Ebook cách đầu tư bất động sản cá nhân hiệu quả tại Việt Nam, do Trần Minh BĐS viết. Đây là ebook đầu tư thực tế nhất, dành cho ai muốn đầu tư.

1. Trần Minh BĐS
ĐẦU TƯ
BẤT ĐỘNG SẢN CÁ NHÂN.
TRẦN MINH BĐS
1

2. Trần Minh BĐS
LỜI GIỚI THIỆU:
Ý tưởng viết sách thì tôi đã có từ rất lâu, tôi nhớ từ 2016 khi còn đi chia
sẻ về Marketing cho môi giới Bất động sản tôi đã có ý định viết sách
Marketing cho các bạn môi giới, nhưng rồi cứ thế chẳng viết được gì
cho đến tận bây giờ.
Tôi biết bản thân tôi quá nhỏ bé so với các anh chị đi trước hay thậm trí
các anh chị đi cùng hay sau tôi có những thành công lớn hơn tôi rất
nhiều. Nhưng có một cái gì đó cứ hối thúc tôi phải chia sẻ điều gì đó,
những gì mình biết, được học biết đầu giúp ích được cho ai đó… và như
thế tôi ngồi vào máy tính và viết.
Tham gia thị trường ở Chu kỳ bất động sản phát triển nhất cho đến hiện
tại, bản thân tôi tạm cho là từ 2014-2019 như vậy là cũng đủ từ lúc hình
thành - phát triển rồi tới suy yếu như hiện nay, trong giai đoạn thị trường
thăng hoa nhất từ chung cư, tới các sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng rồi tới
đất nền. Và trong giai đoạn 2018-2020 quá nhiều nhà đầu tư gặp phải
những vấn đề tôi đã được nghe, được thấy và chứng kiến có nhiều
người suy kiệt tài chính bởi lừa đảo, bởi đầu tư sai, có nhiều người gia
đình ly tán, nghe nó như rất tàn khốc nhưng thực tế là vậy, vì thế hôm
nay tôi quyết tâm ngồi viết tại toàn bộ trải nghiệm về đầu tư bất động
sản cá nhân của mình mong là giúp ích một phần cho các nhà đầu tư
trong tương lai không gặp lại những sai lầm như vậy.
Nội dung trong cuốn sách này là trải nghiệm đầu tư bất động sản của cá
nhân tôi, như vậy có đúng, sai hay còn thiếu sót với anh chị rất mong
anh chị góp ý để hoàn thiện hơn. Chân thành cảm ơn anh chị.
TƯ DUY ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CÀNG SỚM CÀNG TỐT
Thực tế bất động sản luôn tăng giá, thống kê cho thấy trong giai đoạn
bất động sản vừa qua giá đất trung bình tăng từ 15-100%, cá biệt một
số nơi có hạ tầng, đô thị phát triển đã tăng gấp 5 đến 10 lần.
2

3. Trần Minh BĐS
Có một câu chuyện vui được lan truyền trên mạng xã hội về việc một gia
đình nọ bán mảnh đất cho còn đi học đại học với giá 500tr, khi con học
đại học xong thì về mảnh đất ấy đã có giá 5 tỷ, ra trường đi làm thuê thì
chưa biết khi nào mới đủ tiền mua lại mảnh đất đó, Câu chuyện có thể
chỉ là một câu chuyện vui được minh họa có việc giá đất tăng giá nhanh
như thế nào trong những năm vừa qua.
Nhưng tôi nghĩ trong cuộc sống nhiều anh chị đã được chứng kiến, như
bản thân tôi lớn lên ở Huyện Thanh Miện, Hải Dương, là một huyện như
tôi không có gì để phát triển, tôi ở trong Làng cách xa đường quốc lộ
khoảng 2km, nhưng tôi nhớ hồi bé bố mẹ tôi từng một lần nói rằng sẽ
mua một mảnh đất 400tr ở mặt được quốc lộ để kinh doanh, nhưng
không mua vì không đủ tiền, phần cũng là vì đã quen ở trong làng.
Nhưng anh chị biết đấy, sau 8 năm tôi lên Hà Nội học và làm giờ về quê
hỏi lại giá mảnh đất ấy đã hơn 2 tỷ đồng.
Nhiều anh chị sẽ cảm thấy tiếc nuối, ngày trước khi còn chưa phát triển
ở thời bố mẹ, ông bà không ai nhận đất mặt đường quốc lộ còn sợ
cướp, sợ trộm, sợ buồn, tư tưởng ấy còn ảnh hưởng đến nhiều người
tới tận bây giờ, nhiều người dư tiền không dám đầu tư, nhiều người
mua vàng, hay chọn gửi tiết kiệm tại ngân hàng như một cách An Toàn
nhất, và đã bỏ qua nhiều cơ hội tốt để mua đất và chờ tăng giá.
Theo tôi kể cả những người chưa có tiền, hay có tiền đều nên quan tâm
sớm tới đầu tư bất động sản, cơ hội có thể xuất hiện bất cứ đâu, nếu
chúng ta quan tâm sớm chúng ta sẽ có tư duy sớm định hình cho việc
mua một mảnh đất đẹp để ở hay kinh doanh, hoặc có thể vay mượn đầu
tư, chỉ cần tư duy sớm bạn sẽ có cơ hội thay đổi số vốn bạn hiện có.
Đất nước ta đang phát triển nhanh chóng, cơ sở hạ tầng đường xá
được phát triển khắp mọi nơi, tiền tích lũy trong dân nhiều hơn, phương
tiện đi lại nhanh tiện hơn, mọi nơi đi và đến đều dễ dàng, nhu cầu du
lịch, nhu cầu sống ở nơi khang trang hơn, chuyển dịch nông sang công
nghiệp, nhu cầu việc làm tất cả các thứ đó có thể biến đồng lúa hôm nay
có thể mai biến thành khu công nghiệp, trung tâm xã hôm nay có thể
3

4. Trần Minh BĐS
biến thành thị trấn, thị trấn biến thành thị xã, thị xã thành thành phố,
vùng đất hoang sơ tự nhiên có thể trở thành khu du lịch nổi tiếng,
đường đi xa quá không ai quan tâm nhưng nay có đường cao tốc,hay
mở sân bay … tất cả điều ấy đang diễn ra ngay tại địa phương anh chị
đang sinh sống và điều đó làm cho bất động sản đang tăng giá mỗi
ngày. Và chỉ cần anh chị không có tư duy đầu tư bất động sản là anh chị
đã bỏ lỡ cơ hội và tôi nghĩ sẽ phải chờ rất lâu sau, hoặc không bao giờ
lặp lại nữa.
Có nhiều anh chị làm du lịch có cơ hội được đi trải nghiệm các vùng đất
đẹp khắp cả nước, một công việc quá đỗi tuyệt vời, trước đây điều này
là ít người làm được, nếu anh chị chỉ cần có tư duy sớm một chút năm
2015 mua một ít đất Sapa, mua ít đấy Hạ Long, Mua ít đất Nha Trang, ít
đất Lý Sơn, Phú Quốc, hay Đà Nẵng … ôi giờ ngồi trên đống tiền (Anh
chị đừng hỏi tiền đâu ra mà mua nha) tôi biết lúc ấy giá còn rất rẻ những
vùng đất em kể còn hoang sơ, nhiều nơi nói vui là còn xin được.
Hãy những anh chị biết thông tin quy hoạch đường, khu công nghiệp,
hay thị trấn mới đều là những người có cơ hội đầu tư sớm lãi vốn cao.
Hay chỉ cần có tư duy thì việc tìm kiếm thông tin quy hoạch, định hướng
phát triển ngay tại địa phương không có, đúng như câu nói chỉ cần
chúng ta muốn sẽ tìm cách có.
Trên là chỉ là ví dụ về những anh chị đang làm chính công việc của mình
hàng ngày nhưng có chút lợi thế, chỉ cần có tư duy duy quan tâm tâm
đến đầu tư bất động sản là có cơ hội kiếm được tiền tư bất động sản.
Nghe có vẻ dễ, nhưng nhiều anh chị sẽ bảo không dễ, vầng thời thế
thay đổi thị trường thay đổi giờ người khôn của khó, các nhà đầu tư
chuyên nghiệp, hay còn gọi là cá mập họ về tận từng địa phương họ
đầu tư làm thị trường, tạo sóng để lại nhiều bài học, không thể đầu tư
chỉ dựa trên kinh nghiệm nữa, hay kiểu nhà đầu tư kiếm tiền khó khăn
mua mảnh đất dễ dàng để 10 năm kiểu gì chẳng thắng, … toàn bộ kinh
nghiệm tôi sẽ chia sẻ ngay sau phần tiếp sau đây.
4

5. Trần Minh BĐS
CÁC KIỂU NHÀ ĐẦU TƯ TRONG BẤT ĐỘNG SẢN
Có rất nhiều kiểu nhà đầu tư bất động sản khác nhau, trong quá trình tư
vấn và học hỏi các anh chị đầu tư bất động sản trong suốt gần 05 năm
qua tôi đã gặp nhiều kiểu nhà đầu tư bất động sản, và mỗi một kiểu nhà
đầu tư lại có mục đích, các phương thức, mục tiêu đầu tư khác nhau.
Mỗi kiểu nhà đầu tư đều tận dụng tối đa lợi thế bản thân để đầu tư mang
lại hiệu quả:
Đối tượng thứ nhất: Tôi cho rằng có khoảng từ 3-5% là những nhà đầu
tư có quan hệ thông tin sớm, trong giai đoạn đang phát triển về hạ
tầng,và đô thị thì những nhà đầu tư có quan hệ, có thông tin sớm nhất
có cơ hội dành lợi nhuận cao và gần như không có rủi ro về đầu tư.
Nhưng như anh chị biết không phải ai cũng thuộc nhóm này. Họ chính
là những người gom đất số lượng lớn trước cả thị trường, có thể chừa
lại cho những người gom thứ 2, 3 và khi có thông tin chính thức thì họ
đã bán lại và thu lợi nhuận khổng lồ, chỉ để lại ít cho vui. Trong giai đoạn
vừa qua ta có thể để ý những thông tin liên quan đến đặc khu như ở
Phú Quốc, Vân Đồn hay Bắc Vân Phong, hay như nhiều nơ mở rộng
đơn vị hành chính, hoặc các nơi nhỏ hơn là xây dựng dự án, trung tâm
thương mại. Họ đã có tiền lại có thông tin thì về nhất chứ không thể về
nhì.
Đối tượng thứ hai: Tôi họ chiếm khoảng 10-20% đây là những nhà đầu
tư, hay đầu cơ chuyên nghiệp họ rất thính, đánh hơi nhanh đến những
vùng đất tiềm năng, dân gian còn họ họ là đội cá mập hay đội tổ lái,
trong thực tế họ là những đội gom đất, đi tạo sao cho đội thứ nhất, thông
tin của họ có nhanh cũng chỉ sau đối tượng nhà đầu tư thứ nhất. Họ có
thể trước đây là những chủ doanh nghiệp, kinh doanh, nhanh nhạy với
thị trường trúng vài lần đầu tư có vốn và trở thành những người coi
công việc đầu tư bất động sản là công việc chính. Tôi đã từng có nhiều
lần tiếp xúc với đội này, tuổi đều đã cao, ngoài Bắc thì ngoài nhà đầu tư
Hà Nội có đội chuyên đầu tư BĐS Mường Thanh, Hải Dương, Bắc Ninh
đều có những đội đầu tư mạnh, tạo sóng chuyên nghiệp, những địa
phương này một là nhà đầu tư đã có trải nghiệm đầu tư và thắng lớn,
5

6. Trần Minh BĐS
hay là nhà có sẵn tiền, nói không ngoa chính đội nhà đầu tư cá mập này
họ tạo sóng khắp các điểm nóng trong cả nước.
Đội này đầu tư thuần túy bằng kinh nghiệm ngày nay dần yếu đi do
không cập nhật kịp với công nghệ mới, thông tin ngày nay được lan
truyền nhanh và mạnh mẽ hơn nhờ điện thoại, internet công nghệ,hay
mạng xã hội, các sản phẩm BĐS ngày càng đa dạng hơn, không chỉ còn
là đất nền như ngày trước, người dùng cuối có nhiều lựa chọn hơn, vì
thế đội này ngày một yếu đi và gặp nhiều những thất bại trong giai đoạn
vừa rồi.
Đối tượng thứ ba: Tôi muốn nhắc tớ là những người biết một chút
chút, không chuyên coi bất động sản là nghề tay trái, tham khảo, thỉnh
thoảng đầu tư chút qua bạn bè, người thân, hay đi các cuộc mở bán giới
thiệu. Đối tượng này thường đầu tư hòa hoặc lỗ nhiều hơn là thắng, đấy
là tôi tính tổng đầu tư, ý có lúc thắng, có lúc hòa hoặc lỗ vốn. Nhưng
ngày này họ cũng nhận ra đầu tư bất động sản không phải dễ công việc
tiêu tiền vốn đã khó, nhưng để đầu tư kiếm được nhiều tiền ở bất động
sản lại quá khó. Theo tôi đối tượng tay ngang như thế này chiếm từ
12-20%.
Đối tượng thứ tư: Là những người bắt đầu đầu quan tâm đến đầu tư
bất động sản, nghe báo chí, thấy bạn bè kể chuyện, tích lũy được ít tiền
với những người mới, hoặc thậm chí là cả những người đã kinh doanh
thành đạt sở hữu tài sản lớn nhưng chưa biết bắt đầu từ đâu. Và tất
nhiên đối tượng này chiếm phần lớn nhất trong số các nhóm đối tượng
đầu tư bất động sản, dường như họ dành hầu hết thời gian vào việc
kiếm tiền, suy nghĩ làm sao để kiếm nhiều tiền, làm sao để duy trì được
như vậy, chứ họ chưa nghĩ đến việc là làm sao để tiền mình kiếm được
nhân bản được nhanh hơn, ngoài số tiền tái đầu tư và mô hình kinh
doanh hiện tại của họ. Đây là những đối tượng mà môi giới thích chăm
sóc nhất, được telesales nhiều nhất, dễ đi các cuộc mở bán,dễ kích vào
các dòng quảng cáo hấp dẫn trên facebook, hay google nhất. Họ chỉ cần
6

