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論壇會議手冊990513

蝸牛運動民間論壇聚焦於台灣住宅問題和弱勢居住需求，主辦單位無殼蝸牛聯盟透過兩大訴求「平抑房價」和「扶助弱勢」，促進各界NGO團體的合作與行動。論壇包括專題演講及綜合座談，討論現行政策的缺失和未來的解決方案，並計劃後續座談深化議題。重點在於建立有效的社會住宅體系以應對居住困境。

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蝸牛運動民間論壇 探討台灣住宅現況問題與弱勢居住需求 會議手冊 主辦單位：無殼蝸牛聯盟 99 年 5 月 13 日
  蝸牛運動民間論壇  探討台灣住宅現況問題與弱勢居住需求              蝸牛聯盟以「平抑房價」「扶助弱勢」兩大基本訴求，開啟 2010 、 年的無殼蝸牛運動，經過兩個月的發展，運動將轉進至第二階段，將 由聯盟號召各勞工、社福、婦女、兩性、弱勢（原住民） 、環保、消 費者權益等 NGO 團體，從各自不同的角色位置，觀察感受到居住課 題的憂慮與期待，藉由討論形成日後不同的行動方案，並建立起團體 間相互合作的關係。          這場運動將不只是由蝸牛聯盟執行的運動，而是所有關心住宅與 居住問題的 NGO 團體、市民必須共同站出來，但會是就各自關心領 域所發起且彼此參與合作，形成一場遍地烽火、百花齊放的運動。        無殼蝸牛聯盟  990513 
目    錄  一、 論壇簡介與議程 ………………………………………… 1 二、 住宅問題探討兼論平宅與社會住宅 …………………… 3 參考資料: 1.住宅問題與觀念討論 8 2.關於經建會「穩定房市六大方案」的一些回應 9 3.台北市住宅供需問題的真實面貌 11 4.倒車的火車還是火柴盒小汽車： 13 住宅產業與經濟成長的關聯 5.為何發展租賃住宅體系才是健全市場的重點 16 6.楊宗憲教授對鄉林建設的分析 18 7.揭開高住宅自有率的真相 19 8.社會住宅與平價住宅 20 9.房市亂象與一些說明 23 三、 附件 ……………………………………………………… 25 1.經濟社會文化權利國際公約與一般性意見 25 (關於住宅人權部分) 2.當前住宅問題迷思 Q&A 29 3.與會人員名單 38  
蝸牛運動民間論壇 990513    蝸牛運動民間論壇  ‐探討台灣住宅現況問題與弱勢居住需求          行政院於 4 月 15 日公佈「健全房屋市場方案」 ，其目的在解決民眾與弱勢者 之居住需求，然而此方案形成的過程卻是重財團輕民意，方案內容更對於目前不 合理的房市炒作，無大刀闊斧抑制房價之勢，本聯盟對於如此  「邏輯矛盾、 立場偏頗、內容空洞」的方案，甚感失望。  因此，本聯盟以「平抑房價」「扶助弱勢」兩大基本訴求，邀請各勞工、 、 社福、婦女、兩性、弱勢（原住民）、環保、消費者權益等團體，進行一 場民間社團座談會，歡迎各界朋友踴躍參與，並於會中提出對於現今台灣 住宅問題的憂慮與期待；另外，聯盟於會後將持續進行多場相關議題的深入座 談，希望能夠整合來自各界真實生活居住的聲音，並擬出民間版住宅需求建議送 交相關部會，持續進行倡議工作。  一、主辦單位：無殼蝸牛聯盟          協辦單位：崔媽媽基金會、專業都市改革組織、台灣勞工陣線、                              人民火大聯盟、三鶯部落自救會、殘障聯盟  二、時間：                      99 年 5 月 13 日（四）13:30~17:00    三、地點：                    台灣國家婦女館                  （台北市杭州南路一段  15 號  9 樓‐‐捷運板南線善導寺站(近 5 號出口)）  四、參加對象：                此次座談以民間團體為邀請對象，關心現今台灣住宅議題者，或是服務 對象面臨居住困境者，皆歡迎一同參與討論。  五、座談進行方式：          1、專題演講：台灣住宅問題及其因應策略                        講者：花敬群老師（玄奘大學財務金融學系副教授）          2、團體發言：  (1)  請團體於報名時，即附扼要書面意見(會先放入會議資料中)，會議                        當天臨時要求發言者則視時間安排，或於綜合座談時提出。                  (2)  依團體類別排序發言，發言時間不超過 5 分鐘，會以鈴聲提醒。         3、綜合座談。    1
蝸牛運動民間論壇 990513    六、議程  時間  內容  講者  備註  13:00~13:30  報到      13:30~13:40  主持人開場、介紹與會貴賓 主持人：彭揚凱   蝸牛聯盟引言  李幸長  13:40~14:40  keynote speaker‐  花敬群  老師  玄奘大學財務金融學系副教 台灣住宅問題及其因應策略 授  14:40~14:50  休息      14:50~16:20  社團發言時間  主持人：彭揚凱 1.會前將欲發言社團排順序。   2.每單位發言時間為 5 分鐘。 3.視報名狀況調整發言時間。 16:20~17:00  綜合座談  主持人：彭揚凱   花敬群  老師  無殼蝸牛聯盟： 李幸長、呂秉怡 17:00 ~~  賦歸      七、會後「策略行動座談」預告          礙於此場座談可能無法有充裕時間，針對各種住宅議題做深入討論，因此聯 盟已規劃後續三場系列座談，就現今台灣住宅問題再細分數項核心議題，希望邀 請有興趣者做深入討論，與策略行動的規劃；另外，如在此次會議中，有提出其 他議題討論，聯盟也將視實際需求納入後續座談規劃。  ＊ 活動詳情將於近期公佈於無殼蝸牛聯盟官方網站 http://www.tmm.org.tw/snail/  歡迎有興趣者報名參加！  場次  主題  一  台灣社會住宅的想像  （社會住宅的介紹、福利照顧、租金補貼等）  二  探討高房價下的社會公平與住宅人權  （稅賦、國有土地、抑制投機炒作等）  三  面臨迫遷危機的弱勢住宅  （都市原住民迫遷、都市更新拆遷戶）    2
蝸牛運動民間論壇 990513      住宅問題探討 兼論平宅與社會住宅 花敬群 需求面問題 負擔壓力過重 投資(機)需求與預期心理發酵   租買選擇空間壓縮 時間、面積與價格選擇難題   購屋資金準備與財富交換問題   換屋壓力、住宅下濾與住宅流動問題         3
蝸牛運動民間論壇 990513    供給面問題 住宅供給過剩:存量、流量、潛在、容積 空餘屋問題 高價住宅過剩與中低價位住宅不足   社會住宅短缺與出租住宅品質問題   住宅存量快速老化 新建住宅不足以補充住宅存量老化   新建住宅面積與區位配置不當   新建住宅多以新開發區興建(少更新)   價格與市場機制問題 房價泡沫 合理價格與租金 買賣市場與租賃市場關係之建立   可炒作範圍之國際比較   市場資訊之意義與範圍 稅制問題:地價稅、增值稅、房屋稅         金融與總體經濟問題   不動產融資餘額與違約   建商財務狀況問題   房地產是火車頭產業問題   購屋負擔與消費排擠問題           4
蝸牛運動民間論壇 990513    政府該怎麼做 政府應有做為 除弊 興利   選擇性信用管制 提高投機成本抑制短期投機客 轉移資金至相對合理市場   執行豪宅稅 產生短期抑制力量 建立國內奢侈稅範例 加速資訊透明 糾正市場資訊亂象，避免錯誤投資 建立長期制度，避免問題重演   政策原則宣示 明確表達市場泡沫嚴重與政府抑制 炒作立場，降低觀望與預期 重建政府公信力與公權力   連續推出政策 更加明確表達政策決心，讓過度炒 從短期因應逐步建構長期制度   作氣氛迅速冷卻 投機責任自負 宣示豪宅與投資性商品開發者與投資者，未來發生財務問題時，政 府決不紓困與搭救。   檢討修訂都市更新獎勵政策   重新建構都市計畫之容積管理制度與建築容積獎勵制度 重新建構土地稅制   建立更高層級之住宅專責機構與加速制訂住宅法 社會住宅 社會住宅是針對社會弱勢家戶提供較理想之   照護、居住(或安置)、生活重建等目的為 主。以出租或免費方式提供社會住宅是對的   方向。   社會住宅經營管理(建築與相關設施設備維 護、租金收取、住戶協助、社區糾紛處理等)   的權責問題與相關資源投入規劃。 社會住宅地點也不能以偏遠地區或郊區為思   考邏輯，而是要蓋在很多地方，每個地方無   須太多戶。     平價住宅 針對經濟弱勢家戶提供安定、適宜品質、可 負擔的居住環境。出租或出售確實都是可以   思考的方式。   重點是，我們不能重蹈國宅政策的覆轍，讓 房子只在政府售出時是平價的，但第二次出   售以後就一點也不平價。 平價住宅的核心概念確實是「平價」，更重   要的是對「平價的管理」。   從興建的角度而言，興建平價住宅所使用的 材料要「物美價廉」(不是「物廉價廉」，更   不是「物廉價美」)，要嚴選素材。       5
蝸牛運動民間論壇 990513    社會住宅與平宅之區位問題 為何位在都市內就必須被界定為精華區?或   者，為何所謂的精華區就一定要蓋豪宅? 如同都市內都要蓋公園、兒童遊戲場、學   校、醫院等設施，那平價住宅與社會住宅該 不該被界定為都市內的必要設施。若需要，   社會與平價住宅又該屬於何種層級的必要設   施，是鄰里層級設施、各區層級或都市層級? 資源供需引導要強調事務或資源分配決定的   先後順序。社會住宅與平價住宅、或供一般 民眾購置與承租的住宅，不應被定位為接手   市場炒作後的剩餘住宅，甚至被做為解決市 場炒作後供給過剩問題的解決方案。     平價管理 關於「平價管理」的基本原則，涉及專業者介入   的必要性，也表示「利潤」與「利潤創造」必須 被嚴格規範，不能像民間建築個案規劃般，以附   加價值創造為建築設計的首要目的。 這樣的興建計畫，本質上並不適宜採公開招標方   式(特別是價格標)辦理，而是要類似政府興辦自 用辦公室一樣，將規格標(設計與監工)與營建標   予以區隔，先辦理規格標，再辦理營建標，再讓 規劃設計團隊來監督營造團隊。   「平價」就是要讓政策所希望幫助的人負擔的 起，平價住宅要真的比較便宜(相對於當地的房   價(租金)水準)，要讓中低所得家庭在支付價格或 租金後，還可以維持合宜的生活水準。       6
蝸牛運動民間論壇 990513    平宅之租售觀念 就出租與出售問題而言，出租當然是比較理   想的做法，因為提供安定且平價的居住機 會，是政府協助經濟弱勢家戶的基本職責。   政府因此則要擔起管理維護的職責，至少也 要將此項工作交付可以妥善處理的代理人，   這也涉及相關評選與監督機制的建立。 出租平價住宅也涉及政府住宅補貼財務規劃   與分配的問題，這亦是另一項須進一步討論 的議題。   出售雖然未嘗不可，但決不可以採取「賣   斷」方式。終究，平價住宅還有另一項基本 特性，就是「必須讓需要協助的家戶有機會   輪流使用」。   出售平宅之機制 平價住宅的「出售」不應與民間住宅交易等同視 之，而是一種受協助家戶與政府住宅資源之「長 期財務安排」。   購買平價住宅的實質內容，應該是由民眾支付一   筆權利金，讓該家戶有長期使用該住宅的權利。 一但遷出或預備購置其他民間住宅時，該筆權利   金可無息(或以定存利息減碼)全額退還，民眾則   將此平價住宅歸還(亦可稱為賣回)政府。 好處是讓人民可以在居住平價住宅期間持續累積   購屋能力，讓平價住宅成為民眾進入住宅市場前   的過渡方式，且不會讓政府有限的住宅資源消 耗。     政府收取的權利金，則是做為興建與管理平價住 宅的低成本資金，這些資金足以讓政府以公有地   興建平價住宅時，無需再另外支出公務預算。 出售式的平價住宅，是以購屋者繳付的價金做為   營建資金，以該價金之利息做為管理費用。 此模式具有自給自足的自償性功能，一旦有人要   退出此活動，則由接手者承接該價金與利息，政 府只要調合此移轉過程，並且擔任平價住宅銀行   的角色即可。亦即買平價住宅要找政府，賣平價 住宅也只能賣給政府，價格完全確定且可預期，   毫無炒作空間可介入。 沒有任何人會因為購置平價住宅而不勞而獲，購   置平價住宅者也不用擔心跌價損失。安心且實 惠。       7
蝸牛運動民間論壇 990513    住宅問題與觀念討論 花敬群 玄奘大學財務金融系副教授 需求面問題： 負擔壓力過重 投資(機)需求與預期心理發酵 租買選擇空間壓縮 時間、面積與價格選擇難題 購屋資金準備與財富交換問題 換屋壓力、住宅下濾與住宅流動問題 供給面問題： 住宅供給過剩:存量、流量、潛在、容積 空餘屋問題 高價住宅過剩與中低價位住宅不足 社會住宅短缺與出租住宅品質問題 住宅存量快速老化 新建住宅不足以補充住宅存量老化 新建住宅面積與區位配置不當 新建住宅多以新開發區興建(少更新) 價格與市場機制問題： 房價泡沫 合理價格與租金 買賣市場與租賃市場關係之建立 可炒作範圍之國際比較 市場資訊之意義與範圍 稅制問題:地價稅、增值稅、房屋稅 金融與總體經濟問題： 不動產融資餘額與違約 建商財務狀況問題 房地產是火車頭產業問題 購屋負擔與消費排擠問題   8
蝸牛運動民間論壇 990513    關於經建會「穩定房市六大方案」的一些回應 花敬群 玄奘大學財務金融系副教授 方案一：改善都會區住宅供需：經建會規劃從產業及建設北中南均衡發展開始； 同時，在大台北都會區適合居住地區加強交通建設；再者，政府儲備都 會區可供住宅使用的土地，不夠時釋出，供過於求則保留，作為市場調 節之用；短期內也將加速推動擴大市場供給，包括淡海新市鎮、機場捷 運 A7 等平價住宅開發。 回應 改善住宅供需要先分別清楚說明供給的問題與需求的問題。目前的台北不是 供給不足，而是供給嚴重過剩。但是中低價位住宅，確實供給嚴重不足。 短期內政府推動供給不應該只是偏遠地區，因為供給可以讓人長期安心租賃 居住的出租住宅才是重點。租房子無需被發配邊疆，交通便利才是重點。都 市外圍和更多建設計畫來大量蓋房子，過度的交通不僅不環保，而且浪費資 源。更可能因為相關聯結交通網的興建，更為建商提供後續炒作的空間與話 題。況且，交通建設那麼貴，同樣的資源可以幫助更多人留在都市之中安心 生活與工作。 方案二：增加受薪階級購屋能力：則將給予協助和優惠，包括持續執行青年購屋 貸款和租屋補助等政策。 回應 這種時機鼓勵人民買房子，是幫人還是害人。怎麼可以把幫建商去化餘屋講 成是幫年輕人。特別是年輕人，哪禁得起房價下跌所造成的損失。 租金補貼政策是對的，但要制度化且廣為宣傳，更要讓租屋市場被健全管理， 不是讓很多房東為了逃稅，而不把房子租給補貼戶。這方面的政策與做為又 在哪裡。 方案三：房屋資訊透明：加強內政部營建署現有的房屋買賣移轉相關資訊發布， 另外也將協調不動產資訊中心發布行情資訊；同時，也計劃修定不動產 經紀業法規，促使仲介業公開成交行情；或由內政部成立專責單位定期 發布成交資訊。 回應 交易價格資訊完全掌握是政府的基本職責，不是協調誰提供資訊這樣的施政 邏輯。況且，只要內政部修訂土地登記規則(不用經過立法院，只要內部修訂 即可實施的行政命令)，即可立即掌握全部交易價格資訊。但政府就是一大堆 推拖之詞，怎麼也不願意用此正本清源的簡單作法。反而要去推動要求經紀 業提供，或較金融聯合徵信中心提供，然後再用大家不願提供或對資料提供 有疑慮這些理由來搪塞。   9
蝸牛運動民間論壇 990513    資訊透明也不應該只是價格資訊，而是完整的供需資訊，也該對預售屋交易 狀況有所掌握。是否政府該公布一下台北市、台北縣住宅區總計畫面積與總 容積到底夠多少人住，現在只住了多少人。是否政府不應該鄉愿到認為預售 屋交易資訊是業者的機密，不是商業管理與賦稅管理上該掌握的資訊。難道 預售市場是合法的黑市嗎? 方案四：控管貸款風險：控管貸款風險部份，則將由各銀行針對個別對象，進行 不同的授信條件，降低房貸成數。 回應 前些時日大張旗鼓由公營八大行庫提出對投機客與豪宅採取控管。是否請金 管會發布一下，至今各行庫對多少投機客與豪宅貸款個案實施減少貸款成數 與加重利率。 方案五：追求社會公平，：主要是從房屋稅、地價稅及增值稅著手。舉例來說， 目前地價稅 3 年調整 1 次，但有些區塊 1 年內變化就很大，因此將修法， 由地方政府針對波動較大的地區進行機動調整。 回應 就算政府說目前不是適當執行時機，是否可以說明一下，當時機來臨時，政 策與法令修訂的方向為何?是否政府該清楚說明，我們的土地稅制問題是哪 些。也好讓我們知道政府的此問題的立場不是只有拖延這一項而已。 增稅與跌價是一體兩面的事，舉例而言，假設一間目前 1000 萬的房子，會 因增加地價稅而降價至 800 萬，但差額的兩百萬其實是未來 20 年要陸續繳 給政府的稅。這表示，購屋者付出的前，在不增稅時全被建商拿走，增稅後 被建商拿走的較少，政府拿走的部分理論上要變成公共建設，讓所購買的房 子的實質價值提升。而且，在不增稅下多給建商的錢，要靠貸款而且要繳利 息，增稅後逐年繳交的稅，不用貸款不用利息，理論上還有建設利益可回收。 所以，增稅不是大家皆輸的結果，只是從沒被講清楚。因為輸的只有建商， 營的是全民。 方案六：其他配套：透過各公會宣導建築業者不要隨意喊價、哄抬市場；而國產 局也將研擬國有地釋出配措施，並導引游資投資六大新興產業等。 回應 政府對投機行為的喊話竟然還要透過公會來拜託，這像話嗎。中國領導人都 公開對投機行為喊話嗆聲，我們的政府還這麼溫吞。 引導游資問題處理前，政府該不該先出面向社會道歉，去年迫不及待的將遺 贈稅從 50%減成 10%，現在出問題了，才說要引導。洪水都到了，誰有空聽 他說未來何川要如何整治的話。   10
蝸牛運動民間論壇 990513    台北市住宅供需問題的真實面貌 花敬群 玄奘大學財務金融系副教授 台北市住宅供需問題確實很嚴重，但並非檯面上看到的「土地供給有限」 或官方所宣稱台北市住宅短缺七萬多戶，讓政府與民眾以為台北市住宅漲價有 理。其實台北市供給過剩問題相當嚴重。 住宅短缺七萬戶的計算，是以台北市所有戶籍戶數（約 97 萬戶）減住宅數 量（約 90 萬宅） 。但是當前台北市設有戶籍住宅平均每宅約居住 1.25 戶，實際 的住宅需求總量約為 77.5 萬宅，超額供給約 12.5 萬宅，夠額外 34 萬人居住。 此外，從新增供給量與新增需求量觀察，台北市近十年來新完工住宅約七 萬宅，人口減少約四萬人，新增戶籍約七萬戶。用前述平均每宅居住約 1.25 家 戶計算，近十年來因新增家戶所產生的需求量約 5.7 萬宅；若以當前台北市平均 每戶人口約 2.7 人計算，則十年來因人口減少，使得住宅需求減少約 1.5 萬宅。 從這兩種方式計算得出，近十年來台北市新增的超額供給量約在 1.3 萬宅至 8.5 萬宅之間，取平均數約 5 萬宅。這表示台北市的住宅過剩問題是持續惡化的。 第三，從台北市近十年來申請建造住宅面積與建造完工住宅面積差額觀 察，發現十年來累積了約 28.4 萬坪的潛在供給量尚未完工。這些潛在量將在接 下來的一兩年內，新增約 3,000 戶的百坪豪宅，這個數量超過近十年來所有完工 的豪宅總量。所以，豪宅供給過剩問題也將逐漸浮上檯面。 由前述說明得知，台北市在住宅總量供需、近十年新增供需以及潛在未完 工住宅數量，均存在嚴重的供給過剩問題。房價未能反映這些訊息，是因為這些 訊息未曾被清楚發佈與了解過，也因為國內住宅市場的調節確實十分常遲鈍。 不可否認的，台北市也確實存在供給短缺，問題發生在中低價位住宅。 我們以台北市家戶所得分佈與市場上所交易住宅的價格高低分佈資料觀 察，並以各家戶用其所得的三成做為支付房貸的合宜標準計算。發現所得由低自 高排序的第 30%位置的家戶，只負擔得起市場上價位最低 6.8%的住宅；所得排序 第 50%（中位數）家戶，僅負擔得起市場上 12.3%的住宅。此現象告訴我們，台 北市的中低價位住宅確實嚴重短缺，這樣的結構也讓中低價位住宅變得不是太便 宜。反倒是最貴的 40%住宅，只有不到兩成的家戶負擔得起，高價位住宅確實供 給過剩，但價格卻被炒的火熱。 台北市高房價與高價位住宅過剩，不僅是供需問題與市場無效率問題，更 是國家資源浪費的問題。這樣的問題結構，不是把中產階級趕出台北市，把更低 收入家庭發配都會邊疆就算解決。後續可能引發的金融問題與社會問題，才是我 們的社會應該擔心的事。   11
