Verduurzaming van bestaande kantoren

Afstudeeronderzoek TU Delft
Stephan Grootswagers
Verduurzaming van bestaande
kantoren

Bl ad i 1
Verduurzaming van bestaande kantoren
Naam student: Stephan Grootswagers
Studie nummer: 1313444
Adres: Kamerlingh Onnesstraat 6, Rijnsburg
Telefoon nummer: 06 303 799 24
E-mail: S.P.Grootswagers-1@student.tudelft.nl
Kennis instelling: Technische Universiteit Delft
Naam MSc Lab: Real Estate Management
Datum: Maart 2009
Kennis instelling: Technische Universiteit Delft
Faculteit: Bouwkunde
Adres: Julianalaan 134, Delft
Telefoon nummer: (015) 278 91 11
1ste mentor: Drs. P.W. Koppels
2de mentor: Prof.dr.ir. A.A.J.F. van den Dobbelsteen
Afstudeer bedrijf: Brink Groep BV
Adres: Overgoo 5, Leidschendam
Afstudeer begeleider: ing. W.J.H. Jansen
Functie: Kostenadviseur
E-mail: W.Jansen@brinkgroep.nl
Afstudeer begeleider: ir. J. Teunizen PDEng
Functie: Kostenadviseur
E-mail: J.Teunizen@brinkgroep.nl

Bl ad i 2
VOORWOORD
In februari 2009 ben ik begonnen met afstuderen vanuit de afstudeerrichting ‘Real Estate &
Housing’ op het onderwerp duurzaamheid. Het thema ‘duurzaamheid’ was voor mij zeer
onbekend en een onderwerp dat tijdens mijn opleiding niet veel aan bod gekomen is.
Dit rapport is bedoeld voor mijn vierde peiling. In dit rapport wordt het exacte onderwerp
beschreven en wordt de methode toegelicht. Ook worden de resultaten en conclusies duidelijk
weergeven met een aanbeveling voor het vervolg op dit onderzoek.
In dit rapport wordt er gericht op het verduurzamen van de bestaande kantorenvoorraad. Op dit
moment is er in de huidige markt, met de bijbehorende crisis, een grote kans ontstaan om de
bestaande kantoren te verduurzamen. Tevens is er steeds meer vraag naar duurzaamheid maar
er wordt nog te weinig op ingespeeld. Dit komt onder andere doordat de ‘willingness to pay’ voor
duurzaamheid er niet is en er is sprake van de ‘Circle of BLame’. De oorzaak hiervan is
waarschijnlijk dat specialisten uit de bouwsector weinig inzicht hebben in de kosten kwaliteiten
en opbrengsten betreft de consequenties van duurzaamheid in een project. Door middel van dit
onderzoek zal er in de initiatieffase voor gezorgd worden dat er inzicht in de duurzame
technische maatregelen ontstaat . En daaraan gekoppeld de financiële consequenties bij het
verduurzamen van bestaande kantoren.
Bij deze, wil ik de volgende personen in het bijzonder hartelijk danken voor het begeleiden
gedurende het gehele proces van mijn onderzoek; Philip Koppels (TU Delft), Andy van den
Dobbelsteen (TU Delft), Woud Jansen (Brink Groep) en Jim Teunizen (Brink Groep). Dan wil ik
mijn afstudeerbedrijf, Brink Groep, hartelijk bedanken voor hun kennis en voor het verstrekken
van een afstudeerplek. Ook wil ik alle overige specialisten bedanken, die allemaal een bijdrage
aan mijn onderzoek hebben geleverd.
Stephan Grootswagers
April 2009

Bl ad i 3
Inhoudsopgave
VOORWOORD 2
MANAGEMENTSAMENVATTING 1
01 INLEIDING 7
01.01 Leeswijzer 11
02 ONDERZOEKSOPZET 15
02.01 Aanleiding 15
02.02 Probleembeschrijving 19
02.03 Relevantie onderzoek 27
02.03.01 Maatschappelijk 27
02.03.02 Wetenschappelijk 28
02.04 Probleemstelling 29
02.05 Doel- en Vraagstelling 30
02.05.01 Deelvragen 31
03 THEORETISCH KADER 32
03.01 Inleiding 32
03.02 Conclusie Theoretisch Kader 33
04 CASE STUDIES 39
04.01 Inleiding 39
04.02 Case studie 1 – Rijkswaterstaat ‘Westraven’ 40
05 CROSS CASE ANALYSE – CASE STUDIES 43
05.01 Inleiding 43
05.02 Bevindingen cases 43
06 FINANCIËLE QUICKSCAN 47
06.01 Inleiding 47
06.02 Gebouwenschijf 51
06.03 Rekenvoorbeelden 52
06.04 Database 54
06.05 Maatregelpakketten 58
06.06 Financiële Quickscan 62

Bl ad i 4
06.07 Investering en Exploitatie 63
06.08 Bijkomende effecten 68
06.09 Resultaten 71
07 CONCLUSIE & AANBEVELINGEN 80
07.01 Conclusie rekenvoorbeeld 80
07.02 Advies naar de Markt 86
07.03 Advies naar een Eigenaar / gebruiker situatie 87
07.04 Advies naar een Eigenaar / verhuurder situatie 90
07.05 Vergelijking resultaten met andere onderzoeken 95
08 EXPERT PANEL 98
08.01 Inleiding 98
08.02 Bevindingen Panel 98
08.03 Conclusie Panel 100
09 LITERATUURLIJST 101
10 BIJLAGEN 103
10.01 Bijlage 1 Definities 103
Bijlagen Documenten:
A. Theoretisch kader
B. Oriënterende interviews
C. Case studies
D. Rekenvoorbeelden
E. Gebouwenschijf-analyse
F. Resultaten rekenvoorbeeld

Bl ad 1
MANAGEMENTSAMENVATTING
De gehele wereld heeft te maken met de extreme klimaatveranderingen en de daarbij behorende
milieurampen. De maatschappij gaat heel onverstandig om met de natuur en zijn bronnen. De
mensheid put de wereld uit, doordat er steeds meer een aanslag op de natuurlijke bronnen wordt
gepleegd. Dit komt hoofdzakelijk door de steeds groter wordende energiebehoefte van de
wereldbevolking. Om aan deze energiebehoefte te voldoen worden alle fossiele brandstoffen gebruikt
om deze energie op te wekken. Naast dat deze bronnen in een vlug tempo opraken worden hierbij ook
schadelijke emissies uitgestoten. Denk hier aan CO2, welke volgens vele wetenschappers
waarschijnlijkheid de veroorzaker van het broeikaseffect is.
Het grootste probleem ligt dus bij de opwekking van deze gigantische energiebehoefte. In de westerse
wereld is dit percentage het grootst. In Europa komt de energiebehoefte voornamelijk voor rekening
van het transport, de industrie en de gebouwde omgeving. Dit onderzoek richt zich op de gebouwde
omgeving van Nederland. In Nederland wordt vanwege diverse redenen bijna geen nieuwbouw meer
gepleegd, ten gevolge van onder andere de economische crisis. De verhouding nieuwbouw – bestaande
bouw is in de huidige markt 1% - 99%!
Binnen de gebouwde omgeving ligt de focus op de kantorenmarkt. De kantorensector is er namelijk
heel slecht aan toe. De sector is kwantitatief in plaats van kwalitatief. Het kent een
leegstandspercentage van maar liefst 15%. De oorzaken hiervan zijn de crisis, het stijgen van de
werkloosheid en de vergrijzing, een flinke afname van de voorraadbezetting en een slecht beleid en
regelgeving vanuit de overheid.
Om het probleem op te lossen moet de energiebehoefte enorm gereduceerd worden. Dit kan bereikt
worden door middel van het verduurzamen van de bestaande kantoren. Dit betekent dat het
energiegebruik reduceren (besparen) en daarnaast duurzame energiebronnen (wind, water, zon)
toepassen.
De Nederlandse overheid heeft in de afgelopen jaren steeds meer en gerichter doelen gesteld wat
betreft het verduurzamen van de kantorensector. In dit onderzoek wordt er gefocust op het
‘energielabel’ en het ‘duurzaam inkopen beleid’. Het doel is om alle bestaande gebouwen te verbeteren
naar energielabel C of een verbetering van minimaal twee stappen. Hiermee moet worden bereikt dat
de kantorensector van een uitbreidingsvraag naar vervangingsvraag gaat. Hiervoor moet het
nieuwbouwbeleid van marktpartijen naar een voorraadbeleid veranderen.

