2. Міністерство регіонального розвитку будівництва та житлово-комунального господарства України
Національна спілка архітекторів України
Тема: «Містобудівна організація багатоквартирного житлового
будинку і комплексу на основі містобудівних умов і обмежень»
(до ІІІ ступеню складності) .»
Доповідач: Лисицина Наталія Іванівна – головний
архітектор проекту, керівник архітектурно-будівельного
відділу ДП ”УкрНДІпроцивільсільбуд”.

3. Міністерство регіонального розвитку будівництва та житлово-комунального господарства України
Національна спілка архітекторів України
Зміст лекції.
1.Вступна частина.
2.Вихідні дані.
3.Планувальна організація в системі населеного пункту.
4.Щільність забудови.
5.Планувальна організація житлової забудови окремого
будинку (групи будинків).
6.Склад техніко-економічних показників при розробленні
генплану житлового будинку.
7. Сучасні законодавчо-правові засади проектно-кошторисного
забезпечення зведення об’єктів архітектури.

4. Міністерство регіонального розвитку будівництва та житлово-комунального господарства України
Національна спілка архітекторів України
1. ВСТУПНА ЧАСТИНА
Житлова забудова планується та здійснюється у різних містобудівних умовах і це відображується на її просторовій
організації, на виборі типів будинків та композиційних рішень. До проектування генплану багатоквартирного будинку
необхідно визначити його категорію складності.
Серед важливих характеристик містобудівної організації багатоквартирного житлового будинку слід назвати
розміщення житлових будинків відносно пішохідно-транспортних комунікацій, підприємств обслуговування. зон
відпочинку, інших елементів сельбищної зони.
Містобудівна організація багатоквартирних житлових будинків і комплексів, що проектуються, створюється з
урахуванням пріоритетності соціальних, екологічних, естетичних критеріїв оцінки відведеної земельної ділянки та її
оточення, а також рівня безпеки, необхідного для проживання населення на визначеній території. При цьому
проектування ведеться на підставі сучасних законодавчих засад з обов’язковим урахуванням вихідних даних на
проектування.
Характерні аспекти і особливості проектування об’єктів будівництва житла:
- об’єкт на окремій ділянці;
- комплекс об’єктів будівництва;
- реконструкція та розвиток комплексу об’єктів будівництва (організація та зонування території, функціональні зв’язки,
об’ємно просторові рішення в умовах існуючої забудови, планувальні обмеження тощо;
- багатофункціональні комплекси;
- організація транспорту;
- забезпечення надійності та безпеки об’єкту будівництва;
- врахування охоронних зон та їх меж і режиму використання;
- дотримання екологічних правил використання ділянки та її забудови;
- дотримання санітарно-гігієнічних правил;
- забезпечення закладами побутового обслуговування;
- інженерне забезпечення.
Проекти будівництва об’єктів І-ІІІ категорії складності не підлягають обов’язковій експертизі, але за рішенням
Замовника експертиза може проводитися.

5. Міністерство регіонального розвитку будівництва та житлово-комунального господарства України
Національна спілка архітекторів України
2. ВИХІДНІ ДАНІ
Генеральний план житлового будинку чи комплексу згідно з Законом України про регулювання містобудівної
діяльності розробляється після затвердження містобудівної документації на підставі документів, що
підтверджують відведення земельної ділянки під забудову (кадастрові плани), викопіювання із затвердженої
містобудівної документації, завдання на проектування, містобудівних умов і обмежень, а також технічних умов
щодо інженерного забезпечення об’єкту проектування, в т.ч. ТУ щодо техногенної безпеки.
Наказом Мінрегіонбуду №109 від 07.07.2011р. було затверджено Порядок надання містобудівних умов та
обмежень забудови земельної ділянки, їх склад та зміст.
Склад та зміст містобудівних умов та обмежень визначені у розділі ІІІ “Порядку…” та додатку до нього.
III. Склад та зміст містобудівних умов та обмежень
3.1. Містобудівні умови та обмеження складаються з текстової та графічної частин.
3.2. Текстова частина містобудівних умов та обмежень містить
розділи: "Загальні дані"; "Містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки".
3.3. Розділ "Загальні дані" містить: а) назву об'єкта будівництва; б) інформацію про замовника; в) наміри
забудови; г) адресу будівництва або місце розташування об'єкта; ґ) документ, що підтверджує право
власності або користування земельною ділянкою (крім випадків, передбачених пунктом 2.3 розділу II цього
Порядку); д) площу земельної ділянки; е) цільове призначення земельної ділянки; є) посилання на
містобудівну документацію (у разі наявності); ж) функціональне призначення земельної ділянки; з) основні
техніко-економічні показники об'єкта будівництва.

