天母東路案事業計畫自辦公聽會

1. 華固建設 擬訂臺北市士林區三玉段三小段2地號等12筆土地都市更新事業計畫案
擬訂臺北市士林區三玉段三小段2地號等12筆土地
都市更新事業計畫案公聽會
設計顧問：新加坡 WOHA ARCHITECTS PTE LTD
設計單位：簡俊卿建築師事務所
開發單位：華固建設股份有限公司
規劃單位：財團法人都市更新研究發展基金會

2. 華固建設 擬訂臺北市士林區三玉段三小段2地號等12筆土地都市更新事業計畫案
公 聽 會 議 程
2
時程 議程 時間
15:00~15:10 簽到 10分鐘
15:10~15:13 主席致詞 3分鐘
15:13~15:16 來賓介紹 3分鐘
15:16~15:36 事業計畫辦理說明 20分鐘
15:36~15:40 更新處代表致詞 4分鐘
15:40~15:50 來賓發言 10分鐘
15:50~17:05 綜合討論 15分鐘
16:05~16:10 主席結論及散會 5分鐘

3. 華固建設 擬訂臺北市士林區三玉段三小段2地號等12筆土地都市更新事業計畫案
簡報大綱
壹、辦理緣起與法令依據
貳、基地簡介
參、建築設計構想
肆、財務計畫
伍、實施方式
陸、更新後效益
柒、後續辦理事宜與進度

4. 華固建設 擬訂臺北市士林區三玉段三小段2地號等12筆土地都市更新事業計畫案
 依都市更新條例第 19 條規定，擬定或變更都市更新
事業計畫期間，應舉辦公聽會，聽取民眾意見。
 依都市更新條例施行細則第 6 條規定，舉辦公聽會時
，應邀請有關機關、學者專家及當地居民代表參加，
並通知更新單元內土地、合法建築物所有權人及其他
權利關係人參加。
壹、辦理緣起與法令依據

5. 華固建設 擬訂臺北市士林區三玉段三小段2地號等12筆土地都市更新事業計畫案
貳、基地簡介
 基地位置
 土地使用分區
 土地權屬
 同意參與事業計畫比例門檻
 基地現況

6. 華固建設 擬訂臺北市士林區三玉段三小段2地號等12筆土地都市更新事業計畫案
基地位置及實施進度
 位置
本案位於中山北路六段以東、
天母東路以南、
天母東路8巷以西、
美國學校以北所圍之街廓。
 更新單元總面積
5,717.48 ㎡ (約1,730坪)
 實施進度
98/12/31 領取建物存記證明
99/ 5/12 領取拆照
99/ 9/28 更新單元公告
100/6/14 預計事業計畫送件
更新單元範圍
美國
學校

7. 華固建設 擬訂臺北市士林區三玉段三小段2地號等12筆土地都市更新事業計畫案
土地使用分區 使用分區
面積
(㎡)
建蔽率
建築面積
(㎡)
容積率 法定容積
(㎡)
商三特 5672.48 45% 2552.62 225% 12763.08
住三 45.00 45% 20.25 225% 101.25
總計 5,717.48 45% 2,572.87 225% 12,864.33
商四特
商三特 商三特
商三特住三
綠地

8. 華固建設 擬訂臺北市士林區三玉段三小段2地號等12筆土地都市更新事業計畫案
圖 例 及 說 明 指 北
更新單元範圍 中華民國（財政部國有財產局）
天母東路土地權屬
土地權屬
土地面積
(㎡)
比例
(%)
人數
比例
(%)
公有
土地
中 華 民 國
( 國 產 局 )
39.00 0.68% 1 33.33%
私 有
土 地
5,678.48 99.32% 2 66.67%
合計 5,717.48 100.00% 3 100.00%
國產局面積占0.7%
私有面積占99.3%
劃定時為12人，
現整合為2人

