Đề tài luận văn 2024 Xây dựng chương trình truyền thông marketing cho dự án An Cựu City của công ty cổ phần Đất Xanh Bắc Miền Trung

ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH
Khóa học: 2015-2019
Dịch vụ viết thuê luận án tiến sĩ, luận văn thạc sĩ,báo cáo thực tập, khóa luận
Sdt/zalo 0967 538 624/0886 091 915 https://lamluanvan.net/
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
XÂY DỰNG CHƯƠNG TRÌNH TRUYỀN THÔNG MARKETING
CHO DỰ ÁN AN CỰU CITY CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẤT
XANH BẮC MIỀN TRUNG
NGUYỄN HẢI ĐIỀN

ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH
Huế, 2019
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
XÂY DỰNG CHƯƠNG TRÌNH TRUYỀN THÔNG MARKETING
CHO DỰ ÁN AN CỰU CITY CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẤT
XANH BẮC MIỀN TRUNG
Giảng viên hướng dẫn : PGS TS Nguyễn Đăng Hào
Sinh viên thực hiện : Nguyễn Hải Điền
Lớp : K49D-QTKD
Mã sinh viên : 15K4021028

Lời Cảm Ơn
Trong suốt thời gian gắn bó với giảng đường Đại
học tôi đã nhận được rất nhiều sự quan tâm, giúp
đỡ trong học tập cũng như trong cuộc sống từ rất
nhiều người xung quanh.
Trước tiên tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến
các thầy giáo, cô giáo đang công tác tại trường
Đại học Kinh tế - Đại học Huế, những người đã luôn
hướng dẫn, hỗ trợ và truyền đạt những kiến thức
quý báu cho tôi.
Để hoàn thành khóa luận tốt nghiệp này, tôi nhận
được rất nhiều sự giúp đỡ của nhiều tập thể và cá
nhân. Trước tiên tôi xin trân trọng cảm ơn thầy
giáo – PGS TS Nguyễn Đăng Hào, người đã trực tiếp
hướng dẫn và giúp đỡ tôi rất tận tình giúp tôi
hoàn thành khóa luận này.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban giám đốc cùng toàn
thể các cán bộ công nhân viên trong Công ty Cổ
phần Đất Xanh Bắc Miền Trung đã tạo mọi điều kiện
tốt nhất cho tôi có thể thực hiện được khóa luận
này.
Cuối cùng tôi xin chân thành cảm ơn gia đình,
bạn bè, đã luôn đồng hành, động viên, ủng hộ tôi
trong suốt thời gian qua.
Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn!
Thừa Thiên Huế, 16/04/2019

Sinh viên
Nguyễn Hải Điền
MỤC LỤC
PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ ................................................................................................1
1. Lý do chọn đề tài.........................................................................................................1
2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu..............................................................................2
2.1. Mục đích nghiên cứu: ...............................................................................................2
2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu:...............................................................................................2
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu...............................................................................3
3.1. Đối tượng nghiên cứu ...............................................................................................3
3.2. Phạm vi nghiên cứu: .................................................................................................3
4. Phương pháp nghiên cứu.............................................................................................3
4.1. Nguồn dữ liệu............................................................................................................3
4.2. Phương pháp chọn mẫu.............................................................................................4
4.3. Phương pháp thu thập dữ liệu...................................................................................4
4.4. Phương pháp phân tích và xử lý dữ liệu ...................................................................4
5. Bố cục đề tài................................................................................................................5
PHẦN II. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU........................................................................6
Chương 1. Cơ sở khoa học về truyền thông marketing và kinh doanh bất động sản.6
1.1. Tổng quan về truyền thông marketing..............................................................................6
1.2. Thiết kế chương trình truyềnthông marketing...............................................................17
1.3. Mô hình lý thuyếtnghiên cứu......................................................................................25
1.4. Bất động sản............................................................................................................30
1.4.1. Khái niệm về bất đông sản (BĐS)......................................................................30
1.4.2. Đặc điểm của BĐS..............................................................................................30
1.4.2.1. Tính cá biệt và khan hiếm ................................................................................30
1.4.2.2. Tính bền lâu......................................................................................................30
1.4.2.3. Tính chịu sự ảnh hưởng lẩn nhau .....................................................................31
1.4.2.4. Các tính chất khác ............................................................................................31

1.4.3. Phân loại BĐS.....................................................................................................32
1.5. Thị trường bất động sản và tổng quan thị trường bất động sản ..............................33
Chương 2: Thực trạng công tác truyền thông marketing cho dự án An Cựu city
của công ty cổ phần Đất Xanh Bắc Miền Trung.......................................................38
2.1. Tổng quan về công ty cổ phần Đất Xanh Bắc Miền Trung ....................................38
2.1.1. Giới thiệu chung về công ty.................................................................................38
2.1.2. Bộ máy tổ chức của công ty ................................................................................39
2.1.3. Tình hình hoạt động kinh doanh của công ty .....................................................44
2.2. Khái quát chung về dự án .......................................................................................45
2.2.1. Giới thiệu chung về dự án...................................................................................45
2.2.1.1. Quy mô xây dựng .............................................................................................46
2.2.1.2. Chất lượng công trình và xây dựng hạ tầng .....................................................47
2.2.1.3. Vị trí dự án........................................................................................................47
2.2.1.4. Thiết kế dự án...................................................................................................47
2.2.1.5. Tiện ích dự án...................................................................................................51
2.2.1.6. Chính sách về sản phẩm ...................................................................................52
2.2.2. Thực trạng các hoạt động truyền thông marketing về dự án An Cựu City của
công ty ...........................................................................................................................53
2.2.2.1. Đối tượng mục tiêu...........................................................................................56
2.2.2.2. Mục tiêu truyền thông ......................................................................................57
2.2.2.3. Thông điệp truyền thông ..................................................................................57
2.2.2.4. Phương thức truyền thông ................................................................................57
2.2.2.5. Ngân sách .........................................................................................................60
2.2.3. Đánh giá hiệu quả và nhận xét hoạt động truyền thông marketing của công ty 61
2.2.3.1. Thành tựu..........................................................................................................61
2.2.3.2. Khó khăn ..........................................................................................................61
2.3. Kết quả điều tra nghiên cứu ....................................................................................62
2.3.1. Thông tin chung về mẫu nghiên cứu ..................................................................62
Chương 3. Xây dựng chương trình truyền thông marketing cho dự án An Cựu
City cho mùa hè 2019 (tháng 6,7,8) ....................................................................75
3.1. Cơ sở đề xuất chương trình truyền thông .......................................................75

3.2. Chương trình truyền thông cho dự án AN Cựu City cho mùa hè 2019...........77
PHẦN 3. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ....................................................................86
1. Kết luận .....................................................................................................................86
2. Kiến nghị...................................................................................................................86
TÀI LIỆU THAM KHẢO...........................................................................................88
PHỤ LỤC .....................................................................................................................90

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
v
AIDA: Attention (Chú ý) - Interest (Quan tâm) - Desire (Ham muốn) - Action
(Hành động)
B2B : Business to Business: Doanh nghiệp
BĐS : bất động sản
FDI : Foreign Direct Investment – Đầu tư trực tiếp nước ngoài
IMC - Integrated Markrting Communication - Truyền thông marketing tích
hợp
MPR : Marketing Public Relations – Marketing quan hệ công chúng
PR : Public relations
RFM : Recency - Frequency - Money amount: Thời gian - Tần suất - Tiền tệ
UBND : Ủy Ban Nhân Dân
ĐXBMT: Đất Xanh Bắc Miền Trung
KĐTM: Khu đô thị mới
KKT: Khu kinh tế
DA: Dự án

DANH MỤC HÌNH ẢNH
vi
Hình 1. 1 Quy trình hoạch định một chiến lược quảng cáo.............................................9
Hình 1. 2 Quy trình thiết kế chương trình truyền thông marketing...............................17
Hình 1. 3 Mô hình cơ bản trong truyền thông...............................................................26
Hình 1. 4 Mô hình truyền thôngmarketing AIDA.............................................................27
Hình 1. 5 Mô hình truyền thông marketingtích hợp.............................................................29
Hình 2.1 Sơ đồ cơ cấu tổ chức của công ty...................................................................39
Hình 2.2 Sơ đồ tổng quan dự án An Cựu City ..............................................................46
Hình 2. 3 Sản phẩm nhà liền kề dự án An Cựu City.....................................................48
Hình 2. 4 Sản phẩm biệt thự phố dự án An Cựu City ...................................................50
Hình 2. 5 Sản phẩm biệt thự vườn dự án An Cựu City.................................................51
Hình 2. 6 vị trí sản phẩm block O, block L, block M....................................................54
Hình 2.7 Sản phẩm nhà liền kề tại block O...................................................................55
Hình 2. 8 Đất nền chuẩn bị khởi công block L-M.........................................................56

DANH MỤC BẢNG BIỂU
vii
Bảng 1. 1 Ưu điểm và nhược điểm của một số phương tiện quảng cáo...............................9
Bảng 1. 2 Các mô hình mức độ đáp ứng của người tiêu dùng ......................................19
Bảng 2. 1 Tình hình kinh doanh của công ty từ 2017-2019 ..........................................44
Bảng 2. 1 Quy mô, các loại sản phẩm nhà ở An Cựu City............................................52
Bảng 2. 3 Số khách hàng tương tác của mỗi nhân viên bình quân trong 1 ngày ..........58
Bảng 3. 1 Tổng chi phí cho quá trình truyền thông ...............................................84
Biểu đồ 2. 1 Cơ cấu giới tính mẫu khảo sát...................................................................62
Biểu đồ 2. 2 Cơ cấu nghề nghiệp của mẫu khảo sát......................................................63
Biểu đồ 2. 3 Cơ cấu độ tuổi của mẫu khảo sát ..............................................................64
Biểu đồ 2. 4 Cơ cấu về tình trạng hôn nhân của mẫu khảo sát......................................65
Biểu đồ 2. 5 Cơ cấu thu nhập của mẫu khảo sát............................................................66
Biểu đồ 2. 6 Biểu đồ thể hiện mục đích mua nhà của khách hàng................................67
Biểu đồ 2. 7 Biểu đồ thể hiện loại căn hộ khách hàng muốn mua ................................68
Biểu đồ 2. 8 Biểu đồ thể hiện các yếu tố quyết định mua của khách hàng ...................68
Biểu đồ 2. 9 Biểu đồ thể hiện lý do mua nhà của khách hàng.......................................69
Biểu đồ 2. 10 Biểu đồ thể hiện các kênh khách hàng tìm kiếm trước khi mua nhà .....70
Biểu đồ 2. 11 Biểu đồ thể hiện khoảng thời gian khách hàng tìm kiếm thông tin trên
internet...........................................................................................................................71
Biểu đồ 2. 12 Biểu đồ thể hiện các kênh giúp khách hàng biết đến An Cựu City ........72
Biểu đồ 2. 13 Biểu đồ thể hiện đánh giá của khách hàng đối với dự án An Cựu City .73

