L'ultimo articolo della A.M.U. INVESTMENTS SIM S.P.A.

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In un momento storico nel quale le misure mo-
netarie anticrisi, quelle varate post 2008 dalla
stragrande maggioranza delle banche centra-
li per impedire la deriva depressiva cominciano
ad alimentare una certa ripresa delle aspettati-
ve inflazionistiche, l’attenzione degli investitori
si focalizza fisiologicamente anche sul mattone
italiano, uno dei contesti sorprendentemente
impermeabile ai benefici di queste politiche re-
flattive.
Acirca10annidalloscoppiodellabollaimmobi-
liare, i venti di una ripresa sub-normale, assom-
mati alla prospettiva di una auspicabile norma-
lizzazione restrittiva delle politiche monetarie,
da un lato alimentano rinnovate speranze degli
investitoriimmobiliari,cheguardanoalcontesto
di ripresa italiano come una opportunità assolu-
taerelativatardiva;dall’altrapreoccupaladebo-
lezza di un contesto che non si sarebbe sino ad
oggi avvantaggiato concretamente di condizioni
monetarie epocali.
In realtà, al di là della dimensione dello sboom
post crisi finanziaria, il contesto immobiliare ita-
liano sembrerebbe muoversi sulla falsa riga di
due fattori relativamente comprensibili:
La carenza di inflazione
I postumi deflattivi tipici dello scoppio di
una bolla speculativa
Questi fattori, comuni ai fenomeni comparabi-
li del passato nel contesto italiano, si individuano
anchenelcontestodiEurolandia,eccezionfatta
perlaGermaniaedilBelgioche,nelprimocaso,
vale la pena di ricordare era reduce da quasi 2
decenni di deflazione, quella connessa in questo
caso allo sboom post bolla seguita all’ “unifica-
zione” (1989).
Stadifattoche,sullabasedeidaticonsolidatialla
finedel2016,intermininominaliancheFrancia,
Spagna, Irlanda e Grecia, mostrano l’incapacità
di recuperare di slancio i livelli persi nel 2008.
Edilsospettochel’ingredientecruciale,perrin-
vigorire le sorti della domanda del comparto, sia
l’inflazione, componente carente quanto auspi-
cata, si può rintracciare proprio nel fatto che la
communality sopra descritta sia la medesima
anche quando misurata in termini reali, ovvero
dopo aver rettificato i valori nominali dell’infla-
zione, la cui assenza di fatto finisce per far coin-
cidere tendenze a valori depurati.
Volendoallargareeconsolidareilperimetrodel-
le considerazioni statistiche ad un orizzonte più
esteso, per così dire “secolare”, si può attinge-
re ad un prezioso studio pubblicato dalla Banca
d’Italia nel 2016, un elaborato basato sulle rile-
vazioni del mercato immobiliare tra il 1927 (im-
mediatamente prima della mitica crisi del ’29)
ed il 2012 (immediatamente dopo lo sboom del
2008), una ricerca ricca di dati e spunti di ri-
flessione che fanno apprezzare quanto, e come,
nel caso italiano si tratti di un contesto parti-
colarmente sensibile alle dinamiche inflazioni-
stiche, un fattore questo che, evidentemente,
ha influenzato le dinamiche storiche di un Pa-
eseattraversatoprima,daipostumidiunaguer-
ra distruttiva e lacerante; poi, da un boom da ri-
costruzione; quindi da una serie di shock, quali
quello energetico, quello da ritardo tecnologico
e da mancata innovazione, processi e ritardi dai
quali sono derivati deficit di qualità, crescita, e
investimenti politicamente “curati” (in un Pae-
se manifatturiero incline all’export) da endemi-
che svalutazioni definite pomposamente “com-
petitive”, ed in realtà ottuse scorciatoie tipiche
dei contesti economici e sociali in via di svilup-
po,piuttostochedeicontestievolutiesviluppati
come si addice allo standing di un grande Paese
come l’Italia, membro del gruppo “G7”.
Basti pensare che, tra il 1927 ed il 2012, in 85
anni, i prezzi immobiliari italiani siano cresciuti
5.200 volte, ad un tasso nominale dell’10,59%
annuo (in regime composto); mentre, nel-
lo stesso arco temporale, l’indice generale dei
prezzi (inflazione) sia cresciuto del 1.600%, ov-
verodel9,07%annuo,perunrendimentocom-
posto reale ben più modesto dell’1,30% circa.
Ovviamentequestecircostanze“storiche”con-
tinuanoapesaresulDNAdelcontesto,inparti-
colare sulle inclinazioni e sulle tendenze depres-
se di un mercato (domanda ed aspettative) che,
dichiarandosi stupito della scarsa domanda post
crisi, oppure eccessivamente fiducioso, non
sembraavercoltolaportatacomplessivadelfe-
nomeno connesso all’adesione all’Euro.
E’ noto che i postumi di una crisi finanziaria ab-
biano storicamente caratteristiche precise e
profilabili. Tra queste, una ripresa lenta ed asfit-
tica,unacarenzadicredito,uncalodeiconsumi,
a vantaggio di maggior ricorso al risparmio e ad
unarimodulazionealribassodeldebito(privato).
La summa di queste circostanze è comune an-
che ai postumi dello scoppio delle bolle specu-
lative, comprese quelle immobiliari, processi da
cui derivano tendenze deflattive e depressive
accentuate, tanto nel settore epicentro della
crisi, quanto in altri contesti “correlati”.
Non può stupire quindi che, tenendo conto del
livello bolla raggiunto dal mercato italiano all’a-
pice del 2007; del “credit crunch” del sistema
bancario alle prese con gli effetti della crisi; del
livello di over investimento e senilità del merca-
to; delle pressioni fiscali pro-cicliche; delle ca-
ratteristiche, e delle prerogative di un contesto
economico e monetario come quelle di Euro-
landia, a “moneta forte”, non ci si può stupire
che, in linea con una potenziale modesta aspet-
tativa inflazionistica italiana, anche la domanda
immobiliare langua.
Per le medesime ragioni, in una logica di inve-
stimento e gestione dei rischi ed opportunità
(Asset Allocation), ove lo stock di immobili lo
giustifichi e lo consenta, l’attenzione dovrebbe
focalizzarsi su un riequilibrio e una riqualificazio-
ne del portafoglio immobiliare, puntando even-
tualmente ad arbitraggi e permute volte ad un
miglioramento qualitativo e reddituale facilitati
da un eccesso di offerta mai misurati tali in de-
cenni.
In tale prospettiva diventa fondamentale po-
ter misurare e monitorare i valori in portafoglio
grazie a strumenti “ad hoc” profilati in una logica
analitica multifunzionale.
Il mattone,
un asset class di moda
con l'inflazione
L'OPINIONE
Presidente A.m.u. Investments SIM
GIANFRANCO
CLARIZIO
Consulenza al patrimonio