Dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng Lộc Sơn - TP Vũng Tàu 0903034381

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do –Hạnh phúc
-----------    ----------
THUYẾT MINH
DỰ ÁN VAY VỐN NGÂN HÀNG
KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG
LỘC SƠN
ĐỊA ĐIỂM : ĐỒI 84, XÃ LONG SƠN, THÀNH PHỐ VŨNG TÀU
CHỦ ĐẦU TƯ : CÔNG TY TNHH MTV DỊCH VỤ DU LỊCH TRÍ DŨNG
Vũng Tàu - Tháng 03 năm 2013

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do –Hạnh phúc
-----------    ----------
THUYẾT MINH
DỰ ÁN VAY VỐN NGÂN HÀNG
KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG
LỘC SƠN
CHỦ ĐẦU TƯ
CÔNG TY TNHH MTV
DỊCH VỤ DU LỊCH TRÍ DŨNG
(Giám đốc)
ĐƠN VỊ TƯ VẤN
CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ
THẢO NGUYÊN XANH
(P. Tổng Giám đốc)
TRẦN TRUNG KIÊN NGUYỄN BÌNH MINH
Vũng Tàu - Tháng 03 năm 2013

MỤC LỤC
CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN VAY VỐN...........................1
I.1. Giới thiệu về chủ đầu tư ..........................................................................................1
I.2. Mô tả sơ bộ thông tin dự án.....................................................................................1
I.3. Căn cứ pháp lý.........................................................................................................1
CHƯƠNG II: CĂN CỨ XÁC ĐỊNH SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ ................................4
II.1. Tiềm năng phát triển của tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu .................................................4
II.1.1. Tiềm năng phát triển công nghiệp khai thác và chế biến dầu khí.......................4
II.1.2. Tiềm năng phát triển cảng sông, cảng biển.........................................................4
II.1.3. Tiềm năng phát triển du lịch ...............................................................................5
II.2. Thế mạnh của khu vực thực hiện dự án .................................................................6
II.2.1. Vị thế địa lý, điều kiện quỹ đất hiện trạng và xu thế sử dụng.............................6
II.2.2. Quan hệ với các dự án liên quan khác.................................................................7
II.2.3. Nhu cầu nghỉ dưỡng- lưu trú tại Long Sơn ...........................................................7
II.4. Kết luận về sự cần thiết đầu tư...............................................................................8
CHƯƠNG III: ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG ......................................................................9
III.1. Địa điểm đầu tư.....................................................................................................9
III.2. Địa hình, hiện trạng...............................................................................................9
III.3. Địa chất thủy văn, địa chất công trình ................................................................10
III.3.1. Địa chất thủy văn .............................................................................................10
III.3.2. Địa chất công trình...........................................................................................10
III.4. Cảnh quan thiên nhiên ........................................................................................10
III.5. Khí hậu – thủy văn..............................................................................................10
III.5.1. Khí hậu.............................................................................................................10
III.5.2. Thủy văn – hải văn...........................................................................................11
III.6. Hạ tầng khu đất xây dựng dự án .........................................................................11
III.6.1. Hiện trạng dân cư.............................................................................................11
III.6.2. Hiện trạng lao động..........................................................................................11
III.6.3. Hiện trạng sử dụng đất.....................................................................................11
III.6.4. Hiện trạng công trình kiến trúc xây dựng........................................................11
III.6.5. Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật..............................................................................11
III.7. Nhận xét chung ...................................................................................................11
CHƯƠNG IV: QUY MÔ DỰ ÁN – TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN ....................................12
IV.1. Quy mô dự án .....................................................................................................12
IV.2. Hạng mục công trình ..........................................................................................12
IV.3. Hạng mục hạ tầng ...............................................................................................12
IV.4. Tiến độ thực hiện dự án ......................................................................................13
IV.4.1. Giai đoạn 1.......................................................................................................13
IV.4.2. Giai đoạn 2.......................................................................................................13
CHƯƠNG V: GIẢI PHÁP THIẾT KẾ MẶT BẰNG VÀ HẠ TẦNG KỸ THUẬT ..14
V.1. Tính chất khu quy hoạch......................................................................................14
V.2. Bố cục quy hoạch không gian kiến trúc...............................................................14
V.2.1. Cơ cấu tổ chức không gian................................................................................14

V.2.2. Quy hoạch sử dụng đất......................................................................................14
V.2.3. Tổ chức không gian quy hoạch, kiến trúc.........................................................15
V.3. Quy hoạch mạng lưới hạ tầng kỹ thuật ................................................................15
V.3.1. Giao thông.........................................................................................................15
V.3.2. Cấp điện và chiếu sáng......................................................................................16
V.3.3. Cấp nước ...........................................................................................................16
V.3.4. Thoát nước ........................................................................................................17
V.3.5. Hệ thống thông tin liên lạc và cáp truyền hình .................................................17
V.3.6. Cây xanh............................................................................................................17
CHƯƠNG VI: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG.........................................19
VI.1. Đánh giá tác động môi trường ............................................................................19
VI.1.1. Giới thiệu chung ..............................................................................................19
VI.1.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trường...............................................19
VI.2. Tác động của dự án tới môi trường.....................................................................20
VI.2.1. Trong giai đoạn thi công xây dựng..................................................................20
VI.2.2. Giai đoạn dự án đi vào hoạt động....................................................................20
VI.3. Các biện pháp hạn chế ô nhiễm môi trường.......................................................20
VI.3.1. Trong giai đoạn xây dựng hạ tầng và công trình kiến trúc..............................20
VI.3.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng.....................................................20
VI.4. Kết luận...............................................................................................................21
CHƯƠNG VII: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN........................................................22
VII.1. Cơ sở lập tổng mức đầu tư ................................................................................22
VI.2. Nội dung tổng mức đầu tư ..................................................................................22
VI.2.1. Nội dung ..........................................................................................................22
VI.2.2. Kết quả tổng mức đầu tư..................................................................................25
CHƯƠNG VIII: NGUỒN VỐN THỰC HIỆN DỰ ÁN..............................................26
VIII.1. Tiến độ sử dụng vốn.........................................................................................26
VIII.2. Nguồn vốn thực hiện dự án:.............................................................................26
VIII.3 Phương án hoàn trả vốn vay và Lịch vay và trả nợ. ........................................26
CHƯƠNG IX: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN ................................28
IX.1. Các giả định tính toán.........................................................................................28
IX.1.1. Giả định về thiết kế..........................................................................................28
IX.1.2. Giả định về doanh thu......................................................................................28
IX.1.3. Giả định về chi phí...........................................................................................34
IX.2. Phân tích tài chính dự án.....................................................................................35
IX.2.1. Báo cáo thu nhập..............................................................................................35
IX.2.2. Báo cáo ngân lưu .............................................................................................37
IX.2.3. Hệ số đảm bảo trả nợ .......................................................................................39
IX.3. Đánh giá hiệu quả kinh tế- xã hội.......................................................................39
CHƯƠNG X: KẾT LUẬN ..........................................................................................40

---------------------------------------------------------------------------
Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh
1
DỰ ÁN KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG LỘC SƠN
CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN VAY VỐN
I.1. Giới thiệu về chủ đầu tư
 Chủ đầu tư : Công ty TNHH Một thành viên Dịch vụ Du lịch Trí Dũng
 Mã số thuế : 3500857912
 Ngày đăng ký lần đầu : 18/3/2008 (Số ĐKKD cũ: 4904000274)
 Ngày thay đổi lần 3 : 06/10/2009
 Nơi cấp : Sở Kế hoạch và Đầu tư Tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu
 Đại diện pháp luật : Trần Trung Kiên Chức vụ: Giám đốc
 Địa chỉ trụ sở : 2352 Khu phố 1, P.Phước Nguyên, TX.Bà Rịa, T.Bà Rịa- Vũng Tàu
 Điện thoại : 064 736168
I.2. Mô tả sơ bộ thông tin dự án
 Tên dự án : Khu du lịch nghỉ dưỡng Lộc Sơn
 Địa điểm xây dựng : Đồi 84, xã Long Sơn, Tp.Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu
 Quy mô : 63.33 ha
 Mục tiêu đầu tư : Đầu tư Đồi 84 thành khu du lịch nghỉ dưỡng cao cấp mang tầm quốc
tế với diện tích 63.33ha.
 Mục đích đầu tư : Nhằm đa dạng hóa các sản phẩm du lịch phù hợp với quy hoạch tổng
thể phát triển du lịch xã đảo Long Sơn và tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Đồng thời thỏa mãn nhu cầu
nghỉ dưỡng, lưu trú, vui chơi của các chuyên gia, kỹ sư trong Khu công nghiệp Long Sơn và nhu
cầu tham quan, khám phá của khách du lịch.
 Hình thức đầu tư : Đầu tư xây dựng mới
 Hình thức quản lý : Chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án thông qua ban Quản lý dự án do
chủ đầu tư thành lập.
 Tổng mức đầu tư : 410,661,936,000 đồng (Bốn trăm mười tỷ, sáu trăm sáu mươi mốt
triệu, chín trăm ba mươi sáu ngàn đồng) chưa bao gồm lãi vay trong thời gian xây dựng.
+ Vốn chủ sở hữu : 61% tổng mức đầu tương ứng với số tiền 284,985,000,000 đồng.
+ Vốn vay : 39% tổng mức đầu tư tương ứng với số tiền 125,676,936,000 đồng
I.3. Căn cứ pháp lý
 Văn bản pháp lý
 Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;
 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản của
Quốc hội khóa XII, kỳ họp thứ 5 số 38/2009/QH12 ngày 19/6/2009;
 Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;
 Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;
 Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt
Nam;
 Luật Đấu thầu số 61/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;
 Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 của Quốc Hội nước
CHXHCN Việt Nam;

---------------------------------------------------------------------------
2
 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc Hội nước
CHXHCN Việt Nam;
 Luật Bảo vệ môi trường số 52/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN
Việt Nam;
 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;
 Luật thuế Giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc Hội nước CHXHCN
Việt Nam;
 Luật Du lịch số 44/2005/QH11 ngày 14/6/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;
 Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về việc Quản lý dự án đầu tư
xây dựng công trình;
 Nghị định số 124/2008 NĐ-CP ngày 11 tháng 12 năm 2008 của Chính Phủ về thuế thu nhập
doanh nghiệp;
 Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 của Chính phủ Qui định chi tiết thi hành
Luật Thuế giá trị gia tăng;
 Nghị định 140/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 22 tháng 11 năm 2006 quy định việc bảo vệ
môi trường trong các khâu lập, thẩm định, phê duyệt và tổ chức thực hiện các chiến lược, quy
hoạch, kế hoạch, chương trình và dự án phát triển;
 Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09 tháng 8 năm 2006 của Chính phủ về việc qui định chi
tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật bảo vệ môi trường;
 Nghị định số 21/2008/NĐ-CP ngày 28/02/2008 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung một số điều
của Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09/08/2006 của Chính phủ về việc quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môi trường;
 Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây
dựng công trình;
 Nghị định số 35/2003/NĐ-CP ngày 4/4/2003 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều luật
phòng cháy và chữa cháy;
 Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về việc Quản lý chất lượng
công trình xây dựng và Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 của Chính phủ về việc sửa
đổi bổ sung một số điều của Nghị định 2009/2004/NĐ-CP;
 Thông tư số 12/2008/TT-BXD ngày 07/05/2008 của Bộ xây dựng hướng dẫn việc lập và quản
lý chi phí khảo sát xây dựng;
 Thông tư số 05/2009/TT-BXD ngày 15/04/2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn điều chỉnh dự
toán xây dựng công trình;
 Thông tư số 05/2008/TT-BTNMT ngày 08/12/2008 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng
dẫn về đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường và cam kết bảo vệ môi
trường;
 Thông tư số 33/2007/TT-BTC ngày 09/4/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn quyết toán dự án
hoàn thành thuộc nguồn vốn nhà nước;
 Thông tư số 08/2006/TT-BTNMT ngày 08/9/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng
dẫn về đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường và cam kết bảo vệ môi
trường;
 Công văn số 1779/BXD-VP ngày 16/08/2007 của Bộ Xây dựng về việc công bố định mức dự
toán xây dựng công trình - Phần Khảo sát xây dựng;
 Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng kèm theo Quyết định số 957/QĐ-

