2017/9/1台北市都市更新學會演講 大綱 前言:台灣都市更新的 迷思 認識日本都市再生 東京都心的都市再生 對台灣都市更新的啟示 結語

1. 2017.9.1
財團法人都市更新研究發展基金會
丁致成執行長

2. 大綱
 前言: 台灣都市更新的
迷思
 認識日本都市再生
 東京都心的都市再生
 東京駅八重洲口
 Brick Square
 JP Tower
 虎之門Hills
 Ginza Six
 銀座歌舞伎座大樓
 三越銀座店擴大
 Tokyo Square Garden
 京橋Edogrand
 京橋Trust Tower
 對台灣都市更新的啟示
 啟示1: 企業大樓重建效益
 啟示2:民間自辦公益性
 啟示3:建地/公共設施一體化
 啟示4:審議方式/時程
 啟示5: 企業共同合作投資
 啟示6: 容積率增加
 啟示7: 上位計畫
 啟示8: 歷史與再生
 結語
2

3. 前言: 台灣都市更新的迷思
 都更就是住宅的改建
 都市再生就是政府公辦大面積更新
 容積獎勵破壞了都市計畫總量，廢了都更救都市
 單一所有權人或企業總部做都更沒有必要性
 自辦更新都是在圖利建商，公辦更新才有公益性
 拆不掉釘子戶都更就沒有希望
 行政訴訟政府輸了都更沒有前途
 都更搗毀城市記憶與歷史保存互為敵
 單棟建築物改建沒有整體性不叫都市更新
 都市更新炒高房價造成居住不正義
 綠建築容積獎勵反而增加耗能排碳
從日本都市再生的經驗這些迷思是否可能有解?
3

4. 1997年的東京車站週邊地區
4

5. 2000年東京車站周邊地區放寬容積率，同年首相提出都市再生政策，
20年來已完成七成以上的再生重建，如此巨大的改變是如何實現的?
2017年的東京車站週邊地區
5

6. 認識日本都市再生
 1990日本泡沫經濟崩潰，造成日本嚴重經濟困境，
出口衰退，內需投資不足
 2000年啟動都市再生政策，期望透過都市再生帶動
經濟復甦，以大都市中心的再開發提昇國際競爭力吸
引企業投資
 2001年設置再生本部，2002年通過都市再生特別措
置法
 16年來歷經9任內閣總理大臣更換，政策不斷持續加
強，已經獲得豐碩成果，
 民間再生事業已達107案(公益性較高者)，認定都市
再生特別地區81案
 都市再生≠公辦更新，大多數是民辦
6

7. 日本都市再生制度的相關政策措施
民間活力推動中心都市再生
官民合作的組織
土地利用朝向密集化都市
推進
都市國際競爭力的強化
7

8. 都市再生本部
設置
 2001年4月6日の「緊急經濟對策」（經濟對策內閣會議）決定推動都市再
生政策。
 同年5月8日「都市再生本部」（閣議決定）成立。
 2002年6月1日に都市再生特別措置法施行
成員
 本部長…内閣總理大臣
 副本部長…内閣官房長官、地方創生擔當大臣、國土交通大臣
 本部員…其他內閣大臣
 所掌事務
 都市再生基本方針
 都市再生基本方針推進
 都市再生緊急整備地域及特定都市再生緊急整備地域指定
 都市再生緊急整備地域及特定都市再生緊急整備整備方針作成及推進
 都市の再生相關措施策略之擬定、立案及調整
8

9. 日本全國都市再生地區
9

10. 東京都
都市再生地域
•特定都市再生緊急整備地域
５地域、約2,700ha、
•都市再生緊急整備地域
８地域、約2,900ha
10

11. 大阪市
【特定地域】
大阪駅周辺･中之島･御
堂筋周辺地域
http://www.kantei.go.jp/jp/singi/tiiki/to
shisaisei/kinkyuseibi_list/pdf/38osaka
eki/p-osakaeki.pdf
http://www.city.osaka.lg.jp/toshikeika
ku/page/0000004931.html
都市再生緊急整備地域490ha
特定都市再生緊急整備地域209ha
11