SVTH: Nguyễn Hải Điền 1 Lớp: K49D-QTKD
PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ
1. Lý do chọn đề tài
Bất Động Sản (BĐS) có đặc thù là sản phẩm có giá trị lớn, thời gian tạo lập lâu và
cung phản ứng rất chậm so với cầu. Do đó nhiều giai đoạn thị trường nằm trong tay
người bán, các công ty BĐS không chú trọng và đầu tư ít cho hoạt động marketing.
Tại Huế, để tạo điều kiện cho việc phát triển các mũi nhọn chính: y tế, văn hóa,
giáo dục, du lịch của tỉnh Thừa Thiên Huế, theo Quyết định 649/TTg ngày 6/5/2014
của Thủ tướng Chính phủ về việc quy hoạch phát triển TP. Huế tương lai được mở
rộng về các đô thị phụ trợ: Thuận An, Hương Thủy, Bình Điền và Hương Trà. Cùng
với đó, các công bố quy hoạch của TP Huế như: quy hoạch khu đô thị An Vân Dương,
chợ du lịch Huế hay quyết định xây dựng cụm bệnh viện và trung tâm thực hành của
Đại học Y Dược Huế… một lần nữa khẳng định tiềm năng phát triển của thị trường bất
động sản Huế trong thời gian tới.
Giai đoạn 2018-2019 tỉnh đã công bố danh mục gồm 53 DA phục vụ phát triển
kinh tế - xã hội 2018, định hướng 2019-2020, với 17 DA tại KĐTM An Vân Dương,
17 DA tại KKT Chân Mây – Lăng Cô và 19 DA thuộc các khu vực khác… Hai tháng
đầu năm 2019, tỉnh cấp mới 8 DA đầu tư, trong đó, 4 DA đầu tư nước ngoài với tổng
vốn đăng ký hơn 60 triệu USD và 4 DA trong nước với tổng vốn đăng ký hơn 5.750 tỷ
đồng. Đồng thời, lãnh đạo tỉnh cam kết phối hợp các đơn vị liên quan triển khai và đẩy
nhanh tiến độ các DA, giải phóng mặt bằng, nhất là đối với các DA trọng điểm. Đây
được xem là nguyên nhân chính tạo đà tăng trưởng và sức hút cho các nhà đầu tư tạo
nên cú hích mới cho thị trường BĐS trong năm 2019.
Do đó, từ năm 2017 trở lại đây, thị trường BĐS có sự chuyển dịch, hầu hết các
phân khúc nhà ở, đất nền khá sôi động. Hàng loạt nhà đầu tư có thương hiệu như Đất
Xanh Group, VinGroup, Apec Group, Vneco, Bitexco… đầu tư vốn vào thị trường
BĐS Huế, kéo theo giá đất tại đây tăng lên đáng kể. Với các dự án như khu du lịch
nghỉ dưỡng ở huyện Phú Vang, một số dự án ở khu kinh tế Chân Mây- Lăng Cô của

Tập Đoàn FLC; Khu đô thị Royal Park Huế, khu đô thị APEC – An Vân Dương của
Tập đoàn APEC Group; Khu đô thị Phú Mỹ An của công ty cổ phần Aninvest; Dự án
Eco Lake, Eco Town, Huế Green city, An Cựu city… của Công ty Đất xanh Bắc Miền
Trung là nhà đầu tư, phát triển dự án. Với số lượng lớn nhà cung cấp trên một miếng
bánh hữu hạn dẫn đến sự canh tranh gay gắt giữa các nhà đầu tư phát triển dự án.
Đứng trước thực trạng đó, Công ty cổ phần Cổ phần Đất Xanh Bắc Miền Trung đã xác
định cần cho mình một chương trình truyền thông marketing hợp lý để đứng vững,
cạnh tranh và ngày càng phát triển.
Từ những yêu cầu cấp thiết trên, tôi đã chọn đề tài: “ Xây dựng chương trình
truyền thông marketing cho dự án An Cựu City của công ty cổ phần Đất Xanh Bắc
Miền Trung” để làm đề tài nghiên cứu.
Nội dung đề tài về bản chất là trả lời được hai câu hỏi lớn:
Câu hỏi thứ nhất, thực trạng hoạt động về marketing của dự án An Cựu City của
công ty cổ phần Đất Xanh Bắc Miền Trung như thế nào?
Câu hỏi thứ hai, Các giải pháp cho chương trình truyền thông marketing của dự án
An Cựu City của công ty cổ phần Đất Xanh Bắc Miền Trung là gì?
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu chung
Nâng cao hiệu quả hoạt động marketing của dự án An Cựu City của công ty cổ
phần Đất Xanh Bắc Miền Trung trên thị trường Bất động sản ở thị trường Huế thông
qua việc phân tích, đánh giá và hoàn thiện chương trình truyền thông marketing của
Công ty.
2.2. Mục tiêu cụ thể
Mục tiêu thứ nhất thứ nhất: Nghiên cứu các công cụ lý thuyết và các mô hình để
làm cơ sở phân tích đánh giá chương trình truyền thông marketing cho công ty cổ phần
Đất Xanh Bắc Miền Trung bằng một số mô hình như : mô hình SWOT, chiến lược
marketing mix, quản trị marketing. Nhiệm vụ này được thực hiện ở Chương 1.

Mục tiêu thứ hai: Phân tích, đánh giá giá chương trình truyền thông marketing cho
công ty cổ phần Đất Xanh Bắc Miền Trung trên cơ sở lý thuyết ở Chương 1. Nhiệm vụ
này được thực hiện ở Chương 3.
Mục tiêu thứ ba: Hoàn thiện chương trình truyền thông marketing và đề xuất một
số giải pháp triển khai thực hiện chương trình truyền thông marketing cho công ty cổ
phần Đất Xanh Bắc Miền Trung.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu là chương trình truyền thông marketing và các giải pháp
marketing cho dự án An Cựu City Huế.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi về nôi dung: Đề tài nghiên cứu về chương tình truyền thông, hoạt đông
kinh doanh dự án An Cựu City Huế của công ty cổ phần Đất Xanh Bắc Miền Trung.
Phạm vi về không gian: Tập trung nghiên cứu tại địa bàn kinh doanh của công ty
cổ phần Đất Xanh Bắc miền trung Huế đối với các sản phẩm của dự án An Cựu City.
Phạm vi thời gian: Dữ liệu thu thập nghiên cứu từ năm 2017 đến quý 1 năm 2019.
Đề xuất hoàn thiện chương trình truyền thông marketing cho công ty cổ phần Đất
Xanh Bắc Miền Trung. Một số giải pháp thực hiện cho giai đoạn mùa hè năm 2019.
4. Phương pháp nghiên cứu
4.1. Nguồn dữ liệu
Phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp, nguồn dữ liệu phục vụ nghiên cứu gồm có:
 Các thông tin, số liệu về kế toán, báo cáo tài chính, kết quả hoạt động kinh
doanh, nhân sự ở công ty… trang web của Công Ty Đất xanh Bắc miền trung Huế.
 Các giáo trình tham khảo.
Ngoài ra là các dữ liệu tiến hành thu thập bằng phương pháp ghi chép, tạp chí, truy
cập vào website, các công trình nghiên cứu có liên quan trước đó.
Phương pháp thu thập dữ liệu sơ cấp: khảo sát, phỏng vấn sâu khách hàng có nhu
cầu mua nhà của dự án An Cựu City.

Thu thập thông qua bảng hỏi online, tìm kiếm khách hàng khảo sát thông qua
mạng xã hội.
Phân tích số liệu bằng phương pháp thống kê tần số thông qua các ứng dụng
Google Form, Excel.
4.2. Phương pháp chọn mẫu
Vì tính chất đặc biệt của sản phẩm BĐS là giá cao (hàng tỉ đồng), thời gian để
quyết định mua một căn nhà là lâu. Nên khó để tìm kiếm được nhiều khách hàng.
Tổng thể phân bố rộng, không có danh sách toàn bộ tổng thể. Vì vậy, tiến hành chọn
mẫu phi xác suất, kĩ thuật chọn mẫu thuận tiện kết hợp với kĩ thuật ném bóng tuyết
(Snowball). Khi bảng hỏi đã được hoàn chỉnh, tiến hành khảo sát 30 khách hàng có
nhu cầu mua nhà thực sự, đang tìm kiếm cho mình một ngôi nhà để sinh sống hay để
đầu tư.
4.3. Phương pháp thu thập dữ liệu
Nghiên cứu định tính: phỏng vấn các nhân viên marketing, nhân viên kinh doanh
tại Công Ty Đất xanh Bắc miền trung Huế để biết rõ hơn về các hoạt động truyền
thông của công ty. Mục đích là tạo cơ sở để cung cấp những thông tin cơ bản cần thiết
cho nghiên cứu định lượng. Tham khảo ý kiến rồi từ đó điều chỉnh, bổ sung cho bảng
điều tra khách hàng.
Phỏng vấn các khách hàng có nhu cầu thực sự tìm mua cho mình một căn nhà tại
thành phố Huế bằng kĩ thuật chọn mẫu thuận tiện kết hợp với kĩ thuật ném bóng tuyết
(Snowball) thông qua ứng dụng online Google Form. Loại bỏ các kết quả khảo sát
không phù hợp.
Tổng hợp kết quả nghiên cứu để tiến hành lập kế hoạch chương trình truyền thông
marketing cho dự án An Cựu City.
4.4. Phương pháp phân tích và xử lý dữ liệu
Dữ liệu thứ cấp được phân tích thống kê tuyệt đối, tương đối, lượng tăng giảm
tuyệt đối, tốc độ tăng giảm tương đối để thấy rõ được sự biến động của tình hình kinh
doanh của công ty.
Dự liệu sơ cấp:

