Polska liderem w Europie Środkowej pod względem wartości transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych - wynika z corocznego raportu firmy doradczej EY „Poland. The real state of real estate". http://bit.ly/1U166hh

1. Śniadanie prasowe
Rynek nieruchomości w Polsce
Warszawa, 8 marca 2016
@EY_Poland

2. Strona 2
Agenda
Przegląd rynku nieruchomości w Polsce
1
Trendy i prognoza2
Polska liderem w regionie Centralnej i Południowej Europy3
Prawne aspekty rynku nieruchomości, opodatkowanie,
rachunkowość i sprawozdawczość4

3. Strona 3
Przegląd rynku nieruchomości w Polsce
1

4. Strona 4
Rynek biurowy… wzmożona aktywność deweloperów – coraz więcej
pustostanów w Warszawie
► Łączne zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Polsce
wynoszą 8,2 mln m², z czego Warszawa posiada
ok. 4,6 mln m²
► Czynsze
Warszawa: 11-22 EUR/m²/m-c
Miasta regionalne: 11,5-15 EUR/m²/m-c
► Pustostany ogółem: 12,3%
► Rekordowo wysoka aktywność najemców – 1,5 mln m²
► Rekordowa dostarczona nowa powierzchni biurowej:
ok. 650 000 m2
► Dynamiczny rozwój sektora BPO/SSC w miastach
regionalnych jako główny czynnik rozwoju sektora
biurowego – ponad 700 centrów usług wspólnych (głównie
Kraków, Warszawa, Wrocław, Trójmiasto)
► Większość nowej powierzchni oddano w Warszawie (44%).
Warszawa nadal największym rynkiem, przy stale wysokim
popycie, pod znakiem wrastającego wskaźnika
pustostanów (obecnie 12,3%) i presji na stawki czynszu
czynsze w EUR/m²/miesiąc
Rynek biurowy w Polsce
podaż w m²
12,3
5,5
10,8
8,6
15,9
6,9
13,2
0
5
10
15
20
25
-
500 000
1 000 000
1 500 000
2 000 000
2 500 000
3 000 000
3 500 000
4 000 000
4 500 000
5 000 000
Podaż Czynsze Pustostany

5. Strona 5
0
10
20
30
40
50
60
0
200000
400000
600000
800000
1000000
1200000
1400000
1600000
1800000
Podaż Czynsze
Rynek handlowy… wzrost udziału oferty online
► Łączne zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce
wynoszą ok. 13 mln m²
► Struktura nowoczesnej powierzchni handlowej: 70% centra
handlowe, 27% parki handlowe, 3% centra wyprzedażowe
► Średni wskaźnik nasycenia dla Polski ok. 240 m²/1000
mieszkańców czyli ok. 16% mniej niż średnia dla Europy.
Największy jest w Lublinie (890 m² / 1 tys.) i Wrocławiu (ok.
790 m² / 1 tys., najmniejszy zaś w Szczecinie 490 m² / 1 tys.
► Niesłabnące zainteresowanie deweloperów inwestycjami
w mniejszych miastach oraz rozbudową centrów handlowych
w dużych miastach
► Ogromny udział sektora handlowego w wolumenie inwestycji:
55%
► Wzrost udziału zakupów i oferty online skutkujący
zmieniającymi się formatami
► 18 nowych marek zagranicznych w 2015 roku w Polsce,
w tym: Kiabi, Jacadi, Courir, Fuddruckers, Diary Queen,
Dunkin’ Donuts, Origin, Superdry
Średnie czynsze w EUR/m²/miesiąc
Rynek centrów handlowych w Polsce
podaż w m²