12. 都市再生緊急整備地域之支援
 法制上的支援措置
 財政支援
 金融支援
 税制支援
詳見日本國土交通省網站>都市再生
http://www.mlit.go.jp/toshi/crd_machi_tk_000002.html
12

13. 法制上的支援
 都市再生地區及都市再生緊急整備地區提高利用強度，
增加規劃自由度，容積率大符提高減少各種限制
 都市計畫道路上空可加以利用或廢道，以利開發完整性
 申請人提案都市計畫個案變更6月內核定
 相關更新事業計畫的審核期間在3個月以內
 防災設施可不計入容積
13

14. 金融上的支援
 對於都市再生緊急整備地區內的民間事業者
開發、配合公共設施的興闢等經國土交通省
大臣認定的民間開發事業(1ha以上面積者)，
都可以獲得「中間層支援融資」並獲得國家
保證
14

15. 都市再生稅捐減免
15

16. 東京都心的都市更新─都市再生事業
虎之門之丘
Ginza Six
歌舞伎座タワー
Tokyo Square
Garden
三越銀座店擴大
京橋Edogrand
京橋Trust Tower
日本橋室町
東京站八重洲口
16
Brick Square
JP Tower

17. 日本東京都市再生事業
 交通機能: 東京駅八重洲口、虎之門之丘
 商業中心:Ginza Six、三越銀座店擴大
 企業總部：Tokyo Square Garden, 京橋Trust
Tower
 歷史文化: JP Tower，Brick Square(三菱一
號館)，歌舞伎座塔，京橋Edogrand
17

18. 東京駅八重洲口開発事業
交通機能 再生事業11
事業者：東日本旅客鉄道60.2%、三井不動産18.8%、国際観光会館、鹿島八
重洲開発、新日本石油
建地面積：約 19,670 ㎡、公共設施：・9240 ㎡
總投資金額：1300億円
平均容積率：1600% 完工2014.9 18

19.  容積移轉
 都市計畫賦予東京車站容積
 東京車站歷史保存
 容積移轉至八重洲口開發案
 特例容積率適用決定2002.6
19

20. 都市計畫建地與公共設施的調整
公共施設
交通広場 4,200 ㎡ ・通路 1,400 ㎡ ・歩行者通路 1,640 ㎡ ・広場 2,000 ㎡
20

21. 更新前的八重洲口街道景觀 更新後的八重洲口街道景觀
圖片來源：日建設計 http://www.nikken.jp/ja/news/20150430.html 21

22. Gran Roof
事業主:東日本旅客鉄道株式会社
2014.9完工
上層人行廣場
下層高速巴士車站
商店設施
22

23. 巴士站 TAXI排班TAXI上下 小汽車上下
23

24. 未來的八重洲:
特定都市再生緊急整備地域の整備計画
Bus Terminal 因應成田/羽田空港巴士
需要而建
容積率提高: 800%→1670%
八重洲一丁目單元
Bus Terminal C
八重洲二丁目1單元
Bus Terminal B
八重洲二丁目中地區
Bus Terminal A
來源: 八重洲二丁目中地區都是再生特別地區都市計畫素案 24

25. Brick Square
(三菱一號館)
丸の内2-1地区
施行面積1.67ha 基地面積11,900㎡
樓地板面積206,212㎡ 容積率: 1660%
(包括東京車站移轉容積130%)
地上34層，地下4層
使用內容: 業務施設、商業施設、美術
館、運動施設、地域冷暖房施設
公共設施: 広場 約 2,642 ㎡ ・歩道・貫
通通路 約 3,177 ㎡
事業者: 三菱地所株式会社
投資額: 750億日圓
2009年完成
http://office.mec.co.jp/search/detail/952
/
歷史復興 都市再生特別地区
25

26. 26
•原建築於1894年興建，供三菱公司及銀行使用75年後，於1968年拆除
•原建築由日本現代建築之父Josiah Conder所設計
•當年這個街區共有20棟英國風格的辦公樓, 稱之為「一丁倫敦」