蝸牛運動民間論壇 990513    房價負擔指標 一、房價所得比  表 2、2008~2009 年五縣市房價所得比(以財團法人金融聯合徵信中心房價 計算)  年度 台北市 台北縣 台中市 台南市 高雄市 2008 12.4 10.4 8.0 8.7 7.9 2009 13.0 8.9 6.8 6.3 5.8 二、貸款負擔率  表 24、2008 年五縣市貸款負擔率(以財團法人金融聯合徵信中心房價計算)  年度 台北市 台北縣 台中市 台南市 高雄市 2008 55.32% 46.36% 35.84% 38.84% 35.09% 2009 53.32% 36.47% 27.87% 23.74% 25.91% 三、住宅可負擔指數(HAI)  表 46、2008~2009 年五縣市 HAI(以財團法人金融聯合徵信中心房價計算)  年度 台北市 台北縣 台中市 台南市 高雄市 2008 54.23% 64.71% 83.70% 77.24% 85.50% 2009 56.27% 82.25% 107.64% 115.79% 126.38% 四、購屋機會指數(HOI)  表 48、2008~2009 年五縣市 HOI(以財團法人金融聯合徵信中心房價計算)  年度 台北市 台北縣 台中市 台南市 高雄市 2008 14.20% 18.40% 41.30% 37.60% 39.70% 2009 17.20% 35.90% 53.50% 58.10% 63.00% 五、一生可負擔宅數  表 50、2008~2009 年五縣市一生可負擔宅數  單位：宅  年度 台北市 台北縣 台中市 台南市 高雄市 2008 1.27 1.89 2.41 2.60 2.80 2009 1.37 2.01 2.63 2.83 3.09     12
蝸牛運動民間論壇 990513    倒車的火車還是火柴盒小汽車：住宅產業與經濟成長的關聯 花敬群 玄奘大學財務金融系副教授 全台灣的人好像都會說「不動產業是火車頭產業」，所以很重要。稍具產業 經濟概念的人會說，不動產的產業關聯大，不動產生產與交易會衍生傢俱、裝潢、 營造、金融、仲介…等產業的成長，所以不動產業是經濟火車頭。 國內生產毛額(GDP)的計算主要為生產面、支出面與分配面，本文由前兩種 方式說明住宅市場對總體經濟的貢獻，探討住宅產業是否足以稱為經濟火車頭。 (本文資料來源均為行政院主計處網站 http://www.stat.gov.tw/mp.asp?mp=4) 一、生產面：發展租賃市場對 GDP 的貢獻大於市場景氣 以產值計算 GDP 的科目中，與不動產或住宅最有關係的行業為不動產業、 營造業與住宅服務。其中不動產業指：凡從事不動產開發、經營及管理等行 業均屬之。(包含不動產開發業、不動產經紀業、不動產管理業……等等)營造 業包含各類營造廠與裝潢業等。 最有趣的是「住宅服務」，指的是住宅用房屋提供服務的價值－即「租金」， 家庭可以租房屋居住或購買房屋自住，不論租用或自用，規定皆需計算其價值， 另機關配住者亦應設算其價值，生產面之住宅服務產值即為支出面之租金消費。 自用住宅亦設算租金之目的，主因住宅房屋為具生產性資產，在不同國家間，自 用住宅與租用住宅之比例可能差異甚大，若不對自用住宅設算其服務價值，則國 家間比較將嚴重失真。(參見行政院主計處之解釋) 91 92 93 94 95 96 97 不動產業 0.73% 0.89% 1.02% 1.10% 1.44% 1.39% 1.26% 營造業 2.52% 2.36% 2.53% 2.42% 2.72% 2.78% 2.87% 住宅服務 7.67% 7.60% 7.31% 7.21% 7.10% 7.09% 7.24%   13
蝸牛運動民間論壇 990513    從民國 91 至 97 年市場景氣從很不好到非常不錯的七年裡，號稱經濟火車 頭的不動產業，對總體經濟的貢獻度從 0.73%增至 1.44%再降為 1.26%。亦即， 不動產業產值在市場景氣高峰與谷底對 GDP 的直接貢獻差了約 0.7%，其中民國 96-97 年是住宅市場景氣很好的階段，但不動產業對 GDP 的貢獻反而降低。這麼 多建設公司、仲介、代銷、物業管理公司，在民國 97 年所創造的總附加價值(實 質經濟貢獻，非營業額)大約 1,665 億元，比同期的農林漁牧業還少三百多億元。 在此期間，營造業佔 GDP 的比重僅從 2.52%增至 2.87%。亦即，在市場景氣 高低落差下，熱絡的營建活動對 GDP 的額外貢獻非常有限， 0.35% GDP 在民國 97 年大概為 444 億元，但有多少比例屬於住宅市場的貢獻，還需進一步討論。 「住宅服務」是對 GDP 貢獻最大的住宅活動，長期以來均超過 7%，其數值 代表所有住宅所提供服務的租金價值。原來，如果我們讓租屋更專業化，讓住宅 服務更完善，租金上漲一成未必不合理，如此對 GDP 的貢獻會超過 0.7%，並不 輸給不動產業在景氣蕭條到高峰的產值增幅，更是營造業產值增幅的兩倍以上。 況且，住的好與安定是福祉的提升，但房價漲並未涉及福祉的改善。同樣是讓 GDP 成長，讓房價上漲的好景氣，還不如讓租房子更安心舒適的房租上漲。 二、支出面：住宅產業的產業帶動效果極低 國際上對住宅投資對 GDP 貢獻的分析，最主要的數據為住宅台資之資本形成 佔 GDP 比重。近三十年來，國內住宅投資佔 GDP 比重從約 4%降至 2%，這樣的改 變主要是因為 20-30 年前為國內住宅大量興建期間，整體住宅存量充足甚至產生 供給過剩問題，因此在住宅興建上難以持續大量投資，而形成目前的比例結構。 這樣的結構讓國內住宅市場產生短期難以大量興建，長期卻會面臨住宅存量快速 老化問題，類似人口結構高齡化與少子化的現象。只是這問題政府與市場目前都 還沒注意到，即使發現了，也不容易處理。 其實，若政府或民間多蓋點出租住宅，對住宅投資的資本形成便有最直接的 貢獻，並且透過專業化經營，透過讓民眾住的安心與舒適來提升國內出租住宅的 使用價值與租金水準，更可產生提升 GDP 生產面的貢獻價值。 另一項與住宅經濟相關的支出面數據，為家具設備支出。近三十年來此項數 據從佔 GDP 的 2%緩步升到約 3%，主要是反應經濟發展下人民生活水準的提升。 長期資料顯示，家具消費支出金額與住宅投資開發規模並不存在正向關係，反而 是負向關係。(參見圖二)此長期關係表示，住宅投資非帶動家具設備消費支出的 主要因素。其實，很多人為了存錢買房子，反而抑制了更多的消費支出，這更凸 顯高房價對消費支出的「倒車效應」 。國人長期對不動產產業關聯的直覺認知， 似乎錯的非常離譜。   14
蝸牛運動民間論壇 990513    此外，從各類不動產(住宅、非住宅、其他營建)投資佔 GDP 的比重觀察， 近二十年來非住宅與其他營建佔 GDP 比重約為 4%，重要性均超過住宅投資，至 民國 97 年住宅投資金額占各類營建投資總值比例約僅 20%。 若以前述比例做為分配前述營造業產值增加之基礎，住宅興建對營造業成 長的貢獻度亦僅剩五分之一，亦即民國 91-97 年不動產景氣復甦透過營造業對 GDP 僅創造約 0.07%的貢獻(以民國 97 年為數值計算約 89 億元)。住宅投資這部 火車的馬力確實很弱。 本文從 GDP 構成數據觀察住宅產業的貢獻，很訝異的發現每年衍伸交易金 額超過兩兆元的住宅市場，其相關行業對總體經濟的總貢獻度竟然只有 2%左右。 這還沒計入民眾為了購屋而節衣縮食的影響，以及購屋資金需求對其他投資資金 排擠的負面效果。本文雖非以投入產出分析或產業關聯表等專業方法評估，但整 體數據已清楚呈現，國內的住宅產業不可能是長期被認知的經濟火車頭，比較像 台火柴盒小汽車，甚至是讓總體經濟倒車的火車。   15
蝸牛運動民間論壇 990513    為何發展租賃住宅體系才是健全市場的重點 花敬群 玄奘大學財務金融系副教授 近來因為高房價問題讓社會開始重視國內外住宅制度的差異。從相關報導 看到亞洲鄰國與歐美國家，大多存在約三至五成的租賃住宅，反觀國內近一成的 租賃住宅，似乎與他國明顯不同。這樣的不同倒底是比較進步還是比較落後?或 者這就是我們的有土斯有財，我們的國情，甚至是住宅政策優越的績效?確實非 常值得國人重新省思。 各國住宅供需配置有其發展背景上的相同與差異。相同之處在於二戰後戰 士返鄉潮與嬰兒潮造成住宅供給嚴重不足，於是各國政府多著手興建大量住宅， 並發展多種住宅合作社方式(英國的住宅協會、日本的住宅公團)，協同民間資源 開發新住宅。這些由政府或民間興建的住宅，當時仍是一般人民無力承購(因所 得水準低與消費金融發展有限)，因此專業出租住宅成為住宅供需運作的主流。 這時候的台灣雖也興建一些國宅與平宅，但主要還是透過眷村與大量違建 (例如 當年的 7、14、15 號公園預定地)尋求短期解決之道，民間租屋市場則以零星分 租方式運作。 隨著經濟與民間住宅市場的發展，各國住宅市場多採銷售與出租雙軌並重 的模式，無論是建屋出售或建屋出租經營，均以專業方式運作。讓民眾可以依據 經濟條件、居住需求與遷徙狀況，自由選擇各種品質水準與價位的出售或出租住 宅。此時，租屋或購屋成為一種「消費選擇」或「個人理財決策」，在市場存在 專業租屋體系之下，租或買都可以住得很安定。 在租買相稱的供需結構下，買賣市場會再被區隔為中高價位住宅市場與一 般民眾的中低價位住宅市場。中高價位住宅市場就是我們一般觀察或聽說的國外 市場，可能價格很高也會被炒作，但佔整體住宅供需比例只有兩三成。至於一般 民眾購置的中低價位住宅，則與租賃市場形成競爭關係，房價若漲太多，就會有 較多人選擇租屋讓價格回跌，租金與房價之間就會自然形成長期均衡關係，讓中 低價位住宅不容易被過度炒作，讓民眾的住宅消費水準得以確保。 此外，英國 Warwick 大學 Andrew Oswald 教授曾做過關於住宅自有率與失 業率的研究，發現大多數已開發國家在住宅自有率提升的過程下，失業率也會跟 著提高；出租住宅佔整體住宅供給比例則與就業率呈現顯著正相關。究其原因， 主要是因為租屋提升就業的機動性。 反觀國內的狀況 官方統計的租屋家戶比例也曾經很高(1976 年台北市住宅 ， 自有率為 50.35%)，但我們卻選擇了重買輕租的住宅發展模式。在欠缺管理與保 障的租賃市場裡，迫使人民非得購屋方可能獲得居住安定，即使每月準時繳交房   16
蝸牛運動民間論壇 990513    租，也要擔心各類不論合不合理的理由而被迫搬遷。當租屋變成經濟相對弱勢民 眾迫不得已的選擇時，購屋也同時成為其他民眾迫不得已的選擇。 在此結構下，租金水準會因為租屋提供的服務不及該資產的使用價值，變 得不合理偏低，房價則因為太多仍不宜購屋者迫切進場，變得不合理偏高。此時 租金報酬率就顯得偏低(台北市目前不及 2%)，讓專業租賃住宅的投資經營變得 不可能。於是使得我們的住宅市場，持續在低租金低品質、高房價低品質、非買 「物廉價美」房屋不可、無讓人安心居住的專業租賃住宅等惡性結構中循環。 在此扭曲的市場結構下，所有的房子都可以成為被炒作的對象(不是國外的 兩三成)，政府甚至以炒作的結果(高房價)做為提高住宅自有率與鼓勵(逼迫)人 民購屋的正當性理由，還說鼓勵購屋與平價住宅應採出售方式才符合國情。我們 的官員們在住宅事務的認知，真的已經落後人家一百年！ 原來，欠缺合宜租賃住宅市場的結果，竟是讓市場機能嚴重扭曲，讓人民 在住宅消費中受盡剝奪。發展健全且專業的租賃住宅體系，才是穩定與健全住宅 市場，讓人民可以安居樂業的根本之道。基本上，發展租賃住宅產業也應該是目 前最火熱的產創條例應該優先支持的對象。   17
蝸牛運動民間論壇 990513    楊宗憲教授對鄉林建設的分析 http://blog.yam.com/turtlekk/article/28380059 我認為目前市場的問題除了有泡沫化疑慮外, 建商以高於平常的財務槓桿, 買 地狂推, 將大部份風險轉嫁到金融體系, 大賺投機財, 也是很嚴重的問題 以鄉林來說, 近幾年土地存貨確實以倍數成長, 2005 年土地存貨還是 0, 2006~2008 年從 1 億多增加到 6 億多, 整體存貨佔負債及股東權益總額比例確如 天下雜誌所稱從 53%快速擴張到 86.7%(2009q3 為 82.7%), 但這並非鄉林屯地, 因為存貨的增加主要來自在建工程, 但這凸顯另一個現象, 鄉林這幾年是地狂 買, 案狂推. 人家要做生意不行嗎? 問題在於鄉林存貨占流動資產比已來到令 人驚訝的 85.7%, 2008 年甚至高達九成, 這意味鄉林只有 15%不到的短期流動去 支撐 85%建案的成敗, 而 2009q3 的流動負債高達負債及股東權益總額的 65%, 也 就是 15%的短期流動資產要支撐 65%的短期流動負債, 因此整體來看, 鄉林的財 務風險已相當大, 而這些風險有多數轉嫁到金融體系, 這是另一個大問題. 當 然鄉林也許會說這些建案都去化順利, 但高風險的疑慮仍在, 且在資訊不透明 的前提下, 這得入帳或從存貨消失才算, 這就是政府該關心之處. 所以我對央行要針對銀行房貸戶有無符合風險管理標準進行檢查表達肯定, 但 我也認為央行也應針對建商融資是否過度擴張到令銀行承受高度風險進行金檢, 需求面的投機跟供給面的投機一樣是影響市場甚鉅. 既然資訊不對稱, 持有成 本又低, 難免能賺錢機會少有人會放過, 但轉嫁風險給金融體系, 發生危機又 要政府用全民資源來收拾爛攤子, 就不符公義. 表 1 鄉林建設 2005~2009q3 存貨統計(千元) 資料來源: 公開資訊觀測站   18
蝸牛運動民間論壇 990513    揭開高住宅自有率的真相 2010-04-07 中國時報 【華昌宜】 這一波房價之爭議熱潮源起於研考會的一次民調：民怨首項為高房價。但 行政院在研擬平止民怨措施時又被批評為打壓房價，將使絕大多數已有住宅者的 財富縮水，不利總體經濟更為政治上不智。眾聲喧嘩中，看來注重民意的閣揆左 支右絀，終使政策搖擺不定。此中之猶豫其實反映了目前台灣房地產資訊不足， 而使決策困難。各種被扭曲或誤解了的資訊中，可能以「住宅自有率」為最，直 接影響了當局政治判斷。 官方的「住宅自有率」是權屬登記為「自有」之住宅比率，目前約為八八 ％。除非無人擁有二宅或以上，這以住宅為本的權屬統計並不能轉換為以家戶為 本的住宅自有率。將二者等同，不是出於美麗誤解就是知者有心扭曲。若要追究 民怨根源，就應知道以家戶為本的真正住宅自有率及家戶擁宅數的分布。信不信 由你，後者之統計資訊在台灣並不存在，祇能推敲估計。 台灣目前家戶（戶藉戶）總量約等於住宅存量（均為七八○萬上下）。若 以一○○戶相對於一○○宅其權屬分布為何？綜合十年前之普查、中央研究院多 年前涉有住宅權屬之一次社會意向調查、以及本中心每半年一次之住宅需求電 訪，筆者所能提供的最佳推估如下：台灣一○○家戶中三十戶無自宅，其中十二 戶租屋或配住（宿舍），十八戶住於他人（親友，特別是父母子女）之宅或與他 戶共住；其它七十戶擁有八十八宅（此為八八％「自有率」之來由），其中六十 戶各有一宅，七戶各有二宅，三戶各有三宅或更多。 如果以上估計大致不差，則房價飆漲的衝擊如何？無自宅的三十戶中可能 三分之一為社經極端弱勢，早已放棄擁屋期望，政治上也屬冷漠；但其它三分之 二則從有望擁宅變為絕望者，最為憤怒。另一端擁有二宅或更多的十戶顯然因財 富增值為受益者。至於中間僅自有一宅者則較為複雜。他們紙面上財富增加，但 難利用，因為仍然要住在其中。另一方面他們若想換屋改善居住條件，則在漲價 後更為不易，所以總體而言也應是受害者。此外，他們本想投資於房地產者可能 不得不縮手，而眼看此波漲價利益從手中飛去而集中於富者，而心忿不已。 總而言之，此次民怨其來有自，並非虛構。以上評估出於台灣總體之戶宅 間關係，以台北都會區來看，其民怨之比例與程度應更甚。 對當前政策有影響力的卻是那擁二宅以上的少數人，再加以業界利益貫穿 中的遊說，所以很難冀望政府在不知情下能有所作為。可是話得說回來，民主政 治最後還是一票一票計算出來，民怨會有所表達。看來今年年底的選舉、甚至於 兩年後的大選都已難逃房價及無殼蝸牛一議題。與其朝野在不明就裡之混沌中亂 戰一場，不如把臺灣戶宅關係之實況及其民意含義攤明來談，釐清這項住宅公共 政策。 （作者為財團法人國土規劃及不動產資訊中心資深研究員）   19
蝸牛運動民間論壇 990513    社會住宅與平價住宅 花敬群 玄奘大學財務金融系副教授 社會住宅基本上是針對社會弱勢家戶提供較理想之照護、居住(或安置)、生活重 建等目的為主，關於經濟上的負擔與產權等議題，可以不用特別強調。 因此，以出租或免費方式提供社會住宅是對的方向。 但也因此會衍生出社會住宅經營管理(建築與相關設施設備維護、租金收取、住 戶協助、社區糾紛處理等)的權責問題與相關資源投入規劃。而且，在實務上， 這都是不容易處理好的事情。 此外，社會住宅地點也不能以較偏遠地區或郊區為思考邏輯，而是要蓋在很多地 方，每個地方無須太多戶。這點在 3 月 9 日內政部長被質詢「大安區為何不能蓋 社會住宅」問題時，臉上表情先是微笑，但立即轉為略為緊張表情非常有關。因 為聰明的部長很迅速的認知到，政府確實小看與輕忽這件事，社會住宅確實應該 要蓋在各個地方。但他不能立刻自我否決或認錯，雖然他知道政策很有問題。 我認為，社會住宅的重要性與複雜性程度，確實有需要由內政部主導成立專案小 組(理想上至少由次長召集)或專案辦公室，整合營建署(資源規劃與制度建立)、 建築研究所(建築與設施設備管理技術)、社會司(需求推估、住戶協助規劃)、地 政司(租賃管理機制規劃)、警政署(社區安全與社區秩序維護)地方政府代表與相 關社會團體、學者專家共同組成，對整體制度與操作技術進行較完整的規劃與模 擬(設定某幾個個案進行規劃測試)，這樣才能快速累積國內經驗。(這也是目前 住宅法草案尚未觸及之處) 此後，再將相關經驗移轉給各地方政府，讓他們因地制宜進行發揮。(目前住宅 法草案把這件事交由地方政府負責的方式過於草率，因為這麼複雜且牽涉諸多制 度建立與機關整合的議題，地方政府是辦不來的。) 平價住宅則是針對經濟弱勢家戶提供安定、適宜品質、可負擔的居住環境。出租 或出售確實都是可以思考的方式。重點是，我們不能重蹈國宅政策的覆轍，讓房 子只在政府售出時是平價的，但第二次出售以後就一點也不平價。因此，如果政 府還是要繼續鄉愿的認為，平價住宅政策就只是蓋便宜一點的房子賣給所得可能 較低的人民就好，那行政院長只要隨便找個小學生來當就可以勝任了。 平價住宅的核心概念確實是「平價」 ，更重要的是對「平價的管理」。 從興建的角度而言，興建平價住宅所使用的材料要「物美價廉」(不是「物廉價 廉」，更不是「物廉價美」)，要嚴選素材。因此，就區位而言，不宜太偏僻、生 活機能不宜太差。就環境而言，可以是週遭環境較為老舊，甚至鄰近一些鄰避設 施，但不應該是交通成本極大或工作機會極少的地區。這是一種資源有限下不得   20
蝸牛運動民間論壇 990513    不的交換選擇關係。 就建材與設施設備選擇而言，必須是耐用且少裝飾，好維護且成本低，必要設備 應完整提供，不必要的設施一個也不要有。就社區與格局規劃而言，必須是實用 而不花俏，好住而不用好玩。 這些關於「平價管理」的基本原則，一方面涉及專業者介入的必要性，也表示「利 潤」與「利潤創造」必須被嚴格規範，不能像民間建築個案規劃般，以附加價值 創造為建築設計的首要目的。也因此，這樣的興建計畫，本質上並不適宜採公開 招標方式(特別是價格標)辦理，而是要類似政府興辦自用辦公室一樣，將規格標 (設計與監工)與營建標予以區隔，先辦理規格標，再辦理營建標，再讓規劃設計 團隊來監督營造團隊。 另外，「平價」就是要讓政策所希望幫助的人負擔的起。負擔能力的問題比較複 雜，以後有機會再進一步討論。但至少，平價住宅要真的比較便宜(相對於當地 的房價(租金)水準)，要讓中低所得家庭在支付價格或租金後，還可以維持合宜 的生活水準。(林口 18 萬一坪怎稱的上平價?) 就出租與出售問題而言，出租當然是比較理想的做法，因為提供安定且平價的居 住機會，是政府協助經濟弱勢家戶的基本職責。但政府因此則要擔起管理維護的 職責，至少也要將此項工作交付可以妥善處理的代理人，這也涉及相關評選與監 督機制的建立。此外，出租平價住宅也涉及政府住宅補貼財務規劃與分配的問 題，這亦是另一項須進一步討論的議題。 出售雖然未嘗不可，但決不可以採取「賣斷」方式。終究，平價住宅還有另一項 基本特性，就是「必須讓需要協助的家戶有機會輪流使用」。 因此，平價住宅的「出售」不應與民間住宅交易等同視之，而是一種受協助家戶 與政府住宅資源之「長期財務安排」。也就是說，購買平價住宅的實質內容，應 該是由民眾支付一筆權利金，讓該家戶有長期使用該住宅的權利。一但遷出或預 備購置其他民間住宅時，該筆權利金可無息(或以定存利息減碼)全額退還，民眾 則將此平價住宅歸還(亦可稱為賣回)政府。 這種方式的好處，是讓人民可以在居住平價住宅期間持續累積購屋資金與 能力，讓平價住宅成為民眾進入住宅市場前的過渡方式，而且不會讓政府有限的 住宅資源消耗。另一方面，政府收取的權利金，則是做為興建與管理平價住宅的 低成本資金，這些資金式足以讓政府以公有地興建平價住宅時，無需再另外支出 公務預算。簡單的說，出售式的平價住宅，是以購屋者繳付的價金做為營建資金， 以該價金之利息做為管理費用。此模式具有自給自足的自償性功能，一旦有人要 退出此活動，則由接手者承接該價金與利息，政府只要調合此移轉過程，並且擔 任平價住宅銀行的角色即可。(亦即買平價住宅要找政府，賣平價住宅也只能賣 給政府，價格完全確定且可預期，毫無炒作空間可介入。)因此，沒有任何人會   21
