1. 臺
北
市
低
品
質
廉
價
住
宅
「
整
建
住
宅
」
特
性
與
課
OURs
（
都
市
改
革
組
織

2. 1950 年代末中華路違建
民國四十四年的臺北，居住型態以街屋、平房、連棟式平
房、等正式與非正式建物為主。民國五十二年之調 ，臺查
北市違建有 52,667 間、 72,056 戶，居住人口 292,894
人，占臺北市當時總人口數 28.13% 。

3. 興建背景 環境概況 居民組成 都更課題
一、安置拆遷戶
民國五十一年起，臺北市為了修建淡水
河沿岸堤防，開 了拆除違建而以「整啟
建住宅」的模式來安置拆遷戶的政策。
自民國五十一年到民國六十四年之間，
陸續興建一批批的「整建住宅」，共有
二十三處、一萬一千零十二戶的整建住
宅，共安置了五萬六千多名的違建居民
。
二、售屋不售地
為減輕拆遷戶承購整宅負擔，設定以售
屋不售地模式。同時也埋下日後產權複
雜問題。
年份 1945 1949 1967 1975 1989
臺北市人口數
（單位：人）
271,754
（日人遣返後）
484,321
（國府遷
1,224,642
（改為院轄
1,839,641
（國宅處成立）
2,7202,678
（無住屋運

4. 三、整宅皆由政府直接興建
臺北市在民國六十四以前由政府推動興 的住宅，其中辦 整宅是採政府直接興建，
且投資金額、興建數量最多。據統計，臺北市於六十四年以前所建國宅兩萬七千
餘戶，其中僅三分之一為政府所建，絕大部分都是整建住宅。顯見整宅幾乎是當
時、市政府著力最多的住宅項目。
四、整宅應視為國宅
當時整建住宅興辦業務，係由「臺北市國民住宅興建委員會」負責，該委員會於
民國五十六年北市升格改制後改組為「臺北市國民住宅及社區建設委員會」，至
民國六十三年經行政院指示成立「臺北市政府國民住宅處」。換言之，整宅雖興
建於「國民住宅條例」訂定（民國六十四年）之前，但其實還是由市府國民住宅
政策機構（國宅處前身）所興辦，就歷史與實質意涵，整宅應視為國宅。
興建背景 環境概況 居民組成 都更課題

5. 一、缺乏維護管理機制
整宅為國內第一批大規模集合住宅，然由於當時未意識到建立維護管理組織與機
制（如基金、管委會運作等）必要，種下日後因疏於維管淪為窳漏地區的惡果。
圖：南機場二期整宅竣工照（ 1968 ）
興建背景 環境概況 住戶組成 都更課題

6. 二、社區自治組織闕如
當年政府興建整宅並未針對管理問題有所著力，故未如六十四年以後其興建國宅
由政府組織機構管理維護，僅交由其自行負責管理。
表：社區自治組織─組織層級 ※ 西園路一期計有二個管理組織、劍潭一期計有四個管理組織
資料更新： 2012.03
層級分類 明說 所屬整宅
立案之管委會 1. 成立年間，正 市府鼓勵整宅進行更新。值
2. 法定位階較它處整宅自治組織高。
3. 成立正式管委會並非代表該組織，環境維護等公
共事務運作程度較高。
斯文里三期 ( 民 89) 、基隆路一期
( 民 97) 、信義路整宅 ( 民 96) ，
共計 3 處
自治管理組織
（非正式）
1. 成員多為原自住戶或常住此地的住戶。
2. 成員多分布為裁縫店、水電行、鐘 行等經營地錶
方型經濟為主的小商家。
3. 公共事務推行運作，隨住戶參與程度多寡而有所
差異。
蘭州國宅、南機場十三號基地、南
機場一號基地、南機場三號基地、
南機場二期、西園路一期
(A 、 B) 、南機場三期、民生東路
整宅、劍潭一期 (A 、 B 、 C1 、
C2) 、劍潭二期，共計 14 處
尚無自治組織 1. 如遇公共環境、設備問題時，住戶多藉由里長、
鄰長作為管理對口。
2. 公共環境維護事務推動，極為被動，仰賴外來資
源投入。
斯文里一期、斯文里二期、西園路
二期、南機場一期整宅、水源路二
期、水源路三期，共計 6 處
興建背景 環境概況 住戶組成 都更課題