 Thu thập dữ liệu thông qua kết quả tại Google Form
 Tiến hành thống kê tần số, vẽ sơ đồ.
5. Bố cục đề tài
Phần 1: Đặt vấn đề
Phần 2: Nội dung nghiên cứu
Chương 1: Cơ sở khoa học về truyền thông marketing và kinh doanh bất động sản
Chương 2: Thực trạng công tác truyền thông marketing cho dự án An Cựu city của
công ty cổ phần Đất Xanh Bắc Miền Trung
Chương 3: Xây dựng chương trình truyền thông marketing cho dự án An Cựu City
cho mùa hè 2019 (tháng 6,7,8)
Phần 3: Kết luận và kiến nghị

PHẦN II. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
Chương 1. Cơ sở khoa học về truyền thông marketing và kinh doanh
bất động sản
1.1. Tổng quan về truyền thôngmarketing
1.1.1. Các khái niệm liên quan
1.1.1.1. Khái niệm về truyềnthông
Truyền thông, về bản chất là quá trình chia sẻ, trao đổi hai chiều, diễn ra liên tục
giữa chủ thể truyền thông và đối tượng truyền thông. Quá trình chia sẻ, trao đổi hai chiều
ấy có thể được hình dung qua nguyên tắc bình thông nhau. Khi có sự chênh lệch trong
nhận thức, hiểu biết… giữa chủ thể và đối tượng truyền thông gắn với nhu cầu chia sẻ,
trao đổi thì hoạt động truyền thông diễn ra. (theo PGS.TS Nguyễn Văn Dững)
Truyền thông đòi hỏi phải có một người gửi, một thông điệp, một phương tiện
truyển tải và người nhận, mặc dù người nhận không cần phải có mặt hoặc nhận thức về ý
định của người gửi để giao tiếp tại thời điểm việc truyền thông này diễn ra; do đó thông
tin liên lạc có thể xảy ra trên những khoảng cách lớn trong thời gian và không gian.
Truyền thông yêu cầu các bên giao tiếp chia sẻ một khu vực dành riêng cho thông tin
được truyền tải. Quá trình giao tiếp được coi là hoàn thành khi đã đạt được sự cân bằng
trong nhận thức, hiểu biết giữa chủ thể và đối tượng truyền thông và người nhận hiểu
thông điệp của người gửi.
1.1.1.2. Khái niệm truyền thông marketing
Theo Philip Kotler, “truyền thông marketing (marketing communication) là các
hoạt động truyền thông tin một cách gián tiếp hay trực tiếp về sản phẩm và bản
thân doanh nghiệp tới khách hàng nhằm thuyết phục họ tin tưởng vào doanh nghiệp
cũng như sản phẩm, và muasản phẩm của doanh nghiệp”.
Truyền thông marketing là sự phối hợp giữa quảng cáo, PR, bán hàng cá nhân,
khuyến mãi và marketing trực tiếp. Doanh nghiệp sử dụng những hoạt đông trên để

chuyển tải thành công giá trị và xây dựng thành công mối quan hệ tốt đẹp với công chúng
và khách hàng mục tiêu. (theo GV Tống Viết Bảo Hoàng)
Truyền thông marketing là môt phần căn bản và không thể thiếu trong những nổ lực
tiếp thị của một doanh nghiệp. Nói một cách đơn giản, truyền thông trong marketing có
thể được mô tả như là tất cả các thông điệp và phương tiện truyền thông mà doanh nghiệp
có thể triển khai để tiếp cận với thị trường tiềm năng của mình.
1.1.2. Mục đích và vai trò của truyền thôngmarketing
1.1.2.1. Mục đích của truyền thôngmarketing
Truyền thông marketing có các mục đích cơ bản là thông báo, thuyết phục và nhắc
nhở đối tượng nhận tin về sản phẩm và thương hiệu của doanh nghiệp. Qua các nội dung
thông điệp, doanh nghiệp thông báo cho khách hàng về sự có mặt của doanh nghiệp, của
sản phẩm trên thị trường, thuyết phục họ về các ưu việt của sản phẩm so với các sản phẩm
cạnh tranh, và nhắc nhở họ nhớ đến sản phẩm khi có nhu cầu.
1.1.2.2. Vai trò của truyền thông marketing
Thông qua chiến lược truyền thông marketing, doanh nghiệp thông tin cho khách
hàng tiềm năng biết được những lợi thế, công dụng, giá trị, lợi ích của sản phẩm mang lại
cho người tiêu dùng.
Chiến lược truyền thông marketing giúp doanh nghiệp tăng doanh số của các sản
phẩm hiện tại, tạo ra sự nhận biết và ưa thích của khách hàng đối với các sản phẩm mới và
xây dưng một hình ảnh tốt đẹp về doanh nghiệp.
Truyền thông marketing giúp doanh nghiệp tạo dựng mối quan hệ và duy trì mối quan
hệ với khách hàng.
Truyền thông marketing giúp doanh nghiệp xậy dựng và truyền bá thương hiệu, tạo
lập hình ảnh thương hiệu trong tâm trí khách hàng, tạo ra cảm súc tích cực và củng cố
lòng trung thành của khách hàng đối với doanh nghiệp.
1.1.3. Các công cụ truyền thông marketing
1.1.3.1. Quảng cáo
Theo khoản 1 Điều 2 Luật Quảng cáo 2012 “Quảng cáo là việc sử dụng các phương
tiện nhằm giới thiệu đến công chúng sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ có mục đích sinh lợi;

sản phẩm, dịch vụ không có mục đích sinh lợi; tổ chức, cá nhân kinh doanh sản phẩm,
hàng hoá, dịch vụ được giới thiệu, trừ tin thời sự; chính sách xã hội; thông tin cá nhân.”
Theo Wikiped: "Quảng cáo là một loại hình thức giao tiếp marketing dùng để thuyết
phục người nghe thực hiện hoặc tiếp tục thực hiện theo nội dung và thông tin quảng cáo.
Nội dung, thông tin ấy thường liên quan đến kinh doanh thương mại (mua bán), đôi khi là
về vấn đề chính trị, tư tưởng."
Theo Philip Kotler và Gary Armstrong: "Quảng cáo là hình thức giới thiệu và quảng
bá một cách phi cá nhân về ý tưởng, sản phẩm hoặc dịch vụ mà được thực hiện bởi một
hay nhiều tổ chức tài trợ nhất định."
Theo trường Đại học Kinh tế quốc dân (giáo trình “Quảng cáo hiện đại”): Quảng cáo
là việc sử dụng các phương tiện thông tin để truyền tin về sản phẩm hoặc cho các phần tử
trung gian hoặc cho khách hàng cuối cùng trong không gian và thời gian nhất định.
Tóm lại, với bất kỳ góc độ nào thi quảng cáo có những đặc trưng sau:
 Là sự hiện diện không trực tiếp của sản phẩm, dịch vụ, ý tưởng…
 Thông tin mang tính mộtchiều
 Mang tính phi cá nhân
 Mang tính thương mại
 Truyền tải thông tin truyền thông trên các phương tiện truyền thông đại chúng
 Phải tốn chi phí

Hình 1. 1 Quy trình hoạch định một chiến lược quảng cáo
(Nguồn: Nguyễn Thị Minh Hòa, 2015)
Bảng 1. 1 Ưu điểm và nhược điểm của một số phương tiện quảng cáo
Phương tiện
quảng cáo
Ưu điểm Nhược điểm
Quảng cáo trên
báo
Linh hoạt, phạm vi bao phủ
tốt.
Đúng thời gian dự định tác
động (hạn đăng kí quảng cáo
Chi phí cho phạm vi bao phủ
cao.
Đời sống ngắn, tác động
ngắn hạn, ít người giữ lại
Thông điệp
Phụ thuộc
vào mục tiêu
mà viết
thông điệp
và chọn
thông điệp
phù hợp
Phương tiện
truyền
thông
Lựa chọn
phương tiện
truyền thông
Lựa chọn độ
bao phủ, độ
thường
xuyên
Lựa chọn
thời gian
xuất hiện
Đo lường,
đánh giá
Phản ứng
Khách hàng
Doanh thu
sản phẩm
Mục tiêu
(Nhiệm vụ)
Mục tiêu
thông tin
Mục tiêu
thuyết phục
Mục tiêu gợi
nhớ
Mục tiêu so
sánh
Ngân sách
Giai đoạn
chu kỳ sống
của sản
phẩm
Thị phần
Tần suất
quảng cáo

thường gần ngày phát hành)
Được chấp nhận rộng rãi; độ
tin tưởng cao.
báo cũ
Quảng cáo trên
tạp chí
Phân đoạn địa lí và nhân khẩu
học cao
Độ tin tưởng và uy tín cao
Chất lượng hình ảnh tốt
Tác động lâu dài (tuổi thọ của
ấn phẩm cao)
Dễ truyền thông tin giữa các
bạn đọc.
Thời gian chờ để quảng cáo
lâu
Một vài tạp chí bị người đọc
bỏ qua
Không biết trước vị trí
quảng cáo trong tạp chí
Chi phí phần ngàn thấp
Quảng cáo trên
truyền hình
Phạm vi bao phủ rộng và có
thể chọn lọc theo phạm vi địa
lý
Kết hợp hình ảnh, âm thanh và
hành động
Mức độ thu hút cao
Chi phí phần ngàn thấp
Chi phí tuyệt đối cao
Hạn chế về thời gian phát
quảng cáo
Tuổi thọ của quảng cáo thấp,
thể hiện hình ảnh thoáng
qua, khách hàng không thể
cất giữ
Mức độ lựa chọn khán giả
thấp
Quảng cáo ngoài
trời
Phân đoạn địa lí và nhân khẩu
học cao
Chi phí thấp, ít cạnh tranh, tác
động lặp lại
Tác động người tiêu dùng khi
họ không ở nhà
Tác động mạnh về thị giác
Không lựa chọn được khách
hàng mục tiêu
Hạn chế khả năng sáng tạo
Mức độ chú ý thấp, bối cảnh
lộn xộn

Quảng cáo trên
phương tiện vận
Chọn lọc về địa lí
Đối tượng rộng lớn
Giới hạn diện tích quảng cáo
Đặc trưng của đối tượng

chuyển Chi phí phần ngàn thấp không rõ ràng
Quảng cáo qua
thư gửi trực tiếp
Chọn lọc đối tượng, trực tiếp
hóa giao tiếp, đúng lúc
Chi phí cao, khả năng chấp
nhận thư của đối tượng thấp
Quảng cáo trên
internet
Tiếp cận phạm vi toàn thế giới
Thông tin dễ cập nhật, thay
đổi nhanh chóng
Có thể đo được số lượng
khách hàng có ghé thăm
quảng cáo
Thông tin quảng cáo nhanh
đến mức gần như tức thời,
rộng và chi phí rẻ
Thông tin chỉ đến được với
một nhóm khách hàng có
máy tính và sử dụng mạng,
có trình độ học vấn cao
Chi phí có thể sẽ tăng trong
tương lai
Sách quảng cáo
(brochures)
Linh hoạt, có thể kiểm soát
hoàn toàn việc phát hành, có
thể làm cho mẫu quảng cáo
hấp dẫn, kịch tính hơn
Làm quá nhiều sách quảng
cáo hơn mức cần thiết sẽ
lãng phí tiền bạc
(Theo Nguyễn Thị Minh Hòa, 2015)
1.1.3.2. Khuyến mại
Khuyến mại là tập hợp các kỹ thuật nhằm tạo ra sự khích lệ ngắn hạn, thúc đẩy khách
hàng hoặc các trung gian mua ngay, mua nhiều hơn, và mua thường xuyên hơn.
Khuyến mại là hoạt động xúc tiến thương mại của thương nhân nhằm xúc tiến việc
mua bán hàng hoá, cung ứng dịch vụ bằng cách dành cho khách hàng những lợi ích nhất
định. (Luật thương mại 2005).
Các quy định về các hình thức khuyến mại được quy định trong điều 92 của Luật
thương mại 2005 gồm:
 Dùng thử hàng mẫu miễn phí: Đưa hàng hoá mẫu, cung ứng dịch vụ mẫu để khách
hàng dùng thử không phải trảtiền.
 Tặng quà: Tặng hàng hoá cho khách hàng, cung ứng dịch vụ không thu tiền.