---------------------------------------------------------------------------
3
BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng;
 Quyết định số 23/2007/QĐ-UBND ngày 19/4/2007 của UBND tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu v/v
ban hành Quy định trình tự, thủ tục triển khai dự án đầu tư bên ngoài các khu công nghiệp, khu chế
xuất và khu công nghệ cao trên địa bàn tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu;
 Quyết định số 235/2005/QĐ-TTg ngày 26/9/2005 của Thủ tướng Chính phủ v/v phê duyệt
điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thành phố Vũng Tàu giai đoạn 1993-2020 – Tỷ lệ 1/10.000;
 Văn bản số 6588/UBND-VP ngày 16/10/2009 của UBND tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu v/v chấp
nhận chủ trương đầu tư dự án khu du lịch nghỉ dưỡng tại đồi 84 xã Long Sơn, thành phố Vũng
Tàu;
 Văn bản số 5462/UBND-VP ngày 27/9/2011 UBND tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu v/v mở rộng dự
án khu du lịch nghỉ dưỡng tại đồi 84 xã Long Sơn, thành phố Vũng Tàu;
 Văn bản số 2695/SXD-KTQH ngày 10/11/2009 của sở Xây dựng v/v thỏa thuận địa điểm lập
quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và dự án đầu tư xây dựng khu du lịch nghỉ dưỡng tại đồi 84 xã Long
Sơn, thành phố Vũng Tàu; (Kèm theo bản vẽ số 152/TTĐĐ của tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu);
 Văn bản số 1301/STNMT-QLĐĐ ngày 22/7/2011 của Sở Tài Nguyên và Môi trường v/v bổ
sung diện tích thỏa thuận địa điểm dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng tại đồi 84 xã Long Sơn, thành
phố Vũng Tàu;
 Văn bản số 1284/SKHDT-ĐTKT ngày 30/8/2011 của Sở Kế Hoạch và Đầu Tư v/v bổ sung
diện tích thực hiện khu du lịch nghỉ dưỡng tại đồi 84 xã Long Sơn, thành phố Vũng Tàu;
 Văn bản số 2350/UBND-VP ngày 07/9/2011 của UBND TP Vũng Tàu v/v chủ trương bổ
sung diện tích thỏa thuận địa điểm dự án khu du lịch nghỉ dưỡng tại đồi 84 xã Long Sơn, thành phố
Vũng Tàu;
 Văn bản số 1692/BCH-PTM ngày 12/10/2011 của Bộ Chỉ Huy Quân sự tỉnh Bà Rịa Vũng
Tàu v/v mở rộng khu du lịch nghỉ dưỡng tại đồi 84 xã Long Sơn, thành phố Vũng Tàu;
 Văn bản số 2211/SXD-KTQH ngày 15/12/2011 của Sở Xây dựng v/v đề nghị đổi tên và chấp
thuận quy mô diện tích dự án đầu tư xây dựng Khu du lịch nghỉ dưỡng tại đồi 84 xã Long Sơn,
thành phố Vũng Tàu;
 Văn bản số 20/UBND-VP ngày 04/1/2012 của UBND tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu v/v đổi tên dự
án từ Khu du lịch nghỉ dưỡng tại đồi 84 xã Long Sơn, thành phố Vũng Tàu và cho mở rộng diện
tích dự án lên 63.33 ha;
 Văn bản số 360/SXD-KTQH ngày 19/3/2012 của Sở Xây dựng v/v thỏa thuận lại địa điểm
lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và dự án đầu tư xây dựng Khu du lịch nghỉ dưỡng Lộc Sơn tại đồi
84 xã Long Sơn, thành phố Vũng Tàu;
 Quyết định số 2720/QĐ-UBND ngày 26/9/2012 của UBND thành phố Vũng Tàu v/v phê
duyệt Nhiệm vụ thiết kế quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu du lịch nghỉ dưỡng Lộc Sơn tại xã Long
Sơn, thành phố Vũng Tàu của Công ty TNHH MTV Dịch vụ Du Lịch Trí Dũng;
 Căn cứ các pháp lý khác có liên quan;

---------------------------------------------------------------------------
4
CHƯƠNG II: CĂN CỨ XÁC ĐỊNH SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ
II.1. Tiềm năng phát triển của tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu
Nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam (VKTTĐPN), Bà Rịa – Vũng Tàu là tỉnh có
nhiều tiềm năng và lợi thế quan trọng về vị trí, đất đai, hạ tầng kỹ thuật để phát triển kinh tế – xã
hội, đặc biệt là phát triển các ngành kinh tế biển như: công nghiệp dầu khí, sản xuất điện, đạm,
cảng biển, du lịch, khai thác và chế biến hải sản.
II.1.1. Tiềm năng phát triển công nghiệp khai thác và chế biến dầu khí
Bà Rịa – Vũng Tàu nằm trong vùng có tiềm năng lớn về dầu mỏ và khí thiên nhiên của Việt
Nam. Trong tổng trữ lượng dầu khí đã xác minh, vùng biển Bà Rịa – Vũng Tàu có khoảng 400
triệu m3
dầu, chiếm 93.29% trữ lượng cả nước và khoảng trên 100 tỷ m3
khí, chiếm 16.2% trữ
lượng cả nước.
Dầu mỏ và khí đốt ở vùng biển Bà Rịa – Vũng Tàu phân bổ chủ yếu tại bể Cửu Long và bể
Nam Côn Sơn. Bể Cửu Long có trữ lượng khai thác khoảng 170 triệu tấn dầu và 28 – 41 tỷ m3
khí,
trong đó có: Bạch Hổ, Rồng, Hồng Ngọc, Rạng Đông. Bể Cửu Long có điều kiện khai thác tốt do
nằm gần bờ, vùng biển nông, không có bão lớn. Bể Nam Côn Sơn có mỏ Đại Hùng trữ lượng khai
thác khoảng 30 – 50 triệu tấn dầu và 6 - 10 tỷ m3
khí đồng hành; mỏ Lan Tây và Lan Đỏ có trữ
lượng khí thiên nhiên khoảng 58 tỷ m3
; một số mỏ khác đã phát hiện có dầu và khí, đang xác định
trữ lượng để khai thác như Thanh Long, Mộc Tinh, Rồng Bay.
Có tài nguyên dầu khí, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu có điều kiện phát triển các ngành công
nghiệp: lọc hóa dầu, chế biến các sản phẩm khí, sản xuất điện năng, sản xuất thép, hóa chất, phân
bón, sản xuất vật liệu xây dựng và các ngành công nghiệp khác sử dụng khí đốt làm nhiên liệu,
nguyên liệu. Các ngành công nghiệp trên đây đang phát triển nhanh trong các khu công nghiệp của
tỉnh.
II.1.2. Tiềm năng phát triển cảng sông, cảng biển
Do vị trí địa lý và điều kiện tự nhiên thuận lợi, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu có tiềm năng lớn để
phát triển các cảng nước sâu cho tàu có trọng tải lớn ra vào được. Trước hết phải kể đến sông Thị
Vải, nằm ở ranh giới phía tây của tỉnh, có chiều dài khoảng 32km, phần chảy qua tỉnh dài khoảng
25km, lòng sông rộng (600 – 800m), mực nước sâu (10 – 20m), không bị bồi lắng, sóng, gió. Dọc
sông Thị Vải có thể xây dựng được 10km cảng nước sâu, tàu có trọng tải 40 – 80,000 tấn ra vào dễ
dàng, công suất có thể đạt khoảng 25 – 30 triệu tấn/năm. Ngoài việc xây dựng cảng, cạnh sông có
thể xây dựng được một số ụ sửa chữa, đóng mới tàu thuyền các loại. Trên dòng sông này hiện nay
đã đầu tư và đưa vào hoạt động 3 cảng bao gồm: cảng Bà Rịa – Serece dài 300m, cảng LPG dài
250 m, cảng cho các nhà máy điện dài 175m.
Khu vực Sao Mai – Bến Đình, thuộc thành phố Vũng Tàu, mực nước biển khá sâu, kín gió,
nằm ngay cửa ra vào sông Dinh và sông Lòng Tàu của cảng Sài Gòn, có thể xây dựng được cảng
nước sâu cho tàu có trọng tải 80 – 100,000 tấn cập bến được.
Khu vực biển quanh đảo Long Sơn thuộc thành phố Vũng Tàu, mực nước đủ sâu có thể xây
dựng được một số cảng, đặc biệt là cảng phục vụ cho hoạt động lọc hóa dầu.
Tại huyện Côn Đảo, có vịnh Bến Đầm với chiều dài khoảng 4km, rộng trung bình 1.6km, độ
sâu từ 6 – 18 m. Điều kiện tự nhiên của vịnh Bến Đầm tương đương với vịnh Cam Ranh - Nha

---------------------------------------------------------------------------
5
Trang, nhưng chỉ cách ngã tư của đường hàng hải quốc tế khoảng 60 km, rất thuận lợi cho việc xây
dựng các cảng trung chuyển hàng hóa đi các nước.
Tiềm năng phát triển các khu công nghiệp tập trung: Có khí đốt, cảng nước sâu, nguồn năng
lượng điện dồi dào và hệ thống giao thông vận tải thủy bộ thuận tiện, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu có
điều kiện phát triển các KCN tập trung, đặc biệt là các KCN nằm dọc theo trục quốc lộ 51 và sông
Thị Vải.
Trong các KCN ở tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu có những loại ngành nghề mà các KCN ở các
tỉnh, thành phố khác ít có điều kiện phát triển. Đó là những loại ngành nghề sử dụng khí đốt làm
nguyên liệu, nhiên liệu; sử dụng cảng nước sâu để vận chuyển nguyên vật liệu, thiết bị và xuất
khẩu hàng hóa như: sản xuất điện, thép, hóa chất phân bón, chế biến khí, vật liệu xây dựng, cơ khí
chế tạo các thiết bị có kích thước lớn, xay lúa mì.
II.1.3. Tiềm năng phát triển du lịch
Từ lâu, Bà Rịa – Vũng Tàu đã được du khách biết đến là một trung tâm du lịch nghỉ mát,
tắm biển nổi tiếng của Việt Nam. Trong tổng số 305.4km chiều dài bờ biển của tỉnh, có khoảng
156km bờ biển đẹp, với những bãi cát dài thoai thoải, nước trong xanh, ấm áp quanh năm lúc nào
cũng có thể tắm biển được. Tại thành phố Vũng Tàu có các bãi tắm Chí Linh, Thùy Vân, Bãi Dứa,
Bãi Trước, Bãi Sau, Bãi Dâu. Tại Long Hải có bãi tắm Thùy Dương. Huyện Xuyên Mộc có các bãi
tắm Hồ Tràm, Hồ Cốc gắn với khu rừng nguyên sinh Bình Châu – Phước Bửu rộng khoảng
11,290ha. Huyện Côn Đảo có bãi tắm Đất Dốc, Bãi Cạnh, Bãi Đầm Trâu, Bãi Hòn Tre, Bãi Hòn
Cau gắn với Vườn quốc gia Côn Đảo rộng gần 6,000ha với nhiều loại cây và thú quí hiếm (rùa,
vích, đồi mồi, dugong, sóc đen, sóc mun, thạch sùng côn đảo, chim bồ câu nicoba, chim gầm gì
trắng …)
Không chỉ có tắm biển, đến tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu du khách còn được tham quan các danh
lam thắng cảnh, các di tích lịch sử khá nổi tiếng. Tại thành phố Vũng Tàu có ngọn Hải Đăng,
tượng Chúa giang tay, Bạch Dinh, Niết Bàn Tịnh xá, Đình Thắng Tam, Thích Ca Phật Đài, Nhà
lớn Long Sơn. Huyện Long Đất có Khu căn cứ cách mạng Minh Đạm, đình cổ Long Phượng, chùa
Long Bàn được xây dựng từ đầu thế kỷ 19. Thị xã Bà Rịa có Nhà tròn lịch sử và địa đạo Long
Phước. Huyện Xuyên Mộc có khu rừng nguyên sinh Bình Châu – Phước Bửu và thắng cảnh Hồ
Linh. Huyện Tân Thành có khu thắng cảnh Suối Tiên. Huyện Châu Đức có khu du lịch Bàu Sen.
Đặc biệt tại huyện Côn Đảo có khu du tích lịch sử cách mạng với hệ thống nhà tù, trại giam dày
đặc do Pháp và Mỹ để lại.
Một sản phẩm du lịch cũng nổi tiếng tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu thu hút khá nhiều du
khách, đó là du lịch tắm suối nước nóng, nghỉ ngơi chữa bệnh tại Bình Châu – Xuyên Mộc. Suối
nước nóng ở đây là suối nước nóng tự nhiên, chảy từ lòng đất lên có nhiệt độ tới 820
C với nhiều
khoáng chất rất tốt cho sức khỏe. Tới đây du khách có thể ngâm chân, tắm nước nóng trong bồn
hoặc tắm bùn, sau đó dạo chơi trong rừng cây để thư giãn cơ thể.