7. Trần Minh BĐS
chọn mua các bất động sản của các chủ đầu tư lớn, họ cần giữ tiền hơn
là đầu tư, họ theo kinh nghiệm là mua để lâu sẽ lãi, tin tưởng như tuyệt
đối những gì môi giới hay chủ đầu tư thuyết trình.
Nhưng hiện nay đối tượng nhà đầu tư này cũng nhận ra, à thì việc kiếm
tiền rất khó, và việc đầu tư bất động sản mang lợi nhuận cao lại càng
khó, công việc kinh doanh không phải ai cũng ổn định được mãi, nhiều
anh chị kiếm tiền tốt trong mấy năm, nhưng sau không hiệu quả, số tiền
đầu tư vào bất động sản cũng không hiệu quả tự nhiên thấy thụt lùi, thấy
tiếc những thời gian bỏ phí tiền của mình, chính vì thế tôi gặp nhiều anh
chị mua rất nhiều căn chung cư, hay các căn nhà phố trong các dự án
mang tên shophouse mà chỉ có trong tưởng tượng mới kinh doanh tốt.
Đối tượng thứ 05: Đối tượng cuối cùng này họ sẽ chẳng quan tâm đến
đầu tư bất động sản, Phần lớn là như vậy! bạn biết đấy số lượng người
mua được bất động sản ở các nơi phát triển như Hà Nội hay Hồ Chí
Minh không phải là nhiều, số lượng người có tư duy đầu tư ít, số người
đầu tư bất động sản chuyên nghiệp lại càng ít. Nói theo cách tích cực tôi
vẫn hay nghĩ đó là cơ hội, càng ít người biết thì càng có cơ hội cho tôi,
thế nên những điều tôi chia sẻ trong cuốn sách này là tôi lỗ nặng :D
Có những người họ không quan tâm đầu tư bất động sản nhưng thậm
chí còn phản đối, có người còn khắc nghiệt chửi bới: Bọn giàu từ tài
nguyên, bọn không sản xuất, giàu từ cơ chế, kiếm tiền từ bất động sản
có gì mà giỏi…
Thú thực với các anh chị trước đây tôi cũng thế, đấy là lúc chưa có tiền
đầu tư, nghĩ không biết bao giờ mới mua được nhà để bám trụ lại cái
đất Hà Nội, giàu là phải từ trí tuệ, công nghệ… nhưng càng làm bất
động sản, gặp nhiều cô chú anh chị, đọc nhiều sách mới hiểu đất nước
nào cũng vậy đều phải trải qua giai đoạn này, muốn công nghệ, muốn
sản phẩm trí tuệ phải có thời gian, phải có bàn đạp gốc dễ là giáo dục
học hành bài bản. Các công ty tập toàn lớn trên thế giới cũng vậy,
nhanh nhất dễ nhất và là tài nguyên + với cơ chế, khi đủ lực thì chuyển
sang sản xuất, chế tạo, xuất khẩu…
7

8. Trần Minh BĐS
Trên là cách tôi phân nhóm các nhà đầu tư mà tôi đã từng trải nghiệm
trong suốt 05 năm qua, bản thân tôi đã tư vấn cho những khách hàng có
tài sản lớn hơn 1000 tỷ, và hiện tại thì thích tư vấn cho các khách hàng
có hơn 1 tỷ. Với tôi với mỗi khách hàng đều cho tôi một bài học lớn, bởi
đơn giản để có tiền đầu tư bất động sản, họ đã hơn người khác ở tư
duy và họ phải giỏi ở lĩnh vực kinh doanh mà họ đang làm. Rồi dần tôi
rút ra một công thức là anh chị giỏi kinh doanh ở lĩnh vực của anh chị
cộng với việc đầu tư bất động sản khôn khoan, tài sản của anh chị sẽ
gia tăng và vững chắc, hỗ trợ cho nhau tốt.
LÊN MỤC TIÊU VÀ KẾ HOẠCH ĐẦU TƯ
Tôi mong muốn đến năm 40 tuổi, có một tòa nhà văn phòng cho thuê, 2
cái nhà nghỉ mỗi cái 20 phòng tại khu công nghiệp, thu nhập từ cho thuê
300-400tr tháng, thế là thôi. Sau đó 2 vợ chồng đi du lịch quanh thế giới.
Mục tiêu của tôi đơn giản là như vậy, không biết mục tiêu của anh chị
thế nào?Anh chị có thể viết mong muốn của mình ra giấy, hay bất kỳ
đâu. Và để đạt mục tiêu như vậy tôi là cần có kế hoạch cụ thể cho việc
này, nếu như ngay bây giờ tôi mua một mảnh đất xây tòa văn phòng lên
dù to hay nhỏ tôi chắc cũng không đủ tiền mua đất chứ đừng nói là xây,
để làm tòa nhà văn phòng đơn giản phải là ở chỗ có đông dân, phát
triển, vậy thì hiện tại giá đất rất cao, tôi muốn tòa nhà văn phòng vì đơn
giản đây là loại hình bất động sản mà ngay cả các nước rất phát triển
nhu cầu vẫn rất cao, và có dòng tiền tốt. Cũng tương tự như vậy với 2
cái nhà nghỉ nhỏ nếu bây giờ mà đến các khu công nghiệp đã phát triển
để mua như khu gần Samsung Bắc Ninh, Hay Thái Nguyên, … thì tôi
chắc chắn phải bỏ ra không dưới 15 tỷ, với số tiền ấy thì tôi không đủ và
tôi cũng không mua tài sản lớn như vậy tại khu đã phát triển và khó tăng
trưởng được nữa.
Ngày từ lúc bắt đầu anh chị cần đặt mục tiêu của số tiền đầu tư của
mình, đầu tư bất động sản anh chị có thể kỳ vọng mang lại sự tự do tài
chính, một tài sản để lại cho con cho cháu - như cha mẹ chúng ta để lại
8

9. Trần Minh BĐS
cho chúng ta. Cái quan trọng nhất ở đây là tư duy đầu tư, anh chị phải
có tư duy đầu tư, danh mục đầu tư, mục tiêu đầu tư, loại hình bất động
sản, giữ hay bán, chứ không phải là chỉ mua một bất động sản rồi vất
đấy chẳng quan tâm gì, hay mua một bất động sản mà quá dễ dãi…
Với nhiều người khi bắt đầu từ con số 0 như tôi, chúng ta đi học, ra
trường đi làm, 2 vợ chồng gần chục năm tiết kiệm được vài trăm triệu,
quyết định đầu tư mảnh đất, mục tiêu lãi 30% là bán, vì gần chục năm
mới tiết kiệm được 500tr, giờ 1 năm mục tiêu được 150tr là cảm thấy
hạnh phúc. Và tôi bắt đầu tư như thế đến hiện tại.
Như vậy kế hoạch là gì? ta sẽ bắt đầu bằng việc đặt mục tiêu trong 10
năm tới: Tại sao lại là 10 năm bởi 10 năm là đủ cho một vòng đời bất
động sản: Từ lúc hoang sơ -đến khi có sự thay đổi (cơ sở hạ tầng, các
dự án) - Đến khi dân bắt đầu về sống - Rồi trở thành nơi đông đúc.
Chúng ta bắt đầu từ việc có ít vốn, Mục tiêu là nhân vốn nhanh trong 05
năm đầu, với nhiều người mỗi năm tăng 20%, sau 5 năm nhân đôi vốn
là cảm thấy được. Năm nay đầu tư 1 tỷ, 5 năm sau thành 2 tỷ.
Nhưng thực tế trong thị trường hiện nay, đặc biệt trong giai đoạn
2020-2030 tôi nghĩ rằng sẽ còn nhiều cơ hội tăng vốn nhanh trong thời
gian đầu tư từ 1 đến 5 năm tăng vốn gấp 3-10 lần, mong là sau khi đọc
hết cuốn sách này anh chị có thể có những thị trường mục tiêu cho riêng
mình và làm được điều đó.
STT /
Thời
gian
Khu
vực
mục
tiêu
Loại hình BĐS
(Đất nền, nhà
phố, chung
cư...) : / Vị trí/
diện tích
Thời
gian
đầu tư
Mục
tiêu lợi
nhuận
Rủi ro
có thể
chịu
đựng
Tài
chính/
Tự có/
đòn bấy
Giữ/
hay bán
Lưu ý
01 Hạ
Long,
Quanh
Vịnh
Cửa
Lục
Đất nền biển,
ô góc
1 năm
Tối đa:
3 năm
Tăng
50%
Hơn 3
năm
Tự có
tích lũy
Huy
động
người
thân
Dùng
vốn
Có thể
giữ để
kinh
doanh
Nhà
Nghỉ
9

10. Trần Minh BĐS
ngân
hàng
2
3….
10 Giữ lại Để
Kinh
doanh
Với những anh chị lần đầu quan tâm đầu tư bất động sản và tìm đọc
cuốn sách này thì chúng ta giống nhau để đã lỡ cơ hội vài lần tăng số
tiền chúng ta có. Tôi sẽ liệt kê 2 lần gần đây trong thời đại của tôi,
nhưng người thế hệ 8x, thời gian 2006-2012 tôi đọc báo và được kể lai,
và thời gian 2013-2020 tôi được trải nghiệm trực tiếp, Phú Quốc, Đà
Nẵng, Nha Trang, Đồng Nai, HCM, Vân Đồn, Quy Nhơn, Phan Thiết….
không thiếu những nơi tăng 5-10 lần vốn cho nhà đầu tư, như tôi vớt vát
được ít khi mình bắt đầu ngộ ra kịp đầu tư ở Hạ Long đến thời điểm này
từ số vốn 200tr lên được hơn 1 tỷ, trong chưa đầy 1 năm. Thôi nói lại
chuyện cũ lại thấy tiếc, tôi chỉ muốn nhấn mạnh việc đặt ra mục tiêu và
lập kế hoạch đầu tư cá nhân ngay khi bắt đầu là vô cùng quan trọng, khi
bạn tham quá hãy nhìn mục tiêu và kế hoạch khi bắt đầu, khi bạn xuống
quá cũng hãy nhìn như vậy, để đảm bảo ta luôn đi đúng hướng như khi
ta hoạch định.
Mục tiêu đặt ra là 10 năm nhưng nếu đạt được mục tiêu sớm hơn thì
càng tốt, như tôi nói tôi sẽ không ra phố Huế, hay Trần Duy Hưng, Hà
Nội để mua một mảnh đất hay một cái nhà nghỉ để làm kinh doanh, cách
tôi làm như trong bảng tôi chia sẻ với anh chị là tôi là sẽ ở một khu vực
mà 10 năm sau sẽ đông đúc, tôi mua đất từ lúc hoang sơ với giá rẻ, và
nơi đó tiềm năng tôi giữ lại, để xây và kinh doanh. Trong suốt quá trình
đầu tư anh chị sẽ hiểu nơi nào bán, nơi nào giữ lại, vì có nhiều nơi ta
bán đi sau này rất khó mua lại được. Tôi luôn khuyên khách hàng của
tôi giữ lại những bất động sản sau này mang lại dòng tiền như gần khu
công nghiệp, đất du lịch, ô góc trong khu đô thị đông dân, và bán đi khi
có lãi là các bất động sản chỉ có tính chất để ở vì với loại bất động sản
này chỉ tăng đến một mức nhất định rồi thôi.
10

