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Kostenermittlung im Bauwesen

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Vorlesung an der TU, Kostenermittlung nach DIN 276

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Kostenermittlung im Bauwesen

  1. 1. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Kostenermittlung nach DIN 276 und Honorarermittlung nach HOAI Modul Bauökonomie und Baurecht Debora Portner M. Sc.
  2. 2. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 2 Team Prof. Dr. Kristin Wellner Dipl.-Vw. Claus Theodor Müller Debora Portner M. Sc. Dipl.-Ing. Stefan Scholz Julie Teuber (Tutorin) Angela Stengel (Sekretariat) Kontaktdaten Raum A 618 Telefon 314-21829 www.immobilienwirtschaft.tu-berlin.de Fachgebiet Planungs- und Bauökonomie / Immobilienwirtschaft
  3. 3. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 19 I. Grundlagen Kostenplanung II. Kostenermittlungen im Detail III. Honorarermittlung nach HOAI IV. Seminar zur Vorlesung
  4. 4. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 20 Grundlagen der Kostenplanung
  5. 5. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 21 Kosteneinflussgrößen 1. Objekt 2. Standort 3. Nutzung 4. Standard 5. Herstellungsart 6. Marktlage Grundlagen der Kostenplanung Einfluss Entwurf Bedingter Einfluss Entwurf Einfluss Entwurf
  6. 6. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 22 Vorgehen nach HOAI in den Grundleistungen = 4 Kostenermittlungen Grundlagen der Kostenplanung veraltet, HOAI 2009!
  7. 7. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 23 Vorgehen nach HOAI in den Grundleistungen = 4 Kostenermittlungen Grundlagen der Kostenplanung aktuell, HOAI 2013 Bepreisung Leistungs- beschreibungen Vergleich Ausschreibungs- ergebnisse mit Bepreisung LPH 6
  8. 8. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 24 Vorgehen nach DIN 276 = 5 Kostenermittlungen Grundlagen der Kostenplanung
  9. 9. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 25 Normative Grundlagen Grundlagen der Kostenplanung
  10. 10. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 26 Normative Grundlagen Grundlagen der Kostenplanung Die DIN 276 definiert und gliedert die bei einem Bauvorhaben entstehenden Kosten.
  11. 11. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 27 Normative Grundlagen Grundlagen der Kostenplanung DIN 276 Kostengruppen KG 100 Grundstück KG 200 Herrichten/Erschließung KG 300 Bauwerk / Baukonstruktion KG 400 Bauwerk / Technische Anlagen KG 500 Freianlagen KG 600 Ausstattung / Kunst KG 700 Baunebenkosten
  12. 12. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 28 Normative Grundlagen Grundlagen der Kostenplanung DIN 276 in „3 Ebenen“ Gliederungsstufen/Ebenen 1. 100 Grundstück 2. 120 Grundstücksnebenkosten 3. 125 Grunderwerbssteuer
  13. 13. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 29 320 = Gründung Normative Grundlagen Gliederung KG 300 Grundlagen der Kostenplanung
  14. 14. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 30 320 = Gründung Normative Grundlagen Gliederung KG 300 Grundlagen der Kostenplanung
  15. 15. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 31 330 = Außenwände Normative Grundlagen Gliederung KG 300 Grundlagen der Kostenplanung
  16. 16. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 32 340 = Innenwände Normative Grundlagen Gliederung KG 300 Grundlagen der Kostenplanung
  17. 17. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 33 Genauigkeit der Kostenermittlung Grundlagen der Kostenplanung Auf Basis der Rechtsprechung gibt es unterschiedliche geforderte Genauigkeiten je nach Komplexität der Planungsaufgabe: Kostenschätzung ± 30% Kostenberechnung ± 20% Kostenanschlag (jetzt Bepreisung LV) ± 10% Die oben genannten Genauigkeiten sind nicht die zulässige Toleranz. Sondern: Bei Überschreitung ist eine mangelhafte Architektenleistung wahrscheinlich. Typische Bauaufgaben (z.B. Wohnungsbau) erfordern eine viel höhere Genauigkeit als oben benannt.
