Op de Provada Masterclass Strategisch Rekenen aan Zorgvastgoed verzorgd. We presenteren onze vertaling van strategisch vastgoedmanagement (CREM) in een Investering- & Scenario-analyse tool (IS-Ato) en de berekening van kostprijsdekkende huur als basis voor een intern verrekenmodel.

1. AT OSBORNE Renee Dooyeweerd
rdo@atosborne.nl
06 – 5069 3313
Michel van Rooyen
mcr@atosborne.nl
06 – 2504 2463

2. AT OSBORNE
Multidisciplinair bureau
Werkt aan oplossingen voor
ruimtelijke vraagstukken
Met 150 adviseurs en managers
Legal & Contracting
Project en Interim Executives

3. Strategisch
rekenen aan
zorgvastgoed
AT Osborne ondersteunt ondernemers in de zorg bij het
strat egisch rekenen aan huisvesting en vastgoed met:
• Analyse van bedrijfs-, vastgoed- en toekomstwaarde
• Financial engineering en implementatie Asset Management
• Strategische portefeuilleanalyse
• Business cases (ook voor financiers en WfZ)
• (financiële) Scenarioplanning– en analyse
• Investeringsplanning – en selectie
• Bouwkostenmanagement
• Interne verrekening van huisvestingslasten
(huurder-verhuurder)
• Risicomanagement

4. Actualiteit
Veel ontwikkelingen (pakket, concentratie, private initiatieven)
icm aanpassingen financieringssystematiek (DOT, ZZP, NHC)
icm overgangen en dubbele systemen (segmenten, transitie, garantie)
icm onduidelijkheden (bevoorschotting, groei)
Nieuwe financiering vastgoed …
Overstap naar integrale, productiegerelateerde bekostiging
Dus kapitaallastenvergoeding gekoppeld aan productie
…leidt tot nieuwe strategische onderwerpen en risico’s
Boekwaarde, impairment, rendement, restwaarde
Afschrijvingsbeleid, rentemanagement, portefeuillemanagement
…maakt strategisch vastgoedmanagement essentieel
Matchen (huidig) vastgoed en (toekomstige) huisvestingsbehoefte
Strategie, gebruik, exploitatie en resultaat
… en financiën niet makkelijker
Ontwikkelingen vergen investeringen
4
Eisen financiers worden strenger
Solvabiliteit en liquiditeit nog niet op orde

5. Actualiteit (GGZ)
Structureel (forse) bezuinigingen op de GGZ
als onderdeel van de aanpak AWBZ door pakketmaatregelen, eigen
bijdragen of budgetkortingen;
Overhevelen functies en budget naar WMO (zonder oormerk)
Invoeren prestatiebekostiging en nhc’s
NHC’s onderhandelbaar
Afbouw (lucratieve) klinische capaciteit
Impact van scheiding wonen-zorg (SWZ)
Afbouwen risico-verevening
risico’s doorleggen aan zorgbedrijven?
Wijzigingen voor lange termijn onbekend?
5

6. NHC ≠ Huur ≠ Kapitaallasten!
Raad van Bestuur
kapitaallastendekking
Eigenaar / belegger
Vereiste integrale tarieven (p*q)
Kapitaallasten = inkomende NHC
-dekking
Vastgoedbedrijf RVE’s
Verhuurder/beheerder Huurder/gebruikers
vergoeding gebruik
exploitatiekosten
6

7. CREM: financieel perspectief
7

8. Strategisch Vastgoedmanagement
1 2
organisatiestrategie vastgoedstrategie
4 ambities
Financiële positie
3 6
scenarioplanning Vastgoedorgani-
satie inrichten
5
Vastgoedportfolio
5 7
vastgoedplannen vastgoedprocessen
ontwerpen
8

9. Designing Financial Accommodation Strategies (DfAS)
vraag
scenario
scenario
Huidige Marktonderzoek Toekomstige scenario
behoefte & ambities behoefte
Toekomstige situatie
huidige toekomstige Scenario
Huidige situatie
‘(mis)match’ ‘(mis)match’ analyses
Actueel Strategisch vastgoedplan Toekomstig
aanbod aanbod
scenario
aanbod scenario
variant
Huidige Toekomstige
financiën Investeringsstrategie financiën
financiën
9

10. SCENARIO’S
STRATEGIE
VARIANTEN

11. Investering-Scenario Analysetool (IS-Ato)
Ambities en scenario’s worden vertaald in vastgoedstrategieën;
Vastgoedstrategieën worden uitgewerkt in investeringsvarianten.
Investeringen hebben lange termijn effecten op liquiditeit, resultaat
en vermogen (en dus op de ratio’s)
Dus vergt dit een onderbouwde investeringsstrategie.
Met IS-Ato van AT Osborne geven we inzicht in de lange termijn
effecten van verschillende strategieën en/of varianten
op de financiële gezondheid van de instelling.
11