11. Trần Minh BĐS
Tiền bao nhiêu ra dùng từng đấy, luôn đảm bảo mình hiểu rõ bất động
sản đó rồi mới đầu tư, luôn có kế hoạch an toàn tài chính cho bản thân.
Đó luôn là điều tôi muốn chia sẻ với anh chị. Còn nhiều anh chị có thể
chơi tất tay !!! (vay mượn hoặc dồn hết tiền mua vài hecta đất rừng Phú
Quốc 2016 - bán 2018 thì có trăm tỷ) đó cũng là cách lựa chọn của mỗi
người.
Sau khi đặt ra được mục tiêu cho mình có thể là nhỏ hay hoành tráng
anh chị đã hiểu đầu tư bất động sản như thế nào chưa?
Hiểu làm sao được vì tôi đã nói bắt đầu đầu tư bất động sản như thế
nào đâu mà hiểu, vâng anh chị đừng vội ngay bây giờ tôi sẽ bắt đầu,
nghe nói đầu tư bất động sản tiền tỷ nhiều người có vẻ sợ, bởi đơn giản
kể cả với người giàu hay người chưa giàu đây là số tiền lớn, đặc biệt
với những người mới có tiền, số tiền ấy thường là số tiền tích góp trong
cả một quãng thời gian dài đi làm của một cá nhân hay cả gia đình, đầu
tư sai mất là suy sụp luôn, nhiều người đầu tư thất bại phải mất rất
nhiều thời gian mới trở lại được. Ví thế đa phần họ chọn giữ lại gửi ngân
hàng, mua vàng, hoặc chọn mua BĐS an toàn nhất có thể thế cũng
đúng thôi.
Để bắt đầu đầu tư bất động sản theo như tôi cần hiểu kinh tế vĩ mô, quy
hoạch, dòng vốn, thị trường, cung cầu trong bất động sản, pháp lý, luật
bất động sản, phân tích được dự án tiềm năng… chỉ nghe vậy thôi đã
đau hết cả đầu và đúng là không dành cho những anh chị coi đây là
nghề tay trái.
Nhưng thôi bỏ qua hết đi, trong cuốn sách này tôi sẽ viết sao cho anh
chị dễ hiểu nhất, theo đúng thực tế và sát với thị trường bất động sản
Việt Nam hiện tại và trong cả những năm tới đây.
Với tôi quan trọng nhất của các nhà đầu tư bất động sản cá nhân là xác
định được kế hoạch mục tiêu cụ thể trong đầu tư, nghe có vẻ dễ nhiều
anh chị không xác định được rõ Kế hoạch mục tiêu mua bất động sản
của mình là để ở, đầu tư lãi vốn, hay dòng tiền, hay thậm trí có lẽ anh
11

12. Trần Minh BĐS
chị không ngờ tới là nhiều người mua bất động sản với tâm trạng hứng
lên thị mua đúng kiểu đang ngồi nhà, có môi giới điện, mai đi tham gia
sự kiện, đến thấy cảm xúc dâng cao - mua. Xong hỏi ra mục tiêu mua là
gì? thì cũng không hiểu nổi.Chỉ có xác định mục tiêu rõ ràng ngay từ khi
bắt đầu bạn mới tránh được việc rủi ro sau này, nhưng có mục tiêu
chúng ta cứ bám vào đấy để đi theo.
Hãy bắt đầu tư như cầu thực tế, nếu anh chị mua để ở: Thì mục tiêu cụ
thể là gì? Ví dụ gần trường học của con, gần chỗ làm của vợ chồng, có
tiện ích như bể bơi, sân bóng, công viên, ….và giá phải trong khoảng dự
trù. Tôi nói ví dụ là như vậy, đây là đối với bất động sản để ở thì hoàn
toàn có thể liệt kê thành danh sách các yêu cầu cụ thể rồi mới chọn dự
án, để mua. Còn nếu anh chị qua môi giới ngay thì môi giới bán dự án
nào sẽ nói tốt dự án đó chứ không tư vấn dựa trên nhu cầu thực tế của
anh chị, thế mới có chuyện nhiều người mua căn hộ xong thấy ở không
phù hợp rồi bán đi, mất thời gian hoặc mất công bán lỗ, hay thấy đẹp
quá cố tý vay quá mức tiền không có dự trù trả ngân hàng mới phải cắt
lỗ trong đợt dịch covid của rồi. Về để ở tôi chỉ nói đến đây, còn tôi vẫn
khuyên chung cư ở chúng ta chưa đến mức tăng cao như các nước
phát triển, hoàn toàn có thể chờ xây xong, thuê ở thấy phù hợp rồi hãy
mua. Bởi đơn giản như trong các nhóm nhà đầu tư còn rất nhiều người
trong nhóm mua chung cư để giữ tiền, chứ nhu cầu thật chưa đến mức
ấy.
ĐẦU TƯ BẰNG 80% LÝ TÍNH VÀ CHỈ 10% CẢM XÚC
Đây là một thực thế mà tôi nhận thấy rất nhiều anh chị đầu tư bất động
hiện nay thường xuyên gặp phải. Ngay từ đầu do không có mục tiêu,
xác định mục đích rõ ràng khi mua bất động sản dẫn tới bị cảm xúc quá
khi mua, mà cảm xúc thì có thời hạn rất ngắn, dẫn tới nhiều sai lầm
không rút lại được.
Như tôi chia sẻ với anh chị, mua để ở thì cần cả 2 với để ở ngoài lý tính
là các tiện ích như công viên, bể bơi, rạp chiếu phim… thì phần cảm xúc
cũng quan trọng vì sống đẹp, thoải mái sẽ làm gia đình an vui hơn.
12

13. Trần Minh BĐS
Nhưng với đầu tư thì khác lý tính là rất rõ ràng, không thể rảnh là đi
nghe mở bán, nghe giới thiệu, đi sự kiện thấy hoành tráng thấy nhiều
người mua mà mình cũng mua, rồi nhận lại quả đắng.
Những câu hỏi đơn giản để anh chị không mua phải bất động sản không
phù hợp với mình như: Mình mua để làm gì? sau này bất động sản này
ai là người dùng nó? Giá hiện tại so với quanh có tăng được nữa
không? nếu là mình sau này mình có mua ở đây?
Ngày nay bất động sản không chỉ là một mảnh đất, hay chỉ là một căn
nhà với bốn bức tường không nữa, các chủ đầu tư hiện này đã đưa
công nghệ bán hàng vào, đồng thời “trang điểm” cho các bất động sản
của mình với các tên gọi quốc tế, các tiện ích nghe rất cao cấp, cùng với
sự quảng cáo đa kênh, sự kiện giới thiệu ở các khách sạn 5 sao, dùng
hình ảnh người nổi tiếng tạo cho người ta luôn phải với, với nữa… đánh
vào cảm xúc người mua hàng. Đánh vào trái tim dễ móc tiền hơn là khối
óc. Thế nên nếu chúng là không có một mục tiêu hay kế hoạch đầu tư
cụ thể rất dễ mắc phải sai lầm.
Trong thực tế không thiếu những câu chuyện bị cảm xúc tại các sự kiện
mở bán làm cho các khách hàng mua và nhận quả đắng, đôi nghe nghe
rất hợp lý từ các con số, đến nhạc đến hình ảnh chuyên nghiệp vãi
chưởng nhưng tất cả các thứ đó đều là để cho bạn xuống tiền, mục đích
là vậy không gì khác, còn sau này thế nào thì còn do số của bạn có hên
hay không!!
Nhiều anh chị đi đến một vùng đất biển thấy biển đẹp quá nghĩ đơn giản
là làm được du lịch và mua luôn, đấy đơn giản thế thôi lý do mua quá
hợp lý, tôi có tiền, tôi thích mà tôi mua, và sau này tôi có thể bán lỗ,
hoặc đợi 5 -10 năm nữa không sao. Mua hay đầu tư theo cảm hứng
không có phân tích quy hoạch, vĩ mô, chính sách, đặc điểm vùng đất,
lịch sử văn hóa, cạnh tranh…
- Vùng đất này tiềm năng ra sao?
13

14. Trần Minh BĐS
- Các con số về nhân khẩu học: Dân số, thu nhập bình quân, hành
vi tiêu dùng,...
- Giá đất quá khứ, hiện tại?
- Dự án này như thế nào?
- Chủ đầu tư ra sao? có dự án nào làm chưa? báo cáo tài chính ra
sao? nhân sự không ty ấy thế nào?
- Các con số đưa ra có thực tế không?
- Hạ tầng xung quanh như thế nào?
- Quy hoạch tương lại cụ thể vùng đất ấy ra sao?
- Lãi vốn dự kiến?
- Dòng tiền cụ thể là bao nhiêu? cho thuê, kinh doanh?
CƠ CẤU LẠI DANH MỤC ĐẦU TƯ
Để cuốn sách này không chỉ dành cho người mới đầu tư, tôi mạo muội
viết thêm phần này, có thể hiểu biết của tôi chưa sâu nhưng cũng xin
chia sẻ. Phần này dành cho một nhóm các anh chị đã đầu tư bất động
sản nhưng trước đây đầu tư không có mục tiêu hay kế hoạch rõ ràng,
dư tiền là mua, thấy bất động sản mới là mua, và mua với mục tiêu duy
nhất là giữ tiền.
Thực tế tôi đã gặp nhiều anh chị bị nghiện mua bất động sản, như
nghiện mua túi xách, hay đồng hồ, quần áo vậy. Số tiền tích lũy trong
nhiều năm qua khiến họ làm được điều ấy.
Trong quá trình tư vấn đầu tư bất động sản cá nhân thực tế tôi cũng gặp
rất nhiều anh chị khách hàng như vậy, tưởng nhiều kinh nghiệm nhưng
lại không, tưởng bất động sản của mình vẫn âm thầm tăng giá, mang lại
dòng tiền tốt nhưng không phải vậy.
Việc cơ cấu lại danh mục đầu tư bất động sản cá nhân cũng giống như
việc ta cơ cấu lại công ty, cái gì tốt phát huy cái gì chưa tốt thì cần loại
bỏ ngay, trước đây đa phần các anh chị giữ tiền của mình vào trong 2
loại bất động sản chính là nhà phố, đất nền, và gần đây là chung cư,
14

15. Trần Minh BĐS
gần đây nữa là bất động sản nghỉ dưỡng. Như anh chị thấy có quá
nhiều loại bất động sản mới, mua gì, giữ gì cũng là lựa chọn đau đầu,
và với mỗi một loại bất động sản lại có tính chất khác nhau, cái để ở, cái
mang lại dòng tiền, cái mạng lại cảm giác thượng lưu… không nên bỏ
trứng vào một giỏ, nhiều anh chị mua chung cư để khai thác dòng tiền,
hay mua chung cư để tăng lãi vốn - và sau nhận ra rằng sai ngay từ khi
bắt đầu. Nhiều anh chị mua bất động sản nghỉ dưỡng để kỳ vọng an
toàn để lại cho con cháu, nhưng giờ lại thấy nó không an toàn chút nào,
chủ đầu tư phủi tay bất cứ lúc nào, Nhiều anh chị mua cả chục tỷ mua
căn shophouse, hay khách sạn mà lại chẳng có nghề kinh doanh,...
Vâng nhiều cái sai, nhưng quan trọng là có nhiều tiền thì mấy cái cái sai
nho nhỏ đó cũng không đáng ngại lắm.
Một số anh chị gặp tôi gần đây đã có sự thay đổi, tôi nghĩ là việc này
quá đơn giản với anh chị, là một người có nhiều tiền đương nhiên anh
chị rất giỏi, có thể tính toán ra ngay việc đầu tư bao nhiêu thu về bao
nhiêu, lợi nhuận trên vốn? hay loại hình bất động sản này đã tồn tại ở
các nước phát triển nó như nào? hay loại hình bất động sản nào mới là
tốt? anh chị chỉ cần quan tâm là biết ngay, giữ loại bất động sản nào,
bán ngay bất động sản nào?... đến lúc này anh chị nhận ra một thực tế
nữa khi anh chị mua được săn đón như ngôi sao, và đến khi anh chị bán
nhiều khi giống như những ngôi sao bị quên lãng.
Chỉ giữ lại bất động sản mang lại dòng tiền dương, có khả năng tăng
giá. Những bất động sản này luôn có tính thanh khoản tốt.
Loại BĐS Chung cư Nhà phố Đất nền Bất động
sản nghĩ
dưỡng
Giữ/ Bán Bán Xem dòng
tiền
Có tăng giá
được nữa
Đất nền để
ở: Bán
Đất nền có
thể kinh
Giữ dài hạn,
phục vụ gia
đình đi nghỉ.
15

16. Trần Minh BĐS
không? doanh được
giữ.
Tôi mong rằng những người chúng ta đầu tư đều có mục tiêu và kế
hoạch ngay từ đầu, để tài sản khi đầu tư liên tục tăng và mang lại dòng
tiền tốt. Lan man vậy là đủ rồi, tôi sẽ bắt đầu ngay vào việc đầu tư bất
động sản như nào ngay chương sau đây.
TÌM HIỂU CHU KỲ BẤT ĐỘNG SẢN
Theo tôi đây chính là mấu chốt quan trọng nhất của việc đầu tư bất động
sản, chỉ có hiểu rõ chu kỳ giúp chúng ta mua và bán đúng thời điểm
thuận lợi mang lại lợi nhuận cao, an toàn cho các khoản đầu tư của
chúng ta. Và theo thôi chia các loại chu kỳ trong bất động sản như sau:
+ Chu kỳ chính trị
+ Chu kỳ Bất động sản
+ Chu kỳ vùng đất
+ Chu kỳ dự án
+ Chu kỳ môi giới
Đây là cách chia chia sẻ của riêng tôi, có thể chưa đúng nhưng anh chị
cứ xem có phù hợp và đúng với thực thế không. Mục tiêu và mong
muốn trong suốt cuốn sách này vẫn luôn là giúp cho anh chị đầu tư bất
động sản an toàn và hiệu quả.
Giờ chúng ta sẽ đi chi tiết vào từng loại chu kỳ và tôi đã viết ở trên, đầu
tiên là ​CHU KỲ CHÍNH TRỊ:
Thường thì đây là chu kỳ không được nhắc đến chính thức trên sách
báo nào, mà chỉ do cảm nhận và trải nghiệm của mỗi người khi đầu tư,
việc một ai đó lên đứng đầu một công ty và tùy vào tính cách cương,
hay nhu, mạnh mẽ quyết liệt, hướng nội, hướng ngoại, ưu tiên phát triển
vào đâu? đều ảnh hưởng rất lớn đến đường hướng phát triển công ty
đó. Tôi nghĩ chính trị cũng như vậy. Việc nhà LÃNH ĐẠO đất nước là ai
16

