Come investire negli immobili per ottenere il massimo rendimento al minor rischio possibile. Le criticità degli immobili commerciali e direzionali. I vantaggi degli affitti brevi e dello student housing.

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2. INTRODUZIONE
Grazie innanzitutto per aver scarico questo manuale.
Ti posso garantire che se lo leggerai fino alla fine potrai scoprire un modo veramente molto redditizio e con
bassissimo rischio per investire il tuo denaro nelle locazioni immobiliari!
Solitamente se sei alle prime armi potresti pensare di investe nel mercato immobiliare attraverso l’acquisto
di un immobile residenziale, però se decidi di farlo devi accontentarti di bassi rendimenti e rimanendoti
comunque un buon rischio di insolvenza se trovi un inquilino moroso.
Se hai un budget più alto e conosci bene il mercato immobiliare potresti pensare di investire nel mercato
degli immobili commerciali o direzionali che garantiscono (anzi garantivano) rendimenti superiori. Questo
era vero fino a quale anno fa e oggi diversi investitori si trovano con immobili vuoti che non rendono nulla.
Il settore delle locazione è molto vasto e non tutti gli immobili hanno la stessa redditività e lo stesso rischio.
Se continuerai a leggere questo manuale scoprirai:
→ Le tipologie di locazione e i loro problemi
→ Le criticità della locazione immobiliare che molti sottovalutano
→ Quali sono le redditività dei vari mercati delle locazioni
→ Le possibilità alternative d’investimento che non ti danno lo stesso rapporto rischio/rendimento
→ Perché lo Student Housing e gli affitti brevi sono una nicchia molto redditizia che pochi conoscono
→ Cos’è un operatore specializzato in Student Housing e affitti Brevi
→ Come investire in immobili destinati allo Student Housing e agli affitti Brevi
→ I vantaggi di mettere in leva l'investimento immobiliare per avere rendimenti oltre il 30%
→ I benefici di un investimento gestito da un operatore professionale

3. PERCHÉ INVESTIRE NEL MERCATO
DEGLI IMMOBILI RESIDENZIALI IN
LOCAZIONE
Oggi sul mercato non esistono investimenti che garantiscano rendimenti alti come il settore immobiliare con
così poco rischio. In aggiunta la locazione immobiliare è caratterizzata da un incremento costante annuo
dell’affitto di circa 1,5% e una rivalutazione media dell'immobile del 2,5%.
In 10 anni infatti il valore degli immobili è aumentato del 29% (circa un 2,5% annuo) e il valore degli affitti è
salito del 15% (circa un 1,5% annuo). Ma non tutti i settori immobiliari performano allo stesso modo.
Inoltre, se si decide di gestire l’immobile in proprio tanti possono essere i problemi e il tempo da dedicare
mentre se ci si affida a società specializzate in gestioni immobiliari, l'affitto diventa un rendimento
automatico che non necessita di tempo, perché l’operatore professionale seleziona gli inquilini tramite
un’analisi di solvibilità e li gestisce durante tutto il loro periodo.
Solo in questo ultimo modo il rendimento è certo e la rendita è automatica.
I mercati immobiliari e le loro problematiche
Per prima cosa dobbiamo comprendere che ci sono 3 tipi di mercato immobiliare:

4. 1) Immobili residenziali (con contratti di breve, medio e lungo periodo)
2) Immobili commerciali/direzionali
3) Immobili industriali
Gli immobili immobiliari commerciali, direzionali e industriali sono caratterizzati da un valore di investimento
molto più elevato del residenziale, per cui sono generalmente più difficili da acquistare.
Inoltre, chi li affitta sono società (soggetti fallibili) con contratti di 6+6 anni, che immobilizzano il denaro per
lunghi periodi, hanno tempi di rivendita tripli e alto rischio di sfitto tra un contratto di locazione e l’altro.
L’affitto residenziale avviene con persone fisiche (soggetti non fallibili) con contratti di 4+4 o 3+2 anni, e
soddisfa l’esigenza primaria della casa che non cesserà mai, anzi è in costante aumento nel caso degli affitti,
viste le sempre maggiori difficoltà di acquisto parte delle famiglie italiane.
Andamento degli affitti residenziali in Veneto
I prezzi delle locazioni residenziali (dati Immobiliare.it) nei comuni dove lavoriamo hanno subito aumenti che
vanno dal 18% a 36% in 6 anni. Qui sotto trovi alcuni esempi di città e dei lori tassi di crescita.
Il mercato in forte crescita può portare quindi oltre agli ottimi rendimenti preventivati dalla locazione anche
una rivalutazione dell’immobile che costituisce un ottimo rendimento aggiuntivo in caso di futura rivendita.
Come puoi vedere l’aumento costante del valore immobiliare da grande stabilità all’investimento e consente
di profittare simultaneamente dagli affitti che dalla rivalutazione dell’immobile.

5. Andamento locazioni negli altri mercati
Diversamente dal mercato residenziale i prezzi di locazione degli immobili commerciali, direzionali e
industriali sono ormai da più di un decennio in fase discendente (dati Gruppo Tecnocasa).
Il valore degli affitti di questi immobili è sceso di circa il 40% dal 2009 a oggi!

