Thematiek: Gefaseerd vertrek Philips,
25
locatie dicht bij centrum, Philips draagt
zorg voor saneringsproblematiek.
14. Norfolkterrein Den Haag / 6,5 ha • www.strijp-s.nl
• Transformatie industrie- en havengebied tot gemengd woon-
werkgebied.
• Betrokken partijen: Gemeente Den Haag, Trend Forward.
• Thematiek: Opwaardering wijk en omgeving.
• www.denhaag.nl


21. Schelphoek Alkmaar / 4 ha
• Transformatie vrijkomend industrie- en havengebied tot gemengd woon-werkgebied.
19. Op de Brouwerij Enschede / 3,5 ha • Betrokken partijen: Gemeente Alkmaar, BAM Vastgoed en Ontwikkelmaatschappij
• Transformatie Grolsch-fabriekslocatie De Eendracht.
tot gemengde locatie in aansluiting op • Thematiek: Buurt opnieuw deel laten uitmaken van binnenstad, actief gebruik water,
de ontwikkelingen in Roombeek. veel cultuurhistorische waarden.
• Betrokken partijen: Gemeente • www.alkmaar.nl
Enschede, ING Real Estate, Domein,
Volion. 22. Villa Industrie Hilversum / 5 ha
• Thematiek: Behoud cultuurhistorie en • Transformatie voormalig Regev-terrein en havengebied tot gemengd woon-werkgebied.
brouwerijpanden • Betrokken partijen: Gemeente Hilversum, Proper Stok (concessiemodel).
• www.opdebrouwerij.nl • Thematiek: Saneringsvraagstuk, behoud cultuurhistorische waarden.
18. Westergasfabriek Amsterdam / • www.villaindustria.nl
14 ha
• Herstructurering vervallen
industrieterrein tot culturele
broedplaats.
20. Waalfront Nijmegen /
• Betrokken partijen: Gemeente
35 ha
Amsterdam, Westergasfabriek BV
• Transformatie westelijk
en Bouwfonds MAB Development.
stadsdeel tot nieuw front
• Thematiek: Opname 16 rijks-
aan de Waal op o.a.
monumenten en andere
vrijkomend fabrieksterrein
cultuurhistorische waarden, terrein
van Honig.
was zwaar vervuild.
• Betrokken partijen:
• www.westergasfabriek.nl
Gemeente Nijmegen,
Rabo Bouwfonds vastgoed
(in joint venture).
• Thematiek:
Verwervingsproblematiek,
behoud werkgelegenheid,
belang water.
• www.nijmegen.nl

