Schenking van onroerend goed

1. Bart Verdickt
Cazimir Advocaten
6 oktober 2015
Schenking van onroerend
goed

2. 1. Inleiding

3. 1. Inleiding
➢ Planning roerend goed via schenking
➢ Planning onroerend goed via schenking
○ geen flat rate
○ MAAR hogere (evenwel verlaagde) progressieve tarieven
○ geen “Nederlandse route” (schenkbelasting = registratiebelasting)
➢ FISCAAL bijzonder veel opportuniteiten
➢ Maar CIVIELE aspecten niet uit het oog verliezen

4. 2. Schenking

5. 2. Schenking
2.1. Burgerrechtelijk
2.2. Fiscaal
2.3. Internationaal

6. 2.1. Burgerrechtelijk
➢ Principes van Belgisch erfrecht: erfrecht in natura (inbreng, inkorting,...)
➢ Wordt het erfrecht gewijzigd?
○ Cf. Beleidsnota van Minister Turtelboom
○ Verdeling “in waarde”
○ Waardering op datum van schenking

7. 2.1. Burgerrechtelijk: schenking Belgisch OG
➢ Schenking van Belgisch OG tijdens het leven
○ Als voorschot op erfdeel
○ Buiten erfdeel
○ Met voorbehoud van vruchtgebruik
○ Optioneel beding van conventionele terugkeer
○ Fideïcommis de residuo: restschenking
○ Schenking aan echtgenoot

8. 2.1. Burgerrechtelijk: schenking Belgisch OG als
voorschot op erfdeel
Als voorschot op erfdeel
➢ Als voorschot op erfdeel tenzij uitdrukkelijk anders bepaald
➢ Inbreng tussen kinderen (ongelijke behandeling corrigeren)
➢ Principe
○ Inbreng in natura (waarde bij verdeling) - wat is dit concreet?
○ Staat ten tijde van schenking (vergoeding)
➢ Uitzondering: inbreng door mindere ontvangst
○ Bij vervreemding (waarde = waarde OG op moment van overlijden!)
○ Indien gelijkaardige OG aanwezig zijn

9. 2.1. Burgerrechtelijk: schenking Belgisch OG als
voorschot op erfdeel
➢ Voorbeeld ter illustratie
○ X heeft twee kinderen A en B
○ X schenkt aan zoon A een onroerend goed ter waarde (op ogenblik schenking)
van € 200.000. Dochter B krijgt een som geld van € 200.000 en koopt huis.
○ X overlijdt
■ Resterende goederen = € 200.000
■ Inbreng
● OG = in natura (waarde € 400.000)
● RG = mindere ontvangst (waarde € 200.000)
■ Te verdelen massa: € 200.000 + € 400.000 + € 200.000
■ A heeft al € 400.000 gekregen
■ B heeft € 200.000 gekregen en zal resterende goederen krijgen om “gelijkheid” te
herstellen

10. 2.1. Burgerrechtelijk: schenking Belgisch OG als
voorschot op erfdeel
➢ Inbreng ten aanzien van de langstlevende echtgeno(o)t(e)
➢ Wettelijk erfrecht = recht van vruchtgebruik
➢ Principe: in natura
➢ Geen mogelijkheid tot “afkoop”, tenzij de inbreng kan gebeuren “door mindere
ontvangst”

11. 2.1. Burgerrechtelijk: schenking Belgisch OG als
voorschot op erfdeel
➢ Discussie bij overlijden vermijden door het procédé van de dubbele akte
○ Ouders schenken OG in onverdeeldheid aan al hun kinderen
■ besparing schenkbelasting want meerdere begiftigden (lagere tariefschijf)
○ Kinderen treden vervolgens uit onverdeeldheid
■ verdelingsrechten (ligging van het goed): 2,5% Vlaams Gewest
➢ Oplossing via testament?
➢ Oplossing via modalisering van de inbreng?

