How buildings divide between Base-Buildings by Investors and Fit-Out by End-Users. The natural sharing of responsibilities, interests and ownership. Providing change upon need for End-Users in Healthcare, Smart Connections and Family adaptations

1. Gebouwen
van
keten(en)
naar
kring(loop)
@remkozuidema
remko.zuidema@briqs.org

2. Gebouwen
Verantwoordelijk?
Bevoegd?
Trends?
Voorbeelden?
>>
>>
>>

3. BRIQS
Fit-­‐Out
Mastery:
Doel
Bouwstenen
circulaire
economie
Onderscheid
Fit-­‐Out
en
Base-­‐Building
Remko
Zuidema
Docent,
Coach
&
Presentator

4. Ervaringen
komen
samen
Duurzaam
Grondstoffen
Beheer.nl

5. Gebouwen:
Wie,
wat
en
waarom?
Wie
zijn
er
betrokken?
Wat
doen
ze
daarbij?
Wat
is
daarbij
hun
(bedrijfs)
doel?
Hoe
lang
doen
ze
dat?
Onder
welke
regelgeving?

6. Van
Grondstof
tot
Gebruiker!
Elders?
Winkels,
Internetshop,
Weekmarkt
etc.
Vastgoed
Ontwerp
en
Realisa3e
Industrie
en
handel
Gebruikers
Grondstoffen
Ac3viteiten
Por)olio
Project
Bouwmarkt
Markt
NL
wet
NL
wet
EU
wet
Waarin
zijn
gebouwen
anders?
NL+EU
wet
EU
wet
Grote
Investering
+
LocaYe
Vast
+
Specifiek!

7. Bouw
(Ontwerp
&
RealisaYe)
Project
Bestek
en
Werk
tekeningen
Toezicht
en
DirecYevoering
Voorlopig
/
Defi.
Ontwerp
RealisaYe
en
(De)Montage
Wet
NL

8. Por)olio
Vastgoed
Gebouw
onderzoek
Fin.
Beheer
en
m.j.o.p.
Financiering
koop
/
verhuur
Tech.
beheer
en
Onderhoud
Wet
NL

9. Bouwmarkt
Prod.
innovaYe
Onderd.
retour
Levering
en
Handel
ProducYe
tek.
Product
retour
R&D
en
ProducYe
Bouwindustrie
en
Handel
Wet
EU

10. (eind)
Gebruikers
Ac3viteiten
PrestaYe
(hoe)
formulering
Dagelijks
beheer
Ruimtelijk
beheer
Gebruik
(wat
+waarom)
Wet
NL+EU

11. Markt
Kweken
en
ontginnen
Opslag
en
Levering
Recycling
en
opwerking
ProducYe
en
kap
/
oogst
Grondstoffen
Wet
EU

12. Kweken
en
ontginnen
Gebruikers
Opslag
en
Levering
Recycling
en
opwerking
ProducYe
en
kap
/
oogst
PrestaYe
(hoe)
formulering
Dagelijks
beheer
Ruimtelijk
beheer
Gebruik
(wat
+waarom)
Prod.
innovaYe
Onderd.
retour
Levering
en
Handel
ProducYe
tek.
Product
retour
R&D
en
ProducYe
Gebouw
onderzoek
Fin.
Beheer
en
m.j.o.p.
Financiering
koop
/
verhuur
Tech.
beheer
en
Onderhoud
Bestek
en
Werk
tekeningen
Toezicht
en
DirecYevoering
Voorlopig
/
Defi.
Ontwerp
RealisaYe
en
(De)Montage
Consument
Gebruikers
Gedelegeerd
gebruiker
Financier
Makelaar
Beheerder
Onderzoek
Ontwerper
Opzichter
Techn.
buro
Aannemer
Handelaar
Leverancier
Retourlogi
Fabrikant
Verwerking
grondstoffen
Raffinage,
Agro
+
mijnb.
Vastgoed
Ontwerp
en
Realisa3e
Grondstoffen
Por)olio
Project
Industrie
en
handel
Ac3viteiten
Bouwmarkt
Markt
Gebruikercirkel
|
Grondstofcirkel

