นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

1. บทน�ำ
พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 (ใช้บังคับตั้งแต่ 22 กรกฎาคม 2543)
1. เจตนารมณ์ ข องกฎหมายฉบั บ นี้ อาจสรุ ป จากเหตุ ผ ล1 ในการประกาศใช้
พระราชบัญญัติ ได้ดังนี้
1.1 เพื่อปรับปรุงมาตรการทางกฎหมาย เนื่องจากประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่
286 มีข้อบกพร่องบางประการ จึงจ�ำเป็นต้องแก้ไขปรับปรุงให้เหมาะสมและสอดคล้องกับสถานการณ์
ที่เปลี่ยนแปลง (ยุคโลกาภิวัตน์) เช่น ที่ดินมีหนังสือรับรองการท�ำประโยชน์ (น.ส. 3 หรือ น.ส. 3ก.) ก็
ขอจัดสรรได้ตามมาตรา 23 (1) การให้จัดท�ำหนังสือรับรองจากผู้จัดสรรที่ดินว่าจะจ่ายเงินตามจ�ำนวน
ที่ขาด จนครบ กรณีเงินค�้ำประกันไม่เพียงพอตามมาตรา 24 วรรคสาม ให้โอกาสโฆษณาโครงการ
จัดสรรที่ดินได้ก่อนรับอนุญาตจัดสรรที่ดินตามมาตรา 29 สัญญาจะซื้อจะขายต้องท�ำตามแบบที่
คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางก�ำหนด (มาตรา 34) ให้ผู้จัดสรรที่ดินท�ำสัญญาค�้ำประกันการบ�ำรุง
รักษาสาธารณูปโภคตามมาตรา 43 วรรคสอง การบ�ำรุงรักษาสาธารณูปโภคโดยนิติบุคคลหมู่บ้าน
จัดสรร (มาตรา 44, 45) การให้อ�ำนาจคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน (ได้แก่ คณะกรรมการจัดสรร
ทีดนกรุงเทพมหานคร หรือคณะกรรมการจัดสรรทีดนจังหวัด) สังผูจดสรรทีดนกรณีฝาฝืนหรือไม่ปฏิบติ
่ิ ่ิ ่ ้ั ่ิ ่ ั
ตามมาตรา 52 เป็นต้น
่อคุ้มครองผู้ซื้อ ใน 2 เรื่องหลัก คือ
1.2 เพื
ก. การได้สิทธิในที่ดินจัดสรร มีหลักประกันอย่างน้อย 3 ประการ คือ
ประการแรก ผู้ขอจัดสรรที่ดินจะต้องมีชื่อเป็นเจ้าของในเอกสารสิทธิที่ดินที่ขอ
จัดสรรในขณะยื่นค�ำขอตามมาตรา 23 (1) ซึ่งอาจเป็นโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการท�ำประโยชน์
ก็ได้ เพื่อป้องกันมิให้ผู้ประกอบการจับเสือมือเปล่า
1 เหตุผลในการประกาศใช้พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543
เนื่องจากประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน พ.ศ. 2515 ซึ่งเป็นกฎหมายว่าด้วยการควบคุมการ
จัดสรรที่ดิน ได้ประกาศใช้บังคับมาเป็นเวลานานแล้ว มีหลักการและรายละเอียดไม่เหมาะสมหลายประการ สมควรแก้ไขปรับปรุงเพื่อ
ก�ำหนดมาตรการในการคุ้มครองผู้ซื้อที่ดินจัดสรร โดยเฉพาะการได้สิทธิในที่ดินจัดสรรและการก�ำหนดให้มีผู้รับผิดชอบบ�ำรุงรักษา
สาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ นอกจากนั้น เพื่อให้เกิดความคล่องตัวในการด�ำเนินธุรกิจการจัดสรรที่ดินจึงได้กระจายอ�ำนาจการ
อนุญาตและการควบคุมดูแลการจัดสรรที่ดินไปสู่ระดับจังหวัด และก�ำหนดเวลาในการพิจารณาอนุญาตให้แน่นอนจึงจ�ำเป็นต้องตรา
พระราชบัญญัตินี้

2. 2 นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
ประการทสอง ถามหนจำนองหรอบรมสทธิ ใหถอวาทดนแปลงยอยเปนประกน
ี่ ้ ี ี้ � ื ุิ ิ ้ ื ่ ี่ ิ ่ ็ ั
หนี้ดังกล่าวเฉพาะตามจ�ำนวนเงินที่ระบุไว้ตามมาตรา 30 ซึ่งไม่ต้องรับภาระหนี้ทั้งหมดตามมูลหนี้
เดิม และผู้ซื้อมีสิทธิช�ำระหนี้โดยตรงต่อเจ้าหนี้ได้ โดยให้ถือว่าเป็นการช�ำระราคาที่ดินส่วนหนึ่งด้วย
(มาตรา 36) ทั้งนี้ เพื่อให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรขอโอนแปลงย่อยได้โดยปลอดจ�ำนองหรือบุริมสิทธิ
ประการที่สาม เมื่อผู้ซื้อได้ช�ำระราคาครบตามสัญญาแล้ว ให้ถือว่าที่ดินนั้น
พนจากการยดหรออายดทงปวง และใหผซอมสทธไปขอจดทะเบยนโอนฝายเดยวไดตามมาตรา 37 เปนตน
