Ош Урбан Форум 2015 Пленарное заседание " Территориальное планирование и стратегии развития города Презентация "Экономические выгоды компактного развития городов", Елена Коротокова, Москва

1. «ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ВЫГОДЫ
КОМПАКТНОГО РАЗВИТИЯ ГОРОДОВ»
ЕЛЕНА КОРОТКОВА,
СТАРШИЙ АНАЛИТИК
ЦЕНТР ГОРОДСКИХ ИССЛЕДОВАНИЙ «СКОЛКОВО»

2. -
200.00
400.00
600.00
800.00
1,000.00
1,200.00
1,400.00
1,600.00
2011 2012 2013 2014
"чистые" доходы передаваемые средства иные поступления
РОСТ СОБСТВЕННЫХ ДОХОДОВ ГОРОДА
млн. сомов
29% 29% 54% 72%
Московская школа управления СКОЛКОВО

3. 0
100
200
300
400
500
600
700
800
2011 2012 2013 2014
доходы от харда подоходный налог налог с продаж иные доходы
СТРУКТУРА СОБСТВЕННЫХ ДОХОДОВ ГОРОДА
млн. сомов
Московская школа управления СКОЛКОВО

4. ДОЛЯ ДОХОДОВ ОТ ЗЕМЛИ И НЕДВИЖИМОСТИ
8%
15%
33% 28%
29% 31%
29% 27%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
2011 2012 2013 2014
доходы от харда подоходный налог налог с продаж иные доходы
Московская школа управления СКОЛКОВО

5. ПОСТУПЛЕНИЯ ОТ ЗЕМЛИ И НЕДВИЖИМОСТИ В ГОРОДСКОЙ БЮДЖЕТ
млн. сомов
0.00
20.00
40.00
60.00
80.00
100.00
120.00
2011 2012 2013 2014
Налог на недвижимое имущество
Плата за аренду земель
Земельный налог за использование земель несельскохозяйственного назначения
Земельный налог за пользование сельскохозяйственными угодьями
Земельный налог с физических лиц
Московская школа управления СКОЛКОВО

6. Доходы, получаемые в виде арендной платы за земельные участки,
недвижимость, земельный налог
НАИБОЛЕЕ БЫСТРО И СТАБИЛЬНО РАСТУЩАЯ ЧАСТЬ МЕСТНЫХ
ДОХОДОВ.
Ставка арендной платы зависит от:
Рыночной стоимости участка - начальная цена для аукциона
Величина земельного налога зависит от:
Кадастровой стоимости участка (основанной на рыночной)
Ставка налога – федеральные максимальные значения, категория
земель, вид разрешенного использвания
У ГОРОДА ЕСТЬ ПРЯМОЙ ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ИНТЕРЕС В
ПОВЫШЕНИИ РЫНОЧНОЙ ЦЕНЫ ЗЕМЛИ, В
РАЦИОНАЛЬНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ
Московская школа управления СКОЛКОВО
В РОССИИ

7. РОСТ ПЛОЩАДИ ГОРОДА СТИМУЛИРУЕТ РОСТ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ
Центр b0 bt
Стоимостьжилья
Плата «за место»
Стоимость строения
С/х рента
расстояние
от центра
Московская школа управления СКОЛКОВО

8. Московская школа управления СКОЛКОВО

9. 9
Эффективная, здоровая плотность
Московская школа управления СКОЛКОВО

10. государство муниципалитеты частный капитал
КТО СТИМУЛИРУЕТ ЭКСТЕНСИВНЫЙ РОСТ ГОРОДА?
Структура ввода жилья в КР 2011-2013 (%)
Жилье строится там, где выделяется земля
Роль земельной политики в
вопросе роста городов
Жилье строится там, где его строят
Вопросы неформального
землепользования

11. Московская школа управления СКОЛКОВО
ЗЕМЕЛЬНЫЕ АУКЦИОНЫ_ХАБАРОВСК

12. Московская школа управления СКОЛКОВО
ЗЕМЕЛЬНЫЕ АУКЦИОНЫ_ХАБАРОВСК

13. Московская школа управления СКОЛКОВО
ЗЕМЕЛЬНЫЕ АУКЦИОНЫ_ХАБАРОВСК

14. Московская школа управления СКОЛКОВО
ЗЕМЕЛЬНЫЕ АУКЦИОНЫ_ХАБАРОВСК

15. Московская школа управления СКОЛКОВО
ЗЕМЕЛЬНЫЕ АУКЦИОНЫ_ХАБАРОВСК

16. Казань _Аукционы в городе 2011-2015 гг
300 тыс кв.м.

