本文件讨论了台湾的城市更新理念及目标，强调追求城市的永续发展与生态环境的保护。包括容积奖励和权利变换制度，以促进公共利益和公平分配，同时面对公办与民办更新之间的争议。作者提出更新的必要性，以提升城市质量和文化历史的保存。

1. We Make Communities Reborn ！
臺灣地區的城市更新
理念借鑒
財團法人都市更新研究發展基金會 執行長
丁致成
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Urban Regeneration R&D Foundation, Taiwan
2016.05.30
2016城市更新深圳論壇

2. We Make Communities Reborn ！
簡報大綱
臺灣都市更新目標
追求城市的永續發展
臺灣都市更新特色
容積獎勵做為創造公共利益的酬碼
權利變換追求公平合理分配
臺灣都市更新面臨議題
多數vs.少數的僵局
公辦都更 vs.民辦都更
結語
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3. We Make Communities Reborn ！
避免都市的擴張
生態環境的保育
都市品質的提昇
防災機能的完備
文化歷史的保存
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追求城市的永續發展
台灣都市更新的目標
環境面
都市面
文化面
經濟面

4. We Make Communities Reborn ！
避免都市擴張
4
2026年人口達零成長
2025
2018
邁入超高齡社會
邁入高齡社會
2016
2026年臺灣人口將達零成長
 2018年及2025年分別邁入高齡社會及超高齡社會
 1997年行政院宣布都市更新方案，以更新取代擴張主義

5. We Make Communities Reborn ！
都市土地非量之不足，是求質之提昇
 未來10年僅再增加33萬人，增幅相當有限，目前都市計
畫區足以容納2,400萬人(利用率僅78%)
 都市計畫完全不擴大或增加容積下，即可滿足未來永續
都市人口之充足需求
 過度的擴張都市將出現嚴重問題
5
項 目 2016年 2026年
臺灣人口總數(萬人) 2,350 2,383
都市計畫面積(平方公里) 4,763.92 4,763.92
都市計畫計畫人口(萬人) 2,400 2,400
都市計畫區內實際人口(萬人) 1,878 1,906
都市計畫區人口佔總人口比例 80% 80%
都市計畫使用率(區內人口數/計畫人口數) 78% 79%

6. We Make Communities Reborn ！
保育台灣生態環境
都市土地僅12%，都市擴張勢必
導致
 荒野、農地、生態敏感土地破壞
 生物棲地、生物多樣性減少
67%以上的土地為山坡地， ，水
域及沼澤佔10%，開發導致
 林地消失、水土保持破壞、失去涵
養水源功能、水源污染、洪水氾濫
、地滑災變
填海造陸導致
 近海海洋生態破壞、凸堤效應
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都市土地
12%
水域沼澤
10%
山坡地
67%

7. We Make Communities Reborn ！
完備都市防災機能
 舊社區巷弄狹小，建物老舊，地震與火災發生時，救災將
變得十分困難
 整體更新可提升建築結構與消防安全水準
 整體更新可重新規劃排水系統，杜絕水患
 其他的公共設施水準可一併獲得改善
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透過更新增強耐震機能並進行消防救災檢討巷道狹小、結構強度較弱

8. We Make Communities Reborn ！
文化歷史保存
更新手段包括了重建、整建、維護，都是歷史建築保
存的方式
多樣性手法賦予歷史建物新生命
8
三峽區三角湧老街建物整維 大同區北福大稻程-歷史建物立面保留

9. We Make Communities Reborn ！
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台灣都市更新的特色
創造
公共利益
追求
公平合理
容積獎勵
制度
權利變換
制度

10. We Make Communities Reborn ！
容積獎勵做為創造公共利益的酬碼
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都市更新容積獎勵上限
 1.5倍法定容積
 原容積+0.3倍法定容積
時程獎勵
提供公共
公益設施
低於平均
居住水準
整體規劃
設計
綠建築
規模獎勵
違章佔用
建戶處理
都市景觀、都市防災
人行步道、開放空間
公共設施
(公園綠地、廣場、道路等)
公益設施
(活動中心、展演空間等)
原容積大於
法定容積

