Zgodnie z powszechnym odczuciem (opartym na sygnałach płynących z kół rządowych) kwestia członkostwa Polski w UE została już właściwie przesądzona. Otwarty pozostaje jedynie termin, w którym Polska zostanie formalnie przyjęta w poczet członków tej organizacji. Lista niezbędnych przedsięwzięć dostosowawczych, będących warunkiem akcesji, jest bardzo obszerna. Przed poważnym wyzwaniem stają polskie banki, które aby spełnić standardy przyjęte w UE, będą wymagały gruntownej reorganizacji.

1. Znaczenie efektywnej strategii zarządzania nieruchomościami jako
instrumentu kształtowania pozycji konkurencyjnej banku
Wstęp
Zgodnie z powszechnym odczuciem (opartym na sygnałach płynących z kół
rządowych) kwestia członkostwa Polski w UE została już właściwie przesądzona.
Otwarty pozostaje jedynie termin, w którym Polska zostanie formalnie przyjęta w
poczet członków tej organizacji.
Lista niezbędnych przedsięwzięć dostosowawczych, będących warunkiem akcesji,
jest bardzo obszerna. Przed poważnym wyzwaniem stają polskie banki, które aby
spełnić standardy przyjęte w UE, będą wymagały gruntownej reorganizacji.
Sytuacja polskich banków na tle ich zagranicznych konkurentów
Członkostwo Polski w OECD i przyszłe wstąpienie do Unii Europejskiej oznacza dla
krajowych banków konieczność sprostania warunkom w pełni otwartego dla
zagranicznych konkurentów rynku lokalnego. Faktycznie proces ten rozpoczął się
1 stycznia 1999 roku, kiedy to Polska stała się członkiem europejskiego wspólnego
rynku w zakresie swobodnego przepływu kapitału. Wzmożona konkurencja ze strony
banków zachodnich daje się zaobserwować już od kilku lat, przy czym ulegnie ona
zapewne dalszemu zaostrzeniu po formalnym przyjęciu Polski w poczet członków
Unii Europejskiej.
Zjawisko to miało duży wpływ na pogorszenie się wyników finansowych polskich
banków w latach 1998-1999. Obok dekoniunktury na światowych rynkach
finansowych wywołanej kryzysem w Azji (Korea Południowa, Japonia) oraz Brazylii i
Rosji, spowolnienia tempa wzrostu gospodarczego Polski w 1999 roku oraz obniżenia
stóp procentowych w kraju, wzrost konkurencji przyczynił się do spadku tempa
wzrostu większości banków działających w Polsce, a nawet pogorszenia ich wyników
finansowych. Objawy tego zjawiska to m.in. spadek tempa wzrostu poziomu
depozytów i funduszy własnych netto (m.in. za sprawą konieczności tworzenia
rezerw na pokrycie strat związanych z kredytowaniem eksportu do Rosji) oraz spadek
marży odsetkowej.
W roku 1999 wynik finansowy brutto sektora bankowego wyniósł 5,65 mld zł i był o
21,4 % wyższy niż w roku 19981
. Jednak, pominięcie w tej analizie wyników PKO BP
(który w roku 1998 zanotował 1,3 mld zł strat wynikających głównie z utworzenia
rezerw na kredyty mieszkaniowe tzw. starego portfela oraz na odroczony podatek
dochodowy) spowodowałoby, że wynik brutto banków był w ubiegłym roku realnie o
5,8% niższy niż w roku 1998. Innym objawem utrwalania się niekorzystnej tendencji
1
„Sytuacja Finansowa Banków w 1999r, Synteza”, Narodowy Bank Polski, Generalny Inspektorat Nadzoru
Bankowego, Warszawa, kwiecieñ 2000r, tabela 29

