Dự án cải tạo và nâng cấp khách sạn Bình Minh Sapa tại Lào Cai 0903034381

CẢI TẠO & NÂNG CẤP KHÁCH SẠN
BÌNH MINH II SAPA
ĐƠN VỊ TƯ VẤN:
CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ
THẢO NGUYÊN XANH
THUYẾT MINH DỰ ÁN
Lào Cai – 2015
Địa điểm đầu tư:
Số 1, phố Thủ Dầu Một, tổ 5A, thị trấn Sa Pa,
huyện Sa Pa, tỉnh Lào Cai
CHỦ ĐẦU TƯ:
CÔNG TY CP XUẤT NHẬP KHẨU
TỈNH LÀO CAI

ĐƠN VỊ TƯ VẤN:
CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ THẢO NGUYÊN XANH
THUYẾT MINH DỰ ÁN
CẢI TẠO &NÂNG CẤP KHÁCH
SẠN BÌNH MINH II SAPA
Địa điểm đầu tư: Số 1, phố Thủ Dầu Một, tổ 5A, thị trấn Sa Pa, huyện Sa Pa, tỉnh
Lào Cai
Lào Cai– 2015
CHỦ ĐẦU TƯ
CÔNG TY CP XUẤT NHẬP KHẨU
TỈNH LÀO CAI
(Tổng Giám đốc)
ĐƠN VỊ TƯ VẤN
CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ
THẢO NGUYÊN XANH
(P. Tổng Giám đốc)
PHẠM THỊ THU PHƯƠNG NGUYỄN BÌNH MINH

DỰ ÁN: CẢI TẠO & NÂNG CẤP KHÁCH SẠN BÌNH MINH II SAPA
Chủ đầu tư : Công ty Cổ phần Xuất Nhập khẩu Tỉnh Lào Cai Trang i
MỤC LỤC
CHƯƠNG I: TÓM TẮT DỰ ÁN........................................................................................1
1.1. Thông tin chủ đầu tư ................................................................................................1
1.2. Thông tin dự án ........................................................................................................1
CHƯƠNG II: CĂN CỨ ĐẦU TƯ DỰ ÁN.........................................................................2
2.1. Căn cứ pháp lý..........................................................................................................2
2.2. Căn cứ hiện trạng và quy mô khách sạn ..................................................................3
2.3. Căn cứ lợi thế về địa điểm và tiềm năng du lịch......................................................5
2.4. Căn cứ lợi thế về đầu tư ...........................................................................................6
2.5. Kết luận sự cần thiết đầu tư dự án............................................................................7
CHƯƠNG III: NỘI DUNG DỰ ÁN ...................................................................................8
3.1. Địa điểm đầu tư........................................................................................................8
3.2. Quy mô khách sạn sau khi cải tạo & nâng cấp ........................................................8
3.3. Nhân sự khách sạn sau khi cải tạo & nâng cao........................................................9
CHƯƠNG IV: GIẢI PHÁP NÂNG CẤP VÀ CẢI TẠO KIẾN TRÚC ...........................10
4.1. Giải pháp mặt bằng ................................................................................................10
4.2. Giải pháp kiến trúc.................................................................................................10
CHƯƠNG V: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN ................................................................11
5.1. Cơ sở lập tổng mức đầu tư .....................................................................................11
5.2. Nội dung tổng mức đầu tư .....................................................................................12
5.2.1. Nội dung .........................................................................................................12
5.2.2. Kết quả tổng mức đầu tư.................................................................................14
CHƯƠNG VI: NGUỒN VỐN THỰC HIỆN DỰ ÁN......................................................15
6.1. Kế hoạch đầu tư......................................................................................................15
6.2. Phương án hoàn trả lãi và vốn vay.........................................................................16
CHƯƠNG VII: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH ..................................................20
7.1. Các giả định kinh tế và cơ sở tính toán..................................................................20
7.1.1. Giả định về doanh thu.....................................................................................20
7.1.2. Giả định về chi phí..........................................................................................24
7.2. Báo cáo thu nhập dự trù .........................................................................................27
7.3. Báo cáo ngân lưu theo quan điểm tổng đầu tư (TIPV) ..........................................27
7.4. Khả năng trả nợ......................................................................................................28
7.5. Đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội .........................................................................29
CHƯƠNG VIII: KẾT LUẬN............................................................................................30

Chủ đầu tư : Công ty Cổ phần Xuất Nhập khẩu Tỉnh Lào Cai Trang 1
CHƯƠNG I: TÓM TẮT DỰ ÁN
1.1. Thông tin chủ đầu tư
- Tên doanh nghiệp : Công ty Cổ phần Xuất Nhập khẩu Tỉnh Lào Cai
- Mã số doanh nghiệp : 5300103414
- Ngày đăng ký : 17/01/2005
- Nơi cấp : Sở Kế hoạch và Đầu tư Tỉnh Lào Cai
- Đại diện pháp luật : Phạm Thị Thu Phương Chức vụ: Tổng Giám đốc
- Địa chỉ trụ sở : Số 054, đường Hoàng Liên – TP Lào Cai
- Ngành nghề KD : Kinh doanh dịch vụ, nhà hàng, khách sạn
1.2. Thông tin dự án
- Tên dự án : Cải tạo & nâng cấp khách sạn Bình Minh II SaPa
- Địa điểm : Số 1, phố Thủ Dầu Một, tổ 5A, thị trấn Sa Pa, huyện Sa Pa,
tỉnh Lào Cai
- Thửa đất số : 31 tờ bản đồ số P7-30-5 theo Giấy Chứng Nhận quyền sử
dụng đất số BB 021861 do Ủy ban Nhân dân Tỉnh Lào Cai cấp ngày 28/11/2011
- Diện tích khu đất : 1.179,4 m2
- Hình thức đầu tư : Cải tạo và nâng cấp
- Hình thức quản lý : Nhà đầu tư trực tiếp quản lý dự án thông qua ban quản lý do
nhà đầu tư thành lập.
- Mục tiêu dự án : Cải tạo và nâng cấp khách sạn Bình Minh II Sa Pa theo đúng
tiêu chuẩn Việt Nam (TCVN 5056:1990); hứa hẹn đây sẽ là công trình mang dấu ấn đặc
sắc phù hợp với vẻ đẹp thiên nhiên lãng mạn của Sa Pa.
- Mục đích đầu tư :
+ Tạo ra một nơi lưu trú, nghỉ ngơi nhằm phục vụ tốt các nhu cầu của khách quốc
tế và khách trong nước.
+ Tạo thêm việc làm tại địa phương.
+ Thu được lợi nhuận chính đáng cho nhà đầu tư.
- Tổng đầu tư : 35,227,460,000 đồng (Ba mươi lăm tỷ, hai trăm hai mươi
bảy triệu, bốn trăm sáu mươi ngàn đồng)
- Nguồn vốn đầu tư : Vốn tự có của chủ đầu tư là 30% trên tổng vốn đầu tư tức là
10,568,237,000 đồng, vốn vay 70% trên tổng vốn đầu tư tức là 24,659,219,000 đồng.
- Tiến độ thực hiện : Giai đoạn đầu tư xây dựng bắt đầu tháng 1 năm 2015 đến
tháng 6 năm 2015. Thời gian đầu tư xây dựng 6 tháng, dự kiến hoàn thành vào cuối tháng
6 năm 2015.

CHƯƠNG II: CĂN CỨ ĐẦU TƯ DỰ ÁN
2.1. Căn cứ pháp lý
Dự án “Cải tạo & nâng cấp khách sạn Bình Minh II SaPa” được xây dựng dựa trên
những căn cứ pháp lý sau:
- Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội nước CHXHCN
Việt Nam;
- Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội nước CHXHCN
Việt Nam;
- Luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt
Nam;
- Luật Du lịch số 44/2005/QH11 ngày 14/6/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt
Nam;
- Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt
Nam;
- Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước
CHXHCN Việt Nam;
- Luật Đấu thầu số 61/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN
Việt Nam;
- Luật Bảo vệ môi trường số 52/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước
CHXHCN Việt Nam;
- Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 của Quốc Hội
nước CHXHCN Việt Nam;
- Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc Hội
nước CHXHCN Việt Nam;
- Luật Thuế Giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc Hội nước
CHXHCN Việt Nam;
- Nghị định số 35/2003/NĐ-CP ngày 4/4/2003 của Chính phủ quy định chi tiết một số
điều luật phòng cháy và chữa cháy;
- Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về việc Quản lý
chất lượng công trình xây dựng và Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 của
Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 2009/2004/NĐ-CP;
- Nghị định 140/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 22/11/2006 quy định việc bảo vệ
môi trường trong các khâu lập, thẩm định, phê duyệt và tổ chức thực hiện các chiến lược,
quy hoạch, kế hoạch, chương trình và dự án phát triển;
- Nghị định số 21/2008/NĐ-CP ngày 28/02/2008 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung
một số điều của Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09/08/2006 của Chính phủ về việc
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môi trường;

- Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 của Chính phủ Qui định chi tiết thi
hành Luật Thuế giá trị gia tăng;
- Nghị định số 124/2008 NĐ-CP ngày 11/12/2008 của Chính Phủ về thuế thu nhập
doanh nghiệp;
- Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về việc Quản lý dự
án đầu tư xây dựng công trình;
- Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 của Chính phủ về quản lý chi phí
đầu tư xây dựng công trình;
- Thông tư số 08/2006/TT-BTNMT ngày 08/9/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường hướng dẫn về đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường và
cam kết bảo vệ môi trường;
- Thông tư số 33/2007/TT-BTC ngày 09/4/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn quyết
toán dự án hoàn thành thuộc nguồn vốn nhà nước;
- Thông tư số 12/2008/TT-BXD ngày 07/05/2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc
lập và quản lý chi phí khảo sát xây dựng;
- Thông tư số 05/2008/TT-BTNMT ngày 08/12/2008 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường hướng dẫn về đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường và
cam kết bảo vệ môi trường;
- Thông tư số 05/2009/TT-BXD ngày 15/04/2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn điều
chỉnh dự toán xây dựng công trình;
- Công văn số 1779/BXD-VP ngày 16/08/2007 của Bộ Xây dựng về việc công bố
định mức dự toán xây dựng công trình - Phần Khảo sát xây dựng;
- Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng kèm theo Quyết định số
957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng;
- Quyết định số 02/2001/QĐ-TCDL ngày 27/4/2001 của Tổng cục trưởng Tổng cục
Du lịch về việc bổ sung, sửa đổi Tiêu chuẩn xếp hạng khách sạn;
- Quyết định số 289-QĐ/TU của Tỉnh ủy Lào Cai ngày 15/11/2011 về đề án "Phát
triển kinh tế du lịch tỉnh Lào Cai, giai đoạn 2011-2015";
2.2. Căn cứ hiện trạng và quy mô khách sạn
Hiện nay công trình đang sử dụng là khối nhà 4 tầng (bao gồm 3 tầng chính và 1
tầng áp mái), khu bếp là nhà cấp 4 xây dựng bằng tường chịu lực, mái tôn chủ yếu sử
dụng làm bếp, kho và phòng nghỉ cho nhân viên. Tầng 1 sử dụng làm nhà hàng và dịch
vụ trưng bày và bán các sản vật địa phương cũng như quảng bá về du lịch Sa Pa. Tuy
nhiên do các bố trí chưa thực sự hợp lý và sử dụng không gian có nhiều phát sinh so với
thiết kế ban đầu nên chưa mang lại hiệu quả. Tầng 2,3 bao gồm 13 phòng ngủ mỗi tầng
(tổng cộng 26 phòng) có diện tích mỗi phòng là 25.5 m2
: thiết kế cho 2 giường đơn, 01 vệ
sinh đã xuống cấp.
Tầng 4 hiện trạng đang sử dụng là khu vực massage, tắm nước lá người Dao đỏ.
Tuy nhiên do xây dựng không theo thiết kế nên khó khăn trong hoạt động và thiếu thẩm
mỹ làm giảm sức hút cũng như chất lượng phục vụ.

Kết cấu và kiến trúc công trình qua khảo sát và đánh giá vẫn tốt: kết cấu khung dầm
bê tông, tường xây gạch đặc. Tuy nhiên kiến trúc không có bản sắc gây thiếu sức hút
cũng như giảm giá trị cạnh tranh với các khách sạn cùng hạng. Các hệ thống hạ tầng của
công trình đã xuống cấp: hệ thống nước tạm đục tường lắp thêm gây mất thẩm mỹ cũng
như giảm hiệu quả sử dụng. Hệ thống cấp nước nóng không đồng bộ và thiếu an toàn gây
tốn kém, hệ thống điện cũ sử dụng các loại dây tiết diện nhỏ không đáp ứng được thêm
các thiết bị phụ trợ nâng cấp phòng nghỉ, hệ thống chiếu sáng ở mức độ vừa đủ, chủ yếu
là đèn tuýp, đặc biệt là các phòng chức năng chính và mặt tiền thiếu hoặc không có chiếu
sáng làm giảm hiệu suất sử dụng cũng như thẩm mỹ công trình.
Ảnh hiện trạng công trình

Vị trí công trình nằm gần vườn hoa và hồ trung tâm thị trấn Sa Pa, rất thuận lợi cho
việc tiếp đón cũng như kết nối với các phố chính, các địa điểm du lịch hấp dẫn của Sa Pa
như: phố mua sắm, chợ Sa Pa, quảng trường, nhà thờ đá… Tuy nhiên bản thân khách sạn
chưa có những dịch vụ giới thiệu, trưng bày các sản vật địa phương cũng như dịch vụ
hướng dẫn, đăng ký tour du lịch… còn rất thiếu.
Một vị trí nhiều tiềm năng khai thác, một bề dày hoạt động nhưng đến nay, khách
sạn vẫn chỉ đạt tiêu chuẩn 2 sao theo xếp hạng của các đơn vị Du lịch trong nước. Bởi
vậy Dự án Cải tạo & nâng cấp khách sạn Bình Minh II Sa Pa là hết sức cần thiết, không
chỉ nâng cao giá trị, thu hút khách du lịch, đẩy mạnh các dịch vụ du lịch… mà còn góp
phần tạo dấu ấn đô thị và bản sắc kiến trúc cảnh quan cho tổng thể TT Sa Pa.
2.3. Căn cứ lợi thế về địa điểm và tiềm năng du lịch
Sa Pa là một trong 21 điểm du lịch chuyên đề của Quốc gia. Những năm qua, lượng
khách du lịch đến Sa Pa ngày một tăng. Ngoài khách trong nước, còn có khoảng 45% là
khách du lịch quốc tế, với hơn 80 quốc tịch khác nhau. Năm 2013, Sa Pa đón gần
722.000 lượt khách, doanh thu từ dịch vụ, du lịch đạt 576 tỷ đồng. Trong quá trình nâng
cấp thị trấn Sa Pa trở thành đô thị du lịch (đô thị loại IV), việc nâng cấp cơ sở hạ tầng,
tăng cường chất lượng phòng nghỉ, các dịch vụ đặc sắc như tắm nước thuốc người Dao,
tổ chức các hoạt động văn hóa, văn nghệ bản địa không chỉ tăng chất lượng và mở rộng
tầm ảnh hưởng của Sa Pa trong nước cũng như khu vực, mà còn tạo một nền kinh tế phát
triển bền vững giải quyết được thêm nhiều nhân công lao động địa phương, cải thiện nền
kinh tế nói chung và Sa Pa nói riêng

Trong Quyết định số 289-QĐ/TU ngày 15/11/2011 về đề án: "Phát triển kinh tế du
lịch tỉnh Lào Cai, giai đoạn 2011-2015", Tỉnh ủy tỉnh Lào Cai đã đưa ra mục tiêu cụ thể
đến năm 2015 như sau:
- Tổng số khách đến Lào Cai đạt 1.5 triệu lượt khách; doanh thu du lịch năm 2015
đạt 3412 tỷ đồng;
- Tổng số cơ sở lưu trú đạt 480 cơ sở, nâng tổng số cơ sở lưu trú từ 1 sao trở lên là
75 cơ sở; trong đó, số cơ sở đạt 3 sao trở lên đạt 15 cơ sở với khoảng 1300 phòng và số
phòng đạt tiêu chuẩn từ 1- 5 sao trở lên khoảng 3200 phòng;
- Tổng số lao động khoảng 8500 người, trong đó, số lao động trực tiếp khoảng 2500
người, chiếm 78% tổng số lao động trực tiếp trong các cơ sở.
Căn cứ vào tình hình du lịch tỉnh Lào Cai và mục tiêu của Tỉnh ủy Lào Cai đề ra ta
thấy dự án “Cải tạo & nâng cấp Khách sạn Bình Minh II Sa Pa” hoàn toàn phù hợp với sự
phát triển và định hướng quy hoạch các ngành dịch vụ du lịch của Tỉnh Lào Cai nói
chung và của Thị trấn Sa Pa nói riêng.
Riêng vị trí của Khách sạn Bình Minh II đã là một lợi thế rất lớn trong việc đón các
đoàn du lịch tới: nằm ở vị trí phố trung tâm thị trấn, gần hồ trung tâm với vườn hoa cây
xanh. Không xa là công trình Kiến trúc mang tính biểu tượng là Nhà thờ đá Sa Pa, nơi có
quảng trường diễn ra các hoạt động chính của thị trấn cũng như các hoạt động của chợ
người dân tộc có sức hấp dẫn rất lớn với du khách thập phương.
Bên cạnh đó, vừa qua Bộ trưởng Đinh La Thăng đã ký Văn bản số 11034/BGTVT-
ĐTCT về việc đầu tư xây dựng đường nối cao tốc Nội Bài-Lào Cai đến Sa Pa theo hình
thức Hợp đồng BOT (xây dựng-kinh doanh-chuyển giao) theo chủ trương đã được Thủ
tướng Chính phủ chấp thuận. Tuyến đường nối đường cao tốc Nội Bài-Lào Cai đến Sa Pa
là một trong những tuyến đường có ý nghĩa quan trọng trong việc phát triển kinh tế xã
hội của tỉnh Lào Cai nói riêng và vùng Tây Bắc nói chung.
Không những thế du lịch Sa Pa chung và Khách sạn Bình Minh II Sa Pa nói riêng
cũng gặp nhiều thuận lợi với dự án cáp treo Fansipan Sapa sẽ hoàn thành vào tháng 4
năm 2015. Đây là dự án hệ thống cáp treo 3 dây đạt các kỷ lục thế giới về chiều dài nhất
(6.325m), độ cao chênh lệch giữa ga đi và ga đến lớn nhất thế giới (1.410m) và sức chứa
lên tới 38 người/cabin. Khi cáp treo Fansipan Sapa và cao tốc Nội Bài-Lào Cai đến Sa Pa
đi vào hoạt động sẽ thúc đẩy du lịch Sa Pa phát triển và lượng khách đến lưu trú tại
Khách sạn Bình Minh II Sa Pa ngày một nhiều hơn.
2.4. Căn cứ lợi thế về đầu tư
Khách sạn Bình Minh II hiện có 26 phòng với dịch vụ bao gồm nhà hàng, massge
xông hơi và tắm nước người Dao đỏ. Tuy hạ tầng không thực sự được tốt nhưng với vị trí
và sự nồng nhiệt của cán bộ nhân viên khách sạn đã tạo những thiện cảm lớn và sự tin
tưởng của các đoàn khách trong ngoài nước cũng như các tổ chức du lịch. Tuy nhiên quy
mô và trang thiết bị chưa thực sự tương xứng với tiềm năng hiện có. Nếu sự nâng cấp cải
tạo Kiến trúc Khách sạn Bình Minh II tạo được dấu ấn cũng như phù hợp với sự phát
triển và hướng đi bền vũng trên cở sở khai thác yếu tố văn hóa, thiên nhiên, khí hậu đặc
sắc của Sa Pa thì sẽ là lợi thế không nhỏ trong việc thu hút và tạo tiền đề phát triển. Điều
này sẽ là cơ sở cho sự đồng thuận trong định hướng phát triển chung của thị trấn Sa Pa
cũng như của tỉnh Lào Cai.

