Syntrus Achmea Real Estate & Finance organiseert Lunch & Learn bijeenkomsten waarin zij klanten en andere geïnteresseerden (pensioenfondsen, verzekeraars, adviseurs, fiduciair managers) in korte tijd bijpraat over actuele onderwerpen. Deelname is gratis. Op 1 september was het onderwerp: Herstel Europa, perspectief voor vastgoed. Wat zijn de belangrijkste economische ontwikkelingen binnen Europa en welke factoren zijn bepalend om de aantrekkelijkheid van regio's te bepalen of te verklaren? Op welke wijze kan naar markten, landen en sectoren worden gekeken om strategische keuzes te maken om uw vastgoedportefeuille samen te stellen?

1. Herstel Europa, perspectief voor vastgoed
Lunch & Learn - 1 september

2. 2
10.30 - 10.40 uur Opening
Jaap van der Bijl (director investor relations, Syntrus Achmea RE&F)
10.40 - 11.15 uur Macro-economische ontwikkelingen binnen Europa
prof. dr. Barbara Baarsma (algemeen directeur SEO, kroonlid SER)
11.15 - 12.00 uur Europese vastgoedmarkten in vogelvlucht en strategische keuzes
Boris van der Gijp (manager strategy & research, Syntrus Achmea RE&F)
Casper Hesp (manager portefeuillemanagement, Syntrus Achmea RE&F)
Geert de Nekker (manager internationaal vastgoed, Syntrus Achmea RE&F)
12.00 - 12.30 uur Lunch
Programma
september 1, 2015

3. 3 september 1, 2015
Boris van der Gijp, manager strategy & research Syntrus Achmea RE&F

4. 4
Doel:
Efficiëntere portefeuille, een hogere Sharpe ratio
Middelen:
1. Diversificatie, zoeken naar verschillen in patronen
2. Optimalisatie, zoeken naar markten met betere
verhouding tussen rendement en risico
Overige overwegingen:
• Beschikbaarheid van ‘investment grade’ vastgoed
• Hogere liquiditeit
• Lager concentratierisico op Nederland
• Kosten
Waarom internationale spreiding in de vastgoedportefeuille?
september 1, 2015

5. 5 september 1, 2015
Waarom Europa?
• Stabiel (maar gematigd) in
economische en vastgoed performance
• Goed tot zeer goed in transparantie
• Dichtbij en vergelijkbare culturen
• Voldoende liquiditeit door omvang
economie en vastgoedmarkten
• Maar niet homogeen

6. 6 september 1, 2015

7. 7 september 1, 2015
Aandeel in economie en beleggingsmarkt
Germany
15%
11%
8%
21% 17%
15%
13%
11%
8%
7%
3%
16%
Aandeel in de Europese economie Aandeel in de Europese institutionele
beleggingsmarkt
11%
10%6%
5%
5%
4%
3%
Russia
United Kingdom
France
Italy
Spain
Turkey
Nordics
Poland
Netherlands
Overige
Germany
United Kingdom
France
Italy
Nordics
Spain
Russia
Netherlands
Switzerland
Overige
7%
4%
Germany
15%
11%
8%
21% 17%
15%
13%
11%
8%
7%
3%
16%
Aandeel in de Europese economie Aandeel in de Europese institutionele
beleggingsmarkt
11%
10%6%
5%
5%
4%
3%
Russia
United Kingdom
France
Italy
Spain
Turkey
Nordics
Poland
Netherlands
Overige
Germany
United Kingdom
France
Italy
Nordics
Spain
Russia
Netherlands
Switzerland
Overige
7%
4%

8. 8 september 1, 2015
• Vergelijkbare economische
performance NL met
Duitsland, UK en Frankrijk
• Maar binnen Europa grote
verschillen in functioneren
van de vastgoedmarkten
• Duitsland, UK, Frankrijk
en Zweden meest geschikt
voor diversificatie
Nederlandse portefeuille
Diversificatie
1994-2013
Differences in behaviour with the
Dutch economy (1-correlation)
1,0
0,8
0,6
0,4
0,2
-
G
erm
any
U
KFrance
Sw
eden
ItalyIrelandSpain
Japan
South
Africa
N
ew
Zealand
C
anada
Australia
U
SA
Differences in behaviour with the
Dutch Real Estate Market (1-correlation)
1,0
0,8
0,6
0,4
0,2
-
G
erm
any
U
KFrance
Sw
eden
ItalyIrelandSpain
Japan
South
Africa
N
ew
Zealand
C
anada
Australia
U
SA