蝸牛運動民間論壇 990513    因為購置平價住宅而不勞而獲，購置平價住宅者也不用擔心跌價損失。安心且實 惠。 社會上仍充斥關於平價住宅就是透過廣建交通設施，提供都市外圍較低成 本土地來興建的觀點。以及，政府應該調和與引導都市內的空餘屋，讓賣不掉的 房子拿來租或賣給一般大眾。似乎，這是符合資源有效利用的原則。精華地區如 同頭等艙，屬於社會菁英使用是合情合理的。 這並非全錯，但絕非合宜的答案。最大的問題點，在於這些論點均為單線 條思考，用經濟學的說法叫做「其他條件不變」或「靜態分析」。轉為現實下的 說法，這代表我們該認同與接受豪宅價格超高，都市內其他中古屋價格的不合 理，因為這是頭等艙與商務艙，經濟艙的旅客請搭乘捷運接駁一小時。不然，頭 等艙與商務艙裡有一些小縫隙，經濟艙的旅客也可以去擠那裏。 較合理的討論是，為何位在都市內就必須被界定為精華區?或者，為何所謂 的精華區就一定要蓋豪宅? 如同都市內都要蓋公園、兒童遊戲場、學校、醫院等設施，那平價住宅與 社會住宅該不該被界定為都市內的必要設施。若需要，社會與平價住宅又該屬於 何種層級的必要設施，是鄰里層級設施、各區層級或都市層級? 另一方面，資源供需引導要強調事務或資源分配決定的先後順序。社會住 宅與平價住宅、或供一般民眾購置與承租的住宅，不應被定位為接手市場炒作後 的剩餘住宅，甚至被做為解決市場炒作後供給過剩問題的解決方案。而是，平價 與社會住宅在都市住宅資源配置上，應該被優先或至少公平的處理，豪宅或炒作 市場的問題，他們得自行解決。 終究，住宅運動並不是丐幫向社會尋求施捨，而是人民向政府與各類利益 團體追討本應屬於他們的資源與正義。   22
蝸牛運動民間論壇 990513    房市亂象與一些說明 花敬群 玄奘大學財務金融系副教授 為什麼人們稱目前的市場狀況為炒作，其實三四年前就已經是了，現在的 狀況其實叫做猖狂。目前的租屋者該如何是好?政府又該如何? 一、我們先說說他的猖狂： 業者炒作猖獗行為 以小塊土地或單一物件炒 1. 國產局標地最為典型 作成天價，製造週邊行情與 2. 40 年老屋一坪成交價超過 90 萬亦同 熱絡訊息。 以刻意製造的數據，嚴重脫 1. 北台灣 329 推案量直逼 2,000 億，其實包 離成交價的開價與未盡詳 含一大堆賣不掉的餘屋 實的銷售率來製造新聞。 2. 南港豪宅案十天賣光的新聞，其實頂多只 賣出四成多，議價空間至少兩成 以嘲笑政策效果激勵市場 1. 打房價打假的，業者與投機客沒在怕 的瘋狂行為。 2. 豪宅稅為豪宅正名 以購買新聞代替購買廣 大台北第二圈 329 檔期好熱、329 檔期銷售佳 告，營造天價與熱絡的可信 營建股亮麗、房市 329 檔期傳佳音！華固南港 度。 豪宅 十天內火速賣光、押寶內湖南港…全賺 以廣告強調長期想像的價 前幾年刻意營造尊榮高貴，意圖創造奢華價值 值，要將所有預期全數反應 感的字眼已經不恰當了。 到價格中。(殺雞取卵) 製造與刻意渲染的話題，創造套利空間 更新後價值至少翻一倍 更新是多麼困難與耗費時日的事 捷運通車前房價至少漲兩 木柵線、新店線、北淡線通車後房價連續下跌 三成、沿著捷運投資準沒錯 十年 台北土地珍貴且稀少 台北市縣住宅區至少夠 1,200 萬人居住，現在 不過 600 萬人。 台北市住宅嚴重供不應求 1. 台北市住宅供給總量比需求總量多出至少 12 萬間 2. 台北市過去十年新增供給超過新增需求至 少 5 萬間 3. 台北市未來兩年內至少會新增 3,000 戶以 上百坪豪宅，比過去所有豪宅數量都多 台商、外資與陸資大舉湧 1. 政府去年調降遺贈稅時 為何沒有先規劃游 ， 進，長期資金氾濫必然投入 資管理機制 房地產。 2. 一旦游資離開，泡沫的爛攤子怎麼收拾。   23
蝸牛運動民間論壇 990513    3. 游資所支撐的市場與價格，就是泡沫。 二、在這種環境下，買房子與租房子該怎麼判斷。 租買選擇 房價 1,000 萬 房價 1,500 萬 貸款七 貸款七 包含自 貸款七 貸款七 包含自 成本利 成每月 備款之 成本利 成每月 備款之 均等攤 利息 每月利 均等攤 利息 每月利 還 息 還 息 每月 利率 37,094 14,583 20,833 55,640 21,879 31,250 成本 =2.5% 利率=4% 42,419 23,333 33,333 63,253 35,000 50,000 利率=6% 50,151 35,000 50,000 73,756 52,500 75,000 租金 約2萬 約 2.5 萬 只有低利時代會出現租不如買的結果。但如果台灣長期處於低利時代，台灣 便成為另一個消失十年下的日本，這是我們不樂見的。 利率上升負擔會明顯加重，購屋變的不利。利率若長期不升，經濟衰退將更 加嚴重，房價下跌勢必難免，購屋者會面臨更大的損失。 培養台北市一群不想貪圖漲價利益，更不想承擔跌價風險的長期租屋民眾， 讓租金合理化，也讓市場更穩定。 答案是，現在不買的人會是三年後的大贏家。 三、政府該怎麼做 政府應有做為 除弊 興利 選擇性信用管制 提高投機成本抑制短期投機客 轉移資金至相對合理市場 執行豪宅稅 產生短期抑制力量 建立國內奢侈稅範例 加速資訊透明 糾正市場資訊亂象，避免錯誤 建立長期制度，避免問題重 投資 演 政策原則宣示 明確表達市場泡沫嚴重與政府 重建政府公信力與公權力 抑制炒作立場，降低觀望與預 期 連續推出政策方 更加明確表達政策決心，讓過 從短期因應逐步建構長期制 案 度炒作氣氛迅速冷卻 度 投機責任自負 宣示豪宅與投資性商品開發者與投資者，未來發生財務問題 時，政府決不紓困與搭救。 檢討修訂都市更新獎勵政策 重新建構都市計畫之容積管理制度與建築容積獎勵制度 重新建構土地稅制 建立更高層級之住宅專責機構與加速制訂住宅法      24
蝸牛運動民間論壇 990513    附件 一 經濟社會文化權利國際公約與一般性意見（關於住宅人權部分） 《經濟社會文化權利國際公約條文》 第十一條 第一款 本公約締約國確認人人有權享受其本人及其家屬所需之適當生活程度，包括適當 之食衣住行及不斷改善之生活環境。締約國將採取適當步驟確保此種權利之實 現，同時確認在此方面基於自由同意之國際合作極為重要。 經濟、社會、文化權利委員會第六屆會議(1991 年) 第 4 號一般性意見：適足住房權(《公約》第 11 條第(1)款) 1. 按照《公約》第 11 條第(1)款，適足的住房之人權由來於相當的生活水準之 權利，對享有所有經濟、社會和文化權利是至關重要的。 2. 在《公約》第 11 條第(1)款中規定的水準和世界各地的普遍狀況之間仍存在 著令人不安的巨大差距。聯合國估計，全世界有 1 億多人無家可歸，10 億多 人無適足住房。無任何事實表明這一數字正在減少。 3. 適足的住房權利適用於每個人，個人同家庭一樣，不論其年齡、經濟地位、 群體或其他屬性或地位和其他此類因素如何，都有權享受適足的住房。 4. 不應狹隘或限制性地解釋住房權利，譬如，把它視為僅是頭上有一遮瓦的住 處或把住所完全視為一商品而已，而應該把它視為安全、和平和尊嚴地居住 某處的權利。第 11 條第(1)款的提法應理解為，不僅是指住房而且是指適足 的住房。 “適足的住所意味著…適足的獨處居室、適足的空間、適足的安全、 適足的照明和通風、適足的基本基礎設施和就業和基本設備的合適地點—一 切費用合情合理”。 5. 適足之概念在住房權利方面尤為重要，有助於強調在確定特定形式的住房是 否可視為構成《公約》目的所指的“適足住房”時必須加以考慮的一些因素。 a) 使用權的法律保障。使用權的形式，包括租用(公共和私人)住宿設施、 合作住房、租賃、房主自住住房、應急住房和非正規住區，包括佔有土 地和財產。不論使用的形式屬何種，所有人都應有一定程式的使用保障， 以保證得到法律保護，免遭強迫驅逐、騷擾和其他威脅。 b) 服務、材料、設備和基礎設施的提供。一幢合適的住房必須擁有衛生、 安全、舒適和營養必需之設備。 c) 力所能及。與住房有關的個人或家庭費用應保持在一定水準上，而不至 於使其他基本需要的獲得與滿足受到威脅或損害。應採取步驟以確保與 住房有關的費用之百分比大致與收入水準相稱。應為那些無力獲得便宜 住房的人設立住房補助，並確定恰當反映住房需要的提供、住房資金的 形式和水準。 d) 樂舍安居。適足的住房必須是適合於居住的，即向居住者提供足夠的空   25
蝸牛運動民間論壇 990513    間和保護他們免受嚴寒、潮濕、炎熱、颳風下雨或其他對健康的威脅、 建築危險和傳病媒介。居住者的身體安全也應得到保障。 e) 住房機會。須向一切有資格享有適足住房的人提供適足的住房，必須使 處境不利的群體充分和持久地得到適足住房的資源，確保給予一定的優 先考慮。住房法律和政策應充分考慮這些群組的特殊住房需要，必須制 定明確的政府職責，實現人人有權得到和平尊嚴地生活的安全之地，包 括有資格得到土地。 f) 居住地點。適足的住房應處於便利就業選擇、保健服務、就學、托兒中 心和其他社會設施之地點。 g) 適當的文化環境。住房的建造方式、所用的建築材料和支持住房的政策 必須能恰當地體現住房的文化特徵和多樣化。促進住房領域的發展和現 代化的活動應保證不捨棄住房的文化方維，尤其是還應確保適當的現代 技術設施。 6. 要使社會各階層的適足住房權利得以實現和維持，充分享受其他權利—— 諸 如：言論自由、結社自由(諸如租戶和其他社區基礎的群組)、居住自由權、 參與公共決策權是必不可少的。 7. 必須對處境不利的社會群組給予應有的優先考慮，對他們予以特別照顧。因 此政策與立法的制定不應在損害其他社會群組的情況下，優惠早已處於優勢 的社會群組。 8. 在採用充分實現適足住房權利之最適當的措施方面，為了具有針對性和有效 性，並且確保對其他人權的尊重，這樣的一項戰略應體現包括無家可歸者， 居住簡陋者和他們的代表在內的所有受影響者的廣泛真誠的磋商和參與。 9. 住房情況的有效監測是具有直接效益的另一項義務。需要“提供關於社會中在 住房方面最易受害和處境不利群組的詳細情況”，它們特別包括：無家可歸的 個人和家庭、居住簡陋和無法得到基本居住環境者、“非法”定居者、屬於被 強迫驅逐出屋的和低收入群組。 10. 在適足住房權利方面，履行其義務所制定的措施可能會交融混合公共和私營 部門認為合適的措施。公共住房資金可能最有用地用於直接建造新住房，在 多數情況下，政府無法完全利用公共建造住房來彌補住房之不足。實質上， 這種義務應表明，所採取的措施足以在最短的時間內，以最大限度的資源實 現個人的權利。 11. 許多需要採取的措施將包括資源的分配和一般性的政策辦法。然而，在這方 面不應低估正規的立法和行政措施的作用。 12. 適足住房權利的許多組成因素至少是和國內法律的補救措施條款相一致的。 依據法律體系，這領域可能包括，但並非僅限於此：(a)法律上訴，以求通過 法院命令防止有計劃的驅逐或拆房；(b)遭非法驅逐後要求賠償的法律程式； (c)對房東(公共或私人)就租金水準、住所維修、種族或其他形式的歧視方面 所實施或所支持的非法行為提出上訴；(d)在分配和提供住房方面存在的任何 形式的歧視提出指控；和(e)就不健康或不合適住房條件對房東提出起訴。   26
蝸牛運動民間論壇 990513    13. 強迫驅逐的事例顯然是與《公約》的要求格格不入的。只有按照國際法的有 關原則，在某些特別例外的條件下才是允許的。 經濟、社會、文化權利委員會第十六屆會議(1997 年) 第 7 號一般性意見：適足住房權(《公約》第 11 條第(1)款)：強迫驅逐。 1. 委員會在其第 4 號一般性意見(1991)中指出，所有人均應擁有一定程度的住 房使用權的保障，以保證得到法律保護，免遭強迫驅逐、騷擾和其他威脅。 2. 國際社會早已認識到強迫驅逐是一個嚴重的問題。有一個最關鍵的問題還是 沒有解決，就是，如何決定在什麼情況下可允許強迫遷離，並明確地說明需 要哪些保護措施去保證《公約》的有關條款得到尊重。 3. 用“強迫驅逐”這詞在某些方面本身就是有問題，因為它要表現的是一種專橫 和不合法性。這說法的定義是：個人、家庭乃至社區在違背他們意願的情況 下被長期或臨時驅逐出他們所居住的房屋或土地，而沒有得到、或不能援引 適當的法律或其他形式的保護。但是，禁止強迫驅逐並不適用於按照法律、 並符合國際人權公約規定所執行的強迫遷離。 4. 強迫驅逐不但明顯地侵犯了《公約》所體現的權利，同時也違反了不少公民 和政治權利，例如：生命權、人身安全權、私人生活、家庭和住宅不受干涉 權、以及和平享用財產權等。 5. 雖然強迫驅逐主要出現在人口稠密的都市地區，但是，它也關係到強迫人口 遷移、國內的流離失所、在武裝衝突時期的強迫重新安置、大規模的人口流 亡、難民的流動等。在所有這些情況下，享用適足住房、不受強迫驅逐的權 利可能由於締約國負責造成的一系列行為或不行為而受到侵犯。 6. 強迫驅逐往往是同暴力分不開的，例如在國際武裝衝突、內亂、社區或族裔 暴力下所造成的遷離。 7. 其他一些強迫遷離的事例則是在發展名義下出現。爭奪土地權的衝突，像建 造水壩或其他大規模能源專案等發展和基層結構工程、為重新修建城市而徵 用土地、重新修建房屋、城市美化方案、不受控制的土地投機買賣等，都會 導致居民被迫遷離。 8. 國家不但本身要避免強迫驅逐居民，而且要確保對那些實行強迫驅逐的代理 人或第三方執行法律。如果沒有得到充分的保護，任何人有權不受強迫驅逐。 國家有義務確保這種權利受到尊重，不由於資源多寡的考慮而改變。 9. 若要設立一項有效的保護制度，保障人免受強迫驅逐的立法是必不可少的基 礎。這樣的立法措施應(a)對房屋和土地的居住者提供盡可能最大的使用保 障；(b)符合《公約》的規定；以及(c)能嚴格地規限在什麼情況下方允許遷移 居住者。 10. 婦女、兒童、青年、老人、土著人民、族裔和其他少數人、以及其他易受衝 擊的個人和群體都不成比例地經常成為強迫驅逐的對象。公約》第 2.2 和第 3 條的反歧視規定對國家政府加上了另一重義務，要求它們在發生驅逐的時候 採取適當措施，以保證不出現任何形式的歧視行為。   27
蝸牛運動民間論壇 990513    11. 有些驅逐是合理的，例如，房客經常不交租，或沒有任何適當原因而破壞租 用的房屋。但是，有關當局也應保證驅逐的方式確實按照法律規定，而法律 是與《公約》不相抵觸，而且被驅逐的人有可能援用法律的補救方法。 12. 用強迫驅逐、拆除房屋作為一種懲罰措施是不符合《公約》的規定的。 13. 在執行任何驅逐行動之前，特別是當這種驅逐行動牽涉到大批人的時候，首 先必須同受影響的人商量，探討所有可行的備選方法，以便避免、或盡可能 地減少使用強迫手段的必要，也應保證所有有關的個人對他們本人和實際所 受的財產的損失得到適當的賠償。 14. 如果驅逐被認為是合理的，在執行的時候也應嚴格遵從國際人權法的有關規 定，符合合理和適當比例的一般原則。 15. 對強迫驅逐所適用的法律程式保護包括： (a) 讓那些受影響的人有一個真正 磋商的機會；(b)在預定的遷移日期之前給予所有受影響的人充分、合理的通 知；(c)讓所有受影響的人有合理的時間預先得到關於擬議的遷移行動以及適 當時關於所騰出的房、地以後的新用途的情報； (d) 特別是如果牽涉到一大 批人，在遷移的時候必需有政府官員或其代表在場； (e) 是誰負責執行遷移 行動必需明確地認明； (f) 除非得到受影響的人的同意，否則遷移不得在惡 劣氣候或在夜間進行； (g) 提供法律的補救行動； (h) 盡可能地向那些有必 要上法庭爭取補救的人士提供法律援助。 16. 驅逐不應使人變得無家可歸，或易受其他人權的侵犯。如果受影響的人無法 自給，締約國必需採取一切適當的措施，用盡它所有的資源酌情提供新的住 房、新的住區或新的有生產能力的土地。 17. 有些機構，例如世界銀行和經濟合作和發展組織，已通過了一套關於遷移和 (或)重新安置的準則，以求限制強迫驅逐的規模，減輕強迫驅逐為人帶來的 苦難。強迫驅逐的做法往往是同大規模的發展項目有關，例如建築水壩或其 他主要的能源項目。 18. 根據委員會通過的彙報準則，締約國被要求提供與強迫驅逐做法直接有關的 各種資料，包括說明：(a)在最近 5 年被驅逐的人數，以及目前對任意驅逐或 任何其他方式的驅逐得不到法律保護的人數；(b)關於住客使用房屋安全權 利、受保護避免驅逐權利的立法；以及 (c) 禁止任何形式驅逐的立法” 19. 委員會還要求得到下列情報：“除其他外在都市重建方案、改造專案、地區改 善、籌備國際聚會(奧林匹克和其他運動會、展覽會、會議等)、‘城市美化’ 運動等過程中採取了什麼措施保證人們不受遷移，或保證經過任何住在、或 鄰近受影響地區的人士的同意將他們重新安置” ※ 兩公約第四號與第七號一般性意見全文，可詳見「兩公約施行監督聯盟」網 站/相關連結〈經濟、社會、文化權利委員會的一般性意見〉 http://covenants-watch.blogspot.com/   28
蝸牛運動民間論壇 990513    附件 二 當前住宅問題迷思 Ｑ＆Ａ 無殼蝸牛聯盟 990513 特定區域現象論  Q：.高房價的問題只有台北縣市，因此不宜採用全國性政策處理？  A：    房價問題必須與所得收入一起比較。根據內政部最新「住宅需求動向」統計，台 灣五大都會區的房價所得比為 7.08 倍 台北市則為 9.06 倍 這兩個數字都比 2009 ， ， 年上半年的 6.65 倍與 8.89 倍更沈重，且皆遠超過國際認定「嚴重難以負擔」的 門檻 5.1 倍。近年來，雖然全球各地均有房價飆漲的情形，但相較於英國 5.1 倍、 日本 5.3 倍和澳洲 6.8 倍，台灣五大都會區平均 7.08 倍，則是遙遙超越各國。顯 然，全台灣都會區的住宅負擔明顯超過國際標準，台北縣市尤其嚴重。    房價負擔能力，台北最嚴重，再來是幾個核心城市，而台中又大於其他縣市。事 實上，全台灣各區域的房價負擔能力在國際標準都不算輕，連之前情況勉強尚可 的基隆都正被滲透。台北市則是超級嚴重。台北市中位數所得（所得位置在全體 市民的 50%）的家庭只買得起 12%的房子，所得在 30%位置的家庭，只買得起 6%的房子，這表示中低價位住宅嚴重供給不足。台北儘管很多房子可以買，但 其實房價高到根本買不起。    從城市整體發展的角度來看，台中七期重劃區、高雄美術館與農十六新市政特 區，這些特定地區房價飆升極快，卻不見得出現帶動周邊地區環境品質提昇，也 不一定出現比價效應，拉升鄰近地區的房價。反而，在城市過度擴張，公共資源 有限的情況下，掏空了原本老市區的經濟活力，造成城市發展的嚴重不均衡，甚 至某些地區被放棄的狀況。高房價問題不只發生在台北，也在台灣其他地區開始 發酵，這不是特定區域的問題，只是災情不一，表現出來的樣貌不同。    欲解決各縣市地區人民住宅問題，中央政府必須有整體的對策；同時，針對各縣 市的不同差異，地方政府也必須提出處方。兩者缺一不可，中央和地方政府都必 須負起責任。    ■  蝸牛觀點：高房價難負擔不是台北縣市的特殊現象，各地都有災情，解決各 縣市住宅問題，中央和地方政府都有責任。      經濟產業支柱論  Q：房地產產業是經濟發展的火車頭產業，且經濟正在復甦，不宜打壓房價？    29
蝸牛運動民間論壇 990513    A：  首先，無論如何都不應該將房地產視為振興經濟的主要產業。社會的進步、產業 的創新、文化的發展都需要資源和人力投入。若將每個人的生活基本需求，轉化 成為一般商品，把社會寶貴的時間物力和資源集中到房地產利益的競逐，炒作房 地產成為年輕人的夢想，那麼這個國家發展的目標在哪裡？社會前進方向在何 方？人們如何能有力氣去關注更具意義的文明創造和產業發展嗎？。    房地產再怎麼炒作都無法作為全球化城市競爭的項目。城市競爭力的提升，投資 環境的創造，文化觀光的發展，並不是建立在不斷推升的地價和房價之上。    再者，房地產產業對於 GDP 的貢獻極小，比較民國 91 年和 97 年的統計資料顯 示，不動產服務業在 GDP 總產值只增加了不到 0.7%，住宅部份不到 0.07%。資 本利得也不課稅，換句話說，整個社會花上這麼多力氣在房地產的飆高競逐，但 炒房的鉅量資金輪轉卻非關經濟貢獻。      「火車頭產業」是指該產業的榮枯對相關產業有著明顯的影響，但是從行政院主 計處歷年所編制的產業關連表分析結果。房地產業低於所有產業的平均值，而且 房地產業各項指標的波動，也大多落後總體經濟指標的波動，目前並無充分的證 據支持房地產業為火車頭產業的論點，故以刺激經濟發展作為振興房地產業的理 由，若不是刻意為之的謊言，便是普遍常識不足下的迷思。    在高房價低所得的沈重負擔下，人民為安居之所淪為背負沈重貸款的房奴，反而 抑制了其他類型的消費支出，文化活動、觀光旅遊、飲食等等。因此，房地產價 格的飆漲非但帶動經濟成長，反而壓抑了其他產業領域對於經濟成長的貢獻空 間。    ■ 蝸牛觀點：從數據資料呈現，國內住宅產業並不是長期被認知的經濟火車頭， 反而像一輛火柴盒小汽車，甚至是讓其他產業受到排擠，造成總體 經濟成長倒車的火車頭。     住宅供給不足論  Q：台灣的自有住宅率高達八成八，無殼蝸牛的問題只是少數人買不起房子  。  A：  與住宅相關的各種被扭曲或誤解的資訊中，可能以「住宅自有率」為最，直接影 響了政府決策判斷。官方的「住宅自有率」是權屬登記為「自有」之住宅比率， 88％的數字，前提得是：無人擁有二宅以上，很顯然地，此一住宅自有率數字根 本背離現實，以住宅為本的權屬統計並不能轉換為以家戶為本的住宅自有率。欲 真正貼近真相，必須知道以家戶為本的真正住宅自有率及家戶擁宅數的分布，但   30