27. 建新如舊的手法，復建三菱一號館，做為三菱美術館及咖啡廳使用
27

28. 28原三菱銀行營業大廳，重建後成為咖啡廳

29. JP Tower
都市再生特別地区
丸の内二丁目７地区
基地面積 ： 約 11,600 m
樓地板面積： 約 212,000 m
階 数 ： 地上 38 階、地下 4 階
樓高 ： 約 200 m
事 業 主 ： 郵便局株式会社、東日本旅客
鉄道株式会社、三菱地所株式会社
設 計 監 理 ： 株式会社三菱地所設計
開 発 手 法 ： 都市再生特別地区、特例
容積率適用地区
原容積率: 商業地域／1300％
重建容積率: 1630%
用途: 出租事務所、出租店舗、郵局、、
駐車場
公益設施:博物館、會議中心、國際商務暨
觀光資訊中心
公共設施:都市情報広場、南北方向屋内歩
行者通路、東京駅前地下通路整備
2012完工
歷史保存
29

30. JP Tower 低層部保存1931年建旧東京中央郵便局歷史建築物立面 30

31. JP Tower地下廣場的整備，串
連東京車站地下街及車站大廳
31

32. 32
2004京橋地區
Tokyo Square Garden 京橋Edogrand 京橋Trust Tower
中央通

33. 京橋EDOGRAND
京橋二丁目西地区第一種市街地再開発事業
•事業主 京橋二丁目西地区市街地再開発組合
•權利人: 49人
•特定業務代行者: 日本土地建物株式会社（代表
企業）、東京建物株式会社、株式会社日建設計、
清水建設
•階数 地下3階、地上32階、塔屋2階
•敷地面積:約7,990㎡
•延床面積113,456.72㎡＊歴史的建築物棟含
•竣工2016年10月(歴史建物2015年7月)
•原容積率: 商業地域／800％、700％
•重建容積率: 1330% (210%限定用於歷史建築保
存、文化交流設施、商店及其附屬設施)
建蔽率80%
https://www.nittochi.co.jp/kyobashi/index.html?=s
都市再生特別地区43商業中心 第1種再開發
33

34. 京橋二丁目市街地再開發方針
 1.土地集約化使用與街廓
重組
 重新規劃街廓
 業務及商業機能更新與高
度利用
 2.歷史建築物保存與景觀
美化
 歷史建築物保存再利用
 重塑中央通街道的歷史意
象
 3.塑造文化交流中心
 建立歷史文化交流Station
 交通支援設施
 建立地區Salon
 4.建構舒適便利的行人
網
 東京站週邊行人網路的
強化
 多樣機能地下廣場
 捷運銀座線京橋站無障
礙化
 改善地鐵站綜合防災支
援功能
 5.創造綠美化與降低環
境負荷
 創造綠化城市空間
 利用環境技術減少環境
負擔
34

35. 根據2009中央區東京站前地區造街Guideline朝向合併街廓方向開發
35

36. 保存1933完工的明治屋(Meidi Ya)京橋ビル(中央區指定有形文化財) 36

37. 更新前 原權利人49人(主要地主為日本土地建物株式會社及明治屋)
2001/8 京橋二丁目西地区まちづくり検討会
2002/7 都市再生緊急整備地域「東京駅・有楽町駅周辺地区」指定
2003/7 京橋二丁目西地区再生協議会成立
2006/2 京橋二丁目西地区再開発準備組合設立
2009/2 都市計画決定(都市再生特別地区決定)
2010/11 業務代行者選定
2011/7 事業認可、京橋二丁目西地区市街地再開発組合設立認可
2012/12 権利変換計画認可
2013/4 原建物拆除動工 2013/10施設建築物工事動工
2015/7 歴史建築物竣工 2016/10 再開発棟竣工
37

