What a private italian investor should know, when going to buy real etstate in Germany

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PROBANDT & PARTNER
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AVVOCATI - NOTAI
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19.07.2012
Domande e risposte
sugli investimenti immobiliari in Germania
del Dr. Wolfgang Probandt, avvocato e notaio a Berlino*
I cittadini stranieri possono acquistare immobili in Germania?
L'acquisto di proprietà immobiliari, quali appartamenti, fondi e diritti di superficie, è
consentito senza alcuna limitazione sia alle persone fisiche straniere che alle società
con forma giuridica estera e sede all'estero.
Riguardo all'acquisto di proprietà immobiliari, esistono differenze tra persone
private straniere e aziende straniere?
Non per ragioni giuridiche. Il venditore, tuttavia, esige talvolta delle garanzie
aggiuntive, dato che all'estero l'esecuzione può risultare difficoltosa. Non di rado,
quindi, già prima della stipula del contratto viene preteso il versamento anticipato su
un conto del notaio a favore di terzi di un importo a garanzia delle spese o di una
penale.
Quali sono le imposte a cui è soggetto l'acquisto di immobili a Berlino/in
Germania?
L'acquisto/la vendita di immobili comporta il versamento dell'imposta sul passaggio di
proprietà di terreni e precisamente per un importo pari al 5% del prezzo d'acquisto,
se l'immobile è sito in Berlino. Se l'immobile si trova in un altro Land tedesco,
l'ammontare dell'imposta può variare. Il versamento dell'imposta compete
generalmente all'acquirente.
L'acquirente necessita di un mediatore e chi, tra acquirente e venditore di un
immobile, ha l'obbligo di corrispondere una provvigione al mediatore?
In linea di massima, l'acquirente non necessita di un mediatore. Tuttavia, molti
immobili vengono offerti solo tramite mediatore. Ha l'obbligo di corrispondere una
provvigione al mediatore chi abbia incaricato il mediatore, quindi abbia stipulato con
quest'ultimo un contratto di mediazione, promettendogli, magari tacitamente, la
relativa provvigione. A Berlino è prassi che l'acquirente versi la provvigione qualora
sia dimostrato che ha ottenuto l'immobile attraverso un mediatore.
L'importo della provvigione dovrebbe essere espressamente concordato; di norma
per gli immobili fino a un prezzo d'acquisto di ca. 300.000 EURO ammonta al 6% più
I.V.A., ovvero al 7,14% del prezzo d'acquisto, ma dovrebbe essere negoziato, in
particolare nel caso in cui l'importo del prezzo d'acquisto sia maggiore.

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Chi può essere d'aiuto nella verifica dei rapporti giuridici e nella stipula del
contratto?
Un avvocato può fornirVi la sua consulenza per la contrattazione e la redazione del
contratto. Ciò tuttavia è necessario solo nel caso di operazioni d'acquisto di immobili
complesse o di vasta entità. Per un tipico contratto di compravendita di una casa
unifamiliare o di una casa in locazione, è sufficiente incaricare il notaio della
redazione della bozza di contratto e dell'autenticazione. Un avvocato che abbia
offerto la propria consulenza o rappresentato una delle parti relativamente al
contratto di compravendita previsto, non può fungere da notaio.
Quali sono le procedure più importanti da seguire per l'acquisto di immobili in
Germania?
Dopo che avete individuato l'immobile e ne avete negoziato il prezzo, dovrete
chiedere al notaio di redigere il contratto di compravendita, che dovrà essere
concordato con il venditore. In seguito, sarà necessario definire il finanziamento con
la banca. Infine, per diventare proprietari economici, dovrete richiedere
l'autenticazione del contratto di compravendita e pagare il prezzo d'acquisto. Una
volta che avrete versato l'imposta sul passaggio di proprietà di terreni e le spese
legali, sarete registrati come proprietari al catasto.
Il contratto di compravendita negoziato è vincolante?
Sostanzialmente non lo è. Diventa vincolante a livello contrattuale solo dopo
l'autenticazione del contratto da parte del notaio.
È necessario un contratto preliminare (proposta d'acquisto vincolante)?
Un contratto preliminare è vincolante solo se è autenticato. Visto che l'operazione
comporta dei costi, solo molto raramente vengono stipulati dei contratti preliminari
per immobili in Germania.
È richiesto il versamento anticipato di un importo e in media a quanto
ammonterebbe?
Spesso agli acquirenti stranieri è richiesto il versamento anticipato di un importo che,
se preteso, copre almeno le presunte spese contrattuali e legali e raramente supera
il 10% del prezzo d'acquisto. Il versamento anticipato non deve mai essere
corrisposto al venditore o al mediatore, ma sempre e soltanto al notaio, sul suo conto
fiduciario.
Il notaio è necessario?
Sì. Ogni contratto di compravendita di un fondo, di un appartamento o di un diritto di
superficie comporta l'autenticazione da parte di un notaio. Se il contratto o anche
soltanto una sua parte (per esempio un accordo accessorio su un prezzo d'acquisto
maggiore) non è autenticato, il contratto è inefficace nel suo complesso. Il notaio non
rappresenta una parte ma, in qualità di pubblico ufficiale neutrale, deve fare in modo
che gli accordi presi dalle parti contraenti siano convertiti nella forma giuridica