2.5. Kết luận sự cần thiết đầu tư dự án
Nhận thấy tiềm năng phát triển của tỉnh Lào Cai nói chung và những lợi thế về văn
hóa, thiên nhiên, khí hậu đặc sắc của Sa Pa nói riêng; đồng thời hiểu rõ những hạn chế
của Khách sạn Bình Minh II hiện nay, Công ty Cổ phần Xuất Nhập khẩu Tỉnh Lào Cai
quyết định đầu tư dự án Cải tạo & nâng cấp khách sạn Bình Minh II Sa Pa tại số 1, phố
Thủ Dầu Một, tổ 5A, thị trấn Sa Pa, huyện Sa Pa, tỉnh Lào Cai
Chủ đầu tư định hướng sẽ xây dựng đầy đủ cơ sở vật chất hạ tầng trong Khách sạn
Bình Minh II Sa Pa, đảm bảo đáp ứng nhu cầu lưu trú, nghỉ dưỡng của khách du lịch
trong và ngoài nước.
Việc đầu tư xây dựng dự án là hoàn toàn cần thiết, là một định hướng đầu tư đúng
đắn mang tầm chiến lược, không chỉ giải quyết một phần nào các hiệu quả xã hội, giải
quyết nhu cầu dịch vụ du lịch mà còn góp phần tạo dấu ấn đô thị và bản sắc kiến trúc
cảnh quan cho tổng thể thị trấn Sa Pa.

CHƯƠNG III: NỘI DUNG DỰ ÁN
3.1. Địa điểm đầu tư
Khách sạn Bình Minh II Sa Pa được đặt tại số 1, phố Thủ Dầu Một, tổ 5A, thị trấn
Sa Pa, huyện Sa Pa, tỉnh Lào Cai.
3.2. Quy mô khách sạn sau khi cải tạo & nâng cấp
Dự án sau khi cải tạo và nâng cấp sẽ có những hạng mục sau:
1.Khối ngủ: 58 phòng
Loại phòng Tầng 2 Tầng 3 Tầng 4 Tổng loại phòng Tỷ lệ %
25,5 m2
17 phòng 18 phòng 00 phòng 35 phòng 60,39 %
22,0 m2
00 phòng 00 phòng 03 phòng 03 phòng 5,17%
23,0 m2
31,5 m2
19,0 m2
33,5 m2
41,5 m2
27,5 m2
30,8 m2
37,0 m2
45,5 m2
Tổng 25 phòng 25 phòng 08 phòng 58 phòng 100%
Tổng diện tích
892,5 m2
66,0 m2
23,0 m2
31,5 m2
38,0 m2
100,5 m2
83,0 m2
82,5 m2
92,4 m2
74,0 m2
136,5 m2
1619,9 m2
2.Khối công cộng
a. Nhóm sảnh (các khu vực)
- Sảnh chính
- Khu đợi + cafe
- Sảnh phụ
- Sảnh tầng (khối ngủ)
- Quản lý hành chớnh, kế toỏn
- Điện thoại công cộng,kiot ATM, bán đồ lưu niệm, dịch vụ du lịch
- Phòng đọc sách báo,truy cập internet
b. Nhóm ăn uống,nhà hàng,hội thảo
- Phòng ăn - tổ chức sự kiện
- Phòng soạn, bàn bupffe
- Bar-cafe
- Khu vực kho,phục vụ
c. Nhóm bếp
- Kho 1
- Kho 2
- Phòng để gar
- Bếp, gia công
- Soạn,phục vụ,rửa bát đĩa
d. Nhóm giải trí,thể thao
34 m2
72 m2
24 m2
24 m2
33,0 m2
112 m2
6,0 m2
245m2
15,5m2
36 m2
30 m2
12 m2
13,5 m2
2.5 m2
30 m2
15 m2

- Khu massage xông hơi nam
- Khu massage xông hơi nữ
- Massage chân
- Quản lý, kho, kỹ thuật, phòng nhân viên
- Vệ sinh, thay đồ
- Không gian chờ, tiếp khách
- Sảnh đón
239 m2
105 m2
41,5 m2
105 m2
25,5 m2
40 m2
24 m2
3. Khối hành chính,quản trị,kỹ thuật
a. Nhóm hành chính,quản trị
- Quản lý điều hành khách sạn
- Phòng tài chính kế toán
- Phòng nghiệp vụ kĩ thuật, nghỉ nhân viên
- Khu wc-thay quần áo nam nữ
b. Nhóm kho-kỹ thuật
- Kho đồ vải chăn màn
- Kho lạnh
- Kho lương thực thực phẩm
- Phòng máy phát
- Khu giặt là (Phòng giặt + kho bẩn + kho sạch)
17,5 m2
15,5 m2
55 m2
32 m2
30 m2
13,5 m2
12 m2
14,5 m2
44 m2
3.3. Nhân sự khách sạn sau khi cải tạo & nâng cao
STT Bộ phận
Số lượng
nhân viên
I Bộ phận quản lý
Quản lý 2
II Bộ phận kinh doanh + lễ tân
Lễ tân 2
III Bộ phận trực tiếp sản xuất
1 Bộ phận nhà phòng
Nhân viên phục vụ phòng 7
2 Bộ phận nhà hàng
Nhân viên phục vụ nhà hàng 5
3 Bộ phận nhà bếp
+ Bếp trưởng 1
+ Phụ bếp 2
1 Bộ phận dịch vụ
+ Nhân viên massage 2
+ Nhân viên quầy Bar 2
3 Bộ phận bảo trì, bảo vệ 3
Bảo vệ 2
Bảo trì 1
Tổng 29