Bl ad 2
Binnen de verduurzaming van de kantorensector ligt de focus helemaal op het thema ‘energie’. Het
energieverbruik van een kantoor komt voor het grootste deel tot stand in de gebruiksfase (80%). Het
grote gebruik van de energie is afkomstig van de verwarming/ koeling, ventilatie en verlichting van
kantoorgebouwen. Het energieverbruik moet verminderd en verbeterd worden om het probleem op te
lossen. Dit kan worden gedaan door het toepassen van duurzame technische maatregelen.
De onderzoeksvraag van dit onderzoek is als volgt: “Op welke manier kunnen duurzame bouwkundige
en installatietechnische maatregelen, en de daaraan gekoppelde financiële kosten en opbrengsten, bij
het verduurzamen van bestaande kantoren inzichtelijk gemaakt worden?”
In dit onderzoek is een model ontwikkeld die de duurzame technische maatregel in maatregelpakketten
verwerkt en hierbij resultaten inzichtelijk maakt. Het model geeft resultaten weer die zowel interessant
zijn voor de gebouweigenaar-gebruiker als voor de gebouweigenaar-verhuurder. Voor de
gebouweigenaar-gebruiker kan het rendement van de investering, de terugverdientijd en de
energiebesparing per vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak (VVO) inzichtelijk gemaakt worden.
Voor een gebouweigenaar-verhuurder kunnen de huurprijsstijging en het stijgingspercentage ten
opzichte van de huurprijs inzichtelijk gemaakt worden. Op basis hiervan kan een rationele keuze
oftewel advies gegeven worden over de haalbaarheid van de verduurzaming van een bestaand kantoor.
Er zijn hiervoor twee methoden gebruikt om de financiële quickscan te maken. Eerst de case studie
methode, waar zeven praktijkvoorbeelden zijn geanalyseerd. Hier zijn de leereffecten en de duurzame
maatregelen inzichtelijk van gemaakt, die in het model zijn geïmplementeerd. De andere methode is
gebruikt om de gegevens van de maatregelen apart inzichtelijk te maken voor in de databases. Er is
met behulp van het duurzaamheidinstrument EPA-U (Energie Prestatie Advies – Utiliteitsbouw)
uitgerekend wat de energie-index reductie, energiebesparing en de CO2-reductie van iedere maatregel
is. Naast deze twee methoden zijn in samenwerking met experts binnen Brink Groep de
investeringskosten per maatregel in een kostendatabase inzichtelijk gemaakt. Zodat de besparingen en
reducties te berekenen zijn, maar ook de investeringen worden inzichtelijk gemaakt.
In dit onderzoek zijn de verschillende maatregelpakketten doorgerekend op twee verschillende
contractduren. De eerste contractduur is 10 jaar. Deze is bepaald aan de hand van het vooronderzoek.
De huidige markt rekent altijd met een maximale contractduur van 10 jaar. Ook uit de oriënterende
interviews werd deze contractduur al door meerdere stakeholders genoemd.
Naast de contractduur van 10 jaar wordt een tweede scenario doorgerekend met een contractduur van
20 jaar. In principe rekent de markt nooit met contractduren van 20 jaar, maar er is in dit geval sprake
van verduurzaming, oftewel de langetermijnbenadering. Daarom wordt er gekeken naar de
haalbaarheid van de verduurzaming op “lange” termijn.

Bl ad 3
Met de twee scenario’s zijn de resultaten voor beide gebouweigenaarssituaties inzichtelijk te maken.
Voor de gebruiker is de terugverdientijd het meest interessant. Hoe snel wordt de investering door
middel van de energiebesparing terug verdiend. In de figuur I is af te lezen dat het aantal
maatregelpakketten op de lange termijn veel aantrekkelijker is. Verder loopt de terugverdientijd van de
laagste investeringen van 5 tot 10 jaar.
Terug te verdienen maatregelpakketten
0
2
4
6
8
10
12
14
F naar D F naar C F naar B F naar A
Aantal
0
2
4
6
8
10
12
Jaar < 10 jaar
< 20 jaar
TVT laagste
investering
Voor de verhuurder is het rendement op de investering en de huurprijsstijging per vierkante meter VVO
het meest interessant om te weten. Het rendement neemt op de korte termijn (10 jaar) af naar mate
het label omhoog gaat. Op de lange termijn (20 jaar) blijft het rendement bij de hogere
labelverbeteringen redelijk gelijk. Het rendement komt op de langere termijn gemiddeld niet onder de
6%.
Gemiddeld Rendement bij contractduur 10 jaar
2%
4%
6%
14%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
16%
Gemiddeld Rendement bij contractduur 20 jaar
8%9%
6%
15%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
16%
18%
Figuur I Terug te verdienen maatregelpakketten
Figuur II Gemiddelde rendementen contractduur 10 & 20 jaar

Bl ad 4
De gemiddelde huurprijsstijgingen zijn qua waarden redelijk gelijk te stellen, maar het
stijgingspercentage bij de contractduur van 10 jaar loopt redelijk lineair op waar de lijn bij de
contractduur van 20 jaar flink stijgt van D naar C en dan lichtjes bijtrekt. Dit is ontstaan doordat er veel
meer maatregelpakketten terug te verdienen zijn, wat het verloop van de lijn veranderd. Er zou dan
ook gezegd kunnen worden dat het voor de lange termijn eigenlijk in verhouding interessanter is om
voor een hoge energielabelverbetering te kiezen. Terwijl dit op de korte termijn eigenlijk weinig uit
maakt.
Gemiddelde Huurprijsstijging bij contractduur 10 jaar
€ -
€ 2
€ 4
€ 6
€ 8
€ 10
€ 12
€ 14
€ 16
€ 18
Huurstijging € 4,59 € 8,48 € 12,54 € 15,77
Gemiddelde Huurprijsstijging bij contractduur 20 jaar
€ -
€ 2
€ 4
€ 6
€ 8
€ 10
€ 12
€ 14
€ 16
Huurstijging € 3,92 € 9,74 € 11,71 € 14,38
Maar naast de financiële output spelen bij duurzaamheid de bijkomende “zachte” effecten ook vaak een
belangrijke rol. In dit onderzoek zijn de maatregelpakketten daarom ook gewaardeerd op positieve of
negatieve bijeffecten.
Er zijn met de vergaarde resultaten een aantal conclusies te trekken. Er zou gezegd kunnen worden dat
het voor de lange termijn in verhouding eigenlijk interessanter is om voor een hogere
energielabelverbetering te kiezen, omdat er dan meer maatregelpakketten terug te verdienen zijn, de
rendementen hoger zijn en er meer keuze is vanuit de bijkomende effecten. De maatregelpakketten
met de laagste investeringen hebben redelijk gunstige bijkomende effecten, namelijk positieve
klimaatverhoging, lage uitvoeringsintensiteit en weinig overlast voor de organisatie met uitzondering
van de imago verhoging en een lange levensduurverwachting. Verder kan gesteld worden dat de
maatregelpakketten met een hoge CO2-reductie en imagoverhogende pakketten pas na meer dan 20
jaar zijn terug te verdienen. Dit komt doordat deze maatregelen zo duur zijn.
Figuur III Gemiddelde huurprijsstijgingen contractduur 10 & 20 jaar
Figuur IV Onderdeel overzicht bijkomende effecten

Bl ad 5
Dus er kan gekozen worden voor een lage investering, een laag energielabel, een snelle
terugverdientijd met een korte levensduurverwachting! Of er kan juist gekozen worden voor hogere
investering, hoog energielabel, met een minder snelle terugverdientijd maar wel een lange
levensduurverwachting! Deze keuze ligt helemaal bij de opdrachtgever.
Haalbaarheid verduurzaming bestaande kantoren voor beide gebouweigenaarssituaties is als volgt.
Voor de eigenaar-gebruiker zijn 46% van de maatregelpakketten haalbaar waar dit voor de eigenaar-
verhuur maar 15% is.
Haalbaarheid maatregelpakketten
Eigenaar - Gebruiker
15%
54%
31%
tvt < 10 jaar
tvt < 20 jaar
tvt > 20 jaar
Haalbaarheid maatregelpakketten
Eigenaar - Verhuurder
3% 12%
85%
tvt < 10 jaar
tvt < 20 jaar
tvt > 20 jaar
Figuur V Keuze opdrachtgever over output maatregelpakketten
Figuur VI Haalbaarheid maatregelpakketten per type gebuweigenaar

Bl ad 6
Aan de hand van de verworven resultaten en conclusies zijn alle voordelen van de beide partijen in
geval van een gunstige terugverdientijd in de tabel op een rijtje gezet.
Verhuurder Gebruiker
Gebouw bezetting (huurder aanwezig) Investering en terugverdientijd in eigen hand
Energiezuiniger gebouw (hoger energielabel) Lagere exploitatiekosten en servicekosten
Reductie van operationele kosten Energiezuiniger gebouw (energielabel, afhankelijk van
maatregelpakket)
Winst mogelijk door het niet kosteloos stellen van de
eerste paar maanden huur bij een investering (upgrade)
van de eigenaar
Bijkomende effecten voor hem zelf (afhankelijk van
pakket)
Betere verhuurbaarheid/verkoopbaarheid gebouw CO2-reductie (voorbeeld TNT, missie: CO2 neutraal)
Hogere huuropbrengsten Bijdrage aan verbetering milieu
Overall rendementsverbetering Uitdragen visie op duurzaamheid ten opzichte van
medewerkers en klanten
Bijdrage aan verbetering milieu
Uitdragen imago duurzaamheid ten behoeve van
aandeelhouders / gebruikers
WIN WIN