2. jest też spadek o połowę w stosunku do roku 1998 tempa wzrostu bankowych
aktywów.
Polski sektor bankowy cechuje stosunkowo niska wydajność. W roku 1999 wskaźnik
ROA (mierzący rentowność aktywów ogółem) dla całego polskiego sektora
bankowego ukształtował się na poziomie 1.04%. Wskaźnik ROE, mierzący
rentowność kapitałów własnych wyniósł w analogicznym okresie 14.23%, a stosunek
łącznej wartości aktywów netto systemu bankowego do PKB – około 60%2
.
Istotnym problemem polskich banków są wysokie koszty ich działalności. Koszty
działalności operacyjnej polskiego systemu bankowego stanowiły na koniec 1999
roku 92% przychodów z tej działalności. Udział kosztów w przychodach z działalności
bankowej wyniósł około 70%. Wskaźnik rentowności obrotu brutto, mierzony jako
relacja wyniku finansowego brutto do kosztów całkowitych spadł w 1999 roku do
7.7% z 7.8% w roku 1998 (w latach 1997,1996 wynosił odpowiednio 17.3% i 23.6%).
Wskaźnik rentowności netto polskich banków wyniósł w 1999 roku 4.8%, co
oznaczało ponad 50% wzrost w stosunku do 1998 roku (wskaźnik ten kształtował się
na poziomie 11.7% w 1997 i 16.3% w 1996 roku)3
. Niska rentowność polskich
banków w kontekście stosowanych przez nie wysokich marż (w Niemczech około 1%,
podczas gdy w Polsce nawet 6%) musi je zatem skłaniać do poszukiwania możliwie
najbardziej efektywnych sposobów redukcji kosztów funkcjonowania.
Charakterystyczna dla Polski jest również dominacja w dystrybucji usług bankowych
dużych i średnich placówek bankowych (około 50% ogółu placówek). Efektem tego
jest słaba dostępność usług bankowych mierzona liczbą mieszkańców obsługiwanych
przez jedną placówkę bankową (około 9 tysięcy mieszkańców w Polsce, podczas gdy
w Niemczech 1,6 tysiąca, w Hiszpanii 1,2 tysiąca, a w Portugalii 2,9 tysiąca)4
.
Warto przy tym zauważyć, iż polskie banki nie są w swoich problemach odosobnione.
Jak wykazują badania, od kilkunastu lat obserwowany jest systematyczny spadek
rentowności banków w większości krajów zachodnich5
. Intensywna liberalizacja
przepisów regulujących działanie sektora usług finansowych i rosnąca konkurencja w
zakresie oferowanych stóp procentowych doprowadziły do ogólnego wzrostu
konkurencji, wojny cenowej i w konsekwencji poważnych problemów banków w
połowie lat 90-tych.
Istotne elementy strategii banku
W takich warunkach szczególnego znaczenia nabiera precyzyjnie sformułowana i
konsekwentnie realizowana indywidualna strategia dostosowana do specyfiki danej
instytucji. Głównymi elementami takiej strategii powinny być: restrukturyzacja
2
„Sytuacja finansowa..., op.cit., s.22
3
j.w., tabela 30
4
Bielecki J., Lepczyński B.: “Bankomaty, Internet i telefon”, artykuł opublikowany w Rzeczpospolitej nr 121,
26 V 1999, s.23
5
Groszek Mieczysław: “Banki komercyjne wobec procesu Europejskiej Integracji Walutowej”, raport z
konferencji w Starej Wsi, “Bank i Kredyt”, czerwiec 1997, s. 43

3. bilansu, obniżenie kosztów funkcjonowania oraz wprowadzenie nowych technik
dystrybucji usług bankowych6
.
W związku z tym, niesłychanie ważne wydaje się być, z punktu widzenia realizacji
wyżej wymienionych elementów strategii, właściwe zarządzanie nieruchomościami
banku. Dla banku jako instytucji finansowej nieruchomości pełnią dwie bardzo
istotne funkcje: po pierwsze stanowią zabezpieczenie własnych potrzeb lokalowych,
umożliwiając właściwy kontakt z klientem oraz wpływając na rynkowy wizerunek, po
drugie mogą być traktowane jako sposób lokowania powierzonych bankowi
funduszy. Istnieje jeszcze jedna, nie mniej istotna funkcja nieruchomości, tzn.
funkcja gwarancyjna. Dotyczy to sytuacji, w której nieruchomości są traktowane jako
zabezpieczenie zaciągniętych przez bank kredytów i pożyczek. Funkcja gwarancyjna
nieruchomości może być także realizowana poprzez ich przyjmowanie jako
zabezpieczenia udzielonych przez bank kredytów i pożyczek. W tym przypadku
(odmiennie niż w trzech pierwszych sytuacjach) są to zawsze nieruchomości nie
znajdujące się w aktywach banku (przynajmniej do momentu ewentualnej realizacji
roszczeń z nieruchomości z tytułu niespłaconych kredytów).
Jednym z elementów, który ma istotny wpływ na pozycję konkurencyjną oraz
rozmiary działalności współczesnego banku jest wielkość funduszy własnych. Wynika
z tego konieczność nieustannego uzupełniania i powiększania zasobów kapitałowych,
czy to w drodze akumulowania na ten cel części wypracowanych zysków, czy też w
sprzyjających warunkach, emitowania przez banki będące spółkami akcyjnymi
nowych akcji7
. Współcześnie dominuje pogląd, iż podstawowym celem każdego
przedsiębiorstwa, w tym przedsiębiorstwa bankowego jest maksymalizacja jego
wartości rynkowej, co nie koniecznie musi być tożsame z maksymalizacją zysku w
krótkim okresie czasu. Jednak z punktu widzenia konieczności powiększania zasobów
kapitałowych osiąganie zysku pozostaje kluczowym czynnikiem sukcesu w długim
horyzoncie czasowym.
Jasno wynika z tego, iż warunkiem sukcesu na konkurencyjnym rynku jest
maksymalnie efektywne wykorzystanie powierzonych kapitałów; innymi słowy takie
kształtowanie struktury aktywów, pasywów i pozycji pozabilansowych banku, które
będzie się przyczyniało do osiągania możliwie najwyższego zysku. Restrukturyzacja
bilansu banku, o której była wzmianka we wcześniejszej części artykułu mogłaby
zatem polegać na pozbyciu się niepotrzebnych nieruchomości oraz tych
nieruchomości, które nie generują dochodów proporcjonalnych do swojej wartości.
Często bowiem polskie banki (dotyczy to szczególnie największych z nich) dysponują
bardzo rozbudowaną siecią placówek, która jest nieadekwatna do ich bieżących
potrzeb. Zbyt rozbudowana sieć oddziałów często oznacza obciążenie bilansu banku
bardzo wysoką pozycją aktywów odznaczających się niską produktywnością. W
dodatku aktywom tym przypisuje się 100% wagę ryzyka na potrzeby obliczania
współczynnika wypłacalności (będzie o tym mowa później), co w efekcie może
oznaczać ograniczenie możliwości banku co do zwiększenia akcji kredytowej. W
wielu przypadkach nieruchomości wykorzystywane przez banki są niefunkcjonalne, a
6
j.w., s. 44 op. cit.
7
“Współczesny bank”, praca zbiorowa pod redakcją W. L. Jaworskiego, Poltest, Warszawa 1988, s. 181, 182