17. Trần Minh BĐS
? trong giai đoạn tại vị của mình đều ảnh hưởng rất lớn đến thị trường
bất động sản. Vốn là thị trường bị ảnh hưởng lớn bởi chính sách vĩ mô
phát triển cơ sở hạ tầng. Trong phần này chúng ta sẽ không đi quá chi
tiết.
Thứ 2 là chu kỳ bất động sản, Kinh tế thị trường định hướng xã hội
chủ nghĩa, vì thế chu kỳ kinh tế đứng thứ 2, như hầu hết các ngành kinh
doanh khác bất động sản là một ngành có chu kỳ, có lên xuống phụ
thuộc vào nhu cầu.
Trong lịch sử phát triển bất động sản Việt Nam anh chị chị cần lên
Google tìm kiếm thông tin là không thiếu những giai đoạn phát triển kinh
tế. Từ bao cấp, chuyển sang kinh tế thị trường, hội nhập, hòa nhập hay
không hòa tan. Có thể nói kinh tế và bất động động luôn song hành.
Theo cách tìm hiểu của tôi tôi chia làm 04 giai đoạn lớn, từ sau thời kỳ
bao cấp từ 1991 -1998, sau đó 2000- 2006, 2008 - 2012, 2013 -2020
như vậy mỗi kỳ ngắn dài từ sôi nổi, phát triển, thắt chặt, u ám đều trong
thời gian từ 6-10 năm.
Trong giai đoạn mà tôi được chứng kiến và có trải nghiệm là 2013-2020
đây là chu kỳ mà bất động sản phát triển rực rỡ nhất và gần hoàn chỉnh
nhất cũng là vì đi cùng với sự phát triển kinh tế đất nước. Trong giai
đoạn này cho chúng ta rất nhiều bài học về đầu tư bất động sản.
Trước khi nói sâu về giai đoạn 2013-2020 anh chị nên tìm hiểu về giai
đoạn 1991-1998 với câu chuyện về Tăng Minh Phụng, Hay giai đoạn
2008-2012 với nhiều điều chỉnh vĩ mô, giai đoạn mới, nhiều sai phạm.
Để cảm nhận được rõ giai đoạn 2013-2020 và chu kỳ tiếp theo.
Trong giai đoạn 2013-2020 nếu ai mua bất động sản trong 2 năm đầu
với tầm nhìn 5 năm tại các khu vực ven đô thị hay các vùng đất du lịch
đều lãi lớn. Tôi nghĩ chỉ cần nói thế anh chị hiểu tầm quan trọng của việc
nghiên cứu chu kỳ bất động sản. Thế nên khi bắt đầu đầu tư bất động
sản anh chị luôn hỏi ta đang trong giai đoạn nào của thị trường?
17

18. Trần Minh BĐS
Quay trở lại 2013-2020 trước đó là quãng thời gian dài bất động sản
đóng băng với hàng loạt các dự án ma bởi các chủ đầu tư không có
năng lực, có các dự án nhờ quan hệ, dự án bỏ hoang, những quy hoạch
treo, người dân tích tiền gửi ngân hàng, chỉ giao dịch ít đất thổ cư tại địa
phương, tiềm năng các vùng đất bị lãng quên… cần có sự thay đổi trong
giai đoạn mới của đất nước, và ta thấy có sự thay đổi, rút kinh nghiệm
từ giai đoạn trước, bất động sản cần phát triển hơn, tận dụng tiềm năng
của đất nước, thu hút ngoại tệ, phát triển cơ sở hạ tầng, tận dụng thế
mạnh quốc gia, phát triển ngành công nghiệp không khói.
Nghị quyết 08-NQ/TW của Bộ Chính trị về phát triển du lịch trở thành
ngành kinh tế mũi nhọn. Sau đó thì các bạn biết bất động sản du lịch
phát triển ra sao? trong suốt từ năm 2015-2020, đất vùng du lịch khắp
nơi đều phát triển, các chủ đầu tư lao vào làm các dự án du lịch nghĩ
dưỡng, biến những vùng đất từ vài trăm, vài triệu 1 m2 thành vài chục
triệu 1m2 chỉ trong thời gian rất ngắn.
Ngoài ra việc phát triển nhà ở ở khu vực nội thành Hà Nội, Hồ Chí Minh,
bị chậm trong giai đoạn trước đó, mà nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn khiến
hàng trăm dự án, hàng trăm nghìn căn hộ chung cư bán ra trong giai
đoạn từ 2013-2017.
Sức nén của thị trường, cùng với nhu cầu lớn, giai đoạn kinh tế phát
triển mới, có bài học từ quản lý và quy hoạch phát triển đô thị từ giai
đoạn cũ, sự điều chỉnh vĩ mô từ chính phủ đã tạo ra một giai đoạn bất
động sản bùng nổ mạnh mẽ chưa từng có, tạo nên những doanh nghiệp
bất động sản to, nhanh và mạnh mẽ mới, và giai đoạn thị trường
2013-2020 nằm ngoài tầm nhìn của kiểu người, và đương nhiên rất
nhiều người cũng bỏ lỡ cơ hội đầu tư trong những năm qua.
Có thể chia chu kỳ 2013-2020 làm mấy giai đoạn:
18

19. Trần Minh BĐS
+ 2013-2016 giai đoạn chung cư bùng nổ mạnh mẽ nhất, đặc biệt
tạo tiếng vang của Vingroup với hàng loạt dự án Hà Nội và HCM,
thúc đẩy cả thị trường bùng nổ.
+ 2016-2018 giai đoạn bất động sản nghỉ dưỡng: Với hàng trăm dự
án, hàng chục nghìn căn biệt thự biển, hàng chục nghìn căn
condotel được bán, thu về lượng tiền lớn từ người dân. Tạo ra làn
sóng đổ tiền vào bất động sản của giới nhà giàu. Thúc đẩy phát
triển hạ tầng, tạo công ăn việc làm, phát triển các vùng đất hoang
sơ. Nhắm vào top đầu giới người giàu ở Việt Nam.
+ 2017-2019 là giai đoạn đất nền ven các đô thị, đất nền vùng du
lịch, đất nền đầu giá, tái định cư, đất nền thành phố công nghiệp.
+ Giai đoạn cuối 2019-2020: Giai đoạn đi xuống cả thị trường từ
chung cư, đến nghỉ dưỡng, đất nền. Thắt chặt pháp lý, xử lý sai
phạm đất đai, ngân hàng nhà nước thắt chặt lãi suất liên quan đến
bất động sản, các hiện tượng, mô hình phát triển bất động sản
kém bắt đầu bung bét.
Trong giai đoạn này phát triển bùng nổ mọi phân khúc bất động sản, các
dự án, các chủ đầu tư phát triển rực rỡ, nhiều dự án lần đầu tiên được
đưa về Việt Nam làm thay đổi bộ mặt đô thị, phù hợp với thị hiếu và nhu
cầu của người dân. Và quan trọng nhất chúng ta thấy trong giai đoạn
vừa rồi được chia nhỏ: Khởi động - Tăng tốc - Vượt chướng ngại vật -
Và cuối cùng là Về đích.
Các giai đoạn được chia không khác gì một trò chơi trên truyền hình. Và
nếu anh chị đọc đến đây anh chị sẽ hiểu anh chị nên tham gia vào giai
đoạn thị trường nào thì an toàn và đạt lợi nhuận, và anh chị cũng đã biết
vì sao rủi ro rất cao khi tham gia vào sai giai đoạn chưa nào?
Nếu anh chị chưa hiểu tôi xin kể lại các trải nghiệm thực tế và tôi được
trải nghiệm trong giai đoạn vừa rồi:
Như tôi đã nói nếu ai tham gia từ giai đoạn KHỞI ĐỘNG của thị trường
và bán ở giai đoạn tăng tốc, thì an toàn, và hoàn toàn có thể đạt kỳ vọng
đầu tư lãi lớn, tôi nhớ vào cuối năm 2016 khi đi tôi cùng nhóm bạn đi
19

20. Trần Minh BĐS
vào Phú Quốc chơi, đợt ấy Vingroup mới bán dự án Vinpearl Phú Quốc
2, thì trường bất động sản xung quanh mới nhen nhóm, lúc ấy sân bay
chưa mở rộng, thông tin về đặc khu chưa có, chưa có nhiều tập đoàn
lớn làm dự án mà mới trên giấy, lúc ấy khi đi ăn cơm ở thị trấn đất thị
trấn 20-30tr m2 vẫn mua được, ngoài ta đất công thì rẻ lắm, 200-500-1
tỷ một công tùy vị trí.
Nhưng vì lúc đó chưa có tư duy mua đất. Sau đó chúng tôi về và từ đó
đến nay Phú Quốc tăng 5-10 lần, công đất đẹp hồi đó 1 tỷ thì lúc cao
điểm lên tới 15 tỷ, đất thị trấn giờ 100-120tr m2, … quan trọng nhất ở
đây là giai đoạn thị trường khi KHỞI động rất ít nhà đầu tư quan tâm, và
nếu ta không phân tích được thị trường, khu vực này đang ở giai đoạn
nào? thì ta sẽ không biết mình đang có cơ hội hay là rủi ro chờ mình!!
Sau những lần đó tôi luôn trăn trở, nhưng và cũng chưa thể hình dung
được tổng thể bức tranh bất động sản sẽ lan đến đâu, tiếp theo là dòng
bất động sản nào, địa phương nào…và cho đến khi có cơ hội là năm
2018 khi ấy tôi tư vấn truyền thông cho một đại lý bán Vinpearl Bãi Dài
Cam Ranh, cũng là dự án của Vin tôi xem quy hoạch và xem phần đất
phía trong đợt ấy có Hưng Thịnh mở bán dự án Golden Bay 602 “nước
đầu tiên” mặc dù pháp lý và thậm trí hạ tầng còn chưa làm, tôi bàn với
vợ dồn hết tiền gần 500tr lấy 01 ô bên trong với giá hơn 9tr. Lần đầu
chơi lớn anh chị ạ, đã tư vấn đầu tư bán bất động sản cho nhiều anh chị
trước đó, nhưng đến lượt mình tự xuống tiền đầu tư cảm giác nó hoàn
toàn khác, cảm giác mình tự đánh giá, phân tích, liều phát nó khác hẳn,
thế mới nói chỉ khi mình xuống tiền mới là đầu tư, còn cứ đứng ném đá
với phân tích ai cũng làm được. Rất may là sau gần 1 năm tôi bán cũng
lãi được 60% giá vốn để chuyển về Quảng Ninh đầu tư, và đó là quyết
định thay đổi việc đầu tư bất động sản của tôi đến nay.
Tóm lại chúng ta thấy gì từ 2 câu chuyện trên:
1. Việc điều tiết vĩ mô từ chính phủ như: Du lịch là ngành quan trọng,
kinh tế mũi nhọn.
20