---------------------------------------------------------------------------
6
II.2. Thế mạnh của khu vực thực hiện dự án
II.2.1. Vị thế địa lý, điều kiện quỹ đất hiện trạng và xu thế sử dụng
Hình: Vị thế địa lý của Long Sơn
Đảo Long Sơn là một đảo của thành phố Vũng Tàu, thuộc xã cùng tên ở ngoại thành phía
tây của thành phố này. Đảo có diện tích khoảng 92km², nhìn ra vịnh Gành Rái. Tập đoàn Dầu khí
Quốc gia Việt Nam đang tiến hành lập dự án đầu tư Nhà máy lọc dầu ở đây. Đảo Long Sơn tương
lai gần sẽ là thành phố công nghiệp, hiện đang có dự án đầu tư Khu công nghiệp dịch vụ dầu khí tại
đây.
Về mặt giao thông đường bộ, vị trí Long Sơn chỉ cách TP Hồ Chí Minh khoảng 85 km và đã
được kết nối với quốc lộ 51 tại Tân Hải. Hệ thống giao thông sắt bộ kết nối vùng được xem là hoàn
chỉnh nhất nước.
Về mặt đường biển, vị trí xây dựng cảng chỉ cách đường đẳng sâu 17.0 m khoảng 13.5 hải
lý (25.0 km) vì vậy các tàu cỡ Panamax chỉ cần khoảng 1giờ để thực hiện thao tác cập bến.
Về mặt quỹ đất, với diện tích 1989.5 km2
, lớn gấp 3 lần Singapore (648 km2
) và gần gấp đôi
Hongkong (1042 km2
), Bà Rịa - Vũng Tàu chắc chắn có đủ quỹ đất để phát triển một hải cảng và
một thành phố cảng quan trọng của Đông Á. Riêng Long Sơn với diện tích 92 km2
, trong đó có đến
54km2
là đất liền, còn lại là đất mặn, được bao bọc 4 bề bởi kênh rạch, sông biển gồm 11 thôn với
13,558 nhân khẩu. Xã gồm 1 đảo chính nằm men theo triền của núi Nứa – cái tên đã từng được
dùng làm địa danh cho cả hòn đảo, là đoạn cuối của dãy núi Phước Hoà đâm ra biển và đảo nhỏ là
đảo Gò Găng, đây được xem là địa điểm thích hợp để xây dựng một hải cảng hiện đại và khu trung
Long Sơn
Cai Mep Ha

---------------------------------------------------------------------------
7
tâm của một thành phố cảng lớn.
Về mặt địa kinh tế, Long Sơn trực thuộc thành phố Vũng Tàu là thủ phủ của ngành dầu khí
Việt Nam và là một địa điểm du lịch, nghỉ dưỡng nổi tiếng. Hậu phương là Vùng kinh tế trọng
điểm phía Nam với hạt nhân là thành phố Hồ Chí Minh. Đây là vùng phát triển nhất của Việt Nam,
đóng góp đến hơn 40% GDP của cả nước. Đây là vùng đã có trình độ phát triển cao hơn Singapore
vào thập niên 1960 và hầu hết các nước NICs, khi mà họ khởi đầu phát triển làn sóng công nghiệp
hoá hướng ra biển theo hướng hội nhập. Thật vậy, số liệu thống kê cho thấy rằng, cơ cấu GDP của
Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam về cơ bản đã đạt được trình độ tương đương với một nước công
nghiệp tương đối hiện đại: nông nghiệp 5.3%, công nghiệp - xây dựng 55.3% và dịch vụ 39.2%.
Như vậy, Long Sơn hội tụ đầy đủ các tiêu chuẩn về vị thế địa lý để xây dựng một cảng cửa
ngõ nhằm phát huy ảnh hưởng lan toả của giao thương viễn dương vào lục địa theo hai hành lang:
Bà Rịa - Vũng Tàu - Đồng Nai - Bình Dương - Thành phố Hồ Chí Minh (hành lang miền Đông) và
Bà Rịa - Vũng Tàu - Bình Thuận - Lâm Đồng (hành lang Tây Nguyên) - đây cũng là điều đã được
khẳng định trong chiến lược phát triển vùng. Với trình độ phát triển kinh tế xã hội như đã nêu,
trong lĩnh vực quy hoạch cảng và thành phố cảng cần kịp thời tạo ra những bước chuyển biến
mang tính đột phá theo hướng tiếp cận các nước NICs.
II.2.2. Quan hệ với các dự án liên quan khác
Hiện nay đã có nhiều dự án khai thác, chế biến và cung cấp các sản phẩm dầu khí đang
được nhà đầu tư quan tâm đầu tư tại xã đảo Long Sơn TP. Vũng Tàu với diện tích khoảng 1,250 ha
gồm các dự án trong khu công nghiệp Long Sơn như: Nhà máy lọc dầu số 3, Tổ hợp hóa dầu, Nhà
máy sản xuất điện cực, Nhà máy đóng tàu, nhà máy chế tạo cơ khí thiết bị, khu cảng tổng hợp.
Vị trí đầu tư Khu công nghiệp Long Sơn: xã Long Sơn , TP. Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa – Vũng
Tàu.
+ Phía Đông giáp: Đồi 84, núi Nứa và khu ngập mặn sinh thái
+ Phía Tây giáp: Vịnh Gành Rái, sông Rạng và khu Hải quân
+ Phía Bắc giáp: KCN địa phương, công viên Hồ Mang Cá và núi Nứa
+ Phía Nam giáp: Vịnh Gành Rái.
Tổng diện tích đất quy hoạch: 1.250ha
Trong đó:
+ Đất nhà máy lọc dầu số 3: 480 ha
+ Đất khu tổ hợp hóa dầu : 400 ha
+ Đất nhà máy điện : 100 ha
+ Đất công nghiệp khác : 270 ha
- Thời gian hoạt động: đến năm 2058
- Tính chất KCN: Khu công nghiệp Dầu khí Long Sơn là Khu công nghiệp tập trung, nhằm
thu hút, phát triển các ngành công nghiệp có quy mô lớn, hướng ưu tiên phát triển các ngành như
sau: Công nghiệp lọc dầu; Công nghiệp hóa dầu; Công nghiệp nhiệt điện; Công nghiệp vật liệu xây
dựng; Công nghiệp luyện cán thép, nhôm; Công nghiệp cơ khí, chế tạo, lắp ráp; Công nghiệp sửa
chữa giàn khoan.
Khu công nghiệp Long Sơn sẽ sẽ mở ra nhiều triển vọng cho ngành công nghiệp dầu khí
quốc gia và góp phần phát triển kinh tế - xã hội tại địa phương.
II.2.3. Nhu cầu nghỉ dưỡng- lưu trú tại Long Sơn

---------------------------------------------------------------------------
8
Khu công nghiệp Long Sơn là một khu kinh tế tổng hợp đa ngành, đa lĩnh vực, nơi đây tập
trung rất nhiều ngành công nghiệp nặng, có quy mô lớn như nhà máy lọc hóa dầu, nhà máy hóa
dầu, hóa chất, nhà máy đóng và sữa chữa tàu biển, luyện cán thép, …nên thu hút hàng ngàn chuyên
gia, kỹ sư, lao động làm việc tại đây. Điều này kéo theo nhu cầu cần thiết về chỗ ăn, chỗ ở và nghỉ
dưỡng cho đội ngũ chuyên gia, kỹ sư, thi công, vận hành của các nhà máy rất lớn.
Không chỉ có đội ngũ lao động, kỹ sư, chuyên gia làm việc tại Long Sơn cần có nơi nghỉ
dưỡng, lưu trú mà đây còn là nhu cầu thiết yếu của khách du lịch. Khi các dự án trong Khu công
nghiệp triển khai, đảo Long Sơn sẽ trở thành điểm du lịch, dừng chân lý tưởng cho khách tham
quan.
II.4. Kết luận về sự cần thiết đầu tư
Nhận thấy tiềm năng phát triển của tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu nói chung và những lợi thế của
xã đảo Long Sơn nói riêng; đồng thời hiểu rõ nhu cầu nghỉ ngơi, vui chơi, giải trí của khách du lịch
và nhất là nhu cầu lưu trú của các chuyên gia, kỹ sư làm việc trong Khu công nghiệp Long Sơn
Công ty TNHH MTV Dịch vụ Du lịch Trí Dũng quyết định đầu tư xây dựng dự án Khu du lịch
nghỉ dưỡng Lộc Sơn tại đồi 84, xã Long Sơn, Thành phố Vũng Tàu.
Chủ đầu tư định hướng sẽ xây dựng đầy đủ cơ sở vật chất hạ tầng trong Khu du lịch nghỉ
dưỡng Lộc Sơn, sau khi xây dựng xong dự án sẽ được chuyển giao cho các nhà đầu tư thứ cấp có
chuyên môn thuê lại và điều phối hoạt động nhằm xây dựng Khu du lịch nghỉ dưỡng Lộc Sơn thành
khu nghỉ dưỡng bậc nhất ở Vũng Tàu nói riêng và khu vực miền Nam nói chung.
Việc đầu tư xây dựng dự án là hoàn toàn cần thiết, là một định hướng đầu tư đúng đắn mang
tầm chiến lược, không chỉ giải quyết một phần nào các hiệu quả xã hội, giải quyết nhu cầu dịch vụ
du lịch mà còn góp phần tạo lực hấp dẫn thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước vào khu vực
đảo Long Sơn, thúc đẩy sự phát triển nền kinh tế tỉnh nhà nói chung, thành phố Vũng Tàu nói
riêng.

---------------------------------------------------------------------------
9
CHƯƠNG III: ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG
III.1. Địa điểm đầu tư
Dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng Lộc Sơn được xây dựng tại đồi 84, xã Long Sơn, thành phố
Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.
Hình: Tổng quan khu vực xây dựng dự án
Khu du lịch nghỉ dưỡng Lộc Sơn có vị trí vô cùng đắc địa, từ đỉnh đồi cách mực nước biển
khoảng 81.5m nhìn xung quanh ra cả 3 phía có thể nhìn thấy mũi Cần Giờ, bãi biển Vũng Tàu và
gần hơn nữa là Khu công nghiệp Dầu khí Long Sơn, Nhà máy lọc dầu Long Sơn. Với địa thế thiên
nhiên và cảnh quan hùng vĩ, khu du lịch nghỉ dưỡng Lộc Sơn sẽ trở thành điểm tham quan du lịch,
khu nghỉ dưỡng cao cấp thu hút đông đảo du khách trong và ngoài nước.
Vị trí, giới hạn khu đất:
- Phía Bắc giáp : Chùa ông Đội và đất của dân
- Phía Tây giáp : Đường quy hoạch
- Phía Đông giáp : Đường quy hoạch
- Phía Nam giáp : Đường quy hoạch
III.2. Địa hình, hiện trạng
Hiện trạng là đất trống, địa hình không bằng phẳng (Khu vực trên đỉnh Đồi 84, đất Quốc