6. E le previsioni future non sono certo incoraggianti!
Il mercato delle locazioni commerciali è stimato in costante decrescita a causa del sempre maggior utilizzo
dell’e-commerce, spinto ulteriormente dall’emergenza Covid.
Oltre il 15% degli acquisti in Italia è fatto online e ogni anno cresce mediamente dell’1%.
Parimenti il mercato delle locazioni direzionali è stimato in riduzione a causa dell’introduzione dello smart
working in pianta stabile.
Tutto questo porta e porterà ad un’ulteriore riduzione del valore degli affitti di questi immobili e di
conseguenza anche ad una riduzione del valore stesso dell’immobile.
Il mio consiglio, soprattutto se sei alle prime armi è quello di stare lontano di questi immobili perché potresti
rimanere scottato profondamente.
Meglio concentrarsi su settore a rischio inferiore e con potenzialità future molto più interessanti, come ti
farò vedere in seguito.
Oltre a un quadro disastroso in termini di valori degli affitti su queste tipologie di immobile è in atto anche
un evidente processo di svalutazione immobiliare.
Ovviamente se si affitta ad un valore sempre inferiore questi immobili diventano meno appetibili sul
mercato per cui assistiamo ad una doppia svalutazione immobiliare.
Una svalutazione immediata del valore immobiliare e una svalutazione di lungo periodo in merito agli affitti
percepiti che calano costantemente.

7. Le caratteristiche dei vari tipi di locazione
Ogni settore immobiliare ha determinate caratteristiche ben specifiche che quindi con il passare del tempo
possono adattarsi più o meno bene.
Fino a 10 anni fa gli affitti direzionali e commerciali erano i più ricercati dagli investitori ma come hai visto
precedentemente il calo del valore degli affitti e la sempre minore richiesta oggi li rendono sconvenienti.
Il turistico che fino a qualche anno fa era un settore interessante oggi col Covid sta progressivamente
perdendo terreno rispetto a quella residenziale.
Oggi inoltre, i turisti stanno riducendo i periodi di permanenza per cui l’affitto turistico sta registrando nel
2022 prestazione ancora lontane dai periodi ante Covid.
Ho cercato di riassumere in questa tabella sottostante i punti di forza e debolezza dei vari settori.
Una valutazione a 5 stelle indica un’ottima prestazione in quella particolare caratteristica di mercato. Di
contro una valutazione con 1 stella indica un alto grado di rischio.
RESIDENZIALE
BREVE TERM.
(Turistico)
RESIDENZIALE
MEDIO TERM.
(Studenti)
RESIDENZIALE
LUNGO TERM.
(Famiglie)
COMMERCIALE/
DIREZIONALE
(Uffici -negozi)
Rendimento teorico 7,5% (in rialzo) 6,0% (in rialzo) 4,2% (in rialzo) 8,0% (in ribasso)
Suddivisione del rischio    
Stabilità rendimento    
Tasso solvibilità cliente    
Facilità sfratto morosi    
Facilità di gestione    
Basso  Alto
Differenze all'interno del mercato residenziale
Nel mercato residenziale ci sono differenze.
Affittare immobili di piccole dimensioni è più redditizio ma i tempi di permanenza sono inferiori, e occorre
maggior impegno di tempo.
Affittare immobili nuovi è meno redditizio di quelli usati, perché non si riesce ad alzare proporzionalmente il
prezzo di affitto.
USATO Bilocale Trilocale Quadrilocale
Numero
camere
1 2 3
Affitto
percepito
520 625 715
Costo
acquisto
immobile
usato
120.000 160.000 195.000
Redditività
lorda
5,0% 4,7% 4,4%
NUOVO Bilocale Trilocale Quadrilocale
Numero
camere
1 2 3
Affitto
percepito
600 755 840
Costo
acquisto
immobile
nuovo
185.000 255.000 290.000
Redditività
lorda
3,9% 3,6% 3,5%

8. L’abitudine locativa “provinciale”
L’acquisto di immobili per locazione è il principale strumento che gli italiani usano per mettere al sicuro il
proprio capitale e farlo rendere.
Spesso si acquista nel paese di nascita o limitrofi per questioni di comodità di gestione, di conoscenza
migliore del mercato, oppure perché ci si può affidare a conoscenti o agenzie immobiliari fidate per
l’acquisto.
Sfortunatamente, come si vede dal grafico sottostante (dati Casa.it), il mercato residenziale presenta
caratteristiche molto diverse in funzione se l’immobile è posizionato nelle città, nelle zone semicentrali o
in comuni limitrofi.
Come puoi vedere un immobile, a parità di dimensione, in centro si rivaluta dell’11% mentre in periferia
perde quasi il 20%.
Capisci quindi che prendere l’immobile nel posto giusto fa tutta la differenza di questo mondo perché anche
se percepisci un buon affitto, la sua svalutazione annulla tutto il rendimento dell’operazione.
In definitiva questa pessima attitudine “provinciale” porta a:
→ Perdita di una grossa fetta di redditività, di circa un 3% annuo, perché spesso si è costretti a
comprare, per mancanza di offerta, immobili non adatti alla locazione per prezzo, dimensione o
stato di usura.
→ Difficoltà di rivendita successiva col rischio di azzerare tutti gli utili generati dai contratti di locazione
dovendo abbassare il prezzo per vendere.
→ Bassa rivalutazione, che solitamente ricopre una buona fetta del guadagno complessivo
dell’operazione.
Occorre superare questo limite ed investire in zone più redditizie e più sicure, scartando quindi i paesi e
concentrandosi su città dove c’è un alto tasso di rivalutazione dell’affitto e dell’immobile.
Oggi il Veneto è la 2°regione d’Italia, dietro alla Lombardia trainata da Milano, per incremento dei valori di
locazione e di valore dell’immobile, e questo fattore è determinante per un buon progetto immobiliare a
rendita.