21. Trần Minh BĐS
2. Các tập đoàn lớn đi làm các dự án du lịch ở các nơi trong giai
đoạn 2016 -2018
3. Ta có thể đầu tư cùng thời từ chủ đầu tư với đất xung quanh, thậm
chí khi chỉ có thông tin quy hoạch.
4. Hãy đầu tư vào đầu chu kỳ bất động sản và bán ra ở giai đoạn
tăng tốc, về đích mình lại an nhàn.
5. Như thấy 2020 là giai đoạn về đích, theo tôi dự kiến 2021-2022 là
giai đoạn khởi động.
6. Người có tiền mặt thì luôn chủ động và tìm thấy cơ hội đầu tư ở
mọi lúc mọi nơi, ví dụ như 2020 ta có tiền để mua bất động sản
mà các nhà đầu tư khác cắt lỗ là rất hay đấy.
THỨ 03 CHÙ KỲ VÙNG ĐẤT: Đây là chu kỳ tôi muốn chia nhỏ để nói
rõ hơn trong chu kỳ tổng quan bất động sản. Như anh chị đã biết bao
giờ giai đoạn khởi động cũng sẽ là tại các thành phố lớn, ở trung tâm
như Hà Nội và Hồ Chí Minh, đơn giản thôi nơi mà các chủ đầu tư dễ
kiếm tiền, nơi nhiều nhiều người có tiền, như vậy là sẵn thị trường.
Thường các chủ đầu tư sẽ chọn các sản phẩm để ở để bán nhanh nhất,
sau một giai đoạn hạn chế, hay chậm thì nhu cầu để ở là luôn luôn lớn,
thực tế thì nhu cầu mua nhà để ở của người dân tại 2 thành phố lớn
nhất cả nước này luôn lớn hơn nhiều lần sản phẩm được cung cấp ra
thị trường.
Ngày nay việc phát triển các đô thị vệ tinh đang được phát triển, tiếp nối
chu kỳ trước, khắp các hướng Bắc, Đông, Tây, Nam quanh thành phố
sẽ đều phát triển, hiện có thể là các huyện, các quận ít được quan tâm,
nhưng rồi sẽ đều được phất lên nhờ sự phát triển các của các đô thị vệ
tinh. Như tại Hà Nội với Vinhomes họ cũng đã quy hoạch 5-6 đô thị vệ
tinh theo các hướng từ vài trăm tới cả nghìn hecta, và điều đó sẽ làm
cho giá đất tăng trưởng chóng mặt.
Không phải ai cũng có điều kiện để đầu tư ở Hà Nội, tất nhiên là yêu cầu
số một khi đầu tư là điều kiện tài chính, có bao nhiêu để chọn đúng thị
trường. Như vậy có thể thấy cơ hội ở khắp mọi nơi do tùy điều kiện tài
chính mà chúng ta chọn đầu tư vào đâu. Với tôi thích các vùng đất
hoang sơ, chưa một lần tăng giá.
21

22. Trần Minh BĐS
Chu kỳ vùng đất bất kỳ đều được tăng giá theo việc quy hoạch từ Xã, thị
trấn, thị xã, thành phố loại; 1,2,3, thành phố loại 1, hay thành phố trực
thuộc trung ương quản lý. Đây là đơn giản nhất theo cấp độ hành chính
mà Việt Nam quy định. Khi là thành phố thì mở rộng, hay quy hoạch
thêm… đều làm cho vùng đất đó phát triển.
Gần nhất ngay tại Hà Nội có việc huyện Hoài Đức, Hay Huyện Đông
Anh, Huyện Thanh Trì quy hoạch lên quận, và thông tin ngày càng đến
gần thì giá đất lại tăng càng cao, như Hoài Đức đất ven thị trấn tăng gấp
đôi gấp 3 mặc dù mới có thông tin, mặc dù chưa chính thức lên quận.
Đây là chu kỳ cấp huyện.
Các anh chị thấy tại các tỉnh thành, trước đây một số dịch vụ tiện ích chỉ
có ở các thành phố lớn, như siêu thị, đô thị, bệnh viện, công viên…
nhưng ngày nay kinh tế phát triển các dịch vụ tiện ích đó được đầu tư về
các tỉnh, cũng làm cho vùng đất đó tăng giá và đó là cơ hội đầu tư lớn
bán đừng bao giờ bỏ qua. Có thể với các thành phố lớn nó là bình
thường nhưng tại các địa phương lại là cơ hội đầu tư tuyệt vời.
Gần đây có một người em quê tại Huyện Phù Cừ, Hưng Yên có chia sẻ
việc đầu tư của cậu ấy ngay tại địa phương và rất thành công. Nếu anh
chị nào đang ở huyện thì biết trước đây tại các huyện chợ trung tâm
thường rất lụp xụp, và tại thị trấn nhỏ thì chỉ có một dọc đường chính là
phát triển, không có dãy 2, dãy 3 gì cả. Nhưng khi nhu cầu, kinh tế phát
triển việc quy hoạch lại khu chợ trung tâm, hay đô thị mở rộng tại thị trấn
sẽ là những cơ hội đầu tư tuyệt vời. Và người em đó đã rất thành công
khi mua những căn nhà ngay gần chợ được phân lô bán cho dân (Nếu
ở thành phố lớn họ sẽ gọi là Shophouse) giá tăng sau 1 năm khi chợ
đông đúc trở lại tăng từ 100-200% giá bán ban đầu. Mà các anh chị biết
thường ở huyện thì chỉ có một chợ trung tâm huyện là lớn nhất nhu cầu
mua bán là rất lớn và ngày càng tăng giá, một bất động sản rất tốt để
tăng dòng tiền.
22

23. Trần Minh BĐS
Như vậy anh chị thấy cơ hội đầu tư ở khắp mọi nơi, nếu anh chị đang ở
vùng đất du lịch thì hãy học các vùng đất du lịch khác đã phát triển, nếu
anh chị thị trấn hãy nhìn các thị trấn khác đã phát triển, nếu anh chị gần
siêu thị, gần dự án hãy nhìn các vùng đất gần siêu thị hay dự án đã phát
triển như vậy là sẽ hình dùng được tương lai sẽ như thế nào, để quyết
định đầu tư.
Chuyện đời là thế, ở Làng xã thì muốn lên thị ftrấn, huyện thì muốn lên
quận, ở thị trấn thì muốn lên thị xã, rồi thành phố, ở thành phố thì muốn
tới thủ đô, và ở thủ đô thì nhiều người chọn khắp mọi nơi khác thậm trí
mua sang hẳn nước ngoài.
Đâu cũng phát triển nhưng thời gian là bao lâu? câu hỏi này thì lại tùy
thuộc vào các chu kỳ khác nữa, như chu kỳ chính trị nơi ấy có phải trọng
điểm để phát triển không? giai đoạn này có phải là thời cơ không? …
anh chị thấy nếu như chỉ tại thị trấn với đô thị vài trăm ô, gần chợ vài
chục ô thì nhanh thôi, lượng người giàu trong một huyện đó đủ để mua
hết, nhưng nếu vùng đất đó là cả một tỉnh thì có khi đến cả chục năm
mới phát triển. Ngay tại Hà Nội có khu Láng Hòa Lạc, quy hoạch khu
công nghệ cao đã được 10 năm, nhưng đến nay mới chỉ phát triển được
ít, nhiều nhà đầu tư từ 10 năm trước bị tan tác, hay như một vùng đất
trong các chu kỳ bất động sản đều được coi là ngọc là vô cùng tiềm
năng làm bao nhà đầu tư lên bờ xuống ruộng như Phan Thiết với biển
đẹp, gần HCM, với sân bay, cao tốc mỗi lần dập dòm làm bao nhà đầu
tư ăn quả đắng, tiền chôn và đợi mãi chưa thấy đâu, chỉ có môi giới, giới
đầu cơ lướt là thịt luộc các nhà đầu tư non và thiếu kinh nghiệm. Từ thủ
phủ resort, tới thủ phủ vùng đất chôn vùi nhà đầu tư.
Anh chị thấy quan sát chu kỳ chính trị, quan sát sự phát triển định
hướng của một quốc gia, tới chu kỳ bất động sản, tới chu kỳ của vùng
đất rồi chọn nơi xuống tiền thật sự không đơn giản.
THỨ 04 CHU KỲ DỰ ÁN: Mỗi dự án đều có tuổi đời từ lúc các chủ đầu
tư nhóm ngó, tớ mua xin làm quy hoạch, đầy đủ thủ tục giấy tờ thành dự
án, tới lúc khởi công, bán cho người mua và đầu tư tới lúc vào Khách
23

24. Trần Minh BĐS
hàng nhận nhà là cả một hành trình dài. Và có nhiều dự án từ lúc ý
tưởng, thậm chí quy hoạch đã xong nhưng 5 năm, 10 năm cũng chưa
xong.
Tôi vừa liệt kê các giai đoạn 1 của dự án, tuy có nhanh chậm thì tùy vào
năng lực của mỗi chủ đầu tư. Nhưng mỗi giai đoạn chính là thời điểm
các anh chị quyết định đầu tư các khác nhau:
+ Giai đoạn thông tin, quy hoạch tới công bố báo chí: Đây là giai
đoạn thường dành cho những nhà đầu tư đi săn, họ nắm bắt được
thông tin, mua sớm nhất, có thể là mua xong bán ngay, hoặc mua
gom số lượng lớn để được đền bù. Giá họ mua thường siêu rẻ, và
lợi nhuận rất lớn. Điều kiện cần là nắm bắt thông tin nhanh và
chuẩn xác, rủi ro là quy hoạch đó không được duyệt. Lúc này họ
mua đất xung quanh dự án, vì dự án chưa bán.
+ Giai đoạn thông tin chính: Đây là giai đoạn mà hình thành rõ ràng
hơn, với những chứng cứ mười mươi, khi có đầy đủ thông tin quy
hoạch là dự án đã có ở đây, đây cũng là lúc mà thị trường sôi
động nhất, mua bán tấp nập diễn ra liên tục, đẩy giá đất xung
quanh lên nhanh. Với nhà đầu tư lướt thì họ sẽ mua nhanh bán
nhanh trong giai đoạn này, rủi ro ở đây là kể cả có đầy đủ quyết
định việc công bố dự án, nhưng ngày làm thì chưa có, thì cũng
chưa biết bao giờ đất mới có giá trị sử dụng.
+ Giai đoạn khởi công và mở bán đợt đầu: Giai đoạn này thì quá rõ
ràng, nếu một dự án lớn họ sẽ chia làm nhiều giai đoạn mở bán,
như vậy đến lúc này có 2 thị trường được hình thành, đất ngoài dự
án đã được đẩy đẩy cao lên mức gấp nhiều lần ban đầu, lúc này
đất ngoài dự án đầu tư sẽ khó tăng trưởng mạnh nữa. Còn mới
BĐS trong dự án thì là cơ hội đầu tư mới, tùy vào chiến thuật bán
hàng của chủ đầu tư, giai đoạn đầu thường các chủ đầu tư sẽ
chọn bán giá thấp, để thu hút khách hàng, bán hàng để có vốn
triển khai các giai đoạn sau, và lúc này khi dự án chưa hình thành
rõ ràng các tiện ích, các tòa nhà, đường giá để bán được hàng thì
24

25. Trần Minh BĐS
bán giá sẽ mềm hơn, và các chủ đầu tư thường hứa hẹn tăng giá
trong các giai đoạn sau. Và với những người đầu tư lúc này nến
phân tích được chủ đầu tư làm tốt có uy tín thì đầu tư giai đoạn
này thường có lời. Rủi ro là nếu gặp phải CĐT yếu năng lực sẽ
không thực hiện được dự án, không bán được hàng dự án mãi
trên giấy thì Nhà đầu tư sẽ chôn vốn rất lâu.
CUỐI CÙNG - CHU KỲ MÔI GIỚI: Một trong những nguyên nhân làm
cho mua bán sôi động, giá cả tăng nhanh chóng chính là môi giới, và
môi giới thì như các loài chim di cư họ sẽ bay theo mùa, chỗ nào kiếm
ăn được họ sẽ bay tới. Đặc biệt khi đầu tư vào một vùng đất được bỗng
dưng quy hoạch là đặc khu, hay vùng đất du lịch, chỉ trong vòng vài tuần
có hàng trăm môi giới sẽ kéo đến dù là ở Phú Quốc, Hay Vân Đồn, Hay
Nha Trang, Đà Nẵng, Quy Nhơn, … lượng môi giới di cư này khi đến lập
tức sốt, đầu tư bất động sản nhiều nhà đầu tư bị tâm lý, khi 1 nhà đầu tư
gặp 5 môi giới bảo sốt, bảo hết hàng thì là sốt. Rõ ràng đây là lực lượng
truyền thông tin đi khắp 4 phương, tới hàng trăm hàng nghìn các nhà
đầu tư.
Nhưng vì là những môi giới di cư, những môi giới bán hàng theo chiến
dịch, bán hàng theo dự án, bán hàng theo công cty, họ được đào tạo để
bán dự án đó theo một 1 chiều là phải chốt khách. Và khi kết thúc họ lại
ào ào di cư sang vùng đất mới, những người mua sau, những người
sau khi hồi tỉnh, những người mua mà chưa rõ mục tiêu của mình khi
mua, thì gặp phải rủi ro như đọng vốn, mất giá, tự tạo thêm công việc
của cho mình, ….
Thế nên, nếu được mua trước khi môi giới đến, bán trước khi môi giới
đi, là cách tốt nhất. Hoặc khi đầu tư nhà đầu tư cần rõ ràng mục tiêu,
thời gian, và hiểu được những rủi ro khi đầu tư, để không phải thêm việc
vào mình.
NGUYÊN NHÂN TĂNG GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
25