蝸牛運動民間論壇 990513    後者之統計資訊在台灣並不存在。    比較接近的推估應為，  台灣 100 家戶中 30 戶以上無自宅，其中的 2/5 租屋或配 住（宿舍） ，3/5 住於他人（親友，特別是父母子女）之宅或與他戶共住。剩下的 七十戶以下擁有 88 宅（此為 88％「自有率」之來由） ，其中 60 戶各  有一宅，7 戶各有二宅，3 戶各有三宅或更多。    在此一計算下，房價飆漲衝擊到的是無自用住宅的 30%以上家戶，其中的 1/3 是 社會及經濟地位極端弱勢，早已放棄擁屋的期望；其它 2/3 則因為房價負擔增加， 從有希望擁自用住宅而變為絕望者，最感到憤怒。    除了擁有二宅以上的 10%民眾可能因房價飆漲獲得財富增值；但是 60%民眾僅自 有一宅者，房價飆漲固然使他們紙面上財富增加，但卻不具實質意義，因為他們 仍然要住在其中，這是住宅的使用價值。另一方面，這些擁有一宅的民眾若想換 屋，在房價飛漲的時代更為不易，因為自宅脫手之後不見得買得起更好區位或條 件的住宅，只能向下選擇。因此，換屋族也是高房價的受害者。    換句話說，政府放任房價飆漲，讓 90％以上的有殼和無殼的市民 90%都成為受 害者，  只有以房地產投機為業的人和需要政治獻金的政客們才是最大的獲益 者，這才是為什麼房價問題成為民怨第一的原因之一。     ■ 蝸牛觀點：30％的無殼蝸牛，和 60%僅自有一宅的可能換殼族，都是高房價 的受害者。不管有殼，無殼，房價飆漲讓他們買不起房，也換不起 房，都是政府和財團操弄和宰割的對象。     Q：根據住宅供需狀況調查報告，台北市住宅供給嚴重不足。  A：  政府常說台北市的住宅短缺七萬戶，是以台北市所有戶籍戶數（約 97 萬戶）減 住宅數量（約 90 萬宅）得出。這種計算是荒謬的。若以該方式計算，台灣多數 地方都是供不應求，澎湖、雲林甚至比台北市更嚴重，可見這個數字大有問題。 若加上每宅的設籍戶數來看可以逼近真實狀況，當前台北市設有戶籍住宅平均每 宅約居住 1.25 戶，換算實際的住宅需求總量約為 77.5 萬宅，也就是說住宅的超 額供給約 12.5 萬宅。    從另一個角度看，以新增供給量與新增需求量觀察，台北市近十年來新完工住宅 約七萬宅，人口減少約四萬人，新增戶籍約七萬戶。用前述平均每宅居住約 1.25 家戶計算，近十年來因新增家戶所產生的需求量約 5.7 萬宅；若以當前台北市平 均每戶人口約 2.7 人計算，則十年來因人口減少，使得住宅需求減少約 1.5 萬宅。  從這兩種方式計算得出，近十年來台北市新增的超額供給量約在 1.3 萬宅至  8.5   31
蝸牛運動民間論壇 990513    萬宅之間，若取平均數約 5 萬宅。台北市在住宅總量供需、近十年新增供需以及 潛在未完工住宅數量，非但不是供給不足，甚且處於嚴重的供給過剩。政府的數 據沒有告訴我們的是這些房子在哪裡？在哪些人手上？空屋率有多少？現在的 住宅資訊並不透明，政府從來未曾真正清楚現況，也不深刻了解問題，任諸種化 約偏頗的統計資料與解讀到處流傳，這只會不斷強化市場預期心理，使成為房價 上漲的合理化理由。    ■ 蝸牛觀點：台北市在住宅總量近十年不是供給不足，而是嚴重地供給過剩。 政府的數據沒有告訴我們的是這些房子在哪裡？價格多少？在哪 些人手上？空屋率有多少？      Q：房價上漲，是供給不足和需求增加導致，是自由市場現象。  A：  現階段的房價上漲是預期心態不斷疊高的結果，這種預期心理可統稱泡沫現象。 簡單說，什麼都漲，就是薪水沒漲，而台北市人口且不斷流失，房子不斷新蓋， 那麼，需求從哪裡來？是台商、外資、還是大陸客要來買房？倘若投機性的炒房 需求越高，將嚴重排擠一般人民基本居住的需求的權利。那麼我們應該要追問的 是：城市是為了誰而建？政府為什麼坐視人民的基本居住需求難以滿足，負擔日 益沈重呢？    以及，這些年供給的住宅是哪一種住宅？單以面積大小為分析依據，資料顯示， 屋齡 20 至 30 年的房子，有 70％是 25 至 55 坪，大致符合目前台灣少子化趨勢 下的家庭人口數量結構需求。但是近五年來的住宅供給統計，25 坪以下佔 32%， 25 至 55 坪 38％，55 坪以上 29%，約各為三分之一。換句話說，中間規模的住 宅比例從過去的七成掉到三成，顯然可以發現住宅規模呈現兩極化發展，動輒一 百多坪的豪宅巨院，或是高單價小坪數的套房。對於大多數的小家庭或希望三代 同堂的家庭來說，在住宅商品市場上可以選擇一邊是負擔不起的豪宅，另一邊則 是空間不足的房型。台北市高價位住宅過剩，不僅是供需問題與市場失靈問題， 更是國家資源浪費的問題。這種自由市場的住宅供給是建立在誰的利益？如何能 滿足大多數市民的一般需求呢？    ■ 蝸牛觀點：游資過剩、土地稅制不公加上政府助長人為炒作、房地產市場的 調控機制失靈，是這波住宅危機爆發的主要關鍵。     人民財富縮水論  Q：打壓房價，讓全國人民財產縮水？  A：    32
蝸牛運動民間論壇 990513    會因抑制房價而對資產造成衝擊的，主要是手上擁有多棟房子的 10%以下的家戶 以及炒作房價的投機客。對於 60％只有一間房子的家戶來說，他們能抵押周轉 的金額固然變小，可是換屋的成本也相對降低，換屋的機會增加。而 30%以上沒 有房子的人，低廉的房價，讓人人有機會住到價格品質較為合理的房子。抑制房 價，有殼者才有機會換屋，無殼者可以有個安穩的家，讓財富分配更為合理平均， 對社會的平衡發展具有正面意義。    抑制房價和利率調動的過程中可能的疑問，在於如何設計出更為精緻的策略與措 施。抑制房價對於多數民眾與台灣社會總體的正面效益毋庸置疑，需要被更精細 地調整與解決。    從另個角度來看，高房價代表金融機構的風險不斷提高，房價持續飆漲而不是隨 著社會總所得水準緩步上揚，將使得金融機構的貸款信用危機壓力會越來越重， 倘若有一天房價泡沫化，銀行機構所承受的風險轉化成為呆帳，甚至可能引發倒 閉危機，最後還是全民買單。    ■ 蝸牛觀點：房價泡沫修正只是讓投機炒作者離開市場，讓無殼族、換殼族都 有平等的機會取得住宅資源，總體的經濟及社會效果將讓國家及全 民受益。      住郊區通勤論  Q：不是每個人都能在台北擁有自己喜歡的房子，年輕人不應該住台北市？  A：  無殼蝸牛主張之一「健全租屋市場」，並不一定每個人都要擁有自己的房子，而 是要有地方住。城市屬於每一位市民，空間不是為特定的人保留，每個人都有選 擇自己居住地點的權利，安心生活、工作、成家立業，住得起，有一定的居住品 質，這是作為人的基本需求和尊嚴。這個原則和立場不只針對台北市，其他縣市 亦同。    況且，以台北市為例，住不起市區並不只是年輕人的問題。將台北市民依所得排 序，比對房價由高至低排序，我們發現處於所得位置在中間 50％的家庭只買得 起 12%的房子。也就是說，台北市家庭所得在平均數以下的家戶只買得起台北市 十分之一左右的住宅，另一半所得高於平均的家庭則買得起十分之九的房子。可 以合理負擔台北市房子的家庭，不到兩成，這不是年輕人買不起，而是八成以上 的家戶都無法負擔高房價的現狀。  除此之外，當這樣的宣稱出現在政府首長和媒體面前，甚且欲暗示年輕人的不努 力，不能吃苦。順著這樣的邏輯思考，我們也想問：一個沒有年輕人的城市是怎 樣的？讓年輕人所有的精神與心力，使承受諸如長時間通勤或成為屋奴的低品質   33
蝸牛運動民間論壇 990513    生活，這個國家提供的是什麼樣的未來願景？只是因為經濟上弱勢，便必須被排 除在特定空間之外，政府如此赤裸地支持不公不義的住宅空間區隔政策，是想要 傳達什麼樣的價值觀給人民？    ■ 蝸牛觀點：政府有責任讓年輕人及弱勢者可在城市生活，解決基本居住需求， 人人都有接近城市的權力。 Q：在台北縣桃園縣郊區興建數千戶的平價住宅，拉捷運，可解決住宅問題。  A :    首先，這種郊區興建大規模平價住宅的政策早在 90 年代已經宣告失敗，淡海新 市鎮是最好的例子。政府提供這種集中營式的平價住宅不僅有標籤化的危機，甚 至淪為貧民窟都有可能。更荒謬的是，林口附近本來的住宅價格反而因為政府每 坪 17 萬的報價過高而開始上漲，顯然，不管這個平價住宅最後是否興建，真正 獲利的還是在那囤積土地的建商。    其次，目前的規劃除了捷運，還準備以提高容積的方式將可興建平價住宅的數量 最大化。如此一來，當地原來低密度的發展立刻受到衝擊。本來允許建築之最大 容積早於都市計畫中明確規定，同時配置相對應數量的公共設施，然而，該區域 內之公共設施只有捷運，但是公園、綠地、開放空間、防災空間、道路系統、上 下水道系統，並沒有因此同步提昇，可以預見將來的平價住宅計畫只會帶動附近 地區的環境品質急遽下降，拉低整體生活水平。而且，以提供捷運作為誘因，其 實暗示著長距離通勤，工作和經濟重心仍在台北，那麼這些平價住宅只會淪為早 上急出門，晚上才回家的「睡城」，後續的社會經濟問題將不斷地衍生而來。   最後，城市中心難道沒有其他可建設用地嗎？有，在台北市這些隱藏在巷弄之中 的公有土地以及軍方佔據的大面積土地至少還有 250 公頃，扣除環境敏感區及具 有生態價值的區塊，都可以作為公有出租式的社會住宅之用。雖然，政府表明暫 時不標售，但是透過都市更新的讓售制度以及整體活化利用之名，最後還可能淪 為財團建商的嘴上肉，公有土地不斷地以各種名目流失早已不是新聞，這些珍貴 的公有土地是全民共有的資產，該如何利用應該以全民及下一代子孫的利益為唯 一考量，開放公眾討論。    ■ 蝸牛觀點：蝸牛聯盟主張政府在分散台北都會各地（含台北市中心）大量興 建出租住宅，而非重蹈過去失敗經驗的集中式出售國宅。     都會郊區擴張論  Q：國際都會都有核心區及都會區，郊區化發展是必要，通勤一兩個小時是正常   34
蝸牛運動民間論壇 990513    的。  A：  所謂國際都會的郊區化發展，是指大陸型國家生活較富裕的城市居民出於不喜喧 囂噪染、交通擁擠、空氣混濁的都市環境而遷居市郊，自行選擇改善生存條件， 提高生活品質；而不是讓買不起市區房子的人，只能搬住到工作機會少的郊區， 最後必須每天花大量時間和金錢成本通勤。國外郊區化的發展背後是悠閒的、自 由選擇的價值，人們每天上班不會緊張和擁擠，公共交通的成本也不一定按距離 遠近收費。這與目前市民被迫因為房價問題遷移到郊區居住，而必須負擔高額交 通和時間成本的處境完全相反。    以林口 A7 為例，每天來回台北的交通費用兩百元和時間成本三小時，換算共計 約五百元來計算，利用二十年的貸款來購買每坪 15 萬元的平價住宅，所有的負 擔約等同於在台北市區內購買每坪三十萬三十坪住宅的價值。那麼，您願意把在 城市中心安居樂業的生活想像轉換成為每天通勤轉車三小時的日常生活嗎？反 過來看，這種郊區平價住宅的構想到底是為了解決住宅問題，還是解決捷運系統 運量不足的問題？    況且，台灣是個海島，空間上的可發展用地少，因此人口相對稠密。我們沒有太 多條件學習歐美大城市無止盡的蔓延發展，東京就是一個失敗的案例，住在東京 的日本人，一生共有七年歲月是花費在交通通勤上！我們的所得收入，環境品 質，公共設施及公有住宅供給距離國際都會市民的生活差距仍大，這才是政府應 該努力改善學習之處。同樣是亞洲城市，以新加坡、香港為例，在空間發展較侷 促的處境之下，城市政府也不會放任市中心的房價無盡上漲，反而提供一定存量 和品質的公共住宅滿足一般人的基本需求，香港約有八成國宅，五成出售、三成 出租；新加坡的國宅占所有住宅的 85%。台灣歷年所興建的國宅只佔住宅市場的 3.5％以下，且絕大部份均已出售，目前政府所掌握的公共住宅存量遠低於 1％以 下。解決住宅問題並不是以無止盡的向城市外圍開發，替建商開闢市場轉移問題 的焦點。    ■ 蝸牛觀點：我們要政府在台北市中心興建分散式的出租住宅，而非集中在偏 遠郊區的出售國宅。     有土斯有財論  Q：國人有土斯有財觀念深植，大家還是偏好購屋，有購屋需求  A：  確實，買房子可能是每個人的夢，但買房子的夢，意味的是對於擁有一個家的想 望，而非單純著眼於買賣房子的獲利。是財團和投機客將住宅變成了哄抬炒作的 標的，而讓大多數人無法負擔。住宅確實存在買賣的功能，今天整個社會花很大   35
蝸牛運動民間論壇 990513    力氣和資源把住宅變成金錢遊戲，高額利潤的誘因驅使下，住宅市場成為投機爭 利之戰場，也讓有一點經濟能力的民眾競相投入，建商也利用此些預期心理趁勢 炒高，使得房價高不可攀。住宅被房地產投資的邏輯去定義與思考，創造出來的 需求是結果，而非原因。    若政府以既有觀念由便袖手旁觀，除了是將此現象倒果為因之外，甚且是落井下 石地附和了建商財團的炒作邏輯。因此在這種住宅成為炒作商品的環境氣氛下， 人們在都市生活的基本尊嚴，連租賃都負擔不起，更遑論擁有產權。排除對於產 權的迷思，台北市住宅問題的現象是中低所得家庭住得起的房子太少，在這樣的 處境之下，對大部分的中低所得家庭來說，住得安穩其實比擁有財產更重要。  租 賃市場與購屋市場同為解決居住需求的互為平衡調控之雙引擎。台灣長期強調購 屋卻輕忽租賃市場的嚴重偏食政策下，讓住宅市場營養失衡。少了健全的租賃市 場做為平衡調控的工具，一旦購屋市場失靈，整體住宅市場在缺乏租賃市場做為 緩衝下，就陷入了住宅危機。    ■ 蝸牛觀點：政府缺乏租賃住宅政策產業輔導及健全租賃市場的措施正是助長 財團炒作有土斯有財觀念的幫兇。     Q：購屋才能安心，租屋沒有保障也沒有環境品質  A：  有好的住宅政策是一種社會穩定的力量，建構一個完整友善的租賃市場是我們的 主要訴求，也是政府應該努力的目標。租賃著眼的是房屋的使用價值，而非交易 價值，但是我們的主要住宅政策卻極度偏向買賣交易，對於產權的處理過於單一 化，因此，關於租賃的配套制度遲遲未能完善。舉例來說：    例如必須有一定存量的公共出租住宅，保障房東與房客的出租條件和制度，讓人 民不必時時處於搬家的焦慮，並提供不同類型的住宅供選擇，例如適合三代同 堂、夫妻、弱勢者、單身者的需求。    我們主要訴求是，鼓勵租屋取代購屋。政府有義務對人民提供只租不售的社會住 宅同時擴大租屋補貼。針對高房價問題必須適當抑制與調節，稅收制度符合必須 公平與正義的原則。特別是弱勢者的住宅問題，更有責任解決他們的居住需求。       以營建署的政策性租屋補貼「安心成家專案」為例，96 和 97 年租金補貼供不應 求，房貸補貼卻乏人問津。現在的方案限制只有已有配偶或小孩之家庭申請，站 在鼓勵結婚生育的立場可能是好的，但是對於廣大的未婚人口其實產生不了多大 的誘因，購屋的壓力仍然存在。因此，可考慮擴大租屋補貼的金額與範圍，且不 應該只限定在已婚家庭，特別是針對中低收入之家庭或個人，給予其租屋上的補   36
蝸牛運動民間論壇 990513    助，有效降低購屋壓力。    ■ 蝸牛觀點：擴大及健全租屋市場、訂定租賃產業政策、做好租賃服務及糾紛 調處工作是政府當前健全房屋市場必須積極從事的功課。      市場自由決定論  Q：綜觀過去國宅失敗的案例，為何要政府提供公有出租住宅來解決住宅問題？  A：  馬英九總統在98年5月曾經簽署「經濟社會文化權利國際公約」批准書】，該公 約提到：「本公約締約各國承認人人有權為他自己和家庭獲得相當的生活水準， 包括足夠的食物、衣著和住房，並能不斷改進生活條件。各締約國將採取適當的 步驟保證實現這一權利…」 。上述條文宣示一種不同於台灣官方思維的普世基本 價值：住房是一種基本人權，國家必須保證實現這種權利。 過去的政府的確曾經興建少數產權賣斷的國宅，因為可以自由買賣，因此容易成 為炒作標的，加上品質設計皆低於一般水平，最後無法解決人民的住宅需求問 題。因此，由市場提供，全面商品化的住宅成為唯一的選項也是政府的主要住宅 政策。但是，這些年來而我們都嚐到所得分配持續惡化，失業人口遽增；歷年來 政府所有的刺激經濟方案均以建商財團們的最大利益作為基礎，而人民只能忍受 高房價的苦果。 因此，回到住宅作為基本人權的普世核心價值，要改善這個現狀，不能再依賴建 商和財團，應該致力於請政府提供更多不同的住宅選項，在全面商品化購屋市場 之外，也要建立公平合理的租屋市場以及社會住宅，滿足各種不同類型的住宅需 求。住宅提供者如果是國家，民眾會擔心其缺乏效率與品質低落，如果是市場， 又可能被建商控制炒作，而在這兩者之外，其實還是存在其他的選擇。以荷蘭、 日本、美國為例，住宅的提供者可以有第三、第四種來源，例如非營利組織、合 作社、非營利的建設公司等。 以荷蘭的社會住宅為例，政府擁有土地所有權，在市中心區的各種不同的區位提 供公有土地作為社會住宅之用，政府做好先期規劃後，先完成公共設施、交通設 施後，便將住宅的建設開發交由非營利組織執行，讓民間組織興建只租不售的公 共住宅。同時政府也提供市民租金補貼，不同的非營利組織之間也處於競爭關 係，維持營建的品質和服務水準。這是我們可以參考學習的案例。     ■ 蝸牛觀點：我們要求政府應設定十年住宅興建目標，在十年內讓只租不售的 公有住宅存量達到住宅市場總量５％以上。   37
蝸牛運動民間論壇 990513    附件 三 與會人員名單  編號 姓名 服務單位 職稱 1. 彭楊凱 OURs 專業者都市改革組織 理事 2. 呂秉怡 崔媽媽基金會 執行長 主婦聯盟環境保護基金會 常務董事 3. 陳曼麗 台灣婦女團體全國聯合會 常務理事 4. 彭龍三 台灣都市更新公正促進協會籌備會 主任委員 5. 陳明里 行無礙資源推廣協會 專案經理 6. 戴佩玲 中華民國社區營造學會 專任助理 7. 侯務葵 中華民國基層教師協會 秘書長 8. 謝東儒 中華民國殘障聯盟 副祕書長 9. 黃靖惠 中華民國殘障聯盟 專員 10. 簡至潔 婦女新知基金會 副秘書長 11. 趙文瑾 婦女新知基金會 開拓組主任 12. 朱彥柔 婦女新知基金會 數位典藏專員 13. 葉亭君 台灣人權促進會 政策倡議部主任 14. 林郁晏 台北市女性權益促進會 執行秘書 15. 黃鈺生 中華民國消費者文教基金會 秘書長 16. 江明芸 台灣勞工陣線 教育推廣部主任 17. 楊書瑋 台灣勞工陣線 執行秘書 18. 林子靖 臺灣社區居住與獨立生活聯盟 專員 19. 許淑媛 財團法人國土規劃及不動產資訊中心 助理研究員 20. 蔡妤真 財團法人國土規劃及不動產資訊中心 助理研究員 21. 王姿尹 財團法人國土規劃及不動產資訊中心 助理研究員 22. 張傑閔 財團法人國土規劃及不動產資訊中心 助理研究員 23. 胡皓瑋 台灣大學建築與城鄉研究所 碩士班研究生 24. 張耕維 台灣大學建築與城鄉研究所 碩士班研究生 25. 呂欣翰 台灣大學建築與城鄉研究所 碩士班研究生 26. 陽政育 台灣大學建築與城鄉研究所 碩士班研究生 27. 鄭佳琳 建築的光工作坊 28. 柯逸民 人民火大聯盟 29. 郭明珠 人民火大聯盟 30. 江一豪 三鶯部落自救會   38
蝸牛運動民間論壇 990513    31. 邱克豪 OURs 專業者都市改革組織 32. 施媖之 OURs 專業者都市改革組織 33. 莊婷宇 OURs 專業者都市改革組織 34. 陳依雯 OURs 專業者都市改革組織 35. 蕭丁方 崔媽媽基金會 36. 張維修 無殼蝸牛聯盟 37. 林育如 無殼蝸牛聯盟     39
蝸牛運動民間論壇 990513    －－筆 記 欄－－   40
蝸牛運動民間論壇 990513    －－筆 記 欄－－   41
蝸牛運動民間論壇 990513    －－筆 記 欄－－     42

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論壇會議手冊990513

  • 1.