CHƯƠNG IV: GIẢI PHÁP NÂNG CẤP VÀ CẢI TẠO
KIẾN TRÚC
4.1. Giải pháp mặt bằng
Mặt hướng nhà chính quay về hướng Tây Nam, tuy nhiên do điều kiện địa hình nên
quanh năm mát mẻ, thông gió tự nhiên và không chịu hướng gió Đông Bắc vào mùa
đông. Đây là điều kiện lý tưởng cho các phòng nghỉ dưỡng. Về điều hòa khí hậu, các
phòng chủ yếu thông gió tự nhiên bằng mặt thoáng cửa sổ hoặc giếng trời. Máy điều hòa
chủ yếu có nhiệm vụ thông gió và làm ấm khi trời quá rét, ngoài ra còn có thêm hệ thống
sưởi dầu, đệm, chăn điện.
Để đạt hiệu suất cao nhất, toàn bộ tầng 1 sẽ được sử dụng cho việc đón khách, các
dịch vụ như ăn uống, tổ chức sự kiện, quầy thông tin, bán sản vật, giới thiệu tour du lịch
địa phương…
Về quy hoạch, sử dụng tối đa mặt tiền khu phố, sảnh chính thay đổi ra giữa công
trình tạo sự chào đón (vị trí hiện tại thụt vào hơi sâu và không đúng hướng đến của du
khách). Giao thông của nhà để xe được chuyển xuống tầng bán hầm tăng tối đa diện tích
sử dụng với đường vào và ra tách biệt. Sân trước cải tạo lại với gạch lát nền hài hòa với
vỉa hè hiện có, có thể thêm các bồn hoa, chậu cây chân công trình thêm sinh động và dấu
ấn đặc sắc về khí hậu ôn hòa.
Khối nhà phía sau xây mới và tầng 2-3 của công trình cũ được sử dụng cho phòng
nghỉ. Các phòng đều có ánh sáng tự nhiên và thông gió bằng giếng trời giữa hai tòa nhà
và cửa sổ ra không gian chung (các vị trí tiếp giáp với nhà liền kề được sử lý bằng giếng
trời cục bộ cho từng phòng).
4.2. Giải pháp kiến trúc
Mặt đứng công trình sử dụng lại hệ kết cấu cũ, hạn chế đập phá. Ốp thêm các cột trụ
chính tạo cảm giác bề thế cho công trình cũng như độ sâu của các logia. Ban công thay
bằng sắt nghệ thuật theo trường phái DÉCOR với hoa văn hình lá và dây mỏng. Cửa mặt
tiền thay bằng hệ nhôm chất lượng cao và kính trắng tạo chiều sâu và sự phản chiếu ánh
sáng môi trường.
Mái được gia cố và ốp lại bằng đá đen (theo phong cách biệt thự kiểu Pháp) với các
lan can phía trên bằng kính trong suốt không làm ảnh hưởng đến chiều cao công trình.
Sảnh được chuyển ra phía ngoài với mái đón nằm trong chỉ giới xây dựng vì tận
dụng được khoảng lùi và vỉa hè rộng. Sảnh lớn với hai cửa chính cho phần sảnh đợi và
phần lễ tân làm thủ tục.
Các kiot hướng ra phía ngoài tương đối độc lập vừa tăng vẻ sinh động của các dịch
vụ vừa đáp ứng các yêu cầu về trưng bày, giới thiệu và phục vụ với khách trong khách
sạn cũng như du khách đi qua.
Các trang trí phào, con chỉ, hoa văn chủ yếu được sử dụng bằng thạch cao ngoài trời
với đường nét và chi tiết tinh tế, vừa thuận lợi cho thi công bảo đảm tiến độ nhanh chóng
vừa đạt hiệu quả kinh tế của chủ đầu tư.
Các không gian sân trời được tận dụng cho các dịch vụ café giải khát rất phù hợp
với nhu cầu hiện tại của du khách, vừa lịch sự, sang trọng đồng thời có vị trí thuận lợi về
tầm nhìn ngắm cảnh quan.

CHƯƠNG V: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN
5.1. Cơ sở lập tổng mức đầu tư
Tổng mức đầu tư cho Dự án “Cải tạo & nâng cấp khách sạn Bình Minh II Sa Pa”
được lập dựa trên các phương án trong hồ sơ thiết kế cơ sở của dự án và các căn cứ sau
đây:
- Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội Nước Cộng hoà
Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam;
- Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp của Quốc Hội khóa XII kỳ họp thứ 3, số
14/2008/QH12 Ngày 03 tháng 06 năm 2008 ;
- Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 của Chính phủ về việc Quản lý dự
án đầu tư và xây dựng công trình;
- Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về việc Quản lý
chất lượng công trình xây dựng và Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 của
Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 2009/2004/NĐ-CP;
- Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 của Chính phủ về quản lý chi phí
đầu tư xây dựng công trình;
- Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 của Chính phủ quy định chi tiết
thi hành Luật thuế giá trị gia tăng;
- Nghị định số 148/2004/NĐ-CP ngày 23/07/2004 sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 7
Nghị định số 158/2003/NĐ-CP;
- Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 27/05/2007 của Bộ Xây dựng về việc “Hướng
dẫn việc lập và quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình”;
- Thông tư số 129/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 hướng dẫn thi hành Nghị định số
123/2008/NĐ-CP;
- Thông tư 130/2008/TT-BTT ngày 26/12/2008 hướng dẫn thi hành một số điều của
Luật Thuế Thu Nhập Doanh Nghiệp.
- Thông tư số 02/2007/TT–BXD ngày 14/2/2007. Hướng dẫn một số nội dung về:
lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình; giấy phép xây dựng và tổ
chức quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình;
- Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng kèm theo Quyết định
số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng;
- Thông tư 33-2007-TT/BTC của Bộ Tài Chính ngày 09 tháng 04 năm 2007 hướng
dẫn quyết toán dự án hoàn thành thuộc nguồn vốn nhà nước;
- Thông tư số 45/2013/TT-BTC do Bộ Tài chính ban hành ngày 25/04/2013 hướng
dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định;
- Căn cứ suất vốn đầu tư xây dựng công trình ban hành theo quyết định 495/QĐ-
BXD ngày 26/04/2013 của Bộ xây dựng.
- Các văn bản khác của Nhà nước liên quan đến lập Tổng mức đầu tư, tổng dự toán
và dự toán công trình.

5.2. Nội dung tổng mức đầu tư
5.2.1. Nội dung
Mục đích của tổng mức đầu tư là tính toán toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng Dự án
“Cải tạo & nâng cấp khách sạn Bình Minh II Sa Pa” làm cơ sở để lập kế hoạch, quản lý
vốn đầu tư và xác định hiệu quả đầu tư của dự án.
Tổng mức đầu tư của dự án là 35,227,460,000 đồng (Ba mươi lăm tỷ, hai trăm hai
mươi bảy triệu, bốn trăm sáu mươi ngàn đồng) bao gồm:
+ Chi phí đầu tư xây dựng
+ Chi phí mua máy móc thiết bị
+ Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
+ Chi phí khác
+ Chi phí dự phòng
 Chi phí đầu tư xây dựng và thiết bị
Chi phí đầu tư gồm các hạng mục đã đầu tư và các hạng mục công trình đầu tư mới
như sau:
Tầng 1 : Tổng diện tích xây dựng = 1081 m2
bao gồm:
 Không gian sảnh lễ tân và làm thủ tục = 34 m2
 Không gian sảnh đợi = 72 m2
 Không gian nhà hàng và tổ chức sự kiện = 245 m2
 Không gian ki-ốt bán đồ lưu niệm = 112 m2
(bao gồm 6 ki-ốt phía mặt tiền)
 Phòng điều hành quản trị = 17,5 m2
 Phòng kế toán, hành chính = 15,5 m2
 Phòng thay đồ cho nhân viên = 32 m2
(bao gồm nam, nữ riêng biệt)
 Khu vực bếp, soạn = 45 m2
 Khu vực kho cho bếp = 28,2 m2
(bao gồm 2,7 m2 kho ga, 13,5 m2 kho ướt, 12m2 kho khô)
 Phòng máy phát điện dự phòng = 16 m2
 Kho cho dịch vụ phòng = 25 m2
 Khu giặt, là, sấy = 23 m2
 Phòng nghỉ nhân viên = 55 m2
 Không gian giao thông và phụ trợ = 386 m2
( chiếm 34,6% mật độ xây dựng)

Tầng 2: Tổng diện tích xây dựng = 1070 m2 bao gồm
 Phòng nghỉ đôi tiêu chuẩn rộng 22,5 m2
= 17 phòng
 Phòng nghỉ đơn tiêu chuẩn rộng 31,5 m2
= 01 phòng
 Phòng nghỉ đơn nhỏ rộng 19 m2
= 01 phòng
 Phòng nghỉ đôi loại 1 rộng 33,5 m2
= 01 phòng
= 01 phòng
= 01 phòng
= 01 phòng
 Phòng nghỉ Vip loại 1 rộng 37 m2
= 01 phòng
 Phòng nghỉ Vip loại 2 rộng 45,5 m2
= 01 phòng
Tổng số phòng nghỉ tầng 2 là 25 phòng
Giao thông chính bao gồm 2 thang bộ và 2 thang máy
Tầng 3: Tổng diện tích xây dựng = 1047,3 m2
bao gồm:
 Phòng nghỉ đôi tiêu chuẩn rộng 22,5 m2
= 18 phòng
 Phòng nghỉ đơn nhỏ rộng 19 m2
= 01 phòng
= 01 phòng
= 01 phòng
= 01 phòng
= 01 phòng
 Phòng nghỉ Vip loại 1 rộng 37 m2
= 01 phòng
= 01 phòng
Tổng số phòng nghỉ tầng 3 là: 25 phòng
Giao thông chính bao gồm 3 thang bộ và 2 thang máy
Tầng 4: Tổng diện tích xây dựng = 1047,3 m2
bao gồm:
 Phòng nghỉ đôi tiêu chuẩn rộng 22 m2
= 03 phòng
 Phòng nghỉ đôi tiêu chuẩn rộng 23 m2
= 01 phòng
= 01 phòng
= 01 phòng
= 01 phòng
= 01 phòng
Tổng số phòng nghỉ tầng 4: 08 phòng
Không gian dịch vụ tắm nước lá Dao đỏ, massage, xông hơi = 610 m2 với 2
khu riêng biệt nam, nữ.