9. COME SI CREA UN BUON
PROGETTO LOCATIVO?
Le caratteristiche che deve avere un immobile per poter garantire una buona redditività sono:
→ Residenziale: ha costi inferiori e alti tassi di crescita degli affitti
→ Da ristrutturare per ottimizzarlo come spazi e renderlo esteticamente appetibile per ottenere affitti
superiori
→ Posizionato in città per essere facilmente rivendibile se necessario
→ Il costo deve essere sotto il prezzo di mercato di almeno il 20%
Le caratteristiche che deve avere l’affittuario sono:
→ Deve rimanere molto tempo per evitare costi di ricerca, periodi sfitti tra un contratto e l’altro, costi
d’agenzia, ecc..
→ Deve far perdere al proprietario il minor tempo possibile
→ Deve essere solido per garantire un affitto costante e sicuro
→ Deve essere garantire sia i danni e che gli affitti
Top Rent ha individuato due mercati con queste caratteristiche, molto redditizio e poco conosciuto, cioè
quello dello Student Housing e quello degli affitti brevi.
Student Housing: un business dal futuro assicurato
Oggi si stima in Italia una mancanza di posti letto per studenti universitari di quasi 100.000 posti, pari ad
una città di medie dimensioni come Vicenza.
Solo nelle prime 4 città (Milano, Roma, Bologna e
Torino) ne mancano oltre 35.000.
Sempre più studenti italiani si spostano in altre città
per trovare dei piani di studio più in linea con le
proprie esigenze per cui la richiesta di stanze è in
costante aumento.
Sempre più studenti stranieri di paesi di paesi del
secondo e terzo mondo si spostano per studiare in
facoltà che gli possono garantire un'occupazione
migliore.
→ Padova è la 4°università migliore d'Italia, si
colloca al posto 216 della classifica
mondiale
→ Venezia è la 12°università migliore d'Italia, si colloca al posto 237 nel Mondo
→ Verona è la 23°università migliore d'Italia, si colloca al posto 801 nel mondo
→ Padova, Venezia e Verona attirano studenti da oltre 80 paesi del mondo.

10. Mancanza di alloggi
Come immagino saprai anche tu oggi possedere un titolo di studio universitario è fondamentale e sempre
più studenti alla fine delle scuole superiori decidono quindi di proseguire gli studi.
Oggi gli studenti prediligo corsi formativi in università prestigiose per cui sono molto più disponibili a
muoversi e andare a fare gli studenti fuori sede.
Questo trend ho portato ad una sempre maggior richiesta di alloggi universitari che però non è mai stata
colmata da un’offerta strutturata.
Oggi la situazione in Italia è veramente critica e ci sono studenti che fanno anche 100 km al giorno perché
non trovano alloggi.
Perché investire nel mercato degli immobili in locazione
a studenti
Riassumendo ecco gli elementi essenziali del mercato dello Student Housing:
→ Redditività superiore alle locazioni residenziali tradizionali
→ Altissima richiesta di posti letto
→ Gli immobili sono residenziali e la casa è un bene primario per cui ci sarà un mercato
→ Basso rischio di insolvenza perché i genitori pagano sempre per l'istruzione dei figli
→ Alto tasso di occupazione essendo affitti di media durata che coprano tutti e 12 i mesi
→ Rischio molto basso in caso di nuove ondate Covid
→ Basso rischio di perdita del capitale investito essendo gli immobili oggi a prezzi bassi
→ Buone possibilità di rivalutazione dell'immobile e degli affitti percepiti
→ Mercato poco conosciuto e con poca concorrenza che quindi consente Margini superiori
→ I competitor sul mercato hanno fatto grossi investimenti ma concentrati sono in poche città
lasciando il Veneto e altre zone interessanti scoperte

11. Chi sta investendo e dove
Come puoi vedere nella mappa sottostante i fondi stanno investendo in province come Milano, Roma,
Firenze, Bologna, Tornino lasciando quindi scoperte importanti realtà come Padova, Venezia e Verona.
Come hai visto precedentemente le facoltà presenti in queste 3 province sono molto importanti e
dispongono di un elevato bacino di studenti fuori sede.
E’ un grossa opportunità da cogliere ancora per qualche anno.