9. 9 september 1, 2015
Voorkeur voor landen
average
return
return-
risk ratio
average
correlation
portfolio
potential
bijdrage
rente
Frankrijk 8,71 9,82 0,886 0,3955 0,277 4 0,6213
Duitsland 7,04 5,92 1,188 0,1886 0,642 2 0,0983
Nederland 8,08 5,17 1,563 0,3130 0,821 1 0,0825
VK 10,72 10,49 1,022 0,3120 0,435 3 0,5849
RoEu Funds 9,65 15,29 0,631 0,3849 0,102 5 0,6692
Equal weighted portfolios
1985-2014 rankvolatility
Frankrijk 8,71 -0,62 -0,22 -0,31 0,05 - - 7,60 1,08 7,00
Duitsland 7,04 -0,10 -0,07 -0,27 -0,16 - 0,20 6,60 1,22 5,40
Nederland 8,08 -0,08 -0,10 -1,03 -0,16 -0,21 0,10 6,60 1,31 5,00
VK 10,72 -0,58 -0,26 -0,47 - -0,77 -0,10 8,50 1,05 8,10
RoE Fund 9,65 -0,67 -0,21 -1,05 -1,88 - 0,75 6,60 0,85 7,70
verwachtingen
2015-2034
rendement
1985-
2014
bijdrage
1985-
2014
rente
2015-
2034
vershil
gdp
vershil
cpi
verschil
werkgel.
heid
incidentele
verschillen
verwacht
rendement
verwacht
return/risk
verwacht
risico
optimale Europese portefeuille
Nederland 35-40%
Duitsland 30-35%
VK 15-20%
Frankrijk 10-15%
RoE Fund 0%

10. 10 september 1, 2015
Correlatie
1985 - 2014
Nederland Frankrijk Duitsland VK
Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsr. Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsr. Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsr. Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsr.
Woningen 1,000 0,676 0,838 0,791 -0,137 0,204 0,048 0,055 -0,227 0,011 0,138 0,396 0,174 0,130 0,084 0,132
Winkels 1,000 0,799 0,718 0,419 0,556 0,490 0,502 -0,198 0,115 0,267 0,439 0,076 0,111 0,061 0,198
Kantoren 1,000 0,901 0,153 0,449 0,389 0,369 -0,276 0,016 0,145 0,325 0,275 0,139 0,164 0,241
Bedrijfsruimten 1,000 0,202 0,523 0,429 0,439 -0,107 0,125 0,287 0,436 0,246 0,170 0,241 0,311
Woningen 1,000 0,830 0,888 0,924 -0,087 0,081 0,466 0,055 0,234 0,216 0,412 0,371
Winkels 1,000 0,880 0,893 -0,186 -0,034 0,355 0,101 0,218 0,178 0,360 0,308
Kantoren 1,000 0,968 0,040 0,183 0,462 0,199 0,238 0,136 0,350 0,379
Bedrijfsruimten 1,000 -0,044 0,142 0,439 0,240 0,311 0,269 0,439 0,473
Woningen 1,000 0,754 0,370 0,609 -0,279 -0,205 -0,108 -0,010
Winkels 1,000 0,528 0,752 -0,146 0,052 0,102 0,244
Kantoren 1,000 0,344 0,014 -0,060 0,217 0,112
Bedrijfsruimten 1,000 -0,051 0,184 0,108 0,322
Woningen 1,000 0,668 0,751 0,603
Winkels 1,000 0,848 0,861
Kantoren 1,000 0,883
Bedrijfsruimten 1,000
Correlatie met Nederlandse sectoren
Nederland
Woningen Winkels Kantoren
Fankrijk -0,137 0,556 0,389
Duitsland -0,227 0,115 0,145
UK 0,174 0,111
VKDuitslandFrankrijkNederland

11. 11 september 1, 2015
Rendement-risicoverhouding
Rendementen gecorrigeerd voor smoothing, portefeuillekosten en management fees. Duitse cijfers aangepast met behulp van Vdp-index.
1985 - 2014
Nederland Frankrijk Duitsland VK
Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsr. Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsr. Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsr. Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsr.
average return 8,24 9,01 6,46 7,85 7,08 10,71 8,14 7,78 6,38 5,65 5,79 6,93 13,22 9,54 9,24 11,13
volatility 6,42 4,60 6,16 6,08 7,97 10,96 11,79 10,29 6,30 5,58 8,75 9,36 10,33 10,84 13,26 12,33
return/risk ratio 1,284 1,960 1,050 1,292 0,888 0,978 0,691 0,756 1,013 1,012 0,662 0,740 1,279 0,881 0,697 0,903

