林旺根

1. 2017/11/6
1
都市更新的發展趨勢
以公辦都更為主
講師：林旺根
行政院政務顧問
消基會房屋委員會委員
內政部都市計畫委員會委員
宏國德霖科技大學院兼任副教授
中華民國地政士公會全聯會榮譽理事長
1
2
雞兔同籠，爭議不斷
老屋重建、小規模更新與大規模的再生，
均適用同一法律
壹、我國都市更新法制
之困境
《都市危險及老舊建物加速重建獎勵條例》2017年4月25日已
完成立法程序
國家住宅及都市更新中心設置條例草案(20170223部務會報通過)
都市再生，要不要也制定專法?

2. 2017/11/6
2
困境之一~條例內容偏向私人都市更新
1. 都更條例第一條雖稱有「為促進都市土地有計畫之再開
發利用，復甦都市機能，改善居住環境…」等目的，然
實際上大多僅能改善居住環境，對於復甦都市機能此種
經濟目的，成效有限。
2. 以臺北市為例，105年度定之案件規模大多僅1000~2000
平方公尺，甚難達成整體都市機能再造之目標。
3
困境之二、不符公共利益之要求
1. 大法官釋字第709號解釋宣告違憲之部分雖係以正當
程序及都市更新事業概要比例過低等理由，宣告違憲，
但諸多大法官於意見書中表示民間自辦都市更新是否
具有足夠公益性之質疑。
2. 陳碧玉大法官更在協同意見書中表示：「都更條例賦
予民辦都更實施者與公辦都更實施者相同之權能，使
其法律地位凌駕於所有人之上，與民辦都更所有人與
實施者間為對等之契約關係之基本原則不符。」。
4

3. 2017/11/6
3
一.2015.9.26屋主跪哭，「龍腦」被拆
二.文林苑事件四年後(2016.4.26)，張景森酸王家分億元，還
以粗話批聲援王家的青年學生「史上最Kuso的一場社會運
動」、「真可憐」
三.2017.3~面對不同意戶，一邊協調，一邊偷拆，比共匪還厲
害
四.2017年7月20日，歷經十七年的永春案，還是被法院認定違
法，須要重新來過。
五.2017.09.04北市林副市長欽榮砲轟「本條例修法 閹割國家
權力」
六.2017.9.30，張景森也開砲「北市都更處都給行政法院做好
了」。
5
困境之三、大家都在罵，也都在怕
旺旺中時媒體集團2016039日舉行「都
更推不動！北市危宅怎麼辦？」座談會
邀請專家學者、里長及都更同意戶代表
們一起研討交流。（劉宗龍攝）
6
2017年04月07日台北市多個都更案自救會代表在
北市府居住正義論壇場外陳情。黃世宏攝
困境之三、大家都在罵，也都在怕

4. 2017/11/6
4
困境之四~公辦
都更
7
7
現有規定
政府主導(條例9)之模式
1. 自辦實施(政府主導)
2. 公開甄選委託實施(公私合作)
3. 同意實施(其他機關主導)
大都以「公開甄選委託實施」
與一般社會大眾所期待之「公辦都更」有落差！

5. 2017/11/6
5
公辦都更的招商模式
9
權利變換，是產權複雜程
度，分A1.A2兩類型
A2先預審事業及權變，再
變更
標售型都更 設定地上權型
權變型都更
重大都市更新推動計畫
2017年11月6日 10
基隆市:
◎火車站暨西二西三碼頭
◎和平島東南側水岸更新
臺北市:
◎南港高鐵沿線都更計畫
◎中山女中南側更新計畫
◎舊士林市場更新計畫
宜蘭縣:
◎蘭城之星更新計畫
◎化龍一村更新計畫
桃園縣:
◎中壢老街溪更新計畫
◎捷運及鐵路高架沿線更新計畫
新竹火車站後站更新計畫
臺南市:
◎運河星鑽特定專用區
◎永康飛雁新村都市更新計畫
◎嘉義火車站更新計畫
新北市:
◎永和大陳義胞更新計畫
◎新店榮工廠更新計畫
◎板橋浮洲榮工廠更新計畫
（合宜住宅）
臺中市:
◎體二用地更新計畫
◎豐原火車站更新計畫
◎臺中火車站周邊更新計畫
◎台鐵高雄港站及臨港沿線更新計畫

