Conception.Mall.Kostychsheva.Irkutsk

РАЗРАБОТКА КОНЦЕПЦИИ
РАЗВИТИЯ МНОГОФУНК-
ЦИОНАЛЬНОГО КОМ-
ПЛЕКСА
г. Иркутск, ул. Костычева
Санкт-Петербург Подготовлено для ООО
Июнь 2011 «Управляющая компания
«Байкальский капитал»

Концепция торгово-развлекательного комплекса
Г. Иркутск, ул. Костычева, д. 25

Содержание
Резюме проекта............................................................................................................................................................................................................. 3
1. Описание Объекта............................................................................................................................................................................................. 4
2. Анализ местоположения и окружения Объекта ........................................................................................................................................... 6
2.1. Общая характеристика и привлекательность местоположения ....................................................................................................................... 6
2.2. Анализ транспортной и пешеходной доступности Объекта. Существующая дорожная инфраструктура и перспективы ее изменения ..... 6
2.3. Анализ соседних территорий, баланс застройки, перспективы развития окружающих территорий и их влияние на проект ....................... 8
3. Анализ рынка торговой недвижимости г. Иркутск..................................................................................................................................... 10
3.1. Краткий обзор рынка торговых комплексов г. Иркутск .................................................................................................................................... 10
3.2. Анализ существующей и перспективной конкуренции для проекта ............................................................................................................... 10
3.3. Спрос.................................................................................................................................................................................................................. 11
3.4. Уровень ставок аренды ..................................................................................................................................................................................... 13
3.5. Выводы. Перспективы развития сегмента ....................................................................................................................................................... 14
4. SWOT-анализ Объекта .................................................................................................................................................................................... 14
5. Описание предлагаемой концепции развития проекта ............................................................................................................................. 15
6. Профили потенциальных арендаторов, рекомендуемые ставки аренды ............................................................................................. 18
7. Функциональное поэтажное зонирование проекта ................................................................................................................................... 27
8. Функциональное зонирование участка ....................................................................................................................................................... 33
9. Рекомендации по организации парковок, транспортных и пешеходных потоков на территории проекта ...................................... 34
10. Рекомендации по объемно-планировочным решениям проекта ............................................................................................................ 35
11. Рекомендации по календарному плану реализации проекта ................................................................................................................... 41
12. Финансовый анализ проекта ......................................................................................................................................................................... 42
13. Выводы по разработанной концепции ........................................................................................................................................................ 48

Стр. 2 из 48


Резюме проекта
Рассматриваемый проект многофункционального комплекса в г. Иркутск является перспективным для реализации и дальнейшего развития.
Сегмент торговой недвижимости города восстанавливается более быстрыми темпами по сравнению с остальными сегментами рынка ком-
мерческой недвижимости, что создает возможность для реализации успешных девелоперских проектов в этой сфере.
Рассматриваемый проект обладает стратегически выгодным расположением в густонаселенном квартале. Перспективы развития района,
строительство нового жилья, развитие транспортной инфраструктуры в зоне расположения проекта обеспечит перспективный посетитель-
ских трафик проекта.
Проведенные маркетинговые исследования и финансовый анализ проекта свидетельствуют о перспективах его реализации. Появление по-
добного объекта на рынке г. Иркутск станет значимым событием, подтверждающим развитие рынка коммерческой недвижимости г. Иркутск.

Стр. 3 из 48


1. Описание Объекта
Рассматриваемый проект будет расположен на земельном участке в развивающемся районе г. Иркутск.
Адрес участка: г. Иркутск, Свердловский административный округ, ул. Костычева, д. 25. Кадастровый номер участка:38:36:000027:03:08:ЗУ2.
Общая площадь – 3,6 га. Участок ограничен на севере улицей Стасова, на востоке – линией жилых домов (в перспективе дорожной маги-
стралью), на юге – зоной строящейся жилой недвижимости, на западе – примыкающим участком, на котором планируется строительство жи-
лых домов, и улицей Костычева.

Рисунок 1. Кадастровый план участка Рисунок 2. Участок на фрагменте Генплана г. Иркутск

На момент проведения исследований и разработки концепции проекта, участок свободен от строений.

Стр. 4 из 48


Рисунок 3. Фотографии участка (Объекта)

Стр. 5 из 48


2. Анализ местоположения и окружения Объекта

2.1. Общая характеристика и привлекательность местоположения
Исследуемый земельный участок расположен в развивающейся южной части Свердловского района по адресу: ул. Костычева, д. 25. Распо-
ложение в квартале с развивающейся инфраструктурой, большим объемом строящейся жилой и социальной недвижимости является боль-
шим преимуществом для проекта торгово-развлекательного комплекса и офисного центра.
Существующие и строящиеся объекты жилой недвижимости, расположенные вблизи проекта, создают предпосылки постоянно растущего
посетительского трафика проекта. Существующее и строящееся жилье, объекты социальной недвижимости (детские сады, школы, высшие
учебные заведения), развивающая транспортная инфраструктура (магистрали городского и областного значения, дорожные развязки) – все
это обеспечивает перспективу развития района и как следствие, перспективу развития единственного крупного ТРК в этом районе.