้ ึ ื ั ั้ ้ ู้ ื้ ี ิ ิ ี ่ ี ้ ็ ้
ข. การก�ำหนดให้มผรบผิดชอบบ�ำรุงรักษาสาธารณูปโภคและการบริการสาธารณะ
ี ู้ ั
(มาตรา 43) โดยมีหลักการดังนี้
ประการแรก สาธารณูปโภคที่จัดให้มีขึ้น ตกเป็นภาระจ�ำยอมของที่ดินแปลง
ย่อยโดยผลของกฎหมาย และจะกระท�ำการใดอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจ�ำยอมลดไปหรือ
เสื่อมความสะดวกมิได้
ประการทสอง ใหเ้ ปนหนาทของผจดสรรทดน ทจะตองบำรงรกษาสาธารณปโภค
ี่ ็ ้ ี่ ู้ ั ี่ ิ ี่ ้ � ุ ั ู
ดังกล่าว ให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดท�ำขึ้นนั้นต่อไป (อย่างน้อย 1 ปี) จนกว่าจะพ้นหน้าที่ตามที่
กฎหมายก�ำหนด
ประการที่สาม ให้ผู้จัดสรรที่ดินจัดหาธนาคาร หรือสถาบันการเงินมาท�ำ
สัญญาค�้ำประกันการบ�ำรุงรักษาสาธารณูปโภค และยังอยู่ในความรับผิดชอบในการบ�ำรุงรักษาของ
ผู้จัดสรรที่ดินต่อไปจนกว่าจะพ้นหน้าที่
ประการที่สี่ ถ้าผู้จัดสรรที่ดินต้องการจะพ้นจากหน้าที่ดังกล่าว อาจโอนให้นิติ
บุคคลหมู่บ้านจัดสรรท�ำหน้าที่แทนได้ตามมาตรา 44 และ 45
่อส่งเสริมธุรกิจการจัดสรรที่ดิน นอกจากจะคุ้มครองผู้ซื้อแล้ว ในขณะเดียวกัน
1.3 เพื
ก็ต้องส่งเสริมธุรกิจการจัดสรรที่ดินของผู้ประกอบการด้วย เพื่อให้เกิดความคล่องตัว และสะดวก
รวดเร็วในการด�ำเนินการ โดย
ก. กระจายอ�ำนาจการอนุญาต และการควบคุมดูแลการจัดสรรที่ดินไปสู่ระดับ
จังหวัด โดยให้มีคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดทุกจังหวัด (มาตรา 13) และให้มีอ�ำนาจหน้าที่
พิจารณาและออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินได้ตามมาตรา 14
ข. ก�ำหนดเวลาในการพิจารณาอนุญาตให้แน่นอน เช่น

3. 3 พจน์ สุขมหา
ให้คณะกรรมการจัดสรรที่ดินพิจารณาแผนผังโครงการ และวิธีการในการ
●
จัดสรรที่ดินให้แล้วเสร็จภายใน 45 วันนับแต่วันที่เจ้าพนักงานที่ดินรับค�ำขอ ถ้าไม่พิจารณาให้แล้ว
เสร็จภายในก�ำหนดโดยไม่มีเหตุผลอันสมควร ให้ถือว่าได้ให้ความเห็นชอบแล้วตามมาตรา 25
กรณีคณะกรรมการจัดสรรที่ดินไม่เห็นชอบ หรือมีค�ำสั่งไม่อนุญาต ผู้ขอ
●
จัดสรรที่ดินมีสิทธิอุทธรณ์ต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางได้ ภายใน 30 วันนับแต่วันที่ทราบ
ค�ำสั่ง และคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางต้องพิจารณาอุทธรณ์ให้แล้วเสร็จภายใน 60 วันนับแต่
วันได้รับอุทธรณ์ ค�ำวินิจฉัยอุทธรณ์ดังกล่าวให้เป็นที่สุด (มาตรา 26)
เพื่อให้เห็นภาพรวมโปรดศึกษาโครงสร้างของกฎหมายฉบับนี้ ในหน้าถัดไป

4. 4 นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน
โครงสร้าง (ใช้บังคับ 22 ก.ค. 2543) พ.ศ. 2543
เจตนารมณ์ มาตรการขับเคลื่อน เป้าหมายสุดท้าย
➊ คุ้มครองผู้ซื้อ นวัตกรรมทางกฎหมาย ผู้ซื้อได้สิ่งที่ต้องการ
● การได้สิทธิในที่ดินจัดสรร หลักพร้อมโอนโดยปลอดหนี้ ผจดสรรตองมชอในเอกสารสทธขณะยนคำ�ขอ
● ู้ ั ้ ี ่ื ิ ิ ่ื ● ได้รับโอนที่ดินหรือที่ดินพร้อมสิ่ง
ถ้ามีหนี้ต้องเฉลี่ยหนี้ตามเนื้อที่แปลงย่อยตาม ม. 23 (1) และ (2) และต้องโอน ปลูกสร้าง โดยปลอดหนี้และภาระ
โดยปลอดหนี้และภาระผูกพัน (ม. 30, 33) ผูกพัน
● การคุ้มครองสาธารณูปโภคและ ● สร้างภูมิคุ้มกันด้วยเกราะ 3 ชั้น ตามหลักทรัพยสิทธิ (ม. 43) โดย (1) ● มีสิทธิใช้ประโยชน์ในที่ดิน
บริการสาธารณะ (ให้สมประโยชน์ ให้ตกเป็นภาระจำ�ยอม (2) ผู้จัดสรรมีหน้าที่บำ�รุงรักษาคนแรก (3) ห้ามทำ�ให้ สาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ
ตามที่จัดให้มี) ภาระจำ�ยอมลด หรือเสือมความสะดวกพร้อมมาตรการบังคับ คือ ถ้าฝ่าฝืนหรือ
