1. ชื่อโครงการ : โครงการอาคารสานักงานใหญ่บริษัท เรียวฮิน เคคาขุ จากัด (ประเทศไทย)

2. สุภาษิตญี่ปุ่นโบราณกล่าวว่า “กินแต่พอดี จะไม่ต้องหาหมอ” มีความหมายว่าให้กินแต่พอประมาณ ทว่า
ซ่อนนัยยะอย่างลึกซึ้งสอนให้รู้จักการใช้ชีวิตอย่างพอดีซึ่งเป็นแนวทางที่มูจินามาใช้เพื่อส่งมอบคุณค่า
ของสินค้าให้กับลูกค้า “MUJI” แปลว่า “ไม่มีแบรนด์” เป็นคาเรียกสั้นๆ มาจากคาเต็มว่า “มูจิรุชิ เรียว
ฮิน” (Mujirushi Ryohin)
แบรนด์คอนเซ็ปต์ของมูจิกับทฤษฎีเรื่องความพอเพียง มีความเหมือนกันในเรื่องของการใช้ความเรียบ
ง่ายเป็น ดังนั้นแม้ว่าการขยายตัวเข้ามาเปิดสาขาในไทยของมูจิจะเข้ามาในฐานะแบรนด์ที่ได้รับความนิยม
ในระดับโลกจากญี่ปุ่น แต่จุดขายกลับตอบโจทย์เรื่องของความพอเพียงที่คนไทยกาลังหันมาศึกษา
อย่างจริงจังมากขึ้น
ทฤษฎีความพอเพียงคือใช้ชีวิตอย่างเรียบง่าย อยู่อย่างพอมี พอกิน พอเก็บ สมฐานะ ขณะที่ปรัชญา
การให้กาเนิดสินค้าของมูจิก็เพื่อให้เป็นสินค้าที่ตอบสนองการใช้งานที่จาเป็นและเป็นประโยชน์ใน
ชีวิตประจาวันเท่านั้น
สินค้าของมูจิจะเน้นที่เอกลักษณ์ความเรียบง่าย ใช้วัสดุคุณภาพ คานึงถึงผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม
เพื่อให้มีราคาขายที่เหมาะสม เพราะไม่ต้องมีต้นทุนเพิ่มจากสิ่งที่เกินความต้องการไม่ว่าจะเป็นหีบห่อ
สีสัน ดีไซน์ หรือแฟชั่น สิ่งเหล่านี้จึงเป็นรายละเอียดที่จะถูกตัดออกไปเป็นอันดับต้น ๆ
นโยบายของ Muji จะมุ่งเน้นไปที่ “This will work” มากกว่า “This is what I want”.

3. ณ ปัจจุบัน Muji มีผลิตภัณฑ์มากถึง 5,000 ชิ้น ครอบคลุมของใช้เกือบทุกอย่างในชีวิตประจาวัน
ตั้งแต่เฟอร์นิเจอร์ เครื่องเขียน เครื่องครัว อุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์ อาหารกึ่งสาเร็จรูป เสื้อผ้า
เครื่องสาอาง อุปกรณ์ในรถยนต์ จนถึงขั้นบ้านสาเร็จรูป
การย้อนรอยความคิดของนักการตลาดกระแสหลักนี้ กลับทาให้ Muji มีความโดดเด่นอย่างมาก ความ
จริงแนวคิดของการไม่ยึดติดในยี่ห้อหรือตราสัญลักษณ์นั้น มีที่มาจากแนวคิดแบบเซน (Zen) ที่อยู่กับ
ความเรียบง่าย สะท้อนจิตวิญญาณของคนญี่ปุ่นได้เป็นอย่างดี แต่ความคิดแบบนี้ก็ใช่ว่าจะเป็นเฉพาะใน
ญี่ปุ่นกระแสโลกร้อนและการรณรงค์ให้ใส่ใจต่อสิ่งแวดล้อมได้ช่วยเอื้อให้เกิดความต้องการสินค้าประเภท
นี้มากขึ้น

4. จากบทสรุปผลประกอบการธุรกิจในรอบ 10 ปี ที่ผ่านมาของบริษัท ผลประกอบการต่างๆมีผลตอบแทนไป
ในทางที่ดี และมีแนวโน้มที่จะเพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ และจากการประชุมประจาปีของบริษัท ได้มีข้อเสนอแนะที่จะพยายาม
ดาเนินการในช่วงปีต่อๆจากนี้ คือการกระจายแหล่งผลิตสินค้า ซึ่งเดิมมีฐานการผลิตอยู่ที่ จีน 46% และอยู่ใน
ประเทศกลุ่มอาเซียนอีก 26% โดยมีนโยบายลดการผลิตในจีนลง 14% ภายใน 3 ปี และเพิ่มการผลิตในกลุ่ม
ประเทศอาเซียน ซึ่งได้ผลประโยชน์จากสัญญาข้อตกลง FTA ซึ่งประเทศไทยเองก็มีศักยภาพในด้านการผลิตเป็น
อันดับต้น จึงเป็นโอกาสที่ดีในการลงทุนในประเทศไทย
1,198
1,284
1,408
1,570
1,628 1,637 1,643
1,697
1,781
1,883
0
200
400
600
800
1,000
1,200
1,400
1,600
1,800
2,000
(100 million yen)
ผลประกอบการทั้งหมด