9. 華固建設 擬訂臺北市士林區三玉段三小段2地號等12筆土地都市更新事業計畫案
同意參與更新事業計畫門檻
私有土地人數：2人/面積：5,678.48㎡
私有合法建物人數：1人/面積：6,225.93㎡ (目前存記中)
依更新條例#22規定同意參與都市更新事業事業比例：
1.私有土地及合法建物所有權人＞2/3
2.私有土地及合法建物總面積＞3/4
本案更新同意比例超過法定門檻
項目
土地部分 合法建物部份
面積（㎡） 所有權人數（人） 面積（㎡） 所有權人數（人）
全區總和（A=a+b） 5,717.48 3 6,225.93 1
公有（a） 39.00 1 - -
私有（b=A-a） 5,678.48 2 6,225.93 1
私有排除（c） - - - -
計算總和（B=b-c） 5,678.48 2 6,225.93 1
同意數（C） 5,678.48 2 6,225.93 1
同意比例（C/B） 100.00% 100.00% 100.00% 100.00%

10. 華固建設 擬訂臺北市士林區三玉段三小段2地號等12筆土地都市更新事業計畫案
基地現況圖
(綠美化前)
天母東路東北側
聖道院北側建物
天母東路北側
天母東路八巷
南側未開闢道路聖道院南側建物
天母東路北側

11. 華固建設 擬訂臺北市士林區三玉段三小段2地號等12筆土地都市更新事業計畫案
基地現況圖(綠美化後) 東北側舊違章戶
目前已整合完成

12. 華固建設 擬訂臺北市士林區三玉段三小段2地號等12筆土地都市更新事業計畫案
容積獎勵(一)─都市更新獎勵
註1：實際數據以屆時台北市政府核定之事業計畫為準
擬申請容積獎勵項目
申請容積
獎勵額度
單位
佔基準容
積百分比
△F3更新時程獎勵 900.50 ㎡ 7.00%
△F4考量地區環境狀況獎勵
捐贈東側計畫道路 1,553.14 ㎡ 12.07%
△F4小計 1,553.14 ㎡ 12.07%
△F5更新地區規劃設計獎勵
量體.造型.色彩.方位與環境調和.無障礙環境.都市防災 1,286.43 ㎡ 10.00%
留設無遮簷人行步道或騎樓 881.59 ㎡ 6.85%
更新基地規模 951.96 ㎡ 7.40%
綠建築設計 1,029.15 ㎡ 8.00%
△F5小計 4,149.13 ㎡ 32.25%
都市更新容積獎勵合計 6,602.77 ㎡ 51.32%
擬申請都市更新容積獎勵：

13. 華固建設 擬訂臺北市士林區三玉段三小段2地號等12筆土地都市更新事業計畫案
容積獎勵(二)─其他獎勵
臺北好好看系列二容積獎勵：
爭取容積獎勵項目:
(1)窳陋建物變空地
(2)空地綠美化
爭取容積獎勵額度: 1,016.64㎡(共計7.9%)
本案擬辦理容積移轉：
容積移轉額度:2,484.28㎡(共計19.31%)
增設室內停車空間獎勵：
爭取增設室內停車空間獎勵額度: 2,573㎡(共計20%)

14. 華固建設 擬訂臺北市士林區三玉段三小段2地號等12筆土地都市更新事業計畫案
參、 建築計畫說明(一)
 基地環境
 配置計畫
 高度
 住居單元

15. 華固建設 擬訂臺北市士林區三玉段三小段2地號等12筆土地都市更新事業計畫案
2011
RIBA International Awards - Winner
awarded by Royal Institute of British Architects, 2011
School of the Arts, Singapore
RIBA International Awards - Winner
awarded by Royal Institute of British Architects, 2011
Alila Villas Uluwatu, Bali, Indonesia
2008
Design for Asia Award 2008 - Gold Award
awarded by Hong Kong Design CentreNewton Suites, Singapore
Newton Suites, Singapore
President's Design Award 2008 - Designer of the Year
awarded by DesignSingapore Council and Urban Redevelopment Authority, 2008
2009
2009 Emporis Skyscraper Awards - Bronze Award Winner
awarded by Emporis, 2009
The Met, Bangkok, Thailand
Best of Year Awards - Winner
under the Hospitality: Hotel-Resort category, awarded by Interior Design Magazine,
2009
Alila Villas Uluwatu, Bali, Indonesia
Best of Year Awards - Winner
under the Institutional category, awarded by Interior Design Magazine, 2009
Genexis Theatre, Singapore
2010
2010 Good Design Award - Winner
awarded by The Chicago Athenaeum:
Museum of Architecture and Design and The European
Centre for Architecture Art Design and Urban Studies, 2010
Alila Villas Uluwatu, Bali, Indonesia
Design for Asia Award 2010 - Bronze Award
awarded by Hong Kong Design Centre, 2010
Bras Basah MRT Station, Singapore
Design for Asia Award 2010 - Bronze Award
awarded by Hong Kong Design Centre, 2010
Richard Hassell Wong Mun Summ
國外設計團隊介紹

