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日本経済と不動産
- 2. 簡単に自己紹介 1990 東大都市工学科修士課程修了 民間調査会社で国内不動産開発案件調査 1996 MIT不動産センター修士課程修了 民間調査会社で主にODA関連インフラ 開発案件調査と海外不動産調査
- 3. プロジェクト例 主にインフラプロジェクトのＦ／Ｓ調査、 経済性調査、影響調査。 ガーナの配電計画 スリランカの電源計画 中国ベトナム高速道路 ラオスへのバス供与 2021/6/5 (c) H. Yamagata. Some Rights Reserved 3
- 4. 2021/6/5 (c) H. Yamagata. Some Rights Reserved 4
- 5. 経済学系の翻訳 『クルーグマン教授の経済入 門』 アベノミクスの理論的基礎の一 つであるウェブ論文「日本のは まった罠」収録 ピケティ『21世紀の資本』
- 6. 本日の構成 日本経済の現在 アベノミクスおさらい 初期の成果と消費税 現状の評価 経済学と不動産 日本不動産の簡単な現状 モデル的な枠組み 日本経済の将来見通しと不動産 短期：アベノミクスのこれから 長期の課題
- 7. 日本経済：過去数年の簡単なまとめ 20年にわたる長期デフレ不況 絶望のふちからアベノミクス／黒田日銀 緩和で復活。 でも消費税率引き上げでもとの木阿弥
- 8. 日本の名目GDPの推移 http://ecodb.net/exec/trans_country.php?type=WEO&d=NGDP&c1=JP&s=&e= Hansen/Summers “Secular Stagnation” の見本? •マイナス近郊金利による失業の蔓延 •需要の停滞がやがて供給力にも影響しかねない •(人口も？)
- 9. アベノミクスのおさらい 大胆な金融政策 黒田日銀による量的質的緩和 2年で2%の安定的なインフレ目標 機動的な財政政策 民間投資を喚起する成長戦略
- 13. 金融緩和は実体経済を動かす 金融緩和は単なるお金のお遊び で、その下の実体経済のファン ダメンタルズは効かない、とい う説が聞かれたが…… お金の市場（金融！）が利率を 通じて実体経済を動かす、とい うのがケインズ理論の基本 （だから「雇用、利子、お金の 一般理論」！）
- 15. しかし財政政策は…… 理論的には、大規模な財政出動も継続が必 要。「機動的な」財政政策というのはそう いう意味だろうと思ったが…… 公共事業偏重の財政出動 → 予算はつけたが執行できない！ その他の部分では引き締め そして2014年4月の消費税率引き上げ……
- 17. 消費税率引き上げの影響 おおむね右の図の通り ただし、回復はもっと 遅い。V字回復ではない 鈍いU字回復 逆乗数効果？（ゼロ金 利下ではクラウディン グアウトが起きず財政 の影響は通常より大き い） 櫨 浩一「消費増税後の日本経
- 19. 日本経済：これまでの簡単なまとめ 20年にわたる長期デフレ不況 絶望のふちからアベノミクス／黒田日銀 緩和で復活。 でも消費税率引き上げで、もとの木阿弥 （これで10％引き上げを強行していたらど うなったことか……）
- 21. 金融緩和と不動産 急激に価格上昇 短期的には供給過多で横ばい 外国人投資家 ピケティ談義？
- 25. オフィス還元利回り (cr) 大和不動産鑑定「オフィスプライスインデックス」2015.04 http://daiwakantei.co.jp/daiwawp/office_price_index/
- 27. 集積をきちんとモデル化できるように なったのはごく最近（1990年代) Krugman, Paul (1991): “Increasing Returns and Economic Geography” 実際のモデルはややこしいので割愛するが…… 前提 ○ 2つの地域を想定 ○ 労働者は多様な製品が安く手に入るほうに住みたがる（前方連関効果） ○ 企業は製品の市場が大きいほうに立地したがる（後方連関効果） ○ 生産には規模の経済が働く（収穫逓増） ○ 賃金は労働力の需給で決まる（地代は明示的には出ないが、賃金の一部と見 ることもできる） 結果 ○ 輸送費が高ければ、企業は両地域に分散立地 ○ 輸送費が低くなれば、片方で作ってもう片方に輸送するほうがいい。それに あわせて人も集中する（集積効果!）
- 28. 不動産の扱いにくさ プレーヤーの多さ 利用者 家主／投資家 建設業者 これらの相互作用 資産としての側面と実用財としての側面 (建設までのタイムラグ)
- 29. Wheaton-diPasquale Model (4象限モデ ル) 一応、前の各種要因を整合的に考えるモデル 均衡モデルなので時間は明示的には考えない) 床の市場 建物の市場 建設の市場
- 30. 第1象限：床面積の市場 床面積のストックに対し、一定の経済活 動のもとで賃料水準が決まる。 現在の床面積ストック 現在の賃料水準 R: 賃料 (円/m2) S: 総床面積 (m2) (経済活動が活発 になったら……)
- 31. 第2象限：物件の市場 賃料水準に対し、そのときの期待収益率 をもとに物件価格が決まる。 現在の賃料水準 現在の賃料水準 R: 賃料 (円/m2) P: 物件価格 (円/m2) P= R/i i: 期待収益率 (期待収益率が下 がったら……)
- 32. 第3象限：建設の市場 物件価格に対し、建築業者の活動水準を もとに着工水準が決まる。 現在の価格水準 現在の着工水準 R: 賃料 (円/m2) P: 物件価格 (円/m2) 注:物件価格があまりに 下がるともはや建設活動 は起きなくなると想定 (建設業界が飽和、 建設費が高騰etc)
- 33. 第4象限：ストック調整 (均衡モデルなので、着工と同じだけ取 り壊しが起こり、ストックは一定と想 定) 現在の価格水準 現在のストック水準 着工水準(m2) S: 総床面積 (m2) •ストックは、新規着工の 何倍にあたるか。 •建物の償却速度と解釈し てもいい (新工法で償却速度が 下がったら……)
- 37. 課題 均衡モデルなので、均衡から均衡への移行 過程はうまく表現できない バブル的にオーバーシュートして減衰する？ 先を見越してなめらかに移行する？ 各種の外的要因は連動する 現在も、景気改善と期待収益率変動と建設費高 騰は連動している。 あわせた場合の影響は…… それでも、長期的な動向を考えるには役立つ
- 38. 日本経済の短期的な見通し 消費税率引き上げの影響が予想よりあまりに大き い！ 一つの可能性は、乗数効果が逆に効いている？ ○ ゼロ金利下では財政出動がクラウディングアウトをもたら さず、乗数効果が高まる →おそらくその逆も真。財政出動が減ったらその分が景気に 直撃 インフレ2%へのコミットのためには、近いうちにもう 一段の緩和が必要 ○ いまの日銀なら、おそらくやってくれる……はず？ 2017年の消費税再引き上げは大丈夫か？
- 39. 将来展望：アベノミクスが続いた場合 経済活動 → 上昇 期待収益率 → 下がる（リスクプレミアム低下） 建設活動 → 頭打ち？ （あくまでモデルで見た場合の予想）
- 41. 長期的な課題 人口高齢化、少子化 移民は可能か？ 地方格差 「シンギュラリティ」