    蝸牛運動民間論壇 探討台灣住宅現況問題與弱勢居住需求 會議手冊 主辦單位：無殼蝸牛聯盟 99 年 5 月 13 日
  • 2.
      蝸牛運動民間論壇  探討台灣住宅現況問題與弱勢居住需求              蝸牛聯盟以「平抑房價」「扶助弱勢」兩大基本訴求，開啟 2010 、 年的無殼蝸牛運動，經過兩個月的發展，運動將轉進至第二階段，將 由聯盟號召各勞工、社福、婦女、兩性、弱勢（原住民） 、環保、消 費者權益等 NGO 團體，從各自不同的角色位置，觀察感受到居住課 題的憂慮與期待，藉由討論形成日後不同的行動方案，並建立起團體 間相互合作的關係。          這場運動將不只是由蝸牛聯盟執行的運動，而是所有關心住宅與 居住問題的 NGO 團體、市民必須共同站出來，但會是就各自關心領 域所發起且彼此參與合作，形成一場遍地烽火、百花齊放的運動。        無殼蝸牛聯盟  990513 
  • 3.
    目    錄  一、 論壇簡介與議程 ………………………………………… 1 二、 住宅問題探討兼論平宅與社會住宅 …………………… 3 參考資料: 1.住宅問題與觀念討論 8 2.關於經建會「穩定房市六大方案」的一些回應 9 3.台北市住宅供需問題的真實面貌 11 4.倒車的火車還是火柴盒小汽車： 13 住宅產業與經濟成長的關聯 5.為何發展租賃住宅體系才是健全市場的重點 16 6.楊宗憲教授對鄉林建設的分析 18 7.揭開高住宅自有率的真相 19 8.社會住宅與平價住宅 20 9.房市亂象與一些說明 23 三、 附件 ……………………………………………………… 25 1.經濟社會文化權利國際公約與一般性意見 25 (關於住宅人權部分) 2.當前住宅問題迷思 Q&A 29 3.與會人員名單 38  
  • 4.
    蝸牛運動民間論壇 990513    蝸牛運動民間論壇  ‐探討台灣住宅現況問題與弱勢居住需求          行政院於 4 月 15 日公佈「健全房屋市場方案」 ，其目的在解決民眾與弱勢者 之居住需求，然而此方案形成的過程卻是重財團輕民意，方案內容更對於目前不 合理的房市炒作，無大刀闊斧抑制房價之勢，本聯盟對於如此  「邏輯矛盾、 立場偏頗、內容空洞」的方案，甚感失望。  因此，本聯盟以「平抑房價」「扶助弱勢」兩大基本訴求，邀請各勞工、 、 社福、婦女、兩性、弱勢（原住民）、環保、消費者權益等團體，進行一 場民間社團座談會，歡迎各界朋友踴躍參與，並於會中提出對於現今台灣 住宅問題的憂慮與期待；另外，聯盟於會後將持續進行多場相關議題的深入座 談，希望能夠整合來自各界真實生活居住的聲音，並擬出民間版住宅需求建議送 交相關部會，持續進行倡議工作。  一、主辦單位：無殼蝸牛聯盟          協辦單位：崔媽媽基金會、專業都市改革組織、台灣勞工陣線、                              人民火大聯盟、三鶯部落自救會、殘障聯盟  二、時間：                      99 年 5 月 13 日（四）13:30~17:00    三、地點：                    台灣國家婦女館                  （台北市杭州南路一段  15 號  9 樓‐‐捷運板南線善導寺站(近 5 號出口)）  四、參加對象：                此次座談以民間團體為邀請對象，關心現今台灣住宅議題者，或是服務 對象面臨居住困境者，皆歡迎一同參與討論。  五、座談進行方式：          1、專題演講：台灣住宅問題及其因應策略                        講者：花敬群老師（玄奘大學財務金融學系副教授）          2、團體發言：  (1)  請團體於報名時，即附扼要書面意見(會先放入會議資料中)，會議                        當天臨時要求發言者則視時間安排，或於綜合座談時提出。                  (2)  依團體類別排序發言，發言時間不超過 5 分鐘，會以鈴聲提醒。         3、綜合座談。    1
  • 5.
    蝸牛運動民間論壇 990513    六、議程  時間  內容  講者  備註  13:00~13:30  報到      13:30~13:40  主持人開場、介紹與會貴賓 主持人：彭揚凱   蝸牛聯盟引言  李幸長  13:40~14:40  keynote speaker‐  花敬群  老師  玄奘大學財務金融學系副教 台灣住宅問題及其因應策略 授  14:40~14:50  休息      14:50~16:20  社團發言時間  主持人：彭揚凱 1.會前將欲發言社團排順序。   2.每單位發言時間為 5 分鐘。 3.視報名狀況調整發言時間。 16:20~17:00  綜合座談  主持人：彭揚凱   花敬群  老師  無殼蝸牛聯盟： 李幸長、呂秉怡 17:00 ~~  賦歸      七、會後「策略行動座談」預告          礙於此場座談可能無法有充裕時間，針對各種住宅議題做深入討論，因此聯 盟已規劃後續三場系列座談，就現今台灣住宅問題再細分數項核心議題，希望邀 請有興趣者做深入討論，與策略行動的規劃；另外，如在此次會議中，有提出其 他議題討論，聯盟也將視實際需求納入後續座談規劃。  ＊ 活動詳情將於近期公佈於無殼蝸牛聯盟官方網站 http://www.tmm.org.tw/snail/  歡迎有興趣者報名參加！  場次  主題  一  台灣社會住宅的想像  （社會住宅的介紹、福利照顧、租金補貼等）  二  探討高房價下的社會公平與住宅人權  （稅賦、國有土地、抑制投機炒作等）  三  面臨迫遷危機的弱勢住宅  （都市原住民迫遷、都市更新拆遷戶）    2
  • 6.
    蝸牛運動民間論壇 990513      住宅問題探討 兼論平宅與社會住宅 花敬群 需求面問題 負擔壓力過重 投資(機)需求與預期心理發酵   租買選擇空間壓縮 時間、面積與價格選擇難題   購屋資金準備與財富交換問題   換屋壓力、住宅下濾與住宅流動問題         3
  • 7.
    蝸牛運動民間論壇 990513    供給面問題 住宅供給過剩:存量、流量、潛在、容積 空餘屋問題 高價住宅過剩與中低價位住宅不足   社會住宅短缺與出租住宅品質問題   住宅存量快速老化 新建住宅不足以補充住宅存量老化   新建住宅面積與區位配置不當   新建住宅多以新開發區興建(少更新)   價格與市場機制問題 房價泡沫 合理價格與租金 買賣市場與租賃市場關係之建立   可炒作範圍之國際比較   市場資訊之意義與範圍 稅制問題:地價稅、增值稅、房屋稅         金融與總體經濟問題   不動產融資餘額與違約   建商財務狀況問題   房地產是火車頭產業問題   購屋負擔與消費排擠問題           4
  • 8.
    蝸牛運動民間論壇 990513    政府該怎麼做 政府應有做為 除弊 興利   選擇性信用管制 提高投機成本抑制短期投機客 轉移資金至相對合理市場   執行豪宅稅 產生短期抑制力量 建立國內奢侈稅範例 加速資訊透明 糾正市場資訊亂象，避免錯誤投資 建立長期制度，避免問題重演   政策原則宣示 明確表達市場泡沫嚴重與政府抑制 炒作立場，降低觀望與預期 重建政府公信力與公權力   連續推出政策 更加明確表達政策決心，讓過度炒 從短期因應逐步建構長期制度   作氣氛迅速冷卻 投機責任自負 宣示豪宅與投資性商品開發者與投資者，未來發生財務問題時，政 府決不紓困與搭救。   檢討修訂都市更新獎勵政策   重新建構都市計畫之容積管理制度與建築容積獎勵制度 重新建構土地稅制   建立更高層級之住宅專責機構與加速制訂住宅法 社會住宅 社會住宅是針對社會弱勢家戶提供較理想之   照護、居住(或安置)、生活重建等目的為 主。以出租或免費方式提供社會住宅是對的   方向。   社會住宅經營管理(建築與相關設施設備維 護、租金收取、住戶協助、社區糾紛處理等)   的權責問題與相關資源投入規劃。 社會住宅地點也不能以偏遠地區或郊區為思   考邏輯，而是要蓋在很多地方，每個地方無   須太多戶。     平價住宅 針對經濟弱勢家戶提供安定、適宜品質、可 負擔的居住環境。出租或出售確實都是可以   思考的方式。   重點是，我們不能重蹈國宅政策的覆轍，讓 房子只在政府售出時是平價的，但第二次出   售以後就一點也不平價。 平價住宅的核心概念確實是「平價」，更重   要的是對「平價的管理」。   從興建的角度而言，興建平價住宅所使用的 材料要「物美價廉」(不是「物廉價廉」，更   不是「物廉價美」)，要嚴選素材。       5
  • 9.
    蝸牛運動民間論壇 990513    社會住宅與平宅之區位問題 為何位在都市內就必須被界定為精華區?或   者，為何所謂的精華區就一定要蓋豪宅? 如同都市內都要蓋公園、兒童遊戲場、學   校、醫院等設施，那平價住宅與社會住宅該 不該被界定為都市內的必要設施。若需要，   社會與平價住宅又該屬於何種層級的必要設   施，是鄰里層級設施、各區層級或都市層級? 資源供需引導要強調事務或資源分配決定的   先後順序。社會住宅與平價住宅、或供一般 民眾購置與承租的住宅，不應被定位為接手   市場炒作後的剩餘住宅，甚至被做為解決市 場炒作後供給過剩問題的解決方案。     平價管理 關於「平價管理」的基本原則，涉及專業者介入   的必要性，也表示「利潤」與「利潤創造」必須 被嚴格規範，不能像民間建築個案規劃般，以附   加價值創造為建築設計的首要目的。 這樣的興建計畫，本質上並不適宜採公開招標方   式(特別是價格標)辦理，而是要類似政府興辦自 用辦公室一樣，將規格標(設計與監工)與營建標   予以區隔，先辦理規格標，再辦理營建標，再讓 規劃設計團隊來監督營造團隊。   「平價」就是要讓政策所希望幫助的人負擔的 起，平價住宅要真的比較便宜(相對於當地的房   價(租金)水準)，要讓中低所得家庭在支付價格或 租金後，還可以維持合宜的生活水準。       6
  • 10.
    蝸牛運動民間論壇 990513    平宅之租售觀念 就出租與出售問題而言，出租當然是比較理   想的做法，因為提供安定且平價的居住機 會，是政府協助經濟弱勢家戶的基本職責。   政府因此則要擔起管理維護的職責，至少也 要將此項工作交付可以妥善處理的代理人，   這也涉及相關評選與監督機制的建立。 出租平價住宅也涉及政府住宅補貼財務規劃   與分配的問題，這亦是另一項須進一步討論 的議題。   出售雖然未嘗不可，但決不可以採取「賣   斷」方式。終究，平價住宅還有另一項基本 特性，就是「必須讓需要協助的家戶有機會   輪流使用」。   出售平宅之機制 平價住宅的「出售」不應與民間住宅交易等同視 之，而是一種受協助家戶與政府住宅資源之「長 期財務安排」。   購買平價住宅的實質內容，應該是由民眾支付一   筆權利金，讓該家戶有長期使用該住宅的權利。 一但遷出或預備購置其他民間住宅時，該筆權利   金可無息(或以定存利息減碼)全額退還，民眾則   將此平價住宅歸還(亦可稱為賣回)政府。 好處是讓人民可以在居住平價住宅期間持續累積   購屋能力，讓平價住宅成為民眾進入住宅市場前   的過渡方式，且不會讓政府有限的住宅資源消 耗。     政府收取的權利金，則是做為興建與管理平價住 宅的低成本資金，這些資金足以讓政府以公有地   興建平價住宅時，無需再另外支出公務預算。 出售式的平價住宅，是以購屋者繳付的價金做為   營建資金，以該價金之利息做為管理費用。 此模式具有自給自足的自償性功能，一旦有人要   退出此活動，則由接手者承接該價金與利息，政 府只要調合此移轉過程，並且擔任平價住宅銀行   的角色即可。亦即買平價住宅要找政府，賣平價 住宅也只能賣給政府，價格完全確定且可預期，   毫無炒作空間可介入。 沒有任何人會因為購置平價住宅而不勞而獲，購   置平價住宅者也不用擔心跌價損失。安心且實 惠。       7
  • 11.
    蝸牛運動民間論壇 990513    住宅問題與觀念討論 花敬群 玄奘大學財務金融系副教授 需求面問題： 負擔壓力過重 投資(機)需求與預期心理發酵 租買選擇空間壓縮 時間、面積與價格選擇難題 購屋資金準備與財富交換問題 換屋壓力、住宅下濾與住宅流動問題 供給面問題： 住宅供給過剩:存量、流量、潛在、容積 空餘屋問題 高價住宅過剩與中低價位住宅不足 社會住宅短缺與出租住宅品質問題 住宅存量快速老化 新建住宅不足以補充住宅存量老化 新建住宅面積與區位配置不當 新建住宅多以新開發區興建(少更新) 價格與市場機制問題： 房價泡沫 合理價格與租金 買賣市場與租賃市場關係之建立 可炒作範圍之國際比較 市場資訊之意義與範圍 稅制問題:地價稅、增值稅、房屋稅 金融與總體經濟問題： 不動產融資餘額與違約 建商財務狀況問題 房地產是火車頭產業問題 購屋負擔與消費排擠問題   8
  • 12.
    蝸牛運動民間論壇 990513    關於經建會「穩定房市六大方案」的一些回應 花敬群 玄奘大學財務金融系副教授 方案一：改善都會區住宅供需：經建會規劃從產業及建設北中南均衡發展開始； 同時，在大台北都會區適合居住地區加強交通建設；再者，政府儲備都 會區可供住宅使用的土地，不夠時釋出，供過於求則保留，作為市場調 節之用；短期內也將加速推動擴大市場供給，包括淡海新市鎮、機場捷 運 A7 等平價住宅開發。 回應 改善住宅供需要先分別清楚說明供給的問題與需求的問題。目前的台北不是 供給不足，而是供給嚴重過剩。但是中低價位住宅，確實供給嚴重不足。 短期內政府推動供給不應該只是偏遠地區，因為供給可以讓人長期安心租賃 居住的出租住宅才是重點。租房子無需被發配邊疆，交通便利才是重點。都 市外圍和更多建設計畫來大量蓋房子，過度的交通不僅不環保，而且浪費資 源。更可能因為相關聯結交通網的興建，更為建商提供後續炒作的空間與話 題。況且，交通建設那麼貴，同樣的資源可以幫助更多人留在都市之中安心 生活與工作。 方案二：增加受薪階級購屋能力：則將給予協助和優惠，包括持續執行青年購屋 貸款和租屋補助等政策。 回應 這種時機鼓勵人民買房子，是幫人還是害人。怎麼可以把幫建商去化餘屋講 成是幫年輕人。特別是年輕人，哪禁得起房價下跌所造成的損失。 租金補貼政策是對的，但要制度化且廣為宣傳，更要讓租屋市場被健全管理， 不是讓很多房東為了逃稅，而不把房子租給補貼戶。這方面的政策與做為又 在哪裡。 方案三：房屋資訊透明：加強內政部營建署現有的房屋買賣移轉相關資訊發布， 另外也將協調不動產資訊中心發布行情資訊；同時，也計劃修定不動產 經紀業法規，促使仲介業公開成交行情；或由內政部成立專責單位定期 發布成交資訊。 回應 交易價格資訊完全掌握是政府的基本職責，不是協調誰提供資訊這樣的施政 邏輯。況且，只要內政部修訂土地登記規則(不用經過立法院，只要內部修訂 即可實施的行政命令)，即可立即掌握全部交易價格資訊。但政府就是一大堆 推拖之詞，怎麼也不願意用此正本清源的簡單作法。反而要去推動要求經紀 業提供，或較金融聯合徵信中心提供，然後再用大家不願提供或對資料提供 有疑慮這些理由來搪塞。   9
  • 13.
    蝸牛運動民間論壇 990513    資訊透明也不應該只是價格資訊，而是完整的供需資訊，也該對預售屋交易 狀況有所掌握。是否政府該公布一下台北市、台北縣住宅區總計畫面積與總 容積到底夠多少人住，現在只住了多少人。是否政府不應該鄉愿到認為預售 屋交易資訊是業者的機密，不是商業管理與賦稅管理上該掌握的資訊。難道 預售市場是合法的黑市嗎? 方案四：控管貸款風險：控管貸款風險部份，則將由各銀行針對個別對象，進行 不同的授信條件，降低房貸成數。 回應 前些時日大張旗鼓由公營八大行庫提出對投機客與豪宅採取控管。是否請金 管會發布一下，至今各行庫對多少投機客與豪宅貸款個案實施減少貸款成數 與加重利率。 方案五：追求社會公平，：主要是從房屋稅、地價稅及增值稅著手。舉例來說， 目前地價稅 3 年調整 1 次，但有些區塊 1 年內變化就很大，因此將修法， 由地方政府針對波動較大的地區進行機動調整。 回應 就算政府說目前不是適當執行時機，是否可以說明一下，當時機來臨時，政 策與法令修訂的方向為何?是否政府該清楚說明，我們的土地稅制問題是哪 些。也好讓我們知道政府的此問題的立場不是只有拖延這一項而已。 增稅與跌價是一體兩面的事，舉例而言，假設一間目前 1000 萬的房子，會 因增加地價稅而降價至 800 萬，但差額的兩百萬其實是未來 20 年要陸續繳 給政府的稅。這表示，購屋者付出的前，在不增稅時全被建商拿走，增稅後 被建商拿走的較少，政府拿走的部分理論上要變成公共建設，讓所購買的房 子的實質價值提升。而且，在不增稅下多給建商的錢，要靠貸款而且要繳利 息，增稅後逐年繳交的稅，不用貸款不用利息，理論上還有建設利益可回收。 所以，增稅不是大家皆輸的結果，只是從沒被講清楚。因為輸的只有建商， 營的是全民。 方案六：其他配套：透過各公會宣導建築業者不要隨意喊價、哄抬市場；而國產 局也將研擬國有地釋出配措施，並導引游資投資六大新興產業等。 回應 政府對投機行為的喊話竟然還要透過公會來拜託，這像話嗎。中國領導人都 公開對投機行為喊話嗆聲，我們的政府還這麼溫吞。 引導游資問題處理前，政府該不該先出面向社會道歉，去年迫不及待的將遺 贈稅從 50%減成 10%，現在出問題了，才說要引導。洪水都到了，誰有空聽 他說未來何川要如何整治的話。   10
  • 14.
    蝸牛運動民間論壇 990513    台北市住宅供需問題的真實面貌 花敬群 玄奘大學財務金融系副教授 台北市住宅供需問題確實很嚴重，但並非檯面上看到的「土地供給有限」 或官方所宣稱台北市住宅短缺七萬多戶，讓政府與民眾以為台北市住宅漲價有 理。其實台北市供給過剩問題相當嚴重。 住宅短缺七萬戶的計算，是以台北市所有戶籍戶數（約 97 萬戶）減住宅數 量（約 90 萬宅） 。但是當前台北市設有戶籍住宅平均每宅約居住 1.25 戶，實際 的住宅需求總量約為 77.5 萬宅，超額供給約 12.5 萬宅，夠額外 34 萬人居住。 此外，從新增供給量與新增需求量觀察，台北市近十年來新完工住宅約七 萬宅，人口減少約四萬人，新增戶籍約七萬戶。用前述平均每宅居住約 1.25 家 戶計算，近十年來因新增家戶所產生的需求量約 5.7 萬宅；若以當前台北市平均 每戶人口約 2.7 人計算，則十年來因人口減少，使得住宅需求減少約 1.5 萬宅。 從這兩種方式計算得出，近十年來台北市新增的超額供給量約在 1.3 萬宅至 8.5 萬宅之間，取平均數約 5 萬宅。這表示台北市的住宅過剩問題是持續惡化的。 第三，從台北市近十年來申請建造住宅面積與建造完工住宅面積差額觀 察，發現十年來累積了約 28.4 萬坪的潛在供給量尚未完工。這些潛在量將在接 下來的一兩年內，新增約 3,000 戶的百坪豪宅，這個數量超過近十年來所有完工 的豪宅總量。所以，豪宅供給過剩問題也將逐漸浮上檯面。 由前述說明得知，台北市在住宅總量供需、近十年新增供需以及潛在未完 工住宅數量，均存在嚴重的供給過剩問題。房價未能反映這些訊息，是因為這些 訊息未曾被清楚發佈與了解過，也因為國內住宅市場的調節確實十分常遲鈍。 不可否認的，台北市也確實存在供給短缺，問題發生在中低價位住宅。 我們以台北市家戶所得分佈與市場上所交易住宅的價格高低分佈資料觀 察，並以各家戶用其所得的三成做為支付房貸的合宜標準計算。發現所得由低自 高排序的第 30%位置的家戶，只負擔得起市場上價位最低 6.8%的住宅；所得排序 第 50%（中位數）家戶，僅負擔得起市場上 12.3%的住宅。此現象告訴我們，台 北市的中低價位住宅確實嚴重短缺，這樣的結構也讓中低價位住宅變得不是太便 宜。反倒是最貴的 40%住宅，只有不到兩成的家戶負擔得起，高價位住宅確實供 給過剩，但價格卻被炒的火熱。 台北市高房價與高價位住宅過剩，不僅是供需問題與市場無效率問題，更 是國家資源浪費的問題。這樣的問題結構，不是把中產階級趕出台北市，把更低 收入家庭發配都會邊疆就算解決。後續可能引發的金融問題與社會問題，才是我 們的社會應該擔心的事。   11
  • 15.