6. Міністерство регіонального розвитку будівництва та житлово-комунального господарства України
Національна спілка архітекторів України
3.4. Розділ "Містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки" містять: а) гранично
допустиму висоту будівель; б) максимально допустимий відсоток забудови земельної ділянки; в)
максимально допустиму щільність населення (для житлової забудови); г) відстані від об'єкта, який
проектується, до меж червоних ліній та ліній регулювання забудови; ґ) планувальні обмеження (зони охорони
пам'яток культурної спадщини, зони охоронюваного ландшафту, межі історичних ареалів, прибережні захисні
смуги, санітарно-захисні та інші охоронювані зони); д) мінімально допустимі відстані від об'єктів, які
проектуються, до існуючих будинків та споруд; е) охоронювані зони інженерних комунікацій; є) вимоги до
необхідності проведення інженерних вишукувань згідно з державними будівельними нормами ДБН
А.2.1-1-2008 "Інженерні вишукування для будівництва"; ж) вимоги щодо благоустрою з урахуванням
положень Закону України "Про благоустрій населених пунктів" ( 2807-15 ); з) забезпечення умов
транспортно-пішохідного зв'язку; и) вимоги щодо наявності місць для постійного зберігання
автотранспорту; і) вимоги щодо охорони культурної спадщини з урахуванням положень Закону України
"Про охорону культурної спадщини" ( 1805-14).
3.5. У разі коли земельна ділянка державної або комунальної форми власності виставляється на земельні
торги, містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки входять до складу технічної документації
об'єкта продажу і надаються переможцю торгів разом з іншою документацією відповідно до законодавства.
3.6. Форма містобудівних умов та обмежень наведена у додатку до цього Порядку.
3.7. Графічна частина містобудівних умов та обмежень містить: а) кадастрову довідку з містобудівного
кадастру (у разі наявності); б) черговий кадастровий план (витяг із земельного кадастру - за умови
відсутності містобудівного кадастру); в) ситуаційний план місця розташування об'єкта будівництва;
г)викопіювання з оновленої топографо-геодезичної підоснови у масштабі 1:2000, надане замовником; ґ)
викопіювання з містобудівної документації.

7. Міністерство регіонального розвитку будівництва та житлово-комунального господарства України
Національна спілка архітекторів України
Містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки
_________________________________________________
(адреса або місце розташування земельної ділянки)
Загальні дані:
1. Назва об'єкта будівництва _______________________________;
2. Інформація про замовника ________________________________;
3. Наміри забудови _________________________________________;
4. Адреса будівництва або місце розташування об'єкта ______________________________;
5. Документ, що підтверджує право власності або користування
земельною ділянкою ______________________________________________;
6. Площа земельної ділянки ________________________ гектарів;
7. Цільове призначення земельної ділянки ___________________;
8. Посилання на містобудівну документацію: генеральний план
населеного пункту, план зонування, детальний план території та
рішення про їх затвердження (у разі наявності) __________________;
9. Функціональне призначення земельної ділянки __________________________.
10. Основні техніко-економічні показники об'єкта будівництва _____________________________.

8. Міністерство регіонального розвитку будівництва та житлово-комунального господарства України
Національна спілка архітекторів України
Містобудівні умови та обмеження:
1. Граничнодопустима висота будівель _______________________;
2. Максимально допустимий відсоток забудови земельної ділянки ____________;
3. Максимально допустима щільність населення (для житлової
забудови) _______________________________________________________;
4. Відстані від об'єкта, який проектується, до меж червоних
ліній та ліній регулювання забудови _____________________________;
5. Планувальні обмеження (зони охорони пам'яток культурної
спадщини, зони охоронюваного ландшафту, межі історичних ареалів,
прибережні захисні смуги, санітарно-захисні та інші охоронювані
зони) ___________________________________________________________;
6. Мінімально допустимі відстані від об'єктів, які
проектуються, до існуючих будинків та споруд ____________________;
7. Охоронювані зони інженерних комунікацій _________________;
8. Вимоги до необхідності проведення інженерних вишукувань
згідно з державними будівельними нормами ДБН А.2.1-1-2008
"Інженерні вишукування для будівництва"
_______________________________________________________________________________;
9. Вимоги щодо благоустрою (в тому числі щодо відновлення
благоустрою) ____________________________________________________;
10. Забезпечення умов транспортно-пішохідного зв'язку ____________________________________;
11. Вимоги щодо забезпечення необхідною кількістю місць
зберігання автотранспорту _______________________________________;
12. Вимоги щодо охорони культурної спадщини ________________;