---------------------------------------------------------------------------
10
phòng do Bộ chỉ huy Quân sự tỉnh quản lý có cao độ cao nhất là khoảng 81.5m)
Khu vực phía Đông từ đường quy hoạch đến chân đồi (chiều rộng khoảng 288m) tương đối
bằng phẳng, độ dốc khoảng 6%, cao độ thấp nhất là 8.0m (tại khu vực phía Đông khu đất giáp
đường quy hoạch), cao độ khu vực sát chân đồi là khoảng 24.5m so với mực nước biển.
Khu vực Đồi 84 tương đối dốc (độ dốc trung bình khoảng 25%). Cao độ cao nhất là 68.5m
(trên đồi cao khu vực giáp đất Quốc phòng do Bộ chỉ huy Quân sự tỉnh quản lý) so với mực nước
biển.
Như vậy nhìn chung hiện trạng khu đất tương đối thuận lợi cho đầu tư xây dựng.
III.3. Địa chất thủy văn, địa chất công trình
III.3.1. Địa chất thủy văn
Khu vực khảo sát không có nguồn nước mặt thường xuyên, khi mưa to kéo dài thường xảy
ra tình trạng ngập tạm thời và sau đó thoát nhanh; Mực nước ngầm ổn định rất nông. (Dao động
trong mùa trung bình 2.5 – 3.5m kể từ mặt đất)
Về mùa mưa: thành phần nước ổn định có độ kiềm yếu hoặc trung tính không ăn mòn bê
tông.
III.3.2. Địa chất công trình
Hiện tại khu vực quy hoạch chưa khoan thăm dò địa chất công trình- địa chất thủy văn. Vì
vậy, khi xây dựng công trình ở đây cần khoan thăm dò địa chất công trình- địa chất thủy văn để xử
lý nền móng.
Theo một số tài liệu dự án cho biết Sơ bộ đánh giá cấu tạo địa chất nơi đây, mặt đất phía
trên là lớp đất mùn thực vật mỏng, dưới lớp đất mùn là lớp đất sét tàn tích phong hóa của đá
Granit, tiếp dưới là các lớp đá Granit phong hóa nứt nẻ mạnh, trong thung lũng lòng hồ lộ nhiều đá
mồ côi Granit bị phong hóa bào mòn thành dạng đá cuội lớn. Vì vậy, việc tạo lòng hồ chứa nước
cần phải khảo sát kỹ địa chất và có biện pháp chống thấm tốt mới giữ được nước cho mùa khô.
Động đất – Không vượt quá 6 độ Richter.
III.4. Cảnh quan thiên nhiên
Trên khu đất không có nhà dân ở. Không có các loại cây hoa màu, cây ăn trái, chỉ có cây
hoang dại mọc. Công ty Trí Dũng đã trồng các loại cây như: Kim Liên, Cầy, Lộc Vừng, Lim, Cầu
Đen....và cây hiện hữu. Khi xây dựng phải bảo vệ, hạn chế chặt cây tự nhiên hiện hữu.
Tình hình môi trường ở đây nhìn chung sạch sẽ, không ngập nước mưa, không ngập rác thải
và không có tiếng ồn.
III.5. Khí hậu – thủy văn
III.5.1. Khí hậu
Khu đảo Long Sơn nói riêng và Tp.Vũng Tàu nói chung nằm trong vùng khí hậu Đông
Nam bộ, thuộc vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa; một năm chia làm hai mùa rõ rệt.
Mùa mưa bắt đầu từ tháng 5 đến tháng 11, thời gian này có gió mùa Tây Nam.
Mùa khô bắt đầu từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau, thời gian này có gió mùa Đông Bắc.
Nhiệt độ trung bình hàng năm là 270
C, tháng thấp nhất khoảng 16.80
C, tháng cao nhất
khoảng 29.20
C.
Số giờ nắng rất cao, trung bình hàng năm khoảng 2400 giờ.

---------------------------------------------------------------------------
11
Lượng mưa trung bình 1500 mm. Bà Rịa - Vũng Tàu nằm trong vùng ít có bão, nhưng chịu
ảnh hưởng của áp thấp nhiệt đới, tần suất bão là 5% ÷ 1% (20 năm có một trận bão vừa và 100 năm
có một trận bão lớn); tốc độ gió trung bình 2.1m/s.
III.5.2. Thủy văn – hải văn
Thủy văn: mực nước ngầm về mùa mưa cách mặt đất khoảng 2÷ 3m, về mùa khô khoảng
9÷10m. Ở đây không bị ảnh hưởng của nước thủy triều trên sông Thị Vải.
Chế độ thủy triều: bán nhật triều.
III.6. Hạ tầng khu đất xây dựng dự án
III.6.1. Hiện trạng dân cư
Trong khu quy hoạch không có dân cư lao động, rất thuận lợi cho việc xây dựng.
III.6.2. Hiện trạng lao động
Hiện nay, Công ty Trí Dũng đang sử dụng khoảng 10 lao động để phục vụ cho việc làm
đường, trồng và chăm sóc cây khu đất dự án.
III.6.3. Hiện trạng sử dụng đất
Đây là khu đất Công ty Trí Dũng nhận chuyển nhượng hợp pháp của các hộ dân.
III.6.4. Hiện trạng công trình kiến trúc xây dựng
Trong khu đất có 1 nhà nghỉ bằng gỗ, diện tích khoảng 20m2
. Ngoài ra, còn xây dựng một
số công trình kiến trúc tạm làm chỗ nghỉ cho chủ đầu tư, làm lán trại và kho chứa vật tư.
III.6.5. Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật
Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật trong khu quy hoạch chưa có gì.
Hiện trạng giao thông: có đường đất đi vào Khu du lịch nghỉ dưỡng Lộc Sơn
Hiện trạng cấp nước: có đường ống cấp nước hiện hữu đến khu đất.
Hiện trạng cấp điện: có đường dây cấp điện đến khu đất.
Hiện trạng thoát nước: chưa có hệ thống thoát nước trong khu đất.
III.7. Nhận xét chung
Qua phân tích các số liệu điều kiện tự nhiên và hiện trạng, ta thấy khu quy hoạch này có
nhiều thuận lợi cho việc đầu tư xây dựng. Hơn 95% đất còn trống không phải đền bù giải tỏa. Vị trí
khu đất xây dựng nằm trên đồi 84 thuận lợi cho việc xây dựng một khu du lịch nghỉ dưỡng.
Đây là khu đất trống thuận lợi cho việc xây dựng khu du lịch nghỉ dưỡng cao cấp. Khi dự án
hoàn thành đưa vào sử dụng sẽ tạo nên bộ mặt cảnh quan kiến trúc đẹp cho khu vực đảo Long Sơn,
thành phố Vũng Tàu.

---------------------------------------------------------------------------
12
CHƯƠNG IV: QUY MÔ DỰ ÁN – TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN
IV.1. Quy mô dự án
Diện tích khu đất quy hoạch : 63.33 ha.
IV.2. Hạng mục công trình
Stt Hạng mục công trình Số lượng
Diện tích sàn xây
dựng (m2
)
1 Cổng + nhà bảo vệ 2 25
2 Trạm biến áp 1 25
3 Trạm xử lý nước thải + bơm 1 100
4 Hồ nước 1 7,500
IV.3. Hạng mục hạ tầng
TT Hạng mục Đơn vị Khối lượng
A Xây dựng giao thông
1 Lòng đường m2
39,086
2 Đường dạo + vỉa hè m2
52,714
3 Bãi đậu xe m2
11,600
4 Bó vỉa m 8,269
Cộng giá XD giao thông
B Xây dựng san nền
San nền + kè m3
15,250
Cộng giá XD san nền + kè
C Xây dựng cấp điện
Cáp 0.22 Kv + ống PVC m 6,000
Cộng giá XD cấp điện
D Xây dựng chiếu sáng
Trụ đèn cao áp Trụ 50
Đèn cao áp Bộ 90
Đèn trang trí 4 bóng + trụ Bộ 90
Đèn trang trí thấp Bộ 210
Cộng giá XD chiếu sáng
E Xây dựng cấp nước TT
Ống ø100 m 1,000

---------------------------------------------------------------------------
13
Ống ø70 m 4,500
Ống ø60+50 m 1,000
Van khóa các loại Cái 400
Họng cứu hỏa Bộ 10
Cộng giá trị XD cấp nước
F Xây dựng cấp nước thải
Cống ø300 m 5,000
Cống ø400 m 2,500
Hố ga cái 250
Cộng giá XD thoát nước thải
G Xây dựng thoát nước mưa
Cống ø300 m 3,500
Cống ø400 m 1,500
Hố ga Cái 250
Cộng giá XD thoát nước mưa
H Xây dựng cây xanh
Cỏ gừng + đất trồng m2 123,737
Cỏ nhung + đất trồng m2 15,750
Cây bằng lăng +đất trồng Cây 250
Cây bóng mát các loại +đất trồng Cây 2,500
Cây dừa lớn + đất trồng Cây 250
Cộng giá XD cây xanh
K Xây dựng tường rào
Tường rào m 2,500
Cộng giá XD tường rào
IV.4. Tiến độ thực hiện dự án
IV.4.1. Giai đoạn 1
Từ năm 2013 đến 2014 xây dựng hạ tầng phục vụ chung cho các hoạt động của dự án.
IV.4.2. Giai đoạn 2
Khi cơ sở vật chất hạ tầng hoàn thành, từ năm 2015 tiến hành cho thuê và bán lại đất cho
các nhà đầu tư thứ cấp theo quy hoạch các hạng mục của bản vẽ.

---------------------------------------------------------------------------
14
CHƯƠNG V: GIẢI PHÁP THIẾT KẾ MẶT BẰNG VÀ HẠ TẦNG
KỸ THUẬT
V.1. Tính chất khu quy hoạch
Tính chất của khu quy hoạch là xây dựng khu dịch vụ du lịch nghỉ dưỡng cao cấp phục vụ
nhu cầu ở, nghỉ ngơi, vui chơi giải trí và điều dưỡng cho du khách trong và ngoài nước với các
công trình khách sạn và biệt thự vườn để có thể lưu trú lâu dài và nghỉ dưỡng.
V.2. Bố cục quy hoạch không gian kiến trúc
V.2.1. Cơ cấu tổ chức không gian
Căn cứ vào địa hình hiện trạng và quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000.
Tại vị trí trung tâm (phía Đông) khu đất bằng phẳng bố trí nhà tiếp đón và siêu thị, khu vui
chơi giải trí, nhà hàng thực phẩm, khách sạn…
Lối vào phụ từ đường quy hoạch (phía Tây) bố trí nhà tiếp đón, nhà hàng, sân khấu ngoài
trời, hồ nước, bãi đậu xe...
Phía Nam khu đất bằng phẳng bố trí khu thể thao như nhà thi đấu, sân bóng đá, sân tennis…
Bố trí các biệt thự và bungalow xung quanh chân đồi và triền đồi phù hợp với điều kiện địa
hình hiện trạng khu đất, tạo thành một không gian kiến trúc cảnh quan hài hòa, hợp lý vừa đảm bảo
môi trường khu du lịch biển đảo, vừa đảm bảo tuân thủ các quy định về chỉ tiêu quy phạm trong
thiết kế Kiến trúc – Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000, đồng thời còn đáp ứng thỏa mãn các nhu cầu
khai thác sử dụng các bộ phận chức năng trong khu quản lý điều hành trong khu du lịch.
- Khu tiếp đón
- Khu khách sạn
- Các biệt thự, Bungalow phục vụ nhu cầu lưu trú ngắn và dài hạn.
- Khu siêu thị mua bán
- Nhà hàng, câu lạc bộ
- Khu thể thao, sân bóng đá, nhà thi đấu đa năng
- Khu vui chơi cắm trại, nhà thi đấu ngoài trời.
- Sân đường nội bộ, bãi đậu xe ô tô của du khách.
- Khu tập kết rác.
- Công viên, cây xanh, cảnh quan.
- Hồ nước, hồ cảnh quan…
V.2.2. Quy hoạch sử dụng đất
Diện tích quy hoạch 63.33 ha.
BẢNG QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
TT Loại đất Diện tích (m2
) Tỉ lệ (%)
1 Đất xây dựng công trình 63,275 9.99
2 Đất giao thông + Bãi đậu xe 103,038 16.27
3 Đất thể thao 19,000 3
4 Mặt nước 8,500 1.34
5 Đất cây xanh 439,487 69.40
TỔNG CỘNG 633,300 100