6. Strona 6
Rynek magazynowy… dynamiczny rozwój sektora
► Łączne zasoby nowoczesnej powierzchni
magazynowej w Polsce wynoszą ok. 9,8 mln m²,
z czego na region warszawski przypada ok.
2,9 mln m²
► Stale rosnący popyt ze strony sektora
e-commerce i logistyki
► Czynsze:
najniższe średnie czynsze notowane są w regionie
Polski Centralnej, Poznania i Górnego Śląska, zaś
najwyższe w Warszawie-miasto i regionie krakowskim
► Dalszy spadek i rekordowo niski wskaźnik
pustostanów – 4,6%
Rynek magazynowy w Polsce
czynsze w EUR/m²/miesiącpodaż w m²
8,0
10,0
5,0
2,0
4,0
6,0
5,0
2,0
6,0
0
2
4
6
8
10
12
0
500000
1000000
1500000
2000000
2500000
Podaż Czynsze min Pustostany

7. Strona 7
Rynek mieszkaniowy… kolejny rekordowy rok deweloperów
► Rekordowe wyniki sprzedaży nowych mieszkań
- ponad 20% więcej niż w 2014
► Wzmożona działalność deweloperów:
► Rekordowa liczba budów rozpoczętych - o 24% więcej
w stosunku do roku poprzedniego
► o 25,5% więcej uzyskanych pozwoleń na budowę
► 5,7% więcej oddanych mieszkań
► Stabilne ceny mieszkań
► Rosnące znaczenie i udział segmentu mieszkań
luksusowych w Warszawie
► Rozwój sektora BPO/SSC w jako czynnik wpływający na
rozwój rynku mieszkaniowego
► Duży udział transakcji gotówkowych
i inwestycyjnych
Rynek mieszkaniowy w Polsce - aktywność
deweloperów
58 882
69 723
77 489
62448
86498
97248
0
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
120 000
Mieszkania oddane Mieszkania rozpoczęte Pozwolenia na budowę
2014 2015

8. Strona 8
€ 0
€ 500
€ 1 000
€ 1 500
€ 2 000
€ 2 500
€ 3 000
€ 3 500
€ 4 000
€ 4 500
€ 5 000
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Inne Magazyny Handel Biura
Rynek inwestycyjny… Polska dojrzałym rynkiem inwestycyjnym/
rekordowa wartość inwestycji od 2006 roku
► Łączna wartość wszystkich transakcji ponad 4 mld EUR
► Struktura inwestycji: 55% handel,
33% biura, 12% magazyny, 1% pozostałe
► Zainteresowanie inwestorów projektami w miastach
regionalnych – zwłaszcza biura
► Rosnący udział polskiego kapitału
► Stopy kapitalizacji na stabilnym poziomie:
► Biura: 6%-7%
► Handel: 5,75%-7%
► Magazyny: 7-8%
► Najwyższy udział transakcji w sektorze handlowym
´000
Rynek inwestycyjny w Polsce

9. Strona 9
Trendy i prognoza
2

10. Strona 10
Rynek biurowy
► Rosnący udział powierzchni niewynajętej w Warszawie,
szczególnie w budynkach starszej generacji
► Tendencja spadkowa czynszów głównie w Warszawie
i zwiększenie presji na zachęty dla najemców
► Większa liczba transakcji na rynkach regionalnych,
dzięki wzrastającej dostępności atrakcyjnych
nieruchomości na sprzedaż wynajmowanych głównie
przez sektor SSC/BPO
► Zielone certyfikaty normą również dla najemcy,
wykorzystanie nowych technologii i infrastruktura
towarzysząca coraz bardziej poszukiwane
► Zwiększające się wymagania i świadomość najemców
dotyczące tzw. flexible office i formatów nowoczesnych
powierzchni biurowych – rosnąca innowacyjność
deweloperów

11. Strona 11
Rynek handlowy
► Aktywność deweloperów w dużych aglomeracjach oraz
stale rosnąca w mniejszych miastach
► Wysoka liczba transakcji inwestycyjnych, dzięki
optymistycznym nastrojom oraz finalizacjom transakcji
rozpoczętych w 2014 roku
► Kontynuacja trendu budowy mniejszych formatów typu
convenience, parków handlowych i wyprzedażowych
► Rozwój nowoczesnych technologii wspomagających
sprzedaż i wpływających na format obiektów
handlowych
► Integracja zakupów tradycyjnych i e-handlu