 Giảm giá: Bán hàng, cung ứng dịch vụ với giá thấp hơn giá bán hàng, giá cungứng
dịch vụ trước đó, được áp dụng trong thời gian khuyến mại đã đăng ký hoặc thông báo.
Trường hợp hàng hóa, dịch vụ thuộc diện Nhà nước quản lý giá thì việc khuyến mại theo
hình thức này được thực hiện theo quy định của Chính phủ.
 Tặng phiếu mua hàng: Bán hàng, cung ứng dịch vụ có kèm theo phiếu mua hàng,
phiếu sử dụng dịch vụ để khách hàng được hưởng một hay một số lợi ích nhất định.
 Phiếu dự thi: Bán hàng, cung ứng dịch vụ có kèm phiếu dự thi cho khách hàng để
chọn người trao thưởng theo thể lệ và giải thưởng đã công bố.
 Các chương trình may rủi: Bán hàng, cung ứng dịch vụ kèm theo việc tham dự các
chương trình mang tính may rủi mà việc tham gia chương trình gắn liền với việc mua
hàng hóa, dịch vụ và việc trúng thưởng dựa trên sự may mắn của người tham gia theo thể
lệ và giải thưởng đã côngbố.
Tổ chức chương trình khách hàng thường xuyên: theo đó việc tặng thưởng cho khách
hàng căn cứ trên số lượng hoặc trị giá mua hàng hóa, dịch vụ mà khách hàng thực hiện
được thể hiện dưới hình thức thẻ khách hàng, phiếu ghi nhận sự mua hàng hoá, dịch vụ
hoặc các hình thức khác.
Chương trình văn hóa, nghệ thuật, giải trí: Tổ chức cho khách hàng tham gia các
chương trình văn hóa, nghệ thuật, giải trí và các sự kiện khác vì mục đích khuyến mại.
Khuyến mại không nên sử dụng riêng lẽ mà phải phối hợp với quảng cáo, bán
hàng cá nhân, marketing trực tiếp và các công cụ khác. Khuyến mãi bao gồm các công
cụ để xúc tiến tiêu dùng, xúc tiến thương mại, xúc tiến kinh doanh và lực lượng bán
hàng.
1.1.3.3. Sự kiện và marketing trảinghiệm
Sự kiện là chương trình được tao ra để tương tác giữa thương hiệu và khách hàng,
bao gồm các hoạt động thể thao, giải trí, nghệ thuật và những hoạt động không chính
thức khác.
Marketing trải nghiệm lại là sự kết hợp của cả marketing sự kiện và marketing
tương tác: tạo ra cơ hội cho khách hàng tiếp xúc trực tiếp với doanh nghiệp hay sản
phẩm/ dịch vụ thông qua một sự kiện. Bên cạnh đó, hình thức marketing này đem lại

những hoạt động thực tế giúp cho khách hàng trải nghiệm được sản phẩm/dịch vụ một
cách thú vị chân thực. Điều này giúp khắc sâu hình ảnh thương hiệu vào nhận thức của
khách hàng một cách tự nhiên nhất.
Những lợi ích mà sự kiện và marketing trải nghiệm mang lại:
 Giới thiệu sản phẩm mới
 Kí kết các hợp đồng bán hàng
 Tạo nguồn khách hàng tiềm năng
 Thu hút các nhà phân phối mới
 Xây dựng hình ảnh công ty
 Thực hiện nghiên cứu thị trường
 Quan sát hoạt động cạnh tranh
 Huấn luyện nhân viên bán hàng
 Thu thập các thông tin phản hồi tại chỗ
1.1.3.4. Quan hệ công chúng (PublicRelations)
Theo Hiệp hội Quan hệ công chúng của Mỹ (PRSA): “Quan hệ công chúng là quá
trình giao tiếp mang tính chiến lược nhằm xây dựng mối quan hệ cùng có lợi giữa tổ
chức/ doanh nghiệp và công chúng.”
Quan hệ công chúng là những nổ lực được lên kế hoạch và kéo dài liên tục, để
thiết lập và duy trì sự tín nhiệm và hiểu biết lẩn nhau giữa một tổ chức và công chúng.
Quan hệ công chúng được hiểu là việc thực hiện các công việc, chiến lược cụ thể
nhằm thiết lập cầu nối giữa tổ chức, doanh nghiệp với cộng đồng, khách hàng (hiện tại
và tiềm năng), nhà đầu tư, giới truyền thông… nhằm định hình, khẳng định tên tuổi,
thương hiệu sản phẩm hoặc đơn vị trong toàn bộ hoạt động và tiến trình phát triển.
Quan hệ công chúng sẽ giúp cho các cá nhân, tổ chức tạo dựng uy tín, củng cố, duy trì
hình ảnh, quảng bá thương hiệu của họ đối với cộng đồng. (theo trường Đại học kinh
tế Quốc dân)
Khi mà quảng cáo mất đi một số khả năng xây dựng thương hiệu, và khuyến
mại phát triển vượt quá quy mô tối ưu của nó, các công ty có thể nhận ra nhiều tiềm
năng hơn đối với quan hệ công chúng. Quan hệ công chúng là một công cụ truyền

thông đáng tin cậy, hướng đến một nhóm công chúng cụ thể, bên cạnh đó chi phí để
thực hiện các chương trình quan hệ công chúng thấp hơn so với quảng cáo và thông
điệp của quan hệ công chúng được công chúng đón nhận như một tin tức chứ không
mang tính chất hư cấu như quảng cáo nên tránh được nhiều rắc rối. Khi công tác PR
hiệu quả, hình ảnh công ty có thể được xây dựng một cách tốt đẹp hơn trong lòng
công chúng. Tuy nhiên số người tham gia vào chương trình quan hệ công chúng bị hạn
chế, nguồn lực không dồi dào khiến cho hiệu quả truyền thông có thể bị giảm sút.
Quan hệ công chúng gồm một loạt các công cụ được viết tắt bằng các chữ đầu tiên
là PENCILS, tức là:
P có nghĩa là các xuất bản phẩm (các tập san của công ty, các báo cáo năm, các tập
sách nhỏ bổ ích cho khách hàng, v.v…).
E có nghĩa là Các sự kiện (các hoạt động tài trợ thể thao hay các sự kiện
nghệ thuật hay các cuộc trưng bày hàng hóa).
N có nghĩa làTin tức (các câu chuyện có lợi cho công ty, cho nhân viên, và
sản phẩm của công ty).
C có nghĩa là các hoạt động liên quan đến cộng đồng (các đóng góp về thời
gian và tiền của cho các nhu cầu của cộng đồng).
I có nghĩa là các phương tiện nhận diện (văn phòng phẩm, danh thiếp, quy định về
ăn mặc trong công ty).
L có nghĩa là hoạt động vận động hành lang, là những nỗ lực gây ảnh hưởng nhằm
có được sự ủng hộ hay phản đối đối với một dự luật hay quyết định có lợi hay bất lợi
đối với công ty.
S có nghĩa là các hoạt động về trách nhiệm đối với xã hội (tạo dựng uy tín tốt
cho công ty về trách nhiệm đối với xã hội).
1.1.3.5. Marketing trực tiếp
Marketing trực tiếp (Direct marketing), theo định nghĩa của Hiệp hội
marketing Hoa Kỳ, là “hệ thống tương tác của marketing, có sử dụng một hay
nhiều phương tiện quảng cáo, để tác động đến một phản ứng đáp lại đo lường được ở
bất cứ mọi nơi”.

Theo Philips Kotler: “Marketing trực tiếp là tổng thể các chương trình mà doanh
nghiệp thực hiện nhằm tạo ra những cuộc trao đổi có hiệu quả với người mua, hướng
mọi nổ lực vào khán thích giả mục tiêu qua một số phương pháp khác nhau nhằm mục
đích tạo ra các phản ứng lại của khách hàng tiềm năng qua điện thoại, thư, email hay
một cuộc viếng thăm nào đó của khách hàng”.
Các công cụ của marketing trực tiếp bao gồm:
 Gửi thư trực tiếp tới khách hàng: là hình thức marketing truyền thống, tuy nhiên
hiện đang dần bị lãng quên.
 Gọi điện trực tiếp: giúp doanh nghiệp nói chuyện với khách hàng dễ dàng hơn;
là cơ sở để xây dựng cơ sở dữ liệu khách hàng phục vụ cho các chiến dịch sau nay.
 Qua thư điện tử: truyền bá thông tin quảng cáo nhanh chống, nhận phản hồi dễ
dàng.
 Các phiếu khảo sát khách hàng trực tiếp: giúp doanh nghiệp hiểu khách hàng
hơn thông qua những thông tin phản hồi từ phía khách hàng và kịp thời sửa chữa.
 Quảng cáo tại điểm bán: gây ấn tượng với khách hàng bằng các hình thức
khuyến mãi, tặng quà, tặng vuocher.
1.1.3.6. Marketing tương tác
Kênh mới nhất và nhanh nhất để bán hàng trực tiếp và giao tiếp với khách hàng là
kênh điện tử. Mạng internet cung cấp cho nhà marketing và khách hàng những cơ hội
để tương tác và cá nhân hóa nhiều hơn.
Trong cuộc cách mạng 4.0 hiện nay thì thị trường thương mại điện tử là một thị
trường màu mỡ. Số lượng khách hàng sử dụng internet ngày càng tăng, doanh nghiệp có
thể tương tác, marketing qua các trang mạng, website, search marketing… giúp doanh
nghiệp có thể tương tác với khách hàng nhanh chóng, tiện lợi hơn và tiết kiệm được một
khoản chi phí lớn.
Một số kênh tương tác online: facebook, search google adwords, youtube, website…
1.1.3.7. Marketing truyền miệng