4. ich przystosowanie na potrzeby nowoczesnych technik bankowych jest zbyt
kosztowne. W takiej sytuacji należałoby doradzić bankom pozbycie się dotychczas
użytkowanych, nie odpowiadających wymogom współczesnej bankowości obiektów i
spożytkowanie tak uzyskanych środków na rozwój nowych technik dystrybucji takich
jak internet, rozwój sieci bankomatów czy położonych w centrach handlowych
małych placówek detalicznych. Zwiększenie funkcjonalności użytkowanych przez
bank obiektów, np. poprzez lepszą możliwość ekspozycji czy poprawę współczynnika
powierzchni handlowej do biurowej powinno się zatem przyczynić do obniżenia
kosztów funkcjonowania banku.
Zarządzanie nieruchomościami a wskaźniki efektywności banku
Zgodnie z obowiązującymi przepisami polskie banki podlegają stosunkowo łagodnym
restrykcjom w zakresie nabywania nieruchomości. Wartość znajdujących się w ich
aktywach nieruchomości wraz z kredytami zabezpieczonymi hipotecznie nie może
przekroczyć 60% funduszy własnych8
. W praktyce udział ten jest dużo niższy głownie
z dwóch powodów. Po pierwsze, nieruchomości są z punktu widzenia banku
aktywem niskodochodowym, a więc zainwestowane w nie kapitały pracują mało
efektywnie. Po drugie, zgodnie z regulacjami ostrożnościowymi9
, przypisuje się im
najwyższą 100% wagę ryzyka, co oznacza ich negatywne oddziaływanie na
współczynnik wypłacalności banku.
Zgodnie z powyższym, działania polskich banków powinny zmierzać w kierunku
zwiększenia płynności i dochodowości posiadanych przez nie aktywów. Jednym ze
sposobów poprawy bieżącej kondycji finansowej banku może być przeprowadzenie
w stosunku do posiadanych nieruchomości transakcji typu sale and lease-back (pol.
„leasing zwrotny”). Operacja ta polega na zbyciu posiadanych przez bank
nieruchomości i ich ponownym najmie od nabywcy. Bezpośredni efekt wynikający z
takiej transakcji dla banku wiąże się z uzyskaniem dużego wpływu gotówkowego ze
zbycia nieruchomości, który może być reinwestowany w aktywa przynoszące dochód
wyższy od kosztów związanych z ponownym najmem. Nie bez znaczenia jest też
możliwość zamiany znajdujących się w bilansie banku aktywów obciążonych 100%
wagą ryzyka na aktywa kwalifikowane jako mniej ryzykowne, czego konsekwencją
jest poprawa współczynnika wypłacalności, a w efekcie możliwość zwiększenia akcji
kredytowej, zwiększenia zysków i dalszej poprawy współczynnika wypłacalności.
Przykład analityczny
Dla zilustrowania potencjalnych korzyści jakie mogą wynikać dla banku z tytułu
realizacji powyżej opisanej strategii posłużmy się przykładem. Poniżej przedstawiono
uproszczony model przepływów pieniężnych w latach 2000-2010.
8
Art 6 ust. 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r., Prawo bankowe (DZ. U. 1997, nr 140, poz. 939 z późń. zm.)
9
Art 128 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r., Prawo bankowe, (DZ. U. 1997, nr 140, poz. 939, z późn.
zm.)