38. 38

39. 廢除計畫道路，貫通人行通路，寬度7M淨高7M
39

40. Tokyo Square Garden(東京スクエガーデン)
 京橋３-１プロジェクト
 事業者:京橋開発特定目的会社、
片倉工業、清水地所、第一生命
保険、京橋三丁目特定目的会社、
ジェイアンドエス保健サービス
 国土交通省平成 22 年度住宅・建
築物省CO2 先導事業
 用途 事務所・店舗・會議中心・
医療施設・托兒施設・停車場等
 敷地面積 約8130㎡
 容積率 1290％
 延床面積 約117,000㎡
 階数 地上24階地下4階
 2013年完工
 日建設計
 http://tokyo-sg.com/
再生事業36商業中心
40

41. 更新前2009
41

42. DBJ Green Building 認証最高白金級
1.8M深出簷
低層部達3000㎡綠覆面積
太陽能發電/地熱利用
CO2排放量減少45%
42

43. Tokyo Square Garden地下廣場，連結地下鐵京橋站
43

44. 地面層廣場及中央人行穿廊
44

45. 京橋Trust Tower
 事業者： 森トラスト
株式会社
 基地面積 6,361.16 ㎡
 容積率999.98％ 建蔽
率53.02％
 地上 21 階 地下 3 階
 公共設施:
道路 1,327.33 ㎡
広場 1,010.66 ㎡
緑地 1,031.63 ㎡
 完工2014年
再生事業63業務中心
45

46. 出租會議中心
旅館
商店
Kyobashi Trust Tower
46

47. 開放空間綠地1,031.63 ㎡
47

48. Ginza Six
 實施者:銀座六丁目10地区市街地再
開発組合
 投資者：J. Front Retailing Co、森
大樓、住友商事、L Catterton Real
Estate等四家公司組成銀座六丁目
開發特定目的公司
 施行区域面積：約1.4ha
 容積率: 1360%, 建蔽率98%
 樓地板面積 約148,700㎡
 用途：店舗47,000㎡ 、事務所、文
化・交流施設、地域冷暖房施設、
駐車場
 公共施設: 区画道路 （幅員
14.365m拡幅）
歩行者用通路（幅員5.5m、延長約
120m、地下、一部施行地区外）
 事業費約861億円
 2017年4月完成
 谷口吉生建築師設計總括
商業中心 第1種再開發 都市再生特別地区
48

49. 改建前的銀座六丁目，松板屋百貨是最大地主
2003松坂屋百貨發
起，結合森建築公
司合組「銀座都市
企劃公司」
2006年「銀座規則」
修訂限高56M
2008松板屋撤資
2011/12月都市計畫
決定
2012/12事業計畫認
可，組合成立
2013權利變換計畫
認可
2014開始動工
2017/4/20商場開幕
49

50. 銀座花園
新設行人通道
臨時避難收容場所
多目標廣場
地域冷暖房用機房
附設充電設備之停車場
汽車、機車、自行車停車場
觀光服務中心
觀光巴士停靠站
整體省能計畫
整體景觀計畫
便利設施(授乳室等)
防災備品倉庫
50

51. 以日本傳統建築中「屋頂」與「暖簾」為
意象加以構思
51

52. 二層頂蓋型開放空間
(10AM-10PM)
戶外平台
旅日法國設計師尼可拉斯(Gwenael Nicolas)草間彌生的燈籠裝置藝術
52

53. 三原Terrace
二樓的開放空間平台
自行車停放場
(位於三原通)
53

54. 國際觀光客服務中心
觀光巴士停靠站
観光バス乗降所
54

55. 區間道路(あづま通り)廢止，
而以等面積移至三原通增加道
路寬，地面層仍保持人行車行
通行
三原通拓寬為14.365公尺
55

56. 6樓蔦屋書店 56

57.  防災設施: 防災備品
倉庫
 儲備18萬公升重油
的緊急發電機
 備有3000人3天所需
的糧食和水，可供附
近居民和顧客避難
 能源設施: 地域冷暖
房系統
 以瓦斯供應鄰近地區
冰水及熱水的能源中
心，經營權及產權由
東京都市服務營運公
司取得
57