9. Міністерство регіонального розвитку будівництва та житлово-комунального господарства України
Національна спілка архітекторів України
____________________________ ______________________
(ініціали та прізвище керівника (підпис, дата)
органу містобудування
та архітектури)
М.П.
3. ПЛАНУВАЛЬНА ОРГАНІЗАЦІЯ В СИСТЕМІ НАСЕЛЕНОГО ПУНКТУ
Планувальна організація ділянок, призначених для забудови, має свої відзнаки в залежності від того, ведеться
проектування нової забудови чи ущільнення існуючої. Але завжди функціонально-планувальна і архітектурно-
просторова організація, поверховість житлових будинків приймаються відповідно до архітектурно-планувальних
особливостей і вимог забудови конкретного населеного пункту з урахуванням санітарно-гігієнічних,
протипожежних, демографічних, транспортних, архітектурно-композиційних умов, рівня інженерного
обладнання, місцевих умов будівництва, умов комунально-побутового обслуговування населення та техногенної
безпеки.
Житлові будинки необхідно розміщувати в зонах пішохідної доступності до зупинок міського транспорту (з
радіусом доступності ≤500 м), а також на нормативних відстанях до шкіл, дитячих садків та інших об’єктів
соціального забезпечення. Відстань від житлових будинків до підприємств торгівлі місцевого значення, установ
охорони здоров’я (поліклінік, амбулаторій, диспансерів без стаціонарів), що обслуговують інвалідів та людей
похилого віку, повинна бути не більше 200 м, а в умовах існуючої забудови – не більше 300 м.
Величину максимально допустимих радіусів обслуговування установами і підприємствами слід приймати згідно
табл.1 і табл.2 додаток 6.3 ДБН 360-92**.
Площу озеленення території слід приймати ≥ 6 м на 1 людину.

10. Міністерство регіонального розвитку будівництва та житлово-комунального господарства України
Національна спілка архітекторів України
4. ЩІЛЬНІСТЬ ЗАБУДОВИ
Розрахункову щільність населення рекомендується приймати згідно з ДБН 360-92** від 110-170 люд./га (малі
міста) до 190-220 люд./га (найзначніші міста) відповідно до зон міста різної містобудівної цінності (периферійної
і центральної). При відповідному обгрунтування величина щільності населення може бути прийнята більше як
450 люд./га.
5. ПЛАНУВАЛЬНА ОРГАНІЗАЦІЯ ЖИТЛОВОЇ ЗАБУДОВИ ОКРЕМОГО БУДИНКУ (ГРУПИ
БУДИНКІВ)
Мінімальну розрахункову площу ділянки для окремого житлового будинку ІІІ категорії складності (без
розміщення на ній дитячих дошкільних установ і підприємств приобслуговування, гаражів, що належать
громадянам, фізкультурних і спортивних споруд) необхідно приймати відповідно до кількості мешканців – не
менше як: 30,1 - 23,3 м2/люд. (при забудові до 3-х поверхів), 20,2 - 17,0 м2/люд. (4-5 поверхів), 15,3 - 13,9 м2/
люд. (6-8 поверхів), 12,2-12,0 м2/люд. (9-12 поверхів).
До вирішення генерального плану житлового будинку необхідно визначити категорію складності об’єкту згідно
з державними будівельними нормами та стандартами на підставі класу наслідків (відповідальності) об’єкта
будівництва. Клас наслідків (відповідальності) об’єкта визначається відповідно до ДБН В.1.2-14-2009 «Загальні
принципи забезпечення надійності будівель і споруд, будівельних конструкцій та основ». Категорії складності
об’єктів будівництва з урахуванням класу наслідків (відповідальності) визначаються згідно із «Постановою щодо
застосування будівельних норм у частині віднесення об’єктів будівництва до категорії складності для
подальшого проектування і експертизи. При цьому до ІІІ категорії складності слід відносити об’єкти класу
наслідків СС2, які не віднесено до ІV категорії складності. При вирішенні генплану об’єкту відстань між
житловими будинками, житловими і громадськими треба приймати на підставі розрахунків інсоляції і
освітленості відповідно до норм (розділ 10 ДБН 360-92**), протипожежних вимог (додаток 3.1 до ДБН
360-92**), та ДБН В.1.1-7-2002 «Пожежна безпека об’єктів будівництва».

