都市更新經濟論壇主題演講 中華都更全國總會主辦 時間: 2017/9/2 下午 2:00 地點: 中油大樓國光廳

1. -1-
多贏‧創新
都市更新理想的落實
財團法人都市更新研究發展基金會
執行長 丁致成
2017/9/2
?

2. -2-
多贏的策略
結語
都更成果回顧01
都更的現實與理想02
03
04

3. -3-
01
都更成果回顧

4. -4-
公劃更新地區趨緩
 至今全台灣已劃定更新地區3,313公頃，佔全國都市計畫面積
(482,941公頃)中都市發展地區(209,874公頃)不及2%
 未來趨勢只有公辦更新才會新劃定更新地區

5. -5-
自劃更新單元意願降低
 至至2016年底全台自劃單元共177處總計47.16公頃，其中並以
台北市、新北市為主。
 但自2013年後，申請件數及面積整體趨勢似越驅減少

6. -6-
都市更新事業持續推動
 截至2016年全臺總核定案件數為453案、面積達135.35公頃，
整體而言仍屬穩定持續的推動。

7. -7-
執行完成案件逐年增加
 核定案件中已完工案為222件，面積達63.94公頃，總體更新案
之執行情形為逐年增加。

8. -8-
尚有逾90%地區待更新
 截至2016年全國更新地區及更新單元總計約3,360公頃，然目前
為止全國更新案核定(含完工)的案件面積僅約135公頃約佔4%，
尚有96%地區仍有更新需求。
全國更新案
核定(含完工)
全國更新地區
及單元
135公頃
3,360公頃
=
待更新

9. -9-
都更的現實與理想02

10. -10-
A
B
C
D
E
地主的主張
更新後分配不符合期
待，不願配合拆遷。
建商的考量
都更風險及不確定
性高，但卻無超額
報酬誘因。
專業者的困境
專業無用武之地，規劃設計
不及各方權益需求。
兩難的政府
權益與公益的衡量兩難，
造成公務員遭訴官司纏身。
社會的期待
• 古蹟、歷建皆要存
• 社會住宅也想要
• 交通系統需串聯
• 產業活動待活絡
現實中的
困境

11. -11-
A 地主 理想中的都更
免費舊屋換新屋，室內空間不縮水，
最好還有再加車位。

12. -12-
B 建商 理想中的都更
案件需低風險、可預期性，同時要
具有合理的利潤。

13. -13-
C 專業者 理想中的都更
整體性的檢討配合合理的規劃與設計，
使都市環境節能減碳、空間運用和諧。

14. -14-
D 政府 理想中的都更
透過都市更新審議免費完成公共設
施開闢、公益設施捐贈完成施政。

15. -15-
E 大眾 理想中的都更
• 歷史古蹟免費獲得妥善保存
• 合理房價買到新房
• 低廉的社會住宅承租
• 連結捷運站周邊友善的人行空間
• 新的產業進駐帶動市場經濟

16. -16-
03
多贏的策略

17. -17-
合理的
政策目標 理想落實
更新地區
住宅政策
保存議題
爭議處理
引入投資
產業帶動
保障利潤
專責機構

18. -18-
更新地區應有效執行
 近五年平均每年僅核定約13公頃之更新事業，估計尚需263年
才能完成現已劃設之更新地區，建議政策應明訂目標在30年內
完成，每年平均應核定107.5公頃之更新事業案。
加速!
30年內完成
目標完成年期
3,225公頃
30年
= 約107.5公頃
更新地區及單元
-核定(含完工)

19. -19-
單元劃定強化公益性
必須包括鄰近未開闢或
未徵收的公設用地
鄰近無未開闢者，
則捐贈或提供公益設施
自劃單元應允許重建區段
及整建維護區段併存━ 更新單元範圍
━ 未開闢之道路
━ 文化保存建築

20. -20-
以容積獎勵創造公共利益
 增加獎勵誘因：
捐贈公益設施、開闢公共設施
獎勵額度
1. 不限制15%上限
2. 可突破50%總額度

21. -21-
計畫道路6M人行步道4M
史坦威 防災巷道開闢
千荷田 留設公共人行步道
雙橡園 綠地公園的開闢認養
首善 公益設施提供與捐贈

22. -22-
更新計畫結合捷運站周邊
 在大眾運輸場站周邊進行高強度的開發，充分都市機能(人行、
停車、轉乘、商業服務)，使都市更新具有最高的公共利益，
 配套建構人行系統，轉乘設施，串連特定目的地

23. -23-
泉花園(六本木一丁目西地區)日本東京
 提供綠地及文化設施
 廣場串連捷運站出口
 規劃舒適人行步道系統
電扶梯克服15M高程差,
並成為重要的人行通道
跨越12M道路的高架人行步橋