12. 2.1. Burgerrechtelijk: schenking Belgisch OG buiten
erfdeel
Buiten erfdeel
➢ Inkorting mogelijk indien beschikbaar deel overschreden is
➢ Samenstelling fictieve massa
○ Goederen in de staat ten tijde van de schenking
○ Waarde ten tijde van overlijden
➢ Principe: inkorting in natura
○ OG moet effectief terugkomen

13. 2.1. Burgerrechtelijk: modaliteiten bij de schenking
Schenken met voorbehoud van vruchtgebruik
➢ Begiftigde bekomt de blote eigendom
➢ Schenker behoudt genot van geschonken goed
○ Mag geschonken goed blijven bewonen
○ Recht op de vruchten (huurinkomsten)
➢ Schenkbelasting berekend op waarde volle eigendom - quid vruchtgebruik in
vennootschap?
➢ Bij overlijden schenker wast vruchtgebruik kosteloos aan

14. 2.1. Burgerrechtelijk: modaliteiten bij de schenking
Schenken met voorbehoud van vruchtgebruik
➢ Vruchtgebruik geeft enige bescherming
➢ Quid verkoop volledige onroerende goed: wie beslist? - Volmacht? Bewind?
➢ Verkoop: verlies “controlestructuur” - Burgerlijke Maatschap?

15. 2.1. Burgerrechtelijk: modaliteiten bij de schenking
Optioneel beding van conventionele terugkeer
➢ Bij vooroverlijden van de Begiftigde (met of zonder afstammelingen)
➢ Geschonken goederen (of hetgeen in de plaats komt) keren terug naar vermogen
Schenker (desgewenst nieuwe planning ondernemen)
➢ Geen erfbelasting op terugkeer
➢ Klein risico: registratiebelasting verschuldigd op terugkeer OG ingeval van subrogatie
(10 of 12,5%)
=> Optioneel formuleren!

16. 2.1. Burgerrechtelijk: modaliteiten bij de schenking
Fideïcommis de residuo bij schenking
➢ = een dubbele schenking waarbij
■ de schenker in eerste instantie de goederen schenkt aan een 1ste
begunstigde (= de bezwaarde) en
■ hetgeen van deze goederen overblijft (het residuo) bij het overlijden van
de bezwaarde wordt geschonken aan een 2de begunstigde (= de
verwachter)
➢ Verwachter moet op moment schenking reeds geboren zijn, of verwekt en nadien
levensvatbaar geboren worden
○ MAAR ook toekomstige kleinkinderen kunnen optreden als verwachter
(schenking de residuo aanvaarden voor het overlijden van de schenker vereist)

17. 2.1. Burgerrechtelijk: modaliteiten bij de schenking
➢ Burgerrechtelijk voordeel
○ Behoud goederen in de familie
○ Uitsluiting schoonfamilie
○ Planning naar de volgende generatie
➢ Fiscaal
○ Voorbeeld: Vader met drie kinderen
■ als 1e begunstigden worden de drie kinderen aangeduid
■ bij kinderloos overlijden van één van de drie zal het residuo toekomen aan
2e begunstigden:de twee andere kinderen
● fiscaal voordeel: vader schenkt als het ware rechtstreeks aan zijn
twee kinderen
=> nieuw tarief in rechte lijn van toepassing (cf. infra)
● >< zonder FCDR: vererving naar broer/zus
=> erfbelasting tot maximaal 65%

18. 2.1. Burgerrechtelijk: schenking Belgisch OG aan
echtgenoot
Schenken onroerend goed aan echtgenoot
➢ Herroepbaar
➢ Schenking in volle eigendom
○ Als voorschot of buiten deel?
○ Uitdrukkelijk specifiëren
➢ Als voorschot op erfdeel
○ Principe: inbreng in natura
■ echtgenoot behoudt het erfrechtelijk vruchtgebruik
■ kinderen bekomen de blote eigendom
○ Uitzondering: inbreng van tegenwaarde (waarde op moment van verdeling)

19. 2.1. Burgerrechtelijk: schenking Belgisch OG aan
echtgenoot
➢ Buiten erfdeel
○ Echtgenoot extra bevoordelen
■ FM: bestaande goederen + schenkingen - schulden
■ geschonken goederen: staat (schenking) / waarde (overlijden)
■ beschikbaar deel: afhankelijk van aantal erfgenamen-afstammelingen
○ Beschikbaar deel niet overschreden: LLE mag OG in volle eigendom behouden
○ Beschikbaar deel overschreden: principe: inkorting in natura