5. Model ten nie uwzględnia m.in. kwestii związanych z okresem wolnym od czynszu,
wzrostem czynszu w poszczególnych latach, czy kosztów pośrednictwa przy zbyciu
nieruchomości. Są to jednak pozycje, które nie mają wpływu na generalny kierunek
zmian podstawowych wskaźników finansowych związanych z realizacją badanej
opcji.
Dla potrzeb obliczeń założono, że całkowita powierzchnia użytkowana przez bank nie
zmieni się w wyniku dokonania transakcji i wyniesie 5.000 m2
. Czynsz ustalony z
nabywcą nieruchomości będzie równy 60 PLN za m2
miesięcznie plus koszty
eksploatacyjne. Zmiana właściciela nieruchomości oraz płatność za nią nastąpi na
początku 2000 roku. Stopa dyskonta służąca ustaleniu bieżącej wartości przyszłych
przepływów pieniężnych została ustalona na 12%.

7. Tab. 1 Model przepływów finansowych związanych z realizacją opcji polegającej na zbyciu nieruchomości i jej ponownym najmie.
Powierzchnia wynajmowana 5.000 mkw
Czynsz 60 PLN / mkw / m-c
Stopa dyskonta 12%
Rok zbycia nieruchomości 2000
Wartość księgowa netto w dniu zbycia 15.000.000
Cena sprzedaży 30.000.000
Koszty eksploatacji 15 PLN / mkw / m-c
Podatek dochodowy od osób prawnych 30%
Przepływy pieniężne 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Przychód ze sprzedaży nieruchomości 30.000.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Czynsz za najem nieruchomości -3.600.000 -3.600.000 -3.600.000 -3.600.000 -3.600.000 -3.600.000 -3.600.000 -3.600.000 -3.600.000 -3.600.000 -3.600.000
Koszty eksploatacji -900.000 -900.000 -900.000 -900.000 -900.000 -900.000 -900.000 -900.000 -900.000 -900.000 -900.000
VAT naliczony na kosztach najmu i eksploatacji -990.000 -990.000 -990.000 -990.000 -990.000 -990.000 -990.000 -990.000 -990.000 -990.000 -990.000
Podatek dochodowy (korzyść/koszt) -2.853.000 1.647.000 1.647.000 1.647.000 1.647.000 1.647.000 1.647.000 1.647.000 1.647.000 1.647.000 1.647.000
Przepływy pieniężne netto z projektu 21.657.000 -3.843.000 -3.843.000 -3.843.000 -3.843.000 -3.843.000 -3.843.000 -3.843.000 -3.843.000 -3.843.000 -3.843.000
linia pomocnicza 0.5 1.5 2.5 3.5 4.5 5.5 6.5 7.5 8.5 9.5 10.5
współczynnik dyskonta 0.94 0.84 0.75 0.67 0.60 0.54 0.48 0.43 0.38 0.34 0.30
wartość bieżąca 22.116.606 -3.242.226 -2.894.845 -2.584.683 -2.307.753 -2.060.494 -1.839.726 -1.642.613 -1.466.619 -1.309.481 -1.169.179
NPV przepływów pieniężnych netto 1.598.987
Rozliczenie podatku dochodowego
Zysk/strata netto ze sprzedaży nieruchomości 15.000.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Czynsz za najem nieruchomości -3.600.000 -3.600.000 -3.600.000 -3.600.000 -3.600.000 -3.600.000 -3.600.000 -3.600.000 -3.600.000 -3.600.000 -3.600.000
Koszty eksploatacji -900.000 -900.000 -900.000 -900.000 -900.000 -900.000 -900.000 -900.000 -900.000 -900.000 -900.000
VAT naliczony na kosztach najmu i eksploatacji -990.000 -990.000 -990.000 -990.000 -990.000 -990.000 -990.000 -990.000 -990.000 -990.000 -990.000
Całkowity dochód / strata 9.510.000 -5.490.000 -5.490.000 -5.490.000 -5.490.000 -5.490.000 -5.490.000 -5.490.000 -5.490.000 -5.490.000 -5.490.000
Podatek dochodowy (korzyść / koszt) -2.853.000 1.647.000 1.647.000 1.647.000 1.647.000 1.647.000 1.647.000 1.647.000 1.647.000 1.647.000 1.647.000
Źródło: opracowanie własne