2.2. Анализ транспортной и пешеходной доступности Объекта. Существующая дорожная инфраструктура и перспективы ее изменения
В настоящее время участок строительства торгово-развлекательного комплекса расположен в непосредственной близости от развязки круп-
ных городских улиц:
‒ Улица Лермонтова, которая соединяет место расположения участка с другой крупной городской дорожной развязкой, ведущей в цен-
тральную часть г. Иркутск на правый берег;
‒ Улица Академическая, по которой осуществляется прямой доступ в аэропорт г. Иркутск, на правый берег.
‒ Улица Стасова, соединяющая участок расположения будущего ТРК через улицу Костычева с областной агломерацией.

Стр. 6 из 48


Рисунок 4. Схема существующей транспортной инфраструктуры
в месте расположения Объекта

Центр
Объект

Транспортная развязка

Аэропорт
ул. Лермонтова
Перспективные дорожные
магистрали и транспортные
развязки

ул. Академическая

ул. Костычева

Березовый
Изумрудный

Стр. 7 из 48


Рисунок 5. Вид на существующую дорожную развязку со стороны Объекта

В ближайшей перспективе будет начата пробивка дорожной магистрали городского значения от развязки Академической улицы, улиц Лер-
монтова и Стасова вдоль восточной границы участка. Также улица Стасова будет пробита дальше в западном направлении.
С точки зрения пешеходной доступности Объект расположен на пути пересечения многих пешеходных потоков, ведущих из различных жилых
зон в сторону остановок общественного транспорта и дорожной развязки. Более того, в настоящее время через территорию будущего ТРК
проходит большое количество пешеходов, что в будущем будет дополнительным стимулом для посещения ТРК – в силу привычки пешеходы
будут ходить там и после постройки ТРК.

2.3. Анализ соседних территорий, баланс застройки, перспективы развития окружающих территорий и их влияние на проект
В настоящее время участок расположения будущего ТРК находится в окружении существующих и строящихся жилых объектов. На соседнем
участке, граничащем с Объектом, вероятнее всего будут построены высотные жилые дома.

Стр. 8 из 48


Рисунок 6. Схема существующей и перспективной застройки в окружении Объекта
Зона общественно-деловой
застройки.
Административные здания

Зона существующей
многоэтажной жилой
застройки
ул. Лермонтова
Зона существующей
малоэтажной жилой
застройки, (таун-хаузы,
ул. Академическая коттеджи)

Зона перспективной жилой
застройки

Объект
ул. Костычева

К северу от дорожной развязки расположено троллейбусное депо, административные здания (арендаторы преимущественно производ-
ственные и торговые компании), а также существующие и строящиеся жилые дома. В существующих жилых кварталах расположены детские
дошкольные учреждения и школы.
Таким образом, как видно из схемы, участок расположения будущего торгово-развлекательного комплекса находится в центре массива жи-
лой застройки с перспективой развития. Уровень строящегося и существующего жилья позволяет в дальнейшей концепции позиционировать
ТРК в сегменте средний – средний плюс. Посетительский трафик будет обеспечиваться за счет большого количества пешеходов и жителей
прилегающих жилых кварталов. Также отличная транспортная доступность будет способствовать высокому автомобильному трафику в непо-
средственной близости от будущего ТРК.

Стр. 9 из 48


3. Анализ рынка торговой недвижимости г. Иркутск

3.1. Краткий обзор рынка торговых комплексов г. Иркутск
На момент проведения исследования объем рынка торговой недвижимости г. Иркутск составляет около 170 000 кв. м, из которых к каче-
ственному предложению можно отнести около 50 000 кв. м.
Основная часть торговых объектов г. Иркутск представлена торговыми комплексами, построенными в 2000-х годах и позже или зданиями со-
ветской эпохи, а также рынками, которые были реконструированы в торговые комплексы.
Среди качественных торговых объектов комплексов г. Иркутск стоит отметить ТРК «Карамель» (ул. Партизанская, д. 36) и ТРК Jam Mall (ул.
Сергеева, д. 3). В обоих объектах помимо сетевых федеральных операторов как торговой галереи, так и якорных арендаторов, представле-
ны развлечения. В ТРК Jam Mall – развлекательный центр Jam Park и мультиплекс Кино Jam (6 залов). В ТРК «Карамель» – цифровой кино-
парк на 6 залов и развлекательный центр.
Среди проектов торгово-развлекательных комплексов наиболее значимым является ТРК «Континенталь» (ул. Верхняя Набережная). Реали-
зация проекта была приостановлена в 2008 – 2009 гг., в настоящее время работы по проекту возобновились. Заявленная ранее площадь
объекта (100 000 кв. м) была пересмотрена в меньшую сторону, параметры проекта пока окончательно не утверждены, реализован проект
будет в одну очередь (ранее планировались две стадии).