20. 2.2. Fiscaal
➢ Verplicht voor Belgische notaris
➢ Belastingvrij = uitgesloten
➢ Tarief schenkbelasting
○ Regionale bevoegdheid
■ schenkbelasting verschilt van Gewest tot Gewest
■ in Vlaams Gewest: verlaagd tarief!
○ Criterium: fiscale woonplaats schenker (5 jaar voor de schenking)
○ Progressieve tarieven
○ Schenkbelasting worden berekend per schenker en per begiftigde

21. 2.2. Fiscaal: schenking Belgisch OG: nieuwe tarieven
Vlaams Gewest
➢ Sinds 1 juli 2015: Verlaging schenkbelasting op OG in Vlaams gewest
➢ Vereenvoudigd systeem (zoals bij RG)
○ 2 “soorten” schenkingen:
■ schenking in rechte lijn en tussen partners
■ schenking tussen alle andere personen
(voordien: aparte tarieven tussen broers en zusters, tussen ooms of
tantes en neven en nichten en tussen alle andere personen)
➢ Verlaagde tarieven, toegepast op verhoogde schijven
MAAR desondanks zeer interessant!

22. 2.2. Fiscaal: nieuwe tarieven Vlaamse
schenkbelasting in rechte lijn en tussen partners
➢ Vergelijking oude en nieuwe regeling
OUDE REGELING: NIEUWE REGELING:
Schijven Rechte lijn, tussen Schijven In rechte lijn en
echtgenoten en tussen partners
samenwoners
€ 0,01 tot 12.500 3% € 0,01 tot 150.000 3%
€ 12.500 tot 25.000 4% € 150.000,01 tot 250.000 9%
€ 25.000 tot 50.000 5% € 250.000,01 tot 450.000 18%
€ 50.000 tot 100.000 7% Daarboven 27%
€ 100.000 tot 150.000 10%
€ 150.000 tot 200.000 14%
€ 200.000 tot 250.000 18%
€ 250.000 tot 500.000 24%
Daarboven 30%

23. 2.2. Fiscaal: nieuwe tarieven Vlaamse
schenkbelasting in rechte lijn en tussen partners
➢ Rechte lijn
➢ Tussen partners
○ Echtgenoten
○ Wettelijke samenwoners
○ Feitelijke samenwoners
■ = op de dag van de schenking minstens één jaar ononderbroken
samenwonen met de schenker en een gemeenschappelijke huishouding
mee voeren (uittreksel bevolkingsregister = weerlegbaar vermoeden)

24. 2.2. Fiscaal: nieuwe tarieven Vlaamse
schenkbelasting tussen alle andere personen
➢ Vergelijking oude en nieuwe regeling
OUDE REGELING: NIEUWE REGELING:
Schijven Tussen broers Tussen ooms/ Tussen alle Schijven Tussen alle
en zusters tantes en neven andere andere
en nichten personen personen
€ 0,01 tot 12.500 20% 25% 30% € 0,01 tot 150.000 10%
€ 12.500 tot 25.000 25% 30% 35% € 150.000,01 tot 250.000 20%
€ 25.000 tot 75.000 35% 40% 50% € 250.000,01 tot 450.000 30%
€ 75.000 tot 175.000 50% 55% 65% Daarboven 40%
Daarboven 65% 70% 80%

25. 2.2. Fiscaal: nieuwe tarieven Vlaamse
schenkbelasting: bijkomende verlaging
➢ Bijkomende tariefverlaging bij schenking van “Vlaamse” gebouwen
○ onderworpen aan energiezuinige renovatie
■ door (één van) de Begiftigden
■ binnen 5 jaar na datum schenkingsakte
■ voor minstens € 10.000
■ zoals blijkt uit facturen uitgereikt door aannemers van werken
○ met conformiteitsattest die verhuurd worden
■ door (één van) de Begiftigden
■ binnen 3 jaar na datum schenkingsakte
■ voorleggen conformiteitsattest afgeleverd na schenking
■ voorleggen geregistreerde huurovereenkomst van minimum 9 jaar afgeleverd na
schenking
■ effectieve verhuring gedurende 9 jaar
■ bijzondere verplichting bij vroegtijdige beëindiging huurovereenkomst