12. Strona 12
Rynek magazynowy
► Utrzymujące się zainteresowanie inwestorów rynkiem
magazynowym, co wpływa na wysoką aktywność
deweloperów
► Rozwój infrastruktury drogowej i pomoc władz lokalnych
wpływają na coraz większe zainteresowanie sektorem
logistycznym w Polsce
► Popyt ze strony sektora e-commerce nadal będzie
wpływał na dynamiczny rozwój nowych inwestycji
magazynowych
► Nowe lokalizacje na mapie magazynowej w Polsce:
Rzeszów, Lublin, Bydgoszcz, Toruń i Opole
► Inwestycje BTS oraz spekulacyjne
► Znaczny udział transakcji typu „sale and leaseback”

13. Strona 13
Rynek mieszkaniowy
► Duża aktywność deweloperów - wzrost oferty nowych mieszkań oraz
liczby mieszkań oddanych do użytku, kontynuacja projektów
rozpoczętych i planowanych w 2015
► Stabilny poziom cen mieszkań – średnie ceny powinny utrzymać się na
poziomie analogicznym do ostatnich kwartałów
► Stabilny poziom popytu – choć trudno będzie osiągnąć rekordowe wyniki
2015
► Nadal wzmożony popyt inwestycyjny i zakupy gotówkowe – dzięki
niskim stopom %, stabilnym cenom i poziomie czynszów, a także
większemu bezpieczeństwu transakcji po wprowadzeniu ustawy
deweloperskiej
► Kontynuacja programu MdM - duży wpływ na rynek po wprowadzonych
zmianach zwłaszcza w drugiej połowie roku
► Mieszkania luksusowe i o podwyższonym standardzie – dalszy wzrost
udziału i znaczenia tego segmentu rynku
► Ograniczenia warunków kredytowania – rekomendacja S – niższa
dostępność kredytów mieszkaniowych i większe wymagania banków

14. Strona 14
Polska liderem w regionie Centralnej i Południowej
Europy3

15. Strona 15
Polska nieustająco liderem w regionie Centralnej i Południowej Europy
► Wartość zawieranych transakcji w regionie CSE osiągnęła
rekordową wysokość 9,5 mld EUR – 19% wzrost w stosunku do
poprzedniego roku
► Największy wolumen transakcji – Polska (ponad 4 mld EUR)
i Czechy (2,7 mld EUR), następnie Rumunia (0,7 mld EUR),
Węgry (0,8 mld EUR) i Słowacja (0,4 mld EUR).
► Rosnące zainteresowanie inwestorów: Węgry i tzw. kraje
adriatyckie
► Najniższe stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości:
Polska: biura: 6%, handel: 5,8%, magazyny:7,5%
Czechy: biura: 5,8%, handel: 5,3 (ulice handlowe), 6% (centra handlowe),
magazyny: 7%
Rumunia: biura: 7,8%, handel: 8%, magazyny: 9,8%
Węgry: biura: 7,1%, handel: 7,3%, magazyny: 9%
Serbia: biura: 9% ,handel: 9%, magazyny: 11%

16. Strona 16
Polska nieustająco liderem w regionie Centralnej i Południowej Europy
► Fokus na sektor handlowy – 43% wolumenu
transakcji w regionie
► Stale rosnące zainteresowanie sektorem
magazynowym w związku z rosnąca rolą handlu
internetowego oraz napływem niemieckich firm
produkcyjnych - niski wskaźnik pustostanów – 5,7%
► Napływ nowego kapitału pochodzącego z Bliskiego
Wchodu i Azji i Afryki Południowej.
► Główni gracze rynkowi: Lonestar, BlackRock, ECE,
Blackstone, Hines, HB Reavis, DekaBank, WP
Carey, RREEF, Union Investment, Griffin Real
Estate, TPG Capital, Deka, CBRE Global Investors,
Immofinanz, GLL, Atterbury, Emaar, Futuereal,
TPG, Morgan Stanley