geconcentreerd grondeigendom 157

23. Ede-Oost / Spoorzone Ede / 200 ha
• Herstructurering verlaten Enka-
terrein, vrijkomend kazerneterrein 27. Meysters Buiten Utrecht / 55 ha
en de spoorzone naar gemengd • Transformatie sojafabriek Céreol en terreinen TPG en KPN.
woonwerkgebied. • Betrokken partijen: Gemeente Utrecht, VOF Meysters Buiten (Heijmans, Blauwhoed).
• Betrokken partijen: Gemeente Ede, AM, • Thematiek: Mix van functies, hoge dichtheden, complex door brand verwoest, belang
Fortis Vastgoed Ontwikkeling, Rijk, NS betrokkenheid buurt; workshopmodel.
Vastgoed. • www.utrecht.nl
• Thematiek: Behoud cultuurhistorische
waarden, sanering, opheffing barrières, 28. Piushaven Tilburg / 40 ha
aansluiting Veluwe. • Transformatie van het havengebied van voormalige industriële haven, tot een levendig
• www.enka-ede.nl centrumstedelijk woonmilieu met opname voormalig AaBecomplex als nieuw winkelcentrum.
• Betrokken partijen: Gemeente Tilburg, Triborgh Bouwontwikkeling, Van der Weegen /
Panagro, Wonen Breburg / De Wever, BPF Bouw-invest, VOF Lourdesplein. (De afzonderlijke
ontwikkelaars hebben in totaal ca. 90% van de grond in handen).
24. Sugar City Halfweg / 10 ha • Thematiek: Natuurlijke hart van de stad, inpassing stadsstructuur, belang behoud
• Transformatie voormalige suikertoren en terrein van de Suikerunie tot een nieuwe locatie cultuurhistorie, 15 deelgebieden.
voor bedrijvigheid. • www.piushaven.net
• Betrokken partijen: Gemeente Halfweg, Cobraspen Vastgoedontwikkeling B.V. (zelfrealisatie).
• Thematiek: Geïsoleerde ligging doorbreken, behoud en herstel industriële panden, belang 29. NDSM-Werf Amsterdam / 32 ha
cultuur en recreatie. • Herstructurering oude werf tot bedrijventerrein voor kleinschalige bedrijvigheid.
• www.sugarcity.com • Betrokken partijen: Gemeente Amsterdam, Amsterdam Waterfront.
• Thematiek: Culturele hotspot, initiatief vanuit private partijen, betaalbare werkruimtes en
25. Sphinx-Céramique Maastricht / 22 ha ateliers creatieve sector.
• Transformatie Sphinx-Céramique-terrein in buitengebied van het Maastrichtse centrum. • www.ndsm.nl
• Betrokken partijen: Gemeente Maastricht, BPF Bouwinvest, RO Groep, 3W.
• Thematiek: Verbintenis tussen kwaliteit wonen en hightech, ontwikkeling culturele 30. Vliegveld Soesterberg / 500 ha
ontmoetingsplaats. • Transformatie vrijkomend vliegveldterrein met impuls voor Hart van de Heuvelrug.
• www.maastricht.nl • Betrokken partijen: Gemeente Soesterberg, het Rijk, Provincie Utrecht, gemeente Amersfoort,
gemeente De Bilt, gemeente Soest, gemeente Leusden, Programmabureau Hart van de
26. Hemburgterrein Zaanstad / 48 ha Heuvelrug.
• Transformatie voormalig defensieterrein tot gemengd woon-werkgebied. • Thematiek: Kostenneutraal ontwikkelen, rode functies genereren middelen voor groene functies.
• Betrokken partijen: Gemeente Zaanstad, Rijk, gemeente Amsterdam, Provincie Noord-Holland, • www.hartvandeheuvelrug.nl
overig nog nader te bepalen.
• Thematiek: Slechte ontsluiting, ernstige vervuiling, tijdelijke voorzieningen, belang creatieve
sector.
• www.zaanstad.nl


31. Vliegveld Valkenburg / 320 ha
• Transformatie voormalig vliegveldterrein tot aantrekkelijke en internationaal georiënteerde
woon-, recreatie- en werklocaties in de Randstad, midden tussen typisch Hollandse
kenmerken.
• Betrokken partijen: Gemeente Rotterdam, gemeenten Katwijk en Wassenaar, GOB, de regio
Holland Rijnland, het stadgewest Haaglanden en de provincie Zuid-Holland.
• Thematiek: Veelzijdige evenementen en filmlocatie. 33. Suikerunie Groningen
• www.locatievalkenburg.nl • Transformatie van Suikerunie-terrein door sluiting fabriek.
• Betrokken partijen: Gemeenten Groningen, Dantumadeel, Dongeradeel en Tytsjerksteradiel,
Provincie Friesland.
• Thematiek: Veiligheid, leefbaarheid, noordelijk economisch draagvlak.
32. Spoorhaven Roosendaal/ 100 ha
• www.decentraleas.nl
• Transformatie bedrijventerrein tot gemengd woon-werkgebied.
• Betrokken partijen: BPF Bouwinvest, Proper Stok, Rabo Vastgoed.
34. Overhoeks Amsterdam / 20 ha
• Thematiek: Fysieke en milieuoverlast (noodzaak herstel stedelijk weefsel).
• Transformatie vrijkomend SRTCA-terrein van Shell, naar inspirerende combinatie van wonen,
• www.stadsoevers.nl
werken en vrije tijd.
• Betrokken partijen: ING Real Estate, gemeente Amsterdam, Stadsdeel Amsterdam-Noord,
Ymere, Vesteda, Shell.
• Thematiek: Complete en gevarieerde stadswijk voortgekomen uit een gezamenlijke beeld,
passie, creativiteit en authenticiteit.
• www.overhoeks.nl