  18. 18. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 34 Jede vollständige Kostenermittlung enthält: Grundlagen der Kostenplanung 1. Datum der Erstellung 2. Datum des Planstandes 3. Bezug auf die kalkulierten Qualitäten (z.B. Baubeschreibung oder Vergleichsobjekt) 4. Bezug zur kalkulierten Menge/Fläche mit Angabe der Flächendefinition 5. Vollständigkeit der Kostengliederung (KG 100 bis 700) 6. Klarstellung, welche Kosten enthalten und welche ggf. nicht enthalten sind 7. Angabe über die Umsatzsteuer und die Höhe der Umsatzsteuer 8. Angabe des Kostenstandes der Kalkulation
  19. 19. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 35 Woher bekommt der Architekt seine Kostenangaben? Grundlagen der Kostenplanung 100 Grundstück Auftraggeber 200 Herrichten und Erschließen Stadt / Gemeindeverwaltungen 300 Bauwerk / Baukonstruktion Vergleichsobjekte 400 Bauwerk / Technische Anlagen Vergleichsobjekte / Fachingenieure 500 Außenanlagen Vergleichsobjekte / Landschaftsarchitekt 600 Ausstattung Vergleichsobjekte 700 Baunebenkosten Vergleichsobjekte / Berechnung (i.d.R. ca. 20% von 300+400)
  20. 20. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 36 Woher bekommt der Architekt seine Vergleichsobjekte? Grundlagen der Kostenplanung 1. Eigene Projektdaten 2. Kollegen 3. Baukostensammlungen (BKI) 4. Herstellerabfragen 5. AVA Programme mit hinterlegten Baukostendaten
  21. 21. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 37 Woher bekommt der Architekt seine Vergleichsobjekte? Grundlagen der Kostenplanung 1. Eigene Projektdaten 2. Kollegen 3. Baukostensammlungen (BKI) 4. Herstellerabfragen 5. AVA Programme mit hinterlegten Baukostendaten Ausschreibung Vergabe Abrechnung
  22. 22. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 38 I. Grundlagen Kostenplanung II. Kostenermittlungen im Detail III. Honorarermittlung nach HOAI IV. Seminar zur Vorlesung
  23. 23. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 39 Kostenplanung bedeutet Kostenermittlung im Detail Kostenermittlung Kostenkontrolle Kostensteuerung
  24. 24. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 40 Kostenplanung bedeutet Kostenermittlung im Detail Kostenermittlung Kostenkontrolle Kostensteuerung • Kostenrahmen
  25. 25. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 41 1. Kostenrahmen Kostenermittlung im Detail
  26. 26. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 42 1. Kostenrahmen Kostenermittlung im Detail Grundlagen: - Quantitative Bedarfsangaben (Raumprogramm mit Nutzeinheiten etc.) - Qualitative Bedarfsangaben (bautechnische Anforderungen, Funktionsanforderungen, Ausstattungsstandards) - Ggf. auch Angaben zum Standort Ziel: − Kostenermittlung basierend auf Nutzungsbezugseinheiten (Gesamtinvestition je Hotelzimmer, Krankenhausbett, Arbeitsplatz etc.) Zweck: − Dient als Grundlage für Entscheidung über Bedarfsplanung, grundsätzliche Wirtschaftlichkeits- und Finanzierungsüberlegungen, Kostenvorgaben mind. Bauwerks- kosten gesondert ausweisen
  27. 27. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 43 Kostenplanung bedeutet Kostenermittlung im Detail Kostenermittlung Kostenkontrolle Kostensteuerung • Kostenrahmen • - • -
  28. 28. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 44 Kostenplanung bedeutet Kostenermittlung im Detail Kostenermittlung Kostenkontrolle Kostensteuerung • Kostenrahmen • Kostenschätzung