---------------------------------------------------------------------------
15
V.2.3. Tổ chức không gian quy hoạch, kiến trúc
Bố trí 2 cổng vào tại đường quy hoạch phân khu tỉ lệ 1/2000.
Cổng số 1: Lối vào chính từ đường quy hoạch (phía Đông) tại vị trí trung tâm khu đất bằng
phẳng mở trục chí trung tâm của khu du lịch, bố trí nhà tiếp đón và siêu thị, khu vui chơi giải trí,
nhà hàng ẩm thực… cuối trục sát chân đồi bố trí công trình khách sạn làm điểm nhấn.
Cổng số 2: Lối vào phụ từ đường quy hoạch (phía Tây) bố trí nhà tiếp đón, nhà hàng, sân
khấu ngoài trời, hồ nước, bãi đậu xe…
Phía Nam khu đất bằng phẳng bố trí khu thể thao như nhà thi đấu, sân bóng đá, sân tennis…
Các biệt thự và bungalow được bố trí xung quanh chân đồi và triền đồi phù hợp với điều
kiện địa hình trạng khu đất, tạo thành một không gian kiến trúc cảnh quan hài hòa, hợp lý vừa đảm
bảo môi trường khu du lịch biển đảo, vừa đảm bảo tuân thủ các quy định về chỉ tiêu quy phạm
trong thiết kế Kiến trúc – Quy hoạch phân khu TL 1/2000, đồng thời còn đáp ứng thỏa mãn các
như cầu khai thác sử dụng các bộ phận chức năng trong khu quản lý điều hành trong khu du lịch.
 Khu biệt thự
Dự kiến xây dựng xung quanh chân và triền đồi sẽ được quy hoạch xây dựng làng biệt thự
du lịch. Dự kiến sẽ xây dựng 200 ÷ 250 căn biệt thự 2÷3 tầng và 90÷100 căn bungalow dùng cho
lưu trú dài hạn hoặc ngắn hạn.
 Khu khách sạn
Cuối trục sát chân đồi bố trí công trình khách sạn làm điểm nhấn, có kiến trúc cao 2÷3 tầng
(Theo quy hoạch phân khu thì chiều cao tối đa là 2÷3 tầng) phục vụ cho nhu cầu nghỉ dưỡng cao
cấp. Đồng thời kiến trúc thấp tầng này sẽ phù hợp với cảnh quan thiên nhiên của đồi 84.
 Khu hành chính- Quản trị Khu du lịch
Tiếp theo trục đường chính là trụ sở hướng giao thông được mở ra 2 phía trái và phải dạng
xương cá phía ngoài là nơi tổ chức tập kết bãi đậu xe cho dịch vụ du lịch. Hướng đến các bãi đậu
xe không được chặt phá cây và san ủi đồi cát, không làm thay đổi ảnh hưởng biến dạng đồi tự
nhiên.
Khu thể thao bố trí phía Nam. Khu du lịch và khu thể thao không bị chồng chéo và cản trở,
đồng thời tạo được khu bảo tồn thiên nhiên giữa rừng đồi và khu xây dựng, không phải thay đổi
hiện trạng quá nhiều. Việc tổ chức xây dựng để bảo tồn môi trường thiên nhiên là một việc làm
hợp lý.
 Khu du lịch
Tiếp theo trục chính của khu du lịch được mở hướng giao thông chính ra khu trung tâm dịch
vụ nhà hàng giải khát, khu ẩm thực…
Trong quy hoạch vẫn giữ khu đồi sẽ được tôn tạo, trồng thêm cây mới làm cho khu rừng
phòng hộ có bề dày và che được bóng mát cho đường về nhà. Ở đây được tổ chức xây dựng một
nhóm nhà rông nhỏ (Bungalow) chừng vài chục nhà để phục vụ cho du lịch yên tĩnh. Công trình ở
đây được xây dựng xen kẽ dưới tán cây với diện tích nhỏ và thấp.
V.3. Quy hoạch mạng lưới hạ tầng kỹ thuật
V.3.1. Giao thông
+ Giao thông đối ngoại:
Phía Tây và phía Nam giáp tuyến đường quy hoạch QH12. Có lộ giới: 8+11.25+11.25+8 =
40.5m.
Phía Đông giáp đường quy hoạch QH2. Có lộ giới 6+15+6 =27m và đường QH3 có lộ giới

---------------------------------------------------------------------------
16
4+8+4= 16m.
+ Chuẩn bị kỹ thuật
Căn cứ vào cốt hiện trạng đồi 84, cao nhất là 81.5m, thấp nhất là 8.75m. Hạn chế san ủi,
không cần san lấp nhiều, chỉ san gạt cục bộ một số chỗ để làm đường giao thông, cân bằng đào đắp
tại chỗ.
Cốt san nền cao nhất tại điểm trên đồi 84 (giữ nguyên hiện trạng) là 68.5m, thấp nhất tại
điểm phía Đông trên đường QH là 8.0m.
Khối lượng đất đào hồ ~ -54,550 m3
Khối lượng đất đắp khoảng ~ + 60,550 m3
Khối lượng đất thiếu: ~ 54,550- 60,550 ~ -4,000 m3
(Sẽ được chuẩn xác trong dự án và thiết kế KTTC)
V.3.2. Cấp điện và chiếu sáng
TCVN: 27-1991: Tiêu chuẩn thiết kế đường dây và thiết bị.
Chỉ tiêu về cấp điện và chiếu sáng đô thị theo thông tư liên tịch hướng dẫn về phân loại đô
thị số 02/2002- TTLT-BXD-TCCBCP, ngày 08/3/2002.
 Cấp điện:
Nguồn điện cấp cho khu quy hoạch lấy từ lưới điện đảo Long Sơn, thành phố Vũng Tàu.
Mạng lưới đường dây dẫn đến các công trình trong khu quy hoạch bằng hệ thống cáp điện ngầm hạ
thế C/XLPE/PCV/DATA/PVC luồn ống PVC đi ngầm tại các nhánh rẽ đặt tủ chia điện.
Tiêu chuẩn cấp điện 500 Kwh/người/năm
2500 người * 500 = 1,250 Kw
Công trình dịch vụ công cộng = 150 Kw
Chiếu sáng = 1,250 * 0.15 = 150 Kw
Tổng công suất là: 1,250 +150+ 150 = 1,550 Kw
 Chiếu sáng:
Đường phố dùng trụ sắt nhúng kẽm, cao 8m, đèn cao áp SODIUM 250W/220V, cáp hạ thế
đi trong ống PVC ngầm trong đất.
V.3.3. Cấp nước
Hệ thống cấp nước lấy từ đường quy hoạch.
Tính toán lượng nước cấp cho khu quy hoạch như sau:
+ Nước sinh hoạt: Tiêu chuẩn cấp nước 200 lít/người, ngày đêm.
Qsh= 200 l/người * 2,500 người = 200,000 l/ ngày đêm = 500 m3
/ngày đêm.
+ Nước dịch vụ công cộng:
Qdvcc= 10% Qsh = 50 m3
/ngày đêm.
+ Nước phòng cháy chữa cháy = 108 m3
/ngày đêm
+ Nước tưới cây, rửa đường = 125 m3
/ngày đêm.
+ Nước rò rỉ, dự phòng = 155 m3
 Tổng lượng nước cấp: Q = 950 m3
/ngày đêm

---------------------------------------------------------------------------
17
V.3.4. Thoát nước
Mạng lưới thoát nước được thiết kế thoát nước mưa và nước thải riêng biệt.
 Thoát nước thải:
Lượng thoát nước thải khoảng 440 m3
/ngày đêm. Nước thải từ công trình nhà ở đều qua bể
xử tự hoại cục bộ được xử lý cấp I. Sau đó đổ ra đường ống Ø300 hệ thống nước thải chung cho
khu vực và toàn thành phố, ở đây nước thải sẽ được xử lý đảm bảo tiêu chuẩn Việt Nam do các
trung tâm xử lý nước thải của Công ty Busadco đầu tư xây dựng và quản lý.
 Thoát nước mưa:
Nước mưa được thu về bằng hố ga vào hệ thống cống Ø300-600. Sau đó dẫn về tuyến thoát
nước của đô thị.
V.3.5. Hệ thống thông tin liên lạc và cáp truyền hình
 Cơ sở thiết kế:
Quy hoạch chi tiết sử dụng đất Khu du lịch nghỉ dưỡng Lộc Sơn đồi 84, xã Long Sơn. TP
Vũng Tàu.
Các tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng Việt Nam do Bộ xây dựng ban hành.
Các tiêu chuẩn do Bộ Bưu chính Viễn thông Việt Nam ban hành.
 Dự báo nhu cầu thuê bao:
+ Nguyên tắc dự báo:
Dựa trên hiện trạng phát triển viễn thông ở Việt Nam.
Phù hợp với chiến lược phát triển Bưu chính Viễn thông.
+ Dự báo đối tượng khách hàng có nhu cầu sử dụng dịch vụ:
Theo quy hoạch sử dụng đất và cảnh quan của dự án, phần đất nằm trong ranh giới nghiên
cứu quy hoạch được chia thành các hạng mục:
Khu biệt thự, Công trình dịch vụ.
Khu khách sạn.
 Dự báo kiểu dịch vụ:
Dựa trên kết quả dự báo đối tượng khách hàng, dựa trên hiện trạng phát triển của Viễn
thông ở Việt Nam và chiến lược phát triển Bưu chính Viễn thông ở Việt Nam, các dịch vụ thích
hợp cho từng đối tượng như sau: Các khu thương mại: Thoại (POTS, VoIP), Fax G3, hội nghị từ
xa, truy nhập Internet, Truyền số liệu, VoD.
 Dự báo số lượng thuê bao:
Dựa vào chiến lược phát triển Bưu chính Viễn thông Việt Nam: Mật độ điện thoại đến từ
2010 đạt khoảng 32-42 máy/ 100 dân.
 Kết luận:
Kiểu dịch vụ cần cung cấp trong khu vực đầu tư bao gồm hai nhóm dịch vụ cơ bản: Dịch vụ
băng hẹp truyền thông (thoại, fax G3) và dịch vụ băng rộng (hội nghị từ xa, truy nhập Internet,
Truyền số liệu, VoD, IPTV/CATV).
Toàn bộ hệ thống hạ tầng về tin liên lạc và cáp truyền hình sẽ được các nhà cung cấp dịch
vụ đầu tư.
V.3.6. Cây xanh
Cây xanh được nghiên cứu thiết kế trồng các loại cây phù hợp với khu du lịch vùng biển.

---------------------------------------------------------------------------
18
Đề đảm bảo môi trường khu du lịch được sạch sẽ cần đảm bảo hệ thống thoát nước thông
suốt- không bị tắc nghẽn, từng công trình phải có bể tự hoại và có bộ phận thu gom rác để đưa về
khu xử lý rác và nước thải chung của toàn đô thị.

---------------------------------------------------------------------------
19
CHƯƠNG VI: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG
VI.1. Đánh giá tác động môi trường
VI.1.1. Giới thiệu chung
Dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng Lộc Sơn được xây dựng tại đồi 84 xã Long Sơn, Tp.Vũng
Tàu, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu.
Tình hình môi trường khu vực dự án trước khi xây dựng:
- Trên khu đất không có dân cư, không có các loại cây hoa màu, cây ăn trái.
- Tình hình môi trường ở đây nói chung là sạch sẽ, không ngập nước mưa, không có rác thải
và không có tiếng ồn.
Mục đích của đánh giá tác động môi trường là xem xét đánh giá những yếu tố tích cực và
tiêu cực ảnh hưởng đến môi trường trong xây dựng dự án và khu vực lân cận, để từ đó đưa ra các
giải pháp khắc phục, giảm thiểu ô nhiễm để nâng cao chất lượng môi trường hạn chế những tác
động rủi ro cho môi trường khi dự án được thực thi, đáp ứng được các yêu cầu về tiêu chuẩn môi
trường.
VI.1.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trường
Các quy định và hướng dẫn sau được dùng để tham khảo
- Luật Bảo vệ Môi trường số 52/2005/QH11 đã được Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam
khóa XI kỳ họp thứ 8 thông qua tháng 11 năm 2005;
- Nghị định số 80/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 09 tháng 8 năm 2006 về việc quy định
chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật Bảo vệ Môi trường;
- Nghị định số 21/2008/NĐ-CP của Chính phủ ngày 28 tháng 2 năm 2008 về Sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09 tháng 8 năm 2006 của Chính phủ về
việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật Bảo vệ Môi trường;
- Thông tư số 05/2008/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày 18/12/2008 về
việc hướng dẫn về đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường và cam kết bảo
vệ môi trường;
- Quyết định số 35/QĐ-BKHCNMT của Bộ trưởng Bộ Khoa học Công nghệ và Môi trường
ngày 25/6/2002 về việc công bố Danh mục tiêu chuẩn Việt Nam về môi trường bắt buộc áp dụng;
- Quyết định số 23/2006/QĐ-BTNMT ngày 26/12/2006 về việc ban hành Danh mục chất thải
nguy hại kèm theo Danh mục chất thải nguy hại;
- Tiêu chuẩn môi trường do Bộ KHCN&MT ban hành 1995, 2001 & 2005;
- Quyết định số 22/2006/QĐ-BTNMT ngày 18 tháng 12 năm 2006 của Bộ Tài Nguyên và
Môi trường về việc bắt buộc áp dụng 05 Tiêu chuẩn Việt Nam về Môi trường và bãi bỏ áp dụng
một số các Tiêu chuẩn đã quy định theo quyết định số 35/2002/QĐ-BKHCNMT ngày 25 tháng 6
năm 2002 của Bộ trưởng Bộ KHCN và Môi trường;