12. Il mercato degli affitti brevi
Il settore del turismo in Italia è uno dei settori storicamente trainanti e tutt’oggi in espansione.
Ha risentito negli ultimi anni certamente del problema Covid, ma nel 2023 l’afflusso di turisti è tornato a
livelli pre pandemia.
Ma il mercato degli affitti brevi non si ferma solamente al mercato turistico ma ricomprende anche i lavori in
trasferta, le persone che si spostano per assistere parenti malati negli ospedali e persone con momentanee
esigenze di alloggio.
Negli ultimi anni, gli affitti brevi hanno guadagnato una grande popolarità come alternativa ai tradizionali
soggiorni in hotel, andando a ricoprire quasi un 40% del totale delle prenotazioni.
Con la crescente popolarità di piattaforme come Airbnb, gli investitori hanno scoperto i numerosi vantaggi
che gli affitti brevi possono offrire.
Uno dei principali vantaggi degli affitti brevi è la possibilità di ottenere un rendimento finanziario superiore
rispetto agli investimenti in hotel.

13. Gli affitti brevi permettono di affittare l'immobile per brevi periodi di tempo, consentendo agli investitori di
addebitare tariffe più elevate rispetto agli hotel tradizionali.
Inoltre, con la crescente domanda di sistemazioni uniche e personalizzate, gli investitori possono trarre
vantaggio dalla flessibilità di fissare i propri prezzi in base alla stagione, agli eventi locali e ad altre variabili.
Rispetto agli hotel, gli affitti brevi possono comportare una riduzione significativa dei costi operativi.
Gli investitori non devono affrontare le spese fisse associate alla gestione di una struttura alberghiera, come
la manutenzione delle aree comuni, i servizi di pulizia giornalieri e il personale dedicato.
Investire in affitti brevi offre agli investitori la possibilità di diversificare il proprio portafoglio immobiliare.
Mentre gli hotel sono esposti alle fluttuazioni del settore turistico e possono essere influenzati da eventi
imprevisti, gli affitti brevi consentono di raggiungere un pubblico più ampio, che include viaggiatori d'affari,
turisti e coloro che cercano sistemazioni temporanee per motivi personali.
Gli affitti brevi vengono svolti su immobili a uso residenziale per cui in caso di necessità l’immobile può
cambiare il proprio utilizzo facilmente per essere affittato a studenti o famiglie.
Anche la rivendibilità di questi immobili, è molto maggiore rispetto alle strutture ricettive alberghiere.
Questa diversificazione riduce il rischio complessivo dell'investimento e aumenta le possibilità di profitto.
Chiaramente gestire la complessità dell’enorme via vai di persone che arrivano in queste strutture non è
pensabile possa essere fatto da un privato nel tempo libero.
L’alta redditività è controbilanciata da un’enorme complessità sia a livello burocratico che gestionale che
richiede preparazione ed esperienza sotto vari aspetti.
E’ per questo che oltre il 99% delle persone di affida a società specializzate come la nostra, che gestiscono la
struttura.
Altro importante vantaggio di questo tipo di affitto è quello di ricevere sempre il pagamento in maniera
anticipata per cui il tasso di insolvenza è praticamente nullo.
Perché investire negli affitti brevi
Riassumendo ecco gli elementi essenziali del mercato degli affitti brevi:
→ Alti rendimenti
→ Certezza di incasso e nessun rischio di sfratto
→ Sempre più persone preferiscono gli affitti brevi alle strutture alberghiere
→ Basso rischio di perdita del capitale investito essendo gli immobili oggi a prezzi bassi
→ Buone possibilità di rivalutazione dell'immobile e degli affitti percepiti
→ Mercato senza concorrenza di grossi fondi di investimento perché gli immobili sono appartamenti
delocalizzati.