35. Arnhems Buiten / 55 ha
• Transformatie industrie- en havengebied op voormalig Kema-terrein tot gemengd woon- en
werkgebied genaamd Arnhems Buiten.
• Betrokken partijen: Gemeente Arnhem, ontwikkelcombinatie BGB (TCN, Giesbers, BAM) voor
kantoorcomplex Mariendal Center of Excellence.
• Thematiek: Behoud open ruimte en groen.
• www.arnhem.nl

geconcentreerd grondeigendom
financieel – economisch 159

36. Ciboga Groningen / 16 ha (waarvan 7,5 ha uitgeefbaar)
• Transformatie bedrijventerrein tot gemengd woongebied. Hoofddoelstelling van het project is
een autoluwe binnenstedelijke woonwijk.
• Betrokken partijen: ING Real Estate, IMA, MOES Bouwgroep, AM, gemeente Groningen.
• Thematiek: 4 deelgebieden, behoud cultuurhistorische waarden, regie door traditioneel
ontwikkelen.
• www.ciboga.nl

37. Stadhouderpark Vught / 38 ha
• Transformatie voormalig kazerneterrein tot nieuwe woonlocatie in 3 plandelen: Parkbos,
Kazerne, Dorpsrand.
• Betrokken partijen: Gemeente Vught, Bouwfonds Ontwikkeling B.V., Vestia Midden-Nederland.
• Thematiek: rijke cultuurhistorische en landschappelijke ecologische waarden, herbestemming
van bestaande militaire gebouwen, omvangrijk bomenkapitaal.
• www.stadhouderpark.nl

38. RiverStone Rheden / 12 ha
• Herontwikkeling voormalig steenfabriekterrein tot woon- en recreatiegebied.
• Betrokken partijen: Gemeente Rheden, Fortis Vastgoedontwikkeling. 40. Suytkade Helmond / 25 ha
• Thematiek: Kwaliteitsimpuls creëren, gebiedsontwikkeling in afgeschermd gebied, belang • Transformatie Hatéma-terrein en havengebied tot gemengd woon-werkgebied
cultuurhistorie. • Betrokken partijen: Gemeente Helmond, Van Wijnen Groep N.V.
• www.riverstone.nl • Thematiek: Locatie dicht bij centrum, samenwerking in jointventure (GEM).
• www.suytkade.nl
39. Indië-terrein Almelo / 23 ha
• Transformatie Ten-Cate terrein tot gemengd woonwerkgebied.
• Betrokken partijen: Gemeente Almelo en Ter Steege. 41. Campina-fabriek Woerden / 3 ha
• Thematiek: Concessiemodel, gemeente is kaderstellend maar draagt geen risico’s. • Transformatie van het terrein van de voormalige Campina-fabriek naar woningbouw.
• www.almelo.nl • Betrokken partijen: Gemeente Woerden, Dudok Wonen.
• Thematiek: Aantrekkelijk aangezicht op woonomgeving vanuit het spoor,
geluidsproblematiek.
• www.woerden.nl


42. Kromhoutkazerne Utrecht / 19 ha
• Transformatie kazernegebied tot kantoren, legering, sportfaciliteiten, medische
voorzieningen.
• Betrokken partijen: Gemeente Utrecht & Consortium Komfort voor DBFMO
(John Laing, ISS Nederland, Meyer & Van Schooten Architecten en Karres & Brands
Landschapsarchitecten, Ballast & Strukton), Ministerie van Defensie.
• Thematiek: Eerste pps-vastgoedproject bij Defensie.
• www.utrecht.nl

geconcentreerd grondeigendom
financieel – economisch 161

OPPS

OPPS werkt als advies- en procesmanagementbureau
aan samenwerking tussen partijen en tussen mensen.
Wij verbinden de ogenschijnlijk gescheiden werelden
van infrastructuur, vastgoed en gebiedsontwikkeling.
In onze werkwijze combineren wij advies en proces-
management met inhoudelijke, financiële en juridische
expertise. Samenwerking is daarbij het fundament voor
slimme, verrassende èn beter geïntegreerde oplossingen
voor complexe ruimtelijke opgaven.
Vrij in denken, energie, inspiratie en kennisdeling zijn
onze sleutelwoorden.

162 personalia OPPS

Math M.H. Feijen MFc is adviseur bij OPPS. Hij is gespecia- Drs. Maarten Kievits is senior adviseur en als partner bij

