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1. MINI-GUIDA
ALL’INVESTIMENTO
IMMOBILIARE
“L’analisi fondamentale
dell’investimento immobiliare”

2. PREFAZIONE
Un argomento finora solo sfiorato, ma dal crescente
rilievo e legato agli aspetti di materia geografico-
localizzativa. Nei processi decisionali è necessario
evitare la tentazione di farsi influenzare solo
dall’andamento del mercato immobiliare in
generale, prescindendo fra l’altro dall’analisi del
singolo ciclo di vita economico strettamente connesso
alla realtà locale, unica nel suo contesto economico
e culturale. Ai fini di una corretta interpretazione
degli indicatori immobiliari a sostegno delle proprie
scelte di investimento, è dunque fondamentale la
completa comprensione del loro andamento non solo
nel tempo e per tipologia, ma anche per area
geografica.
In un momento in cui il mercato immobiliare riveste un
ruolo di primaria importanza per il rilancio
dell’economia globale, diviene cruciale l’analisi delle
forze che agiscono sul settore per comprendere i
legami con l’economia reale e per indirizzare le
strategie di investimento alla luce dell’evoluzione del
ciclo economico in atto. Nella composizione di un
portafoglio di investimenti di un grande operatore
istituzionale, così come nella conduzione di una
trattativa finalizzata a una compravendita immobiliare,
diventa nodale capire quali possano essere gli impatti
sul valore complessivo indotti dall’operazione in
esame. E non è esercizio facile: il valore degli immobili
fluttua in modo significativo anche in Europa
Continentale, e la sua correlazione con altre asset
class, una volta largamente prevedibile, è oggi
circondata da un’alea di grande incertezza.

3. INTRODUZIONE
In un mondo che sembra sottoposto a una
rivoluzione continua, il valore degli immobili,
almeno in certi Paesi, pareva essere un punto
fermo. Se sovrapponiamo l’andamento di un
indice del mercato azionario – supponiamo l’S&P
500 negli Stati Uniti – e l’indice dell’andamento
dei prezzi immobiliari espresso dal Case-Shiller
negli anni che precedono il 2006, ci colpisce
immediatamente la relativa stabilità del secondo,
rispetto alla volatilità del primo.
D’altra parte si sa, il mattone (e il suo valore) non
tradiscono mai. Questo luogo comune, ritenuto
dai più una certezza nel settore degli
investimenti, almeno fino allo scoppio della crisi
immobiliare (e dei subprime) negli USA, è ora
oggetto di attente analisi, alla stregua di
qualsiasi altro tipo di investimento mobiliare!
L’introduzione del principio del Fair Value nella
valutazione dei titoli mobiliari ( =Valore equo o di
mercato, anziché al costo o prezzo pagato)
impone quindi analoghi strumenti d’analisi per
stimare l’effettivo valore patrimoniale
dell’investimento immobiliare, al fine di poter
valutare correttamente i rischi di altre “bolle
speculative”.

4. L’ investimento immobiliare:
mercato , valutazione, rischio
La rilevanza del settore immobiliare sull’economia
mondiale era già apparsa in maniera evidente durante
la crisi dell’inizio degli anni Novanta.
In molti Paesi un improvviso aumento della
disoccupazione e un rialzo nei tassi di interesse sui
mutui, aveva costretto numerose famiglie a vendere gli
immobili, con un effetto negativo sull’intero sistema
economico, a iniziare dalle banche. Un effetto non
meno rilevante, che si è mantenuto per buona
parte del decennio, è stata la riduzione nei consumi
delle famiglie, fortemente legati al livello del prezzo
delle abitazioni. Effetti analoghi si sono verificati anche
nel settore degli immobili commerciali.
L’attuale situazione economica a livello globale,
iniziata con la crisi dei mutui subprime negli Stati Uniti e
propagatasi nel resto delle economie, mostra che tali
eventi purtroppo non fanno parte soltanto del passato.
Un eccesso di indebitamento a fronte di fondamentali
non più solidi ha condotto nuovamente a una crisi che,
sebbene non in via prevalente, vede il settore
immobiliare fortemente coinvolto: emerge chiaramente la
necessità di operare, in un settore che rappresenta circa
un terzo della ricchezza mondiale, con strumenti
adeguati e con una piena conoscenza del funzionamento
del mercato. Le forti contrazioni di valori di altre asset
class all’inizio degli anni Duemila (in particolare sui
mercati borsistici) hanno anche evidenziato l’esigenza di
allocare una parte della ricchezza all’immobiliare per
diversificare il patrimonio: molti operatori sui mercati
immobiliari (in particolare le banche, gli investitori
istituzionali e le società di consulenza) riconoscono
sempre più l’esigenza di approfonditi studi e analisi sugli
investimenti e sui mercati immobiliari. Negli ultimi venti
anni lo sviluppo di tali studi rispecchia la presa di
coscienza dell’importanza del settore e contribuisce
notevolmente a una migliore trasparenza dei mercati.