14. L’utilizzo della leva bancaria per aumentare il
rendimento
Il mercato immobiliare è l'unico mercato nel quale una banca può facilmente concedere del denaro grazie
all'ipoteca sull'immobile. Solitamente le banche concedono prestiti che vanno dal 60% al 100% del valore del
bene ipotecato.
La leva bancaria consente di aumentare drasticamente il rendimento dell'investimento, solitamente anche
oltre quattro volte tanto.
Qui sotto possiamo vedere un esempio di acquisto di un immobile con e senza leva bancaria, e si può
apprezzare i grandi benefici in termini di redditività nel caso di sfrutti la leva bancaria.
Prendiamo ad esempio un immobile del valore di 100.000€ per il quale possiamo decidere di investire tutto
denaro nostro (colonna di sinistra), oppure farci dare dalla banca un classico finanziamento all’80% (colonna
di destra), per cui l’investitore investe solo 20.000€.
Nel caso prendessimo a prestito 80.000€ dovremmo restituire alla banca 32.000€ di interessi, per un totale
quindi di 112.000€.
SENZA
FINANZIAMENTO
CON
FINANZIAMENTO
A Capitale investito personalmente 100.000 20.000
B Fondi della banca 80.000
C Soldi da restituire alla banca (capitale + intessi) 112.000
D Affitti Percepiti in 20 anni (500 €/mese) 120.000 120.000
E Valore immobile dopo 20 anni 110.000 110.000
F Valore dopo 20 anni (C+D+E) 230.000 118.000
G Utile (F-A) 130.000 98.000
H ROE in 20 anni (G/A) 130% 490%
I ROE annuale (H/anni) 6,5% 24.5%
Utilizzano meno soldi si ottiene comunque un rendimento nettamente superiore in termini percentuali.
Se quindi si dispone di 100.000€ da investire per comprare un immobile, se vengono investi sono 20.000€
per ogni immobile perché i restanti li mette la banca significa che hai altri 80.000€, la restante somma si può
investire in altri immobili.
Banalmente investendo soli 40.000€, pari a meno della metà della somma disponibile, si possono generare
utili in valore assoluto pari a 98.000€+98.000€ = 196.000€, molto più alto di quanto si sarebbe potuto
incassare investendo tutta la somma su un unico immobile senza sfruttare la banca, che nell’esempio in
questione era pari a 130.000€.
Attualmente non esistono sul mercato investimenti che rendono oltre il 20% con un grado di rischio così
basso, ed è per questo che grazie alle nostre partneship con Broker bancari possiamo dare supporto
all’investitore anche nella ricerca di finanziamenti, ai tassi di interesse più convenienti.

15. I rischi della locazione in proprio
Affittare immobili a privati presenta delle criticità che mediamente fanno erodere il 26% dei ricavi:
→ Costi dell’agenzia immobiliare che deve ricercare gli inquilini
→ Costi per la gestione dei contratti e degli adempimenti burocratici
→ Gestione dalle problematiche degli inquilini, anche durante orari notturni
→ Perdita di valore per possibili danneggiamenti dell'immobile e del mobilio
→ Mancati ricavi dovuti a periodi di sfitto o per morosità dell’inquilino
→ Costi per le assicurazioni, assistenze legali dovute a morosità o ritardi di pagamento
Tutti queste perdite vengono azzerate affidandosi ad un operatore specializzato.
Possibilità alternative di allocazione del denaro
Ci sono altre possibilità di allocare il proprio denaro:
→ Conto corrente: rendimenti praticamente nulli con denaro che si svaluta a causa inflazione
→ Titoli di stato: rendimento molto bassi e nessun controllo essendo strumenti di lungo periodo
→ Acquisto di obbligazioni: rendimenti molto bassi attorno all'1-2%
→ Acquisto di aziende: un'azienda potrebbe fallire e quindi azzerare completamento l'investimento
fatto
→ Acquisto di azioni di società quotate: anche in questo caso la società potrebbe fallire e azzerare il suo
valore
→ Acquisto di immobile e locazione in proprio degli inquilini/studenti: serve una struttura adeguata che
supporti il business e la gestione degli studenti
→ Acquisto di immobile e locazione a famiglie: rendimento bassi e alto rischio di perdere affitti per i
lunghi tempi necessari allo sfratto
Oggi però queste alternativa non possono garantire la stessa rendita della locazione studentesca a parità di
rischio.
Certamente ci sono alternative di investimento con maggiori margini ma di contro sono caratterizzate da un
grado di rischio molto più alto.
Considerato elevata rivalutazione degli immobili e il rendimento da locazione mediamente si riescono a
ottenere rendimenti complessivi superiori al 10% a rischio praticamente nullo.

16. CHI È TOP RENT?
TOP RENT è la società che detiene il marchio Affitto Pro, specializzato di sviluppo di immobili per uso
studentesco ed è anche proprietaria del marchio HomStudent e Italstay specializzati in affitto a studenti
universitari ed affitti brevi.
TOP RENT nasce nel 2017 per soddisfare l'esigenza di affitto di studenti e stagisti universitari, partendo da
un’esperienza decennale nelle locazioni residenziali tradizionali.
L'idea era quella di trovare una nicchia i cui rendimenti fossero superiori a quelli delle locazioni tradizionali,
senza avere un'operatività spinta come quella dell’affitto turistico, e senza aumentare il rischio di insolvenza.
TOP RENT quindi dopo avere analizzato i vari segmenti di mercato crea il marchio HOMSTUDENT finalizzato
alla locazione a studenti universitari e stagisti.
Oggi con oltre 350 stanze è la una delle più grandi società operative nel Nord Italia.
Lavoriamo soprattutto nelle province di Venezia, Padova, Vicenza e Verona, Brescia e Ferrara che sono città
tra le prime in Italia per numero di studenti universitari fuori sede.
Affitto Pro è la prima e unica società in Italia specializzata nella creazione di studentati per investitori che
vogliono investire in immobili a reddito nel settore dello student housing e degli affitti brevi.
Ecco alcuni dai nostri numeri:
→ Fatturato previsto nell'anno accademico
2022- 2023: circa 1,65 milioni di euro
→ Oltre 1730 contratti di locazione effettuati,
con clienti in 43 paesi diversi (Europa, Asia,
Americhe, Africa)
→ 99,3% tasso di occupazione stanze
→ 99,9% di tasso di solvibilità cliente: TOP
RENT ha scelto di affittare solo a studenti
perché rispetto ai lavoratori i canoni sono
versati dai genitori che per l'istruzione del
figlio pagano sempre.
TOP RENT oggi fa parte del gruppo SAFEBOX che opera da ormai 15 anni nei settori delle costruzioni edili,
acquisto di crediti immobiliari, locazione e negli impianti enologici.
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
500
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Numero di stanze gestite