  29. 29. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 45 2. Kostenschätzung Kostenermittlung im Detail
  30. 30. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 46 2. Kostenschätzung Kostenermittlung im Detail Grundlagen: - Ergebnisse der Vorplanung, Planungsunterlagen, zeichnerische Darstellungen - Berechnung der Mengen von Bezugseinheiten der Kostengruppen, nach DIN 277 - Erläuternde Angaben zu planerischen Zusammenhängen, Vorgängen etc. - Baugrundstück, Erschließung Ziel: − Kostenermittlung aufgegliedert in 1. Ebene DIN 276 Zweck: − Dient als Grundlage für Entscheidung über die Vorplanung 1. Ebene DIN 276 LPH 2 Vorplanung nach HOAI
  31. 31. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 47 Beispiel einer Kostenschätzung Kostenermittlung im Detail Kostenschätzung eines Einfamilienhauses nach DIN 276 mit Bezugsgrößen für Flächen und Rauminhalte. Das Grundstück befindet sich bereits im Besitz des Bauherrn. Besondere Hinweise Nach Abschluss des Architektenvertrages haben sich Bauherr und Architekt auf folgende Termine geeinigt: Planungsbeginn : 01.10.20xx Baugenehmigung: 15.02.20xx Baubeginn: 15.04.20xx Nutzungsbeginn : 15.10.20xx
  32. 32. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 48 Beispiel einer Kostenschätzung Kostenermittlung im Detail 1. Objektart Einfamilienhaus, mit einer Garage, unterkellert 2. Objektgröße Grundstücksgröße 1.000 m² ebenes Gelände, freier Bauraum Wohnfläche (WoFl) 158 m², Nutzfläche (NF) 204 m² Brutto-Grundfläche (BGF) 325 m² Brutto-Rauminhalt (BRI) 824 m³ 3. Markt Berlin 4. Alter Neubau 20xx 5.Konstruktion Konventionell: StB Streifenfundamente und -Bodenplatte, Mauerwerkswände, StB-Decken, Holzdachstuhl (Walm), Beton-Dachsteine Technische Anlagen: Dezentrale Warmwasserbereitung, Öl-Heizanlage, Badausstattung mittlerer Standard, Elektroausstattung gehobener Standard, Blitzschutzanlage, Satellitenempfangsanlage
  33. 33. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 49 Beispiel einer Kostenschätzung Kostenermittlung im Detail Kostendaten zusammentragen: (Grundstücksfläche (GR): 1.000 m²) 110: Grundstückswert 120.- €/m² GR 120: Grundstücksnebenkosten (Erwerb) 10 % der KG 110 130: Freimachen 0.- € 100: Gesamt 132.- €/m² GR 210 : Herrichten 10.- €/m² GR 200: Gesamt 10.- €/m² GR 500: Außenanlagen 25.-€/m² GR 600 : Ausstattung und Kunstwerke 0.- € 730: Planungskosten (in Abh. der Baukosten) 25% der KG 300 und 400 7xx: weitere Nebenkosten nicht enthalten 700: Gesamt ist als Nebenrechnung zu ermitteln
  34. 34. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 50 Beispiel einer Kostenschätzung Kostenermittlung im Detail Passende Vergleichsobjekte finden:
  35. 35. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 51 Beispiel einer Kostenschätzung Kostenermittlung im Detail Vergleichsobjekte dokumentieren:
  36. 36. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 52 Beispiel einer Kostenschätzung Kostenermittlung im Detail 3 - 4 einfache Kennzahlen für die Kostenschätzung bzw. für den Kostenrahmen BKI Kostenplanung Baukosten Gebäude Neubau