5. 46
63
93 93
106
69
75
78
88
109
0
20
40
60
80
100
120
(100 million yen)
กาไรสุทธิ
ตารางแสดงกาไรสุทธิในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา
จากตารางแสดงให้เห็นถึงความเป็นไปได้ในด้านเศรษฐศาสตร์ บริษัทนั้นมีกาไรสุทธิ
จากผลประกอบการทั้งหมด เพิ่มขึ้นทุกปี แม้ว่าในบางปีนั้นจะมียอดกาไรสุทธิน้อยลง
เพราะสภาพเศรษฐกิจที่ย่าแย่ในบางปี

6. ตารางแสดงจานวนพนักงานในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา
จากตารางแสดงให้เห็นถึงความเป็นไปได้ในด้านการขยายตัวทางกายภาพขององค์กรบริษัท
นั้นมีจานวนพนักงานเพิ่มขึ้นทุกปี และคงมีแนวโน้มที่องค์กรจะขยายตัวขึ้นตามภาวะเศรษฐกิจ
แต่พื้นที่อาคารสานักงานยังคงมีเท่าเดิม จึงมีความเป็นไปได้ที่บริษัทต้องการพื้นที่สานักงาน
ที่เป็นสาขาย่อย สาหรับรองรับการขยายตัวที่จะเกินขึ้นในอนาคต
2,890
3,133
3,442 3,408
3,946
4,312 4,321
4,680
4,908
5,197 5,271
0
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000จำนวน (คน)
จานวนพนักงานทั้งหมด
Full-time
Part-time

7. คริสตัล ดีไซน์ เซ็นเตอร์ (CRYSTAL DESIGN CENTER หรือ CDC)
ที่ตั้ง : ถนน ประดิษฐ์มนูธรรม (ถนนเอกมัย-รามอินทรา) , กรุงเทพมหานคร
ขนาดโครงการ : 73 ไร่ (พื้นที่ขาย 100,000 ตร.ม.)
องค์ประกอบโครงการ :
- พื้นที่ขายสินค้าด้านการออกแบบ และตกแต่ง จานวน 500 โชว์รูม
- พื้นที่ส่วน flagship store ขอบกลุ่มแบรนด์พันธมิตร ได้แก่ SCG Experience , SB Design
Sqaure , Modernform , Starmark
- พื้นที่ส่วนกลางจัดกิจกรรม/พื้นที่กลางแจ้ง
- ศูนย์ประชุม ห้องจัดเลี้ยง
- ร้านอาหาร ธนาคาร
วิเครำห์โครงกำรกรณีศึกษำ

8. คริสตัล ดีไซน์ เซ็นเตอร์ (CRYSTAL DESIGN CENTER หรือ CDC)
หัวข้อที่ทาการศึกษา
ศึกษาถึงการวางผังอาคารให้มีความสอดคล้องซึ่งกันและกัน และการเชื่อมต่อ
พื้นที่ว่างของอาคารแต่ละอาคาร ในพื้นที่ขนาดใหญ่ ให้มีความเหมาะสม รวมไปถึง
การจัดการด้านต่างๆ เช่น การจัดที่จอดรถ การวางงานระบบ เป็นต้น

9. บริษัท โมเดอร์นฟอร์มกรุ๊ป จากัด (มหาชน) (Modernform Group)
ที่ตั้ง : 699 ถนนศรีนครินทร์ แขวงสวนหลวง เขตสวนหลวง กทม.
ขนาดโครงการ : 4,800 ตร.ม.
องค์ประกอบโครงการ :
- อาคารสานักงาน
-พื้นที่ส่วนแสดงสินค้า (Showroom)
หัวข้อที่ทาการศึกษา
ศึกษาเกี่ยวกับการจัดการการแบ่งส่วนประเภทสินค้า ในขนาดพื้นที่ที่มีความใกล้เคียงกับ
โครงการ รวมไปถึงรูปแบบในการจัดวางสินค้าที่ทาให้เกิดความน่าสนใจ
วิเครำห์โครงกำรกรณีศึกษำ

10. SIA Multi-Use Office Complex
ที่ตั้ง : Brasília, Brazil
ขนาดโครงการ : 37,000.00 m²
องค์ประกอบโครงการ :
- อาคารสานักงาน
- ร้านค้า
- ส่วนสนับสนุนโครงการ (Restaurants,Gallery,Gym,
- พื้นที่ส่วนกลาง,พื้นที่สาธารณะ (Plaza,Green Space)
- ส่วนบริการอาคาร
- ส่วนบริหารอาคาร
หัวข้อที่ทาการศึกษา
จินตภาพของโครงการที่จะเกิดขึ้น ศึกษาการจัดวางพื้นที่ใช้สอยและการเข้าถึงในส่วนต่างๆ
รวมไปถึงบรรยากาศและที่ว่างของอาคาร
วิเครำห์โครงกำรกรณีศึกษำ

