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1. 商圈地點
與評估
創業進階班
詹翔霖副教授 102.05.15
Chanrs@ms68.hinet.net 0955-268997
教學部落格 http://mypaper.pchome.com.tw/chanrs

2. 教育經歷
政治大學科技管理研究所博士後
研究
現職
• 實踐大學國企系副教授
• 專欄作家 / 親職教育專家
• 行政院勞委會 / 青輔會 / 圓夢計劃創業諮詢輔
導顧問
• 經濟部中小企業升級轉型諮詢輔導健診顧問
• 高雄市政府教育局教學策略聯盟專任委員
• 三寶教育基金會委員長

3. 主要經歷
• 中山管理教育基金會諮詢輔導顧 • 大陸國務院發展研究中心訪問教
問 授
• 經濟部企業經營管理顧問協會諮 • 大陸清華大學醫藥經營管理所教
詢輔導顧問 授
• 經濟部中小企業處榮譽指導員 • 大葉大學企管、休管系副教授
• 公爵大飯店連鎖機構 - 經理 • 實踐大學國企系副教授
• SOGO 俱樂部 - 營運籌備部協理 • 高苑科技大學企管系助理教授
• 美國 NGH 催眠協會授證合格催 • 建國科技大學產學訓中心講座教
眠心理諮商師 授
• 漢來大飯店 - 餐飲部主管 • 日本產經協會 MTP 講師
• 行政院勞委會員工協助方案師 • 職訓局 3 C 核心職能講師
• 行政院勞委會社會專業社工訓練 • 中國生產力中心顧問師班授課講
師 師
• 台灣創意設計中心諮詢輔導顧問
• 幸福創業微利貸款計畫創業顧問
• 企業訓練聯絡網 HR 發展服務團
顧問
• 台北市商業處創業人才培授課講
師

4. 著 作
• 2001.07- 顧客導向之服務系統與作業流程規劃
• 2001.08- 公司多元經營管理策略
• 2002.08- 加盟連鎖體制與運作
• 2003.02- 產業知識管理運用
• 2007.11- 知識管理價值及運用機制
• 2008.06- 【 EAPs 】在企業之運用及建置流程
• 2008.11- 創新管理與企業改革之運用
• 2009.09-MBA 企業個案實務分析
• 2010.01- 共通核心職能課程實務
• 2010.07- 如何建立 TTQS 系統為企業教育訓練架
構
• 2011.10- 管理與人生【有聲書】
• 2012.01- 領導統御 - 主管職責與管理技巧【有聲

5. 商圈實地評估及分析
• 商圈經營管理
• 商圈市場調查
• 商圈立地規劃

6. 師大商圈面臨斷水電 店家掃街求睦
鄰
• 北市師大商圈店家在住宅區內開店，居民怨聲不
斷，市政府將開鍘，店家面臨強制斷水電處分；
師大商圈異國美食街店家已放低姿態，並展開自
律行動，希望挽回居民信心，讓這條異國美食街
繼續營業。
• 守護師大商圈聯盟發言說，美食街已改善油煙、
汙水、使用隔音窗，晚間十點熄燈關門，十一點
完成清場，不會營業過晚影響居民作息；商家也
排班輪流清掃街道垃圾，希望居民了解他們對社
區的貢獻。
• 不過，北市府開鍘的心意未變。

7. 逢甲夜市賺翻
年營收破 80 億最夯投報率優於士
林
• 觀光客來台灣，必去地點除了台北故宮、 101 等
之外，夜市更是絕對要逛的地方。
• 逢甲夜市，年營收曾飆破 85 億高居全台之冠，甚
至打敗台北微風廣場、王品集團等大企業，優於
年營收居次位的士林夜市，人氣強強滾。
• 夜市的商機看似驚人，其實生存條件更加嚴峻，
加上攤位與店租的價格不停上漲，使得商家要存
活下來更不簡單，撐過半年的新進店家不滿一成
，要在夜市創業，樣樣都得精打細算。

8. 富強之大經，治國之大本
• 人能盡其才
• 地能盡其利
• 物能盡其用
• 貨能暢其流，此四事者也。

9. 商圈與地點決定步驟
辨識最有吸引力的市場區域
評估並判別該地區最有吸引力的地點
及空間
選擇最佳地點位置

10. 市場選擇
• 必須注意該地區的法令、規章是否可以
從事該項行業的開發設立，
• 瞭解法令規章與地點的設立有無抵觸，
行業別的營運是否合於法理。
• 對於競爭狀態下，市場的發展潛力及狀
況、消費特性、人口結構皆需納入考慮
。