่ ตลอดไป
ทำ�ผิดผังให้บังคับตาม ม. 52 และ 65
● การบำ�รุงรักษาสาธารณูปโภค ● จัดหาตัวช่วยได้ตามบันได 3 ขั้น โดยผู้จัดสรรที่ดินรับหน้าที่คนแรกพร้อม ● มีผู้บำ�รุงรักษาให้คงสภาพดังเช่น
และบริการสาธารณะ (ให้ใช้ได้อย่าง ค�้ำบ�ำรุง (ม. 43) จนกว่าจะพ้นหน้าที่เมื่อด�ำเนินการโดยล�ำดับตาม ม. 44 คือ ที่ได้จัดทำ�ขึ้น โดยไม่เสียค่าใช้จ่าย
ยั่งยืน) (1) ตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร (2) บ�ำรุงรักษาตามวิธีที่คณะกรรมการจัดสรร เว้นแต่ค่าใช้บริการสาธารณะ อัตราที่
อนุมัติ (3) จดทะเบียนโอนให้เป็นสาธารณประโยชน์ คณะกรรมการเห็นชอบ(ม. 53)
➋ ส่งเสริมธุรกิจ หลักกระจายอำ�นาจ ผู้จัดสรรได้รับบริการที่ดี
การจัดสรรที่ดิน
● เกณฑ์การพิจารณาอนุญาตต้อง ● คณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด มีอำ�นาจหน้าที่ออกข้อกำ�หนด ตาม ● สะดวก รวดเร็ว ภายใต้ข้อกำ�หนด
เหมาะสมกับสภาพท้องที่ และคล่อง ม. 14 (1) ให้เหมาะสมกับสภาพท้องที่ (ม. 16) และออกใบอนุญาตได้เองตาม ที่ ส อดคล้ อ งกั บ สภาพท้ อ งที่ แ ต่ ล ะ
ตัว ม. 14 (2) จังหวัด
● ขั้นตอนดำ�เนินการและการ ● กำ�กับด้วยกรอบเวลาตั้งแต่ยื่นคำ�ขอจนออกใบอนุญาตอย่างชัดเจนพร้อม ● โปร่งใส เป็นธรรม ไม่เลือกปฏิบัติ
พิจารณาต้องชัดเจนและเสมอภาค สิทธิอุทธรณ์ ถ้าไม่พิจารณาให้เสร็จตามที่กฎหมายกำ�หนด (45 วัน) ให้ถือว่า ไม่ว่าจะเป็นที่ดินมีโฉนดหรือหนังสือ
ให้ความเห็นชอบ (ม. 25–28) รับรองการทำ�ประโยชน์ก็ตาม
➌ ปรับปรุงมาตรการทาง หลักโลกาภิวัตน์ เพิ่มประสิทธิภาพ
กฎหมาย สู่เป้าหมาย
● การยื่นคำ�ขออนุญาตจัดสรรและ ● ผู้ขอต้องมีชื่อเป็นเจ้าของที่ดินโดยปลอดบุริมสิทธิตาม ม. 23 (1) และ ● เพื่อค้มครองผ้ซ้อและอำ�นวยความ
ุ ูื
การอุทธรณ์ ให้คณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดพิจารณาอนุญาต ถ้าไม่อนุญาตมีสิทธิ สะดวกรวดเร็วแก่ผู้ประกอบธุรกิจการ
อุทธรณ์ต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางได้ (ม. 26) จัดสรรที่ดิน ให้มีความคล่องตัว เพื่อ
● การแบ่งแยกเป็นแปลงย่อย ● แปลงสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะต้องปลอดหนี้และภาระผูกพัน พัฒนาสังคมและเศรษฐกิจควบคู่กัน
ถ้ามีหนี้ให้ระบุยอดหนี้ตามเนื้อที่แปลงย่อย (ม. 30) และขอแบ่งได้ก่อนออก ไปในลักษณะยั่งยืน
ใบอนุญาตเมื่อได้รับอนุมัติแผนผังโครงการจากคณะกรรมการแล้ว
หมายเหตุ :
● การโฆษณาและจำ�หน่าย ● ขายและโฆษณาโครงการก่อนออกใบอนุญาตได้ แต่ต้องตรงกับคำ�ขอ
1. ถนนในโครงการที่จัดสรรยังไม่
(ม. 29, 61) สัญญาจะซื้อจะขายต้องทำ�ตามแบบที่คณะกรรมการจัดสรร แล้วเสร็จก่อน ปว. 286 อาจตกเป็น
ที่ดินกลางกำ�หนด (ม. 34, 63) แต่จะโอนก่อนออกใบอนุญาตไม่ได้ (ม. 21, ภาระจำ�ยอมได้ ถ้าได้ยื่นรายการตาม
59) ข้อ 32 ภายใน 60 วัน นับแต่วันที่
● การชำ�ระราคาและการโอน ● ต้องออกใบเสร็จ เมื่อมีการชำ�ระเงินตาม ม. 35, 64 ถ้ามีหนี้รายอื่น ผู้ซื้อ ปว. 286 ใช้บังคับ (28 ม.ค. 2516)
มีสิทธิชำ�ระหนี้โดยตรงต่อเจ้าหนี้และให้ถือว่าเป็นการชำ�ระราคาส่วนหนึ่ง เทียบคำ�พิพากษาศาลปกครองสูงสุด
ด้วย (ม. 36) เมื่อชำ�ระครบให้ถือว่าพ้นจากการยึดอายัดและขอโอนฝ่ายเดียว ที่ อ. 206-209/2549
ได้ตาม ม. 37 2. สาธารณูปโภคในโครงการ
● การบำ�รุงรักษาสาธารณูปโภค ● ระบุตัวผู้มีหน้าที่พร้อมระบบการค�้ำประกันการบ�ำรุงรักษาสาธารณูปโภค จัดสรรที่ไม่ได้ขออนุญาตอาจตก
และบริการสาธารณะ และให้คงหน้าที่ไว้จนกว่าจะพ้นหน้าที่ (ม. 43) แต่อาจถ่ายโอนหน้าที่ได้ตาม เป็นภาระจำ�ยอมได้ ถ้าดำ�เนินการ