11. องค์ประกอบโครงการ (Project Element)
องค์ประกอบหลัก (Main Function)
- Office Buildings
เป็นพื้นที่ส่วนหลักของโครงการจะประกอบด้วยส่วนของอาคารสานักงาน แผนกงานต่างๆ
ที่จะมีหน้าที่แยกย่อยแตกต่างการไป เพื่อดาเนินงานประกอบการทางธุรกิจในประเทศไทยและภายในภูมิภาค
และมีส่วนหนึ่งเป็นพื้นที่สานักงานให้เช่าและรองรับการขยายตัวของบริษัทในอนาคต
องค์ประกอบรอง (Sub Function)
เป็นพื้นที่ส่วนขายสินค้าของบริษัท ซึ่งสามารถแบ่งแยกย่อยได้ตามหมวดสินค้าใหญ่ๆ ได้ดังนี้
- แผนกสินค้าประเภทบ้านสาเร็จรูป

12. - แผนกสินค้าประเภทเฟอร์นิเจอร์ Idee
- แผนกสินค้า Muji

13. ส่วนสนับสนุน (Support)
เป็นส่วนสนับสนุนโครงการซึ่งจะเป็นพื้นที่ส่วนโกดังสินค้า สาหรับเก็บและสต็อกสินค้าเพื่อรอการขนส่ง
หรือรอนาจาหน่ายต่อไป
ส่วนสารธารณะ (Common)
เป็นส่วนที่เชื่อมระหว่างองค์ประกอบต่างๆภายในโครงการ ในรูปแบบขอบพื้นที่ว่าง รวมไปถึงพื้นที่สีเขียวใน
โครงการ ลานกิจกรรม ภูมิทัศน์ รวมไปถึงร้านอาหารและสิ่งอานวยความสะดวกต่างๆ

14. ส่วนบริการ (Service)
เป็นส่วนบารุงรักษาอาคาร ควบคุมงานระบบอาคารโดยรอบ ส่วนคลังเก็บของ รวมทั้งพื้นที่ห้องเครื่อง
และส่วนเฉพาะของช่างเทคนิคอาคาร
ซึ่งประกอบไปด้วย
1. ส่วนพื้นที่ปฏิบัติการ ของงานระบบ เช่น ห้องควบคุมงานทุกประเภท ห้องเก็บขยะ
2. ส่วนพื้นที่สาหรับพนักงานฝ่ายบริหารอาคาร
ส่วนจอดรถ (Parking)
เป็นส่วนที่ใช้รองรับสาหรับพนักงานและผู้ที่เข้ามาใช้อาคาร เนื่องจากโครงการมีการแยกส่วนของผู้ใช้งาน
ค่อนข้างชัดเจน จึงต้องมีการจัดสรรพื้นที่สาหรับลูกค้าและพนักงาน ให้เป็นระบบเพื่ออานวยความสะดวกแก่
ลูกค้า และมีปริมาณที่เพียงพอกับผู้ใช้อาคาร

15. ◦
◦

16. ◦
◦
◦
◦
◦
◦

17. ปี (ค.ศ.)
จานวนพนักงาน
ทั้งหมด (คน)
แยกตามประเภทงาน อัตราขยายตัวเมื่อ
เทียบปีที่ผ่านมา
(%yoy)
Full-time Part-time
2013/2 5,271 1,385 3,886 1.4%
2012/2 5,197 1,332 3,865 5.8%
2011/2 4,908 1,253 3,655 4.9%
จานวนพนักงานปีล่าสุดของบริษัททั้งหมด = 5,271 (คิดเป็นพนักงาน part-time 3,886 คน )
คิดเป็นพนักงานประจาทั้งหมด = 5,271 - 3,886 = 1,385 คน
จากการสารวจจานวนสานักงานใหญ่ทั้งหมดทั่วโลก มีจานวน 4 สาขาใหญ่ๆ จึงเฉลี่ยจานวน
พนักงานได้ดังนี้
จะได้ 1385 / 4 = 346.25 ~ 346 คน
∴ จะมีผู้ใช้งานส่วนสานักงาน 346 คน/ วัน
ค่าเฉลี่ย พื้นที่ใช้สอย / คน / ตรม = 13.94 ( อ้างอิงจาก Time-saver Standards for Building Types )
จะได้ 13.94 x 346 = 4,823.2 ~ 4,823 ตารางเมตร
พื้นที่สานักงานเช่า
คิดเป็น 35% ของพื้นที่อาคารสานักงาน
จะได้ 4,823 * 35/100 = 1688 sq.m.
พื้นที่สัญจรคิดเป็น 30% = 1,953 sq.m.
รวมพื้นที่ส่วนองค์ประกอบหลัก
= 8,464 ตารางเมตร

18. ส่วนองค์ประกอบรอง
ประกอบด้วยพื้นที่ขาย แบ่งออกเป็นดังนี้
แผนกบ้านสาเร็จรูป
ประกอบไปด้วยบ้านตัวอย่าง 3 type ดังนี้
Window House ขนาด 96.88 sq.m.
Tree House ขนาด 91.91 sq.m.
House in the morning ขนาด 89.42 sq.m.
พื้นที่สัญจรคิดเป็น 100% = 278.21
รวมพื้นที่ทั้งหมด = 556.42 sq.m.
แผนกสินค้าเฟอร์นิเจอร์
จากการศึกษา Case study ขนาดพื้นที่ที่
เหมาะสมกับโครงการ คือ
Modern form สาขา CDC และ SB Furniture
มีขนาดพื้นที่ประมาณ = 2,500 sq.m.
แผนกสินค้า Muji
ขนาดพื้นที่ขาย ทางบริษัทได้ตั้งเป้าไว้ที่
729 sq.m. ต่อสาขา รวมพื้นที่ส่วนองค์ประกอบรอง
= 3,786 ตารางเมตร