11. 商圈之發展潛力
總體面：體驗型態、消費機能、政經、文化、
國際、權威、交通、調和、時代、生活、融洽、
環境、情報、安全、形象
– 商圈消費行為
• 購物：百貨公司、夜市場
• 共同生活：飯店、商業中心
• 電影：電影院、劇院
• 運動體育：體育館、球場
• 美食：餐廳、酒廊
• 文化：文化中心
• 服務：旅行社、金融、醫療、美髮
• 休閒娛樂：遊樂場 ( 區 ) 、動物園、植物園
• 新型：休閒會議方式

12. 地點的評估要點項目表
• 當地人口 • 交通流量和接近性
• 人口和 ( 或 ) 家庭基準 • 接近該地點的車輛
• 人口成長潛力 • 通過該地點的車輛數量和型
• 消費者生活型態 態
• 收入潛力 • 通過該地點的行人數量和型
態
• 年齡分佈
• 教育背景
• 主要都市捷運站交通點
• 主要高速公路分支接近性
• 鄰近特殊市場人口：
• 鄰近道路品質
日間上班族
• 街道堵塞程度
工人
• 影響交易區域的具體屏障
夜間人
學生 • 零售競爭
觀光客 • 該區的商店數量和型態
• 一般區域的“主要競爭”分析
其他商人的競爭
• 與當地商人聯合推廣的可
能性

13. 地點的評估要點項目表
• 地點特徵 • 成本因素
• 停車位數量 • 租賃 / 出租合約條件
• 停車場距離 • 基本租金付款
• 送貨便利性 • 租期
• 地點在街道的可見度 • 地方稅
• 地點的存在時間 • 營業和維持費用
• 與鄰近商店的相適性 • 租賃限制條款
• 賣場規模大小 • 當地商業協會要求入會會員
• 現有建築物狀況 • 當地商人的自律規定 - 師大夜市
• 交通出入便利性
• 殘障客戶便利性
• 號誌使用限制
• 建築物安全碼限制
• 都市劃分區型態
• 消防安全設備

14. 未來商圈發展趨勢
• 大型購物中心林立 • 同業商圈營造
– 2 萬坪以上賣場 – 台北市復興南路清粥小菜和豆漿
店
– 對商圈影響巨大
– 台北市安和路假日咖啡品嚐活動
• 量販店的繼續擴張
• 建商營造商圈
– 每年業績正成長
– 台中市精明一街、土城市歐洲休
– 3 千坪以上賣場 閒購物中心
• 舊市區新陳代謝更新貌 – 規劃商圈機能，初期以低租金引
– 台北西門町、萬華、大同區 進相關廠商進駐，提升售屋效益
– 高雄鹽埕區 • 經濟景氣的影響商圈生態
• 交通動線的遷移 – 通貨緊縮
– 外環道路的開拓發展契機 – 低價商品，中等品質，大行其道
– 高速公路、東西向快速道路 • 捷運與高鐵的營運衝擊
及其與相關道路之間的交叉 – 附近發展腹地廣大 ( 商業區 )
區域商圈發展潛力高
– 足夠停車空間
• 停車空間的需求日增
– 業者規劃購物中心
– 家庭擁有汽車數量增加
– 場站與商業大樓聯合開發

15. 商圈之界定
主要商圈：5~8 里，車
程 10 分 鐘 ， 貢 獻
60%~70%的營業業額
零售商店
二次商圈：8~12 公里，
車程 15-20 分鐘，貢獻
三次商圈或邊緣商圈：12 公里以上或車程 20 了 20%~25%的營業額
分鐘以上的顧客，貢獻了 10%之營業額

16. 商圈範圍的設定
• 第 1 商圈：該店的顧客佔有 50 ％ 的區域
• 第 2 商圈：包含 75 ％ 顧客的區域
• 第 3 商圈：至少有 90 ％ 的顧客佔有率的區域
項目 利用交通工具形成的商圈 距離( 半徑) 時間 時速
第 1 商圈 徒步圈 500 公尺 10 分鐘 3 公里
第 2 商圈 腳踏車圈 1000 公尺 10 分鐘 6 公里
第 3 商圈 汽機車圈 5000 公尺 10 分鐘 30 公里
鐵路、捷運圈、輕軌

