Miten Aurinkolahden rakentaminen on vaikuttanut Vuosaaren kaupunginosan arvostukseen asuntomarkkinoilla?

1. Case Vuosaari:
Asuntohintojen alueellinen kehitys
Smartland
Vuosiseminaari 1.11.2023

2. Tutkimuskysymys
Asuntojen hintatason ja hintakehityksen pohjalta voidaan tehdä
päätelmiä alueen houkuttelevuudesta asuinpaikkana
Miten Aurinkolahden rakentaminen on vaikuttanut Vuosaaren
kaupunginosan arvostukseen asuntomarkkinoilla?
• Vuosaaren (pl. Aurinkolahti) hintatason kehitys 2000-luvulla suhteessa
”vertailukelpoisiin” alueisiin Helsingissä
• Hintakehitys Aurinkolahdessa suhteessa muuhun Vuosaareen
Pyritään vertailemaan mahdollisimman homogeenista rakennuskantaa
sekä kontrolloimaan havaittujen laatutekijöiden vaikutukset
Hintakehityksen yhdistäminen väestökehitykseen: onko mahdollisesti
havaittavissa esimerkiksi alueiden voimistuvaa eriytymistä

3. Menetelmä ja aineisto
Hedoninen regressiomalli  hedoniset hintaindeksit:
pyritään eristämään asuntojen laatuvakioitu hintakehitys
KVKL:n asuntokauppa-aineisto 1999-2021 (kattaa valtaosan
asuntokaupoista Helsingissä)
Vuosittaiset havaintomäärät mahdollistavat analyysin vuodesta 2003
alkaen (kaupunginosan sisäisessä vertailussa 2004 alkaen)
Hintakehitystä ei ole siis mahdollista vertailla ennen Aurinkolahden
rakentamista
Mukana vanhat, vuoden 1955 jälkeen rakennetut kerrostaloasunnot
Vuosaaren sisäisessä vertailussa 1995 jälkeen rakennetut vanhat
kerrostalot

4. Aluejako
Vuosaaren kaupunginosa: postinumerot 00960 ja 00980 sekä 00990
(Aurinkolahti)
Vertailualueet: 00410 (Kannelmäki), 00420 (Malminkartano), 00940
(Kontula) ja 00970 (Mellunmäki)

5. Hintaindeksit: Vuosaari (pl. Aurinkolahti)
& verrokkialueet (2003=100)
Vuosaaren asuntojen
hinnat ovat nousseet
huomattavasti verrokki-
alueita nopeammin
Hintakehitys eriytyy
selvästi 2010-luvun
alkupuolella
2020-luvulle tultaessa
ero hintakehityksessä
on yli 20%:n luokkaa
Ei kuitenkaan eroa
sosioekonomisten
tekijöiden kehityksessä

6. Hintaindeksit:
Aurinkolahti vs. muu Vuosaari (2004=100)
Vuosien 2004-2021
kaupoissa Aurinko-
lahden asunnot
keskimäärin n. 20 %
arvokkaampia
Aurinkolahden
hintakehitys eriytyy
muusta Vuosaaresta
2010-luvun alussa
Kvalitatiivisesti
hintaeron kehittyminen
vastaa Vuosaari vs.
muut kaupunginosat
vertailun tuloksia

7. Tulosten tulkinta & politiikkanäkökulmia
Alueen houkuttelevuutta (viihtyisyyttä, palveluja, mainetta yms.)
kohentavat toimenpiteet nostavat asumisen hintaa alueella, ja vaikutus
voi heijastua myös lähiympäristöön (vetovoima sielläkin kasvaa)
Ts. asumisen hinnan nousu ei ole aina negatiivinen asia: se voi
signaloida positiivisista muutoksista ja asuntohintakehityksen avulla
voidaan tutkia sitä, miten hyödyllisiä erilaiset toimenpiteet ovat olleet
kaupunginosatasolla
Tuloksia voi tulkita siten, että Aurinkolahden arvostus ja sen nousu
”valuu” myös sitä ympäröiviin naapurustoihin Vuosaaressa
Kyse EI ole siitä, että ”vanhan” Vuosaaren alueelle olisi muuttanut
paremmin toimeentulevia kotitalouksia (sosioekonomisten tekijöiden
kehityksessä ei eroa)

8. Tulosten tulkinta & politiikkanäkökulmia
Tulokset ovat kuitenkin luonteeltaan kuvailevia, eivät kausaalisia:
1) Emme voi verrata hintakehitystä ennen Aurinkolahden rakentamista
2) Alueiden rakennuskannan välillä on eroja mm. tontin omistusmuodon
suhteen (näiden ominaisuuksien arvostukset voivat muuttua ajassa)
3) Emme välttämättä pysty havaitsemaan kaikkia alueilla tapahtuneita
muutoksia, jotka vaikuttavat asuntojen hintoihin

9. Tulosten tulkinta & politiikkanäkökulmia
Hintakehityksen eriytyminen Vuosaaren sisällä voisi pahimmillaan johtaa
polarisaatiosykliin:
Aurinkolahden houkuttelevuus  korkea hintataso
 kotitalouksien valikoituminen
 hintatason eriytymisen voimistuminen
 kotitalouksien voimakkaampi valikoituminen
 …
Tätä on tarkoitus vielä tarkastella lähiaikoina
Tällaista ei ole havaittavissa Vuosaaren ja verrokkialueiden välillä

10. Case Tesoma: alustavia havaintoja
Vastaavassa asuntohintatarkastelussa Tesoman verrokkina Kaukajärvi
Ei havaittavaa eroa hintakehityksessä ennen tai jälkeen Tesoman
kehittämishankkeiden