    蝸牛運動民間論壇 990513    房價負擔指標 一、房價所得比  表 2、2008~2009年五縣市房價所得比(以財團法人金融聯合徵信中心房價 計算)  年度 台北市 台北縣 台中市 台南市 高雄市 2008 12.4 10.4 8.0 8.7 7.9 2009 13.0 8.9 6.8 6.3 5.8 二、貸款負擔率  表 24、2008 年五縣市貸款負擔率(以財團法人金融聯合徵信中心房價計算)  年度 台北市 台北縣 台中市 台南市 高雄市 2008 55.32% 46.36% 35.84% 38.84% 35.09% 2009 53.32% 36.47% 27.87% 23.74% 25.91% 三、住宅可負擔指數(HAI)  表 46、2008~2009 年五縣市 HAI(以財團法人金融聯合徵信中心房價計算)  年度 台北市 台北縣 台中市 台南市 高雄市 2008 54.23% 64.71% 83.70% 77.24% 85.50% 2009 56.27% 82.25% 107.64% 115.79% 126.38% 四、購屋機會指數(HOI)  表 48、2008~2009 年五縣市 HOI(以財團法人金融聯合徵信中心房價計算)  年度 台北市 台北縣 台中市 台南市 高雄市 2008 14.20% 18.40% 41.30% 37.60% 39.70% 2009 17.20% 35.90% 53.50% 58.10% 63.00% 五、一生可負擔宅數  表 50、2008~2009 年五縣市一生可負擔宅數  單位：宅  年度 台北市 台北縣 台中市 台南市 高雄市 2008 1.27 1.89 2.41 2.60 2.80 2009 1.37 2.01 2.63 2.83 3.09     12
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    蝸牛運動民間論壇 990513    倒車的火車還是火柴盒小汽車：住宅產業與經濟成長的關聯 花敬群 玄奘大學財務金融系副教授 全台灣的人好像都會說「不動產業是火車頭產業」，所以很重要。稍具產業 經濟概念的人會說，不動產的產業關聯大，不動產生產與交易會衍生傢俱、裝潢、 營造、金融、仲介…等產業的成長，所以不動產業是經濟火車頭。 國內生產毛額(GDP)的計算主要為生產面、支出面與分配面，本文由前兩種 方式說明住宅市場對總體經濟的貢獻，探討住宅產業是否足以稱為經濟火車頭。 (本文資料來源均為行政院主計處網站 http://www.stat.gov.tw/mp.asp?mp=4) 一、生產面：發展租賃市場對 GDP 的貢獻大於市場景氣 以產值計算 GDP 的科目中，與不動產或住宅最有關係的行業為不動產業、 營造業與住宅服務。其中不動產業指：凡從事不動產開發、經營及管理等行 業均屬之。(包含不動產開發業、不動產經紀業、不動產管理業……等等)營造 業包含各類營造廠與裝潢業等。 最有趣的是「住宅服務」，指的是住宅用房屋提供服務的價值－即「租金」， 家庭可以租房屋居住或購買房屋自住，不論租用或自用，規定皆需計算其價值， 另機關配住者亦應設算其價值，生產面之住宅服務產值即為支出面之租金消費。 自用住宅亦設算租金之目的，主因住宅房屋為具生產性資產，在不同國家間，自 用住宅與租用住宅之比例可能差異甚大，若不對自用住宅設算其服務價值，則國 家間比較將嚴重失真。(參見行政院主計處之解釋) 91 92 93 94 95 96 97 不動產業 0.73% 0.89% 1.02% 1.10% 1.44% 1.39% 1.26% 營造業 2.52% 2.36% 2.53% 2.42% 2.72% 2.78% 2.87% 住宅服務 7.67% 7.60% 7.31% 7.21% 7.10% 7.09% 7.24%   13
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    蝸牛運動民間論壇 990513    從民國 91 至 97 年市場景氣從很不好到非常不錯的七年裡，號稱經濟火車 頭的不動產業，對總體經濟的貢獻度從 0.73%增至 1.44%再降為 1.26%。亦即， 不動產業產值在市場景氣高峰與谷底對 GDP 的直接貢獻差了約 0.7%，其中民國 96-97 年是住宅市場景氣很好的階段，但不動產業對 GDP 的貢獻反而降低。這麼 多建設公司、仲介、代銷、物業管理公司，在民國 97 年所創造的總附加價值(實 質經濟貢獻，非營業額)大約 1,665 億元，比同期的農林漁牧業還少三百多億元。 在此期間，營造業佔 GDP 的比重僅從 2.52%增至 2.87%。亦即，在市場景氣 高低落差下，熱絡的營建活動對 GDP 的額外貢獻非常有限， 0.35% GDP 在民國 97 年大概為 444 億元，但有多少比例屬於住宅市場的貢獻，還需進一步討論。 「住宅服務」是對 GDP 貢獻最大的住宅活動，長期以來均超過 7%，其數值 代表所有住宅所提供服務的租金價值。原來，如果我們讓租屋更專業化，讓住宅 服務更完善，租金上漲一成未必不合理，如此對 GDP 的貢獻會超過 0.7%，並不 輸給不動產業在景氣蕭條到高峰的產值增幅，更是營造業產值增幅的兩倍以上。 況且，住的好與安定是福祉的提升，但房價漲並未涉及福祉的改善。同樣是讓 GDP 成長，讓房價上漲的好景氣，還不如讓租房子更安心舒適的房租上漲。 二、支出面：住宅產業的產業帶動效果極低 國際上對住宅投資對 GDP 貢獻的分析，最主要的數據為住宅台資之資本形成 佔 GDP 比重。近三十年來，國內住宅投資佔 GDP 比重從約 4%降至 2%，這樣的改 變主要是因為 20-30 年前為國內住宅大量興建期間，整體住宅存量充足甚至產生 供給過剩問題，因此在住宅興建上難以持續大量投資，而形成目前的比例結構。 這樣的結構讓國內住宅市場產生短期難以大量興建，長期卻會面臨住宅存量快速 老化問題，類似人口結構高齡化與少子化的現象。只是這問題政府與市場目前都 還沒注意到，即使發現了，也不容易處理。 其實，若政府或民間多蓋點出租住宅，對住宅投資的資本形成便有最直接的 貢獻，並且透過專業化經營，透過讓民眾住的安心與舒適來提升國內出租住宅的 使用價值與租金水準，更可產生提升 GDP 生產面的貢獻價值。 另一項與住宅經濟相關的支出面數據，為家具設備支出。近三十年來此項數 據從佔 GDP 的 2%緩步升到約 3%，主要是反應經濟發展下人民生活水準的提升。 長期資料顯示，家具消費支出金額與住宅投資開發規模並不存在正向關係，反而 是負向關係。(參見圖二)此長期關係表示，住宅投資非帶動家具設備消費支出的 主要因素。其實，很多人為了存錢買房子，反而抑制了更多的消費支出，這更凸 顯高房價對消費支出的「倒車效應」 。國人長期對不動產產業關聯的直覺認知， 似乎錯的非常離譜。   14
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    蝸牛運動民間論壇 990513    此外，從各類不動產(住宅、非住宅、其他營建)投資佔 GDP 的比重觀察， 近二十年來非住宅與其他營建佔 GDP 比重約為 4%，重要性均超過住宅投資，至 民國 97 年住宅投資金額占各類營建投資總值比例約僅 20%。 若以前述比例做為分配前述營造業產值增加之基礎，住宅興建對營造業成 長的貢獻度亦僅剩五分之一，亦即民國 91-97 年不動產景氣復甦透過營造業對 GDP 僅創造約 0.07%的貢獻(以民國 97 年為數值計算約 89 億元)。住宅投資這部 火車的馬力確實很弱。 本文從 GDP 構成數據觀察住宅產業的貢獻，很訝異的發現每年衍伸交易金 額超過兩兆元的住宅市場，其相關行業對總體經濟的總貢獻度竟然只有 2%左右。 這還沒計入民眾為了購屋而節衣縮食的影響，以及購屋資金需求對其他投資資金 排擠的負面效果。本文雖非以投入產出分析或產業關聯表等專業方法評估，但整 體數據已清楚呈現，國內的住宅產業不可能是長期被認知的經濟火車頭，比較像 台火柴盒小汽車，甚至是讓總體經濟倒車的火車。   15
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    蝸牛運動民間論壇 990513    為何發展租賃住宅體系才是健全市場的重點 花敬群 玄奘大學財務金融系副教授 近來因為高房價問題讓社會開始重視國內外住宅制度的差異。從相關報導 看到亞洲鄰國與歐美國家，大多存在約三至五成的租賃住宅，反觀國內近一成的 租賃住宅，似乎與他國明顯不同。這樣的不同倒底是比較進步還是比較落後?或 者這就是我們的有土斯有財，我們的國情，甚至是住宅政策優越的績效?確實非 常值得國人重新省思。 各國住宅供需配置有其發展背景上的相同與差異。相同之處在於二戰後戰 士返鄉潮與嬰兒潮造成住宅供給嚴重不足，於是各國政府多著手興建大量住宅， 並發展多種住宅合作社方式(英國的住宅協會、日本的住宅公團)，協同民間資源 開發新住宅。這些由政府或民間興建的住宅，當時仍是一般人民無力承購(因所 得水準低與消費金融發展有限)，因此專業出租住宅成為住宅供需運作的主流。 這時候的台灣雖也興建一些國宅與平宅，但主要還是透過眷村與大量違建 (例如 當年的 7、14、15 號公園預定地)尋求短期解決之道，民間租屋市場則以零星分 租方式運作。 隨著經濟與民間住宅市場的發展，各國住宅市場多採銷售與出租雙軌並重 的模式，無論是建屋出售或建屋出租經營，均以專業方式運作。讓民眾可以依據 經濟條件、居住需求與遷徙狀況，自由選擇各種品質水準與價位的出售或出租住 宅。此時，租屋或購屋成為一種「消費選擇」或「個人理財決策」，在市場存在 專業租屋體系之下，租或買都可以住得很安定。 在租買相稱的供需結構下，買賣市場會再被區隔為中高價位住宅市場與一 般民眾的中低價位住宅市場。中高價位住宅市場就是我們一般觀察或聽說的國外 市場，可能價格很高也會被炒作，但佔整體住宅供需比例只有兩三成。至於一般 民眾購置的中低價位住宅，則與租賃市場形成競爭關係，房價若漲太多，就會有 較多人選擇租屋讓價格回跌，租金與房價之間就會自然形成長期均衡關係，讓中 低價位住宅不容易被過度炒作，讓民眾的住宅消費水準得以確保。 此外，英國 Warwick 大學 Andrew Oswald 教授曾做過關於住宅自有率與失 業率的研究，發現大多數已開發國家在住宅自有率提升的過程下，失業率也會跟 著提高；出租住宅佔整體住宅供給比例則與就業率呈現顯著正相關。究其原因， 主要是因為租屋提升就業的機動性。 反觀國內的狀況 官方統計的租屋家戶比例也曾經很高(1976 年台北市住宅 ， 自有率為 50.35%)，但我們卻選擇了重買輕租的住宅發展模式。在欠缺管理與保 障的租賃市場裡，迫使人民非得購屋方可能獲得居住安定，即使每月準時繳交房   16
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    蝸牛運動民間論壇 990513    租，也要擔心各類不論合不合理的理由而被迫搬遷。當租屋變成經濟相對弱勢民 眾迫不得已的選擇時，購屋也同時成為其他民眾迫不得已的選擇。 在此結構下，租金水準會因為租屋提供的服務不及該資產的使用價值，變 得不合理偏低，房價則因為太多仍不宜購屋者迫切進場，變得不合理偏高。此時 租金報酬率就顯得偏低(台北市目前不及 2%)，讓專業租賃住宅的投資經營變得 不可能。於是使得我們的住宅市場，持續在低租金低品質、高房價低品質、非買 「物廉價美」房屋不可、無讓人安心居住的專業租賃住宅等惡性結構中循環。 在此扭曲的市場結構下，所有的房子都可以成為被炒作的對象(不是國外的 兩三成)，政府甚至以炒作的結果(高房價)做為提高住宅自有率與鼓勵(逼迫)人 民購屋的正當性理由，還說鼓勵購屋與平價住宅應採出售方式才符合國情。我們 的官員們在住宅事務的認知，真的已經落後人家一百年！ 原來，欠缺合宜租賃住宅市場的結果，竟是讓市場機能嚴重扭曲，讓人民 在住宅消費中受盡剝奪。發展健全且專業的租賃住宅體系，才是穩定與健全住宅 市場，讓人民可以安居樂業的根本之道。基本上，發展租賃住宅產業也應該是目 前最火熱的產創條例應該優先支持的對象。   17
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    蝸牛運動民間論壇 990513    楊宗憲教授對鄉林建設的分析 http://blog.yam.com/turtlekk/article/28380059 我認為目前市場的問題除了有泡沫化疑慮外, 建商以高於平常的財務槓桿,買 地狂推, 將大部份風險轉嫁到金融體系, 大賺投機財, 也是很嚴重的問題 以鄉林來說, 近幾年土地存貨確實以倍數成長, 2005 年土地存貨還是 0, 2006~2008 年從 1 億多增加到 6 億多, 整體存貨佔負債及股東權益總額比例確如 天下雜誌所稱從 53%快速擴張到 86.7%(2009q3 為 82.7%), 但這並非鄉林屯地, 因為存貨的增加主要來自在建工程, 但這凸顯另一個現象, 鄉林這幾年是地狂 買, 案狂推. 人家要做生意不行嗎? 問題在於鄉林存貨占流動資產比已來到令 人驚訝的 85.7%, 2008 年甚至高達九成, 這意味鄉林只有 15%不到的短期流動去 支撐 85%建案的成敗, 而 2009q3 的流動負債高達負債及股東權益總額的 65%, 也 就是 15%的短期流動資產要支撐 65%的短期流動負債, 因此整體來看, 鄉林的財 務風險已相當大, 而這些風險有多數轉嫁到金融體系, 這是另一個大問題. 當 然鄉林也許會說這些建案都去化順利, 但高風險的疑慮仍在, 且在資訊不透明 的前提下, 這得入帳或從存貨消失才算, 這就是政府該關心之處. 所以我對央行要針對銀行房貸戶有無符合風險管理標準進行檢查表達肯定, 但 我也認為央行也應針對建商融資是否過度擴張到令銀行承受高度風險進行金檢, 需求面的投機跟供給面的投機一樣是影響市場甚鉅. 既然資訊不對稱, 持有成 本又低, 難免能賺錢機會少有人會放過, 但轉嫁風險給金融體系, 發生危機又 要政府用全民資源來收拾爛攤子, 就不符公義. 表 1 鄉林建設 2005~2009q3 存貨統計(千元) 資料來源: 公開資訊觀測站   18
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    蝸牛運動民間論壇 990513    揭開高住宅自有率的真相 2010-04-07 中國時報 【華昌宜】 這一波房價之爭議熱潮源起於研考會的一次民調：民怨首項為高房價。但 行政院在研擬平止民怨措施時又被批評為打壓房價，將使絕大多數已有住宅者的 財富縮水，不利總體經濟更為政治上不智。眾聲喧嘩中，看來注重民意的閣揆左 支右絀，終使政策搖擺不定。此中之猶豫其實反映了目前台灣房地產資訊不足， 而使決策困難。各種被扭曲或誤解了的資訊中，可能以「住宅自有率」為最，直 接影響了當局政治判斷。 官方的「住宅自有率」是權屬登記為「自有」之住宅比率，目前約為八八 ％。除非無人擁有二宅或以上，這以住宅為本的權屬統計並不能轉換為以家戶為 本的住宅自有率。將二者等同，不是出於美麗誤解就是知者有心扭曲。若要追究 民怨根源，就應知道以家戶為本的真正住宅自有率及家戶擁宅數的分布。信不信 由你，後者之統計資訊在台灣並不存在，祇能推敲估計。 台灣目前家戶（戶藉戶）總量約等於住宅存量（均為七八○萬上下）。若 以一○○戶相對於一○○宅其權屬分布為何？綜合十年前之普查、中央研究院多 年前涉有住宅權屬之一次社會意向調查、以及本中心每半年一次之住宅需求電 訪，筆者所能提供的最佳推估如下：台灣一○○家戶中三十戶無自宅，其中十二 戶租屋或配住（宿舍），十八戶住於他人（親友，特別是父母子女）之宅或與他 戶共住；其它七十戶擁有八十八宅（此為八八％「自有率」之來由），其中六十 戶各有一宅，七戶各有二宅，三戶各有三宅或更多。 如果以上估計大致不差，則房價飆漲的衝擊如何？無自宅的三十戶中可能 三分之一為社經極端弱勢，早已放棄擁屋期望，政治上也屬冷漠；但其它三分之 二則從有望擁宅變為絕望者，最為憤怒。另一端擁有二宅或更多的十戶顯然因財 富增值為受益者。至於中間僅自有一宅者則較為複雜。他們紙面上財富增加，但 難利用，因為仍然要住在其中。另一方面他們若想換屋改善居住條件，則在漲價 後更為不易，所以總體而言也應是受害者。此外，他們本想投資於房地產者可能 不得不縮手，而眼看此波漲價利益從手中飛去而集中於富者，而心忿不已。 總而言之，此次民怨其來有自，並非虛構。以上評估出於台灣總體之戶宅 間關係，以台北都會區來看，其民怨之比例與程度應更甚。 對當前政策有影響力的卻是那擁二宅以上的少數人，再加以業界利益貫穿 中的遊說，所以很難冀望政府在不知情下能有所作為。可是話得說回來，民主政 治最後還是一票一票計算出來，民怨會有所表達。看來今年年底的選舉、甚至於 兩年後的大選都已難逃房價及無殼蝸牛一議題。與其朝野在不明就裡之混沌中亂 戰一場，不如把臺灣戶宅關係之實況及其民意含義攤明來談，釐清這項住宅公共 政策。 （作者為財團法人國土規劃及不動產資訊中心資深研究員）   19
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    蝸牛運動民間論壇 990513    社會住宅與平價住宅 花敬群 玄奘大學財務金融系副教授 社會住宅基本上是針對社會弱勢家戶提供較理想之照護、居住(或安置)、生活重 建等目的為主，關於經濟上的負擔與產權等議題，可以不用特別強調。 因此，以出租或免費方式提供社會住宅是對的方向。 但也因此會衍生出社會住宅經營管理(建築與相關設施設備維護、租金收取、住 戶協助、社區糾紛處理等)的權責問題與相關資源投入規劃。而且，在實務上， 這都是不容易處理好的事情。 此外，社會住宅地點也不能以較偏遠地區或郊區為思考邏輯，而是要蓋在很多地 方，每個地方無須太多戶。這點在 3 月 9 日內政部長被質詢「大安區為何不能蓋 社會住宅」問題時，臉上表情先是微笑，但立即轉為略為緊張表情非常有關。因 為聰明的部長很迅速的認知到，政府確實小看與輕忽這件事，社會住宅確實應該 要蓋在各個地方。但他不能立刻自我否決或認錯，雖然他知道政策很有問題。 我認為，社會住宅的重要性與複雜性程度，確實有需要由內政部主導成立專案小 組(理想上至少由次長召集)或專案辦公室，整合營建署(資源規劃與制度建立)、 建築研究所(建築與設施設備管理技術)、社會司(需求推估、住戶協助規劃)、地 政司(租賃管理機制規劃)、警政署(社區安全與社區秩序維護)地方政府代表與相 關社會團體、學者專家共同組成，對整體制度與操作技術進行較完整的規劃與模 擬(設定某幾個個案進行規劃測試)，這樣才能快速累積國內經驗。(這也是目前 住宅法草案尚未觸及之處) 此後，再將相關經驗移轉給各地方政府，讓他們因地制宜進行發揮。(目前住宅 法草案把這件事交由地方政府負責的方式過於草率，因為這麼複雜且牽涉諸多制 度建立與機關整合的議題，地方政府是辦不來的。) 平價住宅則是針對經濟弱勢家戶提供安定、適宜品質、可負擔的居住環境。出租 或出售確實都是可以思考的方式。重點是，我們不能重蹈國宅政策的覆轍，讓房 子只在政府售出時是平價的，但第二次出售以後就一點也不平價。因此，如果政 府還是要繼續鄉愿的認為，平價住宅政策就只是蓋便宜一點的房子賣給所得可能 較低的人民就好，那行政院長只要隨便找個小學生來當就可以勝任了。 平價住宅的核心概念確實是「平價」 ，更重要的是對「平價的管理」。 從興建的角度而言，興建平價住宅所使用的材料要「物美價廉」(不是「物廉價 廉」，更不是「物廉價美」)，要嚴選素材。因此，就區位而言，不宜太偏僻、生 活機能不宜太差。就環境而言，可以是週遭環境較為老舊，甚至鄰近一些鄰避設 施，但不應該是交通成本極大或工作機會極少的地區。這是一種資源有限下不得   20
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    蝸牛運動民間論壇 990513    不的交換選擇關係。 就建材與設施設備選擇而言，必須是耐用且少裝飾，好維護且成本低，必要設備 應完整提供，不必要的設施一個也不要有。就社區與格局規劃而言，必須是實用 而不花俏，好住而不用好玩。 這些關於「平價管理」的基本原則，一方面涉及專業者介入的必要性，也表示「利 潤」與「利潤創造」必須被嚴格規範，不能像民間建築個案規劃般，以附加價值 創造為建築設計的首要目的。也因此，這樣的興建計畫，本質上並不適宜採公開 招標方式(特別是價格標)辦理，而是要類似政府興辦自用辦公室一樣，將規格標 (設計與監工)與營建標予以區隔，先辦理規格標，再辦理營建標，再讓規劃設計 團隊來監督營造團隊。 另外，「平價」就是要讓政策所希望幫助的人負擔的起。負擔能力的問題比較複 雜，以後有機會再進一步討論。但至少，平價住宅要真的比較便宜(相對於當地 的房價(租金)水準)，要讓中低所得家庭在支付價格或租金後，還可以維持合宜 的生活水準。(林口 18萬一坪怎稱的上平價?) 就出租與出售問題而言，出租當然是比較理想的做法，因為提供安定且平價的居 住機會，是政府協助經濟弱勢家戶的基本職責。但政府因此則要擔起管理維護的 職責，至少也要將此項工作交付可以妥善處理的代理人，這也涉及相關評選與監 督機制的建立。此外，出租平價住宅也涉及政府住宅補貼財務規劃與分配的問 題，這亦是另一項須進一步討論的議題。 出售雖然未嘗不可，但決不可以採取「賣斷」方式。終究，平價住宅還有另一項 基本特性，就是「必須讓需要協助的家戶有機會輪流使用」。 因此，平價住宅的「出售」不應與民間住宅交易等同視之，而是一種受協助家戶 與政府住宅資源之「長期財務安排」。也就是說，購買平價住宅的實質內容，應 該是由民眾支付一筆權利金，讓該家戶有長期使用該住宅的權利。一但遷出或預 備購置其他民間住宅時，該筆權利金可無息(或以定存利息減碼)全額退還，民眾 則將此平價住宅歸還(亦可稱為賣回)政府。 這種方式的好處，是讓人民可以在居住平價住宅期間持續累積購屋資金與 能力，讓平價住宅成為民眾進入住宅市場前的過渡方式，而且不會讓政府有限的 住宅資源消耗。另一方面，政府收取的權利金，則是做為興建與管理平價住宅的 低成本資金，這些資金式足以讓政府以公有地興建平價住宅時，無需再另外支出 公務預算。簡單的說，出售式的平價住宅，是以購屋者繳付的價金做為營建資金， 以該價金之利息做為管理費用。此模式具有自給自足的自償性功能，一旦有人要 退出此活動，則由接手者承接該價金與利息，政府只要調合此移轉過程，並且擔 任平價住宅銀行的角色即可。(亦即買平價住宅要找政府，賣平價住宅也只能賣 給政府，價格完全確定且可預期，毫無炒作空間可介入。)因此，沒有任何人會   21