Bl ad 7
01 INLEIDING
Klimaatverandering heeft grote impact op mens en natuur. Volgens de meeste wetenschappers is de
mens de belangrijkste oorzaak van de huidige veranderingen. Nederland maakt zich sterk om
klimaatverandering zoveel mogelijk tegen te gaan en aan te passen aan de veranderingen.
De zon verwarmt de aarde. De aardbodem en de zeeën en oceanen stijgen in temperatuur en geven
warmte af aan de atmosfeer. In de atmosfeer bevinden zich broeikasgassen (waterdamp, kooldioxide,
methaan) die als het ware een warme deken om de aarde leggen. Ze zorgen ervoor dat de warmte die
de aarde afgeeft wordt vastgehouden. De opwarmende werking van deze deken wordt het natuurlijke
broeikaseffect genoemd.
De meeste wetenschappers (Solomon, 2007)1
zijn het erover eens, vinden het zeer waarschijnlijk, dat
de mens dit broeikaseffect beïnvloedt. Omdat we steeds meer gas, elektriciteit, benzine en diesel
gebruiken, blazen we steeds meer CO2 in de atmosfeer. De toename van deze concentratie van
broeikasgassen versterkt het broeikaseffect, waardoor het op aarde steeds warmer wordt.
De gevolgen van klimaatverandering zijn duidelijk zichtbaar. De door de mens veroorzaakte opwarming
van de aarde heeft nu al invloed op gletsjers, koraalriffen en kustverdediging. Daarnaast zijn er ook al
gezondheidseffecten waargenomen zoals extra doden door hittegolven in Europa en Azië. (VROM,
2009)2
Klimaatsverandering is een groot probleem, maar welke reële alternatieven zijn er, die ervoor zorgen
dat de veranderingen worden tegengegaan. Regeringen kunnen maatregelen nemen. In 1997 was er in
Kyoto een klimaatbijeenkomst waar veel industrielanden afspraken om de uitstoot van broeikasgassen
te verminderen. Dit heeft tot het klimaatverdrag ‘Kyoto Protocol’ geleid, waarin afspraken over de
vermindering van de uitstoot van broeikasgassen zijn gemaakt. Dit wordt ook wel een vorm van
‘duurzaamheid’ genoemd.
Voorbeeld klimaatverandering: Lake Palace Hotel, Udaipur, India, (1993-2005)
(shunya.net) (static.panoramio.com/photos/original/1575558.jpg)
1 S o l o m o n, S . , D . et al l ; C l i m a te C h a ng e 2 00 7 ( 2 0 0 7) Th e P hy si c al S ci e nc e Ba si s, C am b ri d g e U ni v er si ty
p re ss
2 h ttp : / / w ww. vro m . nl / p ag i n a. htm l ? i d = 4 1 78

Bl ad 8
Voorbeeld klimaatverandering: Pasterze Gletsjer, Oostenrijk
(greenpeace.org) (climatesurprise.files.wordpress.com/)
Het thema ‘duurzaamheid’ is op het moment aan de orde van de dag in vele sectoren, branches en
maatschappijen. Iedereen schrijft en spreekt over duurzaamheid maar wat wordt daar nu eigenlijk mee
bedoeld of onder verstaan?
Het thema duurzaamheid is eigenlijk niet eens van deze tijd. De oliecrisis3
van 1973 (ook wel de eerste
oliecrisis genoemd) betrof een wereldwijd tekort aan aardolie. Wereldwijd waren de economische
gevolgen van de crisis groot, vooral door de prijsstijging van olie, die er het gevolg van was. De
wereldwijde energiecrisis leidde tot meer belangstelling voor alternatieve (‘duurzame’) energie.
Ongerustheid over de ontwikkelingen van de Westerse consumptiemaatschappij begin jaren '70 lag aan
de basis van duurzaam bouwen. Het rapport ‘De grenzen aan de groei’ van de Club van Rome en
andere publicaties brachten onder een kleine groep van deskundigen een beweging op gang. Maar toen
enkele belangrijke olieproducerende landen korte tijd later de oliekraan tijdelijk dichtdraaiden, werd het
tijd voor serieus, breder georiënteerd energiebeleid (OPEC-boycot).
Lange tijd stond energiebesparing en energiedifferentiatie centraal bij de deskundigen, totdat in 1987
het Brundtland-rapport het onderwerp duurzame ontwikkeling voorgoed op de politieke agenda zette.
De belangrijkste conclusie van het rapport was dat de omvangrijkste mondiale milieuproblemen het
gevolg waren van de armoede in het ene deel van de wereld, en de niet-duurzame consumptie en
productie van het andere deel van de wereld. Het rapport riep voor het eerst op tot duurzame
ontwikkeling. (Brundtland, 1987)4
3 h ttp : / / nl . wi ki p ed i a. o rg / wi ki / O l i ec ri si s
4 Br u nd t l a nd , r ap p o rt O u r co m m o n fu t ur e ( 1 98 7)

Bl ad 9
De Brundtland commissie nuanceerde de conclusies van de club van Rome iets, maar belangrijker was
dat ze geen noodlot presenteerden, maar meer in mogelijke oplossingen dachten. Daarin is voor het
eerst het begrip duurzame ontwikkeling genoemd en is er een definitie gegeven aan het begrip
duurzame ontwikkeling. Die definitie luidt:
“Meeting the needs of the present without compromising the ability of future generations to meet their
own needs”
Duurzame ontwikkeling zou de algemene term worden die de oplossing van de wereldproblemen moest
vertegenwoordigen. Na Rome en Brundtland zijn er nog verschillende VN tops geweest, waaruit
verdragen zijn ontstaan. Hier volgen de belangrijksten (Vos, 2009)5
:
- Rio de Janeiro
- Johannesburg
- Kyoto
Duurzaamheid beperkt zich niet tot energiebesparing, terugdringen van CO2-emissie, afvalverwerking,
toepassing van recyclebare materialen. Duurzaam handelen uit zich in een bepaalde houding, integer
handelen, respect voor mens, natuur en cultuur (‘People, Planet, Profit’). Bij duurzame ontwikkeling is
sprake van een goede balans tussen de ecologische, economische en sociale belangen.
De mondiale bewustwording ten aanzien van de problematiek van klimaatverandering dwingt ons juist
nu om duurzaamheid serieus te nemen. Duurzaamheid handelt over de schaarste van onze natuurlijke
hulpbronnen, het belang van een zuivere atmosfeer, over ecologie. Duurzame ontwikkelingricht zich op
een goede wereld voor onze kinderen en kleinkinderen. De quote ‘we hebben de aarde niet gekregen
van onze ouders, maar te leen van onze kinderen’ duidt helder onze verantwoordelijkheid (Driel,
2009)6
.
In de jaren 1990 - 2002 werd duurzaam bouwen voorzichtig in de praktijk gebracht. Bewezen werd dat
duurzaam bouwen grote kwaliteiten in zich droeg, maar het marktaandeel bleef vooralsnog beperkt. Dit
kwam voornamelijk doordat het ontwikkelen van traditionele, niet-duurzame kantoren op zich al heel
winstgevend en goedkoper was.
5 h ttp : / / w ww. h ar ryv o s. nl / cm s / p ag e. p hp ? 7
6 D ri el , I ng . A . v a n M R E M R I C S ( 2 0 09) D uu rz a am he i d d e m a at s t aa f vo o r r ed em e n ts ve rb et er i ng v a n
va s tg o e d .

Bl ad 1 0
Eind 2006 ontstond een nieuwe, krachtige impuls voor
energiebesparing en energiezuinig bouwen. Meest markante
aanleiding was wel de film 'An Inconvenient Truth' van Al
Gore, die een plotselinge, brede bewustwording op gang
bracht ten aanzien van de klimaatverandering. Hij maakte
kort en bondig (behapbaar voor de gemiddelde persoon)
duidelijk hoe ernstig het milieuprobleem op het moment is
en hoe zich dat gaat ontwikkelen als niemand er wat aan
doet.
McDonough en Braungart schreven het boek ‘Cradle to cradle’, en
versterkten hierdoor de aandacht voor verantwoord gebruik van
materialen. In 2009 ondersteunde de film ‘The age of stupid’ de druk
op de wereldconferentie in Kopenhagen om snel concrete
maatregelen te nemen. De concrete resultaten van deze conferentie
met de wereldleiders vielen weliswaar tegen, maar het onderwerp
werd wereldwijd weer nadrukkelijk op de kaart gezet.
Omdat eindgebruikers energie als onderdeel zien van hun
leefpatroon en breder kijken naar duurzaamheid, kon duurzaam
bouwen goed meeliften. Vele initiatieven van overheid en
bouwsector volgden om duurzaam en energiezuinig te bouwen.
Spannend wordt het of de bouw alle plannen zal kunnen verwezenlijken, maar duurzaam bouwen staat
anno 2008 in elk geval stevig op de (politieke) agenda. (Senternovem, 2009)7
7 h ttp : / / d u ur z a am b o uw en. s en te rn o v em . n l / p r ak ti j k/ 1 1 2- o n ts t a an _ en _ to eko m s t_d ub o . h t m l ( 1 2 m a a rt
2 00 9)
Fi g u ur 1 A l G o r e, A n I n co nv eni e nt T r ut h
Fi g u ur 2 M cD o no ug h e n Br a u ng ar t