Giao thông chính bao gồm 3 thang bộ và 2 thang máy.
Tầng tum (tầng kỹ thuật, tum thang), diện tích: 314 m2
Phòng kỹ thuật của thang máy, bể nước, phòng kỹ thuật điện, nước, kho thiết bị,
kho chung của khách sạn. Các hệ thống kỹ thuật được bao che và lợp mái dốc bảo đảm
kiến trúc cảnh quan khu vực.
Chi phí xây dựng = 23,325,456,811 đồng.
 Chi phí mua trang thiết bị máy móc = 10,116,480,000 đồng.
 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng = 502,896,848 đồng.
 Chi phí khác = 256,580,025 đồng.
 Chi phí dự phòng
- Dự phòng trượt giá
- Dự phòng phát sinh khối lượng.
5.2.2. Kết quả tổng mức đầu tư
Bảng Tổng mức đầu tư
Đv: đồng
STT Khoản mục
Chi phí trước
thuế
Thuế GTGT
Chi phí sau
thuế
I Chi phí xây dựng 21,204,960,737 2,120,496,074 23,325,456,811
Chi phí xây lắp 20,995,010,631 2,099,501,063 23,094,511,694
Chi phí lán trại 209,950,106 20,995,011 230,945,117
II Chi phí thiết bị 9,196,800,000 919,680,000 10,116,480,000
Chi phí thiết bị 9,196,800,000 919,680,000 10,116,480,000
III Chi phí quản lý dự án
IV Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 457,178,953 45,717,895 502,896,848
V Chi phí khác 233,254,568 23,325,457 256,580,025
VI Dự phòng 932,765,828 93,276,583 1,026,042,411
Dự phòng trượt giá 621,843,885 62,184,389 684,028,274
Dự phòng phát sinh khối lượng 310,921,943 31,092,194 342,014,137
TỔNG CỘNG XÂY LẮP 32,024,960,086 3,202,496,009 35,227,456,095

CHƯƠNG VI: NGUỒN VỐN THỰC HIỆN DỰ ÁN
6.1. Kế hoạch đầu tư
Giai đoạn đầu tư xây dựng bắt đầu tháng 1 năm 2015 đến tháng 6 năm 2015. Thời
gian đầu tư xây dựng 6 tháng, dự kiến hoàn thành vào cuối tháng 6 năm 2015. Bao gồm
các hạng mục:
Stt Khoản mục Tổng cộng Quý I/2015 Quý II/2015
A Chi phí đầu tư công trình
1 Chi phí xây dựng 100% 70% 30%
2 Chi phí thiết bị 100% 40% 60%
3 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 100% 80% 20%
4 Chi phí khác 100% 100%
5 Dự phòng 100% 50% 50%
 Tiến độ sử dụng vốn
Đv: 1,000 đồng
Stt Khoản mục Tổng cộng Quý I/2015 Quý II/2015
A Chi phí đầu tư công trình
1 Chi phí xây dựng 23,325,457 16,327,820 6,997,637
2 Chi phí thiết bị 10,116,480 4,046,592 6,069,888
3 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 502,897 402,317 100,579
4 Chi phí khác 256,580 256,580
5 Dự phòng 1,026,042 513,021 513,021
Tổng đầu tư 35,227,456 21,546,330 13,681,126
 Nguồn vốn thực hiện dự án
Đv: 1,000 đồng
Stt Khoản mục Tổng cộng Quý I/2015 Quý II/2015 Tỷ lệ

1 Vốn tự có 10,568,237 6,463,899 4,104,338 30%
2 Vốn vay ngân hàng 24,659,219 15,082,431 9,576,788 70%
Tổng nguồn vốn 35,227,456 21,546,330 13,681,126
Với tổng mức đầu tư 35,227,460,000 đồng (Ba mươi lăm tỷ, hai trăm hai mươi bảy
triệu, bốn trăm sáu mươi ngàn đồng) Trong đó: Vốn tự có của chủ đầu tư là 30% trên
tổng vốn đầu tư tức là 10,568,237,000 đồng, vốn vay 70% trên tổng vốn đầu tư tức là
24,659,219,000 đồng.
6.2. Phương án hoàn trả lãi và vốn vay
Nguồn vốn vay dự kiến trong thời gian 40 quý với lãi suất 12%/năm. Thời gian ân
hạn trả vốn gốc và lãi là 2 quý và thời gian trả nợ là 38 quý.
Tỷ lệ vốn vay 70% Tổng mức đầu tư
Số tiền vay 24,659,219 ngàn đồng
Thời hạn vay 40 Quý
Ân hạn 2 Quý
Lãi vay 12% /năm
Thời hạn trả nợ 38 Quý
Tiến độ rút vốn vay và trả lãi vay được trình bày ở bảng sau:
Đv: 1,000 đồng
Năm Năm 2015
Quý I Quý II Quý III Quý IV
Hạng mục 1 2 3 4
Nợ đầu kỳ 18,000,000 24,659,219 24,010,292
Vay trong kỳ 18,000,000 6,659,219
Lãi phát sinh trong kỳ - - 739,777 2,881,235
Trả nợ 0 0 1,388,703 3,530,162
+ Trả gốc 0 - 648,927 648,927
+ Trả lãi - - 739,777 2,881,235
Nợ cuối kỳ 18,000,000 24,659,219 24,010,292 23,361,366
Năm Năm 2016
Nợ đầu kỳ 23,361,366 22,712,439 22,063,512 21,414,585
Vay trong kỳ

Lãi phát sinh trong kỳ 700,841 681,373 661,905 642,438
Trả nợ
+ Trả gốc 648,927 648,927 648,927 648,927
+ Trả lãi 700,841 681,373 661,905 642,438
Nợ cuối kỳ 22,712,439 22,063,512 21,414,585 20,765,658
Năm Năm 2017
Nợ đầu kỳ 20,765,658 20,116,732 19,467,805 18,818,878
Vay trong kỳ
Trả nợ
+ Trả gốc 648,927 648,927 648,927 648,927
+ Trả lãi 622,970 603,502 584,034 564,566
Nợ cuối kỳ 20,116,732 19,467,805 18,818,878 18,169,951
Năm Năm 2018
Nợ đầu kỳ 18,169,951 17,521,024 16,872,097 16,223,171
Vay trong kỳ
Trả nợ
+ Trả gốc 648,927 648,927 648,927 648,927
+ Trả lãi 545,099 525,631 506,163 486,695
Nợ cuối kỳ 17,521,024 16,872,097 16,223,171 15,574,244
Năm Năm 2019
Nợ đầu kỳ 15,574,244 14,925,317 14,276,390 13,627,463
Vay trong kỳ
Trả nợ
+ Trả gốc 648,927 648,927 648,927 648,927
+ Trả lãi 467,227 447,760 428,292 408,824
Nợ cuối kỳ 14,925,317 14,276,390 13,627,463 12,978,536

Năm Năm 2020
Nợ đầu kỳ 12,978,536 12,329,610 11,680,683 11,031,756
Vay trong kỳ
Trả nợ
+ Trả gốc 648,927 648,927 648,927 648,927
+ Trả lãi 389,356 369,888 350,420 330,953
Nợ cuối kỳ 12,329,610 11,680,683 11,031,756 10,382,829
Năm Năm 2021
Nợ đầu kỳ 10,382,829 9,733,902 9,084,976 8,436,049
Vay trong kỳ
Trả nợ
+ Trả gốc 648,927 648,927 648,927 648,927
+ Trả lãi 311,485 292,017 272,549 253,081
Nợ cuối kỳ 9,733,902 9,084,976 8,436,049 7,787,122
Năm Năm 2022
Nợ đầu kỳ 7,787,122 7,138,195 6,489,268 5,840,341
Vay trong kỳ
Trả nợ
+ Trả gốc 648,927 648,927 648,927 648,927
+ Trả lãi 233,614 214,146 194,678 175,210
Nợ cuối kỳ 7,138,195 6,489,268 5,840,341 5,191,415
Năm Năm 2023
Nợ đầu kỳ 5,191,415 4,542,488 3,893,561 3,244,634
Vay trong kỳ

Trả nợ
+ Trả gốc 648,927 648,927 648,927 648,927
+ Trả lãi 155,742 136,275 116,807 97,339
Nợ cuối kỳ 4,542,488 3,893,561 3,244,634 2,595,707
Năm Năm 2024
Nợ đầu kỳ 2,595,707 1,946,780 1,297,854 648,927
Vay trong kỳ
Trả nợ
+ Trả gốc 648,927 648,927 648,927 648,927
+ Trả lãi 77,871 58,403 38,936 19,468
Nợ cuối kỳ 1,946,780 1,297,854 648,927 (0)

