1. 顾问课程讲义：
开发流程及经济评价
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2007.01.08

2. 本门课程的目的
了解房地产项目开发决策和流程环
节
掌握经济评价及其在决策中的作
用
课程分两节，预计时间 3 个小时；
课程将会结合实际的案例和现象作剖析，与大家展开研讨
。
本报告是严格保密的。
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3. 我们对课程的展开角度，为什么要了解流
程和经济评价，有什么实际应用
关于开发流程：
什么时间干什么事？
什么事情谁来办？怎么办最好？
环节容易出什么问题？
流程对开发商的影响是什么？
关于经济评价：
评价哪些指标？
评价用在什么地方？
如何进行评价？
本报告是严格保密的。
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4. 课题一：开发决策和流程环
节
本报告是严格保密的。
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5. 房地产项目的整体开发流程 — — 一个房地
产项目的整体开发经营行为如何？
土地获 资源流通
取
及再流通
定位决 产品设
策 计
项目报 施工建
建 设
推广销
售
资源获取 资源加工 物业管
理
房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政
府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移。
所以房地产的问题也是出在流通环节上！
本报告是严格保密的。
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6. 土地获 定位决 产品设 项目报 施工建 推广销 物业管
取 策 计 建 设 售 理
企业拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素？
市场未来预期；
项目或区域发展预期；
规划条件的市场实现及经济实现；
开发商企业发展战略和机会成本；
竞争对手的情况分析。
政府出让土地的方式
拍卖、招标、协议；（挂牌属于拍卖方式的一种）
什么情况之下用什么方式？招标将会增多
目前的现象：北京双限、深圳背负 15% 返还指标等
本报告是严格保密的。
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7. 土地获 定位决 产品设 项目报 施工建 推广销 物业管
取 策 计 建 设 售 理
现有的土地政策的问题
单一的供应主体导致的信息不对称；
政府供应计划的无序和可持续供地政策的缺失；
价高者得的土地分配制度。
土地拍卖中的黑马 — — 对项目发展预期的不同
导致
战略型高价 — — 建业郑州北市区地块；（不在土地本
身）
转型企业高价 — — 产业企业进入房地产；（利润期望
低）
资金密集型无地企业 — — 金地龙华地块；（恶狼扑食
型）
非理性企业拿地 — — 众多非成熟企业。（一介莽夫）
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8. 土地获 定位决 产品设 项目报 施工建 推广销 物业管
取 策 计 建 设 售 理
企业如何在招牌挂中为自己谋利？
设定竞拍门坎：资金门坎、资质门坎；
改变用地条件：附带诸多规划条件如加酒店、降容积率、配套公
建；
带方案拍卖：设定方案或者要求短期给出方案；
人为因素：搞定拍卖师（敲锤）、搞定政府（返利）、搞定对手
（给钱）。
变量分析 竞争对手分析
地
块
起竞价格
分 售价预测
析 最高竞拍价
过程加价
开发模式 初步地价 地价变量 最可能地价
市 策略加价
场
态 利润预期 最乐观地价
势 场外公关
变量分析 企业发展战略
本报告是严格保密的。 合理价格模型 8
传统价格模型

9. 土地获 定位决 产品设 项目报 施工建 推广销 物业管
取 策 计 建 设 售 理
主要决策问题（钱、地、人）：
决策资金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融资渠道
决策项目：发展方向、盈利模式、承担功能、实施进度
决策人力：团队运作能力和执行能力、合作团队、主管部门
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10. 土地获 定位决 产品设 项目报 施工建 推广销 物业管
取 策 计 建 设 售 理
项目决策案例 — — 资金如何运作
？
城市背景：山东省某地级城 银行信用额度 20000 万，通过另一正在建
市， 2004. 1 设项目抵押，先拿 12000 万投入土地款（类
违规）
地块情况： 1036 亩， r=1. 3 ， 30%
高层
挂牌：起挂 1. 36 亿，原地安置（约
2. 4 亿）
开发商账面资金： 4000 万
土地获取价格： 1. 46 亿 抵押给上述银行再贷款 8000 万
；
成本： 1400 元 / 平方米； 提前低价卖图纸： 1690 元 / 平，开盘
800 套，近两个亿；
启动资金：商品房建设 + 回迁建
设
vs 银行：快速放按揭，作为条件；
资金平衡：快速的现金流满足平 施工付款： 3 个 1/3 ， 1/3 房屋、 1/3
衡 主材（开发商赊销）、 1/3 现金， ± 0 开
始付款；
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11. 土地获 定位决 产品设 项目报 施工建 推广销 物业管
取 策 计 建 设 售 理
开发商决策常见的问题是什么？举例说明：
关于资金：以山东某开发商为例，项目建设中的资金抽出作为它
用，导致项目资金流出现问题；
关于项目方向，几种死法？
想赚想死的（老想多赚，违背市场规律），体现在做了市场滞销
的产品，比如商业问题、容积率问题、产品形态问题；
逞能能死的，不要和地价、政府、专业公司过不去；商业就是商
业不要牵扯其他的，比如教派、比如文化、比如面子工程；