6. 2017/11/6
6
招商成功或政府自行實施之案件分布圖
11
截至104 年12 月底止，計36
件(包括板橋浮洲合宜住宅)
缺乏公辦都更明確規範
1. 法制不夠嚴謹:僅條例第9條及細則第4、5之1條，主管機關委
託辦理都市更新之規定，欠缺推動公辦都市更新有更嚴謹的
規定。
2. 假公辦、真民辦:幾乎公辦都更，最後都透過評選，又以得標
廠商為實施者，變成實質上的民辦都更，替財團養地，易滋
避端？
3. 推動小組欠缺法源:目前雖有設立都市更新推動小組，但各級
政府推動公辦都市更新時，仍有賴各地方政府與國有土地管
理機關進行協商，也無統一之意見整合平台。
4. 現行都市計畫過於僵化:無法彈性調整公共設施及相關使用分
區，無法使公共設施用地有立體化利用的可能，限制都市再
生的更大可能。
12

7. 2017/11/6
7
眷改弊案 2建商高層~交重保
一.檢廉根據黃慶銘等汙點證人證詞，懷疑葉世文、洪嘉宏等前營
建署高官，利用承辦眷改案機會，透過白手套收賄，協助建商
獲取眷改案，初估葉、洪2人經手案件，至少逾10件涉弊。
二.2010年10月國防部提報「國軍老舊眷村改建土地核屬大面積
（500坪以上）依法標售處分」案，翌年8月由國防部總政戰局
委託營建署城鄉分署代為規畫辦理該土地實施都更計畫案。
三.時任營建署長葉世文因先前在A7合宜住宅案，向遠雄收賄400萬，
並打算利用眷改土地標售案索賄，透過白手套蔡仁惠問趙藤雄
及遠雄前副總魏春雄參與新竹眷改案意願，並暗示可協助。葉
2013年6月1日退休後，趙、魏透過不動產業者黃慶銘關係，探
詢時任城鄉發展分署長洪嘉宏意願，洪同意協助遠雄獲取眷改
土地標案後，也透過黃疑向冠德建設、理銘開發索取不法利益
(2017年09月23日中國時報 陳志賢、王莫昀／台北報導)。
13
14

8. 2017/11/6
8
一個中心，揭示強化公辦都更
一.國家住宅及都市更新中心設置條例草案
(20170601行政院院會通過)，強化公辦都更
二.都市更新條例，全面修正(20170504部務會報
通過，已在行政院審查中)
1.增設策略性都市更新地區(草8)
2.策略性都更地區，容積獎勵上限提高至一倍
以下
3.強化評選程序
15
都更修法的8大面向
一.內政部部務會報20170504討論通過「都市更新條例」
修正案，將儘速報請行政院核轉立法院審議。
二.內政部強調，為提升國人整體居住環境品質，內政部
通盤研修「都市更新條例」，從以下8大面向通盤檢討，
以加速都市更新推動，提升民眾對都更的信任
1.增強對都更的信賴
2.連結都市計畫
3.精進爭議處理
4.簡明都更程序
5.強化政府主導
6.協助更新整合
7.擴大金融參與
8.保障民眾權益
16

9. 2017/11/6
9
連結都市計畫
一.更新地區劃定應併同提出都市更新計畫，依都市計畫程序辦理。
1. 市縣主管機關應就都市之發展狀況、居民意願、原有社會、經濟
關係及人文特色，進行全面調查及評估，並視實際情況劃定更新
地區並訂定或變更都市更新計畫(草5)
2. 得視實際需要劃定策略性更新地區，並訂定或變更都市更新計畫
(草8)︰
1) 位於鐵路及捷運場站四百公尺範圍內。
2) 位於都會區水岸、港灣周邊適合高度再開發地區者。
3) 其他配合重大發展建設需要辦理都市更新者。
3. 都市更新計畫之擬定或變更，依都市計畫法有關細部計畫規定程
序辦理(草9)
二.單元劃定基準應經都委會審議:於○年○月○日修正施行後訂定或修
正者，應經該管政府都市計畫委員會審議通過後發布之(草21)。
17
迅行劃定或策略性都更地區，中央逕為辦理
二.依第7條第1項（草9Ⅰ）迅行劃定之更新地區，得
由縣市主管機關合併數相鄰或不相鄰之更新單元
後，依前項規定方式實施都市更新事業(更草
11Ⅱ) 。
三.依第7條第2項（草9Ⅱ）迅行劃定應實施更新之地
區或第8條由中央劃定之策略性更新地區，其都市
更新事業之實施，中央主管機關得準用前二項規
定辦理(更草11Ⅲ)
2017年11月6日 18
18