11. Міністерство регіонального розвитку будівництва та житлово-комунального господарства України
Національна спілка архітекторів України
Між довгими сторонами житлових будинків заввишки 4 поверхи і більше треба приймати відстані 20 м, між
довгими сторонами і торцями з вікнами із житлових кімнат цих будинків – не менше 15 м.
При розміщенні 9-16-поверхових будинків суміжно з кварталами садибної
забудови, що зберігається, відстань між садибним будинком і довгими сторонами багатоповерхового будинку
приймається не меншою, ніж висота будинку, що зводиться (п.3.13 ДБН 360-92**).
При різних вимогах (протипожежних, санітарно-гігієнічних та ін) до мінімально допустимих відстаней між
будинками і спорудами при проектуванні треба приймати величини, найбільші з них.
Житлові будинки з квартирами на перших поверхах треба розміщувати, як правило, з відступом від червоних
ліній. По червоній лінії допускається розміщувати житлові будинки з вбудованими у перші поверхи
приміщеннями громадського призначення.
Мінімальні розміри формованих внутрішніх двориків визначаються вимогами інсоляції, побутових розривів,
протипожежними вимогами.
При забудові житловими будинками, групами, кварталами необхідно додержуватися протипожежних вимог
щодо влаштування протипожежних проходів – через 100 м, проїздів – через 300 м (при периметральній забудові
– через 180 м).
При проектуванні житлової забудови слід розміщувати майданчики дворової інфраструктури, розмір і відстані
від яких до житлових і громадських будинків слід приймати за розрахунками не менші, ніж у табл. 3.2 ДБН
360-92**. В деяких випадках ці майданчики розраховуються і розміщуються не завжди на окремий будинок, а, в
залежності від конфігурації земельної ділянки для забудови і її оточення – на містобудівний комплекс (групу
житлових будинків).
Місця для постійного паркування приймаються згідно з відповідними розрахунками (див. зміну № 4 до ДБН
360-92**).
Відсоток рівня озеленення структурних елементів озеленення території повинен проектуватися з урахуванням
показників відповідно до табл. 5.1.а ДБН 360-92**.

12. Міністерство регіонального розвитку будівництва та житлово-комунального господарства України
Національна спілка архітекторів України
Графічні приклади можливих комплексних планувальних рішень забудови території багатоквартирної житлової
забудови додаються для розгляду (див. додатки 1÷8).
Врахування вихідних даних для проектування і додержання чинних діючих в Україні нормативних документів
у сфері будівництва дає можливість створення достойних і безпечних умов для проживання, відпочинку,
користування об’єктами соціальної інфраструктури для мешканців житлових будинків, що проектуються.
6. СКЛАД ТЕХНІКО-ЕКОНОМІЧНИХ ПОКАЗНИКІВ ПРИ РОЗРОБЛЕННІ ГЕНПЛАНУ ЖИТЛОВОГО
БУДИНКУ
Склад ТЕП житлового будинку (комплексу) визначається ДБН А.2.2-3-2004. Склад, порядок розроблення,
погодження та затвердження проектної документації для будівництва.
Згідно з додатком Л ДБН А.2.2-3-2004 склад основних даних і техніко-економічних показників, які включаються
у розпорядчий документ про затвердження проекту (РП) на будівництво житлових будинків включає ряд
показників, що визначаються при розробленні генплану житлового будинку і вказуються у відомості житлових
та громадських споруд а саме:
поверховість
- загальна кількість квартир у будинку
- площа забудови
- загальний будівельний об’єм
- кількість будівель (споруд)
- площа ділянки
Окрім того, на кресленні генерального плану житлового будинку повинні бути відомості про баланс території
призначеної під забудову.

