1. Ekonomi vid ombyggnader
med energisatsningar
2013-01-25
Karin Byman
ÅF

2. Bakgrund
Tydliggöra lönsamhetskriterier vid
energieffektivisering.
 Brogården, Alingsåshem, Alingsås
 Backa Röd, Poseidon, Göteborg
 Solhus 1 , Gårdstensbostäder,
Göteborg
 Hållbara Järva, Trondheim 4 och
Nystad 7 Svenska Bostäder,
Stockholm
 Baserat på intervjuer och underlag från
respektive bolag.
 Syftet har inte varit att ifrågasätta, utan  Pilotprojekt redovisar halvering av
att redovisa hur de har tänkt. energianvändningen i samband med
renovering.
 Uppdraget genomfördes 2011-2012.  Åsikterna går isär om lönsamheten i
 Uppdragsgivare: Miljöförvaltningen i projekten.
Stockholm stad.
2

3. Problemställning
 Flera projekt har halverat energianvändningen
i samband med ombyggnation.
 Åsikterna går isär om lönsamheten i
projekten.
 Hur har man räknat?
 Vad kan vi lära oss av genomförda projekt?
3

4. Hur mycket energi har man
sparat?
4

5. Hur har man energieffektiviserat?
Exempel på åtgärder:
• Installation av FTX-system,
värmeåtervinning ur ventilationsluft.
• Tilläggsisolering vind, fasad och källare.
• Byte till energieffektiva fönster.
• Byte och/eller injustering av
värmesystem.
• Energieffektiv belysning.
• Snålspolande blandare.
• Individuell mätning och debitering.
• Solfångare för produktion av varmvatten.
Montering av solceller, Solhus 1, Gårdsten.
5

6. Drivkrafter för åtgärderna
 Upprustning av nedslitna områden
och skapa bättre boendemiljöer.
 Åtgärda stora underhållsbehov.
 Helhetssyn skapar möjligheter till
energieffektivisering.
 Testa metoder och öka kunskap
för fortsatt energieffektivisering.
Samhällsekonomiska och
företagsekonomiska hänsyn styr valet
av åtgärder. Vad är lönsamt?
Alingsåshem rustar upp Brogården utifrån
en helhetssyn avseende ekonomi, ekologi
och sociala frågor.
6

7. Kostnader och effektivisering.
7

8. Kraftigt ökade marginalkostnader.
(Anm. Begränsat statistiskt underlag)
8

9. Vad är lönsamt?
Projekt Energieffek- Inv. kostnad Besparing Lönsamt?
tivisering energiåtgärder SEK/m2
Trondheim 4
56% 3.490 SEK/m2 92 SEK/m2 ”Nej”
Sv Bostäder
Backa Röd ”Nej”
70% 3.000 SEK/m2 87 SEK/m2
Poseidon
Brogården ”Ja”
67% 5.600 SEK/m2 200* SEK/m2
Alingsåshem
Solhus 1 ”Ja”
47% 1.070 SEK/m2 53 SEK/m2
Gårdsten
* Inkl. sänkta kostnader genom att kostnader
9
för varmvatten och hushållsel påförs kunden.

10. Vad är en lönsam investering?
 Det finns igen given metod för att
bedöma lönsamheten i ett projekt.
 Antagna kalkylförutsättningar har stor
inverkan på resultatet.
 Vanligast är:
 Avkastningsvärdering, nuvärde av
kassaflöde.
 Pay-back, återbetalningstid.
 Lönsamheten i en fastighet mäts som
direktavkastning.
 Metod för värdering av fastigheten styr
direktavkastningen. Vilket perspektiv man anlägger styr vad som
anses vara lönsamt.
Hur värdesätts miljö och jämlikhet?
10 *) Rådet för kommunal redovisning