10. 2017/11/6
10
公辦都更，應經一定比率私有之同意
一.公辦都更範圍內之私地主應有同意比例
1.內政草案(11)，應經更新單元內私有土地及私有合法
建築物所有權人均超過三分之二，且其所有土地總面
積及合法建築物總樓地板面積均超過三分之二之同意
2.行政院審查後，已調降為二分之一同意。
二.例外，但公有土地及公有合法建築物所有權面積均超
過十分之九者，免取得私有土地及私有合法建築物之同
意。
19
林欽榮批：為何閹割國家權力
一.公辦都更將有1/2同意比例門檻，甚至
不同意戶提行政救濟，政府就不能代
為強制拆除，質疑「為何閹割國家權
力？」
二.為保障住戶權益，針對都更條例第36
條，即俗稱「強拆條款」，根據中央
修正草案，未來不同意戶提出行政救
濟，政府不能強拆房屋，認為相當不
合理，質疑實施公權力的是政府，怎
會限縮政府權力？
三.林欽榮批評，一個行政訴訟要多久？
「有人去提告，我什麼都不能做，也
不能去拆耶」，代拆是都更最後一哩
路，應該強調正當性、合法性、程序
性，不是把政府義務限縮(20170904自
由時報)。
20

11. 2017/11/6
11
簡介日本都市再生
法制與成功案例
21
21
為什麼，羨慕日本的都市再生?
一.許多成功案例，利用都市計畫特例的允許，規劃完善的立體交
通系統，並以都市設計手法，透過天橋和人工地盤將人車動線
分離。除了周遭道路及體貼行人的路線設計之外，基地下方有
貫穿東西向及南北向的公路大道，附近更設有捷運站，大幅增
加該地的交通便利性及流暢度。又如二子玉川RISE、台場、新
宿等地，許多規劃讓車行與人行廣場區隔，以分流及立體化的
方式打造舒適安全空間，更創造出城市景觀美學。
二.又如築波科學城，為了實現中心市區和其他居住區步行者的通
行安全和便利，在幹線道路之外架設連接住宅區、文化設施、
商業設施、公園等的行人專用道（步行者立體走廊），並為步
行者立體走廊裡栽植了綠化帶，形成了美麗的綠色街道。
三.這種立體多維的交通網絡，及友善的通行步道，只有在都市計
畫設有特例下，使用管制鬆綁及公共設施立體使用，才能實現。
22

12. 2017/11/6
12
日本都市再生特別措置法之沿革
一. 平成14(2002)年4月5日法律第二十二号制定
二. 平成16(2004)年年12月31日，創設都市基盤建設補助金制度
三. 平成17(2005)年4月27日，都市基盤建設補助金之區域對象擴及
民間都市再生整備事業，並創設民間都市再生整備事業計畫之認
定制度及金融支援・税制特例
四. 平成19(2007)年３月31日，創設都市再生整備推進法人指定制度、
民間都市再生事業計畫認定申請期限延長５年
五. 平成21(2009)年8月14日，創設人行步道網絡協定制度
六. 平成23(2011)年4月27日，創設特定都市再生緊急整備地域制度、
及都市利便増進協定制度
七. 平成24(2012)年７月１日，為提升防災機能增訂都市再生安全確
保計畫及創設都市再生安全確保施設相關協定制度
八. 平成26 (2014)年5月21日，為推動集約都市創設立地適正化計畫
相關制度 23
都市再生的意義與目標
一. ２１世紀の我が国の活力の源泉である都市につい
て、急速な情報化、国際化、少子高齢化等の社会
経済情勢の変化に対応して、その魅力と国際競争
力を高めることが、都市再生の基本的な意義
二. また、都市再生は、民間に存在する資金やノウハ
ウなどの民間の力を引き出し、それを都市に振り
向け、さらに新たな需要を喚起することから、経
済再生の実現につながるさらに、都市再生は、土
地の流動化を通じて不良債権問題の解消に寄与す
る( 都市再生基本方針)