17. Che servizi offriamo all’investitore
Sulla base del budget a disposizione selezioniamo per l'investitore l'immobile più adatto e lo assistiamo
nella trattativa di acquisto.
Ricerchiamo immobili con prezzi sotto il valore di mercato facilmente rivalutabili. Abbiamo grazie al know-
how acquisito negli anni, la possibilità di acquistare immobili all’asta o comprare direttamente attraverso
una società del gruppo - Immobilcredit Srl abilitata 115 TULPS - crediti bancari con sottostante immobiliare.
Progettiamo l'immobile per ottimizzarlo per ogni tipologia di locazione, cosa che altri non fanno. La
progettazione è il nostro punto di forza perché ci consente di aumentare i rendimenti rispetto alle locazioni
tradizionali.
Stendiamo un business plan sulla base dei dati storici del settore per valutare la redditività dell'immobile.
Ci occupiamo grazie al nostro staff di eventuali ristrutturazioni, arredamento, home staging e fotografia
professione, nonché di eventuali riconversioni essendo possibile riconvertire uffici in abitazioni.
Dove si trovano le migliori opportunità
Oggi il mercato immobiliare è caratterizzato dai seguenti trend:

18. → Dimensione delle stanze sempre inferiore a causa dei maggiori costi di costruzione e del calante
potere di spesa
→ Richiesta di immobili con poche stanze in quanto si sta riducendo il numero di figli pro capite, e
perché oggi spostandosi molto più facilmente verso altre città o all’estero per lavoro, questi immobili
sono più rivendibili o affittabili.
→ Difficoltà di vendita o affitto di immobili direzionali di grandi dimensioni
Questo comporta che gli immobili di medio grande dimensione adatti a studenti o adatti a essere
frazionati per gli affitti brevi, sono meno richiesti per cui si possono acquistare a forte sconto sul mercato.
Inoltre, le quotazioni degli immobili sono ancora basse, ma stanno risalendo per cui ci sono ottime
occasioni che garantiscono quindi alte rivalutazioni e rendimenti.
Esempio di ottimizzazione degli spazi 1
Trasformazione da 3 camere a 8 camere. Rendimento iniziale dell’immobile 4,3%. Costo immobile e
ristrutturazione 250.000 €, affitto annuale percepito post trasformazione per affitto studenti 15.600 €/anno,
pari a un ROI= 6,24%. Il rendimento rispetto all’inizio è salito quindi di circa il 50%.
Esempio di frazionamento immobiliare
Trasformazione da 3 camere a 2 appartamenti per affitti brevi.
Rendimento iniziale dell’immobile con 3 camere pari al 4,1%. Costo immobile e ristrutturazione 170.000 €,
affitto annuale percepito post trasformazione per affitto breve 18.000 €/anno, pari a un ROI= 10,5%

19. Esempio di cambio d’uso
Acquisto 1000 m2 uffici e trasformazione in 5 appartamenti in Galleria Berchet a Padova, per un totale di 30
stanze.
Uffici Stanze
Numero Uffici/Aamere 5 30
Affitto mensile percepito 5.800 (sfitti) 15.000
Costo acquisto immobile 650.000 1.100.000
Redditività lorda 10,7% ➔ 16.3%
In questo caso l’effetto della trasformazione è stato duplice perché oltre all’aumento del canone di affitto c’è
stata un’importante rivalutazione dell’immobile a seguito del cambio d’uso da direzionale a residenziale.

20. Il valore aggiunto della riconversione
La riconversione di immobili direzionali ad uso residenziale per la locazione è oggi una delle grandi
opportunità da cavalcare.
Immobili direzionali di grandi dimensioni si possono trovare in posizioni centrali vicine alle università a prezzi
anche del 40% inferiori ai prezzi di mercato.
In questa ottica le capacità di Top Rent di riprogettare di spazi e massimizzare delle stanze garantisce alti
rendimenti, con bassissimi investimenti iniziali.
Acquisire immobili già a reddito invece impedisce di ottimizzare gli spazi e ammodernarlo e si è quindi
legati a rendimenti medio bassi del settore.
Come possiamo gestire l’immobile per conto dei
proprietari
Ci sono fondamentalmente 2 metodologie:
1) Possiamo rendere in affitto
l'immobile garantendo un canone di
locazione dal 6% al 10%, in questo
caso l'investitore non ha alcun
rischio avendo affittato l'immobile
perchè:
→ TOP RENT pagherà ogni mese
l'affitto al proprietario, il quale non
si deve preoccupare di nulla
→ TOP RENT sosterrà i costi delle
spese condominiali e delle
manutenzioni ordinarie
→ Top RENT si intesterà tutte le utenze (luce, acqua, gas e rifiuti) azzerando il rischio degli aumenti
delle utenze
2) Possiamo prendere in gestione l'immobile e trovare per conto del proprietario gli studenti,
gestendone completamente il processo, aumentandone quindi la redditività fino al 7-8%, ma con
un maggiore grado di rischio:
→ Il proprietario riceve direttamente gli affitti dagli studenti o da chi soggiorna per breve periodi
→ TOP RENT quindi percepirà dall'investitore una % degli introiti per il lavoro di gestione
→ Le utenze e le spese condominiali resteranno a carico del proprietario
→ Eventuali periodi di sfitto o di insolvenza sono a carico del proprietario
Perché scegliere Affitto Pro?
Scegliere un operatore specializzato in questo settore può veramente fare la differenza sia in termini di
redditività che di sicurezza.