11. We Make Communities Reborn ！
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透過容積獎勵，鼓勵留設公共人行步道
中正區千荷田 中山區雙橡園
整體規劃設計獎勵

12. We Make Communities Reborn ！
計畫道路6M人行步道2M
透過容積獎勵，協助防災巷道開闢
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中正區史坦威更新後改善
原6M計畫道路不符消防通道8M問題
更新單元範圍
6M計畫道路
2M退縮順平人行步道
整體規劃設計獎勵

13. We Make Communities Reborn ！
透過公共設施獎勵，鼓勵綠地公園開闢及認養
13中山區雙橡園協助開闢長春公園
公共設施獎勵

14. We Make Communities Reborn ！
容積獎勵誘因，鼓勵公益設施提供捐贈
大同區廣宇建設首善
捐贈北市府「大同區親子館」
公益設施獎勵
中正區史坦威
捐贈北市府客家影音活動中心

15. We Make Communities Reborn ！
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透過容積獎勵，鼓勵申請綠建築標章建築
士林區華固天鑄更新事業申請鑽石級綠建築獎勵（獎勵額度10％）
符合八項指標

16. We Make Communities Reborn ！
透過違容積獎勵，協助安置違章建築佔用戶
 現地安置、異地安置或現金補償
中山區雙橡園-協助安置46戶舊違章建戶

17. We Make Communities Reborn ！
 權利變換計畫意義
 透過公開、公正的方式處理相關權利人的產權、建物
土地分配
 類似「立體之市地重劃」或「法制化的合建」
 權利變換基本原則
 分配：更新後之土地及建築物扣除抵付共同負擔後，
依各宗土地權利變換前之權利價值比例，分配與原土
地所有權人
 補償：不願或不能參與權利變換者以現金補償
 估價：由實施者委託三家以上鑑價機構查估後評定之
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權利變換追求公平合理分配

18. We Make Communities Reborn ！
權利變換基本概念
同意參與更新者
 依更新後應分得權利價值參與分配房地，並依實際分配與
應分配價值差額找補價金
不同意參與更新者
 依其更新前權利價值領取補償金
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更新開發後
A B C D E X共有
A B C D E
X：實施者
領取補償金
A B D E
C
B D E
A : 土地所有權人
B : 土地建物所有權人
C : 土地所有權人
D,E : 地上權與建物所有權人
參與者
不參與者
進行權利變換
更新前 權利變換

19. We Make Communities Reborn ！
地主願意參與者
依更新前權利價值
比例分配
(B1)
地主不願
參與者
更新前
權利價值
領補償金
(B2)
共同負擔
折價抵付（C）
(A)–(C)=(B)
更新後不動產總值(A)
提供資金者取得
（多為實施者）
權利變換基本概念
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20. We Make Communities Reborn ！
權利變換風險保障
公開之估價與權利變換制度
 委託三家估價師辦理鑑價，保証價值的公正性
 政府審查、監督機制
 更新事業必須經過主管機關審查核定公告實施方
得執行
 主管機關必須定時或隨時監督，並有監管代管及
接管之機制(條例#55,#56，更新事業接管辦法)
更新結合信託，建立互信平臺
 更新資金之金錢信託保障更新事業之順利進行
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估價
公正
政府
監督
信託
機制

21. We Make Communities Reborn ！
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台灣都市更新的面臨議題
公辦 vs.民辦
的都更
多數 vs.少數
的僵局

22. We Make Communities Reborn ！
多數 vs.少數的僵局
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文林苑事件引發財產權與公共利益的衝突
 2012年3月台北市政府依法拆除一戶反對戶建物，引發社
會運動抗爭，衝擊台灣更新
 反對者主張財產權受憲法保障，政府不該為建商拆屋
自2012年開始的文林苑爭議案件終告落幕，預計2016年底原住戶終可回家

23. We Make Communities Reborn ！
臺灣社會對強拆仍未有共識
針對文林苑事件，大法官709號解釋肯定多數決機制
都更條例修法仍保留強拆法條，惟至今仍未廢除
事緩則圓，面對困難戶仍需由實施者耐心溝通。
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709