Bl ad 1 2
Dit onderzoek is op te splitsen in drie delen. De probleemanalyse, het theoretisch kader en het
modelleren. De probleemanalyse bevat het verkennend onderzoek dat als doel heeft het in staat te
stellen om tot een betere en meer afgewogen oordeelsvorming van het onderwerp te komen. In dit
onderzoek is vooraf een lange periode geweest waarin veel verkennend onderzoek heeft plaats
gevonden. Het onderwerp was nog niet specifiek geformuleerd en er was ook nog onvoldoende kennis
aanwezig om een helder beeld van het thema duurzaamheid te vormen.
Tijdens het verkennende onderzoek is veel gebruik gemaakt van internet, marktdocumentatie en
vakliteratuur van de huidige partijen die op het gebied van duurzaamheid al uitspraken hebben gedaan.
Daarnaast zijn er ook veel bezoeken gebracht aan congressen, seminars en beurzen. Tijdens de
praktijkbezoeken is er veel gesproken en gepraat met deskundigen en koplopers op het gebied van
duurzaamheid maar ook met tegenstanders en belangstellenden.
Door middel van het verkennend onderzoek is de onderzoeksopzet (hoofdstuk 2) opgesteld. Hierin
staan de aanleiding, probleembeschrijvng en de relevantie. Na het verkennende onderzoek is de
onderzoeksvraag geformuleerd, namelijk het inzichtelijk maken van de duurzame bouwkundige en
installatietechnische maatregelen, en de daaraan gekoppelde financiële consequenties, bij het
verduurzamen van bestaande kantoren.
Na de onderzoeksvraag te hebben geformuleerd is er een literatuuronderzoek gedaan. Een
literatuuronderzoek is het uitvoeren van een systematische studie op basis van wetenschappelijke
literatuur en andere documenten om een wetenschappelijke vraagstelling te beantwoorden. Een manier
om antwoord op de onderzoeksvraag en deelvragen te vinden, is het uitvoeren van literatuuronderzoek.
Hierbij worden met bronnen (boeken, onderzoeken, nieuwsberichten, etc.) de informatie getracht te
vinden waarmee de vragen beantwoord kunnen worden.
Een van de methoden van onderzoek is de survey-methode(stakeholderonderzoek), waarin men bij een
groot aantal onderzoekseenheden via systematische ondervraging gegevens over veel kenmerken
verzamelt (qualiteit.nl, 2009)8
. Er zijn in het analysekader van het onderzoek elf oriënterende
interviews afgenomen met verschillende partijen binnen het bouwproces. Tijdens de interviews zijn een
aantal thema’s aan de orde zijn gekomen en besproken.
Vanuit de onderzoeksvraag volgt een literatuuronderzoek en een stakeholderonderzoek die de basis
vormen voor het theoretisch kader (hoofdstuk 3). Na het theoretisch kader wordt er verder informatie
(input) voor het model verzameld. Er moet een database opgezet worden. De database zal bestaan uit
de “duurzame technische maatregelen” die toegepast kunnen worden bij een bestaand kantoor. Deze
8 h ttp : / / w ww. q u al i te i t. nl / su r vey. h tm

Bl ad 1 3
worden inzichtelijk gemaakt door onderzoek vanuit diverse bronnen maar voornamelijk vanuit de te
onderzoeken case studies. Na het inzichtelijk maken van de maatregelen moet er per maatregel de
financiële als de energetische consequenties bepaald worden. Dit moet hoofdzakelijk voortkomen uit de
case studies. Als dit niet het geval is dan zal het energetische deel zal aan de hand van
duurzaamheidinstrumenten inzichtelijk gemaakt worden. Het financiële gedeelte zal in overleg met
Brink Groep bepaald worden.
De casestudy methode (hoofdstuk 4); deze heeft als oogmerk overzichtelijk een bepaald systeem of
proces te beschrijven. Hierbij valt onder andere te denken aan een bepaalde organisatie, een bepaalde
beslissing of een bepaalde situatie. In de scriptie moet je aangeven op welke wijze de informatie wordt
verzameld voor de cases. De uitspraken zijn meestal niet generaliseerbaar, maar anderzijds kan er
meer de diepte ingegaan worden. (Dul J. & Hak T., 2008)9
In dit onderzoek worden 7 casestudies gedaan, waar de meeste eenvoudig worden uitgewerkt en twee
cases in de diepte. De cases worden allen beschreven en voor de twee diepte cases worden enkele
interviews afgenomen met de betrokken partijen. Ook wordt er een bezoek (rondleiding) aan deze twee
projecten gebracht. De case studies worden vervolgens in de cross case (hoofdstuk 5) met elkaar
vergeleken. Hieruit volgen bevindingen en conclusies die voor het vervolg van het onderzoek van
toepassing zijn.
De cases zijn heel belangrijk voor de onderbouwing van het model. Veel zal afkomstig of herleid kunnen
worden uit de cases. Dit zijn werkelijk uitgevoerde projecten en vormen dus een goede input voor het
onderzoek. De cases worden voor de gebruikt voor de bepaling van de “duurzame technische
maatregelen”, de database en de manier van sturing in het model (hoofdstuk 6).
Als de financiële en de energetische consequenties van de technische maatregelen niet bepaald kunnen
worden met behulp van de case studies zal het duurzaamheidinstrument EPA-U worden gebruikt. Er zal
dan een conventioneel gebouw doorgerekend worden, waarna iedere maatregel één voor één wordt
ingevoerd. Hierbij ontstaat een verschil met de bestaande situatie welke inzichtelijk en verwerkt wordt
gemaakt in de database.
Na het opzetten van de database moet er uitgezocht worden op welke manier gestuurd kan gaan
worden. Er zal een model gemaakt worden die keuzes mogelijk en inzichtelijk maakt. Wat moet de
input zijn voor het model, welke keuzes kunnen gemaakt worden en hoe worden de maatregelen
gekozen, deze vragen worden in de loop van het onderzoek duidelijk.
9 D ul J . & H a k T. ( 2 00 8) , C as e S t ud y M e t ho d o l o g y i n B usi ne ss R e s ea rc h, A m s t erd am

Bl ad 1 4
Na het uitzoeken van de informatie kan het in het model gemaakt gaan worden. Dit zal leiden tot het
concept model. Het concept zal nog door een expertpanel gecontroleerd en getoetst worden. Het
expertpanel wordt geacht de opgegeven onderwerpen te onderzoeken en te bestuderen en in
schriftelijke rapporten conclusies en aanbevelingen naar voor te schuiven. (Royal Society of Canada,
2009)10
. Aan het einde van het onderzoek, zal er een definitief model ontstaan die de verduurzaming
van bestaande kantoren inzichtelijk kan maken.
Als afsluiting worden de conclusies en aanbevelingen (hoofdstuk 7) beschreven. Na het afronden van
het onderzoek zal er door middel van een exert panel (hoofdstuk 8) een laatste blik op het model
worden geworpen, waarbij de specialisten hun open aanmerkingen geven over het model.
10 R o y al S o ci e ty o f C a na d a ( 1 9 98) E xp e rt P an el s: M a nu al o f P r o c ed ur al G u i d el i n es . V e rsi o n 1. 1. O t t aw a
( O nt a ri o ) , C a n ad a.

Bl ad 1 5
02 ONDERZOEKSOPZET
02.01 Aanleiding
Senternovem zegt “duurzaam bouwen staat anno 2008 in elk geval stevig op de (politieke) agenda”.
Om duurzaam te bouwen moet een organisatie wel duurzaam (willen) zijn, hier spreekt men vaak over
het Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen (MVO).
Maatschappelijk verantwoord ondernemen betekent dat naast het streven naar winst (profit) ook
rekening gehouden wordt met de effecten van de bedrijfsactiviteiten op het milieu (planet) en dat er
oog is voor menselijke aspecten binnen en buiten het bedrijf (people). Het gaat er om een balans te
vinden tussen people, planet en profit. Steeds vaker blijkt dat die balans leidt tot betere resultaten voor
zowel het bedrijf als de samenleving.
De economische crisis heeft er in de bouwwereld toe geleid dat nieuwbouwprojecten heel moeilijk
haalbaar zijn, omdat er voornamelijk geen financieringen meer vrij komen vanuit de bancaire wereld
voor (risicovolle) bouwontwikkelingen. Er moet namelijk zelf veel eigen geld ingebracht worden, wil een
bank nog een lening verstrekken.
Het huidige percentage nieuwbouw dat per jaar aan de
bestaande voorraad wordt toegevoegd ligt nu rond de 1%.
Daarnaast staat in de bestaande kantorenvoorraad veel leeg.
Deze leegstand bedroeg in 2008 12% (DTZ, 2008)11
en zal in
2009 naar verwachting verder stijgen. Door de bezuinigingen en
een afnemend productieproces gaan organisaties inkrimpen en
efficiënter gebruik maken van bestaande ruimten. Dit zal voor
een verdere toename van de leegstand gaan zorgen.
In deze tijd zullen de kansen en uitdagingen dan ook vooral bij de
bestaande bebouwing liggen. De organisaties zullen, naast het
maatschappelijk verantwoord ondernemen, meer aandacht moeten besteden aan hun strategie in
relatie met de bestaande voorraad/gebouwen.
Vanuit de overheden wordt er steeds meer gestimuleerd om te verduurzamen. Er zijn internationaal
verdragen gesloten over het sparen van het milieu. Met daarin (hoofd)doelen zoals reductie van de
CO²-uitstoot, overige emissies en energiebesparing. Na het ‘Klimaatverdrag’ tijdens de "Earth Summit"
in Rio de Janeiro zijn de doelen aangescherpt in het verdrag van Kyoto (Kyoto protocol) die nu tot 2012
van kracht is.
11 h ttp : / / w ww. d t z. n l / p a g e. a sp ?i d = 62 7 1 3
Fi g u ur 3: H ui d i g e m a rk tsi t u a ti e
ni e u wb o uw( 1 %) / b e st a a nd e b o uw ( 99 %)