13. 2017/11/6
13
三. 文化と歴史の継承、豊かで快適、国際的にみて活力にあふれた
都市に再生、将来の世代に「世界に誇れる都市」として受け継
ぐこと重視する観点
1. 都市の外延化を抑制し、コンパクトな都市構造への転換
2. 地震に危険な市街地の存在、慢性的な交通渋滞などの「２０
世紀の負の遺産」を解消
3. 国際競争力ある都市、安心して暮らせる美しい都市、持続発
展可能な社会、自然と共生した社会などの「２１世紀の新し
い都市」を創造
4. 蓄積された都市資産の価値を的確に評価、これを将来に向け
て活用
5. 先進的な産業活動の場と生活の場という都市の二つの機能を
充実( 都市再生基本方針)
都市再生的意義與目標
日本都市再生～稚内から石垣まで～
2017年11月6日 26
平成14年提案，16年度実施
• ○｢まちづくり交付金｣を活用
したプロジェクトの具体化・
推進
• 対象：先導的な都市再生活動
として行われる構想の具体
化・実地検証等
• ○全国都市再生モデル調査を
• 対象：先導的な都市再生活動
として行われる
構想の具体化・実地検証等
当面全国10都市程度で集中的に開
催

14. 2017/11/6
14
日本都市再生之效益
一.鑑於近年急速資訊化、國際化、少子高齡化等社會經濟情
勢的變化，為因應各種情勢變化、確保都市防災、提升都
市居住環境及都市機能的高度化，日本於平成14年(2001
年)6月制定都市再生特別措置法，並據以在內閣設置「都
市再生本部」，訂定相關法令及方針。
二.中央政府會同地方政府及公有地管理機關，選定以火車站、
捷運站及港灣周邊，具有開發潛力且公有土地占多數之地
區劃定為「都市再生緊急整備區域」，進行整體規劃及地
權整理，推動政府為主之都市再生案件。
三.至2015年7月為止，都市再生緊急整備區域指定已有63地域，
面積約8,372公頃。其中，特定都市再生緊急整備區域之指
定有12地域，面積約3,894公頃。帶動民間建設投資約7兆
日元、帶動整體經濟效益約20兆日元
27
日本都市再生之基本架構
28

15. 2017/11/6
15
促進民間都市再生事業投資
29
2009年1月27日都市總體規劃支援強化法案
一.地域住民・企業等が主體となったまちづくり事業・活動
を推進するため新たな無利子貸付制度や協定制度を創設
するとともに、まちづくり交付金による支援の充實を図
る。
二.地域住民・企業等によるまちづくり事業・活動への支援
強化
1. 空き地・空き店舗の活用、駐車場の整備等のハード
事業に對する無利子貸付＜都市環境維持・改善事業
資金：２０億円＞
2. まちづくりのソフトな活動に對する補助制度＜エリ
アマネジメント支援事業１．５億円＞
三.まちづくり交付金による支援の充實(交付率の引き上げ，
２３３２億円)
30

16. 2017/11/6
16
日本對都市再開發的財務協助
31
1. 日本政府更邀集相當業者捐助成立
「公益社團法人全國市街地再開發協
會(Urban Renewal Associationof
Japan簡稱URA)
2. 2015年結算報告顯示至2014年底，債
務保證累計有66地區、保證金額達
116億7,642萬日元、保證完了地區累
計58地區，金額計112億6,700萬日元、
代位清償有1件，金額3000萬日元。
3. 本制度自2005開始以來，出資的實績
計有15件，金額達48億400萬日元，
協助出資的事業完成者計有4件，金額
20億8700萬日元。至2014年底出資
件数有11件、出資達27億1,730萬日
元。
2009年~歩行者網絡協定之創設
實現便捷舒適的公共空間為目
的之歩行者系統網絡（歩行者
空橋、地下歩道、歩行者専用
通路等）之整備或管理等有關
之協定
1. 管理費用之合理分担
2. 清掃・防犯活動
3. 長椅、植栽、自動扶梯
等之設置・管理
4. 歩行者系統網絡之存続
等
32

17. 2017/11/6
17
特定都市再生緊急整備地域の指定
一.官民連携による整備計畫
1. 國･地方･民間の三者による官
民協議會が作成(PPP)
2. 事業の内容、實施主體、實施
期間等を明記
3. 都市據點（國際空港へのアク
セス改善等)の整備に係る予算
支援の創設(平成23年度予算案
事業:44億円､調査:２億円)
にぎわい・交流の創出のため
四.道路占用許可の特例：道路空
間の有効利用
五.民間協定制度の創設：広場等
について、居住環境の向上に
も資するよう、地域住民が自
主的な管理
六.都市再生整備推進法人~制度の
拡充
1. 指定對象にまちづくり會社
を追加
2. 都市再生整備計畫の提案権
を付与
33
2011年改正~官民連携共同推進~都市國際競争力之強化
與創造都市魅力
二. 民間都市開發提案の認定の迅速
化
三. 道路の上空利用のための規制緩
和
2012年改正~都市再生安全確保計畫制度の創設
一.目標：大規模地震發生時之安全確保
二.都市再生緊急整備地域協議會（國、關係地方公共團體、都市
開發事業者、公共公益施設管理者、鉄道事業者、大規模大樓
所有者・借地借家等官民協議會），於發生大規模地震時之準
備
1. 避難路徑、避避施設、備蓄倉庫等（都市再生安全確保施
設）之整備・管理
2. 避難施設誘導災害情報・預期運行再開等交通情報及備蓄
物資之提供、擬定避難訓練等計畫（都市再生安全確保計
畫）。
三.記載事業計畫等實施主體。
34
都市再生安全確保計畫の作成、計畫に記載された事業等の實施に對し予算（4.9億円）