บันได 3 ขั้น (ม. 44) ครบองค์ประกอบของกฎหมาย
● มาตรการบังคับเกี่ยวกับ ● ถ้ามีผู้จัดสรรก่อผลกระทบต่อสาธารณูปโภคใน 2 กรณี ตาม ม. 52 ให้
จัดสรร ตามนัยคำ�พิพากษาฎีกาที่
สาธารณูปโภค ฝ่ายบริหารใช้อำ�นาจทางปกครองและทางอาญากับผู้จัดสรรได้ทั้งรายใหม่ 5553/2537, 1112/2542
(ม. 52, 65) และรายเก่า (ม. 70 วรรคหนึ่ง)
● มาตรการเยียวยาเกี่ยวกับการ ● ให้นำ�ระบบนิตบคคลหมูบานจัดสรร มาใช้กบการจัดสรร ตามประกาศของ
ิ ุ ่ ้ ั
บำ�รุง รักษาสาธารณูปโภคตาม คณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ได้ใน 2 กรณี คือ เมื่อผู้จัดสรรต้องการพ้นหน้าที่
กฎหมายเก่า (ม. 70 วรรคสาม) และกรณีผู้จัดสรรไม่ปฏิบัติหน้าที่บำ�รุงรักษาตาม ม. 70
วรรคสี่

5. 5 พจน์ สุขมหา
2. ความหมายของการจัดสรรที่ดิน
กฎหมายฉบับนี้ได้ให้ค�ำนิยามไว้ว่า “การจัดสรรที่ดิน” หมายความว่า การจ�ำหน่าย
ที่ดินที่ได้แบ่งเป็นแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็นการแบ่งจากที่ดินแปลงเดียว
หรือแบ่งจากที่ดินหลายแปลงที่มีพื้นที่ติดต่อกัน โดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์เป็นค่าตอบแทน
และให้หมายรวมถึงการด�ำเนินการดังกล่าวที่ได้มีการแบ่งที่ดินเป็นแปลงย่อยไว้ไม่ถึงสิบแปลง และ
ต่อมาได้แบ่งที่ดินแปลงเดิมเพิ่มเติมภายในสามปีเมื่อรวมกันแล้วมีจ�ำนวนตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปด้วย
จากนิยามดังกล่าวจึงต้องมีองค์ประกอบหลัก 3 ประการ คือ
2.1 มีการแบ่งเป็นแปลงย่อยตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป ไม่ว่าจะแบ่งจากที่ดินแปลงเดียว
หรือหลายแปลงที่มีพื้นที่ตดต่อกัน (อาจเป็นที่ดนมีโฉนดหรือหนังสือรับรองการท�ำประโยชน์ ก็ได้) และ
ิ ิ
ไม่ค�ำนึงถึงวัตถุประสงค์ในการใช้ประโยชน์ที่ดิน
จากหลักการนี้ การจัดสรรที่ดินในลักษณะสวนเกษตร ซึ่งแต่เดิมไม่อยู่ในความควบคุม
ของกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน ก็จะต้องขออนุญาตจัดสรรที่ดินตามกฎหมายฉบับนี้ด้วย
วงเวลาการแบ่งแยก ต้องเป็นการแบ่งแยกภายใน 3 ปี จะแบ่งกี่ครั้งก็ตาม เมื่อ
2.2 ช่
รวมกันแล้ว มีจ�ำนวนตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป (ก�ำหนดเวลา 3 ปี ก็เพื่อให้สอดคล้องกับเงื่อนไขการค้า
ที่ดินตามมาตรา 102 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ที่จะต้องจ�ำหน่ายให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปี) ปัจจุบัน
การค้าที่ดินตามมาตรา 101 และ 102 ยกเลิกโดยมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติม
ประมวลกฎหมายที่ดิน (ฉบับที่ 12) พ.ศ. 2551
การจ�ำหน่ายโดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์เป็นค่าตอบแทน กล่าวคือ
2.3 มี
ต้องเป็นการจ�ำหน่ายในเชิงธุรกิจการค้าที่มุ่งรับเงิน ทรัพย์สินหรือประโยชน์อื่นใดเป็นค่าตอบแทน
และการจ�ำหน่ายมิได้หมายเฉพาะการขายเท่านั้นอาจเป็นการโอนโดยวิธีใดก็ได้ ถ้ามีผลเป็นการโอน
ความเป็นเจ้าของโดยมีค่าตอบแทน
อย่างไรก็ตาม ถ้ามีการแบ่งตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป กฎหมายให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าเป็น
การจัดสรรที่ดิน เว้นแต่จะพิสูจน์ได้ว่ามิใช่แบ่งเพื่อการจัดสรรที่ดิน ตามมาตรา 22 เช่น แบ่งให้ทายาท
แบ่งให้ระหว่างญาติพี่น้อง หรือแบ่งเพื่อให้เช่า หรือเป็นกรณียกเว้นตามมาตรา 5
ดังนั้น สาระส�ำคัญของการจัดสรรที่ดินตามกฎหมายฉบับนี้จึงขึ้นอยู่กับจ�ำนวนแปลง