16. 華固建設 擬訂臺北市士林區三玉段三小段2地號等12筆土地都市更新事業計畫案
● 事務所成立17年 盛名享譽國際 獲獎無數
● 設計項目多元
● 擅長配合環境氣候
● 擅長植生牆應用
● 擅長融合東西文化
● 擅長以綠建築回應都市關係

17. 華固建設 擬訂臺北市士林區三玉段三小段2地號等12筆土地都市更新事業計畫案

18. 華固建設 擬訂臺北市士林區三玉段三小段2地號等12筆土地都市更新事業計畫案

19. 華固建設 擬訂臺北市士林區三玉段三小段2地號等12筆土地都市更新事業計畫案

20. 華固建設 擬訂臺北市士林區三玉段三小段2地號等12筆土地都市更新事業計畫案
基地環境

21. 華固建設 擬訂臺北市士林區三玉段三小段2地號等12筆土地都市更新事業計畫案
基地環境

22. 華固建設 擬訂臺北市士林區三玉段三小段2地號等12筆土地都市更新事業計畫案
法規面積檢討
使用分區 商三特
基地面積 5717.48 ㎡
建蔽率 45%
容積率 225%
獎
勵
容
積
都市更新 6602.77㎡
臺北好好看系列二 1016.64㎡
容積移轉 2484.28㎡
停車獎勵 2573.00㎡
獎勵後 允建總容積 25541.02㎡
停車空間
法定汽車: 252 輛 獎勵汽車:172 輛 總計:424輛
機車: 388輛 (依台北市土地管制規則 規定)
樓地板面積(含陽台) 約:55012.78㎡
地上: 38層
地下: 5層
用途：集合住宅72戶
地下開挖率 72.3% 依”建築技術規則”規定

23. 華固建設 擬訂臺北市士林區三玉段三小段2地號等12筆土地都市更新事業計畫案
剖面高度示意圖

24. 華固建設 擬訂臺北市士林區三玉段三小段2地號等12筆土地都市更新事業計畫案
1.周圍綠化減少環境衝擊 2.量體集中配置 保留更多空地
3.考慮鄰近建物之關係 4.裙樓外設綠化植生牆回應鄰近住宅關係
配置概念圖

25. 華固建設 擬訂臺北市士林區三玉段三小段2地號等12筆土地都市更新事業計畫案
全區配置圖

26. 華固建設 擬訂臺北市士林區三玉段三小段2地號等12筆土地都市更新事業計畫案
標準層平面圖
a.結構系統採方整對稱，符合建築的安全需求。
b.提供方正格局及生活住居品質，不影響都市外部景觀。
c.建築物採純鋼骨結構設計，並運用制震消能系統。
d.符合國家耐震係數規範，達耐震係數0.24G 。

27. 華固建設 擬訂臺北市士林區三玉段三小段2地號等12筆土地都市更新事業計畫案
與鄰近關係說明

28. 華固建設 擬訂臺北市士林區三玉段三小段2地號等12筆土地都市更新事業計畫案
景觀設計說明
a.本案建蔽率35%，以爭取更多綠地。
b.本案基地四周種植喬木及灌木等原生種植物，減少二氧化碳排放。
c.本案植栽設計採用生態複層綠化方法。

29. 華固建設 擬訂臺北市士林區三玉段三小段2地號等12筆土地都市更新事業計畫案
a.本案減少開挖率增加裸露地
被爭取較大保水設計。
b.建築空地盡量保留綠地，並
增加保水土壤體積。
C.本案將人行步道、廣場之鋪
面採全面透水性之設計。
景觀設計說明