19. ส่วนสนับสนุน
ประกอบด้วย
โกดังสินค้า
คิดเป็น 30% ของพื้นที่ขายสินค้า
จะได้ 3,786 * 30/100 = 1135.8 sq.m.
พื้นที่สัญจรคิดเป็น 40% = 454.32 sq.m.
รวมพื้นที่ทั้งหมด = 1,590.12 sq.m.
ส่วนบริการ
คิดเป็น 8% ของพื้นที่ใช้สอยทั้งหมด
จะได้ 11,432 * 7/100 = 914.56 sq.m.
พื้นที่สัญจรคิดเป็น 30% = 274.36 sq.m.
รวมพื้นที่ทั้งหมด = 1,188.92 sq.m.

20. ส่วนจอดรถ
ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 7 พ.ศ. 2537 ออกตาม
พ.ร.บ. ควบคุมการก่อสร้าง 2479
อาคารขนาดใหญ่
กาหนดให้มีที่จอดรถไม่น้อยกว่า 1 คันต่อพื้นที่
อาคาร 120 m2
จะได้ 9,696 / 120 = 80.8 = 81 คัน
โดยพื้นที่จอดรถยนต์ 1 คัน = 12.5 sq.m.
∴ จะต้องใช้พื้นที่ 81 * 12.5 = 1,012.5 sq.m.
พื้นที่สัญจรคิดเป็น 50% = 506.25
รวมพื้นที่ส่วนจอดรถ
= 1,518.75 ตารางเมตร

21. องค์ประกอบหลัก
45%
องค์ประกอบรอง
20%
ส่วนสนับสนุน
9%
ส่วนสาธารณะ
12%
ส่วนบริการ
6%
ส่วนจอดรถ
8%
องค์ประกอบหลัก
องค์ประกอบรอง
ส่วนสนับสนุน
ส่วนสาธารณะ
ส่วนบริการ
ส่วนจอดรถ

22. องค์ประกอบ พื้นที่รวม (ตำรำงเมตร)
องค์ประกอบหลัก 8,464
องค์ประกอบรอง 3,786
ส่วนสนับสนุน 1,590
ส่วนสาธารณะ 2,250
ส่วนบริการ 1,189
ส่วนจอดรถ 1,519
รวมพื้นที่ใช้สอยทั้งหมด 17,798

24. ทาเลที่ตั้งโครงการ (Location)
การพิจารณาและหลักเกณฑ์การเลือกที่ตั้งโครงการ
หลักเกณฑ์ในการพิจารณาเลือก ภาคกลาง
1. มีเมืองหลวงและปริมณฑล ซึ่งเป็นศูนย์กลางทางการค้าและการ
ลงทุนของประเทศไทย
2. มีระบบโครงข่ายคมนาคมที่ครอบคลุมและทั่วถึง
3. มีความพร้อมของระบบสาธารณูปโภค สาธารณูปการ
4. มีศักยภาพของพื้นที่และเงินทุนที่สูง
ระดับประเทศ
หลักเกณฑ์ในการพิจารณาเลือก กรุงเทพมหานคร
1. เป็นเมืองหลวง ซึ่งเป็นศูนย์กลางทางการค้าและการลงทุนทั้งจากในและนอก
ประเทศ
2. มีระบบโครงข่ายคมนาคมที่ครอบคลุมและทั่วถึง
3. เป็นที่รู้จักของชาวต่างชาติ ทั้งด้านการท่องเที่ยว และการลงทุน
4. เป็นศูนย์กลางการบริหารและการจัดการของภาครัฐ
5. เป็นแหล่งงานที่ขับเคลื่อนเศรษฐกิจสาคัญและใหญ่ที่สุดของประเทศ
ระดับจังหวัด

25. พื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจมีพื้นที่อาคารสานักงานมากที่สุดคือประมาณ 36%
ของทั้งกรุงเทพมหานครตามด้วยพื้นที่รอยต่อทางทิศเหนือที่ประมาณ 20%
และอีก 14% ในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจชั้นนอก อุปทานของอาคารสานักงาน
ในพื้นที่ที่ เหลือจะกระจายไปทั่วกรุงเทพมหานคร
ระดับย่าน
การขาดแคลนที่ดินในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ และศูนย์กลางเขตธุรกิจ
ชั้นนอก รวมทั้งการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินในช่วงหลายปีที่ผ่านมาเป็นอุปสรรค
สาคัญใน การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทรวมทั้งอาคาร
สานักงาน อาคารสานักงานใหม่ๆ โดยส่วนใหญ่จะตั้งอยู่ในพื้นที่รอยต่อทาง
ทิศเหนือ ซึ่งมี ระบบสาธารณูปโภคใกล้เคียงกับพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ
อุปทำนจำแนกตำมทำเลที่ตั้ง ณ ไตรมำสที่ 3 ปี พ.ศ. 2555
อุปทำนในอนำคตจำแนกตำมทำเลที่ตั้ง ณ ไตรมำสที่ 3 ปี พ.ศ. 2555
ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย
ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย

26. พื้นที่รอยต่อทางทิศเหนือของกรุงเทพมหานครกาลังจะกลายเป็นพื้นที่เศรษฐกิจแห่งใหม่
การเพิ่มขึ้นของอุปทานมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ด้วยข้อจากัดในเรื่องของที่ดินในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ
และค่าเช่าที่เริ่มปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น
ตั้งแต่ปี พ.ศ. 2556 เป็นต้นไป จะเริ่มมีอุปทานใหม่ๆ เข้าสู่ตลาดในพื้นที่ทางทิศเหนือของศูนย์กลาง
เขตธุรกิจ
พื้นที่กลุ่มกรุงเทพฯ เหนือ ประกอบด้วย 7 เขต ได้แก่ เขตจตุจักร เขตบางซื่อ เขตลาดพร้าว เขต
หลักสี่ เขตดอนเมือง เขตสายไหม และเขตบางเขน

27. การพิจารณา พื้นที่กลุ่มกรุงเทพฯ เหนือ ประกอบด้วย 7 เขต ได้แก่ เขตจตุจักร เขตบางซื่อ เขตลาดพร้าว
เขตหลักสี่ เขตดอนเมือง เขตสายไหม และเขตบางเขน
หลักเกณฑ์ ค่ำ
น้ำหนัก
เขต
จัตุจักร
เขต
บำงชื่อ
เขต
ลำดพร้ำว
เขต
หลักสี่
เขต
ดอนเมือง
เขต
สำยไหม
เขต
บำงเขน
1.มีโครงการ
สนับสนุน
5 B
15
C
10
A
20
B
15
C
10
C
10
B
15
2.การคมนาคม 5 A
20
B
15
B
15
B
15
B
15
C
10
B
15
3.โครงสร้างบริการ
พื้นฐานสาธารณะ
5 B
20
B
15
B
15
B
15
B
15
B
15
B
15
4.กาหนดการใช้
ประโยชน์ที่ดิน
5 B
15
C
10
B
15
C
10
D
5
D
5
C
10
5.กลุ่มเป้าหมาย 5 B
15
C
10
A
20
B
15
B
15
C
10
B
15
รวม 80 60 85 70 60 50 70
ค่าน้าหนักคะแนน
จากการพิจารณา ตามตารางข้างต้น เขตลาดพร้าว มีศักยภาพที่เหมาะสมกับโครงการมากที่สุด

28. ระดับที่ตั้ง (site location)
เป็นการเลือกที่ตั้งโครงการ โดยใช้หลักเกณฑ์เป็นตัวกาหนด ซึ่งหลักเกณฑ์นี้มีความสาคัญมากที่สุดต่อโครงการ โดยตาแหน่งที่ตั้งจะนามาพิจารณา ทั้ง 3 แห่งนี้
จะมีศักยภาพของหลักเกณฑ์ต่างๆใกล้เคียงกัน โดยประกอบด้วยหลักเกณฑ์การเลือกที่ตั้งโครงการดังนี้
1. มีโครงการที่ส่งเสริม / สนับสนุน ( Support Marketing )
2. การคมนาคมเข้าถึงโครงการ / โลจิสติก มีลักษณะที่ส่งเสริม ( Accessibility )
3. โครงสร้างบริการพื้นฐานสาธารณะ ( Public utilities )
4. มุมมอง/ทาเลที่ตั้ง/บริบท ( Surrounding )
5. กลุ่มเป้าหมาย ( Target group )
จากการพิจารณาหลักเกณฑ์การเลือกที่ตั้งโครงการ ทั้ง 5 ข้อแล้ว จะมีพื้นที่ที่มีความเหมาะสมในการใช้เป็นที่ตั้งโครงการ 3 แห่ง ดังนี้
กำรเลือกที่ตั้งโครงกำร

29. ระดับที่ตั้ง (site location)
ขอบเขตที่ตั้งของย่าน อยู่บริเวณถนนประเสริฐมนูกิจ (ถนนเกษตร - นวมินทร์)
ประโยชน์การใช้ที่ดิน :
อยู่ในบริเวณ พ 1-11 คือพื้นที่กาหนดไว้เป็นสีแดง ให้เป็นที่ดินประเภทพาณิชยกรรม
โดยมี
เงื่อนไขตั้งอยู่ริมถนนมีเขตทางไม่น้อยกว่า 16 ม.
/ หรืออยู่ในระยะ 500 ม. จากสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน
อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) = 1:5
อัตราส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม (OSR) = ร้อยละ 6
Location 1