ย่อย ช่วงเวลาแบ่งแยก และวัตถุประสงค์ของการจ�ำหน่ายที่มุ่งเพื่อประโยชน์ในทางการค้าหาก�ำไร
เป็นส�ำคัญ มิได้เน้นการปรับปรุงหรือพัฒนาที่ดินด้านสาธารณูปโภค หรือบริการสาธารณะเหมือนการ
จัดสรรที่ดินตามนัยประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 แต่โดยพฤตินัย ผู้ประกอบการจ�ำเป็น

6. 6 นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
ต้องพัฒนาและจัดให้มีสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะอยู่ดี ทั้งนี้เพื่อให้เหมาะสมกับการใช้
ประโยชน์ที่ดินจัดสรร และด้านการตลาดเพื่อจูงใจผู้ซื้อ ซึ่งจะต้องระบุรายละเอียดและรายการ
ต่าง ๆ ตามมาตรา 23 (4) และต้องเป็นไปตามมาตรฐานในข้อก�ำหนดของคณะกรรมการจัดสรร
ที่ดินจังหวัดนั้น ๆ
3. ข้อยกเว้นที่ไม่ต้องขออนุญาตจัดสรรที่ดิน ตามมาตรา 5 มี 2 กรณี คือ
3.1 กรณีด�ำเนินการโดยหน่วยงานของรัฐที่ท�ำการจัดสรรที่ดินตามกฎหมายเฉพาะ
ซึ่งอาจเป็นหน่วยราชการ หน่วยงานของรัฐ รัฐวิสาหกิจ ราชการส่วนท้องถิ่น หรือองค์กรอื่นของ
รัฐก็ได้ ถ้าหน่วยงานนั้นมีอ�ำนาจหน้าที่ท�ำการจัดสรรที่ดินตามกฎหมายที่ก�ำหนดไว้โดยเฉพาะ
เช่น การเคหะแห่งชาติ การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย เป็นต้น
ด้วยเหตุนี้ การจัดสรรที่ดินเพื่อสวัสดิการข้าราชการไม่ว่าจะด�ำเนินการโดยหน่วยงาน
นั้นเองหรือโดยเอกชนในนามของส่วนราชการใดก็ตาม ย่อมอยู่ในบังคับกฎหมายจัดสรรทั้งสิ้น
(เทียบฎีกาที่ 85/2540)
3.2 กรณีเป็นการจัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาตตามกฎหมายอื่น เหตุผลที่ยกเว้นก็เพราะ
กรณีดังกล่าว ย่อมจะต้องมีการควบคุม ก�ำกับดูแลตามกฎหมายเฉพาะนั้น ๆ อยู่แล้ว จึงไม่มีความ
จ�ำเป็นที่จะต้องควบคุมซ�้ำซ้อนโดยกฎหมายนี้อีก ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นกรณีที่ด�ำเนินการโดยเอกชน
เช่น พระราชบัญญัติการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย พ.ศ. 2522 แต่ถ้าการนิคมอุตสาหกรรม
แห่งประเทศไทย (กนอ.) เป็นเพียงผู้ถือหุ้นในบริษัทเอกชน ก็ต้องขออนุญาตจัดสรรตามกฎหมาย
(ความเห็นของส�ำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกาที่ 11/2546)
4. มาตรการป้องกันการจัดสรรที่ดินนอกระบบ (มาตรา 22)
4.1 กรณีการแบ่งแยกที่ดินมีจ�ำนวนตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป กฎหมายให้สันนิษฐาน
ไว้ก่อนว่าเป็นการจัดสรรที่ดินทุกกรณี แต่เป็นข้อสันนิษฐานในลักษณะเปิด คือไม่เด็ดขาด โดย
เปิดโอกาสให้ผู้ขอแบ่งแยกพิสูจน์ให้ได้ว่ามิใช่แบ่งเพื่อการจัดสรรที่ดิน ถ้ามีเหตุผลหรือหลักฐาน
น่าเชื่อ จึงจะด�ำเนินการรังวัดแบ่งแยกให้ต่อไป หากไม่อาจแสดงให้เป็นที่เชื่อถือได้ว่ามิใช่เป็นการ
แบ่งเพื่อการจัดสรรที่ดิน ให้พนักงานเจ้าหน้าที่แจ้งให้ผู้ขอด�ำเนินการยื่นขออนุญาตจัดสรรที่ดินก่อน
และให้รอเรื่องรังวัดแบ่งแยกไว้
4.2 หากผู้ขอแบ่งแยกไม่เห็นด้วย ให้อุทธรณ์ต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด
หรือคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานครแล้วแต่กรณี ภายใน 30 วันนับแต่วันที่ได้รับแจ้ง

7. 7 พจน์ สุขมหา
และคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจะต้องวินิจฉัยอุทธรณ์ภายใน 45 วันนับแต่วันที่คณะกรรมการ
จัดสรรที่ดินได้รับอุทธรณ์ ถ้าคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน มิได้มีค�ำวินิจฉัยภายในก�ำหนดเวลา