---------------------------------------------------------------------------
20
VI.2. Tác động của dự án tới môi trường
VI.2.1. Trong giai đoạn thi công xây dựng
- Việc san lấp mặt bằng có thể gây ra bụi, đất rơi vãi trên tuyến đường trong khu vực thành
phố Vũng Tàu.
- Máy móc thi công có thể gây tiếng ồn và bụi.
- Quá trình tập kết vật liệu xây dựng, máy móc thiết bị thi công có thể làm cho khu vực dự án
bị ảnh hưởng xấu đến môi trường.
- Công nhân xây dựng tập trung đông người có thể gây ra nhiều chất thải, rác thải sinh hoạt.
- Vấn đề an toàn lao động trong giai đoạn này cần phải được coi trọng hơn so với trước đó.
- Nước thải sinh hoạt của công nhân trực tiếp thi công, chủ yếu từ các khu tập kết vật liệu xây
dựng, điều này cũng ít xảy ra do tính chất của công trình như đã trình bày ở trên. (Tuy nhiên, vẫn
bố trí một nhà vệ sinh công cộng tự hoại tạm phục vụ công trình)
VI.2.2. Giai đoạn dự án đi vào hoạt động
- Sau khi dự án xây dựng xong và đi vào khai thác sử dụng cho một số tác động đến môi
trường có thể xảy ra là:
+ Tác động do chất thải rắn
+ Tác động do chất thải sinh hoạt.
VI.3. Các biện pháp hạn chế ô nhiễm môi trường
VI.3.1. Trong giai đoạn xây dựng hạ tầng và công trình kiến trúc
- Lập kế hoạch thi công, bố trí nhân lực hợp lý tránh chồng chéo giữa các giai đoạn thi công.
- Áp dụng biện pháp thi công tiên tiến, cơ giới hóa rút ngắn thời gian thi công tới mức tối đa.
- Công xưởng hóa vật liệu xây dựng, đảm bảo chất lượng vật liệu xây dựng theo yêu cầu thiết
kê. Tránh tình trạng làm rơi vãi vật liệu gây ô nhiễm môi trường.
- Có biện pháp an toàn thi công, thời gian và trình tự thi công hợp lý. Bố trí mặt bằng thi công
thuận lợi, tránh chồng chéo ảnh hưởng lẫn nhau. Các máy phát, máy nổ cẩn được che chắn giảm
tiếng ồn. Tránh để nguồn nước thi công rò rỉ, chảy lai láng làm ô nhiễm vùng công trường xây
dựng.
- Mặt bằng thi công phải đảm bảo cho công nhân làm việc và sinh hoạt thuận lợi. Bố trí hợp
lý chỗ làm việc. nghỉ ngơi ăn uống, tắm rửa, y tế và vệ sinh sạch sẽ.
- Bố trí đường vận chuyển vật liệu xây dựng, tránh các ách tắc giao thông trên đường trong
khu vực thành phố Vũng Tàu.
- Lập rào chắn cách ly khu vực thi công, làm biển báo khu vực công trường, tăng cường
nguồn chiếu sáng nếu có thi công về đêm.
- Chú ý các tuyến đường cấp điện thi công phải hết sức hợp lý, tránh rò rỉ gây tai nạn lao
động, đặc biệt chú ý đến biện pháp phòng cháy chữa cháy tại khu vực công trường đang thi công
xây dựng.
VI.3.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng
- Sau khi dự án và thiết kế kỹ thuật được phê duyệt sẽ tiến hành thi công hạ tầng kỹ thuật và
các công trình thành phần. Một số tác động đến môi trường có thể xảy ra là:
 Tác động do chất thải rắn.
 Tác động do chất thải nước sinh hoạt.

---------------------------------------------------------------------------
21
- Dự án đề xuất các biện pháp khắc phục, các tác động tích cực tới môi trường như sau:
 Các chất thải rắn bao gồm: Đất đá, vật tư dư thừa trong quá trình thi công. Do tính chất
công việc, đơn vị tổ chức thi công cuốn chiếu nên lượng vật tư cung cấp tới đâu thi công tới đó,
chủ yếu là dư thừa đất trong quá trình thi công hệ thống thoát nước, đơn vị sẽ tổ chức vận chuyển
ra khỏi công trường và đổ vào nơi quy định.
 Bụi: Để hạn chế bụi tại công trường cần có kế hoạch thi công, kế hoạch cung ứng vật tư
thích hợp, hạn chế tập kết vật tư cùng một lúc. Khi chuyên chở vật tư, các xe phải được phủ kín
bạt, tránh rơi vãi, bụi bặm cho môi trường xung quanh.
 Tiếng ồn: Để hạn chế tiếng ồn cần phải có kế hoạch thi công xe máy thích hợp, các thiết bị
xe máy chỉ được phép hoạt động không quá 19h trong ngày.
 Nước thải sinh hoạt: Nước thải sinh hoạt trong toàn khu đểu được xử lý cục bộ trước khi
thải ra hệ thống thoát nước chính (Dùng hệ thống bể lắng và hầm tự hoại).
Rác và chất thải sinh hoạt: Được thu gom và chuyển về nơi tập trung rác của thành phố.
VI.4. Kết luận
Dựa trên những đánh giá tác động môi trường ở phần trên chúng ta có thể thấy quá trình
thực thi dự án có thể gây tác động đến môi trường quanh khu vực Khu du lịch nghỉ dưỡng Lộc Sơn
và các khu vực lân cận. Tuy nhiên mức độ ảnh hưởng tới môi trường tương đối và chỉ là những tác
động nhỏ trong khoảng thời gian ngắn không có tác động về lâu dài.

---------------------------------------------------------------------------
22
CHƯƠNG VII: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN
VII.1. Cơ sở lập tổng mức đầu tư
Tổng mức đầu tư cho dự án “Khu du lịch nghỉ dưỡng Lộc Sơn” được lập dựa trên các
phương án trong hồ sơ thiết kế cơ sở của dự án và các căn cứ sau đây :
- Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội Nước Cộng hoà Xã hội
Chủ nghĩa Việt Nam;
- Luật thuế thu nhập doanh nghiệp của Quốc Hội khóa XII kỳ họp thứ 3, số 14/2008/QH12
Ngày 03 tháng 06 năm 2008 ;
- Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 của Chính phủ về việc Quản lý dự án đầu tư
và xây dựng công trình;
- Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về việc Quản lý chất lượng
công trình xây dựng và Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 của Chính phủ về việc sửa
đổi bổ sung một số điều của Nghị định 2009/2004/NĐ-CP;
- Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây
dựng công trình;
- Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành
Luật thuế giá trị gia tăng;
- Nghị định số 148/2004/NĐ-CP ngày 23/07/2004 sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 7 Nghị
định số 158/2003/NĐ-CP;
- Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 27/05/2007 của Bộ Xây dựng về việc “Hướng dẫn việc
lập và quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình”;
- Thông tư số 129/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 hướng dẫn thi hành Nghị định số
123/2008/NĐ-CP;
- Thông tư 130/2008/TT-BTT ngày 26/12/2008 hướng dẫn thi hành một số điều của Luật
Thuế Thu Nhập Doanh Nghiệp.
- Thông tư số 02/2007/TT–BXD ngày 14/2/2007. Hướng dẫn một số nội dung về: lập, thẩm
định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình; giấy phép xây dựng và tổ chức quản lý dự án
đầu tư xây dựng công trình;
- Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng kèm theo Quyết định số 957/QĐ-
BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng;
- Thông tư 33-2007-TT/BTC của Bộ Tài Chính ngày 09 tháng 04 năm 2007 hướng dẫn quyết
toán dự án hoàn thành thuộc nguồn vốn nhà nước;
- Thông tư 203/2009/TT-BTC của Bộ Tài Chính ngày 20 tháng 10 năm 2010 hướng dẫn chế
độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định;
- Các văn bản khác của Nhà nước liên quan đến lập Tổng mức đầu tư, tổng dự toán và dự toán
công trình.
VI.2. Nội dung tổng mức đầu tư
VI.2.1. Nội dung
Mục đích của tổng mức đầu tư là tính toán toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng Dự án “Khu du
lịch nghỉ dưỡng Lộc Sơn”, làm cơ sở để lập kế hoạch và quản lý vốn đầu tư, xác định hiệu quả đầu
tư của dự án.

---------------------------------------------------------------------------
23
Tổng mức đầu tư của dự án (chưa bao gồm lãi vay trong thời gian xây dựng) là
410,661,936,000 đồng (Bốn trăm mười tỷ, sáu trăm sáu mươi mốt triệu, chín trăm ba mươi sáu
triệu đồng) bao gồm: Chi phí xây dựng, chi phí trang thiết bị, chi phí sử dụng đất, chi phí dự phòng
và chi phí khác.
Dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng Lộc Sơn sẽ được đầu tư trong 2 giai đoạn:
Giai đoạn 1: Từ năm 2013 đến 2014 xây dựng hạ tầng phục vụ chung cho các hoạt động của
dự án.
Giai đoạn 2: khi cơ sở vật chất hạ tầng hoàn thành, từ năm 2015 tiến hành cho thuê và bán
lại đất cho các nhả đầu tư thứ cấp theo quy hoạch các hạng mục của bản vẽ.
Chi phí xây dựng giai đoạn 1:
Chi phí xây dựng cơ sở vật chất hạ tầng và xây dựng các công trình chung.
Chi phí xây dựng hạ tầng khu nghỉ dưỡng 117,330,686,000 đồng (Một trăm mười bảy tỷ, ba
trăm ba mươi triệu, sáu trăm tám mươi sáu ngàn đồng) bao gồm các hạng mục:
CHI PHÍ XÂY DỰNG HẠ TẦNG KHU NGHỈ DƯỠNG LỘC SƠN
ĐVT: 1,000 đồng
TT Hạng mục
Đơn
vị
Khối
lượng
Đơn
giá
Thành tiền
trước thuế
Thành tiền
sau thuế
A Xây dựng giao thông
1 Lòng đường m2
39,086 900 35,177,400 38,695,140
2 Đường dạo + vỉa hè m2
52,714 500 26,357,000 28,992,700
3 Bãi đậu xe m2
11,600 500 5,800,000 6,380,000
4 Bó vỉa m 8,269 600 4,961,400 5,457,540
Cộng giá XD giao thông 72,295,800 79,525,380
B Xây dựng san nền
San nền + kè m3
15,250 350 5,337,500 5,871,250
Cộng giá XD san nền + kè 5,337,500 5,871,250
C Xây dựng cấp điện
Cáp 0.22 Kv + ống PVC m 6,000 400 2,400,000 2,640,000
Cáp 0.4 Kv + ống PVC m 2,000 450 900,000 990,000
Cộng giá XD cấp điện 3,300,000 3,630,000
D Xây dựng chiếu sáng
Cáp 0.22 Kv + ống PVC m 6,000 350 2,100,000 2,310,000
Trụ đèn cao áp Trụ 50 3,000 150,000 165,000
Đèn cao áp Bộ 90 3,500 315,000 346,500
Đèn trang trí 4 bóng + trụ Bộ 90 3,500 315,000 346,500
Đèn trang trí thấp Bộ 210 2,500 525,000 577,500
Cộng giá XD chiếu sáng 3,405,000 3,745,500
E Xây dựng cấp nước TT
Ống ø100 m 1,000 180 180,000 198,000
Ống ø70 m 4,500 150 675,000 742,500