58. 銀座歌舞伎座大樓
 銀座四丁目12 地区建設事業
 事業者：ＫＳビルキャピタル特定目的
会社 株式会社歌舞伎座
 原容積率:商業地域／800%,600%
 重建容積率: 1220%
 實施範圍面積1.04公頃
 樓地板面積93,530㎡
 事業費610億日元
 公共施設
 道路 1,386.07 ㎡
 地下広場1,300 ㎡
 歩道上空地 800 ㎡
文化復興 再生事業33 都市再生特別地区44
58

59. 銀座歌舞伎座的歷史
59

60. 第五代銀座歌舞伎座
建築設計：三菱地所設計公司、隈研吾建築都市設計事務所
劇場設計: 則由杉山隆建築設計事務所今里隆
施工：清水建設株式会社
60

61. 歷史建造物的繼承設計
桃山時期建築風格
61

62. 地下 4 階、地上
29 階
用途: 劇場、交流
施設、教育施設、
事務所、店舗、
駐車場
62

63. 防災避難設施：木挽町廣場
地下広場（地区施設）1,300 ㎡與捷運系統東銀座站相連接，當大地震或大停電時
讓無法搭地鐵回家的民眾可以暫時避難
包括食物、飲水儲備
防災備品儲備
電源維持計畫
63

64. 文化設施
歌舞伎Gallery博物館
2008宣布改建
2010劇場閉幕拆除
2013完工開幕 64

65. 屋頂綠化庭園
DBJ Green Building 認証最高白金級
65

66. 三越銀座店擴大
都市再生特別地区商業中心
•實施主體: ㈱越
•敷地面積：約5,429㎡
(新館：約2,487㎡、既存：2,942㎡)
•延床面積：約81,476㎡ (原有店舗：
43,111㎡)
樓層數: 地上13階、地下6階
原容積率：商業地域／800％、700％
重建後容積率: 1300%
樓層數: 地下層，地上13層
本館及新館間計畫道路廢除
營業面積增加0.54倍(原本23,248㎡增
加到36,000㎡)
增加公共停車汽車399部/自行車192部
建築設計:鹿島設計事務所(Kajima
Design)負責
營造施工:鹿島‧大成共同企業體
2010完成
66

67. 廢道
長48M，寬8M(區道427號)
所有權: 中央區→三越(株)
中央區持有區分地上權
簽訂管理協議
保持地面層人車通行
67

68. 三越銀座店本館 新館
68

69. 九樓設置屋頂庭園「銀座露台」(Ginza Terrace)
屋内1,400㎡＋屋外1,600㎡＝約3,000㎡的立體開放空間
開放時間10am-11pm
69

70. 設於九樓的托兒所及國際觀光客地區服務中心
70

71. 成果
 2010.9.擴大開幕
 每年來店客數2000萬人次
 長期就業人數720人
 年營業額衝上537億日圓
 引入太陽能，地域冷暖房
系統，LED照明
 商場雖增加54%，但是碳
排放量卻降低了2.4%
 帶動週邊商圈發展，每年
秋季舉辦「銀座時尚週」
活動
71

72. 虎ノ門ヒルズ
環状第二号線新橋・虎ノ門地区第二
種市街地再開発事業Ⅲ街区建築物等
整備事業
基地面積1.7ha
容積率1150% 建蔽率55%
事業施行者: 東京都/ 森ビル株式会社
(特定建築者)
立體化道路、事務所、住宅、旅館、
店舗、會議中心、停車場
2014完成
https://www.mori.co.jp/projects/torano
monhills/
http://www.mlit.go.jp/common/000205
680.pdf
交通機能 再生事業45 第2種再開發 政府主導
72

73.  東京都主導都市計畫道路闢建
 1946年規劃環狀2號線，但虎之門至神田路段無法通行
 1989年日本通過立體道路設計規定
 2014年6月「虎之門HILLS」連結環狀二號線並成為2020
年東京奧運通行動線
73

74. 74
事業全區計畫範圍
計畫範圍 更新事業街區
Ⅰ街區
(新橋街區)
Ⅲ街區
(虎之門街區)
Ⅱ街區
(青年館街區)