8. W związku z tym, że zbycie nieruchomości następuje 1 stycznia 2000 roku bank w całym
badanym okresie będzie ponosił koszty najmu zajmowanej przez siebie powierzchni oraz
koszty eksploatacyjne. Zgodnie z obowiązującą ustawą o podatku od towarów i usług VAT
naliczony na kosztach najmu nie jest odliczalny przez bank jako instytucję finansową10
, staje
się jednak kosztem uzyskania przychodu dla potrzeb podatku dochodowego od osób
prawnych. Bank będzie zobowiązany do odprowadzenia podatku dochodowego od osób
prawnych z tytułu zbycia nieruchomości. Stawkę tego podatku we wszystkich latach projekcji
przyjęto w wysokości 30%11
. Czynsze z tytułu najmu nieruchomości oraz koszty eksploatacji
zmniejszają podstawę opodatkowania o kwotę 4.5 mln PLN rocznie. W związku z tym dochód
do opodatkowania wyniesie w 2000r około 9.5 mln PLN, a obciążenia z tytułu podatku
dochodowego od osób prawnych 2.9 mln PLN. Począwszy od roku 2001 bank notuje stratę
księgową z tytułu realizacji powyższej opcji, a zatem przy założeniu, że pozostała działalność
banku jest dochodowa, bank będzie mógł pomniejszyć o tą stratę podstawę opodatkowania
PDOP12
. Korzyść gotówkowa z tytułu niezapłaconego podatku dochodowego wyniesie w tym
przypadku 1.65 mln PLN rocznie. Przepływy pieniężne z poszczególnych lat zostały
zdyskontowane na dzień 1 stycznia 2000 roku. Ponieważ strumienie pieniężne uwzględnione
w modelu rozkładają się równomiernie w całym okresie to współczynnik dyskonta został
obliczony za połowę każdego dyskontowanego okresu (linia pomocnicza). Wyjątkiem jest tu
przychód ze zbycia nieruchomości, który jest osiągany na początek 2000 roku, a więc nie
podlega dyskontowaniu. Skutkuje to wyższą wartością bieżącą w roku 2000 niż wartością
przepływów pieniężnych netto (dyskontowaniu podlegają jedynie koszty, a więc kwota
pomniejszająca przychód ze zbycia nieruchomości jest niższa niż nominalnie). Ustalona w ten
sposób wartość NPV (net present value) przepływów pieniężnych netto wynosi około 1.6 mln
PLN.
Warto tu zwrócić uwagę na kilka czynników mogących mieć istotne znaczenie dla ostatecznej
wartości NPV tego typu projektu.
Po pierwsze ważna jest tu wartość tak zwanej stopy kapitalizacji (ECR)13
, obliczonej jako zysk
operacyjny netto dzielony przez cenę zbycia nieruchomości. Za pomocą tego wskaźnika
mierzy się oczekiwaną przez inwestora dochodowość inwestycji, a zatem im wyższa jest jego
wartość tym krótszego okresu zwrotu oczekuje inwestor. W omawianym przypadku,
przyjmując założenie, iż czynsz roczny z tytułu najmu nieruchomości jest w przybliżeniu
równy zyskowi operacyjnemu z nieruchomości, stopa ta wynosi 12% (3.6 mln/ 30 mln PLN).
Im wskaźnik ECR niższy tym wyższa byłaby opłacalność projektu; jego zwiększenie
oznaczałoby pogorszenie NPV projektu.
Po drugie należy zwrócić uwagę, iż w tabeli 1 nie uwzględniono przychodów z reinwestycji
środków uzyskanych ze zbycia nieruchomości w roku 2000. Uwzględnienie dodatnich
przepływów z tym związanych miałoby także pozytywny wpływ na wartość NPV (patrz tab.2).
10
Załącznik nr 2 do ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r, O podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym,
Sekcja J, poz.65-67
11
zgodnie z planem przyjętym w obowiązującej ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych, stawka tego podatku
ma być stopniowo obniżana; do 28% począwszy od 2001 roku, aż do 22% w roku 2004
12
PDOP – podatek dochodowy od osób prawnych
13
ECR – exit capitalisation rate (stopa kapitalizacji przy zbyciu)

9. Po trzecie bardzo silny wpływ w tego typu długoterminowych prognozach wiąże się ze
zmianą wartości stopy dyskonta. Ze względu na charakter strumieni pieniężnych w
omawianym przykładzie (począwszy od roku 2001 bank notuje stratę) zwiększenie stopy
dyskonta zadziała korzystnie na wartość NPV zmniejszając wartość bieżącą ponoszonych
kosztów (np. dla stopy dyskonta na poziomie 14% NPV wynosi około 3.4 mln PLN).
Po czwarte wreszcie należy pamiętać o możliwości wykorzystania w rzeczywistych
warunkach podobnych transakcji do zoptymalizowania zajmowanej przez banki powierzchni.
Wprowadzenie obecnie obowiązujących na rynku standardów zagęszczenia lub zastąpienie
ścianek działowych w pomieszczeniach przez powierzchnię typu „open space” mogłoby się
przyczynić w wielu przypadkach do pokaźnych oszczędności (np. zredukowanie w
omawianym przykładzie zajmowanej powierzchni do 4000 metrów kwadratowych
spowodowałoby wzrost NPV do około 6.4 mln PLN.
Na podstawie wyników uzyskanych za pomocą przedstawionego powyżej uproszczonego
modelu finansowego opcji polegającej na zbyciu posiadanej przez bank nieruchomości i jej
ponownym najmie od nabywcy, dokonano analizy wpływu głównych transakcji na wybrane
wskaźniki finansowe banku. Przedmiotem analizy były następujące wskaźniki:
 Zysk netto
 Wskaźnik ROA – stosunek zysku netto do sumy aktywów
 Wskaźnik ROE – stosunek zysku netto do kapitałów własnych
 Współczynnik wypłacalności banku – stosunek sumy funduszy własnych banku do sumy
aktywów i zobowiązań pozabilansowych przeliczonych odpowiednimi wagami ryzyka14
W dokonanych poniżej obliczeniach przyjęto, że zysk netto banku w roku 2000 i 2001
wyniesie 45 mln PLN. Ponadto planowany poziom współczynnika ROA ustalono na 0,9%, a
ROE na 13%. W ten sposób ustalono planowaną wartość aktywów i funduszy własnych
banku w obu badanych latach. Do obliczeń dodatkowego zysku netto w roku 2001 włączono
także dodatkowy zysk netto w roku 2000. Dla obliczenia zmiany wskaźnika ROA i ROE
przyjęto założenie, że zmiana pasywów następuje jedynie na skutek zmiany zysku netto.
Analizę dotyczącą wskaźników ROA, ROE oraz zmian zysku netto ograniczono jedynie do lat
2000 i 2001. Jest to podyktowane faktem, iż wpływ badanej transakcji na sytuację finansową
banku jest w tych latach najbardziej znaczący. Dodatkowo, w latach następujących po roku
2001 nie następują zmiany co do kierunku oddziaływania przepływów finansowych
związanych z realizacją opcji. W związku z powyższym wpływ na wskaźniki ROA, ROE oraz
zysk netto będzie w latach 2002-2010 podobny do tego z roku 2001.
14
Art. 128 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r, Prawo bankowe (Dz. U. 1997, nr 140, poz. 939 z późn. zm.)