24. We Make Communities Reborn ！
輿論認為建商主導更新只是房地產開發，缺乏公益性
、整體性、公平性
2014年公辦更新成為縣市首長選舉政見
2016年公辦更新成為總統選舉重點政策
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社會輿論主張應由政府公辦更新
最大公共利益
最大開發效益
最具公平正義

25. We Make Communities Reborn ！
公辦都更 vs.民辦都更
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類別 案件數 比例 面積(ha) 比例
公辦都更 209 21% 617 44%
民辦都更 777 79% 787 56%
合計 986 100% 1,404 100%
參考日本經驗，都市更新公辦民辦同等重要
 日本以民辦都更件數較多，公辦都更面積較大，平均每件
2.95公頃，民辦1公頃
台灣已核定更新事業仍以民辦為大宗
 2016年全台灣已核定更新事業共426件
 公辦都更案雖僅佔9件，但面積僅7.89公頃，約佔6%
資料來源：再開発コーディネーター NO.170，P37；本基金會整理。統計至2014/3/31。
類別 案件數 比例 面積(ha) 比例
公辦都更 9 2％ 8 6％
民辦都更 417 98％ 118 94％
合計 426 100% 126 100%

26. We Make Communities Reborn ！
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「公辦都更」不是新名詞！
2011年 政府為主都更推動手冊
2005年 營建署推動公辦都更的開始
1963年 南機場第一期完全政
府主導公辦
1975年 台北市國宅處成立
1977年 台北市都市更新科推動柳鄉社區更新引發抗爭
1993年 臺北市都更實施辦法修訂引入民間主導更新

27. We Make Communities Reborn ！
都市更新法令依據
政府主導(條例第9條、細則第5-1條)
自行實施(政府主導)
公開甄選委託實施(公私合作)
同意實施(其他機關主導)
民間主導(條例第10, 11條)
自辦組織更新團體(地主主導)
委託更新事業機構實施(建商主導)
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28. We Make Communities Reborn ！
公辦都更特色
免取得所有權人同意
政府也不一定要持有土地
具有公信力且公開透明，並具政策引導力
可自行實施，也可委託實施公開甄選民間都市更新
事業機構
民間專業經營管理，為公庫創造收益
開發風險與開發者共同分攤
參考「促參法」架構引入民間投資人
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29. We Make Communities Reborn ！
整合及拆遷困難
 公辦整合阻力大，政府與民眾對立，影響執行曠日廢時
 1993年臺北市都更實施辦法修訂，引入民間投資主導更新
，從此政府由主導者轉變為審議仲裁的角色
 以板橋民安街為例，縣府未事先整合拆遷問題，致使全案
招商成功審議通過卻無法執行
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公辦都更的困境
1981年柳鄉社區2次陳情修正單元範圍 板橋民安街案單元現況

30. We Make Communities Reborn ！
公益性及財務利益的平衡
 公辦都更常只針對公有地推動公辦更新
 政府機關多站在財政立場辦理公辦都更，很少考量周邊
私地主參與權益及整體都市發展需求
 具公益性的開發項目財務報酬率低，開發可行性低
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中正區南海段 新店行政園區
提供公營住宅及國際學生宿舍
提供行政辦公大樓及
國民運動中心

31. We Make Communities Reborn ！
現況法源不足且缺乏整體都市更新計畫
 都市更新條例欠缺公辦更新相關法條
 評選審議、爭議處理、收費標準、公有財產參與方式等
 目前公辦更新大多缺乏整體都市更新計畫為上位指導
 應以完整計畫帶動都市發展，不只推動單點更新
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基隆環港核心商業區更新計畫 板橋浮洲都市更新計畫

32. We Make Communities Reborn ！
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缺乏專責機構協助政府推動更新
 負責地權整合協調、提供開發專業
 招商引入民間活力
 實施更新事業，補足執行人力
 提供資金投資

33. We Make Communities Reborn ！
結語
臺灣的都市更新的核心理念在於追求價值的公平、
程序的公開及具體的公共利益。
對於更新的執行除透過實施者耐心溝通之外，仍期
待公部門有積極作為。
公私部門以夥伴關係合作推動公辦都市更新，才能
創造最大公共利益。