30. 華固建設 擬訂臺北市士林區三玉段三小段2地號等12筆土地都市更新事業計畫案
景觀設計說明
本更新單元為之景觀設計與開放空間，對於植栽保活與基地保
水特別注重，除設計足夠的喬木植穴外，其覆土深度達150cm以
上，另收集之雨水經過濾後可作為植栽澆灌用途，以達多元環
保之整合。

31. 華固建設 擬訂臺北市士林區三玉段三小段2地號等12筆土地都市更新事業計畫案
植生牆設計
1.建立舒適流暢的都市空間
2.延伸美化都市景觀
3.創造複合公益之都市節點
4.提昇健康休閒之都市活動

32. 華固建設 擬訂臺北市士林區三玉段三小段2地號等12筆土地都市更新事業計畫案
景觀意象說明
由裡至外的綠化環境營造，期許本案打造為生態、節
能、減廢、健康的住宅，並塑造與基地周圍街景空間
之延續性，創造開闊舒適的都市空間。

33. 華固建設 擬訂臺北市士林區三玉段三小段2地號等12筆土地都市更新事業計畫案
B1F
汽車49輛
機車388輛
1.設置專用垃圾集中場及密閉
式垃圾箱。
2.設有廚餘集中收集設施並期
委外清運。
3.具體執行資源垃圾分類回收
系統。
4.設置冷藏、冷凍或壓縮等垃
圾前置處理設施。
5.垃圾集中場有定期清洗及衛
生消毒且長期維持良好。
地下一層平面圖

34. 華固建設 擬訂臺北市士林區三玉段三小段2地號等12筆土地都市更新事業計畫案
B1F~B5F總計
汽車424輛
機車388輛
地下五層平面圖

35. 華固建設 擬訂臺北市士林區三玉段三小段2地號等12筆土地都市更新事業計畫案
參、 建築計畫說明(二)
 造型概念
 立面圖
 環境模擬

36. 華固建設 擬訂臺北市士林區三玉段三小段2地號等12筆土地都市更新事業計畫案
立面造型概念
外觀比例整體原則
外觀造型呈現真實梁與柱的比例原則，強調水平與垂直向關係，
另配合玻璃欄杆輕巧的設計與饒富文化色彩的金屬窗花，突顯整
體造型的現代性。
室內外空間運用原則
內部空間格局方正，使空間使用與生活機能更具彈性。立面形式
注重室內空間與立面造型呼應，室內空間退縮梁後，並創造出景
觀陽台，退梁後之陽台採前後跳層呈現，並依室內公私有空間比
例，妥善安排立面窗花位置。

37. 華固建設 擬訂臺北市士林區三玉段三小段2地號等12筆土地都市更新事業計畫案
立面造型概念
本案框架搭配窗花的作法，亦源自中華文物，特將饒富中華文化之圖
騰，應用為立面窗花形式的單元，讓本案建築造型更融合現地多元文
化的面向，展開都市更新兼具發揚環境人文的契機。
窗花格柵的發想來源

38. 華固建設 擬訂臺北市士林區三玉段三小段2地號等12筆土地都市更新事業計畫案
立面造型說明
氣候與綠建築考量原則
因應台灣所屬亞熱帶氣
候，與當地日照採光等
環境關係，本案內部空
間採深凹窗設計，形成
建築物豐富陰影與整體
立面表情，同時亦兼顧
遮陽與節能減碳之設計。
配合空間機能開窗，戶
戶通風採光原則，塑造
良好的居住環境，以達
綠建築之外殼節能、晝
光運用之照明節能，足
夠通風以減少空調使用。

39. 華固建設 擬訂臺北市士林區三玉段三小段2地號等12筆土地都市更新事業計畫案
NORTH ELEVATION EAST ELEVATION
都市層級(Urban Scale)
運用量體變化之層次，屋突以
整體建築概念之造型設計，創
造天際線豐富樣貌，塑造都市
尺度建築之意象。
街道層級(Street Scale)
結構外露的垂直水平系統，
加上玻璃欄杆與金屬窗花的
重複應用，形成建築物整體
建築開口的韻律意象。
側向立面皆裝設窗花格柵，
保留與鄰近住宅的私密性，
減少環境衝擊，以充斥人文
藝術的窗花細部呈現。
人行層級(Human Scale)
在人行層級上，強調延續垂
直向語彙，精緻化建築基座
的表情元素，一樓量體外牆
結合植生牆綠化，增加對外
公益性。