12. 12 september 1, 2015
Voorkeur voor sectoren
• In retail geldt generiek impact internet  focus op prime
• Logistiek profiteert van e-commerce
• Markt voor huurwoningen kansrijk door urbanisatie
• Kantoren laat generiek slechte rendements-risicoverhouding zien,
maar is wel liquide
• Minimale omvang sector € 150-250 miljoen
Verwachtingen rendement verwacht verwacht verwacht
FraDldVK
bijdrage rente
Nederland
verschil verschil overige incidentele
2015-2034 1985-2014 1985-2014 2015-2034 gdp cpi verschillen verschillen rendement return/risk risico
Woningen 8,24 -0,04 -0,02 -0,12 -0,40 - 0,51 8,20 1,25 6,50
Winkels 9,01 -0,24 -0,14 -0,62 -0,16 - -0,50 7,40 1,24 5,90
Kantoren 6,46 -0,05 -0,02 -0,10 -0,23 - 0,25 6,30 1,08 5,90
Bedrijfsruimten 7,85 -0,16 -0,09 -1,12 -0,26 - - 6,20 1,23 5,10
Woningen 7,08 -0,70 -0,25 -0,17 -0,57 -0,58 0,40 5,20 1,10 4,70
Winkels 10,71 -0,74 -0,27 - -0,29 1,73 -0,45 10,70 1,17 9,10
Woningen 6,38 -0,09 -0,03 - -0,17 0,80 0,20 7,10 1,02 6,90
Winkels 5,65 -0,16 -0,05 - -0,09 0,35 -0,25 5,50 1,05 5,20
Woningen 13,22 -0,05 -0,02 -0,47 - -1,74 0,25 11,20 1,29 8,70
Winkels 9,54 -0,07 -0,05 -0,56 - -0,51 -0,45 7,90 0,92 8,60
Woningen 18-22%
Winkels 13-17%
Kantoren -
Bedrijfsruimten 0-6%
Woningen 4-8%
Winkels 6-10%
Woningen 25-30%
Winkels 5-10%
Woningen 13-17%
Winkels 2-6%
35-40%
10-15%
30-35%
15-20%
NederlandFraDldVK
portefeuilleverdeling

13. 13 september 1, 2015
Casper Hesp, manager portefeuillemanagement Syntrus Achmea RE&F

14. 14
Research geeft een goede basis voor portefeuilleconstructie
• In welke markten willen wij beleggen?
• Waar zitten precies de risico´s?
• Met welke landen haal ik een optimaal
diversificatievoordeel?
• Wat zijn de rendementsvooruitzichten
voor de verschillende markten?
• Echter verschillen klantwensen en moet
er goed gekeken wat er beschikbaar is
in de markt.
september 1, 2015

15. 15 september 1, 2015
Wat vindt een belegger belangrijk? Doelstellingen in kaart brengen

16. 16
Andere beleggingsvoorkeuren
• Valutarisico
• Belasting
• Transparantie
• Leverage
• Minimale rendementseis
• etc
september 1, 2015

17. 17 september 1, 2015
Markten selecteren die passen bij het beleggingsprofiel van de klant

18. 18 september 1, 2015
Welke sectoren?
Kantoren Winkels Woningen
Algemene kenmerken Kapitaalintensief
Volatiel
Kapitaalintensief Managementintensief
Stabiele cash flow
Sectoren Kantoren Solitaire winkelpanden
Winkelcentra
Beleggershuurwoningen
Meergezinswoningen
Eengezinswoningen
Return driver Werkgelegenheid
Economische groei
Demografie
Consumentenvertrouwen
Consumentenbestedingen
Demografie
Economische groei
Werkgelegenheid

19. 19 september 1, 2015
Welke risicoprofiel?
Opportunity
Value
Added
Core
Risk
Return

20. 20 september 1, 2015
Vraag en aanbod sluiten niet altijd op elkaar aan…… (investment druk)
Source: Colliers

21. 21
Retail
Office
Industrial
Residential
Other
Retail
Office
Industrial
Residential
Other
1%
15%
26%
3%
55%
19%
35%
40%
6%
0%
Samenstelling IPD Dutch Index Samenstelling IPD UK Index
september 1, 2015
Welk aanbod is er precies in een markt?

22. 22
Joint ventures
Single mandates
Club deals
Funds of funds
Non-listed
Small investor
Medium investor
Large investor
The non-listed real estate arena
Low Medium High
Ability
LowMediumHigh
Likelihood
september 1, 2015
Ook speelt de omvang van een belegger een belangrijke rol…

23. 23 september 1, 2015
Belegging in kaart brengen aan de hand van het kwadrantenmodel
Risicoprofiel bepalen Forward IRR bepalen

24. 24
Negatief (rendement
lager dan risico)
Positief (rendement
hoger dan risico)
0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13% 14% 15% 16%
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
9%
10%
11%
12%
13%
14%
15%
16%
III I
IV II
1000
0
100
Objectgebonden risicoperceptie
Huurprestatie
Kwaliteitsscoreseptember 1, 2015
Belegging beoordelen en in de toekomst monitoren

