Successfully reported this slideshow.
We use your LinkedIn profile and activity data to personalize ads and to show you more relevant ads. You can change your ad preferences anytime.

Voidaanko ylihinnoittelua asuntomarkkinoilla havaita luotettavasti?

794 views

Published on

Elias Oikarinen (Turun kauppakorkeakoulu)
Turun Talouspäivät 2018

Published in: Economy & Finance
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

Voidaanko ylihinnoittelua asuntomarkkinoilla havaita luotettavasti?

  1. 1. Turun kauppakorkeakoulu  Turku School of Economics VOIDAANKO YLIHINNOITTELUA ASUNTOMARKKINOILLA HAVAITA LUOTETTAVASTI? Elias Oikarinen Turun yliopiston kauppakorkeakoulu Tampereen yliopisto, johtamiskorkeakoulu elias.oikarinen@utu.fi Turun Talouspäivät 29.9.2018
  2. 2. Turun kauppakorkeakoulu  Turku School of Economics Esityksen sisältö • Ylihinnoittelun / hintakuplan määrittely • Yleisesti käytettyjen menetelmien arviointia • Esimerkkejä suomalaisella tilastoaineistolla • Markkinatason näkökulma • Keskeinen sanoma (taloustieteen näkökulmasta) 2
  3. 3. Turun kauppakorkeakoulu  Turku School of Economics Ylihinnoittelu asuntomarkkinoilla • Tässä esityksessä: huomattava poikkeama asuntojen hintatason pitkän aikavälin tasapainosuhteesta  Merkittävä riski siitä, että hintataso putoaa huomattavasti suhteellisen lähellä tulevaisuudessa (vaikka talouden fundamenteissa ei tapahtuisi vastaavaa merkittävää heikkenemistä)  ”Hintakupla” • Erilaisia määritelmiä: • Alkuperäinen ”odotuskupla” • Hintataso poikkeaa selkeästi talouden fundamenteista (”makuasia”) • Voimakas hintanousu, jota seuraa voimakas hintojen madaltuminen • Hyvin vaikea havaita, muutenhan ei pääsisi edes syntymään? 3
  4. 4. Turun kauppakorkeakoulu  Turku School of Economics 4 Tallinna 2006: Esimerkki kuplasta, joka oli selvästi nähtävissä* (mutta ei kuitenkaan nähty?) * Kuvat ja teksti: Talouselämä 22.9.2006
  5. 5. Turun kauppakorkeakoulu  Turku School of Economics Asuntojen hintakehitys Suomessa (vanhat vapaarahoitteiset kerrostaloasunnot, reaalihintaindeksit 1972Q2-2018Q2; 1972Q2 = 100; lähde: Tilastokeskus) 5 50 100 150 200 250 300 350 400 2Q1972 2Q1974 2Q1976 2Q1978 2Q1980 2Q1982 2Q1984 2Q1986 2Q1988 2Q1990 2Q1992 2Q1994 2Q1996 2Q1998 2Q2000 2Q2002 2Q2004 2Q2006 2Q2008 2Q2010 2Q2012 2Q2014 2Q2016 2Q2018 Helsinki-1 Pääkaupunkiseutu Tampere Turku Kouvola Oulu
  6. 6. Turun kauppakorkeakoulu  Turku School of Economics Arviontimenetelmiä • Teoreettisesti oikea lähtökohta: Kassavirtoja tuottavan sijoitusvarallisuuden arvon tulee vastata tulevien odotettujen (omistusasujilla laskennallisten) kassavirtojen nykyarvoa; Empiirinen mallinnus (”dynaaminen Gordonin kasvumalli”) on suhteellisen monimutkaista ja vaatii erityisosaamista sekä monia oletuksia • Suuri määrä toimijoita käyttää yksinkertaisempia menetelmiä • Hintataso suhteessa tulotasoon • Hintataso suhteessa vuokraan • Tilastolliset menetelmät: Pitkän aikavälin tasapainosuhteet asuntohintojen ja keskeisten fundamenttien välillä • (Asuntomarkkinoiden ei-arbitraasisuhde) • Toimivatko nämä menetelmät kunnollisesti? 6