45 วันดังกล่าว ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ด�ำเนินการเรื่องแบ่งแยกที่ดินนั้นต่อไป เมื่อคณะกรรมการ
มีค�ำวินิจฉัยอุทธรณ์เป็นประการใด ให้แจ้งค�ำวินิจฉัยเป็นหนังสือให้ผู้อุทธรณ์ทราบภายใน 7 วัน
นับแต่วันที่คณะกรรมการมีค�ำวินิจฉัย ค�ำวินิจฉัยของคณะกรรมการดังกล่าวให้เป็นที่สุด แต่สิ้นสุด
ทางฝ่ายบริหารระดับต้นเท่านั้น มิได้ตัดสิทธิอุทธรณ์ต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางตาม
มาตรา 8 (5) หรือสิทธิฟ้องคดีต่อศาลปกครองแต่อย่างใด เพราะการไม่อนุญาตให้ท�ำการรังวัดแบ่ง
แยกที่ดิน เนื่องจากผลของการวินิจฉัยอุทธรณ์ ย่อมเป็นการใช้อ�ำนาจตามกฎหมายของเจ้าหน้าที่
ที่มีผลเป็นการสร้างนิติสัมพันธ์ขึ้นระหว่างบุคคลในอันที่จะก่อให้เกิดผลกระทบต่อสิทธิของบุคคล
จึงเป็นการออกค�ำสั่งทางปกครองตาม พ.ร.บ.วิธีปฏิบัติราชการทางปกครอง พ.ศ. 2539 ผู้ขอย่อม
มีสิทธิอุทธรณ์ได้
จึงต้องแจ้งสิทธิอุทธรณ์ตามมาตรา 402 หรือสิทธิการฟ้องคดีปกครองตามมาตรา 503
พระราชบัญญัติจัดตั้งศาลปกครองและวิธีพิจารณาคดีปกครอง พ.ศ. 2542 ในหนังสือแจ้งด้วย
5. การขออนุญาตจัดสรรที่ดิน (มาตรา 21–30)
5.1 ห้ามมิให้ผู้ใดท�ำการจัดสรรที่ดิน เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการ
จัดสรรที่ดิน หากฝ่าฝืนต้องระวางโทษสองสถานตามมาตรา 59 คือ จ�ำคุกไม่เกิน 2 ปี และปรับตั้งแต่
สี่หมื่นบาทถึงหนึ่งแสนบาท (ทั้งจ�ำทั้งปรับ)
2 มาตรา 40 ค�ำสั่งทางปกครองที่อาจอุทธรณ์หรือโต้แย้งต่อไปได้ ให้ระบุกรณีที่อาจอุทธรณ์หรือโต้แย้ง การยื่นค�ำ
อุทธรณ์หรือค�ำโต้แย้ง และระยะเวลาส�ำหรับการอุทธรณ์หรือการโต้แย้งดังกล่าวไว้ด้วย
ในกรณีที่มีการฝ่าฝืนบทบัญญัติตามวรรคหนึ่ง ให้ระยะเวลาส�ำหรับการอุทธรณ์ หรือการโต้แย้งเริ่มนับใหม่ ตั้งแต่วันที่ได้รับ
แจ้งหลักเกณฑ์ตามวรรคหนึ่ง แต่ถ้าไม่มีการแจ้งใหม่และระยะเวลาดังกล่าวมีระยะเวลาสั้นกว่าหนึ่งปี ให้ขยายเป็นหนึ่งปีนับแต่
วันที่ได้รับค�ำสั่งทางปกครอง
3 มาตรา 50 ค�ำสั่งใดที่อาจฟ้องต่อศาลปกครองได้ ให้ผู้ออกค�ำสั่งระบุวิธีการยื่นค�ำฟ้องและระยะเวลาส�ำหรับยื่นค�ำฟ้อง
ไว้ในค�ำสั่งดังกล่าวด้วย
ในกรณีที่ปรากฏต่อผู้ออกค�ำสั่งใดในภายหลังว่า ตนมิได้ปฏิบัติตามวรรคหนึ่ง ให้ผู้นั้นด�ำเนินการแจ้งข้อความซึ่งพึง
ระบุตามวรรคหนึ่งให้ผู้รับค�ำสั่งทราบโดยไม่ชักช้า ในกรณีนี้ให้ระยะเวลาส�ำหรับยื่นค�ำฟ้องเริ่มนับใหม่นับแต่วันที่ผู้รับค�ำสั่งได้
รับแจ้งข้อความดังกล่าว
ถ้าไม่มีการแจ้งใหม่ตามวรรคสองและระยะเวลาส�ำหรับยื่นค�ำฟ้องมีก�ำหนดน้อยกว่าหนึ่งปี ให้ขยายระยะเวลาส�ำหรับ
ยื่นค�ำฟ้องเป็นหนึ่งปีนับแต่วันที่ได้รับค�ำสั่ง

8. 8 นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
อนึ่ง กฎหมายฉบับนี้ให้โอกาสโฆษณาโครงการจัดสรรที่ดินก่อนได้ (ซึ่งแตกต่าง
จากประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 โดยห้ามโฆษณาก่อนได้รับอนุญาตจัดสรรที่ดิน) แต่
ข้อความในโฆษณาจะต้องตรงกับหลักฐานและรายละเอียดที่ก�ำหนดไว้ในค�ำขออนุญาตจัดสรร
ที่ดินด้วย (มาตรา 29)
หากฝ่าฝืนมาตรา 29 คือ โฆษณาไม่ตรงกับที่ยื่นค�ำขอต้องระวางโทษปรับตั้งแต่
ห้าหมื่นบาทถึงหนึ่งแสนบาท (มาตรา 61)
ด้วยเหตุนี้ในทางปฏิบัติ กรมที่ดินจึงอนุญาตให้มีการออกโฉนดแปลงย่อย (แบ่งในนาม
เดิม) ก่อนได้ เมือคณะกรรมการจัดสรรทีดนเห็นชอบแผนผังโครงการแล้ว แต่หามน�ำไปจดทะเบียนสิทธิ
่ ่ิ ้
และนิติกรรมใด ๆ ก่อนได้รับใบอนุญาตให้ท�ำการจัดสรรที่ดิน
5.2 การขออนุญาตและออกใบอนุญาต ต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์วิธีการ และเงื่อนไข