13. PrestaYe
(hoe)
formulering
Gebouw
onderzoek
Bestek
en
Werk
tekeningen
Prod.
innovaYe
Onderd.
retour
Kweken
en
ontginnen
Dagelijks
beheer
Fin.
Beheer
en
m.j.o.p.
Financiering
koop
/
verhuur
Tech.
beheer
en
Onderhoud
Toezicht
en
DirecYevoering
Levering
en
Handel
Opslag
en
Levering
Gebruikers
Vastgoed
Bouw
Toelevering
Grondstoffen
Ruimtelijk
beheer
Gebruik
(wat
+waarom)
Voorlopig
/
Defi.
Ontwerp
ProducYe
tek.
Product
retour
Recycling
en
opwerking
RealisaYe
en
(De)Montage
R&D
en
ProducYe
ProducYe
en
kap
/
oogst
Programma
van
E,W&R
DBFMO
programma
DBM
programma
D&B
programma
E&B
programma
Product
inkoop
Agent
contract
Materialen
inkoop
Grondstof-­‐
fen
inkoop
Stabiele
contractvormen
“TradiYoneel”

14. Grip
hebben
op
…?
plannen
Design
Techniek
Ontwerpen
inspireren
reageren
(her)
Bezinnen
Visie,
AmbiYe
Missie
mobiliseren
management
Produceren
reflecteren
EffecYef
Onderhoud
Gebruik
testen
waarderen
Toetsen
Efficiënt
uitvoeren
En
dan
de
ervaringen
wel
even
opslaan!

15. Gebouwen:
veranderingen?
Wat
en
wie?
Waar?
Hoeveel?
Wanneer?
Hoe?
Waarom?

16. Gebruik
in
beweging
“The
only
constant
is
change”
Heraclitus,
Greek
philosopher
(app.
500
BC)

17. WoninginstallaYe
anno
1960

18. WoninginstallaYe
anno
2010
InnovaYe
door
nieuwe
product
aankopen

19. De
nieuwe
antwoorden!
“We
moeten
niet
proberen
te
voorspellen
wat
er
zal
gebeuren,
maar
probeer
de
voorbereiding
te
treffen
in
wat
niet
kan
worden
voorzien.”
Emeritus
Prof.
Dr.
Ir.
John
Habraken
(TU/e
+
MIT)
(Uitspraak
“De
dragers
en
de
mensen”
1962)

20. Verschil
Gebouw
en
Product?
LocaYe
vast
+
hoge
investering
+
lange
duur
2
extremen:
gebouw
wordt
ouder
dan
wij
>
Dierbaarheid!
of
is
om
snel
weg
te
gooien?

21. Milieu
invloeden
Bijdrage
gebouwen
5%
in
het
BNP
en:
weg
transport
materiaal
gebruik
afval
CO2
emissies
energieverbruik
25%
35%
35%
40%
40%
30%
van
deze
impact
was
voor
gebouw
opening!

22. InnovaYe
door
toevoegingen
EfficienYe
(gebruik
van
volume)
25%
van
gebouw
is
verpakking
1960
2010

23. InnovaYe
door
vervlechYng
InstallaYe
kanalen
in
Eengezinswoning
Voorbeeld
van
vervlechYng
Aanpasbaarheid
(absorberen
van
verandering)

24. Levensduur
Gebouw
divers
#
keren
in
levenscyclus:
0x
Omgeving
eindeloos
1x
ConstrucYe
50-­‐100
jaren
3x
Gevel/dak
30-­‐35
jaren
4x
InstallaYes
B
20-­‐40
jaren
5x
InstallaYes
G
10-­‐20
jaren
7x
Inbouw
5-­‐10
jaren
9x
Meubels
1-­‐10
jaren
>
Alleen
bij
einde
construcYeve
levensduur
komen
alle
materialen
tegelijk
vrij
Gebr.
<>
Beleg.
<>
M-­‐ij

25. Levensduur
Gebouw
divers
<<
>>
LocaYe
ConstrucYe
Gevel/dak
InstallaYes-­‐B
InstallaYes-­‐G
Auouw
Meubilair
jaren
0
20
40
60
80
100>
Kort
|
Middel
|
Lang
Gebruiker
<>
Belegger
<>
M-­‐ij

26. Gebouw
grondstoffen
registraYe
Raportage
bevat
gebruikte
Directe
grondstoffen
in
gebouw
en
gebruikte
Indirecte
grondstoffen
van
realiseren
en
onderhouden!
Fase:
Level:
Strategisch
Plan
Realisa3e
Gebruik
Report
Report
Report
Draag-­‐
structuur
Report
Report
Report
Gevel/Dak
Report
Report
Installa3es
Report
Report
AOouw
Report
Report
Report
Report
Report
Report
Gebied
Report
Report
Report
Report
Afdanken
Report
Report
Report
Report
Report
Meubilair
Report
Report
Report
Report
Report
Gebruiker
<>
Belegger
<>
Maatschappij