Bl ad 1 6
Met het huidige Kyoto verdrag zijn industrielanden overeengekomen om de uitstoot van broeikasgassen
in 2008-2012 met gemiddeld 5,2% te verminderen ten opzichte van het niveau in 1990.
De reductiepercentages verschillen van land tot land, naarmate economische kracht. Economisch
zwakkere landen krijgen lagere reductiepercentages.
Volgens het Kyotoprotocol moet
Nederland in de periode 2008–2012
de emissies van broeikasgassen met
gemiddeld 6 procent verlagen ten
opzichte van het basisjaar 1990.
Daarbij mag een deel van deze
reductie in het buitenland worden
gerealiseerd. De uitstoot in het
basisjaar is vastgesteld op 214,3
miljard kg CO²-equivalenten.
In 2005 kwam de uitstoot van
broeikasgassen in Nederland met 212
miljard kg CO²-equivalenten hier voor het eerst onder. In 2006 zette deze afname zich verder door.
Ieder land speelt op zijn eigen manier in op de afspraken van de
verdragen. Sommige landen zijn al redelijk ver met duurzaamheid
en het nastreven van de gestelde doelen maar er zijn ook landen die
nog veel te doen hebben. Nederland was altijd een land dat voorop
lag wat duurzaamheid betreft, maar dit stagneerde in de economisch
goede tijden. Dit betekent nu dat Nederland nog veel moet doen om
de doelen te realiseren. Van de 27 EU-lidstaten hoort Nederland bij
de vijf minst presterende landen als het gaat om het aandeel
duurzame energie: er is 3% gerealiseerd, terwijl 20% in 2020 de
doelstelling is, zie figuur 4.
De Nederlandse overheid wil concrete stappen zetten naar een
duurzame samenleving en geeft zelf het goede voorbeeld. Jaarlijks
besteden overheidsorganisaties meer dan 40 miljard euro aan
inkopen en diensten. Door als overheid duurzaam in te kopen, krijgt
de markt voor duurzame producten een stevige impuls. De
Fi g u ur 5 P r e st a ti e EU l a nd e n t. o . v.
g es t el d e d o el en
Fi g u ur 4 C O 2 ui ts to o t N ed erl a nd

Bl ad 1 7
overheden hebben duidelijke doelen gesteld: het Rijk wil in 2010 voor 100 procent duurzaam inkopen
(senternovem, 2009)12
. De gemeenten streven naar 75 procent in 2010 en 100 procent in 2015.
Provincies en waterschappen hebben minimaal 50 procent in 2010 als doel gesteld. 100 procent
duurzaam inkopen betekent dat de inkopen voldoen aan de eisen die op dat moment voor de
desbetreffende productgroepen zijn opgesteld.
Vanuit het duurzaam inkopen beleid van de overheid worden in principe alleen nog gebouwen
aangekocht of gehuurd met een label C of hoger (B of A). Op deze manier is er garantie dat de overheid
medewerkers goede huisvesting kan bieden, de markt kan stimuleren om de grote voorraad oudere
panden te verduurzamen en de kans op afstoten of slopen van minder goede panden kan beperken.
Het Energielabel voor publieke gebouwen (EPBD) is dit per 1 januari 2009 verplicht. Met het
energielabel voor gebouwen krijgt een gebouweigenaar meer inzicht in de energieprestatie van zijn
gebouw of woning. Vanaf 1 januari 2008 zijn gebouweigenaren verplicht om bij nieuwbouw, verkoop of
verhuur te beschikken over een energielabel, ook energieprestatiecertificaat genoemd.
Sinds 1995 worden in het Bouwbesluit eisen gesteld ten aanzien van de energiezuinigheid en zijn de
energieprestatienormen geïntroduceerd. Met deze introductie van de energieprestatienormen is er voor
gekozen de bouwwereld zelf te laten kiezen met welke maatregelen de vereiste energiezuinigheid van
een gebouw wordt gerealiseerd. De eisen zijn niet langer gericht op de op zichzelf staande maatregelen,
maar op een totaalprestatie met betrekking tot de energiezuinigheid van een gebouw: de
energieprestatie.
EPC (Energie Prestatie Coëfficiënt) is de eenheid waarin de EPN (Energie Prestatie Norm) wordt
uitgedrukt. De EPC (Energie Prestatie Coëfficiënt) aanscherping voor kantoren is per januari 2009 van
1,5 naar 1,1 gegaan. De EPC is een onderdeel van het energielabel. Het energielabel moet er voor
zorgen dat er in de markt herkenbaar en eenvoudig te vergelijken is en waarbij inzicht wordt gegeven
in de totale energieprestatie van het (in dit geval) gebouwen.
Voor het behalen van de in het Kyoto Protocol vastgelegde doelen heeft Nederland nationale
convenanten opgesteld. Er is een werkprogramma (‘Schoon en Zuinig’) opgesteld met daarin de doelen
voor Nederland tot 2020 en vervolgens zijn er met marktpartijen convenanten opgesteld die de doelen
hebben gesteld per sector. Er is in de bouwsector een convenant ‘Lenteakkoord’ voor nieuwbouw en
een convenant ‘Meer Met Minder’ voor de bestaande bouw.
12http://www.senternovem.nl/mmfiles/Criteriadocument_Huur_%20en_%20aankoop_%20kantoorgebo
uwen_tcm24-306706.pdf

Bl ad 1 8
Schoon en Zuinig - Doelen overheid tot 2020:
• CO² 30% reductie (1990-2020)
• Energiebesparing per jaar van 1% naar 2%
• Duurzame energie van 2% to 20%
• Goede voorbeeld zijn voor de maatschappij
De verschillende convenanten bevatten doelen voor het reduceren van de CO²-uitstoot en daaraan
gekoppeld het verhogen van de energiebesparing. Deze doelen zijn nog niet echt hard, althans het is
geen harde regelgeving maar het wordt langzamerhand wel duidelijk dat de markt meer deze richting
op moet, en gaat handelen naar duurzaam vastgoed. Vastgoed dat minder CO²-uitstoot en dat energie
bespaard, zodat het uiteindelijk energie- en CO2-neutraal is!
Het Lente-Akkoord is een overeenkomst tussen VROM en Bouwend Nederland, NEPROM en NVB van
april 2008. Hierin is als doel gesteld, een energiebesparing van 25% in 2011 en 50% in 2015 van de
vastgoedvoorraad ten opzichte van de situatie van 1990. Ook is afgesproken dat de norm in
samenwerking met de branche voor 1 januari 2011 wordt herzien.
Meer met Minder, het Convenant Energiebesparing voor bestaande gebouwen, is een gezamenlijk
initiatief van overheid, energiebedrijven, woningcorporaties en bouwen installatiebedrijven met als
eerste doel om gedurende de periode 2008 – 2011 500.000 bestaande woningen en bedrijfsgebouwen
gemiddeld 30% zuiniger te maken. Het hele programma loopt tot 2020 met de ambitie om ten minste
2,4 miljoen bestaande woningen en bedrijfsgebouwen aan te pakken.
Geconcludeerd kan worden dat er in de bouwsector veel initiatieven en ontwikkelingen op gang komen
omtrent maatschappelijk verantwoord ondernemen en duurzaamheid. Om de enorme uitstoot van
emissies zoals CO² flink te reduceren en meer aan energiebesparing te doen zijn afspraken per land
essentieel om aan de gestelde doelen te kunnen voldoen.
Nederland heeft op het moment nog een hele grote inhaalslag te maken, waar zij vroeger zeer
vooruitstrevend en koploper op het gebied van duurzaamheid waren, zijn zij nu een van de slechtst
presterende landen wat betreft nastreving van de doelen en afspraken.
De economische crisis heeft er in de bouwsector veelal voor gezorgd dat nieuwbouw projecten zeer
moeilijk haalbaar zijn. De banken willen geen grote (risicovolle) leningen meer verstrekken en
daarnaast vind er in de vele bedrijven ook grote krimp plaats. Deze ontwikkelingen zorgen er voor dat
enerzijds de nieuwbouw nog maar lastig van de grond komt. En anderzijds het percentage leegstand
groeit.