30. ขนำดของที่ตั้งโครงกำรประมำณ
: 13,459 ตารางเมตร หรือประมาณ 8.4 ไร่
เจ้ำของที่ดิน
: เอกชน
อำณำเขต
ทิศเหนือ : ถนนประเสริฐมนูกิจ
ทิศใต้ : ที่โล่ง
ทิศตะวันตก : ที่โล่ง
ทิศตะวันออก : ถนนเสนานิเวศน์
1. มีโครงการที่ส่งเสริม / สนับสนุน ( Support Marketing )
: ในบริเวณที่ตั้งโครงการ มีศูนย์การค้าถึงสองแห่ง ซึ่งจะเป็นแหล่งดึงดูดคนเป็น
อย่างดี
2. การคมนาคมเข้าถึงโครงการ / โลจิสติก มีลักษณะที่ส่งเสริม ( Accessibility )
: มีถนนขนาด 4 เลน และมีโครงข่ายคมนาคมที่สามารถเข้าสู่เมืองหรือออกชาน
เมือง
3. โครงสร้างบริการพื้นฐานสาธารณะ ( Public utilities )
: มีโครงสร้างบริการพื้นฐานสาธารณะที่ครบครัน
4. มุมมอง/ทาเลที่ตั้ง/บริบท ( Surrounding )
: บริเวณโดยรอบเป็นพื้นที่โล่ง จึงไม่มีสิ่งก่อสร้างมาบดบัง อาคาร
5. กลุ่มเป้าหมาย ( Target group )
: โครงการตั้งอยู่ในจุดที่เป็นศูนย์รวมของผู้คน เนื่องจากบริเวณโดยรอบเป็น
แหล่งอยู่อาศัย และมีโครงการที่เกี่ยวข้องกับโครงการ ซึ่งตรงกับกลุ่มเป้าหมาย
คอยสนับสนุน
ระดับที่ตั้ง (site location)
Location 1

31. ขอบเขตที่ตั้งของย่าน อยู่บริเวณถนนเรียบทางด่วนรามอินทรา-อาจนรงค์
ประโยชน์การใช้ที่ดิน :
อยู่ในบริเวณ พ 1=13 คือพื้นที่กาหนดไว้เป็นสีแดง ให้เป็นที่ดินประเภทพาณิชยกรรม
โดยมี
เงื่อนไขตั้งอยู่ริมถนนมีเขตทางไม่น้อยกว่า 16 ม.
/ หรืออยู่ในระยะ 500 ม. จากสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน
อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) = 1:5
อัตราส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม (OSR) = ร้อยละ 6
ระดับที่ตั้ง (site location)
Location 2

32. ขนำดของที่ตั้งโครงกำรประมำณ
: 7,655 ตารางเมตร หรือประมาณ 4.8 ไร่
เจ้ำของที่ดิน
: เอกชน
อำณำเขต
ทิศเหนือ : ปั๊มน้ามันบางจาก
ทิศใต้ : โครงการคริสตัล ดีไซน์ เซ็นเตอร์
ทิศตะวันตก : ถนนเรียบทางด่วนรามอินทรา - อาจนรงค์
ทิศตะวันออก : ที่อยู่อาศัย
1. มีโครงการที่ส่งเสริม / สนับสนุน ( Support Marketing )
: ในบริเวณที่ตั้งโครงการ มีโครงการคริสตัล ดีไซน์ เซ็นเตอร์ อยู่ติดกัน ซึ่งจะ
สามารถช่วยดึงดูดผู้ใช้โครงการได้
2. การคมนาคมเข้าถึงโครงการ / โลจิสติก มีลักษณะที่ส่งเสริม ( Accessibility )
: มีถนนขนาด 3 เลน และมีโครงข่ายคมนาคมที่สามารถเข้าสู่เมืองหรือออกชาน
เมือง
3. โครงสร้างบริการพื้นฐานสาธารณะ ( Public utilities )
: มีโครงสร้างบริการพื้นฐานสาธารณะที่ครบครัน
4. มุมมอง/ทาเลที่ตั้ง/บริบท ( Surrounding )
: บริเวณโดยรอบเป็นอาคาร และปั๊มน้ามัน และบริเวณด้านหน้าเป็นทางด่วน ซึ่ง
อาจมีผลกระทบด้านมุมมอง
5. กลุ่มเป้าหมาย ( Target group )
: โครงการตั้งอยู่ในจุดที่เป็นศูนย์รวมของผู้คน มีโครงการที่เกี่ยวข้องกับ
โครงการ ซึ่งตรงกับกลุ่มเป้าหมายคอยสนับสนุน
ระดับที่ตั้ง (site location)
Location 2

33. ขอบเขตที่ตั้งของย่าน อยู่บริเวณถนนพหลโยธิน แยกมหาวิทยาลัยเกษศาสตร์
ประโยชน์การใช้ที่ดิน :
อยู่ในบริเวณ พ 1-10 คือพื้นที่กาหนดไว้เป็นสีแดง ให้เป็นที่ดินประเภทพาณิชยกรรม
โดยมี
เงื่อนไขตั้งอยู่ริมถนนมีเขตทางไม่น้อยกว่า 16 ม.
/ หรืออยู่ในระยะ 500 ม. จากสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน
อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) = 1:5
อัตราส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม (OSR) = ร้อยละ 6
ระดับที่ตั้ง (site location)
Location 3