26. Trần Minh BĐS
Nội dung trong phần này ta bàn về nguyên nhân tăng giá bất động sản,
thực ra phần này không khó, nếu anh chị đã đi nhiều nước phát triển
trên thế giới như Trung Quốc, Nhật, Sing… thì chắc đã hiểu được phần
nào, những vị trí đẹp, hạ tầng giao thông phát triển, các tiện ích công
cộng… bất động sản quanh đó đều có giá rất cao.
Nhà đầu tư cá nhân cần quan tâm đến nguyên nhân tăng giá bất động
sản để khi mình mua tìm hiểu bất kỳ một bất động sản nào ta sẽ có dự
đoán được giá có còn tăng trưởng nữa hay không? nếu bất động sản
anh chị mua mà không còn nguyên nhân tăng giá thì đó là bất động sản
thất bại ngay khi đầu tư, và theo Trần Minh tóm lại có những nguyên
nhân tăng giá bất động sản như sau:
+ Chính sách vĩ mô: Giống như chu kỳ bất động sản, thì một trong
những nguyên nhân tăng giá của một vùng đất bất kỳ là do chính
sách vĩ mô của nhà nước.
+ Thông tin quy hoạch: Các thông tin quy hoạch về dự án, công
viên, chợ - siêu thị, trường học, bệnh viện, nâp cấp đơn vị hành
chính như thành thị trấn thành thị xã, thị xã lên thành phố, … đều
làm tăng giá bất động sản.
+ Phát triển cơ sở hạ tầng: Hạ tầng chính là nguyên nhân rất quan
trọng trong việc tăng giá bất động sản, anh chị có thể nhớ lại giá
đất Sapa hay Quảng Ninh trước khi có cao tốc!!! Quy Nhơn, Phú
Quốc trước khi mở rộng sân bay, Nếu sau này có tàu điện siêu tốc
nữa thì giá bất động sản cũng sẽ tăng với các vùng đất được kết
nối.
+ Do chủ đầu tư, Môi giới tạo sóng: Các chiều trò bán hàng của chủ
đầu tư thì nhiều anh chị không lạ gì, một trong những nguyên
nhân tăng giá chính là cho chủ đầu tư tăng giá, môi giới tạo sóng
để bán hàng.
+ Ngoài ra còn rất nhiều nguyên nhân tăng giá khác như các yếu tố
liên quan đến phong thủy tốt, ô vị trí đẹp, gần chợ, đường đường,
26

27. Trần Minh BĐS
được quy hoạch đẹp, có sự khan hiếm, xung quanh nhiều người
giàu có nổi tiếng,.... cũng làm cho bất động sản tăng giá.
Bất Động Sản có 2 giá trị là:
1. Giá trị tăng giá: Mua để tăng giá, giá tăng do nhiều ngân nhân như
quy hoạch vùng, hạ tầng đường xá, gần công trình lớn, thay đổi đơn
vị hành chính, tăng do nhóm thao túng tạo sóng, ...
Bất động sản tăng giá như mấy năm vừa rồi tại Nha Trang, Đà Nẵng,
hay ngay Hà Nội như khu thấp tầng Vinhomes Ocean Park,
shophouse bán chênh,... đây là điều rủi ro cho nhà đầu tư hay người
mua khi chưa có giá trị sử dụng ngay, chưa biết thế nào mà giá đã
tăng???
2. Giá trị sử dụng bất động sản: Đây là cốt lõi của bất động sản, nếu
bất động sản có giá trị sử dụng cao thì giá sẽ tăng và giữ giá ổn định,
như trên phố cổ HN ấy, bất động sản có vị trí đẹp, khan hiếm, ... ở
thoải mái hay kinh doanh gì cũng ra tiền thì giá sẽ liên tục tăng qua
thời gian, không đột biến nhưng cực ổn định.
Ví dụ: Nha Trang, Đà Nẵng những năm vừa rồi là sốt đất giá tăng rất
cao, ĐN phân lô mọi nơi đến hết cả đất, dân ĐN nếu để tự sinh 10-15
năm nữa không lấp đầy được!!! Và người Hà Nội, dân đầu tư các nơi
mua rất nhiều, giá được đẩy giá lên 30-40tr m2 đất nền, và khi cuối
chu kỳ giảm giá 50-60% giá giảm bởi không có giá trị sử dụng thực
tế.
Tổng kết: Theo phân tích Trần Minh BĐS hiện nay nhà đầu tư hay
người mua nhà quan tâm nhiều hơn đến phần Giá trị tăng giá - và bị
sập bẫy bởi viễn cảnh đẹp đẽ trong tương lai, và bị làm sóng khiến
mua phải những bất động sản tăng quá giá trị sử dụng thực tế.
Đây cũng là lý do tại sao; nhiều người có mua xong đến khi nhận nhà
bán lỗ.
27

28. Trần Minh BĐS
TỪNG LOẠI HÌNH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
Có rất nhiều chiến lược đầu tư bất động sản khác nhau, mỗi loại thì lại
có một đặc thù riêng, phù hợp với chiến lược đầu tư theo chu từng chu
kỳ, từng thị trường, từng nhà đầu tư các nhau, khi đi vào từng loại thì
anh chị phải nhớ đi từ CHU KỲ tới dòng sản phẩm.
Tôi có thể ví dụ như này:
Chu kỳ Chính Trị: Coi BĐS du lịch là mũi nhọn kinh tế,
Chu kỳ vùng đất: 2014-2019: Thì các tỉnh có tiềm năng về du lịch biển,
điều kiện tự nhiên tốt đều rất phát triển như: Nha Trang, Đà Nẵng, Phú
Quốc, Hạ Long, Quy Nhơn, …Giá đất tăng gấp 2 đến ba lần? những
vùng đất biển được phát triển và bán hàng đắt như tôm tươi, và ta thấy
ĐẤT NỀN ven biển phát triển rực rỡ, bất động sản nghỉ dưỡng phát triển
rực rỡ thế nào.
Vậy tiếp đây 2023-2028 anh chị có chọn được cho mình vùng nào sẽ
phát triển không? có phải là BIỂN tiếp? không theo tôi là không biển đã
nhiều và không còn nóng nữa, du lịch đâu chỉ có biển, mà còn du lịch
trải nghiệm khám phá, du lịch di sản? và sau biển đây sẽ là xu hướng du
lịch tại Việt Nam, vậy Quảng Bình với Hệ thống hang động nhất thế giới,
Huế với di sản văn hóa? mà lại không ở đâu có thể có và thay thế?
Anh chị sẽ chọn sản phẩm gì để đầu tư tại 2 địa phương này? vâng vẫn
là đất nền nhỉ? vì ta thấy có trải nghiệm quá tốt trong chu kỳ 2014-2019
vừa rồi.
Một ví dụ nữa:
Chu kỳ chính trị: Việc phát triển công nghiệp sản xuất, tạo công ăn việc
làm. Bất động sản công nghiệp sẽ phát triển?
Chu kỳ vùng đất: Vậy vùng đất nào sẽ phát triển BĐS công nghiệp tốt?
Hải Phòng, Bắc Giang, Quảng Ninh, Vũng Tàu…
Và ta sẽ đi tìm đất để đầu tư, xây dựng kinh doanh các dịch vụ quanh
các khu công nghiệp tạo dòng tiền? ta đang ở đầu xu hướng bất động
28

29. Trần Minh BĐS
sản công nghiệp, giống như khi đầu tư bất động sản du lịch những năm
2016.
Trên là một vài ví dụ để anh chị thấy CHU KỲ CHÍNH TRỊ rất quan
trọng, SAU ĐÓ CHU KỲ VÙNG ĐẤT, ở một đất nước đang phát triển
như Việt Nam còn rất nhiều thứ thiếu, từ cơ sở hạ tầng, mở rộng đô thị,
các tiện ích sống mới, các loại hình du lịch, phát triển công nghiệp… khi
có đều là những lý do khiến cho bất động sản tăng giá mạnh. Thế nền
đầu tư bất động sản Việt Nam nhiều khi không giống đâu, bởi nhìn lên
thì các nước đã phát triển qua giai đoạn này từ lâu, không còn những cơ
hội như vậy, đầu tư bất động sản tại Việt Nam cần nhiều trải nghiệm và
kiến thức phân tích vĩ mô nhiều hơn.
Và các loại hình đầu tư bất động sản phổ biến ở Việt Nam là gì? tôi xin
liệt kê như sau và sẽ đi vào chi tiết từng loại phổ biến và tôi có trải
nghiệm nhiều nhất.
Về cơ bản thì chúng ta có thể nhận thấy các loại hình đầu tư bất động
sản như sau:
+ Đất nền
+ Đầu cơ đón đầu quy hoạch
+ Chung cư
+ Nhà phố/ shophouse
+ Văn phòng/ Officetel
+ BĐS Nghỉ dưỡng
+ Thuê cho thuê
+ Lưu trú: Nhà trọ, homestay, nhà nghỉ...
+ Mua sửa lại xong bán
+ Đầu tư bất động công nghiệp
+ Phát triển dự án
Các anh chị cũng biết nếu có kiến thức và trải nghiệm chỉ cần chọn một
dòng sản phẩm và làm sâu tại một thị trường, vùng đất cụ thể thì cũng
có thể tăng tài sản của mình nên nhiều lần với một trong số các loại hình
29

30. Trần Minh BĐS
bất động sản trên. Và hiếm khi có một người nào mà đầu tư giỏi tất cả
các dòng bất động sản được liệt kê ở trên, chúng ta có thể chọn một,
hoặc hoặc 2 dựa trên khả năng, năng lực và kiến thức mở rộng của
mình để chuyên sâu.
ĐẦU TIÊN LÀ ĐẤT NỀN
Đây là loại hình bất động sản phổ biến trong giai đoạn vừa qua, và rất
nhà đầu tư thích loại hình này. Câu nói nổi tiếng là nếu không biết mua
gì thì cứ mua đất, vất đấy kiểu gì cũng tăng giá. Đất nền là loại hình đầu
bất động sản vừa tiền, dễ thành khoản, nhu cầu thật nhiều, tăng giá
nhanh… là những ưu điểm của đất nền.
Đất nền được phân lô bởi các công ty, hay còn gọi là chủ đầu tư
hoặc được đền bù cho dân khi nhà nước lấy đất làm đường, dự án là
đất tái định cư, dựa trên nhu cầu của người dân, đăng ký với trung tâm
quỹ đất, hàng năm sẽ có chỉ tiêu Đấu giá (đất đấu giá) để phục vụ nhu
cầu tăng dân số tại địa phương. Ngoài ra còn đất thổ cư của người dân.
Tôi chia làm 04 nhóm đất nền, nhóm đầu tiên là mục đích là đất nền ở:
Thường là các khu tái định cư, đất đấu giá, phân lô ven đô thị, phát triển
mạnh trong vài năm trở lại đây từ Xã, thị trấn, tới ven các đô thị.
Đặc thù của loại đất nền ở là quãng tăng giá không cao, đầu tư giai
đoạn đầu sớm có lợi nhuận, nếu để lâu dài dễ đọng vốn, tăng giá chậm.
sáng đèn chậm, việc di dân đến ở chủ yếu là nhu cầu tại đia phương.
Bởi trong những năm qua việc phân lô bán nền đôi khi quá nhu cầu ở
thật của người dân, việc buông lỏng quản lý, cũng như sự hám lợi
nhuận của các chủ đầu tư khiến cung vượt quá nhu cầu thật sự.
Bù lại loại đất nền để ở này thường có pháp lý an toàn.
Người đầu tư Nhóm đất nền ở này thường phải sát thông tin, giai đoạn
đầu tư ngắn, nhanh nhạy thị trường mới mong quay vòng vốn, và tránh
động vốn.
30

31. Trần Minh BĐS
Nhóm đất nền thứ 2 rất phát triển trong chu kỳ vừa qua: Đất nền du
lịch, hay đất nền tại các thành phố du lịch. Anh chị thấy rất phát triển
trong những năm qua tại các tỉnh, thành phố như Quảng Ninh, Nha
Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc, Quy Nhơn, Mũi Né, Vũng Tàu...
Đặc thù của của đất nền du lịch là quãng giá tăng cao, tăng giá nhanh,
mua bán đối tượng rộng bởi nhu cầu của nhiều nhà đầu tư ở khắp nơi.
Đặc biệt sự hấp dẫn của Đất nền DU LỊCH được tập trung truyền thông
trong những năm qua làm cho dòng bất động sản này hấp dẫn khủng
khiếp, tạo sóng gió khắp nơi khi ăn theo những chủ đầu tư lớn.
Nhưng cũng chính vì bức tranh một màu, Quảng cáo truyền thông là để
bán hàng, làm cho những vùng đất với sự phát triển du lịch cảm tưởng
như nhất thế giới, rồi cả thế giới đến Việt Nam, mà nhiều người bị ru
ngủ, tưởng rằng giá sẽ tăng không có điểm rừng, tưởng rằng sẽ vào ở,
tưởng rằng cứ đất nền ở khu du lịch là tăng giá, là kinh doanh được,
kiểu câu nói mua ở đấy làm gì cũng sống khiến nhiều người không chốt
lời, hoặc vào giai đoạn sau ở dòng này bị mặc kẹt, hoặc giá giảm
30-50% khi dịch bệnh, nhiều người đã hiểu ra à thì ra là thế…
Việc buông lỏng quản lý, phân lô bán nền khắp nơi như Nha Trang, Đà
Nẵng, hay như một hòn đảo giữa biển như Phú Quốc cũng bị ngập lụt,
một hòn đảo thiếu nước ngọt mà người ta cứ muốn phân lô, đẩy càng
nhiều người ra ở càng tốt...và bằng chứng là hàng loạt các lãnh đạo
quản lý nhà nước bị kỷ luật liên quan đến đất đai.
Ưu điểm của đầu tư đất nền du lịch:
Quảng giá tăng cao
Nhiều key bán hàng
Người dân còn chưa hiểu
Tập khách hàng mua rộng.
Rủi ro:
Lấp đầy dân số chậm
31