Bl ad 1 9
Al deze ontwikkelingen hebben er in de afgelopen jaren toe geleid dat er zowel nationaal als
internationaal veel afspraken en doelen zijn opgesteld. Nederland moet de emissies van broeikasgassen
ten opzichte van het basisjaar 1990 verlagen en tot 2020 de duurzame energie verhogen. Daarbij zijn
er voor de bouwsector specifiek convenanten opgesteld die erop moeten toezien dat zowel voor
nieuwbouw als voor de bestaande bouw de doelen zullen worden behaald. Hier ontstaan dus kansen om
de bestaande voorraad/gebouwen meer aandacht te geven op het gebied van duurzaamheid.
02.02 Probleembeschrijving
Het duurzaamheidvraagstuk kent nog vele haken en ogen, wat het nastreven van de gestelde doelen
zeker niet bevordert. Daarbij heeft de hele wereld op het moment te maken met een grote
economische crisis. Er zijn dan ook drie soorten problemen te beschrijven. De maatschappelijke
problemen die wereldwijd spelen, de markt problemen die in de bouwsector een rol spelen en praktijk
problemen die een onderdeel van de bouwsector zijn.
Maatschappelijke problemen
Broeikaseffect
Wetenschappers houden de mens verantwoordelijk voor het versterken van het broeikaseffect. Het
broeikaseffect zorgt ervoor dat de temperatuur op aarde hoger ligt dan op grond van de warmte-
instraling van de zon en de aardwarmte verwacht kan worden. Dit effect wordt veroorzaakt door
broeikasgassen in de atmosfeer die warmte vasthouden. De bekendste broeikasgassen zijn waterdamp,
koolstofdioxide, methaan en stikstofoxiden.
De oorzaak van het broeikaseffect met de
opwarming van de aarde komt hoofdzakelijk door
het intense gebruik van fossiele brandstoffen (86%
van de totale energieopwekking). De verschillende
brandstoffen die in diverse sectoren worden
gebruikt zorgen voor veel schadelijke emissies
(broeikasgassen). Het enorme verbruik van de
fossiele brandstoffen komt voort uit de grote
energiebehoefte van de mens. Fi g u ur 6 H ui d i g e b ro nn en vo o r o p w ekk i ng e n erg i e
Duurzame energie
6%
Nucleaire energie
8% Olie
40%
Gas
23%
Kolen
23%
Bron: US Energy Information Agency

Bl ad 2 0
Eindigheid fossiele brandstoffen
Er zal een hoop moeten veranderen om het energiegebruik af te laten nemen. Het thema
‘duurzaamheid’ kan en zal hier een grote rol in gaan spelen. Maar er wordt maar 6% van de energie
gewonnen uit duurzame energie. Daar komt nog bij dat uit diverse onderzoeken blijkt dat de fossiele
brandstoffen eindig zijn.
Bewezen en speculatief
Om bij de geldende onzekerheden toch een overzichtelijk beeld te krijgen van de omvang van de
wereld energiereserves, kan een onderscheid gemaakt worden tussen "bewezen reserves" en
"speculatieve reserves". In de studie "An Assessment of world hydrocarbon resources" definieert de
Duitse energiedeskundige Dr. Hans-Holger Rogner, onder andere werkzaam bij het Internationaal
Atoom Energie Agentschap, de bewezen reserve als het deel van de conventionele reserve, waarvan
zowel het voorkomen als de winbaarheid zijn aangetoond.
Aardolie, aardgas, steenkool
Het Milieu en Natuur Planbureau heeft de gegevens over energiereserves uit het rapport van Rogner per
energiebron uitgedrukt in het energieverbruik van het jaar 2000. Uitgaande van een gelijkblijvend
energieverbruik kan zo een toekomstverkenning worden gemaakt van de maximale toereikendheid van
de voorraad aardolie, aardgas en steenkool, zoals afgebeeld in onderstaande figuur.
Uit de figuur blijkt zowel het aanzienlijke verschil tussen bewezen en speculatieve reserves, als ook een
duidelijk verschil in toereikendheid per energiebron.

Bl ad 2 1
De totale bewezen voorraad aardolie kan bij een gelijkblijvende consumptie de wereld nog maximaal 43
jaar van olie voorzien. Mocht echter de volledige speculatieve reserve daadwerkelijk bestaand en
winbaar zijn, kan daar nog 82 jaar bij worden opgeteld. De wereld zou dan, rekenend vanaf het jaar
2000, nog 125 jaar van olie kunnen worden voorzien. (In werkelijkheid wordt in de 21e eeuw een
aanzienlijke stijging van de olieconsumptie verwacht, waardoor het aanbod niet meer in de vraag zal
kunnen voorzien, ver voor het jaar 2125.)
De bewezen voorraad aardgas is iets groter, voldoende om de wereld bij gelijkblijvend aardgasverbruik
nog 61 jaar te voorzien, of, met meerekening van de volledige speculatieve reserve, zelfs nog 214 jaar.
De voorraad steenkool is veruit het grootst. Zelfs de bewezen reserve zou de wereld, bij gelijkblijvend
steenkoolverbruik, nog 180 jaar kunnen voorzien. Mocht ook de volledige speculatieve reserve winbaar
blijken, kan daar nog 502 jaar steenkoolverbruik aan worden toegevoegd, zodat de aarde maximaal tot
het jaar 2682 van steenkool kan worden voorzien. (In werkelijkheid zal ook het steenkoolverbruik in de
nabije toekomst aanzienlijk stijgen.) (Rogner, 2000)13
De huidige energie winning komt grotendeels voort uit de fossiele brandstoffen. Met het feit dat de
fossiele brandstoffen eindig zijn en dat het overgrote deel van de energie dus gewonnen wordt uit deze
brandstoffen kan dit uiteindelijk leiden tot enorme problemen in de vorm van stijging van de
energieprijzen.
Energieprijsstijging
Wanneer en hoeveel de energieprijzen omhoog gaan, dat is afhankelijk van twee factoren. Ten eerste,
de nog aanwezige hoeveelheid fossiele brandstoffen (aanbod) in combinatie met de behoefte (vraag) en
ten tweede, de ontwikkeling, en eigenlijk ook betaalbaarheid, van duurzame energiebronnen
(alternatieven zoals zonnecellen en windenergie).
13 D r. H a n s- H o l g er R o g n er, I n te rn a ti o n a al A t o o m En e rg i e A g e nt sc h ap ;
ht tp : / / w w w. p b l . nl / nl / d o ssi er s/ i nd ex. h tm l

Bl ad 2 2
In onderstaand overzicht is te zien dat de duurzame alternatieven niet echt aanslaan en dat de fossiele
brandstoffen uitgeput raken, waardoor de energieprijs enorm stijgt. Als er niets gebeurt, dan zal dit
uiteindelijk een mogelijk scenario zijn, alleen is niet exact (in jaartallen) te voorspellen wanneer dit gaat
gebeuren.
Wanneer het scenario zich ontwikkelt zoals hierboven is geschetst, zullen de energieprijzen enorm
oplopen. Maar als de duurzame alternatieven zullen toenemen, zoals hieronder in een scenario is
geschetst, dan blijft de energieprijs gelijk en kan deze zelfs afnemen. Dit zal komen doordat de
duurzame alternatieven uiteindelijk zo goed zijn dat iedereen zelfvoorzienend wordt en dus dat de
energieprijzen terug naar nul gaan.
Fi g u ur 7 en erg i ep ri j s o nt wi k kel i ng zo nd er g ro ei d u ur z am e al te rn a ti ev en
Fi g u ur 8 en erg i ep ri j s o nt wi k kel i ng m e t g ro ei d uu r z am e a l te r na ti ev e n

Bl ad 2 3
Markt problemen
Circle of Blame
De overheid heeft zichzelf en ook de markt doelen gesteld
om te zorgen dat de internationale afspraken moeten
worden behaald. Maar de (bouw)markt wil nog niet echt
reageren en inspelen op de verduurzaming van de
maatschappij. Zij geven aan dat zij ook erg afhankelijk
zijn van elkaars vraag hiernaar. Dit wordt ook wel “The
Vicious Circle of Blame” (Keeping, 2000)14
genoemd.
Uitgangspunt van dit model is dat partijen vaak naar
elkaar wijzen. Betrokken partijen geven aan dat ze willen
verduurzamen, maar dat het niet aan hen ligt dat dit nog
niet geschiedt. Voor het doorbreken van de totale cyclus
zijn inspanningen van beleggers, gebruikers ontwerpers,
aannemers en ontwikkelaars vereist.
Imago
Om het wereldprobleem, opwarming van de aarde, enorm te reduceren, kan ‘duurzaamheid’ op het
moment een grote rol gaan spelen. Maar in de huidige maatschappij en (bouw)markt heeft het thema
‘duurzaamheid’ een slecht imago wat langzamerhand steeds minder wordt. Misschien omdat er het
woord ‘duur’ in zit, wat daarmee de maatschappij afschrikt? Er werd altijd al snel de link gelegd naar de
‘geiten wollen sokken-benadering’. Maar dat is nu aan het veranderen, waar duurzaamheid in
projectvorm steeds vaker een eis is.
Gebouwde omgeving
Uit de fossiele brandstoffen wordt nog steeds veel
energie opgewekt. Er zijn een aantal sectoren die
er voor zorgen dat het huidige energieverbruik uit
fossiele brandstoffen enorm hoog is. In Europa
zijn drie grote energieverbruikers te benoemen.
Transport (35%), Industrie (30%) en de
Gebouwde Omgeving (35%). Hierin behoort de
gebouwde omgeving dus tot de grootste.
14 K e ep i ng , M . ( 2 0 00) , Wh a t a b o u t th e d em a nd ? D o i n ve s t o rs w a nt ‘ s u st ai n ab l e b ui l d i n g s’ , O x fo r d ,
O xfo r d C en tr e fo r R ea l Es t at e M a na g em en t.
Energiegebruik EU
Gebouwde
Omgeving; 35%
Transport; 35%
Industrie; 30%
Bron: De Jonge, H., 2009
Fi g u ur 9 C i rc l e o f Bl am e