personalia OPPS
liseerd in samenwerkingsprojecten en veranderprojecten. OPPS verantwoordelijk voor het werkveld gebiedsontwik-
Met kennis en ervaring op het gebied van procesmanage- keling. Als procesmanager en adviseur is hij betrokken bij
ment adviseert hij over de organisatie en besturing van binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen (stationslocaties,
vastgoedprojecten. Math heeft een financiële achtergrond bedrijventerreinen en dergelijke) en grootschalige gebied-
en kent het gebied van (kantoor)huisvesting, facilitaire stransformaties. Zijn belangrijkste expertisegebieden zijn
dienstverlening en monitoring. Hij heeft ervaring met publiek-private samenwerking, organisatie en besturing
PPS-(vastgoed)projecten, waaronder het voeren van de van projecten en de (financiële) haalbaarheid daarvan.
concurrentiegerichte dialoog. Daarnaast publiceert hij regelmatig over samenwerking bij
gebiedsontwikkeling.
Ir. Martie A.M. Jacobs MFM is senior adviseur en als partner
bij OPPS verantwoordelijk voor het werkveld vastgoedont- Ilse Meier MSc is als junior adviseur werkzaam bij OPPS.
wikkeling. Zij is procesmanager en adviseur van complexe Zij is momenteel betrokken bij verschillende gebiedsont-
vastgoedontwikkelingen voor publieke en private wikkelingsprojecten waarin samenwerkingsvraagstukken
opdrachtgevers. Martie is gespecialiseerd in publiek-private spelen. Tevens ondersteunt zij haar collegae in het bege-
samenwerking bij ruimtelijke projecten met als belang- leiden van publieke partijen bij het structureren en realise-
rijke focus de voorbereiding en begeleiding van aanbeste- ren van PPS-projecten. Vanuit haar achtergrond als sociaal
dingen, waaronder de concurrentiegerichte dialoog. Haar geograaf en planoloog heeft zij zowel ervaring met de
expertise ligt op het snijvlak van de technisch-inhoudelijke, inhoudelijke kant van ruimtelijke inrichtingsvraagstukken
financiële en juridische disciplines. Zij heeft veel ervaring als met publiek-private samenwerking.
met de inrichting en besturing van PPS-projecten. Zij stimu-
leert kennisontwikkeling en verzorgt ook trainingen en Drs. Ronald W. Pereboom is oprichter van OPPS en een van
lezingen. de initiatiefnemers van PPS Netwerk Nederland. Vanuit
zijn financiële achtergrond is hij adviseur op het gebied
van publiek-private samenwerking en (project)financie-
ringen. Ronald is gespecialiseerd in het begeleiden van
publieke partijen bij het structureren en realiseren van
PPS-projecten. Ook heeft hij ervaring in het arrangeren
en optimaliseren van financieringen voor (semi) publieke
instellingen en marktpartijen.

personalia OPPS 163

Bronnen en noten
Inleiding Verbinden - Het formaliseren van samenwerking

Bronnen Bronnen
• Maslow, A. H. (1943), A Theory of Human Motivation. Psychological Review, vol. 50, 1943, • Vissers, S.H.J. (2008), Vastgoedrecht: samenwerking en PPS. Euroforum Uitgeverij bv, 2008,
370-96 p. 13-17.
• Wolting, B. (2006), PPS en gebiedsontwikkeling. Sdu Uitgevers, Den Haag, 2006,
Definities p. 71, 127-130.

Bronnen Noten
• Van Dale Handwoordenboek Hedendaags Nederlands (1994), Van Dale Lexicografie, 1. Opdrachtgeversforum (2009), Gedragscode ‘Publiek opdrachtgeverschap’. Beschikbaar op
Utrecht/Antwerpen. webpagina < www.opdrachtgeversforum.nl>, bezocht op 12-05-2009.

1 Organisatorisch-Cultureel 2 Sociaal-Maatschappelijk

Binden - Transformeren is mensenwerk Van buiten naar binnen - Hoe behoud je regie op de opgave?