75. 辦理歷程
75
1946年03月 環狀二號線之都市計畫定案(延長約9.2公里，幅員100M)
1950年03月 環狀二號線的幅員40M變更
1989年06月 創設「立體道路制度」
1998年12月 市街地再開發事業之都市計畫決定/環狀二號線之都市計畫變更（將
原先設立在平面之道路移至地下一層）
2002年05月 事業協力者決定（森ビル株式會社、西松房屋）
2002年10月 市街地再開發之事業計畫決定
2004年10月 第二街區特定建築者決定為（丸紅公司）
2005年4月 第二街區開工
2007年4月 第二街區完工
2007年10月 第一街區特定建築者決定為（西松房屋）
2008年4月 第一街區開工
2008年6月 第三街區都市計畫變更
2009年9月 第三街區特定建築者決定為「森ビル株式會社」
2009年10月 第三街區敷地內建物開始拆除
2011年3月 第一街區完工
2011年04月 第三街區開工
2014年05月 第三街區完工
2014年06月 虎之門之丘正式開幕

76. 街區所在 第III街區
名稱 虎之門HILLS
基地面積 17,069平方公尺
特定實施者 森大廈集團
都計變更確定 2008年
公告管理處分 2009年3月
開工日 2011年
完工日 2014年5月
設計建蔽,容
積
55%，1,150%
建物樓層 地上52層，地下5層
建物高度 247公尺(東京中城為248M)
建物構造 屬鋼骨，部分鋼骨鋼筋混凝
土造
建物使用  商業：1F~4F
 會議廳：4F、5F
 辦公：6F~35F(達3萬坪)
 SPA：37F
 住宅：37F~46F(172戶)
 旅館：47F~52F(164間)
 教堂：52F
 停車：B1~B3(544位) 樓層配置圖
III 虎之門之丘
76

77. 築地虎之門隧道
77

78. 第Ⅲ街區(虎之門Hills街區)
78

79. 79
http://toranomonhills.com人工平台庭園

80. 80
 設立環狀2號線地區都市再生協議會
 1996年成立該地區都市再生組織，積極與行政部門等協商。
 2002年設立「環2地區再開發協議會」由權利關係人與東京都、區公所、
特定建築者等組成。但為有效彙整權利人意見，乃依不同街區各組分會建
立共識及意見整合。
 擬訂街區再生準則
 港區公所於2012年策訂「環狀2號線周邊地區再生準則」
 東京都於2013年指定「環狀2號線沿線新橋地區」為景觀再生地區，指示其景
觀再生方針，包括：
 形塑統一感與熱絡氛圍的街區景觀
 落實土地有效合理使用
 落實具魅力、活力之永續發展理念
 依循上述再生方針，訂定道路沿線地區建築設計準則，規定最小基地面積、牆
面線、車道出入口等，並載明得依建築計畫對環境景觀貢獻度，酌予放寬容積
率限制。