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    蝸牛運動民間論壇 990513    因為購置平價住宅而不勞而獲，購置平價住宅者也不用擔心跌價損失。安心且實 惠。 社會上仍充斥關於平價住宅就是透過廣建交通設施，提供都市外圍較低成 本土地來興建的觀點。以及，政府應該調和與引導都市內的空餘屋，讓賣不掉的 房子拿來租或賣給一般大眾。似乎，這是符合資源有效利用的原則。精華地區如 同頭等艙，屬於社會菁英使用是合情合理的。 這並非全錯，但絕非合宜的答案。最大的問題點，在於這些論點均為單線 條思考，用經濟學的說法叫做「其他條件不變」或「靜態分析」。轉為現實下的 說法，這代表我們該認同與接受豪宅價格超高，都市內其他中古屋價格的不合 理，因為這是頭等艙與商務艙，經濟艙的旅客請搭乘捷運接駁一小時。不然，頭 等艙與商務艙裡有一些小縫隙，經濟艙的旅客也可以去擠那裏。 較合理的討論是，為何位在都市內就必須被界定為精華區?或者，為何所謂 的精華區就一定要蓋豪宅? 如同都市內都要蓋公園、兒童遊戲場、學校、醫院等設施，那平價住宅與 社會住宅該不該被界定為都市內的必要設施。若需要，社會與平價住宅又該屬於 何種層級的必要設施，是鄰里層級設施、各區層級或都市層級? 另一方面，資源供需引導要強調事務或資源分配決定的先後順序。社會住 宅與平價住宅、或供一般民眾購置與承租的住宅，不應被定位為接手市場炒作後 的剩餘住宅，甚至被做為解決市場炒作後供給過剩問題的解決方案。而是，平價 與社會住宅在都市住宅資源配置上，應該被優先或至少公平的處理，豪宅或炒作 市場的問題，他們得自行解決。 終究，住宅運動並不是丐幫向社會尋求施捨，而是人民向政府與各類利益 團體追討本應屬於他們的資源與正義。   22
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    蝸牛運動民間論壇 990513    房市亂象與一些說明 花敬群 玄奘大學財務金融系副教授 為什麼人們稱目前的市場狀況為炒作，其實三四年前就已經是了，現在的 狀況其實叫做猖狂。目前的租屋者該如何是好?政府又該如何? 一、我們先說說他的猖狂： 業者炒作猖獗行為 以小塊土地或單一物件炒 1. 國產局標地最為典型 作成天價，製造週邊行情與 2. 40 年老屋一坪成交價超過 90 萬亦同 熱絡訊息。 以刻意製造的數據，嚴重脫 1. 北台灣 329 推案量直逼 2,000 億，其實包 離成交價的開價與未盡詳 含一大堆賣不掉的餘屋 實的銷售率來製造新聞。 2. 南港豪宅案十天賣光的新聞，其實頂多只 賣出四成多，議價空間至少兩成 以嘲笑政策效果激勵市場 1. 打房價打假的，業者與投機客沒在怕 的瘋狂行為。 2. 豪宅稅為豪宅正名 以購買新聞代替購買廣 大台北第二圈 329 檔期好熱、329 檔期銷售佳 告，營造天價與熱絡的可信 營建股亮麗、房市 329 檔期傳佳音！華固南港 度。 豪宅 十天內火速賣光、押寶內湖南港…全賺 以廣告強調長期想像的價 前幾年刻意營造尊榮高貴，意圖創造奢華價值 值，要將所有預期全數反應 感的字眼已經不恰當了。 到價格中。(殺雞取卵) 製造與刻意渲染的話題，創造套利空間 更新後價值至少翻一倍 更新是多麼困難與耗費時日的事 捷運通車前房價至少漲兩 木柵線、新店線、北淡線通車後房價連續下跌 三成、沿著捷運投資準沒錯 十年 台北土地珍貴且稀少 台北市縣住宅區至少夠 1,200 萬人居住，現在 不過 600 萬人。 台北市住宅嚴重供不應求 1. 台北市住宅供給總量比需求總量多出至少 12 萬間 2. 台北市過去十年新增供給超過新增需求至 少 5 萬間 3. 台北市未來兩年內至少會新增 3,000 戶以 上百坪豪宅，比過去所有豪宅數量都多 台商、外資與陸資大舉湧 1. 政府去年調降遺贈稅時 為何沒有先規劃游 ， 進，長期資金氾濫必然投入 資管理機制 房地產。 2. 一旦游資離開，泡沫的爛攤子怎麼收拾。   23
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    蝸牛運動民間論壇 990513    3. 游資所支撐的市場與價格，就是泡沫。 二、在這種環境下，買房子與租房子該怎麼判斷。 租買選擇 房價 1,000 萬 房價 1,500 萬 貸款七 貸款七 包含自 貸款七 貸款七 包含自 成本利 成每月 備款之 成本利 成每月 備款之 均等攤 利息 每月利 均等攤 利息 每月利 還 息 還 息 每月 利率 37,094 14,583 20,833 55,640 21,879 31,250 成本 =2.5% 利率=4% 42,419 23,333 33,333 63,253 35,000 50,000 利率=6% 50,151 35,000 50,000 73,756 52,500 75,000 租金 約2萬 約 2.5 萬 只有低利時代會出現租不如買的結果。但如果台灣長期處於低利時代，台灣 便成為另一個消失十年下的日本，這是我們不樂見的。 利率上升負擔會明顯加重，購屋變的不利。利率若長期不升，經濟衰退將更 加嚴重，房價下跌勢必難免，購屋者會面臨更大的損失。 培養台北市一群不想貪圖漲價利益，更不想承擔跌價風險的長期租屋民眾， 讓租金合理化，也讓市場更穩定。 答案是，現在不買的人會是三年後的大贏家。 三、政府該怎麼做 政府應有做為 除弊 興利 選擇性信用管制 提高投機成本抑制短期投機客 轉移資金至相對合理市場 執行豪宅稅 產生短期抑制力量 建立國內奢侈稅範例 加速資訊透明 糾正市場資訊亂象，避免錯誤 建立長期制度，避免問題重 投資 演 政策原則宣示 明確表達市場泡沫嚴重與政府 重建政府公信力與公權力 抑制炒作立場，降低觀望與預 期 連續推出政策方 更加明確表達政策決心，讓過 從短期因應逐步建構長期制 案 度炒作氣氛迅速冷卻 度 投機責任自負 宣示豪宅與投資性商品開發者與投資者，未來發生財務問題 時，政府決不紓困與搭救。 檢討修訂都市更新獎勵政策 重新建構都市計畫之容積管理制度與建築容積獎勵制度 重新建構土地稅制 建立更高層級之住宅專責機構與加速制訂住宅法      24
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    蝸牛運動民間論壇 990513    附件 一 經濟社會文化權利國際公約與一般性意見（關於住宅人權部分） 《經濟社會文化權利國際公約條文》 第十一條 第一款 本公約締約國確認人人有權享受其本人及其家屬所需之適當生活程度，包括適當 之食衣住行及不斷改善之生活環境。締約國將採取適當步驟確保此種權利之實 現，同時確認在此方面基於自由同意之國際合作極為重要。 經濟、社會、文化權利委員會第六屆會議(1991 年) 第 4 號一般性意見：適足住房權(《公約》第 11 條第(1)款) 1. 按照《公約》第 11 條第(1)款，適足的住房之人權由來於相當的生活水準之 權利，對享有所有經濟、社會和文化權利是至關重要的。 2. 在《公約》第 11 條第(1)款中規定的水準和世界各地的普遍狀況之間仍存在 著令人不安的巨大差距。聯合國估計，全世界有 1 億多人無家可歸，10 億多 人無適足住房。無任何事實表明這一數字正在減少。 3. 適足的住房權利適用於每個人，個人同家庭一樣，不論其年齡、經濟地位、 群體或其他屬性或地位和其他此類因素如何，都有權享受適足的住房。 4. 不應狹隘或限制性地解釋住房權利，譬如，把它視為僅是頭上有一遮瓦的住 處或把住所完全視為一商品而已，而應該把它視為安全、和平和尊嚴地居住 某處的權利。第 11 條第(1)款的提法應理解為，不僅是指住房而且是指適足 的住房。 “適足的住所意味著…適足的獨處居室、適足的空間、適足的安全、 適足的照明和通風、適足的基本基礎設施和就業和基本設備的合適地點—一 切費用合情合理”。 5. 適足之概念在住房權利方面尤為重要，有助於強調在確定特定形式的住房是 否可視為構成《公約》目的所指的“適足住房”時必須加以考慮的一些因素。 a) 使用權的法律保障。使用權的形式，包括租用(公共和私人)住宿設施、 合作住房、租賃、房主自住住房、應急住房和非正規住區，包括佔有土 地和財產。不論使用的形式屬何種，所有人都應有一定程式的使用保障， 以保證得到法律保護，免遭強迫驅逐、騷擾和其他威脅。 b) 服務、材料、設備和基礎設施的提供。一幢合適的住房必須擁有衛生、 安全、舒適和營養必需之設備。 c) 力所能及。與住房有關的個人或家庭費用應保持在一定水準上，而不至 於使其他基本需要的獲得與滿足受到威脅或損害。應採取步驟以確保與 住房有關的費用之百分比大致與收入水準相稱。應為那些無力獲得便宜 住房的人設立住房補助，並確定恰當反映住房需要的提供、住房資金的 形式和水準。 d) 樂舍安居。適足的住房必須是適合於居住的，即向居住者提供足夠的空   25
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    蝸牛運動民間論壇 990513    間和保護他們免受嚴寒、潮濕、炎熱、颳風下雨或其他對健康的威脅、 建築危險和傳病媒介。居住者的身體安全也應得到保障。 e) 住房機會。須向一切有資格享有適足住房的人提供適足的住房，必須使 處境不利的群體充分和持久地得到適足住房的資源，確保給予一定的優 先考慮。住房法律和政策應充分考慮這些群組的特殊住房需要，必須制 定明確的政府職責，實現人人有權得到和平尊嚴地生活的安全之地，包 括有資格得到土地。 f) 居住地點。適足的住房應處於便利就業選擇、保健服務、就學、托兒中 心和其他社會設施之地點。 g) 適當的文化環境。住房的建造方式、所用的建築材料和支持住房的政策 必須能恰當地體現住房的文化特徵和多樣化。促進住房領域的發展和現 代化的活動應保證不捨棄住房的文化方維，尤其是還應確保適當的現代 技術設施。 6. 要使社會各階層的適足住房權利得以實現和維持，充分享受其他權利—— 諸 如：言論自由、結社自由(諸如租戶和其他社區基礎的群組)、居住自由權、 參與公共決策權是必不可少的。 7. 必須對處境不利的社會群組給予應有的優先考慮，對他們予以特別照顧。因 此政策與立法的制定不應在損害其他社會群組的情況下，優惠早已處於優勢 的社會群組。 8. 在採用充分實現適足住房權利之最適當的措施方面，為了具有針對性和有效 性，並且確保對其他人權的尊重，這樣的一項戰略應體現包括無家可歸者， 居住簡陋者和他們的代表在內的所有受影響者的廣泛真誠的磋商和參與。 9. 住房情況的有效監測是具有直接效益的另一項義務。需要“提供關於社會中在 住房方面最易受害和處境不利群組的詳細情況”，它們特別包括：無家可歸的 個人和家庭、居住簡陋和無法得到基本居住環境者、“非法”定居者、屬於被 強迫驅逐出屋的和低收入群組。 10. 在適足住房權利方面，履行其義務所制定的措施可能會交融混合公共和私營 部門認為合適的措施。公共住房資金可能最有用地用於直接建造新住房，在 多數情況下，政府無法完全利用公共建造住房來彌補住房之不足。實質上， 這種義務應表明，所採取的措施足以在最短的時間內，以最大限度的資源實 現個人的權利。 11. 許多需要採取的措施將包括資源的分配和一般性的政策辦法。然而，在這方 面不應低估正規的立法和行政措施的作用。 12. 適足住房權利的許多組成因素至少是和國內法律的補救措施條款相一致的。 依據法律體系，這領域可能包括，但並非僅限於此：(a)法律上訴，以求通過 法院命令防止有計劃的驅逐或拆房；(b)遭非法驅逐後要求賠償的法律程式； (c)對房東(公共或私人)就租金水準、住所維修、種族或其他形式的歧視方面 所實施或所支持的非法行為提出上訴；(d)在分配和提供住房方面存在的任何 形式的歧視提出指控；和(e)就不健康或不合適住房條件對房東提出起訴。   26
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    蝸牛運動民間論壇 990513    13. 強迫驅逐的事例顯然是與《公約》的要求格格不入的。只有按照國際法的有 關原則，在某些特別例外的條件下才是允許的。 經濟、社會、文化權利委員會第十六屆會議(1997 年) 第 7 號一般性意見：適足住房權(《公約》第 11 條第(1)款)：強迫驅逐。 1. 委員會在其第 4 號一般性意見(1991)中指出，所有人均應擁有一定程度的住 房使用權的保障，以保證得到法律保護，免遭強迫驅逐、騷擾和其他威脅。 2. 國際社會早已認識到強迫驅逐是一個嚴重的問題。有一個最關鍵的問題還是 沒有解決，就是，如何決定在什麼情況下可允許強迫遷離，並明確地說明需 要哪些保護措施去保證《公約》的有關條款得到尊重。 3. 用“強迫驅逐”這詞在某些方面本身就是有問題，因為它要表現的是一種專橫 和不合法性。這說法的定義是：個人、家庭乃至社區在違背他們意願的情況 下被長期或臨時驅逐出他們所居住的房屋或土地，而沒有得到、或不能援引 適當的法律或其他形式的保護。但是，禁止強迫驅逐並不適用於按照法律、 並符合國際人權公約規定所執行的強迫遷離。 4. 強迫驅逐不但明顯地侵犯了《公約》所體現的權利，同時也違反了不少公民 和政治權利，例如：生命權、人身安全權、私人生活、家庭和住宅不受干涉 權、以及和平享用財產權等。 5. 雖然強迫驅逐主要出現在人口稠密的都市地區，但是，它也關係到強迫人口 遷移、國內的流離失所、在武裝衝突時期的強迫重新安置、大規模的人口流 亡、難民的流動等。在所有這些情況下，享用適足住房、不受強迫驅逐的權 利可能由於締約國負責造成的一系列行為或不行為而受到侵犯。 6. 強迫驅逐往往是同暴力分不開的，例如在國際武裝衝突、內亂、社區或族裔 暴力下所造成的遷離。 7. 其他一些強迫遷離的事例則是在發展名義下出現。爭奪土地權的衝突，像建 造水壩或其他大規模能源專案等發展和基層結構工程、為重新修建城市而徵 用土地、重新修建房屋、城市美化方案、不受控制的土地投機買賣等，都會 導致居民被迫遷離。 8. 國家不但本身要避免強迫驅逐居民，而且要確保對那些實行強迫驅逐的代理 人或第三方執行法律。如果沒有得到充分的保護，任何人有權不受強迫驅逐。 國家有義務確保這種權利受到尊重，不由於資源多寡的考慮而改變。 9. 若要設立一項有效的保護制度，保障人免受強迫驅逐的立法是必不可少的基 礎。這樣的立法措施應(a)對房屋和土地的居住者提供盡可能最大的使用保 障；(b)符合《公約》的規定；以及(c)能嚴格地規限在什麼情況下方允許遷移 居住者。 10. 婦女、兒童、青年、老人、土著人民、族裔和其他少數人、以及其他易受衝 擊的個人和群體都不成比例地經常成為強迫驅逐的對象。公約》第 2.2 和第 3 條的反歧視規定對國家政府加上了另一重義務，要求它們在發生驅逐的時候 採取適當措施，以保證不出現任何形式的歧視行為。   27
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    蝸牛運動民間論壇 990513    11. 有些驅逐是合理的，例如，房客經常不交租，或沒有任何適當原因而破壞租 用的房屋。但是，有關當局也應保證驅逐的方式確實按照法律規定，而法律 是與《公約》不相抵觸，而且被驅逐的人有可能援用法律的補救方法。 12. 用強迫驅逐、拆除房屋作為一種懲罰措施是不符合《公約》的規定的。 13. 在執行任何驅逐行動之前，特別是當這種驅逐行動牽涉到大批人的時候，首 先必須同受影響的人商量，探討所有可行的備選方法，以便避免、或盡可能 地減少使用強迫手段的必要，也應保證所有有關的個人對他們本人和實際所 受的財產的損失得到適當的賠償。 14. 如果驅逐被認為是合理的，在執行的時候也應嚴格遵從國際人權法的有關規 定，符合合理和適當比例的一般原則。 15. 對強迫驅逐所適用的法律程式保護包括： (a) 讓那些受影響的人有一個真正 磋商的機會；(b)在預定的遷移日期之前給予所有受影響的人充分、合理的通 知；(c)讓所有受影響的人有合理的時間預先得到關於擬議的遷移行動以及適 當時關於所騰出的房、地以後的新用途的情報； (d) 特別是如果牽涉到一大 批人，在遷移的時候必需有政府官員或其代表在場； (e) 是誰負責執行遷移 行動必需明確地認明； (f) 除非得到受影響的人的同意，否則遷移不得在惡 劣氣候或在夜間進行； (g) 提供法律的補救行動； (h) 盡可能地向那些有必 要上法庭爭取補救的人士提供法律援助。 16. 驅逐不應使人變得無家可歸，或易受其他人權的侵犯。如果受影響的人無法 自給，締約國必需採取一切適當的措施，用盡它所有的資源酌情提供新的住 房、新的住區或新的有生產能力的土地。 17. 有些機構，例如世界銀行和經濟合作和發展組織，已通過了一套關於遷移和 (或)重新安置的準則，以求限制強迫驅逐的規模，減輕強迫驅逐為人帶來的 苦難。強迫驅逐的做法往往是同大規模的發展項目有關，例如建築水壩或其 他主要的能源項目。 18. 根據委員會通過的彙報準則，締約國被要求提供與強迫驅逐做法直接有關的 各種資料，包括說明：(a)在最近 5 年被驅逐的人數，以及目前對任意驅逐或 任何其他方式的驅逐得不到法律保護的人數；(b)關於住客使用房屋安全權 利、受保護避免驅逐權利的立法；以及 (c) 禁止任何形式驅逐的立法” 19. 委員會還要求得到下列情報：“除其他外在都市重建方案、改造專案、地區改 善、籌備國際聚會(奧林匹克和其他運動會、展覽會、會議等)、‘城市美化’ 運動等過程中採取了什麼措施保證人們不受遷移，或保證經過任何住在、或 鄰近受影響地區的人士的同意將他們重新安置” ※ 兩公約第四號與第七號一般性意見全文，可詳見「兩公約施行監督聯盟」網 站/相關連結〈經濟、社會、文化權利委員會的一般性意見〉 http://covenants-watch.blogspot.com/   28
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    蝸牛運動民間論壇 990513    附件 二 當前住宅問題迷思 Ｑ＆Ａ 無殼蝸牛聯盟 990513 特定區域現象論  Q：.高房價的問題只有台北縣市，因此不宜採用全國性政策處理？  A：    房價問題必須與所得收入一起比較。根據內政部最新「住宅需求動向」統計，台 灣五大都會區的房價所得比為 7.08 倍 台北市則為 9.06 倍 這兩個數字都比 2009 ， ， 年上半年的 6.65 倍與 8.89 倍更沈重，且皆遠超過國際認定「嚴重難以負擔」的 門檻 5.1 倍。近年來，雖然全球各地均有房價飆漲的情形，但相較於英國 5.1 倍、 日本 5.3 倍和澳洲 6.8 倍，台灣五大都會區平均 7.08 倍，則是遙遙超越各國。顯 然，全台灣都會區的住宅負擔明顯超過國際標準，台北縣市尤其嚴重。    房價負擔能力，台北最嚴重，再來是幾個核心城市，而台中又大於其他縣市。事 實上，全台灣各區域的房價負擔能力在國際標準都不算輕，連之前情況勉強尚可 的基隆都正被滲透。台北市則是超級嚴重。台北市中位數所得（所得位置在全體 市民的 50%）的家庭只買得起 12%的房子，所得在 30%位置的家庭，只買得起 6%的房子，這表示中低價位住宅嚴重供給不足。台北儘管很多房子可以買，但 其實房價高到根本買不起。    從城市整體發展的角度來看，台中七期重劃區、高雄美術館與農十六新市政特 區，這些特定地區房價飆升極快，卻不見得出現帶動周邊地區環境品質提昇，也 不一定出現比價效應，拉升鄰近地區的房價。反而，在城市過度擴張，公共資源 有限的情況下，掏空了原本老市區的經濟活力，造成城市發展的嚴重不均衡，甚 至某些地區被放棄的狀況。高房價問題不只發生在台北，也在台灣其他地區開始 發酵，這不是特定區域的問題，只是災情不一，表現出來的樣貌不同。    欲解決各縣市地區人民住宅問題，中央政府必須有整體的對策；同時，針對各縣 市的不同差異，地方政府也必須提出處方。兩者缺一不可，中央和地方政府都必 須負起責任。    ■  蝸牛觀點：高房價難負擔不是台北縣市的特殊現象，各地都有災情，解決各 縣市住宅問題，中央和地方政府都有責任。      經濟產業支柱論  Q：房地產產業是經濟發展的火車頭產業，且經濟正在復甦，不宜打壓房價？    29