---------------------------------------------------------------------------
24
Ống ø60+50 m 1,000 100 100,000 110,000
Van khóa các loại Cái 400 80 32,000 35,200
Họng cứu hỏa Bộ 10 10,000 100,000 110,000
Cộng giá trị XD cấp nước 1,087,000 1,195,700
F Xây dựng cấp nước thải
Cống ø300 m 5,000 400 2,000,000 2,200,000
Cống ø400 m 2,500 450 1,125,000 1,237,500
Hố ga cái 250 1,500 375,000 412,500
Cộng giá XD thoát nước
thải
3,500,000 3,850,000
G Xây dựng thoát nước mưa
Cống ø300 m 3,500 450 1,575,000 1,732,500
Cống ø400 m 1,500 500 750,000 825,000
Hố ga Cái 250 1,500 375,000 412,500
Cộng giá XD thoát nước
mưa
2,700,000 2,970,000
H Xây dựng cây xanh
Cỏ gừng + đất trồng m2 123,737 80 9,898,960 10,888,856
Cỏ nhung + đất trồng m2 15,750 120 1,890,000 2,079,000
Cây bằng lăng +đất trồng Cây 250 250 62,500 68,750
Cây bóng mát các loại +đất
trồng
Cây
2,500 250 625,000 687,500
Cây dừa lớn + đất trồng Cây 250 250 62,500 68,750
Cộng giá XD cây xanh 12,538,960 13,792,856
K Xây dựng tường rào
Tường rào m 2,500 1,000 2,500,000 2,750,000
Cộng giá XD tường rào 2,500,000 2,750,000
TỔNG CỘNG 117,330,686
Chi phí xây dựng công trình chung cho toàn khu là 8,346,250,000 đồng (Tám tỷ, ba trăm
bốn mươi sáu triệu, hai trăm năm mươi ngàn đồng) bao gồm các hạng mục:
Stt Hạng mục công trình
Số
lượng
Diện tích
sàn xây
dựng (m2
)
Đơn
giá
Thành tiền
trước thuế
Thành tiền
sau thuế
1 Cổng + nhà bảo vệ 2 25 4,500 112,500 123,750
2 Nhà điều hành 1 50 4,500 225,000 247,500
3 Trạm biến áp 1 25 10,000 250,000 275,000
4 Trạm xử lý nước thải +
bơm
1 100 10,000 1,000,000 1,100,000

---------------------------------------------------------------------------
25
5 Hồ nước 1 7,500 800 6,000,000 6,600,000
Tổng giá xây dựng công
trình
7,587,500 8,346,250
 Chi phí sử dụng đất
Để phục vụ cho dự án, chủ đầu tư đã sử dụng khu đất với diện tích là 63.33 ha với chi phí sử
dụng đất là 4,500,000,000 đồng/ha.
Chi phí đất = 284,985,000,000 đồng
VI.2.2. Kết quả tổng mức đầu tư
TỔNG MỨC ĐẦU TƯ 2013-2014
ĐVT: 1,000 đồng
TT Khoản mục Giá trị trước
thuế
VAT Giá trị sau
thuế
1 Xây dựng hạ tầng 106,664,260 10,666,426 117,330,686
2 Xây dựng công trình 7,587,500 758,750 8,346,250
Cộng chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng 114,251,760 11,425,176 125,676,936
3 Sử sụng đất 284,985,000 284,985,000
Tổng mức đầu tư (chưa gồm lãi vay
trong thời gian xây dựng)
399,236,760 11,425,176 410,661,936

---------------------------------------------------------------------------
26
CHƯƠNG VIII: NGUỒN VỐN THỰC HIỆN DỰ ÁN
VIII.1. Tiến độ sử dụng vốn
Kế hoạch sử dụng vốn trong giai đoạn 1 của dự án được thể hiện qua bảng sau:
Tổng sử dụng vốn Tổng cộng 2013 2014
Chi phí xây dựng
+ Xây dựng hạ tầng 117,330,686 117,330,686
+ Xây dựng công trình 8,346,250 8,346,250
Sử dụng đất 284,985,000 284,985,000
Tổng cộng 410,661,936 402,315,686 8,346,250
VIII.2. Nguồn vốn thực hiện dự án:
Nguồn vốn Tổng cộng Tỷ lệ
Vốn vay 125,676,936 31%
Vốn chủ sở hữu 284,985,000 69%
TỔNG NGUỒN VỐN 410,661,936 100%
Với tổng mức đầu tư 410,661,936,000 đồng.Trong đó:
+ Vốn chủ sở hữu: 69% tổng mức đầu tương ứng với số tiền 284,985,000,000 đồng
+ Vốn vay : 31% tổng mức đầu tư tương ứng 125,676,936,000 đồng
VIII.3 Phương án hoàn trả vốn vay và Lịch vay và trả nợ.
Phương án trả vốn vay: Trả gốc đều và trả lãi phát sinh theo dư nợ đầu kỳ
Thời gian vay và trả nợ được thể hiện qua bảng sau:
Tổng số tiền cần vay 125,676,936,000 đồng
Lãi vay 13%/năm
Thời gian vay 72 tháng
Ân hạn 24 tháng
Thời gian trả nợ 48 tháng
Thời gian vay: 6 năm
Trong thời gian ân hạn 2 năm: Chủ đầu tư không hoàn trả vốn gốc mà chỉ trả lãi vay theo dư
nợ đầu kỳ.
Thời gian trả nợ: 4 năm. Sau thời gian ân hạn, vào mỗi quý, chủ đầu tư phải hoàn trả vốn
gốc tương ứng 12,996,849,000 đồng và lãi phát sinh kèm với vốn gốc theo dư nợ đầu kỳ.
Lãi vay được trả vào đầu mỗi tháng theo dư nợ đầu kỳ.
Qua hoạch định nguồn doanh thu, chi phí và lãi vay theo kế hoạch trả nợ cho thấy dự án
hoạt động hiệu quả, có khả năng trả nợ đúng hạn rất cao, mang lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư và
các đối tác hợp tác cho vay.

---------------------------------------------------------------------------
27
Bảng tổng hợp vay trả nợ như sau:
Năm 2015 2016 2017 2018 2019
Tổng nợ phải trả 55,793,872 71,470,921 64,652,382 57,894,020 13,413,461
Tổng vốn gốc 38,990,548 51,987,397 51,987,397 51,987,397 12,996,849
Tổng lãi trả 16,803,324 19,483,523 12,664,985 5,906,623 416,611
(Kế hoạch trả nợ theo các kỳ được thể hiện cụ thể qua bảng lịch vay và trả nợ ở phụ lục của
dự án)

---------------------------------------------------------------------------
28
CHƯƠNG IX: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN
IX.1. Các giả định tính toán
IX.1.1. Giả định về thiết kế
Dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng Lộc Sơn được thực hiện trong 2 giai đoạn:
Giai đoạn 1: Tiến hành xây dựng các hạng mục hạ tầng và công trình phục vụ kinh doanh.
Giai đoạn 2: Tiến hành cho các nhà đầu tư thứ cấp thuê đất để đầu tư kinh doanh.
Các hạng mục hạ tầng và công trình xây dựng trong giai đoạn 1 bao gồm:
Các hạng mục hạ tầng:
+ Xây dựng giao thông
+ San nền
+ Cấp điện
+ Hệ thống chiếu sáng
+ Cấp nước TT
+ Thoát nước thải
+ Thoát nước mưa
+ Xây dựng cây xanh
+ Xây dựng tường rào
Các hạng mục xây dựng:
+ Cổng + nhà bảo vệ
+ Trạm biến áp
+ Trạm xử lý nước thải + bơm
+ Hồ nước
IX.1.2. Giả định về doanh thu
Chủ đầu tư sẽ đầu tư toàn bộ cơ sở hạ tầng của dự án, sau đó chuyển giao toàn bộ công trình
cho các nhà đầu tư thứ cấp xây dựng và quản lý hoạt động. Với nguồn thu từ bán nhà Bungalow và
biệt thự cao cấp trả chậm trong 10 năm, dự án sẽ đảm bảo mang lại hiệu quả đồng thời đảm bảo
khả năng trả nợ cho ngân hàng.
Tỷ lệ trả chậm cho nhà biệt thự cao cấp, Bungalow
Năm 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Tỷ lệ trả chậm 30% 10% 10% 10% 6.67% 6.67% 6.67% 6.67% 6.67% 6.67%
Và giả sử các công trình bán theo tỷ lệ mỗi năm như sau:
Năm 1 2 3 4 5
Tỷ lệ bán nhà Bungalow 40% 30% 10% 10% 10%
Tỷ lệ bán biệt thự cao cấp 40% 20% 15% 15% 10%
Ước tính giá bán biệt thư cao cấp và Bungalow tăng 10% mỗi năm
 Bungalow
Dự án đã quy hoạch với số lượng 100 căn Bungalow, diện tích khoảng 80 m2
/ căn, giá đất

---------------------------------------------------------------------------
29
bán 5,000,000 đồng/m2
.
 Biệt thự cao cấp
Tương tự đất cho xây dựng Bungalow, dự tính mỗi căn biệt thự có diện tích khoảng 300-
500 m2
, giá bán 5,000,000 đồng/m2
.
 Siêu thị
Ngoài ra, để phục vụ cho nhu cầu dân cư, chủ đầu tư sẽ xây dựng cơ sở hạ tầng siêu thị,
đồng thời chuyển giao lại cho nhà đầu tư thứ cấp hoạt động kinh doanh.
 Khách sạn
Khách sạn cũng là một nhu cầu cần thiết, tạo điều kiện để khách du lịch đến nghỉ dưỡng
ngắn hạn và dài hạn, dự án cho khởi công xây dựng khách sạn 1, đây là tiền đề cho các hoạt động
kinh doanh trong khu vực. Vì thế chủ đầu tư sẽ kêu gọi các nhà đầu tư thứ cấp đầu tư vào công
trình này, mang lại hiệu quả cao.
 Các công trình khác
Ngoài ra, để dự án có thể khả thi, chủ đầu tư cũng quy hoạch thêm các hạng mục công trình
phụ trợ như: khu vui chơi giải trí chuyên đề, nhà hàng, câu lạc bộ, nhà thi đấu đa năng, sân bóng
đá, sân tennis, chòi nghỉ, nhà nghỉ nhân viên lái xe, sân khấu…
Các công trình bán theo mỗi năm và thu tiền theo tỷ lệ trả chậm của các hạng mục và bán
dần theo mỗi năm như sau:
Bán năm 2015
+ 40 căn Bungalow
+ 104 căn biệt thự cao cấp
+ Siêu thị
+ Nhà thi đấu đa năng
+ Sân bóng
HẠNG MỤC 2015 2016 2017 2018 2019
1 2 3 4 5
1. Bungalow 4,800,000 1,600,000 1,600,000 1,600,000 1,066,667
Số lượng 100 40
Diện tích 80
Giá/m2 5,000
2. Biệt thự cao cấp 62,400,000 20,800,000 20,800,000 20,800,000 13,866,667
Số lượng 260 104
Diện tích 400
Giá/m2 5,000
3. Siêu thị 3,840,000 2,880,000 960,000 960,000 960,000
Diện tích 2,400

---------------------------------------------------------------------------
30
Giá/m2 4,000
4. Nhà thi đấu đa năng 6,000,000 4,500,000 1,500,000 1,500,000 1,500,000
Diện tích 3,750
Giá/m2 4,000
5. Sân bóng đá 25,600,000 19,200,000 6,400,000 6,400,000 6,400,000
Diện tích 16,000
Giá/m2 4,000
TỔNG 100 102,640,000 48,980,000 31,260,000 31,260,000 23,793,333
HẠNG MỤC 2020 2021 2022 2023 2024
6 7 8 9 10
1. Bungalow 1,066,667 1,066,667 1,066,667 1,066,667 1,066,667
Số lượng
Diện tích
Giá/m2
2. Biệt thự cao cấp 13,866,667 13,866,667 13,866,667 13,866,667 13,866,667
Số lượng
Diện tích
Giá/m2
TỔNG 14,933,333 14,933,333 14,933,333 14,933,333 14,933,333
Bán năm 2016
+ 30 căn Bungalow
+ Khách sạn 1
+ Khách sạn 2
+ Khu vui chơi giải trí chuyên đề
HẠNG MỤC 2016 2017 2018 2019 2020
1 2 3 4 5
1. Bungalow 3,960,000 1,320,000 1,320,000 1,320,000 880,000
Số lượng 30
Diện tích/căn 80
Giá/m2 5,500
2. Biệt thự cao cấp 34,320,000 11,440,000 11,440,000 11,440,000 7,626,667
Số lượng 52
Giá/m2 5,500
4. Khách sạn 1 16,848,000 12,636,000 4,212,000 4,212,000 4,212,000