Bronnen Bronnen
• Bomans, G. (1946), De rijke bramenplukker. Beschikbaar op webpagina <www.beleven. • Pinkster, F. & R. van Kempen (2002), Leefstijlen & woonmilieuvoorkeuren. Urban and
org>, bezocht op 20-01-2009. Regional research centre Utrecht. Hieruit p. 15-46 en p. 95-102.
• Giphart, R. (2007), Ik omhels je met duizend armen. Uitgeverij Podium, Amsterdam, • Ruimtelijk planbureau (2004), Duizend dingen op een dag. Een tijdsbeeld uitgedrukt in
p.128-129. ruimte. Nai Uitgevers, Rotterdam, mei.
• Hosseini, K. (2007), Duizend schitterende zonnen. De Bezige Bij, Amsterdam, p. 91.
• Meijsing, D. (2008), Over de liefde. Em. Querido’s Uitgeverij BV, Amsterdam, p.41. Van binnen naar buiten - Het belang van communiceren over en verkopen van een
• Mercier, P. (2006), Nachttrein naar Lissabon. Wereldbibliotheek, Amsterdam, p. 212. transformatieopgave
• Obama, B.H. (2009), President Barack Obama’s Inaugural Address. Beschikbaar op
webpagina <www.whitehpuse.gov>, bezocht op 22-01-2009. Bronnen
• Winter, de L. (2008), Het recht op terugkeer. De Bezige Bij, Amsterdam, p. 39. • Florida, R. (2002), The Rise of the Creative Class, and how it’s transforming work, leisure,
community and everyday life. Basis books, New York, p.13-15.
Noten • Gibson, T.A. (2005), Selling city living: Urban branding campaigns, class power and the civic
1. Psychnet (2009), Humor. Beschikbaar op webpagina <www.psycnet.apa.org>, bezocht op good. In: International Journal of Cultural Studies 2005, 8; 259. p. 260-280.
05-06-2009. • Jenkins, O.H, (2003), Photography and travel brochures: the circle of representation, Tourism
2. Sampietro, M. (2007), The Effects of Humor on Project Management. Beschikbaar op geographies 5(3), p. 305-328.
webpagina < www.pmperspectives.gsfc.nasa.gov/2007/humor.htm>, bezocht op • Nelson, V. (2005), Representation and images of people, place and nature in Grenada’s
05-06-2009. Tourism, Geogr. Ann., 87B (2), p. 131-143.
3. Leren.nl (2009), Te weinig waardering. Beschikbaar op webpagina <www.leren.nl>. • Romer, P.M. (2007), Economic Growth. From The Concise Encyclopedia of Economics, David
4. 12manage (2009), Ontwikkelingsstadia van teams (Tuckman), Beschikbaar op webpagina R. Henderson, ed. Liberty Fund, p. 1-6.
<www.12manage.com>. • Young, M, (1999) The social construction of tourist places, Australian Geographer, Vol.30,
5. 12manage (2009), Belbin Teamrollen, Beschikbaar op webpagina <www.12manage.com>. No.3, p. 373-389.
• Vught, F van. (1985), In de toekomst durven kijken. In: Harvard Holland Review, p. 7-17.

164 verantwoording

verantwoording
3 Fysiek-Ruimtelijk 5. Zie hiervoor tevens de presentatie van Germaine Sanders tijdens het OPPS symposium
Transformatie ’08 op www.opps.nl. Germaine Sanders is bij ontwikkelaar Kristal manager
Behouden en benutten - Het belang van cultuurhistorisch erfgoed op MC2 (conceptontwikkeling voor onder andere de transformatie van stedelijke gebieden).
transformatielocaties 6. VROM-raad, Grond voor kwaliteit; voorstellen voor verbetering van overheidsregie op