17. Земельная политика вне земельных торгов. 2011 год
8 млн кв.м.
• Сколько стоит городу
«выделение участков»
без аукционов?
• Какой эффект от смены
территоральной зоны для
городского бюджета?
• Сколько стоит городу
точечное высотное
строительство?

18. ХАБАРОВСК - НА ЧТО ХВАТИТ СВОИХ ДЕНЕГ?
-
0.50
1.00
1.50
2.00
2.50
3.00
3.50
2008 2009 2010 2011 2012 2013
Расходы на содержание инфраструктуры Доходы местного уровня
СОДЕРЖАНИЕ ИНФРАСТРУКТУРЫ НЕ ВКЛЮЧАЕТ В СЕБЯ РАБОТЫ ПО
РЕКОНСТРУКЦИИ, СТРОИТЕЛЬСТВУ НОВЫХ ОБЪЕКТОВ.
ЕСЛИ ДОХОДЫ С ВЫШЕСТОЯЩИХ УРОВНЕЙ И БЕЗВОЗМЕЗДНЫЕ ПОСТУПЛЕНИЯ
ИСЧЕЗНУТ, ГОРОД БУДЕТ ТРАТИТЬ БОЛЬШУЮ ЧАСТЬ СВОИХ ДОХОДОВ НА
СОДЕРЖАНИЕ ИНФРАСТРУКТУРЫ

19. Схема: Интеллектуальная транспортная система: будущее в управлении дорожным движением в Хабаровске/ Мой Университет.
Журнал ТОГУ. № 1 - 2013(13)
6 млн руб/сутки теряет в сутки (ПРИ СРЕДНЕМЕСЯЧНОМ – 30.000 РУБ)
1,5 МЛРД РУБ – ПОТЕРИ В ГОД ГОРОДСКОЙ ЭКОНОМИКИ
СКОЛЬКО ДЕНЕГ ТЕРЯЕТ ГОРОД В ПРОБКАХ?

20. • Более высокая эффективность городской инфраструктуры
• Снижение расходов на строительство и содержание
города
• Экономия на транспортных издержках
• У большего количества людей больше доступа к
различным городским ресурсам
• Интенсивное распространение информациии, обмен
знаниями.
ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ЭФФЕКТЫ ОТ КОМПАКТНОГО РАЗВИТИЯ
Московская школа управления СКОЛКОВО

21. РАЗВИТИЕ ЗАСТРОЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ ГОРОДА ХАБАРОВСКА
(2012-2017)

22. РАЗВИТИЕ ЗАСТРОЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ ГОРОДА ХАБАРОВСКА
(2012-2017)
Зона Ц-2-1
Основные ВРИ:
• Административное здание
• Банк
• Гостиница
• Здание смешанного использования: с
жилыми помещениями и помещениями
делового, культурного, обслуживающего и
коммерческого назначения
• Многоквартирный жилой дом
• Объект бытового обслуживания
• Объект для конструкторской, научно-исследовательской, проектной деятельности
• Объект здравоохранения
УР ВРИ:
• Автовокзал
• Спортивный объект
• Минимальное количество этажей – 3
• Максимальное количество этажей - нет
ЭТО – ПОСЛЕДНИЕ УЧАСТКИ, ГДЕ ГОРОД ЕЩЕ МОЖЕТ ПОВЛИЯТЬ НА ЗАСТРОЙКУ
ТЕРРИТОРИЙ И НА ЕГО ВЫСОТНЫЙ ЛАНДШАФТ
Московская школа управления СКОЛКОВО

23. Расходы застройщика:
• Подготовка проектов планировки
• Подготовка проектов межевания
• Переселить жильцов муниципального фонда (соцнаем) – за 5 лет
• Выкупить частные квартиры и земельные участки – за 5 лет
• ИНФРАСТРУКТУРА
Доходы застройщика:
• Продажа построенной недвижимости
Зона Ж-3, Ж-4
• многоквартирные дома 2-9 этажей в пределах исторической части города
• многоквартирные дома свыше 5 этажей за пределами исторической части города
• жилые дома, отдельностоящие на одну семью до 4 этажей с участком
• блокированные жилые дома на одну семью до 4 этажей с участком
• многоквартирные дома 2 - 4 этажей в пределах исторической части города
• многоквартирные дома 2 - 6 этажей за пределами исторической части города
• многоквартирные дома выше 6-ти этажей за пределами исторической части города
Максимальная высота здания – 51 метр
САМАРА - РАЗВИТИЕ ЗАСТРОЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ

24. ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПЛАН, СТРАТЕГИЯ РАЗВИТИЯ ГОРОДА
ЕЖЕДНЕВНЫЕ ОПЕРАЦИИ С ЗЕМЛЕЙ
РЕГУЛЯТОРНОЕ/НЕРЕГУЛЯТОРНОЕ ПЛАНИРОВАНИЕ – ПОЛИТИКА
ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ, ПОЛИТИКА ЗЕМЕЛЬНЫХ ПРАВ
Московская школа управления СКОЛКОВО

25. РЕГУЛЯТОРНОЕ ПЛАНИРОВАНИЕ
• ПЗЗ
• Разрешение на строительство
• Нормативы градостроительного проектирования
• Изъятие для государственных нужд
НЕРЕГУЛЯТОРНОЕ ПЛАНИРОВАНИЕ
• Земельный налог
• Дополнительные платежи и штрафы
• Обременения
• Цена права аренды
• Цена продажи
Землепользование
Право не землю
Землепользование
Право не землю
Московская школа управления СКОЛКОВО

26. ПЛЮСЫ И МИНУСЫ ПЛАНИРОВАНИЯ
• Сокращение рисков и
неточностей
• Интернализация положительных
и отрицательных внешних
эффектов
• Координация урбанизации
• Возможное способствование
экономическому росту
• Сокращение объемов
предложения земли
• Повышение стоимости земли и
жилья – формирование
неформальных поселений
• Возможные препятствия
экономическому росту
• Планы быстро устаревают
Московская школа управления СКОЛКОВО

27. САМОСТРОЙ
ИНФРАСТРУКТУРА
ПРАВА КАЧЕСТВО ЖИЛЬЯ
КАЧЕСТВО МЕСТА
Gulyani, Sumila, and Debabrata Talukdar. 2008. Slum Real Estate: The Low-Quality High-Price Puzzle in Nairobi’s Slum Rental
Market and Its Implications for Theory and Practice. World Development 36, 10: 1916-1937

28. ЧЕГО НЕ ХВАТАЕТ САМОСТРОЮ
ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
РЕГИСТРАЦИЯ
КАЧЕСТВО ВОЗВОДИМОГО ЖИЛЬЯ
ВКЛАДЫВАТЬ ТОЛЬКО В ЗАКОННОЕ ИЛИ ВКЛАДЫВАТЬ, ЧТОБЫ СТАЛО ЗАКОННЫМ?
ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
РЕГИСТРАЦИЯ
ИНФРАСТРУКТУРА
ПРИЗНАТЬ ЗАКОННЫМ, ЧТОБЫ СДЕЛАТЬ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНЫМ ДЛЯ ГЧП И ИНВЕСТИЦИЙ?
ЕСТЬ ЛИ СВЯЗЬ МЕЖДУ ЗАКОННОСТЬЮ И ИНФРАСТРУКТУРОЙ, ЕСЛИ НЕ ВСЕ РАЙОНЫ
ГОРОДОВ ОБЕСПЕЧЕНЫ ЕЮ?
ЧЕГО БОЛЬШЕ – ПЛЮСОВ ИЛИ МИНУСОВ ОТ ПРИЗНАНИЯ САМОСТРОЯ ЗАКОННЫМ?
Московская школа управления СКОЛКОВО

29. КТО БУДЕТ ПЛАТИТЬ ЗА ОБУСТРОЙСТВО НОВЫХ-СТАРЫХ РАЙОНОВ?
ЗЕМЕЛЬНЫЙ НАЛОГ
ИНФРАСТРУКТУРНОЕ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ПОВЫШЕНИЕ СТОИМОСТИ
НЕДВИЖИМОСТИ И ЗЕМЛИv
РОСТ НАЛОГОВОЙ БАЗЫ
• Прозрачность налоговой системы
• Функциональное распределение налоговых поступлений - земельного
налога, аренды на землю, недвижимость
• Территориальная корреляция между объемом собранных платежей и
объемами инфраструктурного стриотельства
ПАРТИСИПАТОРНОЕ БЮДЖЕТИРОВАНИЕ
Московская школа управления СКОЛКОВО

30. • Неформальная или неофициальная деятельность - это реакция на провалы
«официальной» политики города
• Цель нормативной базы - предоставить удобный, востребованных, доступный
ресурс с соблюдением интересов всех участников. Контроль – это не самоцель.
• Земельная политика в городе должна ориентироваться на то, что МОЖЕТ быть
сделано, а не на то, что ДОЛЖНО В ТЕОРИИ быть сделано.
Fekade, Wubalem Deficits of formal urban land management and informal responses under rapid urbangrowth, an
international perspective
Habitat International 2000 24(2):127-150