10. Tab. 2 Wpływ realizowanej opcji na wskaźniki ROA, ROE i zysk netto.
wszystkie dane w milionach PLN
2000 2001
Przepływ gotówkowy netto 21.7 (3.80)
Zysk przed PDOP 9.50 (5.50)
PDOP 2.85 -
Efekt tarczy podatkowej - 1.65
Wpływ na zysk netto 6.65 (3.85)
Dodatkowy wpływ na zysk netto* 1.82 1.65
Planowany zysk netto 45.00 45.00
Zysk netto po transakcji 53.47 42.80
Zakładana rentowność Bonów
Skarbowych
12% 10%
Aktywa 5 000.00 5 000.00
Aktywa po transakcji 5 008.47 4 997.80
Fundusze własne 346.15 346.15
Fundusze własne po transakcji 354.63 343.95
ROA po transakcji 1.07% 0.86%
ROA planowany 0.90% 0.90%
Zmiana ROA 0.17% -0.04%
Stosunkowa zmiana ROA 18.89% -4.44%
ROE po transakcji 15.08% 12.44%
ROE planowany 13.00% 13.00%
Zmiana ROE 2.08% -0.56%
Stosunkowa zmiana ROE 16.00% -4.29%
Zmiana zysku netto 8.47 (2.2)
Stosunkowa zmiana zysku netto 18.83% -4.90%
* dodatkowy wpływ na zysk netto, związany z efektem reinwestycji nadwyżki gotówki, został wyliczony przy
założeniu, że przepływ gotówkowy netto w każdym z badanych okresów następuje pierwszego dnia roku.
Źródło: opracowanie własne
Dyskusja wyników
W tabeli powyżej zamieszczono wyniki szacunkowych zmian zysku netto, ROA oraz ROE w
wyniku realizacji opcji związanej ze zbyciem posiadanej nieruchomości i jej ponownym
najmem na rynku. Zarówno w roku 2000, jak i 2001 stosunkowo największej zmianie w
relacji do zamierzonego ulega wskaźnik ROA, który wzrasta odpowiednio o prawie 19%, a
następnie spada o 4.5%.

