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Investire a berlino

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  • interessante presentazione del mercato immobiliare di Berlino
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Investire a berlino

  1. 1. Allargare gli orizzonti della compravendita immobiliare in EuropaAcquistare casa nel cuore della GermaniaBerlino, una città dagli insospettati fermenti culturali, giovani e ospitaledi Salvatore Mileto dra srl, che da anni si occupa di intermediazione immobi-Una terra forse poco cono- liare in Germania, alcune in-sciuta e apprezzata che in- formazioni per trovare unavece sa offrire, al di là degli sistemazione nel caso si vo-stereotipi, numerosi spunti in- glia investire in questo Paese.teressanti per immaginarsi un - Da quanto tempo svolgetenuovo viaggio o addirittura questa attività in Germaniauna nuova sistemazione. e come è nata lʼidea di que-Forte nellʼeconomia è attual- sta professione allʼestero?mente lo Stato europeo più Siamo attivi in Germania daavanzato dove, attraverso il progetto Erasmus, ad circa tre anni, ma possediamo un grande know-howesempio, per un giovane è possibile inventarsi una nel settore immobiliare tedesco grazie allʼintegra-opportunità di studio e, chissà, forse un domani zione, nel nostro team, di un professionista con piùanche un possibile lavoro. di 20 anni di esperienza. Nato a Berlino, con struttureAbbiamo chiesto a Stefano Lucidi, socio della mQua- in diverse città, si è occupato anche di privatizzazioni
  2. 2. per lo Stato (dopo la riunificazione della Germania sto, compromesso, ro-Est/ Ovest), ristrutturazione e riqualificazione. Inoltre, gito... oppure?collabora con alcune Banche e Fondi per la valoriz- In Germania, come in Ita-zazione degli immobili. lia, in tutti i contratti di com-Abbiamo creato un partnership Win-Win che con- pravendita relativi a terrenisente ai nostri clienti internazionali di comprendere e immobili, è obbligatoria lail settore immobiliare ed i servizi in Germania (pro- presenza di un notaio. Ilperty management, facility, commercialista, agente notaio deve essere neu-...) e di rispondere meglio alle esigenze del cliente trale e deve offrire la sua“straniero”. Dal momento che il nostro Partner non consulenza per chiarire tutte le domande relative al ha solamente le contratto. esperienze in Germa- Normalmente si può fare una prenotazione, che sarà nia, ma anche in altre limitata per 2- 4 settimane. Per questa prenotazione, paesi e specialmente può essere richiesto di lasciare un deposito – una in Italia, conosce le cifra tra 500 e 5.000 Euro. Con la prenotazione le differenze di questi si- parti si scambiano le informazioni/documenti sullʼim- stemi e per questo è mobile e sui mezzi di pagamento in particolare, un ponte ideale per sullʼeventuale mutuo. Infatti è indispensabile che lʼac- trasferire il know-how quirente sia in grado di dimostrare la disponibilità di e lʼesperienza tra tutto lʼimporto necessario allʼacquisto, incluso una let- questi due sistemi. tera della banca che approva il mutuo. - La compravendita Con la prenotazione il notaio garantisce che lʼimmo- in Germania pre- bile è libero da ipoteche e trascrizioni pregiudizievoli vede, come in Italia, e lo blocca al Catasto per conto dellʼacquirente. Suc- proposta dʼacqui- cessivamente stabilisce le condizioni per lʼacquirente
  3. 3. e la banca (eventuale La locazione in mutuo). In tutti questi atti, confronto con il notaio ha un ruolo di fi- lʼItalia è molto duciario per entrambe le più a portata di parti al fine di assicurare tasca: un appar- la massima sicurezza nel tamento arre- trasferimento della pro- dato di 75mq ad prietà. Quando il notaio un piano inter- ha la certezza che il tra- medio, in buonesferimento della proprietà è possibile, chiede allʼac- condizioni, conquirente di pagare il prezzo di acquisto al venditore! balcone e garage costa 400-800 euro al mese (di-Eʼ importante osservare che il notaio ha autorità nei pende dalla zona). In genere si chiedono due/tre ca-confronti delle parti e risponde anche per eventuali noni di deposito.errori tecnici. Le spese notarili sono a carico di en- - Quali sono le provvigioni per lʼacquisto o lʼaf-trambe le parti. fitto a Berlino?- Puoi darci unidea dei prezzi medi delle abita- Per lʼacquisto le provvigioni vanno da zero fino ad unzioni in centro o in periferia a Berlino? massimo del 7,5% + iva. Mentre per la locazioneDipende, come in Italia, molto dalla zona (ci sono uno/due canoni.anche altre variabili come: epoca, reddito, rifiniture, - Come sono tassati gli immobili?traffico, servizi pubblici ecc...). Per lʼacquisto si parte Grunderwerbssteuer (tasso di acquisto del terrenoda un minimo 800 euro/mq (fuori città) fino ad arri- edificabile) - tra 3,5, - 5,5 % del prezzo. Grundsteuervare nelle zone centrali ad un massimo di 4.000 (tassa comunale) il calcolo è complesso… ma sieuro/mq per appartamenti di lusso/rinnovati. Interes- tratta di una somma non elevata e dipende dal co-sante notare che in Germania si prendono sempre a mune / zona (es. valore appartamento 100.000 / 500riferimento i mq calpestabili e non quelli commerciali. Euro annuale).