7. 表：社區自治組織─財務
※ 西園路一期計有二個管理組織、劍潭一期計有四個管理組織
資料更新： 2012.03
有無財務收入 經費收入來源 自治組織所屬整宅
有
非住戶之收入，住戶無繳交
（佔用市府權屬空間收租）
斯文里二期、斯文里三期、蘭州國宅
、南機場十三號基地、南機場一號基
地、南機場三號基地、南機場二期、
西園路一期 (A 、 B) 、南機場三期
、民生東路、劍潭一期整宅 C1 棟，
共計 12 處
僅住戶定期繳交 信義路整宅、劍潭一期 (A) ，共計
2 處
非住戶之收入及住戶定期繳交 基隆路一期、劍潭一期 (B 、 C2) 、
劍潭二期，共計 4 處
無 無
斯文里一期、西園路二期、南機場一
期整宅、水源路二期、水源路三期，
共計 5 處
興建背景 環境概況 住戶組成 都更課題

8. 停車空間原為防空避難層，因有坡道，多作為停車使用。停車空間原為防空避難層，因有坡道，多作為停車使用。
社區自治組織─社區占用市府產權，收租以支付維管費用

9. • 1998~2011 年北市府針對 19 處整建住宅的公共設施檢修工程，共計投入 1.9 億元，平均每戶 18,225 元 / 戶
– 最高： B 整宅（ 46,589/ 戶）最低： Q 整宅（ 2,768 元 / 戶）
– 二者相差 16.8 倍
三、政府投入修繕效益不佳
自市長民選（民國 87 年）起，基於選票考量，市府一方面聲稱整宅非國宅但又
持續編列經費予以修繕，然因缺乏合理評量機制，修繕效益不佳。
興建背景 環境概況 住戶組成 都更課題

10. 一、相對高比例租 、弱勢戶 戶
儘管整宅居住條件不佳，但它卻是臺北廉價租屋重要來源，據非正式調 租屋率查
高達四到六成。對應於臺北 / 臺灣長期缺乏社會住宅政策的事實，整宅其實是為
台北市上萬戶市民（包括許多弱勢家戶）提供了「負擔不起的商品房」與「非法
違建」以外的替代選擇，一定程度舒緩了住宅供給不足的政治壓力。
2010
主計處資料
租用比 弱勢比
（低收、獨老、身障）
臺灣地區
7,378,039 戶
10.9%
主計處（ 2010 ）
臺北市
943,310 戶
13%
住展研究中心（ 2011 ）
4.3%
臺北市社會局（ 2011 ）
23 處整宅
11,105 戶
40%~60%
本組織調 （查 2011 ）
16.06%
臺北市社會局（ 2011 ）
都市改革組織整理
興建背景 環境課題 住 組成戶 都更課題

11. 二、無 權住 近半產 戶
整宅社區住戶，可分為幾類：
１．有產權住戶
（１）自住（含應分戶未分戶）
（２）在地的房東
（３）不在地的房東
２．無產權住戶
（１）租戶
（２）借住於親友
租戶
有產權自住戶
（社區住戶組成）
親友借住
戶
興建背景 環境課題 住 組成戶 都更課題

12. 一、住 都更權益分析戶
１．有產權住戶
（１）自住（不一定有能力承購更新後 加的坪數，增 ex 水源一 期）
（２）在地的房東 （現有住宅單元坪數合併後，有機會繼續居住）
（３）不在地的房東 （都更後可換回更高價 的單元）值
２．無產權住戶（無參與權，需 尋它處居住）另
（１）租戶
（２）借住於親友
租戶
有產權自住戶
（社區住戶組成）
親友借住
戶
弱勢
興建背景 環境課題 住戶組成 都更課題

13. 二、整合困難
住宅單元小、基地內戶數多、產權持有複雜、近半區分所有
權人不在籍、更新後坪數仍不足…，整合困難。
三、缺乏社會調 資料查
整宅社區特別多的弱勢，過去都更研究僅著產權歸屬之釐清
，缺乏相對應之社會調 ，而這將關乎後續都更推動的可執查
行性與正當性。
四、無 權產 / 弱勢住 的安置與照顧戶
若進行更新，基地內 40% 至 60% 之無產權戶如何處理？
16% 弱勢住戶如何照顧？僅有一房又無經濟能力住戶如何因
應？對於採都更方式改善整宅問題的政策思維，必須關照到
此一層面。
興建背景 環境課題 住戶組成 都更課題

14. 圖：南機場一期、三期所在之忠勤里活動中心，為再利用閒置空間以提供居民活動、老人送餐、
孩童課後安親、社福與 NPO 進入整宅地區的良好案例
在 5~10 年內
，多數整宅都
更尚難實現。
相對地，在整
宅更新前過渡
階段，應配合
軟體社區培力
，藉此培力社
區參與公共討
論機制，亦將
有助未來更新
推動整合。
興建背景 環境課題 住戶組成 都更課題