11. Najistotniejszym przepływem z tytułu realizacji powyższej opcji jest przychód związany ze
zbyciem nieruchomości na początku 2000 roku. Zbycie nieruchomości powoduje też
powstanie zysku netto na dokonanej transakcji w wysokości około 6.6 mln PLN (bez
uwzględnienia reinwestycji). Stopę reinwestycji zysku w bezpieczne papiery wartościowe
(np. bony skarbowe) w latach 2000 i 2001 ustalono odpowiednio na 12% i 10%.
W roku 2001 bank notuje stratę związaną z koniecznością ponoszenia kosztów najmu oraz
kosztów eksploatacyjnych. Powoduje to powstanie ujemnego bilansu przepływów
pieniężnych netto. Dodatni efekt reinwestycji wykazany w tabeli wynika z przyjęcia
założenia, iż w roku 2001 nadal reinwestowany jest zysk osiągnięty w 2000 roku na zbyciu
nieruchomości powiększony o zysk z tytułu reinwestycji w 2000 roku. Tak więc reinwestycji
w 2001 roku podlega kwota 23.5 mln PLN według stopy 10% rocznie.
Opcja ta daje rezultat w postaci zwiększonego zysku netto (wzrost o około 8.5 mln PLN po
uwzględnieniu reinwestycji) oraz poprawionych ROA oraz ROE w roku 2000. W roku 2000
ROA po transakcji ulega zwiększeniu w stosunku do planowanego o 0.17 punktu
procentowego, co stanowi 19% w ujęciu stosunkowym. Silniejszy jest wpływ dokonanej
transakcji na wskaźnik ROE, który ulega zmianie o 2.08 punktu procentowego.
W roku 2001 wpływ dokonanej transakcji na omawiane wskaźniki jest ujemny. Wskaźnik
ROA ulega zmniejszeniu o 0.04 punktu procentowego, podczas gdy ROE o 0.56 punktu
procentowego. Zysk netto ulega obniżeniu o 2.2 miliona złotych, co w ujęciu stosunkowym
oznacza spadek o blisko 5%.
Współczynnik wypłacalności
Kierunek wpływu powyższej transakcji na współczynnik wypłacalności banku może być
oszacowany tylko pod warunkiem przyjęcia wielu upraszczających założeń:
 bank reinwestuje przychody osiągnięte ze zbycia nieruchomości w aktywa obarczone
zerową wagą ryzyka (np. bony skarbowe),
 bank nie dokonuje dystrybucji zysku do akcjonariuszy,
 bank nie emituje nowych akcji, nie spłaca ani nie zaciąga zobowiązań w sposób
powodujący zmiany w strukturze aktywów, nie udziela nowych gwarancji ani poręczeń
ani ich nie realizuje, nie tworzy nowych rezerw,
 bank nie tworzy ani nie zmienia stanu funduszy takich, jak fundusz inwestycyjny czy też
fundusz postępu techniczno-ekonomicznego,
 nie następują zmiany w strukturze aktywów skutkujące zmianą wag ryzyka
przypisywanych ich poszczególnym składnikom poza zmianami wynikającymi z transakcji
będącej przedmiotem niniejszej analizy.
Ponadto analiza dotycząca współczynnika wypłacalności została, podobnie jak w części
dotyczącej ROA, ROE i zysku netto, zawężona tylko do okresów, w których następują zmiany
w strukturze własności nieruchomości, mające istotny wpływ na poziom badanego
wskaźnika. Dodatkowo przyjęto, iż spośród wszystkich aktywów znajdujących się w bilansie

12. banku przed transakcją, 87% jest obciążonych stu procentową wagą ryzyka, a 13%
zeroprocentową wagą ryzyka.
W takiej sytuacji w roku 2000 nastąpi zwiększenie funduszy własnych banku o zysk netto
realizowany na transakcji zbycia nieruchomości. Zwiększeniu ulegnie także wartość aktywów
banku, jednak aktyw o100% wadze ryzyka (nieruchomość) zostaje zastąpiony aktywami nie
obciążonymi ryzykiem (np. bonami skarbowymi). W związku z powyższym wpływ powyższej
transakcji na wartość współczynnika wypłacalności można przedstawić na następującym
schemacie:
Przed transakcją Po transakcji
%19.8
.sc350,4
346
%95.7
350,4
346




nieruchnettoksiegowawarto
nettozyskuzmiana
WWWW I
gdzie:
WW - współczynnik wypłacalności
346 mln PLN - planowane fundusze własne banku w 2000 roku
5,000 mln PLN - planowana suma aktywów i zobowiązań pozabilansowych
4,350 mln PLN - planowana suma aktywów i zobowiązań pozabilansowych ważonych ryzykiem
Przedstawione powyżej uproszczone obliczenia pokazują wyraźnie istotny wpływ jaki na
współczynnik wypłacalności może wywrzeć pozbycie się przez bank części jego
nieruchomości. W omawianym przykładzie współczynnik wypłacalności ulega poprawie o
około 0.24% w sytuacji gdy wartość księgowa netto nieruchomości w momencie zbycia
stanowiła tylko 0.3% sumy aktywów (15 mln PLN/ 5000 mln PLN). A zatem efekt związany ze
zbyciem nieruchomości na wartość współczynnika wypłacalności jest w tym przypadku
niemal równy jej udziałowi w aktywach banku. Widać z tego wyraźnie, iż bank może w
praktyce kształtować swój współczynnik wypłacalności w sposób odpowiadający jego
potrzebom m.in. za pomocą właściwie prowadzonej polityki nieruchomościowej.
Zwiększeniu ulega licznik wskaźnika o zysk realizowany na transakcji zbycia nieruchomości
(przy założeniu zatrzymania całości zysku). Jeszcze bardziej elastyczny pod kątem potrzeb
konkretnego banku okazuje się w tej sytuacji mianownik współczynnika. Przy założeniu
inwestowania przez bank środków uzyskanych ze zbycia nieruchomości w bezpieczne
instrumenty pieniężne (np. bony skarbowe) ulegnie on obniżeniu o całą kwotę
odpowiadającą wartości księgowej netto nieruchomości. Przy założeniu inwestowania w
aktywa obarczone najwyższą wagą ryzyka (taką samą jak zbyta nieruchomość) wartość
aktywów wzrośnie o kwotę odpowiadającą zyskowi realizowanemu na zbyciu nieruchomości
(wartość księgowa netto nieruchomości w strukturze aktywów zostanie zastąpiona innym
ryzykownym aktywem, dodatkowo w aktywach pojawi się pozycja odpowiadająca zyskowi na
zbyciu). W tej sytuacji wartość współczynnika wypłacalności również ulegnie poprawie, gdyż
licznik ułamka, tzn. fundusze własne banku jako pozycja mniejsza niż suma aktywów i
zobowiązań pozabilansowych ważonych ryzykiem wzrośnie w ujęciu procentowym bardziej
mimo, że w kategoriach bezwzględnych zostanie zwiększony o taką samą kwotę jak
mianownik. Oczywiście w sytuacji reinwestowania osiągniętych ze zbycia nieruchomości
kwot w różne aktywa obciążone wagami ryzyka od 0-100% uzyskana zmiana współczynnika