32. Trần Minh BĐS
Ảnh hưởng bởi thiên dịch, kinh tế
Khó bán khi không có sóng.
Gặp nhiều rủi ro về pháp lý, bởi các dự án hình thành trong tương lai
Nhà đầu tư muốn đầu tư có lãi và an toàn thường phải chọn những
vùng đất mới, hoang sơ nhưng có điều kiện để phát triển du lịch để đầu
tư đón trước.
Loại đất nền thứ 03 là đất nền ven khu công nghiệp:
Đất nước ta đã đi qua giai đoạn TÀI NGUYÊN, rừng vàng biển bạc đã
và đang cạn, và gần đây là đất, rồi tiếp đến muốn nằm trong chuỗi cung
ứng toàn cầu thì phải sản xuất, Nhật, Hàn, Trung Quốc muốn có có các
sản phẩm thương hiệu mạnh trên thế giới đều phải qua giai đoạn gia
công sản xuất cho các hãng, công nghiệp đã phát triển ở Việt Nam từ
lâu nhưng còn manh mún, yếu kém về cơ sở hạ tầng, chất lượng nguồn
nhân lực, quản lý, vận tải… nhưng trong những năm tới đây thì việc
phát triển công nghiệp đồng bộ là việc quan trọng, chúng ta có thể nói
tới thời kỳ đại công nghiệp chính là trong giai đoạn 2020-2030 này.
Đặc điểm đất nền ven khu công nghiệp:
Thường có giá khởi điểm thấp, 2-3tr, tới 6-8tr / m2, Bởi các khu công
nghiệp lớn thường làm ở xa đô thị, chuyển đổi từ đất nông nghiệp,
đầm... mà thành. Sau khi có quy hoạch thì tăng nhanh, thời điểm sốt thì
có thể giá trên 20tr/m2 giá cao tùy thuộc vào quy mô của khu hay cụm
công nghiệp, và giai đoạn ổn định thì khoảng 15-25tr m2.
Đối tượng Khách hàng sử dụng cuối thường là công nhân làm trong
khu công nghiệp, hoặc những nhà đầu tư xây dựng nhà, hàng quán cho
thuê.
Những nhà đầu tư sớm dưới giá 10tr có thể hy vọng bạn lúc 15-20tr/m2
trong thời gian từ 6-1 năm, hoặc với ai có khả năng kinh doanh, vị trí ô
đất đẹp, là người địa phương có thể dữ lại để khai thác kinh doanh dòng
tiền, còn với những người mua giá cao mà khai thác kinh doanh dòng
tiền sẽ không hiệu quả trên lãi vốn.
32

33. Trần Minh BĐS
Rủi ro loại hình này, vì đối tượng sử dụng là công nhân di cư từ nhiều
nơi đến, nên khi nhà máy, khu công nghiệp đóng cửa thì đất xung quanh
giá sẽ giảm không phanh. Điều này tôi đã chứng kiến ở nhiều nơi như
tại Bắc Ninh, Bình Dương, …
Loại thứ 04 đang là xu hướng - Đất nền ngôi nhà thứ 2:
Đất nền ngồi nhà thứ 2 không phải bây giờ mới nói đến, mà từ lâu nhiều
người đã có xu hướng mua đất ven đô, ngoại thành các thành phố lớn,
cách trung tâm từ trên dưới 1h đồng hồ đi xe, để xây những ngôi nhà
vườn, cuối tuần về nghỉ ngơi, đặc biệt những nơi có nhiều cây, núi,
hồ,... phong cảnh đẹp.
Giá thường rất rẻ chỉ từ vài trăm ngàn, đến 1-2 triệu đồng 1m2, vì thế
người mua thường mua diện tích lớn, tùy theo sở thích tính cách của
chủ nhà mà xây dựng. Loại hình này chỉ tăng giá khi xung quanh có quy
hoạch lớn, hoặc khi các chủ đầu tư lớn về xây, và khó khăn khi bán khi
không phải ai cũng có điều kiện, hay thích thú, và bị cách tranh với các
ngôi nhà cuối tuần trong các khu đầy đủ tiện ích của các chủ đầu tư.
ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN ĐÓN TRƯỚC QUY HOẠCH:
Một loại đầu tư nữa là ở Việt Nam nhiều người làm theo là đầu tư đón
trước quy hoạch, như đã giới thiệu ở phần đầu cuốn sách là nhóm
khách hàng có thông tin sớm, hay nhóm khách hàng có khả năng phân
tích thông tin để mua sớm các vùng đất tiềm năng, sắp công bố quy
hoạch, công bố còn làm hay không làm, bao lâu thì tính sau.
Ví dụ trong một bài báo trên báo nld.com.vn, ngày 27/10/2017 có dẫn lời
Thượng Lê Chiêm: Cán bộ mua đất ở Long Thành rồi. Và đây là một
thực tế.
Đặc điểm loại hình này, là cần phải am hiểu vào kiến thức và quan hệ
khi đầu tư, mua đất giá rẻ, và bán ngay khi có lãi, đạt mục tiêu.
33

34. Trần Minh BĐS
Vì để lâu rất dễ gặp rủi ro về đọng vốn và quy hoạch, ví dụ như nhiều
người mua đất Phú Quốc, mua đất trồng cây lâu năm với giá hơn 20tr
1m2, và nếu bị vào quy hoạch không phải là đất ở thì không chuyển đổi
được, thì đền bù giá rẻ bèo.
TÀI CHÍNH KHI ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
Tiền đâu để đầu tư? hay bao nhiêu tiền có thể đầu tư, hay có đầu tư
được bất động sản với số vốn 0 đồng, hay nôm na dân ta hay gọi là tay
không bắt giặc không ?
Thực tế tay không bắt giặc là có, có một chuyên gia kinh tế đã từng nói
các chủ đầu tư Việt Nam toàn tay không bắt giặc, dùng vốn ngân hàng
chứ làm gì có vốn, họ làm nhiều cách để có dự án, rồi mang dự án
mang cầm ngân hàng, vay và triển khai, sau đó bán lại có người dân
thuận lợi thì lãi, còn không thì dự án chết thì ngân hàng toi, vâng đấy
nôm na là như vậy, nhưng là chuyện của các ông lớn, làm sao để có dự
án, làm sao làm được, xin được phê duyệt thì phải ai cũng có năng lực
làm đâu.
Với cá nhân nhỏ lẻ thì với nhiều người có suy nghĩ có tiền mới quan tâm
tới bất động sản, sai đúng không bàn, nhưng theo tôi như vậy là bỏ lỡ
quá nhiều cơ hội, không nhất thiết phải đến khi đủ tiền mới đầu tư, bởi
đến khi đủ tiền thì khéo miếng đất mình thích lúc trước 1 tỷ, sau thời
gian đủ tiền đã lên 3 tỷ rồi… Thế nên ta hãy quan tâm đầu tư kiến thức
bất động sản từ lúc chưa có tiền, bởi có kiến thức thì đôi khi không cần
34

35. Trần Minh BĐS
tiền mình cũng có thể đầu tư được, và ai cũng hiểu cơ hội đã trôi qua thì
không lấy lại được nữa, giá đất đã tăng thì không quay lại được… một
lần nữa xin bạn, anh chị đang đọc hãy tận dụng những cơ hội mình có.
Về vốn đầu tư thì bạn có thể tận dụng 3 nguồn vốn khác như sau:
Đầu tiên là: Tiền của mình
Là số tiền bạn có, do tích góp hay làm ăn, hoặc do bố mẹ để lại… và
bạn có thể bắt đầu đầu tư với số đó. Tất nhiên như bài học trong cuộc
sống chúng ta được dạy cách kiếm tiền, nhưng ít được dạy cách tiêu
tiền, trong bất động sản cũng vậy làm gì có lớp học chính thống nào dạy
mua bất động sản, hay đầu tư bất động sản và rất nhiều người đã mua
sai hay đầu tư sai, nếu ở sản phẩm tiêu dùng khác số tiền ít không sao
nhưng với bất động sản là số vốn lớn mua sai một lần là nhiều người sợ
đến già luôn…
Vì thế nhiều người lâu mới tích góp được tiền thường không dám mua,
mà cũng không chịu học hỏi thêm để đầu tư, nhưng lỡ may bị gặp bạn
môi giới xấu, hay gặp tụi đa cấp dụ là sẵn sàng móc hết tiền mua, mua
chỉ vì tin tưởng mà không có kiến thức nào, ….thế nên tôi mới nói hãy
quan tâm tới bất động sản sớm, ngay khi bạn tìm hiểu về ngành nghề
này.
Thứ 2 dùng Tiền đòn bẩy
Khi nghĩ đến việc này thì bạn cũng hiểu khi dùng đòn bẩy bạn đã phải có
kiến thức mua hay đầu tư bất động sản rồi, bởi khi dùng vốn ngoài bạn
phải dùng hơn số vốn thực tế mà bạn có, và rủi ro là mảnh đất bạn đầu
tư không lợi nhuận như kỳ vọng bạn phải chấp nhận đi làm trả nợ và lo
cuộc sống, thế nên khi dùng đòn bẩy mà ở đây thương là dùng ngân
hàng thì bạn cần tìm hiểu thật kỹ và có nguyên tắc bạn cần tuân theo.
Như không vay quá 50%, hay việc trả lãi không quá 50% thu nhập của
bạn.
35

36. Trần Minh BĐS
Khi bạn có kiến thức, mà không liều một chút thì giàu sao được, mà
thành công nào mà chẳng có chút may mắn, khi chắc chắn một mảnh
đất có thể tăng trưởng tốt, ta biết mà không liều tý thì đúng là mình chắc
chắn quá… Nói thật với anh chị tôi cũng vậy, tôi đã bỏ qua nhiều cơ hội
giờ nhìn lại cũng thấy tiếc, lúc ấy, biết thế giá mà, mình cố, mình vay để
đầu tư… nhưng giờ tôi nghĩ lại đó là do phong cách đầu tư của mình,
hơn nữa tôi còn đang giúp nhiều người khác đầu tư nữa, tôi liều người
khác cũng liều, lỡ sai thì không chỉ mình tôi. Vì thế quan điểm của tôi
luôn là đầu tư an toàn là số 1.
Anh chị có thể thấy trong những năm vừa qua giá đất tại các vùng đất
tiềm năng luôn tăng giá gấp đôi hay thậm chí gấp nhiều lần, và so với lãi
suất ngân hàng thì đúng là rẻ, và ai làm kinh doanh cũng đều nên biết
tận dụng vốn ngân hàng, nhưng luôn là ta phải có nguồn để trông chờ,
và hãy luôn nghĩ may mắn không đến lượt mình đâu…
Thứ 3 Tiền của người khác
Vâng, dùng tiền của người khác kinh doanh thì còn gì bằng, không lãi
suất, không áp lực như vay ngân hàng, hiện nhiều người áp dụng, ngay
cả các chủ đầu tư lớn cũng huy động vốn từ người mua thông qua việc
bán sớm, hay qua kênh trái phiếu. Quan trọng ai là người huy động và
làm gì với số tiền huy động đó, mô hình như thế nào, trả lợi nhuận ra
làm sao, rủi ro là gì?
Áp dụng cho mô hình này là bạn bỏ KIẾN THỨC + Người khác bỏ Vốn,
bạn đi kinh doanh và hiệu quả chia sẻ với nhau. Nếu ổn thì làm lâu dài,
nếu sai thì thôi, bạn có thêm kiến thức, còn người bỏ vốn thì có thêm
kiến thức + mất tiền ...
Nếu bạn là người có uy tín, làm được việc, nhận thấy cơ hội đầu tư tốt
bạn có thể huy động vốn từ người thân trong gia đình, hoặc ra ngoài ra
xã hội huy động từ bạn bè, từ người khác.
36