(binnen)stedelijke ontwikkeling, advies 070, februari 2009.
Bronnen 7. Van Dale omschrijft kwaliteit als “de mate waarin iets goed is; gesteldheid, hoedanigheid,
• Amit-Cohen, I. (2005), Synergy between urban planning, conservation of the cultural built aard”.
heritage and functional changes in the old urban center – the case of Tel Aviv. In: Elsevier, 8. Zie tevens het artikel: “Over borging van kwaliteit in ruimtelijke ontwikkelingen” op www.
Land Use Policy 22 (2005), p. 291-300. atelieroverijssel.nl
• Ashworth, G.J. & J.E. Tunbridge (1999), Old cities, new pasts: Heritage planning in selected 9. www.cu2030.nl
cities of Central Europe. University of Groningen, Department Planning, Faculty of Spatial 10. Thom Aussems is directeur/bestuurder van woningcorporatie Trudo en vanuit deze functie
Sciences, The Netherlands. intensief betrokken bij de transformatie van het voormalige Phillips fabrieksterrein Strijp-S
• Ashworth, G.J. & P. Howard (1999), European Heritage Planning and Management. in Eindhoven.
Intellect TM, Exeter, England, 1999. 11. Het voorbeeld is gebaseerd op het project Schieveste, de gebiedsontwikkeling rondom het
• BOEi (2009), BOEi en erfgoed. Beschikbaar op webpagina <www.boei.nl>, bezocht op multimodale vervoerknooppunt Schiedam Centrum.
20-02-2009.
• Ford, L.R. (1978), Continuity and change in historic cities. Geographical Review, Vol. 68,
no.3, p. 253-273. 4 Financieel-Economisch
• Ministerie van VROM (2002), Creatieve steden, Creative Cities! Den Haag, januari.
• Spennemann, D.H.R. (2007), Of great apes and robots: Considering the future(s) of cultural Wensen en waarde - Het proces van waarde creëren op basis van gedeeld verlangen
heritage. In: Elsevier, ScienceDirect, Futures 39 (2007), Australia, p. 861-877.
Noten
Noten 1. Zie tevens: VROM (2009) Grond voor kwaliteit; voorstellen voor verbetering van
1. Is per 1 mei 2009 Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed overheidsregie op (binnen)stedelijke ontwikkeling, VROM-raad, februari, p.15.
2. Zie ook www.cultureelerfgoed.nl 2. Zie tevens: VROM (2009) Grond voor kwaliteit; voorstellen voor verbetering van
3. Zie ook www. Boei.nl overheidsregie op (binnen)stedelijke ontwikkeling, VROM-raad, februari, p.61-66.
4. Zie ook www.belvedere.nu, 3. Zie onder meer: Kansen voor Kwaliteit, een ontwikkelingsstrategie voor bedrijventerreinen,
5. Van de ministeries OCW, VROM, LNV en V&W lopend van 1999 t/m 2009 Taskforce (her)ontwikkeling bedrijventerreinen, september 2008, p.45.
6. Zie www.droombeek.nl 4. Zie ook: Alleen ga je sneller, samen kom je verder; de toekomst van publiek-private
samenwerking bij gebiedsontwikkeling, Deloitte Real Estate Advisory, 2008, p.36-40.
Bewaken - Het krachtig publiek opdrachtgeverschap als succesfactor voor 5. Zie tevens: VROM (2009) Grond voor kwaliteit; voorstellen voor verbetering van
kwaliteitsbewaking overheidsregie op (binnen)stedelijke ontwikkeling, VROM-raad, februari.