13. wypłacalności będzie kombinacją wpływu różnych sił oddziałujących na niego, lecz zawsze
uzyskany efekt będzie korzystny, kwestią otwartą pozostaje jedynie skala tego efektu.
W roku 2001 wartość współczynnika wypłacalności ulegnie obniżeniu w stosunku do roku
2000 na skutek realizacji omawianej opcji. Jest to związane ze stratą jaką bank ponosi z
tytułu realizacji omawianej opcji w latach następujących po roku, w którym miało miejsce
zbycie nieruchomości. Warto jednak zaznaczyć, że ustalona w ten sposób wartość
współczynnika wypłacalności będzie ciągle wyższa niż przed realizacją transakcji. Omawianą
powyżej zależność można zaprezentować na następującym schemacie:
Rok 2000 Rok 2001
%14.8
15348,4
5.8344
%19.8
335,4
355



 III WWWW
gdzie:
344 - fundusze własne banku po transakcji w roku 2001
8.5 - zysk z roku 2000 zwiększający fundusze własne banku
15 - wartość księgowa netto nieruchomości
4,348 - aktywa po transakcji ważone ryzykiem (2001 r.)
Zależność ta będzie się utrzymywać aż do momentu, w którym zysk zrealizowany na
transakcji zbycia nieruchomości zostanie zniwelowany przez sumę strat z lat następujących
po roku 2000. W ten sposób bank zyskuje możliwość inwestowania zdobytych w wyniku
realizacji omawianej opcji środków w przynoszące dochód aktywa i zwiększenie swoich
funduszy w drodze zatrzymania części zysku, a tym samym utrzymanie współczynnika
wypłacalności na wymaganym poziomie w dłuższym okresie czasu.
Podsumowanie
Istotnym elementem dostosowania Polski do wymogów UE jest transformacja systemu
bankowego. Polskie banki zrobiły już duży krok w zakresie wdrażania nowoczesnych
systemów informatycznych, podnoszenia kwalifikacji pracowników czy reorganizacji systemu
zarządzania. Wciąż jednak wiele pozostaje do zrobienia na gruncie wdrażania nowych
technik świadczenia usług finansowych oraz redukcji ogólnych kosztów funkcjonowania.
Bardzo istotnym wymogiem z punktu widzenia banków jest również konieczność osiągnięcia
wymaganego ustawowo 8% współczynnika wypłacalności. Taka wielkość współczynnika
wypłacalności została również określona w prawodawstwie unijnym w dyrektywie Rady
Europy z 18 grudnia 1989 r.15
Według danych na koniec 1999r., 8 spośród 77 działających
banków komercyjnych nie osiągnęło wymaganej wielkości współczynnika, przy czym aż w 5
15
Art. 10 dyrektywy Rady Europy z 18 grudnia 1989 r. w sprawie współczynnika wypłacalności instytucji
kredytowych (89/647/EEC)

14. był on ujemny. Liczba banków spółdzielczych o współczynniku niższym niż 8% wyniosła 43, z
czego 6 banków zanotowało współczynnik ujemny16
.
Problemy te można rozwiązać m.in. przy pomocy rozsądnej gospodarki nieruchomościami
banku. Zmniejszenie udziału nieruchomości w strukturze aktywów może pomóc w
osiągnięciu wymaganego współczynnika wypłacalności. Pozbycie się przez banki
niepotrzebnego majątku mogłoby im umożliwić uzyskanie środków na inwestycje polegające
na rozwijaniu nowych technik bankowych, przyczyniając się jednocześnie do obniżki kosztów
funkcjonowania, a tym samym poprawy pozycji konkurencyjnej na otwartym dla
zagranicznych konkurentów rynku.
Robert Stalmach
O autorze:
Robert Stalmach - Prezes Zarządu Newspoint Sp z o.o., członek zarządu Opoint AS.
Absolwent Wydziału Zarządzania Uniwersytetu Warszawskiego, doktor nauk ekonomicznych.
Autor i współautor książek i artykułów z dziedziny zarządzania i ekonomii, wykładowca WSFiZ
w Warszawie. Doświadczenie zdobywał w mediach tradycyjnych i elektronicznych (Agora SA)
oraz w konsultingu (Arthur Andersen).
16
„Sytuacja finansowa...”, op.cit., tabela 24, 25