CHƯƠNG VII: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH
7.1. Các giả định kinh tế và cơ sở tính toán
Các thông số giả định trên dùng để tính toán hiệu quả kinh tế của dự án trên cơ sở
tính toán của các dự án đã triển khai, các văn bản liên quan đến giá bán, các tài liệu cung
cấp từ Chủ đầu tư, cụ thể như sau:
7.1.1. Giả định về doanh thu
Các hoạt động của khách sạn bao gồm:
 Doanh thu từ cho thuê phòng
Tổng cộng có 58 phòng các loại với mức giá cho thuê khác nhau. Mỗi phòng sẽ có
đặc điểm sau:
- Các trang thiết bị, đồ dùng và dịch vụ trong phòng .
- Miễn phí sử dụng internet không dây tại tất cả các phòng và khu vực công cộng
trong khách sạn.
- Các phòng đều có bồn và vòi hoa sen.
- Các phòng đều có ban công riêng.
- Cung cấp truyền hình cáp vệ tinh.
- Cung cấp các dịch vụ IDD, mini bar và két sắt an toàn trong mỗi phòng.
- Các phòng đều có máy điều hòa với điều khiển riêng và bàn làm việc có ngăn kéo
nhỏ.
- Cung cấp dép đi trong phòng và dép đi ra ngoài.
+ Chi tiết giá mỗi phòng như sau:
Loại phòng Tầng 2 Tầng 3 Tầng 4 Tổng loại phòng
Đơn giá
(1,000đ/phòng)
Đôi tiêu chuẩn (22.5 m2
) 17 18 3 38 450
Đôi tiêu chuẩn (23 m2
) 0 0 1 1 480
Đơn tiêu chuẩn (31.5 m2
) 1 0 1 550
Đơn nhỏ rộng (19 m2
) 1 1 0 2 400
Đôi loại 1 (33.5 m2
) 1 1 0 2 600
) 1 1 0 2 650
) 1 1 1 3 500
) 1 1 1 3 550

VIP loại 1 (37 m2
) 1 1 1 3 700
VIP loại 2 (45.5 m2
) 1 1 1 3 800
Tổng 25 25 8 58
Giá phòng sẽ được thanh toán bằng VNĐ theo tỷ giá quy đổi tại thời điểm thanh
toán.
Giá phòng bao gồm 10% VAT.
+ Công suất hoạt động: trong những năm đầu, công suất cho thuê phòng đạt khoảng
40%, các năm sau công suất này tăng dần, đạt mức ổn định với công suất cho thuê là
70%.
Bảng công suất thuê phòng qua các năm:
Đvt: phòng
STT Khoản mục 2015 2016 2017 2018 2019
2020-
2025
I Công suất khai thác
Công suất khai thác phòng cho thuê 40% 50% 60% 65% 70% 70%
II Số lượng khai thác trong ngày
Phòng Cho Thuê 24 29 35 38 41 41
Đôi tiêu chuẩn (22,5 m2) 15 19 23 25 27 27
Đôi tiêu chuẩn (23 m2) 1 1 1 1 1 1
Đơn tiêu chuẩn (31,5 m2 ) 1 1 1 1 1 1
Đơn nhỏ rộng (19 m2) 1 1 1 1 1 1
Đôi loại 1 (33.5 m2) 1 1 1 1 1 1
Đôi loại 2 (41.5 m2) 1 1 1 1 1 1
Đôi loại 3 (27.5 m2) 1 2 2 2 2 2
Đôi loại 3 (30.8 m2) 1 2 2 2 2 2
VIP loại 1 (37 m2) 1 2 2 2 2 2
VIP loại 2 (45.5 m2) 1 2 2 2 2 2
III Lượng khai thác trong năm
Lượng khách thuê phòng 8,906 2,555 3,066 3,322 3,577 3,577
Đôi tiêu chuẩn (22,5 m2) 5,548 6,935 8,322 9,016 9,709 9,709
Đôi tiêu chuẩn (23 m2) 365 183 219 237 256 256
Đơn tiêu chuẩn (31,5 m2 ) 365 183 219 237 256 256
Đơn nhỏ rộng (19 m2) 292 365 438 475 511 511
Đôi loại 1 (33.5 m2) 292 365 438 475 511 511
Đôi loại 2 (41.5 m2) 292 365 438 475 511 511
Đôi loại 3 (27.5 m2) 438 548 657 712 767 767
Đôi loại 3 (30.8 m2) 438 548 657 712 767 767
VIP loại 1 (37 m2) 438 548 657 712 767 767
VIP loại 2 (45.5 m2) 438 548 657 712 767 767

Doanh thu từ dịch vụ thuê phòng
Đvt: 1,000 đồng
Khoản mục 2015 2016 2017 2018 2019
1 2 3 4 5
Doanh thu thuê phòng
Thời gian hoạt động (tháng) 6 12 12 12 12
Tỉ lệ tăng giá 1.05 1.10 1.16 1.22 1.28
Tổng doanh thu thuê phòng 2,347,406 5,851,078 7,372,358 8,386,057 9,482,695
Đôi tiêu chuẩn (22,5 m2
) 1,310,715 3,440,627 4,335,190 4,931,278 5,576,138
Đôi tiêu chuẩn (23 m2
) 91,980 96,579 121,690 138,422 156,523
Đơn tiêu chuẩn (31,5 m2 ) 105,394 110,663 139,436 158,608 179,349
Đơn nhỏ rộng (19 m2) 61,320 160,965 202,816 230,703 260,872
Đôi loại 1 (33.5 m2) 91,980 241,448 304,224 346,055 391,308
Đôi loại 2 (41.5 m2) 99,645 261,568 329,576 374,893 423,917
Đôi loại 3 (27.5 m2) 114,975 301,809 380,280 432,568 489,135
Đôi loại 3 (30.8 m2) 126,473 331,990 418,308 475,825 538,048
VIP loại 1 (37 m2) 160,965 422,533 532,392 605,596 684,789
VIP loại 2 (45.5 m2) 183,960 482,895 608,448 692,109 782,616
 Doanh thu từ các dịch vụ khác
Café và quầy bán quà lưu niệm: Là nơi để du khách có thể thưởng thức những ly
cafe và thức ăn nhẹ cùng với gia đình, bạn bè. Bên cạnh đó, khi đến khách sạn của chúng
tôi, quý khách có thể tìm đến những đồ vật lưu niệm của Sa Pa được trưng bày tại sảnh
của khách sạn. Ước tính khoảng 40% lượng du khách đến tại đây. Dịch vụ này tăng
khoảng 5% qua các năm.
Chi phí café và quà lưu niệm/người = 200,000 đồng
Khu nhà hàng ăn uống. Để có thể đẩy mạnh dịch vụ ẩm thực nhằm phục vụ khách
du lịch nghĩ ngơi tại đây. Theo nghiên cứu của chúng tôi, ước tính khoảng 60% lượng
khách này sử dụng dịch vụ nhà hàng ăn uống này. Các năm sau, chúng tôi sẽ ngày càng
đẩy mạnh chất lượng dịch vụ và quảng bá hình ảnh vì vậy tin tưởng công suất này sẽ đạt
ngày càng cao qua các năm sau, tăng khoảng 5% qua các năm
Chi phí thức ăn tại nhà hàng/người = 250,000 đồng
Quầy bar: Ngoài nhu cầu nghỉ dưỡng, để du khách có thể tham gia nhiều hoạt động
vui chơi giải trí, chúng tôi đã đầu tư khu vui chơi về đêm tại các quầy bar. Bình Minh sẽ
là một trong ít khách sạn có câu lạc bộ giải trí về đêm trong khu du lịch, vì thế chúng tôi
dự kiến rằng nơi đây sẽ thu hút nhiều khách du lịch, khoảng 40% lượng du khách của khu
vực đến vui chơi tại đây. Dịch vụ này tăng khoảng 5% qua các năm.
Giá dịch vụ cho một khách = 300,000 đồng
Khu tắm lá Dao đỏ: Nhằm giúp cho du khách có thể thư giãn sau những giờ phút
vui chơi mệt mỏi, chúng tôi đã đầu tư khu tắm lá Dao đỏ và spa để khách hàng có thể cải
thiện và phục hồi sức khỏe, giúp cho kì nghỉ dưỡng được tuyệt vời hơn. Ước tính có