37. Trần Minh BĐS
Hiện ở Việt Nam có nhiều mô hình cả bằng công nghệ, lẫn đa cấp huy
động vốn để vào đầu tư trong lĩnh vực bất động sản. Tóm lại dù thế nào
cũng phải tỉnh táo và khôn ngoan.
NHỮNG RỦI RO KHI ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
Nói tới nói lui thì đầu tư bao giờ cũng gồm lợi nhuận và rủi ro, lợi nhuận
ta chấp nhận được thì rủi ro cũng phải Ok, nhà đầu tư phải luôn hiểu
ngay từ đầu điều đó. Còn cái gì cũng chỉ có tốt, màu hồng thì chỉ là
miếng pho mát trong bẫy chuột mà thôi.
Nhưng điều tuyệt vời nhất ở Việt Nam hiện tại là kinh tế đang phát triển,
tốc độ đô thị và cơ sở hạ tầng tăng nhanh, giá đất nhiều nơi mới tăng và
bắt đầu tăng còn nhiều dư địa tăng giá, so với các tỉnh đã phát triển, hay
các nước đã phát triển, do Việt Nam ngày càng hội nhập sâu rộng với
thế giới. Thế nên chỉ cần có một chút kiến thức sau thì rủi ro là có thể
kiểm soát được thôi.
+ Rủi ro Pháp lý: Sổ đỏ, quy hoạch
Việc đầu tiên của mọi nhà đầu tư là quan tâm đến quy hoạch, khi xem
được quy hoạch thì sẽ trả lời được cho anh chị là: ở khu vực này sau
này là gì? trở thành nơi như thế nào? có phát triển đô thị? hay khu công
nghiệp? hay quảng trường…. hay loại đất này là đất gì ? có phải đất ở?
… ta sẽ biết được yếu tố tăng giá là gì? để giúp ra quyết định có đầu tư
hay không.
Cái này trước đây thì khó nhưng hiện nay với sự phát triển của công
nghệ, việc minh bạch trong quy hoạch các đô thị thì thật sự đã rất rõ
dàng, người đầu tư có thể đến tận trung tâm quản lý quỹ đất của huyện
để hỏi về quy hoạch tại khu vực mình muốn mua.
Nhiều nhà đầu tư do không quan tâm đến quy hoạch vì thế mua nhầm
khu vực, hay mua nhầm loại đất, như trường hợp ở Phú Quốc rất nhiều
người mua phải đất trồng cây lâu năm và hiện nay thì loại đất đó quy
37

38. Trần Minh BĐS
hoạch mới không phải đất ở thì sẽ không thể chuyển đổi đất ở được, và
khoản đầu tư đó thật sự đáng lo ngại.
Vậy anh chị luôn nhớ, đất đẹp, tiềm năng, nhưng phải đúng quy hoạch.
Còn không một loại hình đầu tư nữa là mua sớm, đất sai quy hoạch
nhưng mua được giá rẻ chờ đền bù.
Ví dụ: Biết khu vực cánh đồng chỗ X là quy hoạch khu công nghiệp, giá
mua sào chỉ 30-40tr sào, mà trong khi đó doanh nghiệp sẵn sàng trả
100tr 1 sào ở khu vực cạnh thì mình mua thôi còn chờ gì nữa. Trường
hợp này có xảy ra không? thưa anh chị có nhé, nhưng như tôi nói đây là
là nhà đầu tư có năng lực đặc biệt.
Đúng quy hoạch rồi thì cần lựa chọn có sổ đỏ nữa là an toàn lắm, hoạch
lựa chọn chủ đầu tư uy tín để mua các dự án theo tiến độ để đảm bảo
sau có sổ đỏ. Cái từ chủ đầu tư uy tín tại Việt Nam nó cũng rộng, bởi có
chủ đầu tư lúc này uy tín nhưng sau thì chưa chắc, thế nên đầu tư tại
Việt Nam vẫn có hên xui, thế nên nếu chắc chắn vẫn là có sổ đỏ rồi,
chẳng cần kỹ thuật hay mẹo gì có sổ đỏ muốn kiểm tra cứ mang ra xã
nhờ địa chính kiểm tra là rõ sổ thật hay giả, đất thật hay đất ma ngay.
Về mặt giấy tờ được pháp luật công nhận như:
Hợp đồng mua bán: Nhưng nhiều chủ đầu tư bán lạch luật bằng góp
vốn, đặt giữ chỗ, ….
Sổ đỏ - là chắc nhất.
Hay trước đây là hợp đồng góp vốn, thì là dân sự.
Tóm lại đen mà phải kiện tụng thì vô cùng mệt mỏi, bởi các chủ đầu tư
luôn có cả một bộ phận pháp chế để soạn hợp đồng, để mà người dân
đơn lẻ đi kiện thì được vạ thì má đã sưng, vì thế có thể lựa chọn các
BĐS an toàn sổ, hay sử dụng được nay là tốt nhất.
+ Rủi ro về thời gian: Tiến độ
38

39. Trần Minh BĐS
Nếu xem quy hoạch rồi, chuẩn chị rồi thì rủi ro tiếp theo chính là tiến độ,
quy hoạch đường đấy liệu bao giờ mới làm, hay quy hoạch khu đô thị đó
bao giờ mới làm? cái này thì khó có câu trả lời chính xác bởi tác động
nhiều yếu tố như doanh nghiệp đã thấy lợi nhuận, đúng thời điểm để
làm chưa? địa phương đã có các cách gì để thu hút hay tạo điều kiện gì
để doanh nghiệp vào làm chưa? doanh nghiệp thì họ thấy lợi nhuận lớn
thì họ sẽ làm…
Nếu chuẩn chỉ pháp lý có sổ đỏ, thì tiến độ của quy hoạch chính là rủi ro
lớn nhất khi đầu tư tại Việt Nam trong thời điểm hiện tại, nhiều khi đợi
quy hoạch tới 5-10 năm, vì thế việc nghe ngóng thông tin triển khai là
điều vô cùng quan trọng quyết định thời điểm xuống tiền để đỡ đọng vốn
lâu dài.
+ Rủi Ro về Giá
Đây là kỹ thuật đơn giản để tránh rủi ro khi đầu tư bất động sản, ĐIỂM
NEO GIÁ. Những câu hỏi khi mua bất kỳ một bất động sản nào để hạn
chế rủi ro về giá là: Giá này so với đâu? Cao so với đầu? rẻ so với đâu?
tìm một nơi có thể không giống 100% nhưng tương đồng để so sánh về
giá và quãng giá có thể giảm hay tăng tới là bao nhiêu để biết lợi nhuận
thì được quãng bao nhiêu, mà mất giá thì mất quãng bao nhiêu?
Tôi nói ví dụ:
Đường đẹp Trần Phú - Nha Trang: 600-1 tỷ 1 m2
Đường Trường Sa - Đà Nẵng đẹp tầm: 300-400tr m2
Vậy đường Hoàng Quốc Việt - Quảng Ninh hiện tại 100tr là còn đầu tư
được? có thể ko sánh bằng NT hay ĐN nhưng có thể kỳ vọng 200tr?
Hay đường Trương Pháp Quảng Bình, giá đẹp tầm 55-70tr m2 hiện tại,
vậy sau 3-5 năm nữa phát triển Quảng Bình xong sân bay, đón nhiều
tập đoàn lớn đến đầu tư thì giá có được 100-150tr m2?
Đây chính là điểm neo giá để anh chị có thể so sánh được, như tôi nói ở
Việt Nam nếu anh chị thấy vùng đất có lý do tăng giá mà giá dưới 5tr thì
39

40. Trần Minh BĐS
mua không phải suy nghĩ, dưới 10tr/m2 thì cân nhắc, trên 20tr thì nên
đưa lên bàn cân để quyết định đầu tư.
Thường rủi ro về giá xuất hiện khi thị trường sốt nóng, người mua
truyền tay nhua, không có giá trị thực tế và mua giá cao hơn bình
thường. Vì thế khi mà thị trường nóng quá thôi ta đứng ngoài quan sát.
+ Rủi ro đánh giá sai Tiềm năng của dự án
Có rất nhiều anh chị đầu tư quanh dự án, vì thế tôi nói thêm phần này, vì
thực tế có nhiều dự án mới chị hình thành vài năm trở lại đây, xu hướng
hay tập quán của người dân dần sẽ thay đổi. Đôi khi ta đầu tư cạnh dự
án, nhưng lại đánh giá sai tiềm năng của dự án dẫn tới đầu tư không
hiệu quả. Ví dụ như hiện tại việc phát triển các khu đô thị vệ tinh, các
chủ đầu tư thường lấy đất xa trung tâm cho rẻ, và xây dựng đô thị khép
kín và hàng rào bảo vệ nghiêm ngặt, và nhiều người đầu tư ăn theo, nếu
không đánh giá đúng tiềm năng dễ gặp phải tình trạng đọng vốn bởi đất
xung quanh không có giá trị gì cả.
QUẢN LÝ VÀ PHÁT TRIỂN
+ Mô hình kinh doanh
+ Thiết kế xây dựng
+ Vân hành kinh doanh
NHỮNG DỰ ĐOÁN TƯƠNG LAI THỊ TRƯỜNG 10 NĂM TỚI
+ Những thị trường phát triển
+ Nhắn gì cho tương lai
40

41. Trần Minh BĐS
NHỮNG HẠN CHẾ LÀ CƠ HỘI
Muốn dự đoán tương lai ta phải nhìn lại quá khứ để so sánh, không
khó để phán đoán 10, 20 hay 50 năm nữa bất động sản Việt Nam sẽ
có gì, cơ sở hạ tầng sẽ ra sao, giá bất động sản bao nhiêu? đấy là cứ
yên bình như thế này mà phát triển, mong là không có thiên tai hay
chiến tranh xảy ra.
Để thấy dự đoán được điều ấy chỉ cần nhìn vào các nước phát triển
xung quanh Việt Nam như Sing, Hàn, Nhật và gần nhất là Trung Quốc.
Nhiều người nói Việt Nam 2020 giống nhất những năm 70 của thế kỷ
20, khi ấy kinh tế Nhật phát triển, các chủ đầu tư lớn xây dựng các dự
án Bất động sản cũng dựa vào phần lớn vốn vay ngân hàng như các
chủ đầu tư Việt Nam bây giờ, hay giống Trung Quốc năm 80, khi kinh
tế bùng nổ, giao thương thế giới, công nghiệp, sản xuất, dự án bất
động sản mọc lên khắp mọi nơi… nhưng điều mà tôi muốn nói nhất
trong phần này và cũng đã giải thích trong phần chu kỳ đó là sự thể
chế chính trị, cùng hệ thống luật pháp còn nhiều hạn chế.
Tôi không phải là người am hiểu sâu về luật pháp, tôi muốn đưa phần
này vào để anh chị nhìn thấy tổng quan thị trường bất động sản hiện
tại và đây cũng là phần nội dung quan trọng giúp anh chị đầu tư bất
động sản hiệu quả hơn, đầu tiên ta nhìn thấy những hạn chế về:
+ Quy hoạch: Từ những khu chung cư cao tầng đầu tiên ở Hà Nội
là khu Trung Hòa Nhân Chính, chung cư ngay mặt đường, phê
duyệt cấp phép chung cư quá nhiều, gây tắc đường… và hiện
không thể khắc phục trừ khi đập bỏ. Nói về bất động sản thì QUY
HOẠCH phải nói đến đầu tiên, QUY HOẠCH Chính là tấm bản
đồ quan trọng nhất để phát triển đường dài, từ quy hoạch giao
thông, nước, cây xanh, tiện ích công cộng, mật độ dân số, đất ở,
41

42. Trần Minh BĐS
đất công nghiệp, …nhưng thực tế đôi khi QUY HOẠCH hiện tại
lại đi sau các dự án bất động sản, mật độ dân số được điều
chỉnh cho phù hợp một dự án, việc cấp phép dự án trên đất
rừng, hay nông nghiệp làm cho mật độ dân số tăng cao, mà trên
báo chí hay có cụm từ là băm nát quy hoạch…hiện nay trên thế
giới nhiều nước không lấy Nhà cao tầng không còn là con số
đánh giá sự phát triển, ngày nay các quốc gia đang nỗ lực phát
triển xanh, đưa con người trở về gần gũi với thiên nhiên, phát
triển bền vững cùng thiên nhiên, sự thỏa mái, không khí trong
lành, hòa hợp thiên nhiên là đích đến cho một quốc gia hạnh
phúc.
Và nếu là nhìn vào những tòa nhà chung cư, những khối bê tông
xít nhau, mọc lên trong những năm qua ta tự hỏi chúng ta có thể
thay đổi được không…
+ Đất đai là là tài nguyên quan trọng của nhà nước: Những hạn
chế liên quan đến đất đấu giá quyền sử dụng đất làm thất thoát
rất nhiều tiền của nhà nước, những tham quan tiếp tay cho các
cá nhân, công ty phát triển các dự án trái phép, gây ra nhiều thiệt
hại mà đôi khi không sửa chữa được. Đây là những hạn chế thấy
rõ trong những năm qua.
+ Luật đất đai, luật cư trú, luật kinh doanh bất động sản: Hiện nay
vấn đề này đang được thảo luận, nhưng đây là những vấn đề có
lỗ hổng lớn trong những năm qua, những vụ kiện tụng liên quan
đến quyền sử dụng đất, những loại bất động sản mới như
condotel chưa có trong luật nhưng vấn được phép bán, những
dự án ma mọc lên khắp nơi, tình trạng phá rừng phân lô bán
nền, còn rất nhiều thứ hạn chế.
+ Đánh thuế ngôi nhà thứ như các nước: Để nhằm tránh tình trạng
rửa tiền, đầu cơ, hạn chế dòng tiền đổ vào bất động sản? việc
này các nước khác đã làm, Việt Nam có triển khai trong chu kỳ
tới không?
42

43. Trần Minh BĐS
Trên chỉ là những gạch đầu dòng ý chính mà tôi tóm gọn lại được
những hạn chế liên quan đến Bất động sản nó là hạn chế và cũng là
cơ hội cho những người đầu tư bất động sản.
43