5. Rendimento e rischio
di un investimento immobiliare
Spesso l’attenzione dell’investitore si
focalizza sul rendimento di un investimento
immobiliare, cioè sul ritorno economico di
un investimento in funzione del prezzo di
acquisto dell’immobile e dei flussi di cassa
da esso generati. Non bisogna
dimenticare però che i concetti di
rendimento e di rischio sono
indissolubilmente connessi, per cui la
valutazione del rischio di un investimento
immobiliare è fondamentale.
Intanto bisogna dire che il rendimento di
un investimento immobiliare interessa
aspetti diversi, riguardanti nel contempo
gli obiettivi perseguiti e soprattutto i
metodi di calcolo utilizzati.
I rendimenti previsionali attesi permettono di
stimare correttamente le prospettive connesse
all’acquisto di un immobile a un determinato
prezzo.A quel punto si può giudicare
l’opportunità dell’investimento, soprattutto
rispetto alle attese di crescita dei flussi di cassa
(redditi da locazione per esempio) e di
incremento del valore dell’immobile.
Importante per una corretta stima del
rendimento previsionale considerare anche
l’effetto sul rendimento del capitale proprio
(equity) derivante dal ricorso alla leva
finanziaria.

6. Il “mattone” = bene rifugio
Da sempre nell’immaginario collettivo del
consumatore italiano il “mattone viene percepito
come un investimento sicuro, in particolar modo
quando si preferisce ripiegare su una “strategia
tranquilla” sul lungo periodo.
Ed i recenti dati sulle compravendite immobiliari
confermano questa tendenza.
Nemmeno la crisi mondiale scatenata dalla
vicenda dei mutui sub prime negli Stati Uniti ha
scalfito questa certezza: la lezione è servita
comunque a far comprendere che è meglio
restare alla larga da bolle speculative, o meglio
ancora bisogna saperle comprenderle e non
restarne vittima.
Anche dagli analisti finanziari di Borsa,
l’investimento immobiliare è notoriamente
ritenuto al riparo dall’inflazione, anzi.
Con il termine Inflation Hedging vengono
indicati tutti quei titoli che mantengono costanti
e/o migliorano le proprie performance con
l’aumento dell’inflazione: l’investimento
immobiliare ne rappresenta l’esempio per
eccellenza in quanto i redditi da locazione
aumentano di pari passo con l’inflazione così
come la rivalutazione degli immobili.
Inoltre è usuale che tassi di inflazione elevati,
aumentano il rischio dei comuni titoli azionati,
spingendo gli investitori verso il mercato
immobiliare, determinando così un incremento
dei prezzi.

7. Lo scandalo dei “mutui sub prime”
Come tutti sanno lo scandalo finanziario dei
Mutui sub prime negli Stati Uniti è stato
originato da una serie di eventi, che vedono
protagonisti la buona fede di moltissimi
consumatori in abbinamento a “dir poco”
pratiche scorrette di parecchi operatori
finanziari, in particolare Banche.
In pratica, i mutui che sono sempre stati il più
sicuro strumento finanziario a disposizione
delle Banche per prestare a bassissimo rischio
il denaro, sono stati trasformati in veri e propri
strumenti speculativi, ad altissimo rischio.
La malafede delle Banche è dimostrata dal fatto
che, a differenza di quanto accade usualmente,
nel caso dei mutui sub prime si sono preoccupate
di disfarsi velocemente del rischio elevatissimo di
insolvenza dei contraenti, scaricandolo
interamente su ignari consumatori-investitori,
attraverso l’emissione di obbligazioni che
promettevano a loro volta alti rendimenti.
Per contro, false perizie immobiliari così come
improbabili valutazioni economiche dei
contraenti, consentiva agli intermediari finanziari
di offrire mutui ipotecari per l’acquisto con tassi
molto alti, minando in questo modo le già scarse
possibilità di pagamento delle rate.
Per questa ragione i prodotti d’investimento INVESTITALIA, anche nel settore immobiliare,
oltre a rendite di tutto rispetto, offrono analisi di mercato aggiornate, ma soprattutto un
monitoraggio in tempo reale dei fondamentali dell’investimento, alla stregua di qualsiasi
altro prodotto borsistico.