Bl ad 2 4
Binnen de gebouwde omgeving is ook weer een
verdeling te maken van energieverbruikers. Het
energiegebruik komt voor 63% voor rekening van
de woningbouw. 22% is toe te rekenen aan de
kantorensector en de overgebleven 15% is
afkomstig van de overige bebouwing.
Vraag en aanbod
De woningbouw kent weinig leegstand maar groeit ook niet snel meer. Deze stagnatie wordt vooral
veroorzaakt door de crisis waar ontwikkelaars en aannemers niet meer kunnen bouwen omdat zij de
financieringen niet meer rond krijgen. De niuewbouwwoningen zijn daarom nog steeds zo duur terwijl
veel kopers de financieringen ook niet rond meer krijgen. Daarom blijven veel bewoners op hun huidige
plek zitten. Het is daarom lastig om deze sector verder aan te pakken.
In de afgelopen jaren is er in de utiliteitsector enorm
ontwikkeld en gebouwd, hetgeen er nu voor zorgt dat er
een groot verschil bestaat tussen de vraag en het
aanbod in de kantorensector. Door de moeilijke tijden in
de afgelopen jaren is de vraag hard gedaald waar het
aanbod maar bleef toenemen. Daarnaast spelen de
factoren inkrimping van de organisatie en het niet rond
krijgen van een financiering hierin ook mee. In de
huidige kantorensector staat dus veel bestaande
gebouwen leeg, en wachten er eigenlijk op totdat zij
gesloopt of gerenoveerd worden.
Financiering
Door de economische crisis willen banken geen risicovolle financieringen meer afgeven. Vastgoed staat
over het algemeen bekend dat het best risicovolle investeringen kunnen zijn. Het is dan ook steeds
moeilijker om echt genoeg financieringen van de banken te krijgen. Daarbij speelt ook mee dat normaal
gesproken partijen zelf ook een deel kunnen inleggen voor de investering. Maar dit is door de
economische situatie bij veel partijen steeds harder geslonken. Dus als er niet genoeg eigen vermogen
is en de banken geen financieringen meer willen afgeven dan zal het met veel partijen en bedrijven
bergafwaarts gaan, wat niet ten gunste is voor het vastgoed, zowel nieuw als bestaand.
Fi g u ur 10 S i t u ati e K a nt o r en m ar kt 20 0 9
Energiegebruik gebouwde omgeving
Onderwijs; 2%
Overig Utiliteit; 10%
Verzorging; 3%
Kantoren; 22%
Woningbouw; 63%
Bron: TNO, 2008

Bl ad 2 5
Praktijk problemen
Alternatieven duur in aanschaf (lange terugverdientijden)
Het blijkt nu zo te zijn dat diverse gebouweigenaren nog niet echt bereid zijn om voor de alternatieven
te kiezen, laat staan betalen (‘willingness to pay’). Er zijn een aantal redenen te benoemen waarom er
niet voor de alternatieven wordt gekozen. Veel alternatieven hebben vooraf, in vergelijking met
conventionele mogelijkheden, een grotere investering nodig om aan te schaffen. Daardoor hebben veel
alternatieven een langere terugverdientijd dan conventionele ingrepen. Dit is voor veel
gebouweigenaren niet aantrekkelijk, omdat er veel gebruikers op korte termijn denken en handelen.
Huurprijs en exploitatiekosten
Verder kent de bouwsector het probleem dat veel contracten en projecten worden berekend op basis
van huurkosten/-prijs en dat er geen rekening wordt gehouden met de exploitatiekosten
(gebruikerskosten). Bij het gebruiken en toepassen van duurzame alternatieven moet er aan het begin
van een project meestal een meerinvestering gedaan worden (gemiddeld +10%). Met als consequentie
dat de huurprijs stijgt, omdat de meerinvestering wel terugverdiend moet worden. Maar het alternatief
zorgt vaak wel voor een lagere exploitatie waar in een project geen rekening mee gehouden wordt.
Zolang de exploitatiekosten (gebruikerskosten) niet meegenomen worden betekend dit dus dat het voor
vele gebouweigenaren, deze manier van rekenen aan een project, niet aantrekkelijk is om te investeren
in duurzaamheid.
In huursituaties ervaart men vaak het zogenoemde split-incentive probleem. Om energiebesparingen te
bereiken zal vooral de eigenaar investeringen moeten doen, waarna de huurder de baten heeft. Het
komt hier vooral aan op goed overleg en heldere afspraken tussen verhuurder en huurder, door
bijvoorbeeld de besparingen op energiekosten (deels) te verrekenen in de huurprijs, opdat beide
partijen er baat bij hebben, dit wordt ook wel de split-incentive genoemd. (Ooijevaar, 2009)15
(Taxatie) Verkoopwaarde Duurzaam Vastgoed
In Amerika zijn kantoren vergeleken op alle kwaliteitsfactoren die van invloed zijn; zoals leeftijd,
verdiepingen, voorzieningen etc. Uiteindelijk kan er zo het groene effect worden gemeten.
De contracthuur van groene kantoorgebouwen blijkt 3% hoger te liggen dan voor andere vergelijkbare
gebouwen, maar de bezettingsgraad is stabieler. Dat vertaalt zich in een hogere bruto kasstroom van
6%. Alles samen leidt dit tot een 16 tot 18% hogere waarde van die gebouwen, aldus onderzoek
Piet Eichholtz en Nils Kok van de Universiteit Maastricht en John Quigley van de University of California.
(Kok, 2009)16
15 O o i j e v a ar, O l a f, H e t d uu r za m e k a n to o r i s ee n b e st a a nd ka n to o r , fm i , 5 – 2 0 0 9
16ht tp : / / w w w. m a as tr i c ht u ni v er si t y. n l / w eb / M ai n1/ S i t e Wi d e/ C o n te n t/ H o g e rB el eg g i ng s re n d em e n tM e tD uu r za
am B o u w en. ht m

Bl ad 2 6
Wat het probleem nu in Nederland is, is dat geen enkele partij deze winst/meerwaarde nog wil
erkennen. Zolang de meerwaarde, zoals die uit het onderzoek van Nils Kok komt, niet door de markt
opgepakt wordt dan zal duurzaam vastgoed in Nederland niet haalbaar (winstgevend) zijn.
Onduidelijk inzicht in de Initiatieffase
De gebouweigenaren in Nederland hebben vastgoed in het bezit die eigenlijk niet meer voldoen aan de
weten regelgeving en vaak ook helemaal niet meer aan de wensen en eisen van de gebruikers. Veel
gebouweigenaren laten veel vastgoed verouderen en verslechteren. Er wordt dan ook lang gewacht met
het kiezen voor een groot onderhoud, afstoten van een gebouw, slopen en nieuw bouwen of toch maar
niets doen. Een dergelijk strategisch keuzemoment voor een eigenaar is vaak heel lastig. Eigenlijk is de
kennis en het inzicht er niet om gemakkelijk en eenvoudig een onderbouwde keuze te maken, wat te
doen met het bestaande vastgoed!
Er zijn voor de bestaande bouw namelijk veel maatregelen die gedaan kunnen worden die het vastgoed
verbeteren, maar er zijn daarnaast ook nog veel maatregelen die een duurzame invloed op het
vastgoed hebben. Maar wat een portefeuillehouder nu moet kiezen en welke maatregelen welke
consequenties hebben, is op het moment in de praktijk niet of heel slecht inzichtelijk.

Bl ad 2 7
02.03 Relevantie onderzoek
In deze paragraaf wordt de maatschappelijke en wetenschappelijke relevantie van dit onderzoek
beschreven. De maatschappelijke relevantie geeft aan wat de praktijk aan de onderzoeksresultaten zou
kunnen hebben. De wetenschappelijke relevantie gaat in op het belang van dit onderzoek voor de
wetenschap.
02.03.01 Maatschappelijk
Hieronder zijn enkele bepalende uitspraken over duurzaamheid in de bouw onder elkaar gezet die het
maatschappelijke belang weergeven.
Duurzaam bouwen zorgt voor een verbetering van de kwaliteit op het gebied van leefbaarheid,
flexibiliteit, gezondheid, comfort, veiligheid en rentabiliteit. Bedrijven willen duurzame huisvesting
vanwege: (senternovem, 2009)17
• Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen (MVO)
• kostenbesparing
• beter imago
• hogere medewerkers productiviteit en –tevredenheid
• minder verzuim
Explosieve stijging in vraag naar duurzame huisvesting (duurzaam-ondernemen.nl, 2009)18
De urgentie voor duurzaam vastgoed is echter groot. Kantoorgebruikers kunnen een enorme impact
hebben op duurzaamheid omdat 40% van het wereldwijde energieverbruik en een derde van al het
waterverbruik plaatsvindt in kantoorgebouwen. Er kan niet alleen een enorme maatschappelijke
bijdrage worden geleverd, maar er kunnen vooral heel veel kosten bespaard worden. Dat besef dringt
meer en meer door. Jones Lang LaSalle voorspelt dan ook dat de vraag naar duurzame huisvesting de
komende vijf jaar enorm zal oplopen. In Nederland wil ongeveer 50% van de kantoorgebruikers binnen
nu en 5 jaar duurzaam gehuisvest zijn".
Duurzaam renoveren win-winsituatie (Korbee H, 2009)19
Korbee is blij met koplopers als TNT Real Estate, die op eigen kracht en innovatieve wijze duurzaam
vastgoed realiseren: ‘De vastgoedsector is toe aan duurzaamheid in bredere kring. Die koplopers laten
zien dat het kan en stellen daarmee een voorbeeld. ‘Dat neemt niet weg’, realiseert Korbee zich, ‘dat de
grootste besparingskansen niet in de nieuwbouw liggen maar in het bestaande vastgoed.’
17 h ttp : / / w ww. se n te rn o v em . n l / d uu rz a am v as tg o ed p o rt al/ ve rd u ur z am i ng _v as tg o ed / i nd ex . as p
18 h ttp : / / w ww. d u ur z a am - o nd e rn em e n. nl / d e t ai l _p re ss. p h tm l ? ac t _i d = 89 7 1
19 h ttp : / / w ww. se n te rn o v em . n l / m m fi l e s/ V a stg o ed m a rk t _D u ur z a am % 2 0r e no v er e n% 2 0w i n-
wi n si tu a ti e _t cm 24- 3 0 2 56 8. p d f