  37. 37. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 53 Beispiel einer Kostenschätzung - Vergleichsobjekte Kostenermittlung im Detail AUSWERTUNG DER KOSTENFESTSTELLUNG DER VERGLEICHSOBJEKTE V E R G L E I C H S O B J E K T E Objekt A Objekt B gewählt K O S T E N G R U P P E N Baubeginn I/1999 Baubeginn III/1999 Bauende III/1999 Bauende II/2000 DIN 276 Index . . . . . . . . . Index . . . . . . . . . m³ BRI 850 m³ m³ BRI 1.458 m³ m² WFL 166 m² m² WFL 166 m² € €/m³ BRI % € €/m³ BRI % €/m³ BRI % 100 Grundstück - - - - - - - - 200 Herrichten und Erschließen - - - 17.343,- 11,89 4,0 300 Bauwerk - Baukonstruktion 160.643,- 188,99 86,2 385.231,- 264,20 89,1 226,60 400 Bauwerk - Techn. Anlagen 25.600,- 30,12 13,7 47.066,- 32,28 10,8 31,20 500 Außenanlagen 4.281,- 5,04 2,3 5.115,- 3,51 1,1 4,28 600 Ausstattung und Kunstwerke - - - - - - - - 700 Baunebenkosten - - - - - - - - BAUWERK 300 + 400 186.244,- 100 432.298,- 100 gewählt Mittelwert Empfehlung EUR/m² BGF verwenden 2001 20002000 2000
  38. 38. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 54 Beispiel einer Kostenschätzung - Kostenstand klären Kostenermittlung im Detail Quelle: Statistisches Bundesamt Baupreisindizes www.destatis.de Kostenstand Vergleichsgebäude Kostenstand aktuelles Projekt
  39. 39. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 55 Beispiel einer Kostenschätzung - Vergleichsobjekte Kostenermittlung im Detail AUSWERTUNG DER KOSTENFESTSTELLUNG DER VERGLEICHSOBJEKTE V E R G L E I C H S O B J E K T E Objekt A Objekt B gewählt K O S T E N G R U P P E N Baubeginn I/1999 Baubeginn III/1999 Bauende III/1999 Bauende II/2000 DIN 276 Index . . . . . . . . . Index . . . . . . . . . m³ BRI 850 m³ m³ BRI 1.458 m³ m² WFL 166 m² m² WFL 166 m² € €/m³ BRI % € €/m³ BRI % €/m³ BRI % 100 Grundstück - - - - - - - - 200 Herrichten und Erschließen - - - 17.343,- 11,89 4,0 300 Bauwerk - Baukonstruktion 160.643,- 188,99 86,2 385.231,- 264,20 89,1 226,60 400 Bauwerk - Techn. Anlagen 25.600,- 30,12 13,7 47.066,- 32,28 10,8 31,20 500 Außenanlagen 4.281,- 5,04 2,3 5.115,- 3,51 1,1 4,28 600 Ausstattung und Kunstwerke - - - - - - - - 700 Baunebenkosten - - - - - - - - BAUWERK 300 + 400 186.244,- 100 432.298,- 100 85,9 2001 20002000 2000 85,9 Preisindex Ortsindex Bauzeitindex
  40. 40. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 56 Beispiel einer Kostenschätzung – Vergleichsobjekte indizieren Kostenermittlung im Detail Formel: Baukosten (alt) x Baupreisindex (neu) Baupreisindex (alt) 160.643,00 EUR (alt) x 112,5 (neu) 85,9 (alt) = Baukosten (neu) = 210.388,10 EUR (neu)
  41. 41. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 57 Kostenplanung bedeutet Kostenermittlung im Detail Kostenermittlung Kostenkontrolle Kostensteuerung • Kostenrahmen • Kostenschätzung • Vergleich mit den finanziellen Rahmenbedingungen • Anpassung der Vorplanung
  42. 42. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 58 Kostenplanung bedeutet Kostenermittlung im Detail Kostenermittlung Kostenkontrolle Kostensteuerung • Kostenrahmen • Kostenschätzung • Kostenberechnung
  43. 43. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 59 3. Kostenberechnung Kostenermittlung im Detail Grundlagen: - Planungsunterlagen, z.B. durchgearbeitete Entwurfszeichnungen - Berechnung der Mengen von Bezugseinheiten der Kostengruppen - Erläuterungen Ziel: − Kostenermittlung bauteil- oder gewerkeorientiert Zweck: − Dient als Grundlage für Entscheidung über Entwurfsplanung 1. und 2. Ebene DIN 276 LPH 3 Entwurfs- planung nach HOAI
  44. 44. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 60 3. Kostenberechnung Varianten der Kostenberechnung Kostenermittlung im Detail Gebäudeelementorientierte Gliederung der Kosten (nach Kostengruppen DIN 276) Ausführungsorientierte Gliederung der Kosten (nach Gewerken) (in Analogie zum Kostenanschlag / Bepreisung LV)