8. Dicembre 2007 – Newletter Commissione Europea
Come ha avuto inizio la crisi?
La crisi finanziaria dei mutui subprime ha avuto inizio negli Stati Uniti nel 2006. All'origine della crisi
l'erogazione di mutui a clienti che non fornivano sufficienti garanzie e che in condizioni normali non li
avrebbero ottenuti. Purtroppo il forte calo del mercato immobiliare statunitense ha reso impossibile
per molti proprietari rispettare gli impegni finanziari contratti con conseguente netto aumento dei
sequestri di immobili nel mercato dei mutui subprime. In questo contesto molti dei principali istituti che
erogavano mutui subprime hanno dovuto cessare l'attività o avviare la
procedura di fallimento. Ma perché questa crisi ha ripercussioni per noi in Europa? La risposta è
data dall'interconnessione dei mercati finanziari globali.
Tradizionalmente il rischio di una possibile insolvenza del detentore di un mutuo ipotecario, il
rischio di credito, era detenuto dall'istituto di credito che aveva erogato il mutuo, in genere una
banca. Tuttavia, mediante una procedura di cartolarizzazione, il rischio di credito associato ai
mutui subprime è stato trasferito ai mercati finanziari globali e quindi anche a investitori europei.
Una volta iniziati negli Stati Uniti i sequestri di beni collegati ai mutui subprime, sono cessati i
pagamenti delle rate a copertura di tali mutui, con conseguente perdita di valore dei titoli a essi
collegati. Un altro problema era che nessuno conosceva la reale collocazione sul mercato dei titoli
collegati ai mutui subprime ma solo che dappertutto al mondo vi era chi aveva investito in questi
titoli. L'incertezza ha reso i mercati mondiali estremamente cauti e volatili, con la conseguenza che
ora è molto più difficile ottenere crediti. La crisi dei mutui subprime, specifica del mercato statunitense,
si è trasformata in una crisi finanziaria di portata mondiale.
I mercati finanziari sono strettamente interconnessi e una crisi in un paese ha effetti sull'economia
di altri paesi. Per affrontare i problemi provocati dalle recenti perturbazioni dei mercati finanziari, la
Commissione si è posta l'obiettivo di migliorare la trasparenza, le pratiche di gestione del rischio e la
valutazione degli strumenti finanziari. Il lavoro della Commissione in settori quali i crediti ipotecari e
l'educazione dei consumatori dovrebbe contribuire a conseguire questo obiettivo.
Inoltre sono stati individuate nuove tematiche che richiedono ulteriori approfondimenti.
È necessario poter individuare meglio le aree di rischio nei mercati finanziari, mettere a punto metodi
più efficaci per la valutazione dei titoli, garantire che gli investitori diversi dalle banche gestiscano
adeguatamente i rischi e analizzare il ruolo svolto dalle agenzie di rating del credito nel corso della
crisi. I ministri delle finanze della UE hanno invitato la Commissione a avviare il lavoro su queste
tematiche entro la fine del 2008.