21. Come in ogni settore lo specialista ha delle performance superiori alla concorrenza, che abbiamo cercato di
sintetizzare nello schema successivo.
In questo esempio vediamo un possibile investimento con un orizzonte temporale di vent’anni.
Ci sono 4 modi di approcciarsi al mercato delle locazioni:
1. L’affitto tradizionale fai da te, che comporta investimento di tempo proprio e bassi introiti per gli
affitti. Nell’esempio abbiamo ipotizzato di acquistare un immobile del valore di 200.000 che rende
circa 9.000€ di affitti all’anno. Il rendimento che si ottiene è del 4%.
2. L’affitto professionale, in cui affidandosi ad una società strutturata si vanno ad ottimizzare gli spazi,
rendere l’immobile più appetibile, selezionando immobili nei centri che col tempo possono dare una
buona rivalutazione. In questo modo nell’esempio si riescono ad aumentare gli affitti fino 13.000€
all’anno e si può avere una rivalutazione dell’immobile cautelativa dell’1% anno che porta il valore
dell’immobile a 240.000€ dopo 20 anni. Inoltre, conosciamo grazie ad uno storico di oltre 7 anni le
aree più redditizie perchè maggiormente richieste dagli studenti.
3. L’affitto professionale abbinato all’acquisto professionale che prevedere di trovare l’immobile con
le migliori potenzialità sul mercato, ad un prezzo scontato di circa il 20%-30%. Nel caso dell’esempio
abbiamo ipotizzato di comprare sotto il prezzo di mercato del 20% per cui alla cifra di 160.000€,
mantenendo invariati gli introiti e la rivalutazione.
4. L’affitto e acquisto strutturato abbinato all’utilizzo della leva bancaria per ridurre il proprio
capitale investito. In questo caso la banca mette l’80% del capitale necessario e la restante parte,
pari a 32.000€ la mette l’investitore. A fronte del finanziamento di 128.000€ l’investitore dovrà
restituire alla banca la somma complessiva di interessi di 179.200€.
Come vuoi vedere passiamo dal caso tradizionale con un rendimento del 4% annuo al caso migliore in cui
tutto è organizzato perfettamente in cui il rendimento è oltre 10 volte superiore.
Rispetto all’affitto tradizionale non solo il rendimento percentuale è superiore ma passiamo da un utile di
160.000 ad un utile di 288.800€, e tutto questo con un investimento molto inferiore perché una grossa fetta
del capitale è finanziato dalla banca.
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AFFITTO TRADIZIONALE
- FAI DA TE
GESTIONE CON AFFITTO
PROFESSIONALE
ACQUISTO E AFFITTO
PROFESSIONALE
AFFITTO E ACQUISTO
PROFESSIONALE IN LEVA
A Capitale investito personalmente 200.000 200.000 160.000 32.000
B Fondi della banca 128.000
C Soldi da restituire alla banca
-
179.200
D Affitti Percepiti in 20 anni 180.000 260.000 260.000 260.000
E Valore immobile dopo 20 anni 180.000 240.000 240.000 240.000
F Valore dopo 20 anni (C+D+E) 360.000 500.000 500.000 320.800
G Utile (F-A) 160.000 300.000 340.000 288.800
H ROE in 20 anni (G/A) 80% 150% 213% 903%
I ROE annuale (H/anni) 4,0% 7,5% 10,6% 45,1%

22. Inoltre, nel primo caso dovrai dedicare parte del tuo tempo alla gestione dell’immobile, cosa che invece non
dovrai fare nel caso tu decida di affidarti ad un operatore professionale.
Chiaramente questi rendimenti molto alti si possono ottenere se si fa un progetto locativo strutturato che
prevede di lavorare in maniera professionale sia dalle fasi di selezione e acquisto dell’immobile.
Rendimenti superiori al 7,5% ad un rischio così basso oggi sul mercato sono quasi impossibili da trovare,
figuriamoci rendimenti che vanno oltre al 20%.
Vediamo graficamente le 4 possibilità della tabella precedente
Il primo caso è quello della gestione fai da te dell’acquisto e gestione dell’immobile.
In questi casi solitamente l’investitore scegli immobili non a sconto e che negli anni perdono il proprio
valore, creando mancati utili derivanti dalla rivalutazione. Inoltre, anche le entrate degli affitti non sono
massimizzate.
Un primo miglioramento si può ottenere passando ad una gestione professionale, che fanno i classici
Property Manager, che aiutano a percepire affitti maggiori investendo meno tempo.
Sembrerà strano ma pagare un gestore dell’immobile molto spesso darà comunque risultati economici
superiori, questo perché le società specializzate riescono a sfruttare a pieno le potenzialità dell’immobile.