  7. 7. Turun kauppakorkeakoulu  Turku School of Economics Neliöhinnan suhde käytettävissä oleviin tuloihin (keskimääräinen hinta €/m2, vanhat vapaarahoitteiset kerrostalot, jaettuna vuositason verojen jälkeisillä tuloilla per capita, 1985-2016) 7 0,050 0,075 0,100 0,125 0,150 0,175 0,200 0,225 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 Tampere keskiarvo 1985-2016 0,050 0,075 0,100 0,125 0,150 0,175 0,200 0,225 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 HMA keskiarvo 1985-2016 0,050 0,075 0,100 0,125 0,150 0,175 0,200 0,225 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015Oulu keskiarvo 1985-2016 0,050 0,075 0,100 0,125 0,150 0,175 0,200 0,225 19… 19… 19… 19… 19… 19… 19… 19… 20… 20… 20… 20… 20… 20… 20… 20… Turku keskiarvo 1985-2016
  8. 8. Turun kauppakorkeakoulu  Turku School of Economics Hintataso suhteessa vuokratasoon 1985-2017 8 0 5 10 15 20 25 30 35 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 PKseutu Keskiarvo 1985-2017 0 5 10 15 20 25 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 Tampere Keskiarvo 1985-2017 0 5 10 15 20 25 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 Turku Keskiarvo 1985-2017 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 Oulu Keskiarvo 1985-2017
  9. 9. Turun kauppakorkeakoulu  Turku School of Economics Hintataso suhteessa vuokratasoon II • Suuri määrä toimijoita käyttää yksinkertaise mpia menetelmiä 9 0 5 10 15 20 25 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 Lahti Keskiarvo 1985-2017 0 5 10 15 20 25 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 Kuopio Keskiarvo 1985-2017 0 5 10 15 20 25 30 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 Jyväskylä Keskiarvo 1985-2017 0 5 10 15 20 25 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 Kouvola Keskiarvo 1985-2017
  10. 10. Turun kauppakorkeakoulu  Turku School of Economics 10Vapaarahoitteisen vuokratason ja hintatason kehitys pääkaupunkiseudulla (kerrostalot, nimelliset arvot, 1975Q1-2017Q4, 1975Q1=100) Miksi hinnat ovat ”korkealla”, vai miksi vuokrat ovat ”korkealla”?! Lähde: Tilastokeskus & omat laskelmat -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 0 250 500 750 1000 1250 1Q1975 3Q1976 1Q1978 3Q1979 1Q1981 3Q1982 1Q1984 3Q1985 1Q1987 3Q1988 1Q1990 3Q1991 1Q1993 3Q1994 1Q1996 3Q1997 1Q1999 3Q2000 1Q2002 3Q2003 1Q2005 3Q2006 1Q2008 3Q2009 1Q2011 3Q2012 1Q2014 3Q2015 1Q2017 Hinta Vuokra Ero pitkän aikavälin suhteeseen (oikean puol. asteikko)
  11. 11. Turun kauppakorkeakoulu  Turku School of Economics 11Pitkän aikavälin tasapainosuhde: Asuntohinnat ja kokonaistulotaso nimellisinä Pääkaupunkiseutu, 1985Q1-2017Q4 (2022Q4) 5 5,5 6 6,5 7 7,5 1Q1985 1Q1987 1Q1989 1Q1991 1Q1993 1Q1995 1Q1997 1Q1999 1Q2001 1Q2003 1Q2005 1Q2007 1Q2009 1Q2011 1Q2013 1Q2015 1Q2017 1Q2019 1Q2021 Nimellishintaindeksi Pitkän aikavälin tasapaino kuten 15 viim. v.: tulotaso 2.7%, väestö 1.1% Kasvu: tulotaso 3.%, väestö 2% Kasvu: tulotaso 0.5%, väestö 0% Skenaarioissa oletuksena asuntohintojen ja kokonaistulotason suhteen säilyminen ennallaan: Hintanousu = 0.89 * kokonaistulotason kasvu Sarjat logaritmi- muodossa (LN); tasapainosuhde perustuu ajan- jaksoon 1975-2016 Aineistolähde: TK; Vapaarahoitteiset kt-asunnot
  12. 12. Turun kauppakorkeakoulu  Turku School of Economics 12Pitkän aikavälin tasapainosuhde: Asuntohinnat ja kokonaistulotaso reaalisina Tampere, 1987Q1-2017Q4 -.4 -.2 .0 .2 .4 .6 4.4 4.6 4.8 5.0 5.2 5.4 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 12 14 16 Poikkeama tasapainosta Hintaindeksi Pitkän aikavälintasapainokokonaistulotason kanssa Hintanousu = 0.50 * kokonaistulotason kasvu Sarjat logaritmi- muodossa (LN); tasapainosuhde perustuu ajan- jaksoon 1987-2017 Aineistolähde: TK; Vapaarahoitteiset kt-asunnot