Marketing truyền miệng là loại marketing có chi phí thấp nhất trong các loại
marketing, bởi vì nó dựa trên sự truyền miệng của khách hàng và hoàn toàn miễn phí.
Marketing truyền miệng có ở cả hai khía cạnh online và offline.
Các hình thức marketing truyền miệng:
Marketing bằng tin đồn: Đây là hình thức sử dụng những chương trình giải trí hay tin
tức “rỉ tai” để người tiêu dùng bàn tán về sản phẩm - dịch vụ, thương hiệu của bạn.
Marketing lan truyền: là phương pháp marketing tập trung vào việc tạo ra nội dung có
khả năng lan truyền theo cấp số nhân bằng cách thu hút nhiều người chia sẻ và lan tỏa nội
dung đó ra cộng đồng.
Marketing cộng đồng: Đây là hình thức marketing thông qua việc hình thành hay hỗ
trợ cho những hội nhóm, cộng đồng để từ đây, các thành viên mặc sức chia sẻ thông tin,
sự quan tâm về sản phẩm - dịch vụ hay thương hiệu của bạn. Marketing cộng đồng
thường có mặt tại các câu lạc bộ người hâm mộ, các diễn đàn hoặc hội nhóm cùng sở
thích…
1.1.3.8. Bán hàng cá nhân
Bán hàng cá nhân là công cụ hiệu quả nhất ở những giai đoạn hình thành sự ưa thích
và niềm tin của người mua và giai đoạn ra quyết định mua trong quá trình mua hàng. Bán
hàng cá nhân, một phương thức giao tiếp trực tiếp và cá nhân trong đó người bán hàng cố
gắng trợ giúp hoặc thuyết phục khách hàng mua sản phẩm hoặc tạo ra thiện cảm của
khách hàng đối với doanh nghiệp để ảnh hưởng đến hàng động mua hàng trong tương lai.
Bán hàng cá nhân có vai trò giúp doanh nghiệp tạo sự truyền thông uyển
chuyển, linh hoạt, ghi nhận nhiều thông tin phản hồi chính xác, đánh giá hiệu quả việc
chào hàng qua phản ứng khách hàng, quảng bá, giới thiệu sản phẩm của doanh nghiệp
tới người tiêu dùng và giải đáp thắc mắc của khách hàng về sản phẩm từ đó đánh giá
lại sản phẩm để có các phương pháp cải tiến nâng cao chất lượng sản phẩm.

Đo lường
và đánh
giá kết quả
Xác định
đối tượng
mục tiêu
Xác định
mục tiêu
truyền
thông
marketing
1.2. Thiết kế chương trình truyền thôngmarketing
Hình 1. 2 Quy trình thiết kế chương trình truyền thông marketing
(Nguồn: Nguyễn Thị Minh Hòa, 2015)
1.2.1. Xác định đối tượng mục tiêumarketing
Người truyền thông muốn thực hiện công việc truyền thông thì trước hết phải xác
định rõ đối tượng mà mà cần truyền thông tin là ai. Công chúng có thể là những khách
mua tiềm tàng các sản phẩm của doanh nghiệp, những người sử dụng hiện thời, những
người quyết định, hoặc những người gây ảnh hưởng. Công chúng mục tiêu có thể là
những cá nhân, những nhóm người nào đó. Công chúng mục tiêu sẽ ảnh hưởng quan
trọng đến những quyết định của người truyền thông về: nói cái gì, nói như thế nào, nói khi
nào, nói ở đâu và nói vớiai.
Việc xác định các đối tượng mục tiêu có thể được phân định bởi các yếu tố về nhân
khẩu học, tâm lý, sở thích hoặc lối sống, mức độ nhận diện về sản phẩm và doanh nghiệp
Thiết kế
thông
điệp truyền
thông
marketing
Lựa chọn
kênh
truyền
thông
marketing
Quyết
định
công cụ
truyền
thông
marketing
Xác định
ngân
sách truyền
thông
marketing

của công chúng. Đặc biệt hơn, việc xác định được đối tượng mục tiêu càng cụ thể thì
thông điệp truyền thông của bạn sẽ càng cụ thể và mang tính thuyết phục cao.
1.2.2. Xác định mục tiêu truyền thông marketing
Một khi đã xác định được công chúng mục tiêu và những đặc điểm của nó, thì người
truyền thông marketing phải quyết định về những phản ứng đáp lại mong muốn của công
chúng có thể là xây dựng một hình ảnh, giá trị cho một thương hiệu; gia tăng sự nhận
biết của khách hàng về một sản phẩm, một dịch vụ; thông báo về một chương trình
khuyến mãi; giới thiệu một sản phẩm mới cùng những lợi ích mà nó mang lại cho
khách hàng. Tất nhiên phản ứng đáp lại là làm cho người mua mua hàng và hài lòng.
Nhưng hành vi mua hàng là kết quả cuối cùng của một quá trình rất dài để thông qua
quyết định của người tiêu dùng. Người truyền thông marketing cần biết cách làm thế nào
để đưa công chúng mục tiêu lên trạng thái sẵn sàng mua cao hơn.
Người làm marketing có thể tìm kiếm ở công chúng mục tiêu phản ứng đáp lại về
nhận thức, cảm thụ hay hành vi. Nghĩa là người làm marketing có thể muốn khắc sâu vào
tâm trí người tiêu dùng một điều gì đó thay đổi thái độ của họ hay thúc đẩy người tiêu
dùng đến chỗ hành động. Có những mô hình khác nhau về các giai đoạn phản ứng đáp lại
của người tiêu dùng. (Bảng 1.2)
Nhà marketing phải xác định khách hàng của mình đang ở giai đoạn nào trong sáu
trạng thái sẵn sàng mua: nhận thức (biết, hiểu), cảm thụ (thích thú, ưa chuộng, tin chắc sẽ
mua) và hành vi mua để triển khai hỗn hợp xúc tiến nhằm đưa khách hàng đến giai đoạn
tiếp theo. Ngoài ra, nhà marketing còn sử dụng nhiều mô hình khác, ví dụ mô hình AIDA
(chú ý, thích thú, ham muốn, hành động), mô hình chấp nhận sản phẩm mới (nhận biết,
thích thú, đánh giá, dùng thử, chấp nhận), mô hình xử lí thông tin (tiếp nhận, chú ý, hiểu
biết, thích thú, lưu giữ, hành động).

Bảng 1. 2 Các mô hình mức độ đáp ứng của người tiêu dùng
Mô hình
Giai đoạn
Mô hình
AIDA
Mô hình thứ
bậc
Mô hình chấp nhận sp
mới
Mô hình truyền
thông
Giai đoạn nhận
thức
Chú ý
Nhận biết
Hiểu
Nhận biết Tiếp xúc
Tiếp nhận
Phản ứng đáp lại
Giai đoạn cảm
thụ
Quan tâm
Ham muốn
Thiện cảm
Thích thú
Tin tưởng
Quan tâm
Đánh giá
Thái độ
Ý định
Giai đoạn hành
vi
Hành động Mua
Dùng thử
Chấp nhận
Hành vi
(Theo Nguyễn Thị Minh Hòa, 2015)

1.2.3. Thiết kế thông điệp truyền thôngmarketing
Việc tạo thành một thông điệp sẽ đòi hỏi giải quyết bốn vấn đề: nói cái gì (nội dung
thông điệp), nói thế nào cho hợp lý (cấu trúc thông điệp), nói thế nào cho diễn cảm (hình
thức thông điệp) và ai nói cho có tính thuyết phục (nguồn thông điệp).
Nội dung thông điệp
Người truyền thông phải hình dung được những điều sẽ nói với công chúng mục tiêu
đề tạo được sự đáp ứng mong muốn. Quá trình này được gọi bằng những cách khác nhau
là soạn thảo lời mời chào, chủ đề hay ý tưởng. Tựu trung lại là nêu lên một số lợi ích,
động cơ, đặc điểm hay lý do tại sao công chúng cần nghĩ đến hay nghiên cứu sản phẩm.
Chủ đề lý tính liên hệ tới những lợi ích riêng của người mua, rằng sản phẩm sẽ đem lại
những gì mà người mua mong đợi: chất lượng, tính kinh tế, giá trị hay các tính năng đặc
biệt khác của sản phẩm.
Cấu trúc thông điệp
Hiệu quả của một thông điệp phụ thuộc rất nhiều vào cấu trúc cũng như nội dung của
nó. Người truyền thông phải quyết định có nên đưa ra kết luận rõ ràng, hay để công chúng
tự rút ra kết luận. Thực tế cho thấy đưa ra kết luận rõ ràng thì thường hiệu quả hơn. Hay
phải quyết định nên đưa những luận chứng đanh thép vào đầu hay cuối thông điệp. Giới
thiệu luận chứng đanh thép vào đầu thông điệp thì tạo sự chú ý mạnh, nhưng có thể dẫn
đến một kết thúc có tính chất giảmdần.
Hình thức thông điệp
Hình thức biểu đạt một thông điệp phải thật sinh động để cuốn hút sự chú ý, quan tâm
và dễ thuyết phục người mua. Đối với một ấn phẩm quảng cáo, người truyền thông phải
quyết định về tiêu đề, lời lẽ, minh họa, màu sắc và thể hiện theo cách đề cao tính lạ
thường và tương phản, hình ảnh và tiêu đề lôi cuốn, hình thức khác thường, kích cỡ và vị
trí gây được sự chú ý, hình ảnh sống động… Nếu truyền qua radio phải chọn từ ngữ, cách
phát âm và chất lượng giọng đọc (tốc độ đọc, nhịp điệu, cao độ và mức độ rõ ràng và sức
truyền cảm của giọng đọc). Nếu thông điệp được thực hiện trên truyền hình hay giao tiếp
trực tiếp, thì phải cộng thêm những yếu tố khác nữa là ngôn ngữ của hình thể và phong