khoảng 50% lượng du khách trong khu sử dụng dịch vụ này. Các năm sau tăng khoảng
5%.
Giá dịch vụ/khách = 200,000 đồng
Mức tăng giá khoảng 2.5%/ năm.
Lượng khách trung bình của các dịch vụ khác
Đvt: khách
Khoản mục 2015 2016 2017 2018 2019 2020-2025
Công suất khai thác
Công suất khai thác dịch vụ
Cafe, quà lưu niệm 40% 45% 50% 60% 70% 80%
Nhà hàng, ăn uống 60% 65% 70% 75% 80% 80%
Khu massage, tắm lá, 50% 55% 60% 65% 70% 80%
Quầy bar 40% 45% 50% 55% 60% 70%
Số lượng khai thác trong ngày
Phần dịch vụ 130 144 158 175 192 213
Khách từ khách sạn 109 120 132 146 160 177
Cafe, quà lưu niệm 23 26 29 34 40 46
Nhà hàng, ăn uống 34 37 40 43 46 46
Khu massage, tắm lá 29 31 34 37 40 46
Quầy bar 23 26 29 31 34 40
Khách từ bên ngoài 22 24 26 29 32 35
Lượng khai thác trong năm
Phần dịch vụ (người /năm) 47,602 52,613 57,623 63,887 70,150 77,666
Khách từ khách sạn
Cafe, quà lưu niệm 8,351 9,395 10,439 12,527 14,615 16,702
Nhà hàng, ăn uống 12,527 13,571 14,615 15,659 16,702 16,702
Khu massage, tắm lá 10,439 11,483 12,527 13,571 14,615 16,702
Quầy bar 8,351 9,395 10,439 11,483 12,527 14,615
Khách từ bên ngoài 7,934 8,769 9,604 10,648 11,692 12,944
Doanh thu từ các dịch vụ khác
Đvt: 1,000 đồng
Khoản mục 2015 2016 2017 2018 2020
1 2 3 4 6
Doanh thu dịch vụ 5,918,913 13,741,743 15,806,457 18,347,816 24,509,181
Khách từ khách sạn 4,932,428 11,451,453 13,172,048 15,289,847 20,424,317
Cafe, quà lưu niệm 876,876 2,071,620 2,416,889 3,045,281 4,476,563
Nhà hàng, ăn uống 1,644,143 3,740,424 4,229,557 4,758,251 5,595,703
Khu massage, tắm lá 1,096,095 2,531,979 2,900,267 3,299,054 4,476,563
Quầy bar 1,315,314 3,107,429 3,625,334 4,187,261 5,875,489
Khách từ bên ngoài (20%) 986,486 2,290,291 2,634,410 3,057,969 4,084,863

Tổng doanh thu 8,266,319 19,592,821 23,178,815 26,733,874 34,466,011
Bảng tổng hợp doanh thu qua 5 năm đầu hoạt động
Đvt: 1,000 đồng
Stt Khoản mục 2015 2016 2017 2018 2019
1 Tổng doanh thu thuê phòng 2,347,406 5,851,078 7,372,358 8,386,057 9,482,695
2 Doanh thu dịch vụ 5,918,913 13,741,743 15,806,457 18,347,816 21,103,796
2.1 Khách từ khách sạn 4,932,428 11,451,453 13,172,048 15,289,847 17,586,496
2.2 Khách từ bên ngoài 986,486 2,290,291 2,634,410 3,057,969 3,517,299
Tổng doanh thu 8,266,319 19,592,821 23,178,815 26,733,874 30,586,491
7.1.2. Giả định về chi phí
 Chi phí lương nhân viên:
Chế độ tiền lương của nhân viên bao gồm:
- Mức lương cơ bản.
- Tiền phụ cấp
- BHYT, BHXH: 22% mức lương cơ bản.
- Số tháng được hưởng lương: 13 tháng.
- Mức tăng lương hằng năm: 5%/năm.
Chế độ tiền lương của các bộ phận
Đv: 1,000 đồng
Bộ phận
Số lượng
nhân viên
Lương/
tháng/người
Lương/năm
BHYT,BHX
H (22%)
Bộ phận quản lý
Quản lý 2 12,000 312,000 63,360
Bộ phận kinh doanh + lễ tân - -
Lễ tân 2 4,000 104,000 21,120
Bộ phận trực tiếp sản xuất - -
Bộ phận nhà phòng - -
Nhân viên phục vụ phòng 7 3,500 318,500 64,680
Bộ phận nhà hàng - -
Nhân viên phục vụ nhà hàng 5 3,000 195,000 39,600

Bộ phận nhà bếp - -
+ Bếp trưởng 1 12,000 156,000 31,680
+ Phụ bếp 2 4,000 104,000 21,120
Bộ phận dịch vụ - -
+ Nhân viên massage 2 3,500 91,000 18,480
+ Nhân viên quầy Bar 2 3,500 91,000 18,480
Bộ phận bảo trì, bảo vệ 3 - -
Bảo vệ 2 3,500 91,000 18,480
Bảo trì 1 4,000 52,000 10,560
Tổng 28 1,514,500 307,560
Bảng lương nhân viên qua từng năm:
Đv: 1,000 đồng
Năm 2015 2016 2017 2018
1 2 3 4
Mức tăng lương hằng năm 1.05 1.10 1.16 1.22
Tổng lương nhân viên 795,113 1,669,736 1,753,223 1,840,884
BHYT,BHXH,BHTN (22%) 174,925 339,085 356,039 373,841
 Khấu hao tài sản cố định
Tính toán khấu hao cho tài sản cố định được áp dụng thông tư số 45/2013/TT-BTC
do Bộ Tài chính ban hành ngày 25/04/2013 hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích
khấu hao tài sản cố định. Thời gian khấu hao tài sản cụ thể như sau:
Đv: 1,000 đồng
Loại tài sản Thời gian KH Giá trị TS Phương pháp khấu hao
Tài sản cố định 35,227,456 Theo đường thẳng
Xây dựng 50 23,325,457 Theo đường thẳng
Thiết bị 15 10,116,480 Theo đường thẳng
Các chi phí khác 7 1,785,519 Theo đường thẳng
Để gia tăng chất lượng phục vụ, toàn bộ thiết bị dùng cho dự án sẽ được thay thế
sau 10 năm hoạt động.

- Chi phí vật tư tiêu hao cho thuê phòng: ước tính 1.5% doanh thu thuê phòng
- Chi phí bán hàng: ước tính 2.5% tổng doanh thu
- Chi phí quản lý chung: 3% tổng doanh thu
- Chi phí điện, điện thoại, nước: 2% tổng doanh thu
- Chi phí bảo trì sửa chữa cho các năm sau: 0.5% giá trị đầu tư xây dựng và thiết bị
- Chi phí khác: 4% tổng doanh thu
- Chi phí giá vốn khu dịch vụ: 30% doanh thu từ khu dịch vụ
- Chi phí thuê đất hằng năm: 33,647,000 đồng/năm
- Chi phí lãi vay:
Tổng hợp chi phí hoạt động qua 4 năm đầu hoạt động:
Đv: 1,000 đồng
Khoản mục 2015 2016 2017 2018
1 2 3 4
Chi phí tiền lương 795,113 1,669,736 1,753,223 1,840,884
Chi phí BHYT, BHXH 174,925 339,085 356,039 373,841
Chi phí vật tư tiêu hao cho thuê phòng 123,995 293,892 347,682 401,008
Chi phí bán hàng 165,326 391,856 463,576 534,677
Chi phí quản lý chung 206,658 489,821 579,470 668,347
Chi phí điện, điện thoại, nước 165,326 391,856 463,576 534,677
Chi phí bảo trì,sửa chữa 176,137 176,137 176,137
Chi phí khác 247,990 587,785 695,364 802,016
Chi phí giá vốn khu dịch vụ 1,775,674 4,122,523 4,741,937 5,504,345
Chi phí bảo hiểm công trình 70,455 70,455 70,455 70,455
Chi phí lãi vay 3,621,012 2,686,557 2,375,072 2,063,587
Tổng cộng 7,346,473 11,219,704 12,022,533 12,969,976

7.2. Báo cáo thu nhập dự trù
Thời gian phân tích hiệu quả dự án trong vòng 10 năm từ năm 2015 đến năm 2024.
Thuế thu nhập doanh nghiệp: 20%
Báo cáo thu nhập dự trù:
Đvt: 1,000 đồng
Năm 2015 2016 2017 2018 2019
Hạng mục 1 2 3 4 5
Doanh thu thuần 8,266,319 19,592,821 23,178,815 26,733,874 30,586,491
Chi phí hoạt động 7,346,473 11,219,704 12,022,533 12,969,976 14,019,809
Chi phí khấu hao 698,008 1,350,650 1,350,650 1,350,650 1,350,650
EBT 221,839 7,022,468 9,805,632 12,413,248 15,216,033
Thuế TNDN (20%) 48,805 1,404,494 1,961,126 2,482,650 3,043,207
EAT 173,034 5,617,974 7,844,506 9,930,599 12,172,826
7.3. Báo cáo ngân lưu theo quan điểm tổng đầu tư (TIPV)
Phân tích hiệu quả dự án hoạt động trong vòng 20 năm với suất chiết khấu là
WACC = 15 % được tính theo giá trị trung bình có trọng số chi phí sử dụng vốn của các
nguồn vốn.
WACC= %D.rd + %E.re
Ghi chú:
D: vốn vay
E: Vốn CSH
re: suất sinh lợi vốn chủ sở hữu
rd: lãi suất danh nghĩa.
Báo cáo ngân lưu theo quan điểm tổng đầu tư TIPV:
Đv: 1,000 đồng
Năm 2015 2016 2017 2018
1 2 3 4
NGÂN LƯU VÀO 8,266,319 19,592,821 23,178,815 26,733,874
Doanh thu 8,266,319 19,592,821 23,178,815 26,733,874
Thanh lý TSCĐ
NGÂN LƯU RA 42,607,576 11,253,351 12,056,180 13,003,623
Đầu tư -
-Giá trị đầu tư ban đầu 35,227,456
- Chi phí thuê đất 33,647 33,647 33,647 33,647
Chi phí hoạt động (không tính
khấu hao)
7,346,473 11,219,704 12,022,533 12,969,976
Ngân lưu ròng trước thuế (34,341,257) 8,339,470 11,122,635 13,730,251