3.2. Анализ существующей и перспективной конкуренции для проекта
С учетом местоположения будущего ТРК, его окружения и зоны охвата, уровень конкуренции для проекта может быть охарактеризован как
низкий.
В зоне расположения проектируемого торгово-развлекательного комплекса находится ТК «Версаль», который не составит конкуренцию бу-
дущему ТРК. Данный комплекс предоставляет преимущественно товары для дома – строительные материалы, бытовая техника, товары для
интерьера и проч. Узкоспециализированный торговый комплекс не сможет составить конкуренцию будущему ТРК ввиду ограниченного набо-
ра функций. Общая площадь ТК «Версаль» составляет менее 10 000 кв. м, комплекс является устаревающим – в объекте не продумано зо-
нирование, неудобная навигация, отсутствуют средства современной вертикальной коммуникации (эскалаторы, лифты). Среди федеральных
операторов представлен супермаркет электроники «Эльдорадо».
В перспективе ТРК «Континенталь» может составить конкуренцию проектируемому ТРК. Тем не менее, затянувшиеся сроки реализации про-
екта, смена владельцев и отсутствие четкой концепции объекта уже негативно сказались на его имидже. Более того, преимущество рассмат-
риваемого проекта – расположение в развивающемся районе с плотной жилой застройкой – позволяет говорить о более высоком уровне по-
сещаемости Объекта.

Стр. 10 из 48


Ниже представлена карта г. Иркутск с указанием существующих и строящихся торговых комплексов, которые могут составить конкуренцию
проектируемому торгово-развлекательному комплексу.
Рисунок 7. Расположение существующих и строящихся ТК / ТРК, способных создать конкуренцию проекту

Объект

ТРК «Карамель» Существующие
ул. Партизанская, д. 36 ТК / ТРК

Строящиеся ТК /
ТРК

ТКР «Континенталь»
ТРК Jam Mall ул. Верхняя Набережная, д. 10
ул. Сергеева, д. 3

ТК «Версаль»
ул. Академическая, д. 31

3.3. Спрос
Экспансия федеральных сетевых операторов в г. Иркутск, начавшаяся несколько лет назад, продолжается с новой силой после кризиса.
Российские и международные бренды выходят в регион самостоятельно или через франчайзинг. Выбор последнего способа развития обу-
словлен сложностями с логистикой. В г. Иркутск не представлены федеральные операторы гипермаркетов DIY, продуктовых гипермаркетов.

Стр. 11 из 48


Федеральные ритейлеры одежды, обуви и аксессуаров размещают свои магазины преимущественно в ТРК «Карамель», ТРК Jam Mall, ТК
«Фортуна», ТК «Фортуна Гранд», ТК «Торговый комплекс», ТК «Галерея Планетарий», ТК Brand Hall, расположенных на основных торговых
магистралях города и в местах высокой концентрации пешеходных потоков. Помимо торговых и торгово-развлекательных центров сетевые
операторы размещают свои магазины во встроенных помещениях (street-retail), преимущественно на ул. Карла Маркса и ул. Ленина – основ-
ных торговых коридорах города.
Таблица 1. Некоторые федеральные и региональные операторы, представленные в г. Иркутск

Товарная категория Федеральные операторы Региональные операторы

Гипермаркеты продуктов - Окей (Иркутск, Ангарск)

Бытовая техника и электроника М.Видео, Эльдорадо В-Лазер

Товары для детей Дочки & Сыночки, Котофей Дети

Спортивная одежда, обувь Adidas, Bosco Sport, Columbia, Reebok, Nike, Спортма- -
стер, Спортландия

Одежда Apple Moon, Baon, Colin’s, Finn Flare, Glance, Incity, Tom -
Farr, Vassa, Camel Active, Твое, Снежная Королева

Обувь Alba, Baldinini, Chester, CorsoComo, Ecco, Ralf Ringer, -
Rieker, Россита, Терволина, Эконика

В г. Иркутск недостаточно развит сегмент индустрии развлечений, а также предприятий общественного питания. В городе не представлены
федеральные операторы данных категорий. В сегменте развлечений наиболее известным является локальный игрок-монополист (сеть кино-
театров и развлекательные центры). Обязательная составляющая современного торгово-развлекательного комплекса – фуд-корт – пред-
ставлена только в ТРК «Карамель».
В 2008 – 2010 гг. на фоне мирового экономического и финансового кризиса планы развития многих федеральных операторов были пере-
смотрены и сокращены. Также финансовые сложности некоторых ритейлеров привели к закрытию отдельных магазинов или полной ликви-
дации некоторых торговых сетей.

Стр. 12 из 48


Тем не менее, в конце 2010 – начале 2011 гг., когда рынок начал постепенно восстанавливаться, возобновились девелоперские проекты,
операторы также вновь стали наращивать обороты и развивать свои торговые сети.
С появлением качественного предложения торговой недвижимости на рынке г. Иркутск (ТРК «Карамель», ТРК «Континенталь») экспансия
федеральных сетей в г. Иркутск продолжится и будет увеличиваться. Такая ситуация создает предпосылки активного развития будущего ТРК
на ул. Костычева – появление на рынке крупного предложения качественных торговых площадей привлечет сетевых федеральных операто-
ров, в том числе не представленных на рынке города в настоящее время.