12. Investering-Scenario Analysetool (IS-Ato)
Opbrengsten
Balans
(KSGE)
W&V-
Parameters rekening
(EBITDA) Kasstroom-
Kosten schema
(KSGE)
5-10-20 jaar
Bedrijfs-
waarde
Impairment
Scenario’s Afschrijfstaat Boekwaarde
Strategieën
Varianten
Rente
Bouwkosten Investeringen Financiering
12

13. Hoofdmenu
13

14. Invoeren scenario’s en strategieën
14

15. Financiële effecten op lange termijn
15

16. Aan welke scenario’s hebben we zoal gerekend?
Invoering prestatiebekostiging inclusief overgangsregime
Omzetverlies door overheveling functies WMO
Invoering scheiden wonen en zorg
Invoering ‘nieuwe werken’
Tariefkortingen en onderhandelbare nhc (afromen)
Herbezinning nieuwbouw of renoveren (bijv. met kwaliteitsimpuls)
Verschillende optimalisaties
16

17. Effecten ‘SWZ’ en ‘kwaliteitsimpuls’

18. WELKE HUUR
MOETEN WE
REKENEN…

19. Het huurder-verhuurdermodel
financiers verzekeraars
rente productie
aflossing afspraak
investeringen
Raad van
kapitaallastendekki
kapitaallasten Bestuur
ng
treasury / control
kapitaallastendekking integrale tarieven
(p*q)
vastgoedbedrijf RVE’s
vergoeding gebruik
exploitatiekosten
19

20. Uitwerking Huurder-verhuurdermodel
Er wordt een intern huurstelsel geïntroduceerd
i.c.m. Strategisch vastgoedplan voor concern, uitgewerkt in huisvestingsvarianten per RVE!
Raad van Bestuur is eigenaar van het vastgoed (belegger)
‘Producerende’ eenheden (RVE’s) zijn gebruiker en huurder
betalen ‘huur’ voor gebruikte vastgoed (in m2 BVO).
betalen via opslag voor eenheden zonder productie (RvB, Vastgoedbedrijf, staf etc.).
Vastgoedbedrijf treedt op als portfoliomanager, verhuurder en beheerder.
zij int de ‘huren’
zij betaalt de kosten van het vastgoed.
Primaire prikkels voor efficiënt gebruik van vastgoed en huisvesting:
voor RVE’s om ‘uitgaven’ (verschuldigde huur) binnen eigen ‘inkomsten’ (nhc’s) te houden
(en dus afhankelijk van de productie).
voor vastgoedbedrijf om ‘ opbrengsten’ (geïnde huren) werkelijke ‘kosten’ (huur, pacht, rente
en afschrijvingen) te laten dekken.
In beginsel moet het stelsel de werkelijkheid benaderen
Totaal te betalen ‘huur’ moet voldoende zijn om werkelijke kosten te dekken (voor VGB).
Het model moet redelijk aansluiten bij de werkelijkheid van de nhc-vergoeding.
20

21. De huur ?
De huur heeft relatie met:
1. de kostenstructuur (NB object of gebruiker)
2. de markt
3. het beleid
Een aantal modellen voor het berekenen van de vergoeding :
1. Huurkapitalisatiemethode
• Hoe stel je de kapitalisatiefactor vast? NAR en BAR
• Welke waarde kapitaliseer je?
2. Actuele waarde (markthuur)
• Voor courante gebouwen (getaxeerd) een te hoge huur?
• Voor niet courante gebouwen (gecorrigeerde vervangingswaarde) een te lage huur?
• En dus grote verschillen in huurprijzen
3. Puntenstelsel
• Sorteert voor op SWZ
• Maar er is geen relatie met de werkelijke kosten van het vastgoed
4. Kostprijsdekkende huur
• Veel aannames over de toekomst (subjectief?)
• Met grote invloed (restwaarde, looptijd).
21

22. De kostprijsdekkende huur
De kostprijsdekkende huur veronderstelt alle met het vastgoed
samenhangende kosten, gedurende de looptijd van het project,
kostenneutraal te dekken.
Berekenen met de DCF-methode.
Alle werkelijke kosten die gemaakt worden (door vastgoedbedrijf) om
vastgoed ter beschikking te kunnen stellen (aan gebruikers)
Kostprijsdekkende huurmethode:
de aanvangshuur (H1) waarvoor geldt dat ,
gedurende een periode (N)
gegeven jaarlijkse huuraanpassing (i) en rendementseis (r),
de contante waarde van de huren (CWhuren) gelijk is aan
de contante waarde van de investering (CWI)
plus de contante waarde van de exploitatielasten (CWEX)
minus de contante waarde van de restwaarde (CWRW).
22