  45. 45. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 61 3. Kostenberechnung - Elementmethode Kostenermittlung im Detail Wie fließt die Geometrie in die Kostenermittlung ein? Haus 1 = 1.190,00 m³ Haus 2 = 1.190,00 m³
  46. 46. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 62 3. Kostenberechnung - Elementmethode Kostenermittlung im Detail Vorteile der Elementmethode 1. Besonders gut einsetzbar in den frühen Planungsphasen 2. Kostenmäßige Beurteilung von Entwurfsalternativen 3. Berücksichtigung der Gebäudegeometrie 4. Höhere Kostengenauigkeit, je mehr Kostenstellen 5. Wirtschaftlich, da leicht handhabbar und CAD-gerecht Anwendung für detailierte Kostenschätzung und Kostenberechnung
  47. 47. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 63 3. Kostenberechnung - Elementmethode Beispiel Kostenermittlung nach Grobelementen Kostenermittlung im Detail
  48. 48. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 64 3. Kostenberechnung - Elementmethode Beispiel Kostenermittlung nach Grobelementen Kostenermittlung im Detail
  49. 49. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 65 3. Kostenberechnung - Elementmethode Beispiel Kostenermittlung nach Grobelementen Kostenermittlung im Detail Sinnvolle Rundung wählen!
  50. 50. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 66 Kostenplanung bedeutet Kostenermittlung im Detail Kostenermittlung Kostenkontrolle Kostensteuerung • Kostenrahmen • Kostenschätzung • Kostenberechnung • Vergleich mit der Kostenschätzung • Anpassung der Entwurfsplanung
  51. 51. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 67 Kostenplanung bedeutet Kostenermittlung im Detail Kostenermittlung Kostenkontrolle Kostensteuerung • Kostenrahmen • Kostenschätzung • Kostenberechnung • Bepreistes LV (Kostenanschlag)
  52. 52. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 68 4. Bepreistes Leistungsverzeichnis und Kostenanschlag Kostenermittlung im Detail
  53. 53. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 69 4. Bepreistes Leistungsverzeichnis Kostenermittlung im Detail Seite 69 Grundlagen: - Baukostendatenbanken (Sirados, StLB-Bau) - Ortsübliche Marktpreise Ziel: − Kostenermittlung auf Grundlage des mit Preisen versehenen Leistungsverzeichnisses Zweck: − Abschätzung der Gewerkebudgets − Dient als Grundlage für die Entscheidung über die Vergabe bzw. den Ausschreibungsbeginn LPH 6 Vor- bereitung Vergabe nach HOAI
  54. 54. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 70 Kostenplanung bedeutet Kostenermittlung im Detail Kostenermittlung Kostenkontrolle Kostensteuerung • Kostenrahmen • Kostenschätzung • Kostenberechnung • Bepreistes LV (Kostenanschlag) • Vergleich mit der Kostenberechnung • Anpassung der Ausführungsplanung (Qualitäten und Quantitäten)
  55. 55. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 71 Kostenplanung bedeutet Kostenermittlung im Detail Kostenermittlung Kostenkontrolle Kostensteuerung • Kostenrahmen • Kostenschätzung • Kostenberechnung • Bepreistes LV (Kostenanschlag) • Vergleich der Ausschreibungsergebnisse
  56. 56. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 72 4. Vergleich der Ausschreibungsergebnisse Kostenermittlung im Detail Grundlagen: - Ausschreibungsergebnisse - Bepreiste Leistungsverzeichnisse des Planers Ziel: − Vergleich der Ausschreibungsergebnisse mit den vom Planer bepreisten Leistungsverzeichnissen Zweck: − Dient als Grundlage für die Entscheidung über den Zuschlag und den Ausführungsbeginn LPH 7 Mitwirkung Vergabe nach HOAI