Noten
1. Vanaf mei 2009 heet de RACM officieel Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed.
2. www.racm.nl, www.cultureelerfgoed.nl
3. Het gebouw is ontworpen door ir. A Cahen.
4. In het paper “The role of Urban Quality in the Planning of International Business Locations:
The Case of Amsterdam Zuidas” trekt schrijver Jan Jacob Trip de conclusie dat zelfs in
een prestigieus project als de Amsterdamse Zuidas de rol van stedelijke kwaliteit in het
planproces niet automatisch is gegarandeerd.

bronnen en noten 165

Foto’s

Voorwoord 2 Sociaal-Maatschappelijk
1. Gemeente Nijmegen, Luchtfoto Waalfront, Nijmegen, p. 4
2. Ilse Meier, Openbare ruimte Roombeek, Enschede, p. 7 1. Ilse Meier, Bomengalerij, Buenos Aires, p. 62-63
3. Ronald Pereboom, Leidsche Rijn, Utrecht, p. 8 2. Martijn Beukhof, Central Park, New York, p. 64
3. Ilse Meier, Sheddaken Indië-terrein, Almelo, p. 69
Quotes 4. Maarten Kievits, Spoorhaven, Roosendaal, p. 70
1. Maarten Kievits, Barcelona, p. 11 5. Martijn Beukhof, Times Square, New York, p. 73
6. Martie Jacobs, City of Art and Science, Valencia, p. 74
Inleiding 7. Inbo stedenbouwkundigen en landschapsarchitecten / Heijmans vastgoedontwikkeling en
1. Maarten Kievits, Museu d’Art Contemporani, Barcelona, p. 12 Blauwhoed Eurowoningen, Meysters Buiten, Utrecht, p. 76
2. Martie Jacobs, Bewondering drie piramides van Gizeh, Egypte, p. 16 8. AWG architecten Antwerpen, gevelimpressie Cereol, Utrecht, p. 79
9. Jan de Boer, Sojafabriek Cereol, Utrecht, p. 80
Leeswijzer 10. Maarten Kievits, Tetem-complex Roombeek, Enschede, p. 81
1. Ilse Meier, Bestrating Roombeek, Enschede, p. 18 11. Maarten Kievits, Bibliotheek Amsterdam, p. 82
12. Ilse Meier, Kunstwerk Roombeek, Enschede, p. 84
13. Martie Jacobs, Machinekamer Strijp-S, Eindhoven, p. 85
1 Organisatorisch-Cultureel 14. Ilse Meier, Promotie Roombeek, Enschede, p. 87
15. Ronald Pereboom, Strijp-S, Eindhoven, p. 89
1. Martijn Beukhof, Liefdes’ sloten aan kerkhek, Rome, p.19-20 16. Ilse Meier, Spelende kinderen Roombeek, Enschede, p. 90
2. Marije van Moerkerk, Kilkenny, Ierland, p.22 17. Ilse Meier, Ontwerpen met kinderen Roombeek, Enschede, p.92
3. Marije van Moerkerk, Spreuk Obama Brooklyn, New York, p. 25
4. Martie Jacobs, Kloostertuin Sicilië, Italië, p. 27
5. Martie Jacobs, Markt Moraira, Spanje, p. 28 3 Fysiek-Ruimtelijk
6. Martie Jacobs, Afvalmonument Palermo, Sicilië, p. 32
7. Martie Jacobs, Treasury Petra, Jordanië, p. 35 1. Jan Slobs, Amfitheater Pula, Kroatië, p. 94-95
8. Maarten Kievits, Kunstwerk Stadshavens, Rotterdam, p. 37 2. Ilse Meier, Pier Scheveningen, p. 96
9. Germaine Sanders, Liverpool centrum, Groot-Brittannië, p. 40 3. Martijn Beukhof, Colosseum, Rome, p. 98
10. Germaine Sanders, Manchester / Liverpool, Groot-Brittannië, p. 43 4. Ilse Meier, Hungerford Bridge, London, p. 99
11. Martie Jacobs, Woestijn Wadi Rum, Jordanië, p. 44 5. Maarten Kievits, Het Rozendaal, Enschede, p. 101
12. Maarten Kievits, Enka-terrein, Ede, p. 46 7. Martie Jacobs, Erfgoed in haven, Kopenhagen, p. 102
13. Maarten Kievits, Wapening Centraal Station, Rotterdam, p. 47 8. Martie Jacobs, Radio Kootwijk, Veluwe, p. 104
14. Ben van Veelen, Braakliggend terrein Strijp-S, Eindhoven, p. 50 9. Gemeente Enschede, Projectbureau Roombeek, p. 107
15. Martie Jacobs, City of Art and Science, Valencia, p. 53 10. Martijn Beukhof, Stedelijk Gymnasium, Amersfoort, p. 109
16. Martie Jacobs, Beachvolleybal, Schevingen, p. 57 11. Martijn Beukhof, Militair Luchtvaartmuseum, Soesterberg, p. 110
17. Martie Jacobs, Romeinse draagconstructie, Sicilië, p. 61 12. Martijn Beukhof, Slot Zeist, Zeist, p. 112
13. Maarten Kievits, Verplaatsing Oude Station Houten, Houten, p. 114
14. BOEi, ECI, Roermond, p. 115
15. BOEi, DRU, Ulft, p. 116
16. Ilse Meier, Erfgoed, London, p. 118
17. Maarten Kievits, Voormalige huisvesting RACM, Amersfoort, p. 121
18. Maarten Kievits, Geplande herontwikkeling Hoog Catharijne, Utrecht, p.123
19. Maarten Kievits, Water in Roombeek, Enschede, p. 124
20. Maarten Kievits, Nieuwe huisvesting RACM, Amersfoort, p. 129

166 verantwoording

4 Financieel-Economisch

1. Maarten Kievits, Metropolitan Museum of Art, New York, p. 130-131
2. Martie Jacobs, Fruitmarkt, Barcelona, p. 132
3. Martie Jacobs, Suytkade, Helmond, p. 135
5. Maarten Kievits, Overhoeks, Amsterdam, p. 139
6. Maarten Kievits, Dakconstructie Sony Center, Berlijn, p. 140
7. Maarten Kievits, Enka, Ede, p. 143
8. Marije van Moerkerk, Kunst op erfgoed, Beijing 798 Art Zone, p. 146
9. Ben van Veelen, Participatie Strijp-S, Eindhoven, p. 148
10. BNG, Stadionkwartier, Eindhoven, p. 150