23. Wat ‘moet’ er in de kostprijsdekkende huur?
In principe alle werkelijke kosten die gemaakt worden (door vastgoedbedrijf) om
vastgoed ter beschikking te kunnen stellen (aan gebruikers)
De kostencomponenten bestaan uit:
Kapitaallasten initiële investering
Renovaties en groot onderhoud
Dagelijks onderhoud
Schoonmaakonderhoud
Energie
Services
Belastingen en heffingen
Beheer- en apparaatskosten
Uit welke kosten huur wordt samengesteld is uiteindelijk een beleidskeuze.
23

24. Verhuur & exploitatiemodel
Ruimten DCF-huur DCF
Object Parameter
s
Object Ruimte- Huur Totale huur
cluster per ruimte- per RVE
per RVE cluster
Object
INSTROOM
INSTROOM
-/-
INSTROOM
-/-
RVE UITSTROOM
INSTROOM
= -/--/-
UITSTROOM
UITSTROOM
SALDO =
UITSTROOM
=
SALDO
SALDO =
Productie Totale Totale SALDO
klinisch productie NHC
per RVE per RVE
Productie
ambulant NHC
Parameter
Productie s
anders
24

25. Voorbeeld van keuzes (t.a.v. kostprijsdekkende huur)
We hanteren één normatieve huur voor ieder gebouwtype
Iedereen betaalt hetzelfde voor hetzelfde type gebouw
Dus we brengen niet tot uitdrukking in de huursom: huur of koop, eigen grond of niet, a-
locatie of in de periferie, duur of goedkoop, goed of slecht.
Voorbeeld: kostprijsdekkende huur voor ‘geclusterde specifieke bouw’
is gebaseerd op (per m2 BVO):
De horizon (40 jaar, technische levensduur)
De nieuwbouwkosten van vastgoed (EUR € 1870,- all in)
De kosten van grond (11,5% van de bouwkosten)
Het rendement en de ‘prijs’ van geld ( WACC 4,5%)
Onderhoud en renovatie: 0,8% per jaar instandhouding en na 20 jaar ‘mid-life renovatie (50%
bouwkosten)
De restwaarde van vastgoed (grondwaardemodel v.s ‘going concern’)
Bezetting (94,6%, frictie en functionele leegstand)
Wat zit er niet in?
Dagelijks onderhoud, energie, schoonmaakkosten, apparaatskosten,
OZB, heffingen/ verzekeringen
25

26. DCF REKENMODULE - KOSTPRIJSDEKKENDE HUUR
Investeringen

27. DCF REKENMODULE - KOSTPRIJSDEKKENDE HUUR
Kosten en exploitatie over levensduur
27

28. DCF REKENMODULE - KOSTPRIJSDEKKENDE HUUR
In- en uitstroom per RVE
28

29. DCF REKENMODULE - KOSTPRIJSDEKKENDE HUUR
In- en uitstroom per RVE
29

30. DCF REKENMODULE - KOSTPRIJSDEKKENDE HUUR
Uitvoerscherm kerngegevens
30

31. Effect scenario ‘optimalisaties’
Huidige portefeuille
Na optimalisatie

32. Lessons learned/algemene bevindingen
Een Huurder-verhuurdermodel:
is een middel en geen doel op zich.
flankeert een brede aanpak van het vastgoedbeleid.
werkt optimaal icm opstellen van huisvestingsplannen per RVE.
veronderstelt integraal management en budgetverantwoordelijkheid
Proces
Besluit top down tot invoering, maar implementeer bottom up.
Kaders en beleidskeuzen centraal vaststellen.
Opstellen plannen idealiter met het RVE management.
Het verrekenen volgt dan ‘vanzelf’
Iedereen betrekken, transparant werken, respect voor ieders belang/
verantwoordelijkheid
Resultaten
Experimenteer met huren, ‘speel’ met parameters en check scenario’s
Bij invoer NZa-parameters ontstaat een huur die gelijk is aan
NHC/normatieve oppervlakte !
Gewoon beginnen, maar niet overhaasten
Eerst de gedachtengang, dan de consequenties
Niet meteen alles in huur
32

33. Achtergrondinformatie: Impairment
Vastgoedbelegging Historische kostprijs + afschrijven
(RJ 213)
Actuele waarde (niet afschrijven)
Directe opbrengstwaarde
besluit verkoop Historische kostprijs Lagere realiseerbare
of waarde
Eigen gebruik Afschrijven: Hoogste van:
(RJ212) - Gebruiksduur - Bedrijfswaarde
- Restwaarde - Opbrengstwaarde
Gebruik Actuele waarde = Lagere realiseerbare
of
vervangingswaarde waarde
33

34. Achtergrondinformatie: Waardenmatrix
‘stille tekorten’
Herontwikkelen ‘sale &
marktwaarde
of sloop lease
back’
verkoop doorexploiteren
'sale &
consolideren lease back
Boekwaarde
verkoop
verkoop
sloop
‘stille reserves’
Bedrijfswaarde
34

35. AT OSBORNE
www.atosborne.nl
AT Osborne B.V.
J. F. Kennedylaan 100
Postbus 168
3740 AD Baarn
T: 035 5434343
E: info@atosborne.nl