27. Sociaal
<>
Techniek
<>
Ecologie
Vastgoed
Ontwerp
en
Realisa3e
Industrie
en
handel
Maatschappij
Omgeving
Gebruikers
Bio
sfeer
/
Techno
sfeer
etcetera
Zand/
Grind
Steen/
Glas
Kunststof
Grondstoffen
Ac3viteiten
Por)olio
Project
Bouwmarkt
Markt
Draagstructuur
Gevels
Nuts
installaYes
Gebruiksinstall.
Auouw
Meubels
Gebouw
Drager
Gebruiker
Inbouw
Eigenaar
NL+EU
wet
NL
wet
NL
wet
EU
wet
OpenBouwen<
>SlimBouwen<
Metalen
Hout
TexYel
etcetera
Vloer
element
Kozijn
W/K
Opslag
etcetera
Koeling
Wand
element
Keuken
EU
wet
>C2C/BMc/tNS/BBE
Verschillende
methoden
verbinden
de
bouwcycli!

28. Voorbeelden;
50%
lichter

29. Gebouwen:
veranderingen?
Waarom?
Economisch,
Ecologisch,
Sociaal?
Leidt
dit
tot
voorbeelden?

30. First
Long-­‐Life
Quality
Housing
“
Blan-­‐Shera
Urawa”,
Completed
in
May
2011,
69
units,
80
-­‐93
sqm,
30
min
north
of
Tokyo
St.
by
Haseko-­‐CooperaYon
(Exp.
of
480
K
units)
Entrance
from
Common
Corridor
Balcony
PS
Mechanical
and
Electric
Pipe
Shays
can
be
Maintained
from
Outside
of
Each
Unit
(from
Common
Corridor)

31. Technical
Guidelines
Japan
Act
for
PromoYon
of
Long-­‐Life
Quality
Housing:
3. Easiness
for
Maintenance
and
Renewal
Common
piping
of
condominium
apartments
must
be
maintained
without
entering
private
parts
of
dwellings.
4.
Adaptability
Distance
between
the
floor
slabs
of
base
building
must
be
2,650mm
or
higher
for
piping
and
wiring
according
to
modificaYon
of
the
original
room
layouts.

32. Second
Long-­‐Life
Quality
Housing
“
Blan-­‐Shera
Suita-­‐Katayama
Koen”,
Completed
in
July
2011,
114
units,
79
-­‐
107
sqm,
10
km
from
Osaka
St.
by
Haseko-­‐CooperaYon

33. Fit-­‐Out:
Japanese
going
Dutch?

34. Familie
veranderingen
opnemen
Mechanisch
en
Elektrotechnisch
onderhoud
via
schachten
buiten
de
unit
bereikbaar
(vanaf
gemeenschappelijke
ruimte)
Familie
zonder
kinderen
Familie
met
kinderen
Balkon
Balkon
PS
PS
Corridor
Verplaatsbare
Scheidingswanden
en
opslagsysteem
Corridor

35. Voorbeeld
invulling
woonkamer

36. Helsinki
going
Dutch?
Stacked
mulYlayer
Infill

37. Just
an
empty
box?
Base
building
before
infill

38. Full
with
happy
people!
Happy
users

39. Voorbeeld
NL,
Solids
EvaluaYe
2013
vanuit
pla{orm31.nl

40. Lijkt
een
gewoon
gebouw
Amsterdam
Oud-­‐West

41. Bewoners
verschillend
tevreden
Inbouw
10x
goedkoper
+
10x
duurder
dan
raming

42. En
nog
veel
meer
voorbeelden
Waar
nu
aanpak
in
2
belanghebbenden?
• Winkelcentra
met
winkelunits
• Lenige
gebouwen,
Zuidas
Amsterdam
• Publieke
gebouwen,
Kanton
Bern
(CH)
• Ziekenhuizen
Army,
Pentagon
(USA)
• Pensioenfondsen,
CorporaYe
• VvE
woongebouw,
Bedrijfsverz.gebouw

43. Conclusies
en
aanbevelingen
Knelpunten:
1. Van
Koper
pas-­‐op
naar
Verkoper
pas-­‐op
2. Invloedverdeling
Belegger
en
Gebruiker
3. Lerende
organisaYe
Ontwerp
en
Bouw
Daarna:
1. Van
Product
naar
PrestaYe
leveren
2. Van
Lineaire
naar
Circulaire
Economie

44. @RemkoZuidema
remko.zuidema@briqs.org
2
september
2014
Guy
Cremers
min.EZ