  13. 13. Turun kauppakorkeakoulu  Turku School of Economics Arviontimenetelmien ominaisuuksia 13 • Kaikissa mahdollisina ongelmina: datan epätäydellisyydet & mahdolliset pysyvät rakennemuutokset markkinoilla • Miltä aikaväliltä saadaan oikea kuva pitkän aikavälin tasapainosuhteista? • Hintataso suhteessa tulotasoon • Ei ole erityistä syytä olettaa, että suhteen tulisi olla pitkällä aikavälillä vakio – itse asiassa tällaisen voidaan olettaa olevan erikoistapaus • Kokonaistulotaso vai keskimääräinen tulotaso? • Hintataso suhteessa vuokratasoon (eli kääntäen vuokratuotto-%) • Suhteen ei välttämättä ole pitkällä aikavälilläkään stabiili • Aineiston vertailukelpoisuus = ? • Tilastolliset menetelmät • Onko käytössä ”oikea malli”?
  14. 14. Turun kauppakorkeakoulu  Turku School of Economics 14 • ”Garbage in, garbage out”! • Julkisuudessa raportoitaviin analyyseihin tulee suhtautua varauksella: usein analyysien toteuttajat eivät tunne kunnollisesti Suomen markkinoita ja dataa → tuloksena epäluotettava analyysi! Paradoksi: Monesti eniten julkisuutta saavat epäluotettavat ”bulkkianalyysit” Aineiston täytyy olla kunnollista!
  15. 15. Turun kauppakorkeakoulu  Turku School of Economics Yhteenveto ja johtopäätökset • Yleensä ei ole nähtävissä Tallinnan ”hullujen vuosien” kaltaista ilmiselvästi kuplaa indikoivaa käyttäytymistä • Ei ole 100% varmaa tapaa havaita/ennakoida kuplaa • Yksinkertaisista suhteutuksista hinta-vuokrasuhde on perustelluin ja empiriankin perusteella luotettavin • Aineiston laatu on tärkeää • Esimerkiksi hinta-vuokrasuhteen ja tilastollisen ”tasapainosuhteen” perusteella olisi tehty oikeat johtopäätökset aiemmista yli- tai alihinnoitteluista (niiden kaupunkien osalta, joista aineistoa on riittävän pitkältä aikaväliltä) • Suomessa ei ole nykyhetkellä nähtävissä merkittävää ylihinnoittelua (ainakaan laajemmassa mittakaavassa) 15
  16. 16. Turun kauppakorkeakoulu  Turku School of Economics 16• Korkea hintataso ei välttämättä tarkoita kuplaa (kysyntä vs. tarjonta!) • Melbournen alueella on yli neljä miljoonaa asukasta • Pikkuisten rantamökkien määrä on tiukasti rajoitettu
  17. 17. Turun kauppakorkeakoulu  Turku School of Economics Hintakehitys: ”Vanhat” asunnot vs. uudistuotanto Pääkaupunkiseutu, kerrostaloasunnot, nimellishinnat 17 90 100 110 120 130 140 150 160 170 180 1Q2005 3Q2005 1Q2006 3Q2006 1Q2007 3Q2007 1Q2008 3Q2008 1Q2009 3Q2009 1Q2010 3Q2010 1Q2011 3Q2011 1Q2012 3Q2012 1Q2013 3Q2013 1Q2014 3Q2014 1Q2015 3Q2015 1Q2016 3Q2016 1Q2017 3Q2017 Vanhat kerrostaloasunnot Uudet kerrostaloasunnot
  18. 18. Turun kauppakorkeakoulu  Turku School of Economics 18 • Asuntojen hinnat “järkevällä” tasolla ennen kriisiä • Hinnat vs. (kokonais)tulotaso • Hinnat vs. vuokrataso • Asunnon käyttäjäkustannukset vs. vuokrataso • Voimakas pudotus asuntolainojen korkotasossa • Työttömyysaste nousi maltillisesti, kotitalouksien käytettävissä olevat tulot kasvoivat • Pankit hyvässä kunnossa (lainojen saatavuus) • Julkisen vallan elvytystoimet • Asuntorakentaminen pysähtyi hetkeksi →vain vähän uutta asuntotarjontaa Miksi hintataso ei romahtanut finanssi- kriisin seurauksena (vs. 1990-luvun alku)?

×