18. 2017/11/6
18
2014年日本都市再生特別措置法修正概要
35
都市再生特別地區的都市計畫特例
一.都市再生緊急整
備地域之內，為
都市再生作出貢
献、促進土地合
理的而健全的高
度利用
二.規定其特別用途、
容積、高度、建
築排列等等誘導
必要下，經都市
計畫指定之特別
地區。
36

19. 2017/11/6
19
都市再生地區之特例
一.都市更新涉及諸多法規競合，而主管權責及審議單
位太多，無法收統一事權之效果，因此有必要規範
都市再生條例與相關法條之排除適用規定。
二.都市再生地區是為實現都市再生的目的，故其都市
計畫使用管制之鬆綁、容積率、建蔽率、道路立體
化、公共設施用地之立體利用以及及公共設施用地
或建物之一部之管理維護權責之協定，均宜有放寬，
並應在都市再生計畫，以及實施都市再生事業計畫
中一併表明。
三.日本成功案例簡介
37
四、日本都市再生案例－大阪車站北側地區(一)
一.梅北地區則位於關西機場、伊
勢丹機場、神戶機場等三個機
場，以及新幹線、JR、私鐵等
公共交通設施的中心點，平均
每天經過此地有250萬旅次，是
西日本最大轉運站
二.梅北地區位處大阪市區內，距
離5公里處有知名的「難波」地
區，而未來通往關西機場的
HARUKA列車也會通過梅北。
三.因地利之便，被指定為特定都
市再生緊急地域。
38

20. 2017/11/6
20
五、日本都市再生案例－大阪車站北側地區(二)
一.開發期程共分兩期，第一期7公頃劃設先期開發區域，已開
發完竣，並於2013年4月正式開幕，命名為
「GrandFrontOsaka」。
39
二.市府以大幅提
高容積率作為
實施者經營知
識沙龍之條件，
故開發後區內
容積率最高可
達1,600%。
虎之門之丘
日本東京虎門之丘（Toranomon Hills），是新近完成最具代表性都市再生
案例之一。此圖為再開發模擬示意（部分未完工），其透過都市計畫指定為
「都市再生特別地區」，故更新後發展強度明顯高於周邊。圖片來源：JPC
40

21. 2017/11/6
21
策略性都市更新地區
無法讓都市再生
41
41
OURs對公辦都更修法的建議
一.多元公辦機制：為增加執行彈性，並健全政府主導都市更
新機制，確保私部門參與政府主導辦理都市更新案之權益
，規定經主管機關同意實施更新之其他機關 （構），得經
公開評選委託都市更新事業機構代為實施都市更新事業，
以增加執行彈性。(草9)
二.提高行政位階：設立行政院層級委員會，指定、督導與協
調都市更新推動相關業務。(草9-1)
三.指定特定區域：明列策略性都市更新地區指定之內容。(草
9-2)
42

22. 2017/11/6
22
一.明確計畫內容：策略性都市更新涉及重大公眾利益以及都
市發展政策，明訂其應擬具之計畫內容，避免浮濫。(草9-
3)
二.得採都市計畫變更：策略型都市更新範圍龐大且具公益性
，不應採個別基地容積獎勵審議，明訂應透過都市計畫變
更程序以臻完備。(草9-4)。
三.多元模式與協助：鑒於過往容積、獎勵等機制彈性不足導
致民間投資卻步，應於此條例訂立多元實施模式以及租稅
減免等(草9-4、9-5、9-6、49-1)等。
四.公有土地比例：公有土地都市更新雖具正當性，但仍應顧及一
定比例，超過十分之九者免取得私有土地及合法建築物同意避
免受特定私地主主導(草22)。
43
簡報結束
敬請指教
44