3.4. Уровень ставок аренды
Как и во многих региональных городах России, ставки аренды в г. Иркутск сократились в 2009 – 2010 гг. в период кризиса. Падение составило
10-30% в зависимости от торгового объекта и его места расположения.
В качественных ТРК города (Jam Mall, «Карамель») ставки аренды практически не изменились, максимальное сокращение составило 3-5%.
Для федеральных операторов условия аренды были пересмотрены – некоторые операторы перешли от платы фиксированной ставки аренды
на процент от оборота.
Рисунок 8. Динамика ставок аренды в торговых и торгово-развлекательных комплексах г. Иркутск
1 800
руб. / кв. м / месяц, вкл. НДС

1 600
1 400
1 200 Якоря, операторы
1 000 развлечений
800
Торговая галерея
600
400
200
-
2007 2008 2009 2010 2011

Стр. 13 из 48


В начале 2011 года с восстановлением рынка ставки аренды также стали выравниваться. В ближайшей перспективе продолжится постепен-
ный рост арендных ставок. В условиях ограниченного качественного предложения торговой недвижимости, существующие и строящиеся
единичные качественные объекты будут предлагать арендаторам свои площади по максимальным ставкам аренды.

3.5. Выводы. Перспективы развития сегмента
В настоящее время рынок торговой недвижимости г. Иркутск находится на стадии развития и восстановления после кризиса. В городе появ-
ляются и анонсируются качественные объекты торговой недвижимости.
Регион становится привлекательным для девелоперов как из числа локальных предпринимателей, так и девелоперов федерального значе-
ния. В связи с появлением нового качественного предложения торговой недвижимости город становится более привлекательным для ритей-
леров, которые готовы развиваться самостоятельно или через франчайзинг.
Текущий период на рынке торговой недвижимости г. Иркутск является перспективным для выхода на рынок новых объектов. При старте про-
екта в ближайшие 1 – 2 года, он успеет составить первичное качественное предложение рынка города, в то время как существующие торго-
во-развлекательные комплексы начнут постепенно устаревать и им будет необходима реконцепция, которая может проявиться как в пере-
смотре пула арендаторов, так и во внесении конструктивных изменений.

4. SWOT-анализ Объекта

Сильные стороны Слабые стороны

‒ Расположение в развивающемся районе города, внутри мас- ‒ Расположение вне центральной части города (незначитель-
сива существующей жилой застройки ный фактор, который компенсируется за счет расположения в
центре массива жилой застройки и на крупных дорожных раз-
‒ Отличная транспортная и пешеходная доступность (располо-
вязках)
жение в непосредственной близости от крупной транспортной
развязки)
‒ Участок правильной прямоугольной формы, позволяющий
максимально эффективно использовать территорию и создать
ТРК с удобной навигацией, привлекательный для посетителей
и арендаторов

Стр. 14 из 48


Возможности Угрозы

‒ Развитие городского транспортного комплекса (пробивка но- ‒ Возможное появление конкурентных проектов в ближайшей
вых магистралей в месте расположения будущего ТРК), новые перспективе (незначительный фактор, так как при условии
крупные дорожные развязки анонсирования таких проектов в ближайшее время, выйти на
рынок они смогут через 2 – 3 года, когда ТРК на ул. Костычева
‒ Развитие зоны жилой застройки, строительство новых соци-
уже будет функционировать)
альных объектов, что приведет к увеличению посетительского
трафика ТРК
‒ Низкий уровень перспективной конкуренции в городе, отсут-
ствие перспективных конкурентных проектов в районе

5. Описание предлагаемой концепции развития проекта
С учетом текущей и прогнозируемой ситуации на рынке торговой недвижимости г. Иркутск на данном этапе будет сформирована концепция
будущего торгово-развлекательного комплекса, отвечающего требованиям современного рынка, и способная создать эффективный продукт
для собственника объекта и привлекательное место для арендаторов и операторов.
Как было отмечено ранее, правильная форма участка, на котором будет расположен ТРК, позволяет максимально эффективно использовать
территорию. Ограничения по высоте застройки в месте расположения участка отсутствуют, следовательно, здание может быть любой высот-
ности.
Исходя из текущего объема рынка торговой недвижимости г. Иркутск, считаем целесообразным строительство в данной локации торгового
объекта площадью 50 – 60 тыс. кв. м1. Высота – 4 этажа. В качестве дополнительной функции рекомендуем возвести офисный центр, инте-
грированный в здание ТРК, площадью 5 – 6 тыс. кв. м, что позволит диверсифицировать риски и создать новое качественное предложение
офисных помещений в районе расположения торгово-развлекательного комплекса. С целью минимизации рисков и частичного снятия фи-
нансовой нагрузки в первый год строительства ТРК, офисный центр предлагаем возвести второй очередью.
Исходя из параметров участка расположение будущего ТРК, а именно его вытянутой прямоугольной формы, не предоставляется возможным
разместить парковку необходимой емкости на земле, таким образом, основной паркинг будет размещен под землей. С учетом расчетной
арендопригодной площади ТРК (около 40 000 кв. м) необходимое количество машиномест расположится на двух подземных уровнях парков-
ки.
1
Площадь торгового комплекса без учета паркинга

Стр. 15 из 48


Так как в проекте предполагается две функции далее в работе проект будет наименоваться как многофункциональный комплекс (МФК), а его
составляющие, соответственно, торгово-развлекательный комплекс (ТРК) и бизнес-центр (БЦ).
Таблица 2. Основные параметры МФК
Общая площадь, Арендопригодная
Параметр кв. м площадь, кв. м
ТРК 52 906 40 453
Парковка
‒ Подземная 48 200 1 250 м/м
‒ Наземная - 92 м/м
Бизнес-центр 4 400 3 751,5
Итого 105 506 44 204,5