34. ขนำดของที่ตั้งโครงกำรประมำณ
: 11,753 ตารางเมตร หรือประมาณ 7.3 ไร่
เจ้ำของที่ดิน
: เอกชน
อำณำเขต
ทิศเหนือ : อาคารพาณิชย์
ทิศใต้ : อาคารพาณิชย์
ทิศตะวันตก : ที่อยู่อาศัย
ทิศตะวันออก : ถนนพหลโยธิน
1. มีโครงการที่ส่งเสริม / สนับสนุน ( Support Marketing )
: ในบริเวณที่ตั้งโครงการ ไม่ค่อยมีโครงการที่ส่งเสริมหรือสนับสนุน มีแต่เพียง
อาคารพาณิชย์ที่อยู่โดยรอบ
2. การคมนาคมเข้าถึงโครงการ / โลจิสติก มีลักษณะที่ส่งเสริม ( Accessibility )
: มีถนนขนาด 3 เลน และค่อนข้างมีปัญหาการจราจร
3. โครงสร้างบริการพื้นฐานสาธารณะ ( Public utilities )
: มีโครงสร้างบริการพื้นฐานสาธารณะที่ครบครัน
4. มุมมอง/ทาเลที่ตั้ง/บริบท ( Surrounding )
: บริเวณโดยรอบเป็นอาคารพาณิชย์ และมีสะพานข้ามแยกอยู่ด้านหน้าโครงการ
จึงทาให้มีผลกระทบต่อมุมมอง
5. กลุ่มเป้าหมาย ( Target group )
: โครงการตั้งอยู่ในจุดที่เป็นศูนย์รวมของผู้คน เนื่องจากอยู่ใกล้กับบริเวณ
มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ แต่กลุ่มเป้าหมายนั้นยังไม่ตรงและจัดเจน กับประเภท
ของโครงการ
ระดับที่ตั้ง (site location)
Location 3

35. การพิจารณา ที่ตั้งโครงการจากสามบริเวณในเขตพื้นที่ที่ได้เลือกไว้ก่อนหน้า
หลักเกณฑ์ ค่ำน้ำหนัก Location1 Location 2 Location 3
1.มีโครงการส่งเสริม / สนับสนุน 5 A
20
A
20
C
10
2. การคมนาคม/การเข้าถึง
โครงการ
5 B
15
B
15
B
15
3.โครงสร้างบริการพื้นฐาน
สาธารณะ/ โลจิสติก มีลักษณะที่
ส่งเสริม
5 B
20
B
15
C
10
4.มุมมอง/ทาเลที่ตั้ง/บริบท 5 B
15
B
15
C
10
5.กลุ่มเป้าหมาย 5 A
20
A
20
B
15
รวม 90 85 60
ค่าน้าหนักคะแนน
จากการพิจารณา ตามตารางข้างต้น Location 1 มีศักยภาพที่เหมาะสมกับโครงการมากที่สุด

36. ขนำดของที่ตั้งโครงกำรประมำณ
: 13,459 ตารางเมตร หรือประมาณ 8.4 ไร่
วิเคราะห์ทาเลที่ตั้ง (site analysis)
รูปร่างและขนาดที่ดิน (Site Dimension)
ถนนและการเข้าถึง (Accessibility)
ภาพที่แสดงตั้งโครงการ
ถนนสายหลักที่เข้าถึงโครงการคือ ถนนประเสริฐมนูกิจ
ซึ่งสามารถเชื่อมโยงไปสู่พื้นที่อื่นๆได้อย่างสะดวก
ถนนสายรองที่เข้าถึงโครงการคือ ถนนเสนานิเวศน์
ซึ่งสามารถเชื่อมต่อกับถนนลาดพร้าว
ถนนประเสริฐมนูกิจ ถนนเสนานิเวศน์
SITE

37. วิเคราะห์ทาเลที่ตั้ง (site analysis)
มุมมอง (View)
เนื่องโครงการนี้เป็นโครงการอาคารสาธารณะ จึงสามารถที่จะเกิดกิจกรรมได้
ทั้งจากภายนอกโครงการและภายในโครงการ ดังนั้น มุมมองทั้ง
จาก 2 มุมมองจึงควรที่จะมีการคานึงถึงด้วยในการออกแบบ โดยมุมมองที่
น่าสนใจจากภายในโครงการ
A B C D

38. วิเคราะห์ทาเลที่ตั้ง (site analysis)
ลักษณะแดดและลม (Sun and Wind Direction)
เนื่องจากสภาพของที่ตั้งโดยรวมเป็นอาคารสานักงาน
ดังนั้นเรื่อง ของทิศทางแดด,ลม จึงจะมีผลต่ออาคารโดยรวม จึงควรที่จะมี
การออกแบบอาคารให้มีศักยภาพและสามารถที่จะดึงเอาแสงธรรมชาติเข้ามา
ใช้ยังโครงการ และสามารถที่จะระบายอากาศได้ดี
เสียงและมลพิษ (Noise and Pollution)
เสียงและมลพิษส่วนใหญ่มาจากทิศเหนือ ด้านหน้าของที่ตั้งโครงการ
เนื่องจากอยู่ติดกับถนนซึ่งมีการจราจรคับคั่งตลอดวัน

39. วิเคราะห์ทาเลที่ตั้ง (site analysis)
ลักษณะแดดและลม (Sun and Wind Direction)
เนื่องจากสภาพของที่ตั้งโดยรวมเป็นอาคารสานักงาน
ดังนั้นเรื่อง ของทิศทางแดด,ลม จึงจะมีผลต่ออาคารโดยรวม จึงควรที่จะมี
การออกแบบอาคารให้มีศักยภาพและสามารถที่จะดึงเอาแสงธรรมชาติเข้ามา
ใช้ยังโครงการ และสามารถที่จะระบายอากาศได้ดี
เสียงและมลพิษ (Noise and Pollution)
เสียงและมลพิษส่วนใหญ่มาจากทิศเหนือ ด้านหน้าของที่ตั้งโครงการ
เนื่องจากอยู่ติดกับถนนซึ่งมีการจราจรคับคั่งตลอดวัน