---------------------------------------------------------------------------
31
Diện tích 10,530
Giá/m2 4,000
5. Khách sạn 2 9,600,000 7,200,000 2,400,000 2,400,000 2,400,000
Diện tích 6,000
Giá/m2 4,000
6. Khu vui chơi
giải trí chuyên đề
11,200,000 8,400,000 2,800,000 2,800,000 2,800,000
Diện tích 7,000
Giá/m2 4,000
CỘNG 75,928,000 40,996,000 22,172,000 22,172,000 17,918,667
HẠNG MỤC 2021 2022 2023 2024 2025
6 7 8 9 10
1. Bungalow 880,000 880,000 880,000 880,000 880,000
Số lượng
Diện tích/căn
Giá/m2
2. Biệt thự cao cấp 7,626,667 7,626,667 7,626,667 7,626,667 7,626,667
Số lượng
Diện tích/căn
Giá/m2
CỘNG 8,506,667 8,506,667 8,506,667 8,506,667 8,506,667
Bán năm 2017
+ 10 căn Bungalow
+ Khách sạn 3
+ Nhà hàng ẩm thực
+
HẠNG MỤC 2017 2018 2019 2020 2021
1 2 3 4 5
1. Bungalow 1,452,000 484,000 484,000 484,000 322,667
Số lượng 10
Giá/m2 6,050
2. Biệt thự cao cấp 28,314,000 9,438,000 9,438,000 9,438,000 6,292,000
Số lượng 39
Giá/m2 6,050
3. Khách sạn 3 9,600,000 7,200,000 2,400,000 2,400,000 2,400,000

---------------------------------------------------------------------------
32
Diện tích 6,000
Giá/m2 4,000
4. Nhà hàng ẩm thực 10,400,000 7,800,000 2,600,000 2,600,000 2,600,000
Diện tích 6,500
Giá/m2 4,000
CỘNG 49,766,000 24,922,000 14,922,000 14,922,000 11,614,667
HẠNG MỤC 2022 2023 2024 2025 2026
6 7 8 9 10
1. Bungalow 322,667 322,667 322,667 322,667 322,667
Số lượng
Diện tích/căn
Giá/m2
2. Biệt thự cao cấp 6,292,000 6,292,000 6,292,000 6,292,000 6,292,000
Số lượng
Diện tích/căn
Giá/m2
CỘNG 6,614,667 6,614,667 6,614,667 6,614,667 6,614,667
Bán năm 2018
+ 10 căn Bungalow
+ 39 căn nhà biệt thự cao cấp
+ Sân tennis
HẠNG MỤC 2018 2019 2020 2021 2022
1 2 3 4 5
1. Bungalow 1,597,200 532,400 532,400 532,400 354,933
Số lượng 10
Giá/m2 6,655
2. Biệt thự cao cấp 31,145,400 10,381,800 10,381,800 10,381,800 6,921,200
Số lượng 39
Giá/m2 6,655
14. Sân tennis 4,800,000 3,600,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000
Diện tích 3,000
Giá/m2 4,000
10. Nhà hàng 16,000,000 12,000,000 4,000,000 4,000,000 4,000,000
Diện tích 10,000

---------------------------------------------------------------------------
33
Giá/m2 4,000
11. Câu lạc bộ 7,360,000 5,520,000 1,840,000 1,840,000 1,840,000
Diện tích 4,600
Giá/m2 4,000
CỘNG 60,902,600 32,034,200 17,954,200 17,954,200 14,316,133
HẠNG MỤC 2023 2024 2025 2026 2025
6 7 8 9 10
1. Bungalow 354,933 354,933 354,933 354,933 354,933
Số lượng
Diện tích/căn
Giá/m2
2. Biệt thự cao cấp 6,921,200 6,921,200 6,921,200 6,921,200 6,921,200
Số lượng
Diện tích/căn
Giá/m2
CỘNG 7,276,133 7,276,133 7,276,133 7,276,133 7,276,133
Bán năm 2019
+ 10 căn Bungalow
+ Nhà hàng
+ Câu lạc bộ
HẠNG MỤC 2019 2020 2021 2022 2023 2024
1 2 3 4 5 6
1. Bungalow 1,597,200 532,400 532,400 532,400 354,933 354,933
Số lượng 10
Giá/m2 6,655
2. Biệt thự cao cấp 69,212,000 69,212,000 69,212,000 69,212,000 69,212,000 69,212,000
Số lượng 26
Giá/m2 6,655
CỘNG 70,809,200 69,744,400 69,744,400 69,744,400 69,566,933 69,566,933
HẠNG MỤC 2025 2026 2027 2028
7 8 9 10
1. Bungalow 354,933 354,933 354,933 354,933
Số lượng

---------------------------------------------------------------------------
34
Diện tích/căn
Giá/m2
2. Biệt thự cao cấp 69,212,000 69,212,000 69,212,000 69,212,000
Số lượng
Diện tích/căn
Giá/m2
CỘNG 69,566,933 69,566,933 69,566,933 69,566,933
TỔNG DOANH THU TỪ NĂM 2015- 2028
Năm 2015 2016 2017 2018 2019
TỔNG CỘNG 102,640,000 124,908,000 122,022,000 139,256,600 163,730,733
Năm 2020 2021 2022 2023 2024
TỔNG CỘNG 135,472,600 122,753,267 114,115,200 106,897,733 106,897,733
Năm 2025 2026 2027 2028
TỔNG CỘNG 91,964,400 83,457,733 76,843,067 69,566,933
Các năm đầu do dự án chỉ bán dần các hạng mục đất công trình và trả chậm nên doanh thu
chưa cao, nhưng các năm sau cộng dồn tiền thuê đất từ các nhà đầu tư thứ cấp làm cho nguồn
doanh thu tăng lên nhiều so với các năm đầu.
IX.1.3. Giả định về chi phí
Chi phí của dự án chủ yếu trong các năm đầu tiên, chi phí quảng cáo, marketing, hoa hồng
phí và chi phí quản lý chung.
 Chi phí quảng cáo, marketing
Việc quảng bá hình ảnh, thương hiệu cho sản phẩm du lịch là rất cần thiết, nên trong những
năm đầu tiên dự án sẽ đẩy mạnh hoạt động marketing, PR thương hiệu. Chi phí này được tính theo
doanh thu, mỗi năm chủ đầu tư sẽ bỏ ra mức phí 4% doanh thu.
 Chi phí quản lý chung
Mỗi tháng chi phí quản lý chung khoảng 200,000,000 đồng.
 Chi phí hoa hồng
Chi phí này dùng để chi trả cho các nhà môi giới bán hoặc cho thuê các căn Bungalow và
biệt thự nghỉ dưỡng, dự án sẽ trích ra 2% tổng doanh thu cho hoa hồng phí.

---------------------------------------------------------------------------
35
BẢNG TỔNG HỢP CHI PHÍ QUA CÁC NĂM 2015-2024
ĐVT:1000 đồng
HẠNG MỤC 2015 2016 2017 2018 2019
1 2 3 4 5
1. Chi phí quảng cáo, marketing 3,592,400 4,371,780 4,270,770 4,873,981 5,730,576
2. Chi phí quản lý chung 2,400,000 2,400,000 2,592,000 2,592,000 2,799,360
3. Hoa hồng phí 2,052,800 2,498,160 2,440,440 2,785,132 3,274,615
TỔNG CỘNG 8,045,200 9,269,940 9,303,210 10,251,113 11,804,550
HẠNG MỤC 2020 2021 2022 2023 2024
6 7 8 9 10
1. Chi phí quảng cáo, marketing 4,741,541 4,296,364 3,994,032 3,741,421 3,741,421
2. Chi phí quản lý chung 2,799,360 3,023,309 3,023,309 3,265,174 3,265,174
3. Hoa hồng phí 2,709,452 2,455,065 2,282,304 2,137,955 2,137,955
TỔNG CỘNG 10,250,353 9,774,738 9,299,645 9,144,549 9,144,549
HẠNG MỤC 2025 2026 2027 2028
11 12 13 14
1. Chi phí quảng cáo, marketing 3,218,754 2,921,021 2,689,507 2,434,843
2. Chi phí quản lý chung 3,526,387 3,526,387 3,808,498 4,113,178
3. Hoa hồng phí 1,839,288 1,669,155 1,536,861 1,391,339
TỔNG CỘNG 8,584,429 8,116,563 8,034,867 7,939,360
IX.2. Phân tích tài chính dự án
IX.2.1. Báo cáo thu nhập
BÁO CÁO THU NHẬP QUA CÁC NĂM 2015 -2028
ĐVT: 1,000 đồng
Năm 2015 2016 2017 2018 2019
Doanh thu 102,640,000 124,908,000 122,022,000 139,256,600 163,730,733
Chi phí quyền sử dụng đất 20,356,071 20,356,071 20,356,071 20,356,071 20,356,071
Chi phí hoạt động 8,045,200 9,269,940 9,303,210 10,251,113 11,804,550
Chi phí khấu hao 5,027,077 5,027,077 5,027,077 5,027,077 5,027,077
Lãi vay 16,803,324 19,483,523 12,664,985 5,906,623 416,611
EBT 52,408,327 70,771,388 74,670,657 97,715,715 126,126,423
Thuế TNDN (25%) 13,102,082 17,692,847 18,667,664 24,428,929 31,531,606
EAT 39,306,245 53,078,541 56,002,992 73,286,786 94,594,817
Năm 2020 2021 2022 2023 2024
Doanh thu 135,472,600 122,753,267 114,115,200 106,897,733 106,897,733

---------------------------------------------------------------------------
36
Chi phí quyền sử dụng đất 20,356,071 20,356,071 20,356,071 20,356,071 20,356,071
Chi phí hoạt động 10,250,353 9,774,738 9,299,645 9,144,549 9,144,549
Chi phí khấu hao 5,027,077 5,027,077 5,027,077 5,027,077 5,027,077
Lãi vay - - - - -
EBT 99,839,098 87,595,379 79,432,406 72,370,036 72,370,036
Thuế TNDN (25%) 24,959,775 21,898,845 19,858,102 18,092,509 18,092,509
EAT 74,879,324 65,696,534 59,574,305 54,277,527 54,277,527
Năm 2025 2026 2027 2028
Doanh thu 91,964,400 83,457,733 76,843,067 69,566,933
Chi phí quyền sử dụng đất 20,356,071 20,356,071 20,356,071 20,356,071
Chi phí hoạt động 8,584,429 8,116,563 8,034,867 7,939,360
Chi phí khấu hao 5,027,077 5,027,077 5,027,077 5,027,077
Lãi vay - - - -
EBT 57,996,822 49,958,022 43,425,051 36,244,425
Thuế TNDN (25%) 14,499,205 12,489,505 10,856,263 9,061,106
EAT 43,497,616 37,468,516 32,568,788 27,183,319
Theo dự kiến nguồn lợi nhuận sau thuế sẽ được dùng để trả nợ ngân hàng, các năm sau có
thể nguồn doanh thu sẽ tăng lên vì thế chủ đầu tư sẽ có thể trả nợ trước hạn.
ĐVT: 1,000 đồng
Tổng doanh thu 1,560,526,000
Tổng chi phí 484,327,150
Tổng EBT 1,020,923,784
Tổng EAT 765,692,838
Hệ số EBT /doanh thu 0.65
Hệ số EBT /tổng nguồn vốn 2.49
Hệ số EAT /doanh thu 0.49
Hệ số EAT /tổng nguồn vốn 1.86
Doanh thu bình quân 111,466,143
Lợi nhuận trước thuế bình quân 72,923,127
Lợi nhuận sau thuế bình quân 54,692,346
Ghi chú
EBT: Lợi nhuận trước thuế
EAT: Lợi nhuận ròng sau thuế
- Doanh thu năm đầu (2015) và doanh thu bình quân 14 năm (từ năm 2015 – 2028) lần lượt là
102,640,000,000 đồng; 111,466,143,000 đồng.

Dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng Lộc Sơn - TP Vũng Tàu 0903034381

Dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng Lộc Sơn - TP Vũng Tàu 0903034381

Recommended

Recommended

More Related Content

What's hot

What's hot (20)

Similar to Dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng Lộc Sơn - TP Vũng Tàu 0903034381

Similar to Dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng Lộc Sơn - TP Vũng Tàu 0903034381 (20)

More from CTY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ THẢO NGUYÊN XANH

More from CTY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ THẢO NGUYÊN XANH (20)

Dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng Lộc Sơn - TP Vũng Tàu 0903034381