Концепция МФК была разработана с учетом местоположения будущего комплекса, его потенциальной потребительской аудитории. Проекти-
руемый ТРК может быть отнесен к формату регионального. Он будет обслуживать не только жителей района, но также жителей всего города
и ближайших пригородов. При дальнейшем брокеридже объекта важно создать уникальный пул арендаторов, привлекательный для потреби-
телей, предварительно оценив операторов, представленных в зоне охвата ТРК.
Торгово-развлекательный комплекс
Второй подземный уровень парковки
Этот этаж будет полностью занят паркингом, 700 машиномест. С учетом достаточного количества машиномест в МФК в дальнейшем парко-
вочные места на этом этаже могут быть проданы жителям ближайших домов. В условиях постоянной нехватки парковочных мест в строя-
щихся жилых домах, парковочные места на втором подземном уровне в ТРК будут реализованы в кратчайшие сроки. На этом уровне преду-
смотрено сообщение с первым подземным уровнем парковки, чтобы владельцы парковочных мест на втором уровне могли посещать ТРК,
совершая покупки.
Первый подземный уровень парковки
На первом подземном уровне парковки также будут расположены парковочные места, 550 машиномест. На площади около 4 000 кв. м пред-
лагаем разместить картинг. Параметры зоны парковки подходят для размещения паркинга, также это будет дополнительным источником
прибыли и магнитом для посетителей – в г. Иркутск существует только один картинг-клуб.

Стр. 16 из 48


1 этаж
Центральные входы в торгово-развлекательный комплекс расположены со стороны протяженного фасада – напротив дорожной развязки и в
центральной части фасада.
На 1 этаже рассматриваемого торгово-развлекательного комплекса будет расположен гипермаркет продуктов общей площадью более 3,5
тыс. кв. м. Рядом с гипермаркетом расположен траволатор для транспортировки тележек с покупками на паркинг. В гипермаркете предусмот-
рен отдельный вход со стороны существующей жилой застройки, что позволит продлить часы работы гипермаркета по сравнению с ТРК.
Остальную часть этажа будут занимать магазины торговой галереи мелкой нарезки (преимущественно площадью до 200 кв. м), такая нарез-
ка позволит установить максимальные ставки аренды на торговые площади первого этажа, которые являются максимально ликвидными. Пул
арендаторов первого этажа будут составлять магазины аксессуаров, сувениров, подарков, ювелирных изделий, обуви, а также сервисные
арендаторы (химчистка, ателье и проч.).
Во входной зоне предусмотрено размещение банкоматов и платежных терминалов. Также при входе будет расположена стойка информации
и гардероб для удобства посетителей.
Входная зона со стороны дорожной развязки будет завершена атриумом, в котором на уровне первого этажа будет расположена небольшая
сцена для проведения шоу-программ, посвященным праздникам и событиям в комплексе.
2 этаж
На втором этаже ТРК предусмотрена более крупная нарезка торговых площадей. Магазины большей площади расположены по фасаду ком-
плекса со стороны улицы Костычева, там же находятся зоны загрузки и разгрузки. В левой части второго этажа расположен супермаркет то-
варов для дома, рядом с ним супермаркеты одежды и обуви. В правой части этажа расположен первый уровень фитнес-центра с бассейном.
В отличие от первого этажа торговая галерея второго этажа разделена одним центральным коридором, по бокам от которого расположены
торговые помещения. Эскалаторные группы располагаются в атриуме и в центре коридора.
На втором этаже будет расположен ресторан, ближе к атриуму и эскалаторам расположены помещения мелкой нарезки (киоски).
3 этаж
Концепция третьего этажа подразумевает создание обширной зоны развлечений, основной составляющей которой станет кинокомплекс (7
залов) с кинобаром и зоной столиков. Рядом с кинотеатром будет расположена зона фуд-корт (8 операторов) – самый крупный в городе в
ближайшей перспективе. Также на третьем этаже будут располагаться два ресторана, бильярдный клуб с пабом и ночной клуб.
Остальные арендаторы будут представлены магазинами электроники и робототехники, а также товарами для хобби и увлечений.

Стр. 17 из 48


4 этаж
Четвертый этаж ТРК будет посвящен детской тематике – супермаркет товаров для детей, детский развлекательный центр, магазины игру-
шек, одежды и обуви для детей, товаров для будущих мам. В правой части этажа будет расположен второй уровень фитнес-центра, меди-
цинский центр и школа иностранных языков.
Бизнес-центр
1 этаж
На первом этаже офисного центра будет расположена зона ресепшн, пункт охраны, лобби. Арендопригодные площади будут составлять не-
большие офисные помещения.
2 этаж
Арендопригодная площадь второго этажа офисного центра составит около 300 кв. м. На втором этаже предусмотрено соединение здания
офисного центра с торгово-развлекательным комплексом, чтобы сотрудники и арендаторы бизнес-центра могли свободно посещать ТРК –
совершать покупки в вечернее время, посещать фитнес-центр, рестораны и фуд-корт в обеденное время. Такое соединение позволяет отка-
заться от размещения предприятий общественного питания в здании бизнес-центра, что позволит избежать технических сложностей, а также
увеличит полезную площадь офисного центра.
3 – 10 этажи
Зонирование 3 – 10 этажей офисного центра предусматривает минимальную потерю арендопригодных площадей. В связи с этим рекоменду-
ем сдавать в аренду площади на этаже 1 – 3 арендаторам.