40. วิเคราะห์ทาเลที่ตั้ง (site analysis)
ลักษณะแดดและลม (Sun and Wind Direction)
เนื่องจากสภาพของที่ตั้งโดยรวมเป็นอาคารสานักงาน
ดังนั้นเรื่อง ของทิศทางแดด,ลม จึงจะมีผลต่ออาคารโดยรวม จึงควรที่จะมี
การออกแบบอาคารให้มีศักยภาพและสามารถที่จะดึงเอาแสงธรรมชาติเข้ามา
ใช้ยังโครงการ และสามารถที่จะระบายอากาศได้ดี
เสียงและมลพิษ (Noise and Pollution)
เสียงและมลพิษส่วนใหญ่มาจากทิศเหนือ ด้านหน้าของที่ตั้งโครงการ
เนื่องจากอยู่ติดกับถนนซึ่งมีการจราจรคับคั่งตลอดวัน
Traffic Noise
Traffic Noise

41. จากพื้นที่ตั้งโครงการ 13,459 ตร.ม. ค่า F.A.R
= 1 : 5
พื้นที่อาคารที่สามารถสร้างได้ =
11,882 x 5 = 67,295 ตารางเมตร
OSR 6% ของพื้นที่อาคารรวมทุกชั้น
จะได้ 67,295 * 6 / 100 = 4,037.7 ตร.ม.
พื้นที่โครงกำร 13,459 ตำรำงเมตร
ที่ว่ำงอย่ำงน้อย 4,037.7 ตำรำงเมตร
พื้นที่ที่สำมำรถสร้ำงอำคำรได้ไม่เกิน
67,295 ตำรำงเมตร

42. ระยะร่นโดยรอบอย่ำงน้อย 6 เมตร
อำคำรขนำดใหญ่
พื้นที่ก่อสร้ำงอำคำรไม่เกิน 10,000 ตำรำงเมตร
มีควำมสูงไม่เกิน 23 m
ทำงเข้ำโครงกำรต้องอยู่ห่ำงจำกขอบ
ทำงแยกสำธำรณะอย่ำงน้อย 20 เมตร

43. ราคาที่ดินและค่าปรับปรุงที่ดิน ที่ดินมีขนาด 8.4 ไร่ หรือ 13,459 ตรม.
-ราคาที่ดินไร่ละ 28,000,000 บาท หรือตารางวาละ 70,000 บาท
-ดังนั้นราคาค่าที่ดิน
8.4 x 28,000,000 = 235,200,000 บาท
- ค่าปรับปรุงที่ดิน 200,000 บาท/ไร่
-ดังนั้นราคาค่าปรับปรุงที่ดิน
8.4 x 200,000 = 1,680,000 บาท
-รวมเป็นค่าที่ดินและปรับปรุงที่ดิน = 236,880,000 บาท
ค่ำก่อสร้ำงอำคำร
ค่าก่อสร้างอาคารแยกตามพื้นที่ใช้สอยในโครงการดังนี้
- ส่วนองค์ประกอบหลัก 8,464 ตารางเมตร
ค่าก่อสร้าง 18,000 บาท/ตร.ม. = 152,352,000 บาท
- ส่วนองค์ประกอบรอง 3,786 ตารางเมตร
ค่าก่อสร้าง 15,000 บาท/ตร.ม. = 56,790,000 บาท
- ส่วนสนับสนุน 1,590 ตารางเมตร
ค่าก่อสร้าง 12,000 บาท/ตร.ม. = 19,080,000 บาท
- ส่วนสาธารณะ 2,250 ตารางเมตร
ค่าก่อสร้าง 10,000 บาท/ตร.ม. = 22,500,000 บาท
- ส่วนบริการ 1,189 ตารางเมตร
ค่าก่อสร้าง 8,000 บาท/ตร.ม. = 9,512,000 บาท
-ส่วนจอดรถ 1,519 ตารางเมตร
ค่าก่อสร้าง 3,000 บาท/ตร.ม. = 4,557,000 บาท
รวมค่าก่อสร้างอาคาร = 264,792,000 บาท
ค่ำดำเนินกำร
ค่าใช้จ่ายก่อนดาเนินการคิดเป็นเปอร์เซ็นต์
จากค่าก่อสร้างอาคารโดยแยกเป็นค่าใช้จ่ายต่างๆดังต่อไปนี้
ค่าออกแบบและที่ปรึกษาโครงการคิดเป็น 5% ของราคาค่าก่อสร้าง
264,792,000 x 5 / 100 = 13,239,600 บาท
ค่าบริหารโครงการคิดเป็น 2% ของราคาค่าก่อสร้าง
264,792,000 x 2 / 100 = 5,295,840 บาท
ค่าความคลาดเคลื่อนคิดเป็น 10% ของราคาค่าก่อสร้าง
264,792,000 x 10 / 100 = 26,479,200 บาท
เพราะฉะนั้นค่าใช้จ่ายดาเนินการเป็นเงิน = 45,014,640 บาท
รวมค่าใช้จ่ายทั้งโครงการทั้งหมดเป็นเงิน
(1+2+3)
236,880,000 + 264,792,000 + 45,014,640
= 546,686,640 บาท