  57. 57. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 73 Kostenplanung bedeutet Kostenermittlung im Detail Kostenermittlung Kostenkontrolle Kostensteuerung • Kostenrahmen • Kostenschätzung • Kostenberechnung • Bepreistes LV (Kostenanschlag) • Vergleich der Ausschreibungsergebnisse • Vergleich mit der Kostenberechnung und den bepreisten LVs • Anpassung der Ausführungsplanung und somit der LVs • Wiederholung der Ausschreibung
  58. 58. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 74 4. Kostenanschlag Kostenermittlung im Detail Grundlagen: - Planungsunterlagen, z.B. vollständige Ausführungsplanung - Berechnung, z.B. Standsicherheit, Wärmeschutz etc. - Berechnungen der Mengen von Bezugseinheiten der Kostengruppen - Erläuterungen zur Bauausführung, z.B. Leistungsbeschreibung - Bereits vorhandene Angebote, entstandene Kosten etc. Ziel: − Kostenermittlung bis zur 3. Ebene DIN 276 und Zuordnung zu Vergabeeinheiten Zweck: − Dient als Grundlage für Entscheidung über die Ausführungsplanung und die Vorbereitung der Vergabe 1. 2. und 3. Ebene DIN 276 LPH 7 Mitwirkung Vergabe nach HOAI
  59. 59. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 75 4. Kostenanschlag Kostenermittlung im Detail Quelle: GAEB Gewerke Kostengruppen
  60. 60. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 76 4. Kostenanschlag Kostenermittlung im Detail
  61. 61. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 77 Warum kommt es zu Kostenabweichungen zwischen LPH 3 und 6/7? Kostenermittlung im Detail
  62. 62. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 78 Warum kommt es zu Kostenabweichungen zwischen LPH 3 und 6/7? Kostenermittlung im Detail • Änderungswünsche des Auftraggebers • Architekt ändert • Fehler • Vergleichsobjekt, • Marktentwicklung Baupreise, • Probleme bei Ausschreibung • Auflagen Bauaufsicht • Bauen im Bestand / Mängel in Grundlagenermittlung
  63. 63. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 79 Kostenplanung bedeutet Kostenermittlung im Detail Kostenermittlung Kostenkontrolle Kostensteuerung • Kostenrahmen • Kostenschätzung • Kostenberechnung • Bepreistes LV (Kostenanschlag) • Vergleich der Ausschreibungsergebnisse • Gezieltes Eingreifen in Qualitäten und Quantitäten während der Planung und Ausführung • Zweck: Erreichung des Kostenziels
  64. 64. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 80 Kostenplanung bedeutet Kostenermittlung im Detail Kostenermittlung Kostenkontrolle Kostensteuerung • Kostenrahmen • Kostenschätzung • Kostenberechnung • Bepreistes LV (Kostenanschlag) • Vergleich der Ausschreibungsergebnisse • Kostenfeststellung
  65. 65. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 81 5. Kostenfeststellung Kostenermittlung im Detail
  66. 66. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 82 5. Kostenfeststellung Kostenermittlung im Detail Grundlagen: - Geprüfte Abrechnungsbelege, z.B. Schlussrechnungen - Planungsunterlagen, z.B. Abrechnungszeichnungen - Erläuterungen Ziel: − Detaillierte Kostenermittlung bis zur 3. Ebene DIN 276 Zweck: − Dient als Nachweis der entstandenen Kosten sowie zum Vergleich und zur Dokumentation 1. 2. und 3. Ebene DIN 276 LPH 8 Objektüberw achung nach HOAI
  67. 67. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 83 5. Kostenfeststellung Kostenermittlung im Detail Beispiel: Software Allplan
