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台北市低品質廉價住宅個案：整建住宅特性、問題與策略建議
- 4. 售屋不售地，90年代起住戶購回持分土地。 部分公共設施產權為市府所有，產權持有複雜。 住宅單元面積過小，包括25.9㎡、32.4㎡、38.9 ㎡三類 ，造成日後普遍增建、佔用現象。 租出比率高，平均約40%，遠高於台北平均值(18%)，租金 每㎡約NT200上下(視屋況條件)。 弱勢家戶比率高，顯現住宅下濾(Filtering)現象。 儘管居住條件不佳，卻是台北廉價租屋重要來源。在台北 缺乏社會住宅狀況下，整宅其實是為台北市上萬戶市民提 供了「負擔不起的商品房」與「非法違建」以外的替代選 擇，一定程度舒緩了住宅供給不足的政治壓力。 背景 整宅特殊性
- 5. 環境調查
- 16. 環境調查 類型概況說明（地下室-市場或閒置） 市場管理 處之租賃 主要為早期 安置拆遷攤 商所設置， 但現況多變 遷。 管委會租 賃或閒置 主要為無坡 道的地下室， 多作為倉庫 或廢棄閒置 等。
- 17. 類型 說明 分佈特性 影響 1 前後加建 於前後陽台往外延伸 天井、巷道空間 1. 天井地面採光不佳 2. 室內對流不佳 3. 巷道外觀立面雜亂 4. 加建縫隙孳生蚊蟲 2 左右合併 購買鄰戶，打通室內空間合併使用 住戶左右戶 1. 裝修時管線破壞疑慮 2. 與樓下住戶空間使用不同疑慮 3 向上增建 頂樓戶連通屋頂層加蓋 頂樓住戶 1. 自行加蓋易破壞頂樓防水層 2. 其他住戶無法使用屋頂空間 4 飛 地 分住於鄰近單元 同一社區 1. 住戶保有隱私 前後加建 左右合併 向上加建 飛地 增建空間 公共環境調查 增建、佔用問題
- 19. 自治組織 組織層級自治組織 組織層級 組織層級 層級分類 說明 所屬整宅 立案之管委會 1. 成立年間，正值市府鼓勵整宅進行更新。 2. 法定位階較它處整宅自治組織高。 3. 成立正式管委會並非代表該組織，環境維 護等公共事務運作程度較高。 斯文里三期(民89)、基隆路一 期(民97)、信義路整宅(民96)， 共計3處 自治管理組織 1. 成員多為原自住戶或常住此地的住戶。 2. 成員多分布為裁縫店、水電行、鐘錶行等 經營地方型經濟為主的小商家。 3. 公共事務推行運作，隨住戶參與程度多寡 而有所差異。 蘭州國宅、南機場十三號基地、 南機場一號基地、南機場三號 基地、南機場二期、西園路一 期(A、B)、南機場三期、民生 東路整宅、劍潭一期(A、B、C1、 C2)、劍潭二期，共計14處 尚無自治組織 1. 如遇公共環境、設備問題時，住戶多藉由 里長、鄰長作為管理對口。 2. 公共環境維護事務推動，極為被動，仰賴 外來資源投入。 斯文里一期、斯文里二期、西 園路二期、南機場一期整宅、 水源路二期、水源路三期，共 計6處 ※西園路一期計有二個管理組織、劍潭一期計有四個管理組織
- 20. 自治組織 財務概況 財務狀況 ※西園路一期計有二個管理組織、劍潭一期計有四個管理組織 有無財務收入 經費收入來源 自治組織所屬整宅 有 非住戶之收入（利用共同持分空間收 租），住戶無繳交 斯文里二期、斯文里三期、蘭州 國宅、南機場十三號基地、南機 場一號基地、南機場三號基地、 南機場二期、西園路一期(A、B)、 南機場三期、民生東路、劍潭一 期整宅C1棟，共計12處 僅住戶定期繳交 信義路整宅、劍潭一期(A)，共計 2處 非住戶之收入及住戶定期繳交 基隆路一期、劍潭一期(B、C2)、 劍潭二期，共計 4處 無 無 斯文里一期、西園路二期、南機 場一期整宅、水源路二期、水源 路三期，共計 5處