9. L’importanza dell’”analisi fondamentale”
L’approccio all’investimento immobiliare così
come per qualsiasi altro prodotto finanziario,
permette quindi di poter comparare e gestire
correttamente lo stesso con parametri chiari e
facilmente controllabili.
I consulenti INVESTITALIA hanno scelto una
serie di parametri standard di Analisi
Fondamentale, tipici dei titoli quotati in borsa, e
li hanno adattati agli investimenti immobiliari.
A differenza della cosiddetta “Analisi tecnica”
dove vengono presi in considerazione una serie
di parametri, come la ciclicità dei mercati,
piuttosto che l’andamento dei prezzi e dei volumi
passati, nell’ “Analisi Fondamentale”, si
considerano tutta una serie di parametri che
consentono di monitorare in tempo reale
l’investimento.
È inutile dire che se il piccolo investitore avesse
applicato l’Analisi Fondamentale ai mutui sub
prime, si sarebbe reso conto per tempo del loro
altissimo rischio, e soprattutto l’inconsistenza
dell’investimento azionario proposto dalle
Banche.

10. I parametri dell’ Analisi Fondamentale
nell’investimento immobiliare
Di seguito troverete le Schede relative ai
differenti Indici e parametri utilizzati da
INVESTITALIA per la corretta valutazione dei
vari progetti d’investimento immobiliare.
Grazie a questi indici, chi ha già esperienza
nel settore degli investimenti in Borsa, potrà
facilmente valutare il singolo investimento
immobiliare e compararlo ad altri tipi di
investimento, in quanto le metodologie di
analisi, nonché le valutazioni oggettive,
sono derivate direttamente dalle più
comuni tecniche di analisi fondamentale dei
titoli borsistici.
Per chi invece si avvicina per la prima volta
a questi argomenti sarà sicuramente
interessante comprendere come valutare,
correttamente in chiave d’investimento,
quello che prima era considerato un
semplice “acquisto” di un immobile: avrà
modo di rendersi subito conto di come è può
essere facile utilizzare degli strumenti
basilari d’analisi, senza entrare nei
tecnicismi degli esperti, per poter decidere
in piena autonomia e soprattutto
consapevolezza, delle proprie strategie
d’investimento. Avere le conoscenze
tecniche per mettere da parte le decisioni
puramente emotive e dettate da valutazione
“a spanne” può essere sicuramente utile per
evitare di cadere in “bolle speculative”.

11. EQUITY VALUE
Valore patrimoniale attualizzato dell’investimento al netto del tasso di inflazione. Il Valore
dell’immobile nell’esperienza quotidiana, è soggetto ad un aumenta nel tempo: a differenza di
quanto accade per i titoli borsistici che sono per propria natura soggetti ad oscillazioni continue, in
ribasso e rialzo, il valore dell’immobile è intanto costantemente rivalutato in base al tasso di
inflazione , oltre a subire un aumento di valore nel tempo. Infatti anche nei momenti di crisi il valore
aumenta perché l’investimento immobiliare diventa un bene rifugio per eccellenza, insieme all’oro.
Le proiezioni di crescita del Paese di riferimento, da parte delle Agenzie internazionali di rating,
offrono quindi un valido supporto per poter prevedere (in modo prudenziale) il Valore patrimoniale
attualizzato dell’immobile (ovvero quanto si presume l’immobile potrà valere in futuro), proiettato
durante tutto il periodo d’investimento.
Importante distinguere il Valore patrimoniale del bene immobiliare, ovvero il reale valore
dell’immobile , da valutazioni di mercato puramente speculative del bene: è facile comprendere che
acquistare un immobile sull’onda di “bolle speculative immobiliari” mette a grande rischio
l’investimento, in quanto il suo “valore” e conseguentemente il “ prezzo pagato “ (PRICE) non è
reale. Così come per i titoli borsistici, le tecniche di Analisi Fondamentale sviluppate negli anni è
sempre più in grado di valutare i corretti valori di Equity Value, e conseguentemente che il rapporto
tra PRICE ed EQUITY VALUE (che chiaramente sarà = 1 quando il Prezzo di acquisto è uguale al
Valore Patrimoniale). Valori superiori ad 1 indicano quindi che si sta acquistando ad un prezzo
inferiore a quello reale (occorre quindi valutarne le motivazioni con la giusta attenzione!), mentre
valori inferiori permettono di comprendere il margine di utile , ovvero che margine nella
compravendita è legato essenzialmente a logiche di mercato.
1000000
1020000
1040000
1060000
1080000
1100000
1120000
1140000
1160000
1180000
1200000
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
euro
Price/Equity Value
Price
Equity Value