  4. 4. Si deve osservare che se il lunghi periodi, nonostante lacomune ha fatto un grande loro alta qualità. I prezzi sonoinvestimento pubblico “Anlie- aumentati in modo significa-gerbeteiligung”, ad esempio tivo in molte città come Fran-la realizzazione di una metro- coforte e Dü seldorf, al spolitana, strada o moderniz- contrario di Berlino, diminuitizazione ecc... può accadere del 7,75% nello stesso pe-che si debba pagare una riodo. Attualmente i prezzisomma 2-4 anni dopo lʼacqui- sono stabili, con un eccessosto, per questo motivo è im- di offerta a Berlino-Est. Circaportante escludere questo il 55% dei tedeschi vive in af-rischio nel contratto! fitto. La percentuale più ampia- Come è lʼandamento del settore immobiliare in a livello mondiale. In particolare gli anziani, vista laGermania? contrazione delle pensioni, non sono propensi ad ac-I prezzi delle abitazioni in Germania sono cresciuti quistare nuove case, e preferiscono andare in affitto.nel 2011, spinti dalla moderata crescita economica e La richiesta di nuovi alloggi è orientata più verso ledallʼoccupazione. La crescita dei prezzi continua dal case singole e bifamiliari. Gli acquirenti per lo più si2010 mediamente oltre il 4%. Il prezzo medio di un indebitano con mutui a tasso fisso.appartamento è di € 140.000,00. Il mercato immobi- Il prezzo degli affitti è in crescita dal 2000, portandoliare tedesco ha avuto un andamento negativo dalla a rendimenti superiori rispetto ad altri mercati euro-metà degli anni ʻ90 al 2005, quando la maggior parte pei. A Berlino, il reddito da affitto varia da 4,3% al 6%,dei paesi europei erano in pieno boom immobiliare. le unità più piccole hanno rendimenti più elevati. ADopo la riunificazione, varie zone e Berlino Est Francoforte, i redditi sono leggermente superiorihanno visto uno sviluppo del residenziale grazie agli mentre, a Monaco di Baviera sono generalmente piùincentivi fiscali, ma interi edifici sono rimasti vuoti per bassi.
  5. 5. Per il mercato immobiliare tedesco ci aspettiamo una tamento o acquistare un immobile singolo, o una vil-crescita moderata per i prossimi anni. letta fuori città. Tra gli affittuari, tanti stranieri e gio-- Berlino è una città artisticamente viva, quali vani. A Berlino, arrivano acquirenti di ogni tipo dallasono le possibilità per i giovani? Germania e dal resto dʼEuropa, dallʼimprenditore allaBerlino è la seconda città in Europa dopo Londra per pensionata che vuole mettere a reddito la liquida-popolazione, e rappresenta uno dei più importanti zione. Negli ultimi anni sono frequenti gli investitoricentri politici, culturali e scientifici europei. Tra i prin- dalla Turchia, Russia e da Israele. In questi casi ècipali luoghi da vedere: Potsdamer Plaz, Brande- frequente lʼacquisto di un appartamento già affittatoburg, Reichstag, i castelli Charlottenburg, Bellevue, allo scopo di ottenere da subito un reddito.Köpenik, Museumsinsel, Kulturforum. Inoltre, ci sono - La vita è cara?nove teatri e tantissimi club dove si può ascoltare Meno che in Italia; a partire dalla spesa al supermer-musica live e bere fino a cato, una cena al lume ditardi. Sono frequenti le di- candela, fino allʼaffitto discoteche ed i locali not- un immobile i costi sonoturni. Infine, consiglio una più bassi, soprattutto gra-rilassante sauna nel parco zie alla concorrenza. Inol-Treptow o in uno degli altri tre, i servizi pubblici sonostabilimenti (fate sempre mediamente più efficientiattenzione al rispetto dei nostri e questo incidedellʼetichetta). anche sulla qualità della- Chi sceglie di avere una vita.casa a Berlino? Solo gio- - In Germania fa semprevani o... freddo?I tedeschi preferiscono an- Certamente il clima è piùdare in affitto in un appar- rigido del nostro. A Berlino,
  6. 6. ad esempio, la temperatura media nella stagione in- - Oltre al tedesco,vernale è di 3,7 gradi mentre dʼestate è di 23,3 gradi come si può co-con un clima molto asciutto rispetto alla media euro- municare?pea. Eʼ molto frequente- Come sono i trasporti pubblici a Berlino? lʼuso dellʼinglese,Nonostante la sua popolazione, a Berlino lʼaria è più rara la cono-poco inquinata grazie al vento, alle aree verdi e pro- scenza della lin-prio grazie ai trasporti pubblici molto efficienti: 15 gua italiana.linee ferroviarie urbane, una circolare e 9 linee me- I turisti, anche setropolitane, 10 linee di traghetti che attraversano il non conoscono il tedesco, ottengono sempre dellefiume Sprea, altri fiumi e laghi in particolare nei quar- risposte gentili dai berlinesi che si dimostrano moltotieri Treptow, Wannsee e Kladow. disponibili. Ad ogni modo, se si decide di acquistare- Wurstel, crauti e birra, ma cʼè dellʼaltro? un immobile, o firmare un contratto di qualsiasi ge-A Berlino, come nel resto della Germania, si possono nere, è indispensabile rivolgersi ad un interprete edtrovare molte specialità locali dal mare del Nord (arin- avere la necessaria assistenza. ■ghe, anguille, gamberi e aragoste), asparagi, patate,prosciutto, gnocchi, pasta allʼuovo, tantissimi dolci eanche del vino rosato del Reno.- Quale è lo spirito tedesco nel confronto degliitaliani?Al contrario dellʼapparenza, i tedeschi si sanno diver-tire e sono molto spiritosi.Ultimamente ci prendono molto in giro per la politicama ci prendono anche molto sul serio quando siparla di economia. Stefano Lucidi, mQuadra srl

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