11. Lönsamhetskriterier
Projekt Finansiering Lönsamhetskriterier
Trondheim 4 Eget kapital, sänkt Avkastningsvärdering, 5%*, 10 år.
Sv Bostäder soliditet (88%, 2010). Energipriset följer inflationen.
”Ej lönsamt.”
Backa Röd Eget kapital och lån. Avkastningsvärdering, 8,25%*, 10 år.
Poseidon Energipriset följer inflationen.
”Ej lönsamt”
Brogården, Lån, EU-bidrag. Direktavkastning 5,%, prognosperiod 30
Alingsåshem år. (baserat på bokfört värde.)
Energipriset ökar med 3-5% utöver infl.
”Lönsamt, positivt resultat efter 18 år.”
Solhus 1 Koncernbidrag, lån, Pay-back, 20 år.
Gårdsten EU-bidrag. Energipriset följer inflationen.
”Lönsamt”
11 *) inkl. inflation 2%.

12. Framgångskriterier
Projekt Särdrag
Trondheim 4 Soliditet 88%, 2010. Stort eget kapital och möjlighet att gå med negativa
Sv Bostäder resultat.
Backa Röd Pilotprojekt för kunskapsuppbyggnad.
Poseidon Efterföljande projekt blir ej lika omfattande.
Brogården Totalrenovering med målet passivhusstandard för hela området.
Alingsåshem Ny beslutsmodell för att skapa handlingsutrymme.
Solhus 1 Devisen: ”Hel och ren”.
Gårdsten Noggrann funktionsbesiktning och stark byggherre håller nere
kostnaderna.
12

13. Jämförelse av lönsamheten.
Gårdsten 14 år. Trondheim 25 år.
Ackumulerat nuvärde över tid visar
13 när investeringen nått break-even.

14. Antaganden har betydelse.
Nuvärde, kalkylränta 4,25%, energiprisökning 4% över inflation.
Gårdsten 8 år.
Trondheim 14 år.
Brogården 48 år.
Ackumulerat nuvärde över tid visar
när investeringen nått break-even.
14

15. Framgångsfaktorer 1
Minimera kostnader
 Välj de mest kostnadseffektiva
åtgärderna utifrån det enskilda huset.
 Jobba med att få ner entreprenad-
kostnader.
 Billigare att sänka energianvändningen
i högförbrukande fastigheter.
Maximera intäkter
 Öka andelen uthyrbar area. Gårdsten har 100% förnybar el. I
 Genomför åtgärder som höjer områdets området finns ett vindkraftverk som
attraktivitet. producerar 5000 MWh per år.
Soluppvärmt vatten levereras till
områdets fjärrvärmesystem.
15

16. Framgångsfaktorer 2
Helhetsperspektiv
 Kombinera energieffektivisering med
underhållsåtgärder.
 Involvera hyresgästerna.
 Öka tillgängligheten så att äldre kan bo
kvar hemma.
Långsiktighet och riskmedvetenhet
 Ägarna ger förutsättningar och
spelregler.
”Det går inte att arbeta med nya
 Bygg upp kalkyler utifrån företagets frågor i gamla strukturer. Men måste
affärsidé och strategier. se till alla delar och tänka långsiktigt.”
 Hantera och analysera risker Ing-Marie Odegren, vd Alingsåshem
kontinuerligt. 2011-08-09
16

17. Slutsatser
 Åtgärder för att halvera energianvändningen kan sällan finansieras genom
minskade energikostnader.
 Energiåtgärder måste kombineras med eftersatt underhåll och åtgärder som ger
ökade hyresintäkter.
 Lönsamheten kan förbättras genom att aktivt jobba med att sänka kostnaderna i
projekten.
”Hel- och renprogrammet”
för att begränsa byteshysterin
höll nere kostnaderna i Solhus 1.
Michael Pirosanto, Gårdsten, 2011-08-09
17

18. TACK FÖR MIG!
Karin Byman, ÅF Energy Managment
karin.byman@afconsult.com
010 505 1017
18