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corretta e che dall'esecuzione del contratto non risultino danni a nessuna delle parti;
egli tuttavia non giudica l'adeguatezza del prezzo d'acquisto o la qualità
dell'immobile.
Come si trova un notaio e chi nomina il notaio?
I consigli notarili locali forniscono informazioni sui notai autorizzati. L'ufficio
PROBANDT & PARTNER mette a Vostra disposizione due notai per la stipula e
l'esecuzione dei contratti. Il notaio deve essere accettato da entrambe le parti.
Spesso viene incaricato il notaio proposto dall'acquirente.
Qual è l'ammontare previsto delle spese per l'acquisto di immobili?
Non è possibile fornire un dato generale perché nonostante le tasse siano stabilite
per legge e non siano negoziabili, non sono calcolate in percentuale sul prezzo
d'acquisto. A prescindere dall'imposta sul passaggio di proprietà di terreni, che a
Berlino è pari al 5% del prezzo d'acquisto, e di un'eventuale provvigione per il
mediatore, le spese relative a notaio e ufficio del catasto ammontano all'1 - 1,5% del
prezzo d'acquisto. Se il prezzo d'acquisto viene pagato attraverso un conto fiduciario
del notaio (conto del notaio a favore di terzi), ne derivano delle imposte aggiuntive.
Saremo lieti di rispondere dettagliatamente a ogni Vostra domanda al riguardo.
Quando e in che modo occorre pagare il prezzo d'acquisto?
È possibile concordare una scadenza fissa per il pagamento del prezzo d'acquisto.
Ciò si verifica qualora l'acquirente desideri utilizzare l'immobile in un preciso
momento. In questi casi il pagamento del prezzo d'acquisto spesso viene effettuato
tramite un conto fiduciario aperto dal notaio. Se la data del passaggio di proprietà
(non dell'acquisto della proprietà) non è determinante, per lo più si pattuisce che
l'acquirente debba pagare entro una determinata scadenza (per esempio 2
settimane) a partire dal momento in cui viene garantito l'acquisto della proprietà. In
entrambi i casi il notaio farà in modo che il venditore percepisca il prezzo d'acquisto
solo dopo avere accertato che l'acquirente riceve la proprietà dell'immobile esente da
diritti non rilevabili.
Come e quando l'acquirente diventa proprietario?
L'acquirente diventa proprietario in senso giuridico non dal momento del pagamento
del prezzo d'acquisto, ma solo all'atto della registrazione al catasto come
proprietario. L'esecuzione regolare del contratto assume quindi una particolare
importanza. L'acquirente diventa proprietario economico sin dal passaggio di
proprietà, che normalmente avviene dopo il deposito o il pagamento del prezzo
d'acquisto. Il notaio si preoccupa della regolare esecuzione del contratto.
L'acquirente è tenuto a verificare i rapporti di proprietà e i precedenti
proprietari dell'immobile?
No, di questo si occupa il notaio all'atto della preparazione del contratto. In linea di
massima è possibile acquistare un fondo dal proprietario registrato al catasto senza

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rischi giuridici. Il notaio farà in modo che eventuali oneri, come per esempio i debiti
fondiari non rilevati dall'acquirente, vengano detratti dal prezzo d'acquisto.
L'acquirente è legato ai rapporti di locazione esistenti o può rescinderli in
quanto nuovo proprietario?
I rapporti di locazione esistenti sono trasferiti al nuovo proprietario in virtù della legge.
I contratti di locazione non possono essere rescissi a causa del cambio di proprietà
né dal proprietario né dal locatario. Se tuttavia il locatario non paga l'affitto
concordato, il locatore può rescindere il rapporto di locazione senza preavviso.
Chi si preoccupa di amministrare una casa in locazione?
Esistono numerose amministrazioni condominiali gestite da professionisti che si
occupano dell'amministrazione, svolgono per conto del proprietario tutte le mansioni
come riscuotere gli affitti, pagare le spese, richiedere l'intervento di artigiani e, se
necessario, cercano nuovi locatari per appartamenti e locali commerciali vuoti.
Di cosa occorre tenere conto quando s'intende suddividere una casa in
locazione e venderne i singoli appartamenti?
Per ripartire la casa è necessaria un'autenticazione ufficiale, che attesti la
compiutezza degli appartamenti. A tale scopo occorre presentare le piante
dell'edificio e dei singoli appartamenti; non sono necessarie altre autorizzazioni; i
locatari non devono neanche approvare la suddivisione. In seguito un notaio redige
una dichiarazione di suddivisione e la inoltra all'ufficio del catasto, che per ogni
appartamento e per ogni unità commerciale creerà un foglio separato del registro
catastale.
Ai locatari che vivevano nell'edificio prima della suddivisione spetta il diritto di
prelazione in caso di prima vendita dell'appartamento che occupavano. Ciò significa
che sono autorizzati ad acquistare l'appartamento alle condizioni per le quali è già
stato stipulato un contratto di compravendita. È quindi opportuno chiedere
innanzitutto ai locatari se desiderano acquistare e, nel caso non intendano farlo,
sottoporre un'offerta per la risoluzione del contratto di locazione.
*Dr. Wolfgang Probandt è senior partner dello studio legale specializzato in diritto
immobiliare
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