  68. 68. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 84 5. Kostenfeststellung Kostenermittlung im Detail Beispiel: Excel
  69. 69. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 85 Warum kommt es zu Kostenabweichungen zwischen LPH 6/7 und 8? Kostenermittlung im Detail • Änderungswünsche des Bauherren → Nachträge / Minderungen / Mehrungen • Architekt ändert → Nachträge / Minderungen / Mehrungen • Fehler im Leistungsverzeichnis • In Mengenermittlung → Minderungen / Mehrungen in Abrechnung • Lücken in der Leistungsbeschreibung → Nachträge • Bauen im Bestand → Nachträge
  70. 70. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 86 Zusammenfassung Kostenermittlung im Detail Die Kostenplanung versetzt den Auftraggeber während des gesamten Planungsprozesses in die Lage, das Baubudget zu überblicken und auf dieser Basis Planungsentscheidungen zu treffen. Der Architekt schuldet die Methodik und den Erfolg der obigen Leistung auch ohne besondere Vereinbarung als Grundleistung bzw. Geschäftssitte.
  71. 71. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 87 Kostenermittlung im Detail Fallbeispiel Einfamilienhaus
  72. 72. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 88 Kostenermittlung im Detail Fallbeispiel Einfamilienhaus Objektdatenblatt
  73. 73. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 89 Kostenermittlung im Detail Fallbeispiel Einfamilienhaus Objektdatenblatt
  74. 74. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 90 Kostenermittlung im Detail Fallbeispiel Einfamilienhaus Kostenermittlung auszugsweise
  75. 75. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 91 Kostenermittlung im Detail Fallbeispiel Einfamilienhaus Kostenermittlung auszugsweise
  76. 76. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 92 Kostenermittlung im Detail Fallbeispiel Einfamilienhaus Kostenermittlung auszugsweise1. Ebene
  77. 77. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 93 Kostenermittlung im Detail Fallbeispiel Einfamilienhaus Kostenermittlung auszugsweise 2. Ebene
  78. 78. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 94 Kostenermittlung im Detail Fallbeispiel Einfamilienhaus Kostenermittlung auszugsweise 3. Ebene
  79. 79. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 95 Kostenermittlung im Detail Fallbeispiel Einfamilienhaus Kostenermittlung auszugsweise Regionalfaktor Baukostenindex
  80. 80. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 96 Kostenermittlung im Detail Fallbeispiel Einfamilienhaus Kostenermittlung auszugsweise Regionalfaktor Baukostenindex
  81. 81. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 97 Kostenermittlung im Detail Zusammenfassung Flächen- und Kostenermittlung • GRZ und GFZ-Berechnung wichtig für die Zulässigkeit der Grundstücksausnutzung (öffentliches Baurecht) und daher Grundlage für: • Flächen- und Baukostenermittlung: • DIN 277 (Flächenermittlung) Grundlage für DIN 276 (Kostenermittlung) • Bruttogrundfläche (BGF) häufigstes Maß für (erste) Kostenermittlungen • Detaillierte Kostenermittlungen (bis 3. Ebene der Kostengruppen) auf Basis der Abrechnungsregeln in den DIN 18299 ff. (in VOB/C zusammengefasst) • (keine rechtlichen Grundlagen, aber allgemein anerkannte Regeln der Technik) • Wohn- und Gewerbe(miet)flächen: • Wichtig für Auftraggeber und starkes Entwurfskriterium • Nach WoFlV, gif (MF) etc.

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