25. 25
Input SAREF (Research,
Asset Managers,
Portfoliomanagement)
Kwantitatieve modellen
Target portfolio
Dispositie
Acquisitie
Asset Management
Portfolio Analyse
Risico Management
Beleggingsrichtlijnen klant:
• Transparantie
• Leverage
• Structuur
• Etc.
Portefeuilleconstructie binnen Syntrus Achmea Real Estate & Finance
september 1, 2015

26. 26 september 1, 2015
Geert de Nekker, manager internationaal vastgoed Syntrus Achmea RE&F

27. 27
Selectie
 Portefeuille
 Organisatie
 Fonds
Selectieproces Europees Vastgoed
Monitoring
Reporting Strategie
Selectie
september 1, 2015

28. 28
Structuren voor investeren in niet-beursgenoteerd vastgoed
Volledig Eigendom - geen operating
partner
geen co-investering
Club deal/Partnerships
Meerdere co-investeerders en operating partner
Joint Venture
Co-investering operating partner (bijv. 50/50
basis)
Volledig eigendom + operating partner
beperkte co-investering op. partner (< 10%)
Fonds
Externe fondsen
Fund-of-Fund
Externe fondsen gebundeld in één fonds
Matevandirecteigendom
Mate van controle, invloed, zeggenschap en governance
Prioriteit van te kiezen investeringsvorm zal
afhankelijk zijn van:
• Complexiteit investering
• Benodigde expertise voor het managen
van de specifieke investering
• Omvang investering
• Type object (# huurders/ contracten,
SC of high-street winkelunit)
• Business plan investering
• Rendement/risicoprofiel
• (Beschikbaarheid) kapitaal operating partner
• (Beschikbaarheid van) Co-investeerders
september 1, 2015

29. 29
Universe of Funds, Club-deals, JV´s,
Direct Real Estate
Database
Internationaal
Vastgoed
Long list
Short
list
DD
Selectie-proces, deel I
Screening
• Europa, VS, Azië
• Core (plus), value added
• Sectoren: Winkels, Woningen, Industrieel, Kantoren
Analyse investerings mandaat
• Risicoprofiel, geografische allocatie, sectorale allocatie,
financieringsrestricties (LTV), lokale presentie, governance,
duurzaamheidbeleid
Kwalitatieve analyse
• Beoordeling strategie
• Gesprekken manager
• Beoordeling portefeuille
Pre-due diligence
• Financiële analyse
• Analyse Research
• Property visit
• Beoordeling documentatie
(questionnaire SAREF, governance, fiscale structuur, etc.)
september 1, 2015

30. 30
Short list
Investor Presentation
• Presentatie Management Fonds aan Directie, IR, R&D, Legal, Control en
Risk Management
Pre – Due diligence
Onderhandelingen • Keuze vastgoedfonds, bespreking commerciële aspecten
Goedkeuring start
Due diligence
• Verzoek goedkeuring start due diligence aan BC van SAREF en aan klant
Due diligence
• Juridisch, fiscaal, vastgoedportefeuille, markt, organisatie fondsmanager,
operations, CDD, ESG-beleid etc. inclusief onderhandelingen
Definitief voorstel • Definitief investeringsvoorstel naar BC en klant
Selectie-proces, deel II
september 1, 2015

31. 31
Lessons Learned
• Hoge leverage zorgt voor disproportioneel groot risico
• Lokaal gespecialiseerde asset manager heeft voorkeur boven generalistische asset manager
• Risicoprofiel afstemmen op beleggingscyclus
• Vermijd non-seeded vastgoedfondsen met breed geformuleerd beleggingsbeleid
• Governance structuur moet helder en duidelijk zijn
• Fondsmanager met investment banking achtergrond is vaak korte termijn gericht
september 1, 2015

32. 32
Fonds
• IRUS, Outlet centra in met name Zuid-Europa
´Club-deal´
• PuRetail, high street retail
Volledig eigendom & operating partner
• Winkelportefeuille Frankrijk,
winkel/woningportefeuille Frankrijk,
grocery-anchored winkelcentra Duitsland
Mate van controle,
invloed en zeggenschap
Laag
Hoog
Voorbeeld structuren investeringen Europese winkels
september 1, 2015

33. 33 september 1, 2015
Fonds IRUS, outlet centra

34. 34 september 1, 2015
Fonds PuRetail: high street retail

35. 35 september 1, 2015
Franse winkelportefeuille FRPI: volledig eigendom & operating partner

36. 36 september 1, 2015
Pijplijn Parijse winkel/ woningportefeuille Victor Hugo: volledig eigendom & operating partner

37. 37 september 1, 2015
Pijplijn: grocery-anchored winkelcentra Duitsland

38. 38 september 1, 2015
Duitse woningportefeuille GRPI: volledig eigendom & operating partner

39. 39 september 1, 2015
Pijplijn woningportefeuille Duitsland: volledig eigendom & operating partner

40. Bedankt voor uw aandacht
Lunch & Learn - 1 september