23. Un ulteriore miglioramento si ottiene abbinando alla gestione professionale l’acquisto professionale che
permette di acquistare l’immobile sotto il prezzo di mercato ma soprattutto di acquistare immobile con
grosse potenzialità di affitto, cioè che a parità di prezzo possono essere riprogettati per aumentare gli
introiti.
L’ultimo e più redditivo step è quello di acquistare e gestire l’immobile in modo professionale abbinando la
leva bancaria, per ridurre l’investimento iniziale. Come si vede dal grafico anche in presenza di un
finanziamento da restituire il capitale investito è decisamente inferiore a tutto vantaggio del rendimento
complessivo. Anche questo passaggio deve essere svolto in maniera professionale per cui l’ottimale sarebbe
approcciarsi a istituti bancari attraverso broker specializzati, con cui spesso noi collaboriamo.

24. Come ci può vedere anche graficamente la redditività è molto superiore se vengono gestite tutte le fasi in
maniera professionale, come facciamo noi.
Ecco quindi cosa ci contraddistingue.
Per cui non siamo la classica agenzia immobiliare o il solito Property Manager bensì un’azienda specializzata
nella valorizzazione del patrimonio immobiliare di un investitore, e che può garantire inoltre che la rendita
sia davvero automatica.

25. I rendimenti che si possono ottenere non sono solo frutto dei maggiori affitti che si possono avere grazie ai
classici Property Manager, ma soprattutto grazie alla selezione delle migliori opportunità di acquisto che le
società di Property Manager non possono darti essendo solo focalizzate sulla gestione dell’immobile.
Comprare sotto prezzo immobili con alte potenzialità di incasso degli affitti porta rendimento molto
superiore sul capitale investito.
Solo 6 passi per garantirti la rendita automatica
Selezioniamo per te i migliori investimenti, analizziamo il loro potenziale per garantirti il massimo ricavo
possibile.
Ecco i 6 semplici passi da fare.
Grazie al nostro supporto in pochi semplici passaggi riuscirai a garantirti una rendita automatica.

26. Garanzie
TOP RENT da anni è presente sul mercato e conosce le esigenze degli studenti e di chi soggiorna per brevi
periodi come turisti e lavoratori. Lo dimostrano i dati in continua crescita sia per numero di stanze e che per
marginalità.
Sigliamo contratti con gli studenti blindati da caparre e regolamenti interni che consentono la massima
tranquillità.
TOP RENT fornisce una fideiussione a garanzia di danni e affitti, e assicura l’immobile sia internamente che
verso terzi.
Gli studentati sono studiati per essere facilmente riconvertiti in abitazioni, evitando quindi fattori limitanti di
rivendita.
L'immobile a differenza delle azioni delle aziende non può mai azzerare il proprio valore ed inoltre oggi gli
immobili sono a valori minimi ed in rialzo.
Operando in grandi città gli immobili sono facilmente rivendibili perché posizionati in punti strategici e
comodi ai servizi.

27. RIASSUMENDO
Lascia che ti riassuma quanto ci siamo detti finora.
Grazie al nostro supporto avrai:
→ Acquisto sicuro grazie ad un contratto di affitto o gestione siglato prima dell’acquisto
→ Eliminazione dei rischi congeniti degli affitti direzionali/commerciali
→ Bassi costi di gestione e comunicazione con un solo interlocutore specializzato nel settore
→ Assistenza completa in caso di ristrutturazione, riconversione d’uso e arredamento
→ Alte rivalutazioni grazie all'acquisto di immobili sotto il prezzo di mercato (minimo 2,5% annuo)
→ Alta rivendibilità degli immobili perché situati in grandi città turistiche e universitarie
→ Assicurazione del proprio immobile contro danni, anche verso terzi
→ Mercato caratterizzato da basso rischio di insolvenza (i genitori pagano per l’istruzione)
→ Rendimento costante e garantito almeno del 6% annuo lordo in caso di locazione a TOP RENT
→ Rendimenti dal 7% all’12% lordo in caso di gestione dell'immobile da parte di TOP RENT
→ Possibilità di acquisto anche con un capitale iniziale di soli 50.000€
→ Settore con facile accesso alla leva bancaria che porta i rendimenti oltre il 30%
Adesso questo breve documento è finito e se hai compreso l’opportunità che hai, ti consiglio di cliccare sul
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28. Affitto Pro
Marchio di Top Rent Srl
Corso Matteotti 30/2, Arzignano (VI)
Per informazioni
www.affittopro.com
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