김포장기지구 최초의 지식산업센터 주변 관공서 및 공기업 입주 종합병원 부지 및 중심상권 주거 단지 밀집 주변 산업단지 지원시설 용지 비율 2.6%로 타지역 3/1 수준 희소성

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2017. 07
지식산업센터 홍보자료
김포한강신도시 도시지원시설용지 F1-2-2BL
김포 장기 테크노밸리의

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세제 혜택 및 대출 지원
실수요자 세제 혜택 : 취득세 / 종부세
투자자는 종부세만 혜택
대출한도 ~80% , 금리 3% 중반
고수익, 장기 임대
고수익율 (8%)  임대가 : 분양평당 약 3만
제조업 및 IT 기업 평균임대기간 : 5~10년
저금리 기조유지 및 노령화로 인한 노후대책 시급
1. 김포 장기 테크노밸리의 장점

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1. 유리한 투자 여건
1) 소액투자 : 계약금 10%, 중도금 40% 무이자 대출, 잔금 50%
2) 금융지원 : 저금리 잔금대출 --> 한도 70~80%, 이자 3.2%~3.6%
3) 세제지원 :
취득세 --> 50% 감면, 재산세 37.5% 감면
부가세 --> 100% 환급
2. 소액투자로 고수익 창출
1) 분양가 : 1억 ~ 2억으로 소액투자 가능
2) 자기자본 : 순수 자기자본은 2천만 ~ 4천만 정도 소요
3) 수익률 : 12.5% ~ 15.8%로 고수익 창출
1. 김포 장기 테크노밸리의 장점

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3. 수요적 측면
1) 김포장기지구 최초의 지식산업센터로 잠재수요 흡수
2) 주변 관공서 및 공기업 입주로 관련 기업 수요
-. 한국농어촌 공사, 김포경찰서, 국민연금관리공단
-. 한국전력, KT&G, KB전산센터
3) 종합병원 부지 및 중심상권과 연결되어 시너지 효과
4) 주거 단지 밀집으로 직주형 단지 형성, 근무환경 우수
5) 주변 산업단지와의 연계성이 뛰어남
-. 서울, 마곡, 인천등으로의 접근성 우수
6) 희소성 : 지원시설 용지 비율 2.6%로 타지역 보다 1/3 수준
1. 김포 장기 테크노밸리의 장점

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4. 주변 상가와의 비교 우위
1) 가격 : 분양가 전용평당 1천만원/평 수준으로,
일반상가 1천5백원/평 대비 2/3 수준
2) 주차의 편리성 : 법정주차대수의 200%를 초과하는 주차시설 확보
3) 업체간 업무 연관성으로 상호 사업의 효율성 극대화
4) 화물의 입출입 편리 : 화물엘리베이터, 넓은 복도(2.7m),
* 층고: 지하1층 (약 6~6.5m), 1층 (약5.4~6.6m),
2~4층 (4.5m), 5~7층 (4m)
5) 도시형 제조, 벤처기업등의 입주로 임대기간이 길어
임대투자의 안정성 제고
1. 김포 장기 테크노밸리의 장점

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지식산업센터 임대제한 폐지
 임대 목적으로 매입이 가능해 짐으로써 오피스텔, 상가를 대체하는
새로운 투자처로 각광 받고 있음.
 고수익율(평균 8%대) , 장기적인 임대차 , 물건의 희소성: 투자이익 극대화
지식산업센터 인기 급부상
1. 김포 장기 테크노밸리의 장점
택지지구내 지식산업센터의 장점
 직주 근접형 업무시설로 교통이 편리하고, 인력수급이 용이하다.
 택지지구의 미래가치 및 저렴한 분양가
 주변 공원, 하천등 주거 및 근무환경이 쾌적하다.
 4통 8달의 교통 요지로 자유로, 외곽순환도로, 올림픽대로 등
 김포도시철도 장기역 인근, 광역/급행버스 노선 풍부
편리한 유통 및 접근 경로

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2. 사업 개요
본 사업은 대지면적 2,131평, 지하3층~지상7층 규모의 도심 벤처형 지식산업센터 개발사업임
김포한강신도시 지식산업센터 개발계획
사업위치 김포 한강 신도시 도시지원시설용지 F1-2-2BL (장기동 2083-6)
지역지구 준주거지역, 도시지원시설용지
건축규모
지하3층~지상7층 1개동
-. 오피스313실, 창고61실, 근린생활시설 55호실
대지면적 7,044.80㎡ (2,131.05평)
연
면
적
지상 28,146.98㎡ (8,514.46평)
지하 15,896.30㎡ (4,808.63평)
전체 44,043.28㎡ (13,323.09평)
건폐율 59.37% (법정 60%)
용적률 399.54% (법정 400%)
주차대수 계획 335대 (법정 164대) / 법정대수의 204.26% 계획
분양면적
구성
구분 전용면적 계약면적 점유비율 전용률
지식
산업센터
오피스 5,379.75 10,703.30
90.12%
50.26%창고 655.00 1,303.16
근린생활시설 661.77 1,316.63 9.88%
계 6,696.52 13,323.09
(단위: 평)
※ 본 설계개요는 가설계안을 바탕으로 작성되어 추후변경 가능

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근린상업시설 55개호실, 지식산업센터 오피스용 313실, 창고용61실 계획
(주차대수 335대  법정대비 204.26%)
2. 건축 계획안
 34m 도로, 10m보행자도로와 접해있으며, 1층중앙 보행광장 계획 / 지하층 창고, 지상1층 근린상가, 지상2층~7층 오피스 배치
 1F 근린상업시설 47개호실, 지식산업센터 오피스 용 311실, 창고용 62실 계획 (오피스 : 전용 10~30평 / 10개타입 구성)
배치 및 1층 평면도
지하1층 평면도
2층~7층 평면도
지하2층 / 지하3층 평면도
지하2층 지하3층