省钱省死的，省钱省出事了，竞争问题、质量问题、成本压力问
题；
关于人力，是否具备了足够的项目运作、工程管理、财务管理、
对外公关人力，是否理顺了内部的管理体系；人力问题其实更是
管理问题。
讨论：顺驰在发展扩张中，哪些问题值得检讨
？
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12. 土地获 定位决 产品设 项目报 施工建 推广销 物业管
取 策 计 建 设 售 理
包含的主要设计阶段：
地块勘查测绘：提供设计依据， 3— 10 天
规划建筑设计：落实决策思路， 3— 6 个月
施工图设计：施工标准和结构形式， 1— 3 个月
景观设计：景观环境设计， 2— 3 个月
样板房及会所设计：营销环境设计， 1 个月
讨论：常见的问题有哪些？
进度问题：进度难以控制、各专业公司难以衔
接
质量问题：评价体系和评价经验的缺失
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13. 土地获 定位决 产品设 项目报 施工建 推广销 物业管
取 策 计 建 设 售 理
最优化的设计阶段流程参考：
时间进度控制 第1 月 第2 月 第3月 第4月 第5 月 第6月 单位
规划设计 规划单位
单体设计 规划单位
施工图设计 结构单位
景观设计 景观公司
样板房及会所 装饰设计
各专业公司的合作与分工如何？
规划单位与施工图：初步设计、施工图把控
规划单位与景观：完善、技术交底
施工图与景观：隐蔽管线工程设计
最优秀的设计成果是最能体现开发商开发思维和开发
意识的成果，而非作品。
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14. 土地获 定位决 产品设 项目报 施工建 推广销 物业管
取 策 计 建 设 售 理
开发办
开发办 计委 规划局 国土资源局 人防办 规划局
墙改办
消防支队
环保局
开 项 固 项 建 土 土 国 建
发 目 定 目 设 地 地 有 设
测 确 土 方
经 手 资 立 用 地 土 基 人 环 案 工
营 册 产 项 地 量 认 地 础 开 防 消 境 程
、 交 墙 审
许 投 规 、 易 使 设 发 异 防 评 规
评 报 改 批
可 资 划 用 施 管 地 设 估 划
估 批 牌 建 基
证 计 许 权 理 金 施 及 许
划 可 证 套 费 设 费 排 可
费 费 污
费
质检站
城管大队 规划局 开发办 建委基建科 散水办 规划局
执法大队 劳保办
定额站
安检站
预 开 中
放 标
售 工
线 安 定 劳 散 质
许 许 通
管 全 额 保 水 检 知
可 可
理 许 鉴 统 押 委 书
证 证
可 别 筹 金 托
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15. 土地获 定位决 产品设 项目报 施工建 推广销 物业管
取 策 计 建 设 售 理
工程建设的相关知识：
工程建设组成部分：土建、水电、安装及设备
整体工程建设：单体部分、环境部分、室外管线
建筑结构形式：砖混、框架、框剪、钢结构等
项目施工周期（平均进度、不考虑冰冻期）：
多层及低密度： 9— 12 个月
小高层： 1 年半
高层建筑： 2 年到两年半
施工组织次序：
基础部分→ 主体工程→ 外墙装饰及安装→ 园区管线→ 景观施工→ 竣工验收
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16. 土地获 定位决 产品设 项目报 施工建 推广销 物业管
取 策 计 建 设 售 理
工程建设的相关知识 2 ：
影响工程造价的主要因素：
建筑结构形式及建筑形态：钢结构＞框剪＞（小）框架＞砖混
外立面材质及设备等级：是否玻璃幕、外立面选材标准
施工取费等级：在施工定额的基础上加减
地基情况：是否岩石、是否流沙、是否软基，决定了基础的施工成本
场地条件：是否平整、是否山地
抗震等级： 6 级、 7 级、 8 级
节能要求：是否满足节能规范
景观环境造价
关于施工的相关问题探讨，大家在工作中都会遇到什么问题？
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17. 项目推进慢在各环节的主要原因
最主要的时间耽误在项目开工前期：
决策上的时间反复；
规划设计上的时间耽误；
各专业单位的衔接不够紧密；
规划报建的时间耽误；
亦可能遇到不常见的因素如：
地基问题导致的隐蔽工程施工进度缓慢
资金短缺导致的工程施工进度缓慢
天气原因（雨季做基础、冬天施工等导致）
工地事故和违章行为导致的临时停工和工地整改
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18. 如何加快项目进度（以某多层项目为例）
土地获取
定位决策 产品设计
1— 2 个月 6— 8 个月
项目报建 施工建设
+1 个月 8— 10 个
月
推广销售
物业管理
多层项目从获取土地至开始销售需要的时间在 1 年左右；高
层项目需要的时间在 1 年半至两年；（顺驰最快半年开始销售
）
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19. 课题二：经济评价的应
用
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20. 我们对课程的展开角度，为什么要了解流
程和经济评价，有什么实际应用
关于开发流程：
什么时间干什么事？
什么事情谁来办？怎么办最好？
环节容易出什么问题？
流程对开发商的影响是什么？
关于经济评价：
评价哪些指标？
评价用在什么地方？
如何进行评价？
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21. 项目经济评价的指标体系 — — 对项目盈利
能力和风险的模拟和分析
盈利评价指标：
利润（净利润和税后利润）
利润率（成本利润率、自有资金回报率）
财务净现值
投入评价指标： 项目前期经济
测算不同于工程概预
投资峰值 算和房地产开发财务
。
资金缺口
项目经济评价