ที่ก�ำหนดในกฎกระทรวง โดยยื่นค�ำขอต่อเจ้าพนักงานที่ดินท้องที่ พร้อมหลักฐานและรายละเอียด
ตามมาตรา 23 แล้วส่งให้คณะกรรมการจัดสรรที่ดินพิจารณาต่อไป ดูรายละเอียดในแผนภูมิการขอ
อนุญาตจัดสรรที่ดินหน้าถัดไป

9. แผนภูมิการขออนุญาตจัดสรรที่ดิน
ผู้ขอใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน เจ้าพนักงานที่ดิน คณะกรรมการจัดสรรที่ดิน
1. จัดท�ำแผนผัง โครงการและวิธีการ จังหวัดหรือสาขา ท้องที่ที่ดินตั้งอยู่ (ถ้าคาบเกี่ยว 1. ระยะเวลาพิจารณา ต้องให้แล้วเสร็จ
จัดสรรทีดน ตามหลักเกณฑ์ในข้อก�ำหนดเกียวกับ
่ิ ่ หลายจังหวัดให้ยื่นทุกจังหวัด) ภายใน 45 วันนับแต่วันเจ้าพนักงานที่ดินสั่ง
การจัดสรรที่ดิน (มาตรา 16) ของจังหวัดนั้น 1. ตรวจสอบก่อนรับคำ�ขอ รับค�ำขอ ถ้าไม่เสร็จตามก�ำหนดโดยไม่มเหตุผล ี
2. ยื่นค�ำขอ จ.ส.1 (ไม่น้อยกว่า 13 ชุด) ต่อ ก. ถ้าหลักฐานไม่ครบถ้วน อันสมควรให้ถือว่าคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน
พร้อมด้วยหลักฐานและรายละเอียดตามมาตรา - ให้ผู้ขอแก้ไขเพิ่มเติมภายใน 15 วันนับ ให้ความเห็นชอบแล้ว (มาตรา 25) ถ้ามีเหตุผล
23 (1)–(10) ได้แก่ แต่วันรับแจ้ง อันสมควร ให้เจ้าพนักงานที่ดินแจ้งเหตุผลให้
- โฉนด หรือ น.ส. 3 ที่มีชื่อผู้ขอเป็นผู้มีสิทธิ - ถ้ า ไม่ แ ก้ ไขภายในกำ�หนดหรื อ แก้ ไข ผู้ขอทราบภายใน 7 วันนับแต่วันครบก�ำหนด
ในที่ดิน โดยปลอดบุริมสิทธิตาม มาตรา 23 (1) ไม่ครบถ้วน ให้เจ้าพนักงานทีดนสังไม่รบคำ�ขอ แต่
่ิ ่ ั 2. กรอบการพิจารณา ต้องเป็นไปตาม
ระบุภาระผูกพันต่าง ๆ ที่บุคคลอื่นมีส่วนได้เสีย อาจขออุทธรณ์ได้ภายใน 15 วัน ตามมาตรา 444 กฎหมาย กฎกระทรวง ประกาศหรือนโยบาย
เกี่ยวกับที่ดินจัดสรร มาตรา 23 (7) และที่ตั้ง พ.ร.บ.วิธีปฏิบัติราชการทางปกครอง พ.ศ. 2539 การจัดสรรที่ดินของคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน
ส�ำนักงานของผู้ขอ มาตรา 23 (9) พร้อมแผนผัง ข. ถ้าหลักฐานครบถ้วน กลาง (คสก.) และข้อก�ำหนดเกี่ยวกับการ
สังเขปและผังบริเวณรวมตามข้อก�ำหนด - เจ้าพนักงานที่ดิน สั่งรับคำ�ขอ และลง จัดสรรที่ดิน ตามขั้นตอนหลักเกณฑ์และวิธี
- กรณีมีบุริมสิทธิในมูลซื้อขายหรือติด บัญชีคุมเรื่อง (จ.ส.ก. 4) พร้อมแจ้งให้ผู้ขอทราบ การที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางก�ำหนด
จ�ำนอง ต้องมีบันทึกข้อความยินยอมให้จัดสรร กรณีสาขาเป็นผู้รับคำ�ขอต้องส่งเรื่องให้ 3. การค�ำประกัน ถ้าต้องค�ำประกันการจัด
้ ้
จากผูทรงบุรมสิทธิหรือผูรบจ�ำนอง และกระจาย
้ ิ ้ั เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดภายใน 2 วันทำ�การนับ ให้มีตามมาตรา 24 จะต้องประมาณการค่า
หนี้สู่ที่ดินแปลงย่อยตามมาตรา 23 (2) และ แต่วันสั่งรับคำ�ขอ ก่อสร้าง +15% ของราคาก่อสร้างกลาง
มาตรา 30 2. ตรวจสอบก่อนเสนอ (ประกาศฯ ข้อ 3) และค�้ำประกันการบ�ำรุง
- แผนผังการแบ่งแปลงที่ดิน แสดงจ�ำนวน เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัด ส่งเรื่องให้พนักงาน รักษาสาธารณูปโภค ตามมาตรา 43 วรรคสอง
แปลงย่อยและเนื้อที่โดยประมาณ มาตรา 23 (3) เจ้าหน้าที่ตรวจสอบความถูกต้อง และรายงาน ในอัตราร้อยละ 7 (ประกาศฯ ข้อ 4) และก่อน
ทั้งนี้ตามเกณฑ์ในข้อก�ำหนดของคณะกรรมการ ตามแบบบันทึกรายงานผลการพิจารณาตรวจ ออกใบอนุญาตจะต้องท�ำสัญญาค�้ำประกันการ
จัดสรรที่ดิน สอบการขออนุญาตทำ�การจัดสรรที่ดิน ตามที่ บ� ำ รุ ง รั ก ษาดั ง กล่ า วและหนั ง สื อ รั บ รองตาม