cách (những gợi ý không lời), như vẽ đẹp và sự biểu lộ của nét mặt, dáng vẽ và sự vận
động của thân thể, trang phục, kiểu tóc…
Nếu thông điệp được truyền qua sản phẩm hay bao bì thì cần lưu ý đến cách xếp đặt,
hương thơm, màu sắc, kích thước và kiểu dáng của sản phẩm và bao bì.
Nguồn thông điệp
Sự tác động của thông điệp đối với người tiêu dùng còn chịu ảnh hưởng bởi việc họ
cảm nhận về người gửi như thế nào. Các thông điệp được gởi đi từ những nguồn đáng tin
cậy thì có tính thuyết phục cao.
Có ba yếu tố thường được thừa nhận là làm tăng mức độ đáng tin cậy của nguồn:
Tính chuyên môn, tính đáng tin, và tính khả ái. Tính chuyên môn biểu thị mức độ mà
người truyền thông có được thẩm quyền để ủng hộ một luận điểm. Tính đáng tin liên quan
tới việc nguồn được cảm nhận có mức độ khách quan và trung thực ra sao.
Bạn thân thì đáng tin cậy hơn người lạ hay người bán hàng. Tính khả ái thể hiện mức
hấp dẫn của nguồn truyền tải thông điệp đối với công chúng. Tính thật thà, hài hước và tự
nhiên làm cho người truyền tải thông điệp trở nên khả ái hơn. Vì vậy, nguồn hữu hiệu
nhất là nguồn đạt mức độ cao trong cả ba yếu tố nói trên.
1.2.4. Lựa chọn kênh truyền thôngmarketing
1.2.4.1. Kênh truyền thông trực tiếp
Trong kênh này, hai hay nhiều người sẽ trực tiếp truyền thông với nhau. Họ có thể
truyền thông qua tiếp xúc trực tiếp nhân viên với đối tượng, qua điện thoại, hoặc qua thư
từ trên cơ sở giao tiếp cá nhân. Các kênh truyền thông trực tiếp tạo ra hiệu quả thông qua
những cơ hội cá nhân hóa việc giới thiệu và thông tin phản hồi.
Các kênh truyền thông trực tiếp có thể chia nhỏ thành các kênh giới thiệu, kênh
chuyên viên và kênh xã hội. Kênh giới thiệu gồm các nhân viên bán hàng của doanh
nghiệp tiếp xúc trực tiếp với người mua trên thị trường mục tiêu. Kênh chuyên viên gồm
những chuyên viên độc lập phát biểu ý kiến của mình với khách hàng mục tiêu. Kênh xã
hội gồm những người láng giềng, bạn bè, các thành viên trong gia đình và những người
đồng sự nói chuyện với khách hàng mục tiêu. Ảnh hưởng của vai trò cá nhân đối với
công chúng mục tiêu đặc biệt quan trọng trong các trường hợp họ cần mua những sản

phẩm đắt tiền, có nhiều rủi ro hay không mua thường xuyên, hay những sản phẩm nói lên
địa vị hoặc thị hiếu của người sử dụng.
1.2.4.2. Kênh truyền thông gián tiếp
Những kênh truyền thông gián tiếp chuyển các thông điệp đi mà không cần có sự tiếp
xúc hay giao tiếp trực tiếp. Chúng bao gồm các phương tiện truyền thông đại chúng, bầu
không khí và các sự kiện.
Các phương tiện truyền thông đại chúng bao gồm những phương tiện truyền thông
dưới dạng ấn phẩm (thư trực tiếp, báo và tạp chí), những phương tiện truyền thông quảng
bá (truyền thanh, truyền hình), những phương tiện truyền thông điện tử (băng ghi âm và
ghi hình, đĩa ghi hình, internet) và những phương tiện trưng bày (panô, bảng hiệu, áp
phích). Hầu hết các thông điệp gián tiếp đều được chuyển tải qua các phương tiện truyền
thông có trả tiền.
Bầu không khí là những khung cảnh có chủ tâm nhằm tạo ra hay củng cố xu hướng
mua và tiêu dùng sản phẩm. Các sự kiện là những công việc có chủ tâm, nhằm chuyển tải
các thông điệp đặc biệt đến công chúng mục tiêu, như tổ chức các buổi họp báo, lễ khai
trương và bảo trợ hoạt động thể thao,…
Mặc dù có ít hiệu quả hơn truyền thông trực tiếp, các phương tiện truyền thông đại
chúng có thể là công cụ chủ yếu kích thích truyền thông trực tiếp. Truyền thông đại chúng
tác động đến thái độ và hành vi cá nhân thông qua một quá trình truyền dòng thông tin hai
cấp. Thông thường dòng ý tưởng được phát đi từ đài truyền thanh, truyền hình và các ấn
phầm đến những người hướng dẫn dư luận rồi từ những người đó được truyền đến những
bộ phận dân cư kém tích cực hơn.
1.2.4.3. Kênh truyền thông tích hợp
Hiệp hội các đại lý quảng cáo ở Mỹ (American Association of Avertising Agencies:
4As) đã đưa ra một trong những định nghĩa đầu tiên về IMC: Truyền thông marketing tích
hợp (IMC) là một cách tiếp cận mới trong truyền thông marketing giúp doanh nghiệp/tổ
chức đạt được mục tiêu marketing của mình thông qua việc sử dụng phối hợp hiệu quả
của các hình thức truyền thông hỗ trợ chonhau.

Ngày nay với sự ra đời của phương tiện truyền thông marketing hiện đại đã tạo ra
những thay đổi đáng kể trong cách thức giao tiếp với khách hàng của các doanh nghiệp
như mạng xã hội, thư điện tử, website… Thay vì chỉ sử dụng một hoặc hai công cụ để
truyền thông, doanh nghiệp nhận thấy phải phối hợp các công cụ lại với nhau để tạo ra
hiệu quả tốt hơn.
Ví dụ như kết hợp quảng cáo với các công cụ truyền thông marketing khác: Quảng
cáo có thể được sử dụng như là một phương tiện quảng bá cho cho việc cung cấp phiếu
giảm giá và rút thăm trúng thưởng và thu hút sự chú ý tới những công cụ truyền thông
khác.
Hay kết hợp khuyến mãi với các công cụ truyền thông marketing khác: Trong các
chương trình truyền thông marketing tích hợp, tốt nhất nên kết hợp các kỹ thuật xúc
tiến bán với quảng cáo và các công cụ truyền thông marketing khác. Hiệu quả của
chiến dịch truyền thông marketing tích hợp sẽ được tăng lên nếu có sự hỗ trợ của xúc
tiến bán hướng tới khách hàng, thay vì thực hiện các hoạt động một cách đơn lẻ, các
công cụ truyền thông marketing khác và xúc tiến bán nên được coi là những công cụ
bổ sung cho nhau. Nếu kết hợp các công cụ này với nhau, sẽ tạo ra hiệu quả cộng
hưởng lớn hơn nhiều so với khi áp dụng đơn lẻ…
1.2.5. Xác định ngân sách truyền thông marketing
1.2.5.1. Phương pháp xác định ngân sách theo tỷ lệ % doanh số bán
Theo phương pháp này, công ty xây dựng ngân sách truyền thông mrketing bằng một
tỷ lệ phần trăm nào đó của doanh số bán dự kiến.
Ưu điểm:
 Dễ tính toán.
 Chi phí truyền thông marketing gắn liền với biến động doanh thu của công ty.
 Khuyến khích lãnh đạo công ty quan tâm đến sự liên hệ giữa chi phí xúc tiến, giá
bán và lợi nhuận trên một đơn vị sản phẩm.
Nhược điểm:
 Không căn cứ vào cơ hộithị trường.
 Không phù hợp cho kế hoạch dàihạn.

1.2.5.2. Phương pháp cân bằng cạnhtranh
Theo phương pháp này, công ty xây dựng ngân sách truyền thông marketing ngang
bằng ngân sách truyền thông marketing của đối thủ cạnh tranh trên cùng địa bàn và chu kì
kinh doanh.
Phương pháp này có ưu điểm là sẽ tránh khả năng xảy ra chiến tranh về truyền thông
giữa các công ty cạnh tranh. Nhược điểm là khó xác định ngân sách truyền thông của các
công ty cạnh tranh.
1.2.5.3. Phương pháp chi theo khảnăng
Theo phương pháp này, công ty xác định ngân sách truyền thông marketing theo khả
năng tài chính của họ. Phương pháp này có nhược điểm là công ty không thể chủ động sử
dụng các hoạt động truyền thông theo mức cần thiết để tác động đến thị trường.
1.2.5.4. Phương pháp căn cứ vào mục tiêu và nhiệmvụ
Theo phương pháp này, công ty xác định ngân sách truyền thông trên cơ sở những
mục tiêu và nhiệm vụ cần giải quyết về phương diện truyền thông marketing.
Phương pháp này có ưu điểm là đòi hỏi ban lãnh đạo phải trình bày rõ những giả thiết
của mình về mối quan hệ giữa tổng chi phí, mức độ tiếp xúc, tỉ lệ dùng thử và mức sử
dụng thường xuyên.
1.2.6. Quyết định công cụ truyền thôngmarketing
Việc sử dụng công cụ truyền thông phụ thuộc vào những yếu tố sau đây:
Đặc điểm của công cụ truyền thông marketing: Mỗi công cụ có những ưu điểm và
nhược điểm riêng, do đó nhà marketing cần quan tâm để phối hợp các công cụ hiệu quả
nhằm đạt mục tiêu marketing.
Đặc điểm thị trường sản phẩm: Đối với thị trường tiêu dùng, nhà marketing có xu
hướng sử dụng khuyến mãi và quảng cáo, ngược lại nhà marketing chi nhiều hơn cho bán
hàng cá nhân trong tư liệu sản xuất. Nhìn chung, bán hàng cá nhân được sử dụng nhiều
hơn đối với những hàng hóa đắt tiền.
Giai đoạn của quá trình mua hàng: Quảng cáo và PR đóng vai trò quan trọng nhất
trong giai đoạn nâng cao nhận thức của khách hàng. Quảng cáo và bán hàng cá nhân được
nhà marketing sử dụng khi muốn khuyến khích khách hàng tìm hiểu. Để củng cố niềm tin