12. PRICE
Rappresenta il Prezzo d’acquisto dell’immobile, ovvero il capitale investito in un dato momento
dell’investimento.
Non è quindi solo il prezzo pagato per l’acquisto: il suo importo (ovvero la quantità di denaro
investito in un dato momento) varia nel tempo, e nel caso dell’investimento immobiliare spesso
diminuisce man mano che vengono incassati i dividendi, che nel caso degli immobili equivalgono alle
rendite, come ad esempio gli affitti incassati (reddito locativo = Pay Out).
In ogni istante, durante tutta la durata dell’investimento il suo valore deve essere messo in relazione
agli altri valori, come l’Equity Value (Valore patrimoniale) e il Reddito locativo, per poter disporre in
tempo reale di un corrette monitoraggio dell’investimento.
0
200000
400000
600000
800000
1000000
1200000
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
Month
Price

13. STOCK MARKET
È il Prezzo pagato in particolari condizioni di mercato che offrono un risparmio tangibile già
sull’acquisto, come in caso di liquidazioni, vendite fallimentari, o altre occasioni. Risparmiare sul
reale valore di mercato (Price) significa guadagnare già sull’acquisto: un esempio può essere un
progetto immobiliare in costruzione o semifinito, rimasto incompleto per mancanza di liquidità e che
richiede ancora del lavoro e del tempo per arrivare alla “fine lavori” al fine di ottenere le
certificazioni necessarie alla commercializzazione ai clienti privati.
Acquistare con l’opzione Stock Market non è chiaramente la regola, ma l’occasione può essere
molto interessante, a condizione di verificare con attenzione tutte le condizioni.
L’acquisto in Stock Market è caratterizzato da un indice Price/Equity Value inferiore a 1 già in fase di
acquisto: il Price (prezzo di acquisto) è inferiore al Valore patrimoniale dell’immobile.
Nella Tabella seguente sono messi a confronto 2 progetti d’investimento:
Progetto 1 – acquisto in condizione di Stock Market: l’indice di partenza è = 0,6 il che equivale a
dire che il prezzo di acquisto (Price) è inferiore del 40% rispetto al suo reale valore patrimoniale
(Equity Value) mentre la rendita ha un normale incremento costante nel tempo
Progetto 3 - acquisto a prezzo pari al suo reale valore patrimoniale (Equity Value) e incremento
della rendita costante nel tempo
0
0,2
0,4
0,6
0,8
1
1,2
Equity Value / Price
project 1
project 3

14. PRICE/EQUITY VALUE
È il rapporto tra Prezzo pagato è Valore patrimoniale attualizzato. Questo indice rende subito chiaro
la portata e la validità dell’investimento nel tempo. In particolare, questo coefficiente, se
l’investimento non è oggetto di speculazioni, è destinato a diminuire progressivamente nel tempo, in
quanto l’ Equity Value cresce (come minimo del Tasso dell’inflazione) mentre il Price (capitale
investito) diminuisce ad ogni incasso del reddito locativo (Pay Out). Per una corretta comparazione di
differenti prospetti d’investimento è importante quindi determinare la sua velocità di decremento: se il
valore scende troppo in fretta è molto probabile che l’immobile sia oggetto di una “bolla
speculativa”. In questo caso l’investitore potrebbe decidere di vendere il bene ed approfittare del
mercato favorevole, oppure tenere a reddito l’immobile, senza preoccuparsi di eventuali “crolli di
prezzo” (in realtà precedentemente gonfiato dalla speculazione) perché nella peggiore delle ipotesi
il prezzo si assesterà naturalmente sull’Equity Value determinato dal Valore patrimoniale reale del
bene.
Nella Tabella seguente sono messi a confronto 4 progetti d’investimento immobiliare:
Progetto 1 - acquisto in condizione di Stock Market e rendita in aumento progressivo
Progetto 2 – l’immobile è chiaramente oggetto di “bolla speculativa”
Progetto 3 – acquisto a prezzo di mercato e incremento della rendita costante nel tempo
Progetto 4 – andamento della rendita non costante ma comunque nei parametri dei 12 mesi
0
0,2
0,4
0,6
0,8
1
1,2
1,4
1,6
Equity
Value
/ Price
Tabella comparazione progetti
project 1 project 2 project 3 project 4