24. -24-
 提供稅捐減免  投資抵減優惠  容積獎勵不設上限
住房保障政策
提供保障房 改善危險住宅 增加新住宅
住宅都更案在一定規模上
需提供20%住房保障措施
出租社會住宅 出售合宜住宅

25. -25-
爾巴博那中心
提供多元性的住宅單元
舊金山
提供2,300個住宅單元，結
合高級公寓、出租住宅到
低收入戶的老人住宅。
 Mendelsohn House
(190戶低收入及老人住宅)
 Ceatrice Polite
(90戶較低收入老人住宅)
 Woolf House(Phase1&2)
(182戶中低收入住宅)

26. -26-
歷建古蹟與更新的共存
大同區保安街更新案立面保存
內湖庄役場透過更新保存
獎勵措施1
 建蔽率放寬
 容積獎勵
 稅捐減免
認定資格放寬2
 私有的歷建
 不限僅政府認定的歷建
 不限現存的古蹟
 已消失但進行建築重現
允許整維區段並存!

27. -27-
不同意戶以漸進式的拆遷
以不同強度的方案
有效解決爭議
 罰鍰
對於違建與合法建築訂定逾拆罰金
 囑託滅失
權變核定後產權滅失
 代為拆除
 斷水斷電
一定期限後停止供水電

28. -28-
公務員的行政保障
訂定明確績效目標
設立承辦業績獎金
提供法律保障服務
獎勵
保護
&

29. -29-
催生都更創投基金
都更創投基金(Venture Capital)
因應都市更新案件推動的不確定性、風險性，透過集體集
資概念來分攤風險，並建議由「建商投資公會」結合「金
融投資業」共同設立，同時需伴有政府補助款的支援。
i
建投公會&金融投資業
共同設立
負擔部分初期成本

30. -30-
引入民間投資帶動產業
 透過都更基金運用引動民間投資
政府投資(補助)帶動民間投資倍率
成本有效性(cost effectiveness)
使基金規模產生善性循環不斷擴大
補助公共設施
ex.東京月島塔樓
購地整合
ex.香港觀塘
整維補助融資
ex.香港西港城
Larimer Square,Denver
5倍(重建) 2倍(整維)

31. -31-
透過各項收入增加財政
公開甄選
實施者
收取作業費
公辦案實施者
超額利潤回收
長期持有
收益型
不動產
出售
不動產
建立
TIF制度
獲選開發商繳交行
政管理費，及墊款
規劃費用
扣除成本上漲及市場正常
漲價後回收部分超額利潤
更新後分配單元若有相當數量，
應考慮持有收益型不動產
透過稅金增額籌資制度
(TIF)進行發行都更公債、
低利融資、補助費用等

32. -32-
合理保障投資者
工
程
費
用
70%
權
變
費
用
6%
貸
款
利
息
4%
稅
捐
1%
管理
費用19%合理獲利保障1
共同負擔明列投資利潤2
投資抵減連動實際利潤3

33. -33-
增加第三部門支援公辦更新

34. -34-
專責機構所扮演的角色
住都中心
角色一
角色五
角色三
角色二
角色四
策略規劃者
• 配合政策提出上位計畫及制定更新推動策略
整合協調者
• 整合範圍內之地權及相關權利使其順利推動
• 透過投資以促成更新事業，並帶動民間投資
招商管理者
• 協助辦理都市更新相關招商業務
實施者
• 承擔重大或困難的更新事業個案創造公共利益
社會住宅管理者
• 管理社會住宅

35. -35-
專責機構之授權與核心價值
一.法令授權事項
1. 得協議價購公、私有土地
2. 涉及營業秘密不受政府資
訊公開的限制
3. 政府可委託專責機構推動
都市更新業務
4. 政府可指定擔任實施者
二. 與業界共創都市再生
1. 協助推動公辦都更創造投資機會
2. 政策、地權及資源整合增加投資
誘因
3. 扮演政府與民間的媒介加速推動
4. 策略性及整體性的規劃提升效益
5. 招商為主擔任實施者為輔不與民
爭利

36. -36-
04
結語

37. -37-
政府有公權力，民間企業有經營能力，公私合作才能
創造最大的公共利益。
都市更新是創造公共利益的公共行為，也是振興經濟
的重要手段，政府投資公共建設多已完成，未來需靠
都更推動。
目前仍有未完成的逾3,000公頃更新地區，未來30年
內完成將帶動投資金額10.2兆元，平均每年將創造
3,415億元，對於經濟成長之貢獻顯著。
地震、人口老化等威脅正迫使我們面對都市老化的課
題，同時也正在與時間賽跑。現在應透過都更加速正
面應對，不因個案爭議再次延宕或裹足不前。
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簡報結束，敬請指教
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