cho khách hàng, nhà marketing sử dụng bán hàng cá nhân. Ngoài ra, bán hàng cá nhân và
khuyến mãi cũng rất quan trọng trong giai đoạn quyết định mua.
Giai đoạn của chu kỳ sống sản phẩm: Trong giai đoạn giới thiệu, quảng cáo, sự kiện,
marketing trải nghiệm và PR có hiệu quả cao nhất; nhà marketing sử dụng bán hàng cá
nhân để đạt được phạm vi phân phối tốt; khuyến mãi, marketing trực tiếp được sử dụng để
khuyến khích dùng thử. Trong giai đoạn tăng trưởng, nhà marketing nên sử dụng
marketing truyền miệng và marketing tương tác. Quảng cáo, sự kiện và marketing trải
nghiệm và bán hàng cá nhân trở nên quan trọng hơn trong giai đoạn bão hòa. Trong giai
đoạn suy thoái, nhà marketing có thể sử dụng hạn chế hoạt động khuyến mãi nhưng cắt
giảm các hoạt động truyền thôngkhác.
1.2.7. Đo lường và đánh giá kết quả truyền thôngmarketing
Sau khi thực hiện kế hoạch truyền thông marketing, người quản trị công tác truyền
thông cần phải đo lường tác dụng của nó đến công chúng mục tiêu. Muốn vậy, cần phải
khảo sát công chúng mục tiêu xem họ có nhận thấy hay ghi nhớ thông điệp đó hay không,
họ nhìn thấy bao nhiêu lần, họ ghi nhớ điểm nào, họ cảm thấy như thế nào về thông điệp,
thái độ trước kia và hiện nay của họ đối với sản phẩm và công ty. So sánh kết quả hoạt
động truyền thông đạt được so với mục tiêu đề ra ban đầu. Với những kết quả thu được từ
hoạt động truyền thông doanh nghiệp có thể điều chỉnh chiến lược kinh doanh, chiến lược
truyền thông marketing giai đoạn tiếp theo một cách hợp lý hiệu quả.
1.3. Mô hình lý thuyết nghiêncứu
1.3.1. Mô hình cơ bản trong truyền thôngmarketing
Mô hình truyền thông giải đáp: ai, nói gì, trong kênh nào, cho ai, hiệu quả như thế
nào. Truyền thông có liên quan đến chín yếu tố được trình bày trong hình 1.3. Hai yếu tố
thể hiện các bên chủ yếu tham gia truyền thông là người gửi và người nhận. Hai yếu tố
khác là những công cụ truyền thông chủ yếu, tức là thông điệp và phương tiện truyền
thông. Bốn yếu tố khác nữa là những chức năng truyền thông chủ yếu, gồm mã hóa, giải
mã, phản ứng đáp lại và thông tin phản hồi. Yếu tố cuối cùng là nhiễu trong hệ thống đó.
Các yếu tố này được định nghĩa như sau:

-Người gửi (sender) là bên gửi thông điệp cho bên còn lại (còn được gọi là nguồn
truyền thông).
-Mã hóa (encoding) là tiến trình chuyển ý tưởng thành các biểu tượng.
-Thông điệp (message) : Tập hợp các biểu tượng mà bên gởi truyền đi.
-Phương tiện truyền thông (media) gồm các kênh truyền thông qua đó thông điệp
truyền đi từ người gửi đến người nhận.
-Giải mã (decoding) là tiến trình người nhận quy ý nghĩa cho các biểu tượng do
người gửi truyền đến.
-Người nhận (receiver) là bên nhận thông điệp do bên kia gửi đến.
-Đáp ứng (response) là tập hợp những phản ứng mà người nhận có được sau khi tiếp
nhận thông điệp.
-Phản hồi (feeback) là một phần sự đáp ứng của người nhận được thông tin trở lại
cho người gửi.
-Nhiễu tạp (noise) là những yếu tố làm sai lệch thông tin trong quá trình truyền
thông, dẫn đến kết quả là người nhận nhận được một thông điệp không giống thông điệp
được gửi đi.
Hình 1. 3 Mô hình cơ bản trong truyền thông
(Theo quản trị marketing – voer)
1.3.2. Mô hình truyền thông marketingAIDA
AIDA là viết tắt của 4 chữ Attention (Thu hút), Interest (Thích thú), Desire (Khao
khát), Action (Hành động). Đây là 4 bước giúp đạt được hiệu quả khi muốn thuyết phục ai
đó về một vấn đề họchưa biết gì.

Attentio
n
Interest
Desire
Actio
n
Đầu tiên bạn phải thu hút sự chú ý của họ. Sau đó chỉ cho họ thấy những đặc điểm
hữu ích, thú vị để khơi gợi niềm thích thú, hào hứng. Tiếp theo là tạo cho họ sự khát khao,
mong muốn rồi cuối cùng hướng họ hành động theo chủ đích của mình. Đây là một trong
những công thức hay nhất, đang được ứng dụng rất thành công trong rất nhiều lĩnh vực
như: giao tiếp, quảng cáo, bánhàng...
Hình 1. 4 Mô hình truyền thông marketing AIDA
(Nguồn: BrandVietNam)
A - Attention (Tạo sự chú ý)
Bước đầu tiên trong mô hình truyền thông Marketing AIDA chính là thu hút sự
chú ý của đối tượng mục tiêu. Để gây được sự chú ý của đối tượng khách hàng mục tiêu
trong thời đại bùng nổ thông tin như hiện nay thì người quản trị Marketing phải khéo léo
lựa chọn được đúng phương thức và công cụ Marketing phù hợp để thu hút được sự chú ý
và buộc họ phải dừng lại để tiếp nhận thông điệp truyền thông.
I - Interest: Tạo sự thích thú

Sự thu hút của mọi người sẽ chỉ có một tác dụng nhất định mà không có tính lâu dài
và ổn định nếu bạn không chỉ ra được cho họ những điều mới lạ, hấp dẫn ở trong đó. Tạo
ra sự thích thú là một trong những bước quan trọng và khó khăn nhất.
Doanh nghiệp cần nghiên cứu, tìm hiểu thật kỹ để nắm được những đặc điểm nổi trội
trong chủ đề và sản phẩm của mình, đồng thời hiểu được nhu cầu, mong muốn của đối
tượng mình hướng tới để sắp xếp, chọn lọc những yếu tố, thông điệp phù hợp nhất.
D - Desire: Khơi gợi niềm khao khát, mong muốn
Từ việc gợi ra sự thích thú, đánh vào nhu cầu của đối tượng hướng tới, doanh nghiệp
đã nắm được một phần thành công trong tay. Bởi hầu hết mọi người đều sẽ muốn có một
điều gì đấy mới hơn để thỏa mãn sự hiếu kỳ của mình. Đây là lúc thích hợp để doanh
nghiệp cho họ thấy những gì doanh nghiệp mang tới giúp ích cho họ như thế nào.
A - Action: Hành động
Khi đã có đầy đủ sự quan tâm, sự thích thú và niềm khao khát thì doanh nghiệp hoàn
toàn có thể chủ động trong việc dẫn dắt mọi người đi theo những hành động mà doanh
nghiệp mong muốn. Họ có thể đồng ý với chủ đề, lời đề nghị, giới thiệu của bạn hay chấp
nhận sử dụng sản phẩm do doanh nghiệp cung cấp cung cấp.

1.3.3. Mô hình lập kế hoạch truyền thông marketingtích
Hình 1. 5 Mô hình truyền thông marketing tích hợp
(Nguồn: TS. Trương Đình Chiến, 2016)

Tùy thuộc vào mục tiêu truyền thông marketing, nguồn ngân sách của doanh
nghiệp và những đặc điểm của các kênh truyền thông mà doanh nghiệp lựa chọn phối
hợp các kênh một cách hợp lý để tạo ra hiệu quả cao nhất.
1.4. Bất động sản
1.4.1. Khái niệm về bất đông sản (BĐS)
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam,
tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây
dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;
Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
1.4.2. Đặc điểm của BĐS
1.4.2.1. Tính cá biệt và khan hiếm
Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai.
Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ
thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa
phương, lãnh thổ… Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của
đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS
cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai
BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công
trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn
phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến
trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc
thoả mãn sở thích cá nhân.
1.4.2.2. Tính bền lâu
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như
không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc
và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được
cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu
của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. Cần phân biệt “tuổi
thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện

thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng
với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó
chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị
lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó,
nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây
dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế.
Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan
đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn,
nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là
trên 45 năm… Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất
đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích
khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.
1.4.2.3. Tính chịu sự ảnh hưởng lẩn nhau
BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác
động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công
trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu
vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của
BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.
1.4.2.4. Các tính chất khác
 Tính thích ứng
Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử
dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng
thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu
sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác.
 Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý
Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá
thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài.
Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.
 Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội

Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông
thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác
nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý
xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh… chi phối nhu cầu và
hình thức BĐS.
1.4.3. Phân loại BĐS
Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể phân
thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt.
Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình
thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở
làm việc… Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và
các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất
phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm
này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như
phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại
đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.
Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông
nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất
nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng…
Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản
văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang… Đặc điểm của loại
BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây
dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường BĐS phù hợp với điều kiện
kinh tế-xã hội của nước ta.