15. PRICE/EARNING
È il rapporto tra il Prezzo pagato (capitale investito) ed il reddito ottenuto (Pay Out): consente di
monitorare il buon andamento dell’investimento in funzione del suo ritorno economico nel breve e
lungo periodo, sotto forma di reddito da gestione locativa. L’indice diminuisce progressivamente con
il passare del tempo rendendo sempre più redditizio l’investimento, ed è chiaramente strettamente
legato a prezzo d’acquisto iniziale. Un acquisto in condizioni di Stock Market consente di avere da
subito un buon indice Price/Earning che nel tempo, se l’investimento è corretto, può solo migliorare.
L’Indice Price/Earning risulta molto utile per valutare immediatamente la redditività, soprattutto nel
corso degli anni.
0,00
2,00
4,00
6,00
8,00
10,00
12,00
14,00
16,00
18,00
1 2 3 4 5 6
IMMO 1
IMMO 2
IMMO 3
IMMO 4
IMMO 5

16. PAY OUT /YEAR
È il reddito da gestione locativa nell’anno. Siccome il suo valore è garantito dagli aggiornamenti di
legge dei canoni in relazione al tasso d’inflazione, il valore è costantemente attualizzato al mercato.
In alcuni progetti d’investimento può essere garantito un reddito da gestione locativa per un certo
periodo di tempo: questo tipo di Contratto mette al riparo da eventuali rischi di carenza di
occupazione degli immobili (magari durante certi periodi dell’anno) e conseguente riduzione degli
incassi annuali.
È poi da considerare che tutti gli analisti concordano sul fatto che durante i periodi di crisi, al calo
delle vendite si contrappone un conseguente aumento delle locazioni di immobili: questo significa
che la messa a reddito di un immobile è tendenzialmente il miglior investimento soprattutto in
momento di congiuntura apparentemente sfavorevoli.
YIELD
È il reddito incassato sotto forma di percentuale: questo indice indica in modo chiaro il ritorno
economico in % (reddito in funzione del prezzo) e permette quindi di monitorare nel tempo il buon
andamento dell’investimento, ma soprattutto di poterlo comparare in tempo reale con altri tipi di
investimento.
0,00
1,00
2,00
3,00
4,00
5,00
6,00
7,00
8,00
9,00
1 2 3 4 5 6
IMMO 1
IMMO 1

17. DISCOUNT RATE
È il Tasso di sconto applicato dagli Istituti finanziari di riferimento, in base al quale vengono
attualizzati tutti i dati.
RETURN ON SALES (ROS)
Misura la profittabilità, ovvero la capacità di un investimento di creare profitti in rapporto al volume
di scambi. È dato dal rapporto tra il guadagno totale (Profit Margin), dato dalla somma di tutti i
valori attivi (differenziale tra Valore di acquisto-Price e Valore Patrimoniale attualizzato-Equity Value
+ Reddito da gestione locativa- PayOut) e il Valore di Vendita attualizzato.
Permette di monitorare in ogni momento l’andamento effettivo del ritorno economico complessivo
dell’investimento, a condizione di Vendere l’immobile al Valore attualizzato di mercato.
PROFIT MARGIN
Rappresenta l’effettivo ritorno economico complessivo dell’investimento, nel momento in cui si decide
di Vendere l’immobile al Valore attualizzato di mercato. Oltre al reddito da gestione locativa,
investimento immobiliare ha la caratteristica di prendere valore nel tempo. Intanto il suo Valore
Patrimoniale (Equity Value) viene attualizzato in funzione del Tasso di inflazione, e per questa
ragione tutti gli analisti concordano nel definire il “bene immobiliare” un bene “rifugio” insieme
all’oro. Inoltre l’esperienza di mercato insegna che nei momenti di crisi, il Valore di mercato (Price)
aumenta, anche se di solo pochi punti percentuali, più del Tasso d’inflazione proprio perché la corsa
all’acquisto di “beni rifugio” in particolari occasioni di prezzo favorevole, favorisce inevitabilmente
l’aumento delle quotazioni di mercato.

18. www.cescoitalia.com