- โครงการปรับปรุงที่ดินที่ขอจัดสรร การ อธิบดีกำ�หนด ก่อนส่งให้คณะกรรมการจัดสรร มาตรา 43 ให้แล้วเสร็จ
จัดให้มีสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะรวม ที่ดินพิจารณา 4. การออกใบอนุญาต เมื่อคณะกรรมการ
ทั้งการปรับปรุงอื่นตามควรแก่สภาพท้องถิ่น 3. การเสนอคำ�ขอต่อคณะกรรมการจัดสรร จัดสรรที่ดินเห็นชอบ ให้เจ้าพนักงานที่ดินเสนอ
โดยแสดงแผนผัง (ระบบสาธารณูปโภคและ ที่ดิน ใบอนุญาต (จ.ส. 2) ให้ประธานกรรมการลงนาม
บริการสาธารณะ) รายละเอียดรายการก่อสร้าง ให้เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดรีบเสนอคำ�ขอให้ ภายใน 7 วันนับแต่วันออกใบอนุญาต
ประมาณการค่าก่อสร้างและก�ำหนดเวลาที่จะจัด คณะกรรมการจัดสรรที่ดินพิจารณาโดยเร็ว (ประกาศฯ ข้อ 11)
ท�ำให้แล้วเสร็จ มาตรา 23 (4) ส่วนขนาดและ อนึ่ง การพิจารณาตรวจสอบแผนผัง 5. การแจ้งสิทธิอุทธรณ์ กรณี
มาตรฐาน (สเปก) ให้เป็นไปตามข้อก�ำหนดของ โครงการและวิธีการจัดสรรที่ดิน และประมาณ คณะกรรมการจัดสรรที่ดินไม่เห็นชอบ หรือมี
คณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดนั้น ๆ การค่าก่อสร้าง พนักงานเจ้าหน้าที่ หรือ ค�ำสั่งไม่อนุญาตให้เจ้าพนักงานที่ดิน แจ้งผล
- แผนงานโครงการและระยะเวลาการ คณะกรรมการจัดสรรที่ดินหรือบุคคลใดที่ การพิจารณาให้ผู้ขอทราบภายใน 7 วันนับ
บ�ำรุงรักษาสาธารณูปโภค มาตรา 23 (5) ควร คณะกรรมการแต่งตั้ง จะออกไปตรวจสอบสภาพ แต่วันมีมติ พร้อมทั้งแจ้งว่า มีสิทธิอุทธรณ์ต่อ
ระบุแผนการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และ ที่ดินด้วยก็ได้ [ข้อ 5 ประกาศคณะกรรมการ คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง ภายใน
การบ�ำรุงรักษาสาธารณูปโภคต่อไปหลังครบ จัดสรรที่ดินกลาง (คสก.) เรื่องกำ�หนดขั้นตอน 30 วันนับแต่วันทราบค�ำสั่ง (ประกาศฯ ข้อ 9)
ก�ำหนดบ�ำรุงรักษา (ไม่น้อยกว่า 1 ปี หลังท�ำ หลักเกณฑ์ และวิธีการพิจารณา แผนผังโครงการ
เสร็จ) จนกว่าจะพ้นหน้าที่ด้วย และวิธีการในการจัดสรรที่ดินและการขอแก้ไข อนึ่ง ในขณะนี้จะแยกขออนุญาตจัดสรร
- วิธีการจ�ำหน่ายและการช�ำระราคา หรือ เปลี่ยนแปลงแผนผังโครงการ] ที่ดินเป็นบางส่วน (เฟส) ไม่ได้ เพราะยังไม่มี
ค่าตอบแทน มาตรา 23 (6) แบบสัญญาจะซื้อจะ หมายเหตุ : กรณีมีข้อสงสัยว่าจะเป็นการจัดสรร ก�ำหนดในกฎกระทรวง ตามมาตรา 21
ขายที่ดินจัดสรร มาตรา 23 (8) ที่ดินหรือไม่ จะให้โอกาสผู้ขอพิสูจน์ก่อน ถ้าไม่ วรรคสอง
- ชื่อธนาคารหรือสถาบันการเงิน ซึ่งจะ น่าเชื่อจะให้ย่ืนคำ�ขอจัดสรรและรอการแบ่งแยก
เป็นผู้ค�้ำประกัน ตามมาตรา 24 และมาตรา 43 ไว้ ก่อ นหากผู้ ข อไม่ เ ห็ น ด้ ว ยให้ อุ ท ธรณ์ ต่ อ คณะ
วรรคสอง มาตรา 23 (10) กรรมการจัดสรรทีดนภายใน 30 วันตามมาตรา 22
่ิ
อนึ่ง ถ้าเนื้อที่เกิน 100 ไร่ หรือมีแปลง
จ�ำหน่ายตั้งแต่ 500 แปลง ต้องจัดท�ำรายงาน
การวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ก่อน
4 มาตรา 44 ภายใต้บงคับมาตรา 48 ในกรณีทคำสังทางปกครองใดไม่ได้ออกโดยรัฐมนตรีและไม่มกฎหมายก�ำหนดขันตอนอุทธรณ์
ั ี่ � ่ ี ้
ภายในฝ่ายปกครองไว้เป็นการเฉพาะ ให้คู่กรณีอุทธรณ์ค�ำสั่งทางปกครองนั้นโดยยื่นต่อเจ้าหน้าที่ผู้ท�ำค�ำสั่งทางปกครองภายในสิบห้าวัน
นับแต่วันที่ตนได้รับแจ้งค�ำสั่งดังกล่าว
ค�ำอุทธรณ์ต้องท�ำเป็นหนังสือโดยระบุข้อโต้แย้งและข้อเท็จจริงหรือข้อกฎหมายที่อ้างอิงประกอบด้วยการอุทธรณ์ไม่เป็นเหตุให้
ทุเลาการบังคับตามค�ำสั่งทางปกครอง เว้นแต่จะมีการสั่งให้ทุเลาการบังคับตามมาตรา 56 วรรคหนึ่ง