- 21. 整宅名稱 名稱 綜合評分 歷年修繕維護級別 3_斯文里三期 蘭州公寓大廈管理委員會 ●●● ● 4_蘭州國宅 蘭州社區自治管理委員會 ●●●● ●● 5_南機場十三號基地 南機場十三號基地管理委員 ●●● ●● 6_南機場一號基地 南機場一號基地管理委員會 ●●● ● 7_南機場三號基地 南機場三號基地管理委員會 ●●● ●● 8_南機場二期整宅 南機場二期整宅管理委員會 ●●● ●● 西園路一期Ａ棟管理委員會 ●●● 西園路一期Ｂ棟管理委員會 ●●● 10_西園路二期 無 ●● ●● 11_南機場一期 無 ●● ● 12_南機場三期整宅 南機場三期管理委員會 ●●●● ●● 13_水源路二期整宅 ● ● 14_水源路三期整宅 ● ● 15_信義路整宅 臺北市信維大樓管理委員會 ●●● ●● 16_基隆路一期整宅 臺北市信義區興隆整宅管理 委員會 ●●●● ●● 17_民生東路整宅 整宅管理委員會（待確認） ●●● ●●● 福華國宅A管委會 ●●●● 二棟管委會 ●●● 323巷管委會 ●●● 四棟自治管委會 ●●● 19_劍潭二期 劍潭國宅Ａ棟管委會 ●●●● ●● ● ● ● ● ● ● 1_斯文里一期 無 斯文里二期更新委員會 18_劍潭一期 2_斯文里二期 9_西園路一期 更新委員會 綜合評分： ●●●●：管理組織強，財源穩定 ●●●：有管理組織運作，財源穩定 ●●：無自治組織，但有地方志工 ●：無自治組織 歷年修繕維護級別： ●●●：維護佳 ●●：維護尚可 ●：維護差 環境維護與自治組織運 作之關連 自治組織 公共環境維護概況
- 25. 各整宅組織、財務以及成立管委會之意願表 整宅名稱 名稱 組織層級 組織運作 評分 組織收入 狀況 成立管委會意願 3_斯文里三期 蘭州公寓大廈管理委員會 立案 B A 已成立 4_蘭州國宅 蘭州社區自治管理委員會 自治 B B 無 5_南機場十三號基地 南機場十三號基地管理委員會 自治 B B 無 6_南機場一號基地 南機場一號基地管理委員會 自治 A A 有意願成立 7_南機場三號基地 南機場三號基地管理委員會 自治 B B 有意願成立 8_南機場二期整宅 南機場二期整宅管理委員會 自治 B B 有意願成立 西園路一期Ａ棟管理委員會 自治 B B 有意願成立 西園路一期Ｂ棟管理委員會 自治 B B 有意願成立 10_西園路二期 無 無 C C 有意願成立 11_南機場一期 無 無 C C 無 12_南機場三期整宅 南機場三期管理委員會 自治 B A 有意願成立 13_水源路二期整宅 無 D C 無 14_水源路三期整宅 無 D B 無 15_信義路整宅 臺北市信維大樓管理委員會 立案 B A 已成立 16_基隆路一期整宅 臺北市信義區興隆整宅管理委 員會 立案 A A 已成立 17_民生東路整宅 整宅管理委員會（待確認） 自治 A A 有意願成立 福華國宅A管委會 自治 B B 有意願成立 二棟管委會 自治 B B 無 323巷管委會 自治 B A 有意願成立 四棟自治管委會 自治 B B 有意願成立 19_劍潭二期 劍潭國宅Ａ棟管委會 自治 B B 有意願成立 無 無 1_斯文里一期 無 斯文里二期更新委員會 18_劍潭一期 2_斯文里二期 9_西園路一期 更新委員會 無 D C BD無 分級說明 組織運作評分 A：組織良、收入盈餘 B：組織、收入可 C：無組織 D：無組織 組織收入狀況 A：盈餘 B：打平 C：入不敷出
- 27. 例如 做為整宅社區服務據點 • 以市府可運用整宅市有產權 空間（住宅單元更佳），經 整修後供社區公共服務（含 自治組織辦公室）使用。 • 更具效果者，為採用更新處 URS操作精神，引入社福、 教育、社造等民間NGO進駐 ，發展各項有助於整宅社區 服務項目。 圖：右四張圖為南機場一期、三期所在之忠勤 里活動中心，為再利用閒置空間以提供居民活 動、老人送餐、孩童課後安親、社福與NPO 進入整宅地區的良好案例
- 28. 簡報結束 敬請指教