6. Профили потенциальных арендаторов, рекомендуемые ставки аренды
Далее представлен перечень предполагаемых категорий арендаторов торгово-развлекательного комплекса. Номера помещений в таблице
соответствуют нумерации помещений на планах поэтажного функционального зонирования, представленных в разделе 7.

Стр. 18 из 48


Таблица 3. Профили потенциальных арендаторов и рекомендуемые ставки аренды
Базовая ставка аренды, руб. / кв. м / ме-
№ поме- Площадь, сяц Доход от помещения,
Категория арендатора
щения кв.м среднее руб. / год
минимум максимум
значение
-2 этаж
Подземная парковка 24 100,0 – – – –
Итого по -2 этажу 24 100,0 –
Общая площадь 24 100,0
Арендопригодная площадь 0,0
-1 этаж
Подземная парковка 19 860,0 – – – –
Картинг 4 240,0 200 300 250 12 720 000
Итого по -1 этажу 12 720 000
Арендопригодная площадь 4 240,0
1 этаж
101 Супермаркет продуктов 3 588,0 400 500 450 21 528 000
102 Химчистка/прачечная 123,6 2 300 2 500 2 400 3 708 000
103 Банк 78,8 2 300 2 500 2 400 2 364 000
104 Турфирма 78,8 2 300 2 500 2 400 2 364 000
105 Салон красоты 102,5 2 000 2 200 2 100 2 706 000
106 Обувь 159,6 2 300 2 500 2 400 4 788 000
107 Сумки, чемоданы, кожгалантерея 157,8 2 500 2 700 2 600 5 112 720
108 Обувь 191,2 2 300 2 500 2 400 5 736 000
109 Нижнее белье 78,8 2 500 2 700 2 600 2 553 120
110 Канцтовары 123,2 2 300 2 500 2 400 3 696 000
111 Посуда 159,6 2 000 2 200 2 100 4 213 440

Стр. 19 из 48


значение
112 Обувь 240,6 2 300 2 500 2 400 7 218 000
113 Косметика и парфюмерия 118,5 2 300 2 500 2 400 3 555 000
114 Обувь 131,1 2 300 2 500 2 400 3 933 000
115 Кондитерская 79,5 2 200 2 300 2 250 2 194 200
116 Ювелирный магазин 78,1 3 000 3 500 3 250 3 280 200
117 Магазин мыла 79,5 2 500 2 700 2 600 2 575 800
118 Аксессуары 43,9 2 500 2 500 2 500 1 317 000
119 Кожгалантерея 33,1 2 500 2 700 2 600 1 072 440
120 Чулочно-носочные изделия 76,3 2 500 2 700 2 600 2 472 120
121 Подарки 153,2 2 500 2 700 2 600 4 963 680
122 Оружейная лавка 76,3 2 300 2 500 2 400 2 289 000
123 Обувь 155,0 2 300 2 500 2 400 4 650 000
124 Нижнее белье 77,7 2 500 2 700 2 600 2 517 480
125 Обувь 153,2 2 300 2 500 2 400 4 596 000
126 Товары для рукоделия 76,3 2 300 2 500 2 400 2 289 000
127 Ателье 43,9 2 000 2 300 2 150 1 211 640
128 Табачная лавка 33,1 2 500 2 700 2 600 1 072 440
129 Бижутерия 33,1 3 000 3 500 3 250 1 390 200
130 Подарки 43,9 2 500 2 700 2 600 1 422 360
131 Салон часов 76,3 2 500 2 700 2 600 2 472 120
132 Ювелирный магазин 76,3 3 000 3 500 3 250 3 204 600
134 Подарки 77,7 2 500 2 700 2 600 2 517 480
135 Кожгалантерея 38,5 2 500 2 700 2 600 1 247 400