Thuế TNDN 48,805 1,404,494 1,961,126 2,482,650
Ngân lưu ròng sau thuế (34,390,061) 6,934,977 9,161,508 11,247,601
Ngân lưu tích lũy (34,390,061) (68,780,122) (61,845,146) (52,683,637)
Từ kết quả ngân lưu trên ta tính được các chỉ số tài chính sau:
STT Chỉ tiêu
1 Giá trị hiện tại thuần NPV 36,624,395,000 đồng
2 Tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR (%) 33%
3
Thời gian hoàn vốn (bao gồm 6 tháng
đầu tư)
8 năm
Qua phân tích, giá trị NPVTIPV > 0, suất sinh lợi IRRTIPV =33% > WACC= 15%.
Điều này thể hiện dự án khả thi về mặt tài chính theo quan điểm tổng đầu tư. Bên cạnh đó
thời gian hoàn vốn là 8 năm (bao gồm cả năm xây dựng hoàn chỉnh) cho thấy dự án có
thời gian hoàn vốn nhanh.
7.4. Khả năng trả nợ
Nguồn vốn trả nợ cho ngân hàng chủ yếu từ nguồn lợi nhuận thu được từ kinh
doanh khách sạn, qua bảng phân tích sau cho thấy dự án có khả năng trả nợ cao:
Đvt: 1,000 vnđ
TT Khoản mục 2015 2016 2017 2018 2019
1 2 3 4 5
1
Tổng doanh thu hàng năm
(Bi)
8,266,319 19,592,821 23,178,815 26,733,874 30,586,491
2
Tổng chi phí hàng năm
(Ci)(Chưa có lãi vay)
4,423,469 9,883,796 10,998,111 12,257,038 13,618,356
3 EBIT (Bi-Ci) 3,842,850 9,709,025 12,180,704 14,476,836 16,968,135
Lãi vay 3,621,012 2,686,557 2,375,072 2,063,587 1,752,102
4 EBT (EBIT- Lãi vay) 221,839 7,022,468 9,805,632 12,413,248 15,216,033
Thuế thu nhập doanh nghiệp
(20%)
48,805 1,404,494 1,961,126 2,482,650 3,043,207
5
Lợi nhuận sau thuế
(LNST)
173,034 5,617,974 7,844,506 9,930,599 12,172,826
6
Tổng nguồn thu dùng để
trả nợ của dự án
1,501,828 4,721,434 6,057,353 7,309,009 8,654,345
- Khấu hao TSCĐ 698,008 1,350,650 1,350,650 1,350,650 1,350,650
- Lợi nhuận sau thuế dùng
trả nợ (tối đa 60% LNST)
103,821 3,370,784 4,706,703 5,958,359 7,303,696
Nguồn thu khác 700,000
7
Kế hoạch trả nợ (Nợ gốc
phải trả )
1,297,854 2,595,707 2,595,707 2,595,707 2,595,707
Nợ gốc phải trả cho ngân
hàng
1,297,854 2,595,707 2,595,707 2,595,707 2,595,707

8 Cân bằng trả nợ = (6) - (7) 203,975 2,125,727 3,461,646 4,713,301 6,058,638
9 Tích lũy nguồn trả nợ 203,975 2,329,701 5,791,347 10,504,648 16,563,286
TT Khoản mục 2020 2021 2022 2023 2024
6 7 8 9 10
1
Tổng doanh thu hàng
năm (Bi)
34,466,011 36,189,311 37,998,777 39,898,716 41,893,652
2
Tổng chi phí hàng
năm (Ci)(Chưa có lãi
vay)
15,182,992 15,862,279 16,338,677 17,087,591 17,873,951
3 EBIT (Bi-Ci) 19,283,019 20,327,032 21,660,100 22,811,125 24,019,700
Lãi vay 1,440,618 1,129,133 817,648 506,163 194,678
4 EBT (EBIT- Lãi vay) 17,842,402 19,197,899 20,842,453 22,304,962 23,825,022
Thuế thu nhập doanh
nghiệp (20%)
3,568,480 3,839,580 4,168,491 4,460,992 4,765,004
5
Lợi nhuận sau thuế
(LNST)
14,273,921 15,358,320 16,673,962 17,843,969 19,060,018
6
Tổng nguồn thu dùng
để trả nợ của dự án
9,915,002 10,565,641 11,118,172 11,820,177 12,549,806
- Khấu hao TSCĐ 1,350,650 1,350,650 1,113,795 1,113,795 1,113,795
- Lợi nhuận sau thuế
dùng trả nợ (tối đa
60% LNST)
8,564,353 9,214,992 10,004,377 10,706,382 11,436,011
Nguồn thu khác
7
Kế hoạch trả nợ (Nợ
gốc phải trả )
2,595,707 2,595,707 2,595,707 2,595,707 2,595,707
Nợ gốc phải trả cho
ngân hàng
2,595,707 2,595,707 2,595,707 2,595,707 2,595,707
8
Cân bằng trả nợ =
(6) - (7)
7,319,295 7,969,934 8,522,465 9,224,469 9,954,098
9 Tích lũy nguồn trả nợ 23,882,581 31,852,515 40,374,980 49,599,450 59,553,548
Qua bảng phân tích doanh thu, chi phí và lợi nhuận thu được cho thấy rằng, nguồn
tích lũy trả nợ (60% lợi nhuận sau thuế và khấu hao TSCĐ) không những có thể đảm bảo
trả nợ mà vẫn còn dư tích lũy cho Chủ đầu tư.
7.5. Đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội
Phân tích tài chính hiệu quả đầu tư cho thấy dự án “Cải tạo & nâng cấp khách sạn
Bình Minh II Sa Pa” rất khả thi qua các thông số tài chính như NPVTIPV = 36,624,395,000
đồng; suất sinh lời nội bộ là: IRR= 33%; thời gian hoà vốn sau 8 năm. Vì vậy dự án
mang lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư, niềm tin lớn khi khả năng thanh toán nợ vay cao
và thu hồi vốn đầu tư. Thêm vào đó, dự án còn đóng góp vào sự phát triển và tăng trưởng
của nền kinh tế quốc dân nói chung và của khu vực huyện Sa Pa nói riêng; nhà nước và
địa phương có nguồn thu ngân sách từ Thuế GTGT, Thuế Thu nhập doanh nghiệp.

CHƯƠNG VIII: KẾT LUẬN
Dự án “Cải tạo nâng cấp khách sạn Bình Minh II Sa Pa” được quy hoạch thành
khu dịch vụ nghỉ dưỡng phục vụ du khách trong và ngoài nước. Không những mang lại
hiệu quả kinh tế cho Công ty CP Xuất nhập khẩu tỉnh Lào Cai, dự án còn nằm trong
chiến lược phát triển ngành du lịch của đất nước, đồng thời góp phần tạo việc làm, tăng
thu nhập cho lao động trong tỉnh.
Riêng về mặt tài chính, dự án được đánh giá rất khả thi thông qua kế hoạch vay
vốn, sử dụng vốn, chi phí đầu tư, chi phí hoạt động và nguồn doanh thu.
Để phát huy được hiệu quả dự án, Công ty CP Xuất nhập khẩu tỉnh Lào Cai chúng
tôi rất cần sự hỗ trợ của các cơ quan chức năng, các đơn vị cho vay. Vì vậy kính mong
các cơ quan tạo điều kiện giúp đỡ để dự án sớm được phê duyệt và đi vào hoạt động.
Chúng tôi xin chân thành cảm ơn.
Lào Cai, ngày tháng năm 2015
Nơi nhận:
- Như trên
- Lưu TCHC.
CHỦ ĐẦU TƯ
CÔNG TY CP XUẤT NHẬP KHẨU TỈNH
LÀO CAI
(Tổng Giám đốc)
PHẠM THỊ THU PHƯƠNG

Dự án cải tạo và nâng cấp khách sạn Bình Minh Sapa tại Lào Cai 0903034381

Recommended

Recommended

More Related Content

What's hot

What's hot (20)

Similar to Dự án cải tạo và nâng cấp khách sạn Bình Minh Sapa tại Lào Cai 0903034381

Similar to Dự án cải tạo và nâng cấp khách sạn Bình Minh Sapa tại Lào Cai 0903034381 (20)

More from CTY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ THẢO NGUYÊN XANH

More from CTY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ THẢO NGUYÊN XANH (20)

Dự án cải tạo và nâng cấp khách sạn Bình Minh Sapa tại Lào Cai 0903034381