17. Strona 17
Prawne aspekty rynku nieruchomości,
opodatkowanie, rachunkowość i sprawozdawczość4

18. Strona 18
Główne zmiany w prawie
► Projektowane zmiany dotyczące zasad nabywania i obrotu
gruntami rolnymi
► Upadłość deweloperów – zmiany w zakresie ochrony
nabywców lokali
► Budowa wielkopowierzchniowych obiektów handlowych –
nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu
przestrzennym
► Możliwość przekształcenia użytkowania wieczystego
w prawo własności – sytuacja spółek po wyroku Trybunału
Konstytucyjnego

19. Strona 19
Co nowego w podatkach?
► Zmiany dotyczące zasad odliczania VAT - „preproporcja”
► Dodatkowe wymogi dot. zwolnienia z opodatkowania
dywidend
► Zlikwidowanie obowiązku korekty kosztów w efekcie
zatorów płatniczych
► Inicjatywa BEPS i jej wpływ na podatki w Polsce:
► nowe wymogi dokumentacyjne w zakresie cen transferowych
► prace dot. klauzuli antyabuzywnej (przeciwdziałanie unikaniu
opodatkowania)
► nowe narzędzia kontrolne - Jednolity Plik Kontrolny
► Wprowadzenie podatków branżowych (bankowy, od handlu)
► Zaostrzenie kontroli podatkowych:
► identyfikacja problematycznych obszarów
► postępująca automatyzacja kontroli
► precyzyjne typowanie podmiotów do kontroli

20. Strona 20
Rachunkowość i sprawozdawczość
► Nowe standardy dotyczące konsolidacji MSSF 10, 11, 12,
które w UE zaczęły obowiązywać od 1 stycznia 2014 roku –
istotny wpływ na jednostki, które dotychczas były ujmowane
w sprawozdaniach metodą proporcjonalną, wpływ na zakres
ujawnień
► MSSF 15 – Przychody z umów z klientami – pierwszy standard,
który w pełni integruje rozwiązania księgowe w obu systemach
rachunkowości: US GAAP i MSSF – w UE wchodzi w życie od
1 stycznia 2018 roku
► MSSF 16 – Leasing – zmiany w zakresie sposobu ujmowania
leasingu w bilansie, istotny wpływ na kalkulacje kowenantów
finansowych – wchodzi w życie od 1 stycznia 2019 roku,
jeszcze nie zatwierdzony w UE
► Reforma zawodu biegłego rewidenta – zmiany w zakresie
formy opinii z badania, rotacja firm audytorskich

21. Strona 21
Anna Kicińska
Partner and CSE Leader for Real Estate
Tel.: +48 22 557 7542
Kom.: +48 505 107 010
Email: anna.kicinska@pl.ey.com
Piotr Woźniak
Associate / Legal Counsel (Radca prawny)
Ernst & Young Law Tałasiewicz i Wspólnicy sp.k.
Tel.: +48 71 375 10 22
Kom.: +48 508 316 180
Email: piotr.wozniak@pl.ey.com
Tomasz Ożdziński
Executive Director
Tel.: +48 22 557 6922
Kom.: +48 573 339 341
Email: tomasz.ozdzinski@pl.ey.com
Mateusz Flis
Manager
Tel: +48 22 557 8429
Kom.: +48 502 790 209
Email: mateusz.flis@pl.ey.com
Katarzyna Lubaś
Marketing and Business Development
Tel.:+48 22 557 67 06
Kom.:+48 786 842 208
E-mail: katarzyna.lubas@pl.ey.com