40. 華固建設 擬訂臺北市士林區三玉段三小段2地號等12筆土地都市更新事業計畫案
本案夜間照明設計依照
建築物的立面分割，採
三段式設計，分別以人
的尺度、街道尺度以及
都市尺度（屋頂裝飾物
）來設計，並只做重點
式規劃。
光源控制納入公共控制
並分時段開燈，並以較
省能源的燈具來達到最
佳的效果。
本案考量地區既有建
築形態與現代建築之
語彙，此外也呼應周
遭建築造型之面貌與
手法，除以梁柱外露
展現水平與垂直分割
之比例外，另透過陽
台變化與深窗形式創
造立面豐富的陰影變
化，更避免陽光直射
，降低室內溫度，減
少空調使用。
建築外觀模擬

41. 華固建設 擬訂臺北市士林區三玉段三小段2地號等12筆土地都市更新事業計畫案
綠建築設計綜合說明 預計取得綠建築標章
a.良好的音環境-增加牆及樓版的隔音效能，增加窗的氣密性。
b.良好的光環境-空間照明光源有防眩光隔柵及類似設施。
c.良好之通風換氣環境-居室空間均為可自然通風空間。
d.室內建材裝修-基本構造裝修量採簡單裝修並採用綠建材 。
a.本案全部採用符合省水標章標準規格之器具。
b.設置雨水貯集利用設施。
依內政部 「綠建築解說與評估手冊2009年版」 檢討指標
a.本案建蔽率僅使用35%，以爭取更多綠地。
b.本案基地四周種植喬木及灌木等原生種植物，減少二氧化碳排放。
c.本案植栽設計採用生態複層綠化方法。
1.綠化量指標
2.基地保水指標
3.日常節能指標
4.室內環境指標
a.本案增加裸露地被爭取較大保水設計。
b.建築空地盡量保留綠地，並增加保水土壤體積。
c.本案將人行步道、廣場之鋪面採全面透水性之設計。
a.建築外殼耗能評估合格，室內遮陽和深窗設計。
b.設置變頻空調並採減量設置。
c.居室有充足開窗面以利自然採光並採節照明燈具。
5.水資源指標
6.污水及垃圾指標
a.冷藏儲存垃圾設施 ,且有充足空間。
b.執行垃圾分類回收系統。
密閉垃圾桶意象
資源分類意象
密閉垃圾桶意象

42. 華固建設 擬訂臺北市士林區三玉段三小段2地號等12筆土地都市更新事業計畫案
費用總計 ： 61.25億 元
工程費用 49.32億 元
都市更新所需費用 0.11億 元
利息及稅捐費用 1.76億 元
管理費用 10.06億 元
＊依照臺北市「都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列標準」認列
此為事業公聽會圖說，實際以市府核准內容為準
肆、財務計畫

43. 華固建設 擬訂臺北市士林區三玉段三小段2地號等12筆土地都市更新事業計畫案
•處理方式：全區皆採「重建」方式進行。
•實施方式：實施者擬採「協議合建」方式
實施都市更新事業。
伍、實施方式

44. 華固建設 擬訂臺北市士林區三玉段三小段2地號等12筆土地都市更新事業計畫案
陸、更新後效益
 地主之效益
 透過都市更新,導入綠建築設計,降低城市熱島效應
 透過都市更新,提升原土地之使用效益與價值
 透過都市更新,改善土地佔用及產權細分之情況
 地區里民之效益
 增加人行步道之留設,塑造良好步行空間
 政府部分之效益
 創造優質的生活空間與市容景觀
 改善土地價值,增加稅收
 解決鄰近地區停車需求問題
 增加地區都市防救災性能

45. 華固建設 擬訂臺北市士林區三玉段三小段2地號等12筆土地都市更新事業計畫案
45
事業計畫自辦公聽會召開
事業計畫送件
施工
產權登記
目
前
進
度
核准公告
事業計畫
階段
執行階段
事業計畫公辦公聽會
幹事會
審議會
柒、後續更新事宜

46. 華固建設 擬訂臺北市士林區三玉段三小段2地號等12筆土地都市更新事業計畫案
簡 報 結 束
敬 請 指 教