Стр. 20 из 48


значение
136 Пресса, открытки 38,5 2 500 2 700 2 600 1 247 400
137 Косметика и парфюмерия 153,2 2 300 2 500 2 400 4 596 000
138 Магазин чая и кофе 76,3 2 200 2 300 2 250 2 105 880
139 Оптика 76,3 2 300 2 500 2 400 2 289 000
140 Салон часов 76,3 2 500 2 700 2 600 2 472 120
141 Бижутерия 33,1 3 000 3 500 3 250 1 390 200
142 Сувениры 43,9 2 500 2 700 2 600 1 422 360
143 Подарки 119,4 2 300 2 500 2 400 3 582 000
144 Кофейня 56,3 2 300 2 500 2 400 1 689 000
145 Киоск 20,0 3 000 3 300 3 150 792 000
146 Киоск 20,0 3 000 3 300 3 150 792 000
147 Сувениры 21,5 2 500 2 700 2 600 696 600
148 Гардероб 13,0 – – – –
149 Ресепшн 6,5 – – – –
150 Цветы 31,4 2 300 2 500 2 400 942 000
151 Салон сотовой связи 111,9 3 000 3 500 3 250 4 699 800
152 Сумки, чемоданы, кожгалантерея 181,7 2 500 2 700 2 600 5 887 080
153 Аптека 139,0 2 300 2 500 2 400 4 170 000
154 Студия загара 45,5 2 000 2 200 2 100 1 201 200
155 Фотостудия 69,9 2 000 2 200 2 100 1 845 360
156 Аксессуары 69,9 2 500 2 700 2 600 2 264 760
157 Винный бутик 83,3 2 300 2 500 2 400 2 499 000
158 Салон сотовой связи 45,3 2 700 3 000 2 850 1 630 800
159 Магазин шоколада 69,9 2 200 2 300 2 250 1 929 240

Стр. 21 из 48


значение
160 Цветы 69,9 2 500 2 500 2 500 2 097 000
161 Зоомагазин 140,7 2 200 2 500 2 350 4 221 000
Банкоматы и платежные терминалы (7 шт.) 7,0 3 000 3 300 3 150 277 200
Итого по 1 этажу 181 441 560
2 этаж
201 Супермаркет товаров для дома 1 569,0 400 500 450 9 414 000
202 Супермаркет одежды и обуви 849,3 1 300 1 500 1 400 15 287 400
203 Супермаркет спортивных товаров 899,8 1 300 1 500 1 400 16 196 400
204 Магазин одежды и обуви 136,1 1 500 1 700 1 600 2 776 440
205 Магазин спортивной обуви 272,9 1 500 1 700 1 600 5 567 160
206 Магазин спортивной одежды и обуви 272,9 1 500 1 700 1 600 5 567 160
207 Магазин одежды 136,1 1 500 1 700 1 600 2 776 440
208 Ресторан 324,2 1 200 1 500 1 350 5 835 600
209 Магазин одежды 133,9 1 500 1 700 1 600 2 731 560
211 Фитнес-центр (1 уровень) 1 610,0 700 1 000 850 19 320 000
212 Кожгалантерея 65,9 1 700 2 000 1 850 1 581 600
213 Спортивное питание 42,3 1 700 2 000 1 850 1 015 200
217 Магазин спортивной одежды 136,4 1 500 1 700 1 600 2 782 560

Стр. 22 из 48


значение
218 Магазин спортивной обуви 136,4 1 500 1 700 1 600 2 782 560
220 Кожгалантерея 102,8 1 500 1 700 1 600 2 097 120
221 Магазин одежды 117,8 1 500 1 700 1 600 2 403 120
222 Магазин одежды 101,0 1 500 1 700 1 600 2 060 400
223 Магазин одежды 101,0 1 500 1 700 1 600 2 060 400
224 Магазин одежды 98,5 1 500 1 700 1 600 2 009 400
225 Магазин одежды 100,5 1 500 1 700 1 600 2 050 200
227 Аксессуары 44,1 1 700 2 000 1 850 1 058 400
Киоски 117,5 2 700 3 000 2 850 4 230 000
3 этаж
301 Кинокомплекс (7 залов) 3 900,0 300 400 350 18 720 000
302 Фуд-корт 67,4 900 1 000 950 808 800
303 Фуд-корт 67,4 900 1 000 950 808 800
304 Фуд-корт 65,8 900 1 000 950 789 600
305 Фуд-корт 65,8 900 1 000 950 789 600
306 Фуд-корт 65,8 900 1 000 950 789 600
307 Фуд-корт 65,8 900 1 000 950 789 600
308 Фуд-корт 110,2 900 1 000 950 1 322 400

Стр. 23 из 48


значение
309 Фуд-корт 67,4 900 1 000 950 808 800
310 Ресторан 312,9 700 800 750 3 003 840
311 Ресторан 376,8 700 800 750 3 617 280
312 Бильярдный клуб с пивным рестораном 1 192,6 500 700 600 10 017 840
313 Кафе-мороженое 35,1 1 500 1 700 1 600 716 040
314 Свежевыжатые соки 35,1 1 500 1 700 1 600 716 040
315 Экспресс-маникюр 35,1 1 500 1 700 1 600 716 040
316 Мультимедиа 137,1 1 400 1 400 1 400 2 303 280
317 Радиоуправляемые модели 204,1 1 400 1 400 1 400 3 428 880
318 Робототехника 283,0 1 400 1 400 1 400 4 754 400
319 Ночной клуб 381,3 500 700 600 3 202 920
320 Магазин цифровой техники 412,6 1 000 1 200 1 100 5 941 440
321 Книжный супермаркет 321,7 1 000 1 200 1 100 4 632 480
322 Товары для бани и сауны 205,1 1 400 1 400 1 400 3 445 680
323 Товары для рыбалки и охоты 203,1 1 400 1 400 1 400 3 412 080
324 Товары для хобби 174,2 1 400 1 400 1 400 2 926 560
4 этаж
401 Кинокомплекс (2 уровень) 1 224,0 300 400 350 5 875 200
402 Супермаркет товаров для детей 2 077,8 500 700 600 17 453 520
403 Фитнес-центр (2 уровень) 2 895,0 500 700 600 24 318 000
404 Школа иностранных языков 146,0 700 1 000 850 1 752 000