81. Residential Tower
Station Tower
Business Tower
森建築規劃的未來虎之門之丘
81

82. 啟示1: 企業大樓重建效益
 企業是理性的，很少會是困難戶
 帶動民間投資，創造就業機會
 改善公共環境，建立防災都市
 民間再生事業的企業包括:
 三井不動産、三菱地所、清水建設、野村不動産、大成建
設、森ビル、
 東洋製罐、片倉工業、鉄鋼ビルディング、古河機械金属、
明電舎
 東日本旅客鉄道、阪急電鉄、南海電気鉄道、東海旅客鉄
道、近畿日本鉄道、
 朝日新聞社、中京テレビ放送、東京放送、Fuji TV
 みずほ信託銀行、第一生命保險、 ….
 台灣都市更新委員會往往質疑單一地主、企業大樓、
商業區更新、工業區更新的公益性與必要性
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83. 啟示2：民間自辦公益性
 大部分再生事業民間自辦，少數由政府主導
 提供公益設施
 交通: 觀光巴士站、公共停車場、自行車停車場、觀光
客服務中心、捷運站連通
 開放空間：屋頂庭園、時段性開放空間、穿越人行空間
 防災：避難收容空間、防災備品倉庫、免震建築
 社會空間：保育園
 文化：歌舞伎座、觀世能樂堂、博物館、書店
 歷史：拆除復建、部分保存、立面保存、全部保存
 環境：節能綠建築、地域冷暖房施設
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84. 啟示3：建地/公共設施一體化
 道路立體化制度、廢道制度允許公共設施
用地上有建物存在
 建築基地，亦提供各種公共設施
 都市再生廢道特例亦鼓勵大街廓開發
 台灣都市計畫僵化往往不准調整道路
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85. 啟示4: 審議方式/時程
 日本都市計畫、事業計畫的審議委員會係閉門
會議，申請人及陳情人均不能參加
 都市再生計畫(都市計畫)審議時程限定6個月，
送件前相關單位的協調共識必須完成
 審議送件內容與核定內容幾乎完全相同
 權利變換計畫由更新會聘請專家審議，送政府
審查大多在3個月內完成
 事前協調比事後審查更重要
 審議委員會應尊重事業申請單位，不應該有高
高在上手握生殺大權的心態
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86.  大部分大規模的再生事業都有二家以上的
共同投資者
 建設業者往往並非事業的主導者
 共同投資共同分擔風險
 台灣業者大都只願意單一投資者自行主導，
缺乏合作投資之意願，應該學習共同合作
啟示5: 企業共同合作投資
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87. 啟示6: 容積率增加
 都市更新/都市再生都屬於都市計畫
事業
 不同於台灣都市更新容積獎勵，日
本都市更新及都市再生之容積增加
直接以都市計畫調高容積率
 增加幅度不受1.5倍上限限制，可
再加容積移轉及容獎
 沒有明確對價式累加公式
 委員會並沒有實質容積率決定權
 台灣都市計畫對於都市更新幾無主
導
 台灣原本策略型再開發地區給予2
倍容積用意是要推動場站周邊再開
發，但均未實現
出處: 國土交通省都市再生案例
http://tochi.mlit.go.jp/chiiki/land/ex20/17
03/index.html
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88. 啟示7: 上位計畫
 每個再生事業/都市再開發事業都有上位計畫，
個案之間互相協調配合，創造整體最大公共利益
 再生本部、都廳、區公所擬定再開發方針
 再生協議會: 公私部門共同參與凝具共識
 街區再生準則: 引導個案發展方向
 普遍的指導方向:
 捷運場站連通/人行系統串連
 災難應變: 緊急收容避難場所、救災備品
 結能減碳綠建築
 台灣都市更新最大的問題在於缺乏上位計畫，毫
無都市計畫整體觀念，政府政策不明
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89. 啟示8: 歷史與再生
 保存與再生手法
 建新如舊：三菱一號館、、銀座
歌舞伎座
 原樣保存：東京車站明治屋
 外觀保存： JP Tower
 必須給予容積移轉或獎勵才有
資源實現保存
 台灣都市更新與歷史保存矛盾
 古蹟納入都更保存受阻→文萌樓、
基隆西二三倉庫
 都更核定後民眾陳情內有古蹟→
山海樓
 古蹟旁都更核定，被要求文資審
查→身心障礙會館
 外觀保存、建新如舊被文資團體
反對
 台鐵台北機廠指定古蹟卻無資源
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90. 結語
 從日本的經驗來看，都市再生關乎經濟發展、都市
機能與防災機能提昇。
 政府以容積、稅捐、融資、行政各種手段強力吸引
民間投資，鼓勵企業依國家戰略方針大規模投資
 目前107個再生事業認定，投入再生事業者已超過
百家最大的企業，帶動的產業關聯龐大
 都市再生與都市更新相輔相成不相違背
 公辦、民辦都可以達成都市再生目標，公辦帶動民
辦
 都市再生，住宅改建不再是重點，商業、辦公大樓、
文化設施、歷史保存才是重點
 台灣推動都市再生應從日本學習更宏觀的目標與國
際視野
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