1.5. Thị trường bất động sản và tổng quan thị trường bất động sản
1.5.1. Khái niệm
Khái niệm 1: Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho
thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của thị trường có sự
quản lý của Nhà nước.
Khái niệm 2: Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về BĐS tại
một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định.
Khái niệm 3: Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến đất sao cho
chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể. Các quyền này độc lập với
các đặc tính vật chất mà thường được gọi là đất.
1.5.2. Phân loại
1.5.2.1. Theo các cấp của thị trường
Thị trường cấp I: Thị trường cấp I: là thị trường người sở hữu đất chuyển giao
quyền sử dụng đất cho người khác. Thị trường này hoàn toàn do Nhà nước khống chế
Thị trường cấp II: là thị trường người được cấp quyền sử dụng đất tái chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Trong thị trường này cả người bán và người mua đều
không phải là người sở hữu đất đai họ chỉ tham gia mua bán quyền sử dụng đất.
Thị trường cấp III: là thị trường người sử dụng đất cho thuê quyền sử dụng đất
hoặc cho thuê BĐS nằm trên đất đai.
1.5.2.2. Theo đối tượng của thị trường
 Thị trường nhà ở
 Thị trường khách sạn
 Thị trường nhà cho thuê
 Thị trường văn phòng
1.5.2.3. Theo mục đích sử dụng
 Thị trường mua và bán
 Thị trường cho thuê
 Thị trường thế chấp, bảo hiểm

1.5.2.4. Theo khu vực
 Thị trường BĐS ở đô thị
 Thị trường BĐS ở nông thôn
 Thị trường BĐS ở các đô thị lớn
1.5.3. Vai trò
1.5.3.1. Giống như các loại thị trường khác, thị trường BĐS là cầu nối giữa sản
xuất và tiêu dùng
Thị trường BĐS là nơi để người bán và người mua gặp gỡ thỏa thuận với nhau,
làm cho hoạt động giao dịch, mua bán BĐS một cách thuận lợi. Việc xây dựng thị
trường BĐS là sự tôn trọng và phát huy vai trò tự điều tiết của bản tay vô hình, là sự
tạo lập một cơ chế khách quan đảm bảo cho BĐS có thể được sử dụng một cách hiệu
quả nhất.
1.5.3.2. Thị trường BĐS là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho chủ
thể kinh doanh BĐS.
Trên thị trường BĐS, các chủ thể kinh doanh BĐs và những người tiêu dùng thực
hiện việc mua bán. Với vai trò là một hàng hóa đặc biệt, BĐS được chuyển quyền sử
dụng và quyền sở hữu từ người này sang người khác. Thị trường BĐS đóng vai trò
chuyển hóa vốn từ hình thái hiện vật sang hình thái giá trị, là một nhân tố quyết định
tốc độ chu chuyển vốn của các chủ thê kinh doanh trên thị trường. Thị trường BĐS là
một sự bổ sung quan trọng cho sự hoàn thiện và phát triển một cách đồng bộ cơ chế
kinh tế thị trường đối với một quốc gia.
1.5.3.3. Thị trường BĐS góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới về hoạt động quản lý
đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng đặc biệt là các công trình công cộng và các cơ
sở kinh tế khác
Bằng cách xây dựng và phát triển thị trường BĐS, Nhà nước bổ sung, hoàn thiện
hệ thống Pháp luật, hệ thống chính sách quản lý cũng như tổ chức quản lý, tạo điều
kiện cho thị trường mở rộng và phát triển, góp phần khắc phục tình trạng đầu cơ, tham
nhũng, trốn thuế… Bên cạnh đó, sự vận hành thị trường BĐS sẽ góp phần xác lập mối
quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng BĐS, nâng cao hiệu quả sử dụng tài

nguyên đất, khắc phục tình trạng phi kinh tế trong đầu tư xây dựng, tăng thu cho Ngân
sách Nhà nước…
1.5.3.4. Vận hành thị trường BĐS góp phần thúc đẩy ứng dụng và cải tiến khoa
học- công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở, bảo vệ môi trường.
Thị trường nói chung, thị trường BĐS nói riêng chịu sự tác động tương hỗ lẫn
nhau giữa các yếu tố cung cầu, giá cả cạnh tranh. Điều đó thúc đẩy các chủ thể thị
trường nghiên cứu ứng dụng tiến bộ khoa học công nghệ, cải tiến tổ chức và quản lý,
nâng cao năng suất lao động, hạ giá thành và nâng cao chất lượng sản phẩm, tăng sức
cạnh tranh nhằm thu lợi nhuận.
1.5.3.5. Góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hóa trong
sản xuất kinh doanh, tạo cơ sở phát triển kinh tế một cách bền vững.
Thông qua thị trường BĐS, các chủ thể kinh doanh có điều kiện tiếp xúc, mở rộng
quan hệ: nội bộ thị trường và các quan hệ với các ngành, các lĩnh vực khác như: xây
dựng, địa chính, ngân hàng, môi trường đô thị.
1.5.4. Khái quát chung thị trường bất động sản
1.5.4.1. Khái quát chung tình hình bất động sản cả nước
Đánh giá chung về bức tranh thị trường bất động sản 2018, ông Đỗ Viết Chiến,
Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho hay, thị trường bất động
sản năm 2018 cơ bản vẫn giữ được sự phát triển ổn định, các phân khúc thị trường và
sản phẩm có sự tái cơ cấu hợp lý hơn.
Điều này thể hiện qua các con số thống kê từ VNREA, tổng lượng cung bất động
sản về nhà ở chung cư và nhà ở gắn liền với đất trong 9 tháng đầu năm trên cả nước là
trên 100.000 sản phẩm, tăng gần 20.000 sản phẩm so với cả năm 2017. Trong đó,
lượng sản phẩm nhà ở chung cư vẫn chiếm đa số và lượng cung chủ yếu vẫn là tại 2 thị
trường lớn là Hà Nội và TP.HCM.
Bên cạnh đó, tổng lượng giao dịch bất động sản nhà ở trong 9 tháng đầu năm 2018
đạt 50.756 sản phẩm. Riêng trong quý III/2018 đạt 16.832 sản phẩm (tỷ lệ hấp thụ đạt
60%), bằng khoảng 95% so với quý II/2018 là 17.634 giao dịch. Quý II tăng 1.344

giao dịch so với tổng lượng giao dịch quý I/ 2018 là 16.290 giao dịch, tương đương
với mức tăng 8,3%.
Ông Đỗ Viết Chiến nhận định: “Mặc dù số lượng giao dịch quý III giảm so với
quý II song đây vẫn là con số khá tốt của thị trường bất động sản quý III thường niên.
Bởi thông thường hàng năm, quý III có tháng Ngâu và mùa khai giảng nên thường có
tỷ lệ hấp thụ thấp. Nhìn chung thị trường bất động sản Việt Nam trong 9 tháng đầu
năm 2018 vẫn cho thấy một gam màu đẹp với những con số khá ấn tượng về cả lượng
cung và cầu”.
Đặc biệt, 2 thị trường đầu tàu là Hà Nội và TP.HCM khá ổn định và triển vọng với
nguồn cung dồi dào, phong phú, đặc biệt là nguồn cung nhà ở chung cư (tại Hà Nội là
25.574 sản phẩm, tại TP.HCM là 34.092 sản phẩm). Số lượng giao dịch nhà ở chung
cư tại Hà Nội rất ấn tượng với 18.265 sản phẩm, tăng hơn 30% so với 9 tháng đầu năm
2017. Tại TP.HCM và khu vực miền Nam tổng lượng giao dịch căn hộ chung cư đạt
mức 22.911 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ đạt 67,2% . Đặc biệt ở phân khúc siêu cao cấp tại
TP.HCM, tỷ lệ hấp thụ xấp xỉ 100%.
Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cũng cho hay: “Với nhu
cầu thực chất sử dụng bất động sản ngày càng tăng rõ rệt cho thấy dấu hiệu của thị
trường bền vững và phát triển. Minh chứng rõ nhất là tại hai thành phố lớn này, hiếm
dần các hoạt động mua đi bán lại của các nhà đầu tư thứ cấp, các nhà đầu cơ. Giá bất
động sản tại hai khu vực này nhìn chung cũng ổn định, tỷ lệ hấp thụ tương đối cao.
Ngoài ra, người mua nhà phần lớn từ nhu cầu thực cho thấy không có biểu hiện của thị
trường ảo hoặc bong bóng bất động sản”.
1.5.4.2. Khái quát chung tình hình bất động sản tại Huế
Theo nhận định của các chuyên gia trong ngành địa ốc, thị trường Bất động sản cả
nước nói chung và tại Huế nói riêng, dịp cuối năm 2018 ghi nhận diễn biến tích cực ở
phân khúc đất nền và nhà ở giá vừa túi tiền.
Trong 2 tháng cuối năm, phân khúc đất nền vẫn hấp dẫn các nhà đầu tư bởi loại
hình bất động sản này có nguồn cầu và thanh khoản lớn nhất, trở thành kênh thu hút

dòng tiền mạnh mẽ của nhà đầu tư dù giá bán đang tăng nhanh sau hàng loạt các động
thái nâng cấp cơ sở hạ tầng đô thị ở khu vực phía Tây Nam TP Huế.
Các chính sách tái định cư mới của tỉnh Thừa Thiên Huế đã thúc đẩy thị trường
đất nền phát triển mạnh mẽ cho nhu cầu gia tăng đột biến, tập trung ở các khu vực vận
trung tâm thành phố với khoảng cách di chuyển chỉ từ 15 – 20 phút.
Năm 2018 đánh dấu thị trường BĐS có dấu hiệu trỗi dậy ở cả nước nói chung và ở
Thừa Thiên Huế nói riêng. Nhiều công trình, dự án, trung tâm, khách sạn… nổi lên
làm cho thị trường ngày càng nóng. Bao gồm nhiều ông lớn trong giới BĐS như:
VinGroup, Apec Group, IMG, Bitexco, Vneco… Các dự án nổi bật như Tòa nhà
Vincom, An Cựu City, Hue Green City, Royal Park, Phú Mỹ An… Nhiều chủ đầu tư
và nhà môi giới đã chọn thị trường Thừa Thiên Huế là điểm đến của mình.
Trong lúc nguồn cung đất nền mới các tháng cuối năm đang dần trở nên khan
hiếm do sự thận trọng khi ra hàng của các chủ đầu tư, thì giới buôn địa ốc lại ráo riết
“săn hàng” trong lúc giá còn ở mức thấp, nhằm tạo ra mặt bằng giá mới trên thị trường
đầu năm 2019.
Hai trạng thái cung – cầu này dễ dàng khiến cho các dự án đáp ứng được nhu cầu
thực cuối năm trở nên cháy hàng ngay khi mở bán chính thức.
Ví dụ điển hình từ sự thành công của dự án Eco Lake do đơn vị mở bán vào tháng
8/2018 trước đó, chỉ trong 30 phút mở bán đã có đến 98% sản phẩm được hoàn tất
giao dịch.

Đề tài luận văn 2024 Xây dựng chương trình truyền thông marketing cho dự án An Cựu City của công ty cổ phần Đất Xanh Bắc Miền Trung

Đề tài luận văn 2024 Xây dựng chương trình truyền thông marketing cho dự án An Cựu City của công ty cổ phần Đất Xanh Bắc Miền Trung

Recommended

Recommended

More Related Content

Similar to Đề tài luận văn 2024 Xây dựng chương trình truyền thông marketing cho dự án An Cựu City của công ty cổ phần Đất Xanh Bắc Miền Trung

Similar to Đề tài luận văn 2024 Xây dựng chương trình truyền thông marketing cho dự án An Cựu City của công ty cổ phần Đất Xanh Bắc Miền Trung (20)

More from lamluanvan.net Viết thuê luận văn

More from lamluanvan.net Viết thuê luận văn (20)

Đề tài luận văn 2024 Xây dựng chương trình truyền thông marketing cho dự án An Cựu City của công ty cổ phần Đất Xanh Bắc Miền Trung