Transformatieprojecten NL
1. Ben van Veelen, Strijp-S, Eindhoven, p. 152
2. Maarten Kievits, Stadshavens, Rotterdam, p. 153
3. Jos de Klerk, Kop van Zuid, Rotterdam, p. 153
4. Ilse Meier, Havenkwartier, Assen, p. 154
5. Roel Stotijn, Spoorzone, Tilburg, p. 155
6. Martie Jacobs, Strijp-S, Eindhoven, p. 156
7. Ilse Meier, Vliegveld Twente, Enschede, p. 156
8. Westergasfabriek BV, Westergasfabriek, Amsterdam, p. 157
9. Gemeente Nijmegen, Waalfront, Nijmegen, p. 157
10. Maarten Kievits, Enka-terrein, Ede-Oost, p. 158
11. Maarten Kievits, Spoorzone, Roosendaal, p. 159
12. Martie Jacobs, Suytkade, Helmond, p. 160
13. Maarten Kievits, Kromhoutkazerne, Utrecht, p. 161

foto’s 167

colofon

auteurs Math M.H. Feijen MFc Meer informatie over deze en andere
Ir. Martie A.M. Jacobs MFM uitgaven van OPPS kunt u verkrijgen bij:
Drs. Maarten Kievits
Ilse Meier MSc OPPS
Drs. Ronald W. Pereboom Kleyn Beek en Royen
2e Dorpsstraat 58
bijdragen Drs. Pauline Bieringa
3701 AB Zeist
Drs. ir. Jan den Boer
T +31 (0)30 6 981 981
Arno K.D. Boon
F +31 (0)30 6 981 980
ir. Germaine H.M. Sanders
E info@opps.nl
prof. mr. W.C.T.F. de Zeeuw
www.opps.nl
samenstelling Martie Jacobs
en redactie Maarten Kievits
Ilse Meier
bureauredactie Taalbereik, Mariska Kruitwagen, Arnhem
eindredactie Martie Jacobs
Maarten Kievits
Ilse Meier
fotografie AWG architecten Antwerpen, Bank
ISBN 978-90-814374-1-7
Nederlandse Gemeenten, Martijn Beukhof,
BOEi, Gemeente Nijmegen, Martie Jacobs,
©2009 OPPS, Zeist
Inbo stedenbouwkundigen en landschaps-
architecten, Jos de Klerk, Maarten Kievits,
Ilse Meier, Marije van Moerkerk, Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden
Ronald Pereboom, Projectbureau Roombeek, verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand,
Germaine Sanders, Jan Slob, Roel Stotijn, of openbaar worden gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij
Ben van Veelen, Westergasfabriek BV elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of enig andere
manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever.
vormgeving, De Tantes BNO,
Hoewel bij deze uitgave de uiterste zorg is nagestreefd, kan voor de
realistatie, Eindhoven
aanwezigheid van eventuele (druk)fouten en onvolledigheden niet
illustraties Hilde van de Kerkhof
worden ingestaan en aanvaarden auteur(s), redacteur(en) en uitgever
drukkerij Lecturis BV, Eindhoven deswege geen aansprakelijkheid.

168

OPPS

De praktijk van gebiedstransformatie. Transformatieopgaven betreffen veelal
grootschalige en strategisch gelegen gebieden in of aan de rand van steden.
Herontwikkeling en functieverandering moeten deze gebieden weer een nieuwe
toekomst geven. De opgaven zijn vaak complex door het grondeigendom, de
saneringen en het grote aantal belanghebbenden en financiers. Hier ontmoeten
de werelden van vastgoed, infrastructuur en gebiedsontwikkeling elkaar;
samenwerking tussen publieke en private partijen is van groot belang.

OPPS heeft haar kennis en ervaring in het samenbrengen van partijen bij
gebiedstransformaties gebundeld in een praktijkgericht handboek met een
schat aan informatie. Kennisuitwisseling is immers noodzakelijk om het
werkveld verder te brengen. Een zeer handig overzicht van meer dan
veertig Nederlandse gebiedstransformaties, de hierbij betrokken partijen
en aanwezige thematiek, vindt u in het deel ‘Transformatieprojecten NL’.

Een belangrijke leerervaring van OPPS is dat vaak de zachte kant, de menselijke
factor, van samenwerken in transformatieprojecten onderbelicht blijft en de
aandacht primair uitgaat naar de harde, meetbare feiten. Daarom is in dit boek
expliciet gekozen voor de invalshoek van zacht naar hard.

Dit boek is bedoeld als inspiratiebron voor eenieder die verantwoordelijkheid
draagt in de dagelijkse praktijk van transformeren, zowel vanuit een publieke
als private achtergrond.

Gebiedstransformatie is mensenwerk

More Related Content

Viewers also liked

Similar to Gebiedstransformatie is mensenwerk

Gebiedstransformatie is mensenwerk