17. 區域類型態與特性
住宅區 -- 住宅區內的戶數基本上須達 1000 戶左右 , 如以 1 戶 3 人來
計算 , 則人數將高達 3000 人左右。
文教區 -- 文教區乃附近有大、中、小學等學校 , 其中以私立學校較
為理想 , 因其大都比較有錢 , 消費層次比較高。
辦公區 -- 指辦公大樓林立的地區 , 一棟辦公大樓內的員工人數可能
超過千人 , 尤其辦公大樓內的上班族外食比例非常高。
商業區 -- 商業行為集中的地方 , 由於過路客的增加 , 形成各商店聚
集之處。
娛樂區 -- 指以休閒消費玩樂為主的商圈。

18. 商圈耕耘
• 傳統開店舊觀念：待在店裡等客人上門
• 要在自己的店落地點的商圈內，做主動和
客戶接觸，連續保持互動關係，並且讓顧
客成為永久客人，並且製造口碑的一種經
營上的努力。
• 利用什麼方法開始耕耘？
 發宣傳單海報、折價卷？
 電話拜訪，親自登門拜訪？
 朋友介紹？
 舊顧客介紹新顧客？

19. 劃出店的商圈圖
商圈的調查必須到店的周圍附近做實地的調查研究。
大街小巷要搞清楚，大樓、公寓、上班辦公室、
住家、店鋪、公園、學校、機關、多少人住戶，
多少人口都要估算清楚，然後畫在一張圖上，
在主商圈之方圓 250 公尺左右為範圍，
製成了「本店」之主商圈圖。

20. 影響地區吸引力的各項因素
• 1 人口統計因素
• 2 同業間的競爭
• 3 產業市場趨勢

21. 人口統計因素
• 人口統計因素包含該地區的人口成長率，年齡層分佈、教育程
度、性別、家庭戶數、人口數量、家庭收入、婚姻狀況。 不
準
家庭戶數 人口數
大型百貨公司(12000 坪) 30 萬戶 70 萬
量販店 15-20 萬戶 35-40 萬
超市 3 萬戶 8-10 萬
便利商店 1 萬戶 2.5-3 萬

22. 同業間的競爭
1. 市場區域的大小
2. 目標市場的規模
3. 該地理區域的涵蓋範圍
4. 家庭的戶數及大小
5. 人口的數量及成長率
6. 所得分配
7. 就業人口水準
8. 競爭家數及競爭對手之價格指標
9. 勞工階層所佔比率
10. 地區零售產業的平均成長率

23. 產業市場趨勢
• 產業間的市場平均成長率，為該地區設店的參考指標，對產
業間的發展有合理成長空間，則可以設店
• 若產業間的市場平均成長率於個位數百分比以下，則必須注
意投資設店的獲利狀況
• 同時交易商圈的就業率愈高，則設店的機會愈大，外來人口
愈多，則代表購買人口、購買力於增加當中，則設店投資相
對可行
• 如台北市相對於其他地區設店之多出 2 倍以上，而人工成本
亦相對較多，相對設立投資之零售業成本雖增，但獲利亦增
。
• 台灣之新竹科學園區，則外來人口激增，造就了大潤發。
• 高雄軟體科技園區的未來 ------

24. 經營的策略思維
• 三戰 • 三機 • 三氣
• 戰略 • 商機 • 天氣
• 戰地 • 時機 • 景氣
• 戰術 • 先機 • 人氣

25. 參考資料
• 零售管理－連鎖店鋪之理論實務與技術 陳慶樑 著
• 零售管理概論 . 作 / 譯者 , 周泰華、華泰文化
• http://mypaper.pchome.com.tw/chanrs/search
• http://www.slideshare.net/chanrs
• http://blog.sina.com.tw/tom888888
• http://61.61.255.64/KMFreeDocView.aspx?
freedocid=d37e28dd-4c7c-4504-a18e-acbbd68f116b
• http://mypaper.pchome.com.tw/chanrs

26. 擋
撞 我
我 則
則 死
亡

27. 止於至善
• 誠心 • 齊家
• 正意 • 治國
• 格物 • 平天
• 致知 下
• 修身 明明德