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4. 위치도
본사업지는 한강신도시 도시지원시설용지내 (장기동) 위치하여 주변 업무 및 도시지원시설로 개발될 예정
(1) 사업지 광역위치도
 48번국도를 이용한 서울 및 김포주요지역 접근용이하며, 용화사, 걸포 및 김포IC 를 이용하여 수도권 및 시외로의 이동이 편리함
 사업지에서 14km이내 서울접근가능하며 서울 서부 산업중심지로 개발중인 마곡지구 40분 이내 접근가능
SITE

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5. 사업지 주변현황
김포한강신도시 내 장기역 (2018.11예정) 1㎞ 이격된 지역에 위치
종합병원 예정지역 맞은편에 위치
구분 내 용
입지
환경
• 김포신도시 장기동 지역 도시지원시설용지내 위치
• 주변 녹지 풍부하여 쾌적한 환경 형성
• 장기동 지역 주변아파트 입주 완료단계
교통
여건
• 2018년 11월 준공되는 김포도시철도 장기역(예정) 1㎞ 이격
• 김포고속화도로(김포한강로), 자유로, 강변북로, 올림픽대로 이용시 도
심 접근성 용이함
• 제2외곽순환도로 인천-김포(2017.05)개통
• 광역버스, 급행버스 노선 풍부하여 대중교통이용하여 서울, 일산, 인천
등으로 이동이 편리함
편의
시설
• 사업지 맞은편 종합병원(예정) 입지
• 사업지 북동쪽 수변상가가 밀집된 수변 위치하여 생활편의시설
풍부함
• 한강, 공원 등 녹지공간 풍부하여 쾌적환 환경 형성
임차
수요
• 김포도시철도 개발에 따른 수도권 접근성 향상 -.
역세권 이용수요 증가예상 (김포시 유일한 철도노선 개통)
• 2013년 이후 사업지 주변 아파트 입주시작하여 2018년까지 입주 예정 되
어 대규모 주거단지 형성중으로 도시기반시설 등 개발 본격화, 개발가능
한 기반시설용지 한정적으로 수요창출가능
• 구시가지(사우동 등)에서 신도시로 이주하려는 수요
이슈
• 한강신도시 개발 및 광역교통망 확충에 따른 김포시장 관심증가
• 김포신도시내 아파트 입주에 따른 상권활성화 및 기반시설 증가

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6. 사업지 인근 도시지원시설 현황
김포신도시의 도시지원시설 내 입지하고 있으며, 주로 공기업, 준공기업 등 개발완료, 개발진행중
공공시설 제외 부지 호텔로 개발진행중인 부지가 대다수이며, 지식산업센터 등 분양상품 無 (사업지 진행시 최초)
위치 업체명 기타
1 호텔(예정) 착공완료
2 호텔(예정) 준공완료
3 국민연금관리공단 운영중
4 아리수호텔 운영중
5 호텔(예정) 착공완료
6 KT&G 운영중
7 KB 전산센터 개발예정
8 한국전력공사 착공완료
9 신세계 전산센터 개발준비
10 종합의료시설 김포시 협의중
11 한국농어촌공사 운영중
12 김포경찰서 운영중
김포한강신도시장기동지원시설내현황
 사업지 인근 도시지원시설 내
김포경찰서, 한국전력, KT&G, 종합의료시설 등
일부개발완료 및 조성진행중으로 많은 공기업.
준공기업이 입주한 위치로 오피스개발 최적화
 다수의 필지 호텔로 개발중으로 추후 집객예상
 현재 필지내 지식산업센터 등 분양상품없음
 대부분 필지분양완료되었으며, 고가 아래쪽
일부필지 수의계약 진행중
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수익률 분석을 통한 오피스 적정 분양가 범위는 계약면적당 5,300 ~ 5,600천원/평으로 수익률 26%
▶ 전용률 (50.12%)로 전용면적당 10,600 ~ 11,200천원/평 설정
(2) 수익률 검토
7. 지식산업센터 적정분양가
(단위:천원)
※ 지식산업센터는 국가와 시·도의 지원정책에 따른 대출이자 3.0%가능하며, 대출금액 최대 80%까지 가능
-. 대출금액 80% 설정시 26%의 높은 수익률 발생가능
계약면적(평) 29.68
전용면적(평) 14.92 (B타입 주력상품)
계약면적당 평당가 5,400 5,600
전용면적당 평당가 10,744 11,142
분양가(A) 160,200 166,200
대출금액(80%)(B) 128,160 132,960
보증금(C) 10,000 10,000
월임대료(D) 800 850
실투자금액(A-B-C) 22,040 23,240
년임대수익(F) 9,600 10,200
대출이자(3.0%)(G) 3,845 3,989
순임대수익(H) 5,755 6,211
수익율 26.11% 26.72%
수익률 산정 기준
 대출 비율 80%, 대출이자율 3.0% 가정
 임대수익률 26% 수준 (80% 대출시)
 보증금 : 10,000천원 / 월세: 800~850천원 (전용15평형)
 전용율 : 50.26% 적용 (예정)
임대수익률 기준 적정 분양가 산정
 계약면적 기준 5,400 ~ 5,600천원/평
 전용면적 기준 10,700 ~ 11,140천원/평

13. 13/34We are MASTER
#. 지하1층 도면 – 창고, 공장

14. 14/34We are MASTER
#. 1층 도면 – 상가, 지식산업센터
커피숍 커피숍
커피숍
커피숍편의점
편의점
문구점
부동산
부동산
신세계
전산센터
(예정)

15. 15/34We are MASTER
#. 2~7층 도면 – 지식산업센터