26. 2.2. Fiscaal: nieuwe tarieven Vlaamse
schenkbelasting: bijkomende verlaging
➢ Vergelijking al dan niet energierenovatie/verhuring
Schijven Rechte lijn Rechte lijn én Andere Andere personen én
energierenovatie/ personen energierenovatie/
verhuring verhuring
€ 0,01 tot 150.000 3% 3% 10% 9%
€ 150.000,01 tot 250.000 9% 6% 20% 17%
€ 250.000,01 tot 450.000 18% 12% 30% 24%
Daarboven 27% 18% 40% 31%

27. 2.2. Fiscaal: nieuwe tarieven Vlaamse
schenkbelasting: verlaging bouwgronden
➢ Verlaging voor bouwgronden behouden
○ Sinds 1 januari 2003: lagere tarieven
○ Blijft ongewijzigd bestaan
○ Twee voorwaarden
■ geschonken kavel moet in Vlaams Gewest liggen
■ binnen 5 jaar na schenking moet Begiftigde zijn hoofdverblijfplaats in de woning op
geschonken bouwgrond vestigen
○ Keuzemogelijkheid: verlaagd tarief bouwgronden of nieuwe tarieven

28. 2.2. Fiscaal: progressievoorbehoud
➢ Progressievoorbehoud: enkel bij schenking onroerend vermogen
○ Schenkbelasting: tweede (of meerdere) schenking van OG door dezelfde schenker aan
dezelfde begiftigde binnen een periode van drie jaar
■ Waarde van de eerdere schenking wordt bij de belastbare grondslag gevoegd voor het
bepalen van het tarief van de schenkbelasting van de latere schenking = opduweffect
○ Erfbelasting: bij overlijden van de schenker binnen de drie jaar na de schenking van het
onroerend goed
■ Geen erfbelasting op de eerdere schenking
■ Waarde van het geschonken OG wordt bij belastinggrondslag gevoegd voor het bepalen
van het tarief in de erfbelasting voor de resterende onroerende goederen in de
nalatenschap

29. 2.2. Fiscaal: schenking OG onder opschortende
voorwaarde vervulling binnen 3 jaar of bij overlijden
➢ Fictieartikel uit de VCF viseert geen schenkingen OG
➢ Dus mogelijkheid om schenkbelasting uit te stellen tot aan overlijden schenker

30. 2.2. Fiscaal: gesplitste aankoop
➢ Artikel 2.7.1.0.7 VCF (oud art. 9 W. Succ.)
○ Aankoop OG voor VG door erflater (ouders) en voor BE door erfgenamen (kind)
○ Vermoeden van legaat
■ maakt deel uit van de NL van de ouder (VG-er)
■ belast: erfbelasting/successierecht
○ Weerlegbaar - bewijs van geen bedekte bevoordeling
○ Hoe tegenbewijs leveren vanaf 1 september 2013?
■ indien schenkbelasting betaald op voorafgaande schenking
OF
■ indien schenking niet specifiek bestemd voor aankoop BE (?)

31. 2.3. En Brussel?
➢ Overweging om schenkingsrechten te verlagen
➢ 3 schijven
○ 0 - € 100.000: 3%
○ € 100.000 - € 500.000: 9%
○ Vanaf € 500.000: 27%.

32. 2.4. Internationaal: buitenlands OG
➢ Belgisch rijksinwoner
○ Schenking van in het buitenland gelegen OG
■ niet verplicht registreerbaar
■ geen aanleiding tot heffing evenredige registratiebelasting
■ geen artikel 2.7.1.0.5 VCF (oud art. 7 W. Succ.)
○ Nederland: afschaffing recht van overgang sinds 1 januari 2010
■ schenking Nederlands OG mogelijk zonder (Belgische of Nederlandse)
schenkbelasting
■ geen artikel 2.7.1.0.5 VCF (oud art. 7 W. Succ.)
○ Ook mogelijk voor andere landen

33. Schenking OG: question time

34. Mr. Bart Verdickt
Cazimir Advocaten
Vijfhoekstraat 40C
1800 Vilvoorde
T. +32 (0)2 255 87 00
F. +32 (0)2 255 87 05
E. bart.verdickt@cazimir.be
Twitter: @Cazimir_Adv - @BartVerdickt
W. www.cazimir.be
Antwerpen - Brussel - Kortrijk