Стр. 24 из 48


значение
405 Медицинский центр 478,3 700 1 000 850 5 739 600
406 Товары для будущих мам 137,0 900 1 100 1 000 1 808 400
407 Игрушки 106,9 900 1 100 1 000 1 411 080
408 Детская обувь 118,6 900 1 100 1 000 1 565 520
409 Игрушки 100,0 900 1 100 1 000 1 320 000
410 Развивающие игры 100,0 900 1 100 1 000 1 320 000
411 Детская обувь 136,4 900 1 100 1 000 1 800 480
412 Детская одежда 274,3 700 1 000 850 3 291 600
413 Детская одежда 209,0 700 1 000 850 2 508 000
414 Детский развлекательный центр 808,0 800 900 850 8 726 400
ИТОГО по ТРК 512 768 400
Общая площадь без учета парковки 52 906,0
Коэффициент полезной площади, % 76,5%
БИЗНЕС-ЦЕНТР
1 этаж 184,4 1 000 1 500 1 250 2 766 000
2 этаж 323,9 900 1 100 1 000 3 886 800
3 этаж 405,4 700 1 000 850 4 135 080
4 этаж 405,4 700 1 000 850 4 135 080
5 этаж 405,4 700 1 000 850 4 135 080

Стр. 25 из 48


значение
6 этаж 405,4 700 1 000 850 4 135 080
7 этаж 405,4 700 1 000 850 4 135 080
8 этаж 405,4 700 1 000 850 4 135 080
9 этаж 405,4 700 1 000 850 4 135 080
10 этаж 405,4 700 1 000 850 4 135 080
ИТОГО по БИЗНЕС-ЦЕНТРУ 39 733 440
ИТОГО МФК 552 501 840
Общая площадь, в т. ч. подземная парковка 105 506,0

Стр. 26 из 48


7. Функциональное поэтажное зонирование проекта
Рисунок 9. План второго подземного уровня парковки

Стр. 27 из 48


Рисунок 10. План первого подземного уровня парковки

Стр. 28 из 48


Рисунок 11. План первого этажа

Стр. 29 из 48


Рисунок 12. План второго этажа

Стр. 30 из 48


Рисунок 13. План третьего этажа

Стр. 31 из 48


Рисунок 14. План четвертого этажа

Стр. 32 из 48


8. Функциональное зонирование участка
Рисунок 15. Генеральный план участка расположения МФК

Стр. 33 из 48


На генеральном плане территории обозначены зоны загрузки / разгрузки грузового транспорта, схема движения легкового транспорта посе-
тителей МФК и его арендаторов. Зоны загрузки предусмотрены по заднему фасаду комплекса, вдоль которого расположены грузовые лифты,
что делает логистику для операторов (в особенности якорных арендаторов) максимально удобной и эффективной.
В зоне разгрузки предусмотрена площадка для разворота грузового транспорта, что позволит избежать заторов и ускорить процесс разгруз-
ки. Въезды для легкового транспорта организованы со стороны строящегося жилого комплекса компании «Сибавиастрой» и со стороны до-
рожной развязки на улице Стасова.
Разделение потоков грузового и легкового автотранспорта способствует снижению риска возникновения ДТП на территории комплекса, а
также делает передвижение по территории безопасным и комфортным.

9. Рекомендации по организации парковок, транспортных и пешеходных потоков на территории проекта
Наличие парковки является необходимым условием для успешного функционирования объекта коммерческой недвижимости.
Паркинг – это отдельно стоящие одноуровневые или многоуровневые крытые / открытые охраняемые помещения / территория, предна-
значенные для парковки и хранения автомобилей, с компактно выделенными для этих целей, обозначенными разметкой местами или бок-
сами.
Варианты организации парковки при торговых и развлекательных центрах:
― наземная (на территории около торгового центра или развлекательного комплекса);
― подземная (в подвальных этажах, может состоять из одного или нескольких уровней);
― вертикальная (многоуровневая, примыкающая к зданию или соединенная с ним);
― на крыше здания с пандусом для заезда.
В рассматриваемом проекте предусмотрено два вида парковок:
― многоуровневая подземная (емкостью 1 250 машиномест);
― наземная перед зданием МФК (емкостью 92 машиноместа).
В соответствии со СНиП 21-02-99 минимальные размеры мест хранения одного автомобиля составляют2:
― длина места стоянки — 5,0 м;

2
Минимальный размер места хранения одного автомобиля не включает площадь проезда и разворотов внутри парковки.

Стр. 34 из 48

Conception.Mall.Kostychsheva.Irkutsk

Conception.Mall.Kostychsheva.Irkutsk

Recommended

Recommended

More Related Content

Viewers also liked

Viewers also liked (15)

Similar to Conception.Mall.Kostychsheva.Irkutsk

Similar to Conception.Mall.Kostychsheva.Irkutsk (11)

More from Татьяна Галущенко

More from Татьяна Галущенко (20)

Conception.Mall.Kostychsheva.Irkutsk