13. Міністерство регіонального розвитку будівництва та житлово-комунального господарства України
Національна спілка архітекторів України
Основні креслення розділу ГП згідно додатку Ж ДБН А.2.2-3-2004:
- ситуаційний план на топографічній основі в масштабі 1:500, 1:1000
- принципове рішення з вертикального планування, благоустрою та озеленення
При виконанні креслень генеральних планів на будівництво житлових будинків (комплексів) слід керуватись
національними стандартами України:
- ДСТУ Б А.2.4-2:2009.СПДП «Умовні графічні позначення і зображення генеральних планів та споруд
транспорту».
- ДСТУ Б А.2.4-4:2009.СПДП «Основні вимоги до проектної та робочої документації».
- ДСТУ Б А.2.4-6-2009.СПДП «Правила виконання робочої документації генеральних планів».

17. Міністерство регіонального розвитку будівництва та житлово-комунального господарства України
Національна спілка архітекторів України
7. СУЧАСНІ ЗАКОНОДАВЧО-ПРАВОВІ ЗАСАДИ ПРОЕКТНО-КОШТОРИСНОГО ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ
ЗВЕДЕННЯ ОБ’ЄКТІВ АРХІТЕКТУРИ
1. Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності».
2. Наказ Мінрегіонбуду від 16.05.2011 № 45 «Про затвердження Порядку розроблення проектної документації на
будівництво об’єктів».
3. ДБН В.11.2-8-2008 «Основні вимоги до будівель і споруд. Безпека експлуатації».
4. ДБН В.1.2-8-2008. «»Основні вимоги до будинків і споруд. Безпека життя і здоров’я людини та захист
навколишнього середовища».
5. Закон України «Про містобудування».
6. Закон України «Про архітектурну діяльність».
7. ДБН 360-92**. «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень».
8. ДБН В.2.2-9-2009 «Громадські будинки і споруди».
9. ДБН В.1.2-7-2008 «Система забезпечення надійності та безпеки будівельних об’єктів. Основні вимоги до
будівель і споруд. Пожежна безпека».
10. ДБН В 2.2-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення» (Зміна № 1 додаток від 2009 р.)
11. ДБН В.1.1-7-2002 «Пожежна безпека об’єктів будівництва» (Захист від пожежі).
12. «Правила пожежної безпеки в Україні» МВС України 1995 р.
13. ДБН В.1.2-10-2008 «Основні вимоги до будинків і споруд. Захист від шуму».
14. ДБН В.1.2-11-2008 «Будівництво в умовах ущільненої забудови. Вимоги безпеки)
15. СанНиП 173.93.
16. Наказ Мінрегіонбуду від 07.07 № 109 «Про затвердження Порядку надання містобудівних умов та обмежень
забудови земельної ділянки, їх склад та зміст.

18. Міністерство регіонального розвитку будівництва та житлово-комунального господарства України
Національна спілка архітекторів України
17. Перелік об’єктів будівництва, для проектування яких містобудівні умови та обмеження не надаються» (п.2.2
до Заяви для отримання містобудівних умов та обмежень):
право на землю, ситуаційний план, викопіювання М 1:2000, кадастр ділянки (м/б ділянки);
кадастровий план (земельний кадастр), фотофіксація (ділянка з оточенням);
містобудівний розрахунок з ТЕП запланованого об’єкта будівництва.
18. ДБН В.2.2-17-2006 «Будинки та споруди. Доступність будинків і споруд для маломобільних груп населення».
19. ДБН А.2.2-3-2004 «Склад, порядок оформлення, погодження і затвердження проектної документації для
будівництва».
20. Деякі аспекти «Правил кодексу» професійної спілки архітекторів.
21. Настанова з розрахунку інсоляції об’єктів цивільного призначення ДСТУ НБА.2.2-ХХХ.
22. ДБН В.2.3-15:2007 «Автостоянки і гаражі для легкових автомобілів».
23. ДСТУ Б.А.2.4-6:2009 «Правила виконання робочої документації генеральних планів».
24. Пособие по проектированию , инсоляции жилых зданий и территории застройки (для широт Украины).
25. Земельний кодекс України.
26. Водний кодекс України.