的使命是模拟一条现
评价体系： 金流，帮助项目开发
者决策。
现金流分析
负债（资金来源）分析
不确定性分析
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22. 项目经济评价的基本结构 — — 以房地产开
发项目为例
指标和物业配比的模拟
成本和投入节奏估算
租、售计划模拟
现金流分析
不确定性分析
模拟开发进程 财务评价
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23. 物业配比模拟的两种方法
经验值法
确定容积率，根据经验安排物业配比
缺点：配比的落地性不强，很难反映社区形态
配比反算法
通过容积率和产品配比反算
优点：较准确反映配比变化对方案的影响，对方案的落地性
比较有把握；
缺点：过程比较复杂，对经验要求比较高
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24. 房地产开发成本构成
开发成本 开发费用
土地出让费用 管理费用
土地拆迁和安置 销售费用
前期工程费 财务费用
建安工程费
室外工程费
公共配套设施费
不可预见费用
开发期间税费（包含税收和规费
）
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25. 现金流量分析
现金流量表 07 下 08 上 08 下 09 上 09 下 10 上 10 下 11 上 总计
现金流入 0 54542 23376 77036 3301 6 82963.78 62223 62223 395379
一阶段销售收入 0 54542 23376 0 0 0 0 0 7791 8
…… …… …… …… …… …… …… …… …… ……
现金流出 62654 1 8953 1 6539 1 9261 1 9234 1 7490.87 1 6329 1 9698 1 901 60
土地成本 521 90 0 0 0 0 0 0 0 521 90
前期工程费 1 689 0 1 587 0 1 587 0 0 0 4863
…… …… …… …… …… …… …… …… …… ……
净现金流量 - 62654 35589.56 6836 57775 1 3781 65472 45893 42525 20521 9
累加净现金流量 - 62654 - 27064 - 20228.3 37546 51 328 1 1 6800 1 62694 205220
资本化率 8%
财务净现值 - 62654 34246 6330 51 476 1 1 81 5 5401 3 36432 32484
累加财务净现值 - 62654 - 28408 - 22078 29398 41 21 3 95226.32 1 31 658 1 641 42
内部收益率 49% 1 23% 动态投资回收期 1 .78
财务净现值（ F NP V) ：反映计算期内的获利能力
内部收益率 ( F IRR) ：反映项目成本和效益相抵后的
报酬率
动态投资回收期 ( P t ) ：投资返本年限，反映抗风险能
力 本报告是严格保密的。
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26. 不确定性分析
盈亏平衡分析
又称保本点分析，分为：
价格保本点分析
销售率（租售率保本点分析）保本点分析
敏感性分析
又称灵敏度分析
反映单种不确定因素对项目效益的影响
一般考虑土地价格、建安成本和售价的不确定性
本报告是严格保密的。
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27. 我们将结合具体案例来讲解经济评价在决
策中的运用 — —
案例 1
协助决策物业形态 — —
案例 2
协助决策资金计划 — —
案例 3
协助决策容积率 — —
本报告是严格保密的。
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28. 经济评价的基本原则
客观合理 对于容积率、成本、价格等基本假设的取值要做到客观和合理
价值对等 品质不对等的商品，不在同一价值体系下比较
本报告是严格保密的。
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29. 经济评价的常见误区
追求精确地说明问题：
实际上，就是在施工图设计阶段后的工程概预算，都
存在 10% 左右的误差，而项目前期的经济评价误差范围更大
。
提交 “ 大而全 ” 的单方案经济评价不但浪费大量的时间
并且缺乏参考意义。
取值随意，缺乏说服力
：
测算取值难以把握的方面：物业配比、容积率、建安
成本和施工成本分期投入时都会缺乏说服力。
基本假设缺乏弹性：
经济评价是建立于很多基本假设上的对开发流程的模
拟，基本假设不能等同于事实，必须考虑成本、市场和其它因
素影响带来的变化。
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30. 如何成文优秀的经济评价报告 — —
步骤 1 ：
明确基本假设，取得共识
基本假设的合理性比计算过程更加重要
步骤 2 ：
提出和决策相关的核心问题
切中决策的要害
步骤 3 ：
结合市场分析评判方案
要市场的合理性，而不是数值上的利润最大化
步骤 4 ：
给出指导发展或规划的“ 方向性建议”
从经济评价背后提炼出规律，指导和推进项目
本报告是严格保密的。
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31. 给大家的建议 — — 如何成为经济评价高手
积累自己的成本数据
建立外部专家库
理解开发流程、工程进程和各种条件对成本的影响
具体问题具体分析，累积分析模型和分析技巧
本报告是严格保密的。
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32. Thanks !
本报告是严格保密的。
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