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    蝸牛運動民間論壇 990513    A：  首先，無論如何都不應該將房地產視為振興經濟的主要產業。社會的進步、產業 的創新、文化的發展都需要資源和人力投入。若將每個人的生活基本需求，轉化 成為一般商品，把社會寶貴的時間物力和資源集中到房地產利益的競逐，炒作房 地產成為年輕人的夢想，那麼這個國家發展的目標在哪裡？社會前進方向在何 方？人們如何能有力氣去關注更具意義的文明創造和產業發展嗎？。    房地產再怎麼炒作都無法作為全球化城市競爭的項目。城市競爭力的提升，投資 環境的創造，文化觀光的發展，並不是建立在不斷推升的地價和房價之上。    再者，房地產產業對於 GDP的貢獻極小，比較民國 91 年和 97 年的統計資料顯 示，不動產服務業在 GDP 總產值只增加了不到 0.7%，住宅部份不到 0.07%。資 本利得也不課稅，換句話說，整個社會花上這麼多力氣在房地產的飆高競逐，但 炒房的鉅量資金輪轉卻非關經濟貢獻。      「火車頭產業」是指該產業的榮枯對相關產業有著明顯的影響，但是從行政院主 計處歷年所編制的產業關連表分析結果。房地產業低於所有產業的平均值，而且 房地產業各項指標的波動，也大多落後總體經濟指標的波動，目前並無充分的證 據支持房地產業為火車頭產業的論點，故以刺激經濟發展作為振興房地產業的理 由，若不是刻意為之的謊言，便是普遍常識不足下的迷思。    在高房價低所得的沈重負擔下，人民為安居之所淪為背負沈重貸款的房奴，反而 抑制了其他類型的消費支出，文化活動、觀光旅遊、飲食等等。因此，房地產價 格的飆漲非但帶動經濟成長，反而壓抑了其他產業領域對於經濟成長的貢獻空 間。    ■ 蝸牛觀點：從數據資料呈現，國內住宅產業並不是長期被認知的經濟火車頭， 反而像一輛火柴盒小汽車，甚至是讓其他產業受到排擠，造成總體 經濟成長倒車的火車頭。     住宅供給不足論  Q：台灣的自有住宅率高達八成八，無殼蝸牛的問題只是少數人買不起房子  。  A：  與住宅相關的各種被扭曲或誤解的資訊中，可能以「住宅自有率」為最，直接影 響了政府決策判斷。官方的「住宅自有率」是權屬登記為「自有」之住宅比率， 88％的數字，前提得是：無人擁有二宅以上，很顯然地，此一住宅自有率數字根 本背離現實，以住宅為本的權屬統計並不能轉換為以家戶為本的住宅自有率。欲 真正貼近真相，必須知道以家戶為本的真正住宅自有率及家戶擁宅數的分布，但   30
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    蝸牛運動民間論壇 990513    後者之統計資訊在台灣並不存在。    比較接近的推估應為， 台灣 100 家戶中 30 戶以上無自宅，其中的 2/5 租屋或配 住（宿舍） ，3/5 住於他人（親友，特別是父母子女）之宅或與他戶共住。剩下的 七十戶以下擁有 88 宅（此為 88％「自有率」之來由） ，其中 60 戶各  有一宅，7 戶各有二宅，3 戶各有三宅或更多。    在此一計算下，房價飆漲衝擊到的是無自用住宅的 30%以上家戶，其中的 1/3 是 社會及經濟地位極端弱勢，早已放棄擁屋的期望；其它 2/3 則因為房價負擔增加， 從有希望擁自用住宅而變為絕望者，最感到憤怒。    除了擁有二宅以上的 10%民眾可能因房價飆漲獲得財富增值；但是 60%民眾僅自 有一宅者，房價飆漲固然使他們紙面上財富增加，但卻不具實質意義，因為他們 仍然要住在其中，這是住宅的使用價值。另一方面，這些擁有一宅的民眾若想換 屋，在房價飛漲的時代更為不易，因為自宅脫手之後不見得買得起更好區位或條 件的住宅，只能向下選擇。因此，換屋族也是高房價的受害者。    換句話說，政府放任房價飆漲，讓 90％以上的有殼和無殼的市民 90%都成為受 害者，  只有以房地產投機為業的人和需要政治獻金的政客們才是最大的獲益 者，這才是為什麼房價問題成為民怨第一的原因之一。     ■ 蝸牛觀點：30％的無殼蝸牛，和 60%僅自有一宅的可能換殼族，都是高房價 的受害者。不管有殼，無殼，房價飆漲讓他們買不起房，也換不起 房，都是政府和財團操弄和宰割的對象。     Q：根據住宅供需狀況調查報告，台北市住宅供給嚴重不足。  A：  政府常說台北市的住宅短缺七萬戶，是以台北市所有戶籍戶數（約 97 萬戶）減 住宅數量（約 90 萬宅）得出。這種計算是荒謬的。若以該方式計算，台灣多數 地方都是供不應求，澎湖、雲林甚至比台北市更嚴重，可見這個數字大有問題。 若加上每宅的設籍戶數來看可以逼近真實狀況，當前台北市設有戶籍住宅平均每 宅約居住 1.25 戶，換算實際的住宅需求總量約為 77.5 萬宅，也就是說住宅的超 額供給約 12.5 萬宅。    從另一個角度看，以新增供給量與新增需求量觀察，台北市近十年來新完工住宅 約七萬宅，人口減少約四萬人，新增戶籍約七萬戶。用前述平均每宅居住約 1.25 家戶計算，近十年來因新增家戶所產生的需求量約 5.7 萬宅；若以當前台北市平 均每戶人口約 2.7 人計算，則十年來因人口減少，使得住宅需求減少約 1.5 萬宅。  從這兩種方式計算得出，近十年來台北市新增的超額供給量約在 1.3 萬宅至  8.5   31
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    蝸牛運動民間論壇 990513    萬宅之間，若取平均數約 5萬宅。台北市在住宅總量供需、近十年新增供需以及 潛在未完工住宅數量，非但不是供給不足，甚且處於嚴重的供給過剩。政府的數 據沒有告訴我們的是這些房子在哪裡？在哪些人手上？空屋率有多少？現在的 住宅資訊並不透明，政府從來未曾真正清楚現況，也不深刻了解問題，任諸種化 約偏頗的統計資料與解讀到處流傳，這只會不斷強化市場預期心理，使成為房價 上漲的合理化理由。    ■ 蝸牛觀點：台北市在住宅總量近十年不是供給不足，而是嚴重地供給過剩。 政府的數據沒有告訴我們的是這些房子在哪裡？價格多少？在哪 些人手上？空屋率有多少？      Q：房價上漲，是供給不足和需求增加導致，是自由市場現象。  A：  現階段的房價上漲是預期心態不斷疊高的結果，這種預期心理可統稱泡沫現象。 簡單說，什麼都漲，就是薪水沒漲，而台北市人口且不斷流失，房子不斷新蓋， 那麼，需求從哪裡來？是台商、外資、還是大陸客要來買房？倘若投機性的炒房 需求越高，將嚴重排擠一般人民基本居住的需求的權利。那麼我們應該要追問的 是：城市是為了誰而建？政府為什麼坐視人民的基本居住需求難以滿足，負擔日 益沈重呢？    以及，這些年供給的住宅是哪一種住宅？單以面積大小為分析依據，資料顯示， 屋齡 20 至 30 年的房子，有 70％是 25 至 55 坪，大致符合目前台灣少子化趨勢 下的家庭人口數量結構需求。但是近五年來的住宅供給統計，25 坪以下佔 32%， 25 至 55 坪 38％，55 坪以上 29%，約各為三分之一。換句話說，中間規模的住 宅比例從過去的七成掉到三成，顯然可以發現住宅規模呈現兩極化發展，動輒一 百多坪的豪宅巨院，或是高單價小坪數的套房。對於大多數的小家庭或希望三代 同堂的家庭來說，在住宅商品市場上可以選擇一邊是負擔不起的豪宅，另一邊則 是空間不足的房型。台北市高價位住宅過剩，不僅是供需問題與市場失靈問題， 更是國家資源浪費的問題。這種自由市場的住宅供給是建立在誰的利益？如何能 滿足大多數市民的一般需求呢？    ■ 蝸牛觀點：游資過剩、土地稅制不公加上政府助長人為炒作、房地產市場的 調控機制失靈，是這波住宅危機爆發的主要關鍵。     人民財富縮水論  Q：打壓房價，讓全國人民財產縮水？  A：    32
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    蝸牛運動民間論壇 990513    會因抑制房價而對資產造成衝擊的，主要是手上擁有多棟房子的 10%以下的家戶 以及炒作房價的投機客。對於60％只有一間房子的家戶來說，他們能抵押周轉 的金額固然變小，可是換屋的成本也相對降低，換屋的機會增加。而 30%以上沒 有房子的人，低廉的房價，讓人人有機會住到價格品質較為合理的房子。抑制房 價，有殼者才有機會換屋，無殼者可以有個安穩的家，讓財富分配更為合理平均， 對社會的平衡發展具有正面意義。    抑制房價和利率調動的過程中可能的疑問，在於如何設計出更為精緻的策略與措 施。抑制房價對於多數民眾與台灣社會總體的正面效益毋庸置疑，需要被更精細 地調整與解決。    從另個角度來看，高房價代表金融機構的風險不斷提高，房價持續飆漲而不是隨 著社會總所得水準緩步上揚，將使得金融機構的貸款信用危機壓力會越來越重， 倘若有一天房價泡沫化，銀行機構所承受的風險轉化成為呆帳，甚至可能引發倒 閉危機，最後還是全民買單。    ■ 蝸牛觀點：房價泡沫修正只是讓投機炒作者離開市場，讓無殼族、換殼族都 有平等的機會取得住宅資源，總體的經濟及社會效果將讓國家及全 民受益。      住郊區通勤論  Q：不是每個人都能在台北擁有自己喜歡的房子，年輕人不應該住台北市？  A：  無殼蝸牛主張之一「健全租屋市場」，並不一定每個人都要擁有自己的房子，而 是要有地方住。城市屬於每一位市民，空間不是為特定的人保留，每個人都有選 擇自己居住地點的權利，安心生活、工作、成家立業，住得起，有一定的居住品 質，這是作為人的基本需求和尊嚴。這個原則和立場不只針對台北市，其他縣市 亦同。    況且，以台北市為例，住不起市區並不只是年輕人的問題。將台北市民依所得排 序，比對房價由高至低排序，我們發現處於所得位置在中間 50％的家庭只買得 起 12%的房子。也就是說，台北市家庭所得在平均數以下的家戶只買得起台北市 十分之一左右的住宅，另一半所得高於平均的家庭則買得起十分之九的房子。可 以合理負擔台北市房子的家庭，不到兩成，這不是年輕人買不起，而是八成以上 的家戶都無法負擔高房價的現狀。  除此之外，當這樣的宣稱出現在政府首長和媒體面前，甚且欲暗示年輕人的不努 力，不能吃苦。順著這樣的邏輯思考，我們也想問：一個沒有年輕人的城市是怎 樣的？讓年輕人所有的精神與心力，使承受諸如長時間通勤或成為屋奴的低品質   33
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    蝸牛運動民間論壇 990513    生活，這個國家提供的是什麼樣的未來願景？只是因為經濟上弱勢，便必須被排 除在特定空間之外，政府如此赤裸地支持不公不義的住宅空間區隔政策，是想要 傳達什麼樣的價值觀給人民？    ■ 蝸牛觀點：政府有責任讓年輕人及弱勢者可在城市生活，解決基本居住需求， 人人都有接近城市的權力。 Q：在台北縣桃園縣郊區興建數千戶的平價住宅，拉捷運，可解決住宅問題。  A :    首先，這種郊區興建大規模平價住宅的政策早在 90 年代已經宣告失敗，淡海新 市鎮是最好的例子。政府提供這種集中營式的平價住宅不僅有標籤化的危機，甚 至淪為貧民窟都有可能。更荒謬的是，林口附近本來的住宅價格反而因為政府每 坪 17 萬的報價過高而開始上漲，顯然，不管這個平價住宅最後是否興建，真正 獲利的還是在那囤積土地的建商。    其次，目前的規劃除了捷運，還準備以提高容積的方式將可興建平價住宅的數量 最大化。如此一來，當地原來低密度的發展立刻受到衝擊。本來允許建築之最大 容積早於都市計畫中明確規定，同時配置相對應數量的公共設施，然而，該區域 內之公共設施只有捷運，但是公園、綠地、開放空間、防災空間、道路系統、上 下水道系統，並沒有因此同步提昇，可以預見將來的平價住宅計畫只會帶動附近 地區的環境品質急遽下降，拉低整體生活水平。而且，以提供捷運作為誘因，其 實暗示著長距離通勤，工作和經濟重心仍在台北，那麼這些平價住宅只會淪為早 上急出門，晚上才回家的「睡城」，後續的社會經濟問題將不斷地衍生而來。   最後，城市中心難道沒有其他可建設用地嗎？有，在台北市這些隱藏在巷弄之中 的公有土地以及軍方佔據的大面積土地至少還有 250 公頃，扣除環境敏感區及具 有生態價值的區塊，都可以作為公有出租式的社會住宅之用。雖然，政府表明暫 時不標售，但是透過都市更新的讓售制度以及整體活化利用之名，最後還可能淪 為財團建商的嘴上肉，公有土地不斷地以各種名目流失早已不是新聞，這些珍貴 的公有土地是全民共有的資產，該如何利用應該以全民及下一代子孫的利益為唯 一考量，開放公眾討論。    ■ 蝸牛觀點：蝸牛聯盟主張政府在分散台北都會各地（含台北市中心）大量興 建出租住宅，而非重蹈過去失敗經驗的集中式出售國宅。     都會郊區擴張論  Q：國際都會都有核心區及都會區，郊區化發展是必要，通勤一兩個小時是正常   34
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    蝸牛運動民間論壇 990513    的。  A：  所謂國際都會的郊區化發展，是指大陸型國家生活較富裕的城市居民出於不喜喧 囂噪染、交通擁擠、空氣混濁的都市環境而遷居市郊，自行選擇改善生存條件， 提高生活品質；而不是讓買不起市區房子的人，只能搬住到工作機會少的郊區， 最後必須每天花大量時間和金錢成本通勤。國外郊區化的發展背後是悠閒的、自 由選擇的價值，人們每天上班不會緊張和擁擠，公共交通的成本也不一定按距離 遠近收費。這與目前市民被迫因為房價問題遷移到郊區居住，而必須負擔高額交 通和時間成本的處境完全相反。    以林口 A7為例，每天來回台北的交通費用兩百元和時間成本三小時，換算共計 約五百元來計算，利用二十年的貸款來購買每坪 15 萬元的平價住宅，所有的負 擔約等同於在台北市區內購買每坪三十萬三十坪住宅的價值。那麼，您願意把在 城市中心安居樂業的生活想像轉換成為每天通勤轉車三小時的日常生活嗎？反 過來看，這種郊區平價住宅的構想到底是為了解決住宅問題，還是解決捷運系統 運量不足的問題？    況且，台灣是個海島，空間上的可發展用地少，因此人口相對稠密。我們沒有太 多條件學習歐美大城市無止盡的蔓延發展，東京就是一個失敗的案例，住在東京 的日本人，一生共有七年歲月是花費在交通通勤上！我們的所得收入，環境品 質，公共設施及公有住宅供給距離國際都會市民的生活差距仍大，這才是政府應 該努力改善學習之處。同樣是亞洲城市，以新加坡、香港為例，在空間發展較侷 促的處境之下，城市政府也不會放任市中心的房價無盡上漲，反而提供一定存量 和品質的公共住宅滿足一般人的基本需求，香港約有八成國宅，五成出售、三成 出租；新加坡的國宅占所有住宅的 85%。台灣歷年所興建的國宅只佔住宅市場的 3.5％以下，且絕大部份均已出售，目前政府所掌握的公共住宅存量遠低於 1％以 下。解決住宅問題並不是以無止盡的向城市外圍開發，替建商開闢市場轉移問題 的焦點。    ■ 蝸牛觀點：我們要政府在台北市中心興建分散式的出租住宅，而非集中在偏 遠郊區的出售國宅。     有土斯有財論  Q：國人有土斯有財觀念深植，大家還是偏好購屋，有購屋需求  A：  確實，買房子可能是每個人的夢，但買房子的夢，意味的是對於擁有一個家的想 望，而非單純著眼於買賣房子的獲利。是財團和投機客將住宅變成了哄抬炒作的 標的，而讓大多數人無法負擔。住宅確實存在買賣的功能，今天整個社會花很大   35
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    蝸牛運動民間論壇 990513    力氣和資源把住宅變成金錢遊戲，高額利潤的誘因驅使下，住宅市場成為投機爭 利之戰場，也讓有一點經濟能力的民眾競相投入，建商也利用此些預期心理趁勢 炒高，使得房價高不可攀。住宅被房地產投資的邏輯去定義與思考，創造出來的 需求是結果，而非原因。    若政府以既有觀念由便袖手旁觀，除了是將此現象倒果為因之外，甚且是落井下 石地附和了建商財團的炒作邏輯。因此在這種住宅成為炒作商品的環境氣氛下， 人們在都市生活的基本尊嚴，連租賃都負擔不起，更遑論擁有產權。排除對於產 權的迷思，台北市住宅問題的現象是中低所得家庭住得起的房子太少，在這樣的 處境之下，對大部分的中低所得家庭來說，住得安穩其實比擁有財產更重要。  租 賃市場與購屋市場同為解決居住需求的互為平衡調控之雙引擎。台灣長期強調購 屋卻輕忽租賃市場的嚴重偏食政策下，讓住宅市場營養失衡。少了健全的租賃市 場做為平衡調控的工具，一旦購屋市場失靈，整體住宅市場在缺乏租賃市場做為 緩衝下，就陷入了住宅危機。    ■蝸牛觀點：政府缺乏租賃住宅政策產業輔導及健全租賃市場的措施正是助長 財團炒作有土斯有財觀念的幫兇。     Q：購屋才能安心，租屋沒有保障也沒有環境品質  A：  有好的住宅政策是一種社會穩定的力量，建構一個完整友善的租賃市場是我們的 主要訴求，也是政府應該努力的目標。租賃著眼的是房屋的使用價值，而非交易 價值，但是我們的主要住宅政策卻極度偏向買賣交易，對於產權的處理過於單一 化，因此，關於租賃的配套制度遲遲未能完善。舉例來說：    例如必須有一定存量的公共出租住宅，保障房東與房客的出租條件和制度，讓人 民不必時時處於搬家的焦慮，並提供不同類型的住宅供選擇，例如適合三代同 堂、夫妻、弱勢者、單身者的需求。    我們主要訴求是，鼓勵租屋取代購屋。政府有義務對人民提供只租不售的社會住 宅同時擴大租屋補貼。針對高房價問題必須適當抑制與調節，稅收制度符合必須 公平與正義的原則。特別是弱勢者的住宅問題，更有責任解決他們的居住需求。       以營建署的政策性租屋補貼「安心成家專案」為例，96 和 97 年租金補貼供不應 求，房貸補貼卻乏人問津。現在的方案限制只有已有配偶或小孩之家庭申請，站 在鼓勵結婚生育的立場可能是好的，但是對於廣大的未婚人口其實產生不了多大 的誘因，購屋的壓力仍然存在。因此，可考慮擴大租屋補貼的金額與範圍，且不 應該只限定在已婚家庭，特別是針對中低收入之家庭或個人，給予其租屋上的補   36
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    蝸牛運動民間論壇 990513    助，有效降低購屋壓力。    ■ 蝸牛觀點：擴大及健全租屋市場、訂定租賃產業政策、做好租賃服務及糾紛 調處工作是政府當前健全房屋市場必須積極從事的功課。      市場自由決定論  Q：綜觀過去國宅失敗的案例，為何要政府提供公有出租住宅來解決住宅問題？  A：  馬英九總統在98年5月曾經簽署「經濟社會文化權利國際公約」批准書】，該公 約提到：「本公約締約各國承認人人有權為他自己和家庭獲得相當的生活水準， 包括足夠的食物、衣著和住房，並能不斷改進生活條件。各締約國將採取適當的 步驟保證實現這一權利…」 。上述條文宣示一種不同於台灣官方思維的普世基本 價值：住房是一種基本人權，國家必須保證實現這種權利。 過去的政府的確曾經興建少數產權賣斷的國宅，因為可以自由買賣，因此容易成 為炒作標的，加上品質設計皆低於一般水平，最後無法解決人民的住宅需求問 題。因此，由市場提供，全面商品化的住宅成為唯一的選項也是政府的主要住宅 政策。但是，這些年來而我們都嚐到所得分配持續惡化，失業人口遽增；歷年來 政府所有的刺激經濟方案均以建商財團們的最大利益作為基礎，而人民只能忍受 高房價的苦果。 因此，回到住宅作為基本人權的普世核心價值，要改善這個現狀，不能再依賴建 商和財團，應該致力於請政府提供更多不同的住宅選項，在全面商品化購屋市場 之外，也要建立公平合理的租屋市場以及社會住宅，滿足各種不同類型的住宅需 求。住宅提供者如果是國家，民眾會擔心其缺乏效率與品質低落，如果是市場， 又可能被建商控制炒作，而在這兩者之外，其實還是存在其他的選擇。以荷蘭、 日本、美國為例，住宅的提供者可以有第三、第四種來源，例如非營利組織、合 作社、非營利的建設公司等。 以荷蘭的社會住宅為例，政府擁有土地所有權，在市中心區的各種不同的區位提 供公有土地作為社會住宅之用，政府做好先期規劃後，先完成公共設施、交通設 施後，便將住宅的建設開發交由非營利組織執行，讓民間組織興建只租不售的公 共住宅。同時政府也提供市民租金補貼，不同的非營利組織之間也處於競爭關 係，維持營建的品質和服務水準。這是我們可以參考學習的案例。     ■ 蝸牛觀點：我們要求政府應設定十年住宅興建目標，在十年內讓只租不售的 公有住宅存量達到住宅市場總量５％以上。   37
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    蝸牛運動民間論壇 990513    附件 三 與會人員名單  編號 姓名 服務單位 職稱 1. 彭楊凱 OURs 專業者都市改革組織 理事 2. 呂秉怡 崔媽媽基金會 執行長 主婦聯盟環境保護基金會 常務董事 3. 陳曼麗 台灣婦女團體全國聯合會 常務理事 4. 彭龍三 台灣都市更新公正促進協會籌備會 主任委員 5. 陳明里 行無礙資源推廣協會 專案經理 6. 戴佩玲 中華民國社區營造學會 專任助理 7. 侯務葵 中華民國基層教師協會 秘書長 8. 謝東儒 中華民國殘障聯盟 副祕書長 9. 黃靖惠 中華民國殘障聯盟 專員 10. 簡至潔 婦女新知基金會 副秘書長 11. 趙文瑾 婦女新知基金會 開拓組主任 12. 朱彥柔 婦女新知基金會 數位典藏專員 13. 葉亭君 台灣人權促進會 政策倡議部主任 14. 林郁晏 台北市女性權益促進會 執行秘書 15. 黃鈺生 中華民國消費者文教基金會 秘書長 16. 江明芸 台灣勞工陣線 教育推廣部主任 17. 楊書瑋 台灣勞工陣線 執行秘書 18. 林子靖 臺灣社區居住與獨立生活聯盟 專員 19. 許淑媛 財團法人國土規劃及不動產資訊中心 助理研究員 20. 蔡妤真 財團法人國土規劃及不動產資訊中心 助理研究員 21. 王姿尹 財團法人國土規劃及不動產資訊中心 助理研究員 22. 張傑閔 財團法人國土規劃及不動產資訊中心 助理研究員 23. 胡皓瑋 台灣大學建築與城鄉研究所 碩士班研究生 24. 張耕維 台灣大學建築與城鄉研究所 碩士班研究生 25. 呂欣翰 台灣大學建築與城鄉研究所 碩士班研究生 26. 陽政育 台灣大學建築與城鄉研究所 碩士班研究生 27. 鄭佳琳 建築的光工作坊 28. 柯逸民 人民火大聯盟 29. 郭明珠 人民火大聯盟 30. 江一豪 三鶯部落自救會   38
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    蝸牛運動民間論壇 990513    31. 邱克豪 OURs 專業者都市改革組織 32. 施媖之 OURs 專業者都市改革組織 33. 莊婷宇 OURs 專業者都市改革組織 34. 陳依雯 OURs 專業者都市改革組織 35. 蕭丁方 崔媽媽基金會 36. 張維修 無殼蝸牛聯盟 37. 林育如 無殼蝸牛聯盟     39
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