Bl ad 2 8
Echt duurzaam is het verduurzamen van de voorraad (IVBN, 2009)20
Meer aandacht voor verduurzaming van bestaande gebouwen ziet Copier als onvermijdelijk voor het
realiseren van de politieke en maatschappelijke ambities ten aanzien van duurzaamheid: “Er is veel
mee te winnen want de gebouwde omgeving is de bron van meer dan 30% van de CO²-uitstoot.
En omdat nieuwbouw jaarlijks niet meer dan 1 tot 2% van de voorraad is, kun je alleen tempo maken
door de bestaande bouw aan te pakken. Ten slotte levert dat op korte termijn werkgelegenheid op, juist
nu in de bouw veel banen op de tocht staan.”
Uit deze bovenstaande uitspraken kan gezegd worden dat de behoefte naar duurzaamheid in de bouw
zeker bepalend en belangrijk aan het worden is. Dit onderzoek, de verduurzaming van bestaande
kantoren, zal hierbij dan ook bijdragen op het maatschappelijke vlak in de sector.
02.03.02 Wetenschappelijk
Hieronder zijn enkele bepalende uitspraken over duurzaamheid in de bouw onder elkaar gezet die het
wetenschappelijke belang weergeven.
Anno 2008 staat duurzame ontwikkeling stevig op de agenda van Nederlandse overheden, bedrijfsleven
en maatschappelijke organisaties. Er is een breed gevoel van urgentie ontstaan dat duurzame
oplossingen nodig zijn om vraagstukken op het gebied van klimaatverandering, sociale ongelijkheid,
aantasting van ecosystemen en biodiversiteit, wereldwijde armoede, gebrek aan onderwijs en
gezondheidzorg voor miljarden mensen op te kunnen lossen. Dat gevoel van urgentie vertaalt zich in de
aandacht voor duurzaamheid in tal van beleidsstukken en programma akkoorden van overheden en
maatschappelijke organisaties. Het vertaalt zich ook in de ontwikkeling van nieuwe bedrijfsfilosofieën
(maatschappelijk verantwoord ondernemen, cradle to cradle) en gedrag van individuele (wereld-)
burgers.
Zo is de zorg voor een duurzame leefomgeving expliciet opgenomen als een belangrijke pijler van het
kabinetsbeleid van het kabinet Balkenende IV en is duurzaamheid inmiddels in vrijwel alle
programakkoorden van provincies en grote gemeenten als leidend principe opgenomen. Ook het
succesvolle eerste programma Leren voor Duurzame Ontwikkeling 2004-2007 heeft haar steentje
bijgedragen om duurzame ontwikkeling te agenderen. (Senternovem, 2009)21
Onderwijs kan een belangrijke rol spelen om duurzaamheid, en de keuzes die je hiervoor maakt, een
belangrijke plaats te geven in het dagelijks leven. Het programma ondersteunt docenten en
onderwijsinstellingen hierin, maar ook ambtenaren en belangenhebbende partijen.
20 h ttp : / / w ww. i vb n. nl / p er sb eri ch t/ i vb n- v i si e- o p - d uu r z aam - va s tg o e d
21 h ttp : / / w ww. se n te rn o v em . n l / Le re n _vo o r _d u ur z am e _o n t w i kk el i ng /

Bl ad 2 9
Het programma Leren voor Duurzame Ontwikkeling wil uiteindelijk dat elke scholier en student aan het
einde van hun schoolloopbaan in staat is om bewust keuzes te maken als het om duurzame
ontwikkeling gaat. Er wordt hiervoor samengewerkt met organisaties zoals het CITO en de SLO, zodat
Duurzame Ontwikkeling in de toekomst een belangrijk onderwerp is bij alle keuzes en beslissingen die
iedereen elke dag maakt. Of dat nu als scholier, docent, directeur of minster is. (Senternovem, 2009)22
Commercie vraagt kennis over duurzaamheid in de bouwsector (Goodcompany, 2009)23
Om de vraag te kunnen beantwoorden is het bij elkaar te brengen van kennis de volgende stap. Kennis
om de juiste afwegingen te kunnen maken: hoe vullen we duurzaamheid fysiek in? Welk product of
werkwijze is profitabel en welke niet? Het vergt inzicht in werkprocessen en kostencomponenten.
Er is hierboven te lezen dat duurzaamheid een steeds belangrijkere rol krijgt in de maatschappij, maar
dat er absoluut een grote vraag is naar meer kennis over dit onderwerp vanuit de wetenschap.
Dit onderzoek zal daarom een goede bijdrage kunnen leveren als wetenschappelijk stuk in de
maatschappij.
02.04 Probleemstelling
Er zijn door de grote energiebehoefte maatschappelijke problemen ontstaan. De gebouwde omgeving
verbruikt in Europa éénderde deel van de energie. Het overige verbruik komt voor rekening van de
industrie en het transport. Er is hierdoor een klimaatprobleem, het broeikaseffect, ontstaan door de
enorme uitstoot van CO2-gassen. De CO2 komt vrij bij het opwekken van energie met fossiele
brandstoffen.
Algemene Probleemstelling
Het is een feit dat de aarde opwarmt, de gebouwde omgeving heeft een groot aandeel in dit
versterkte broeikaseffect door overmatig energieverbruik, maar het ontbreekt nog aan actie,
in de vorm van energiezuinige gebouwen.
In de gebouwde omgeving blijkt dat er nog veel onduidelijkheid bestaat over de duurzame
alternatieven, om op een verantwoorde wijze om te gaan met het milieu.
Probleemstelling
Er is onvoldoende inzicht in de kosten en opbrengsten van duurzame technische maatregelen
bij bestaande kantoren, om deze zo energiezuinig mogelijk te maken.
22 h ttp : / / w ww. se n te rn o v em . n l / Le re n _vo o r _d u ur z am e _o n t w i kk el i ng / o nd e rwi j s/ i nd e x. asp
23ht tp : / / w w w. g o o d co m p a ny. nl / ni e u ws/ co m m er ci e _ vr a ag t_ ke nni s _o v er _d u ur z a am h ei d _i n_d e _b o uw s ec to r/
5 1

Bl ad 3 0
02.05 Doel- en Vraagstelling
Vanuit het boven beschreven gedeelte is gebleken dat er een grote kans ligt in de verduurzaming van
het milieu en dan specifiek van bestaande kantoren. Er is duidelijk geworden dat er in de initiatieffase
van een project nog weinig tot geen kennis en inzicht is in de duurzame technische maatregelen bij het
verduurzamen van bestaande kantoren. Er is vraag naar de mogelijkheden en vervolgens de
consequenties van het toepassen van bepaalde maatregelen in bestaande kantoren.
Het toepassen van duurzame maatregelen zorgt er onder andere voor dat een kantoor energiezuiniger
wordt, maar is het mogelijk om een bestaand kantoor energieneutraal te krijgen?
Algemene Doelstelling
Er voor zorgen dat er inzicht in de duurzame technische maatregelen ontstaat waardoor de
bestaande kantoren tot ‘energiezuinige gebouwen’ kunnen worden verduurzaamd.
Duurzame technische maatregelen zijn uiteraard nog een breed of onduidelijk begrip. Maar er wordt in
dit onderzoek gekeken naar de financiële haalbaarheid van bouwkundige en installatietechnische
maatregelen voor bestaande kantoren.
Doelstelling
Inzicht verschaffen in de duurzame bouwkundige en installatietechnische maatregelen en de
daaraan gekoppelde financiële haalbaarheid bij het verduurzamen (zo energiezuinig mogelijk
maken) van bestaande kantoren.
Na het geschetste probleem en doel van dit onderzoek luidt de onderzoeksvraag als volgt:
Onderzoeksvraag
Op welke manier kunnen duurzame bouwkundige en installatietechnische maatregelen, en
de daaraan gekoppelde financiële conseqeuenties, bij het verduurzamen van bestaande
kantoren inzichtelijk gemaakt worden?

Bl ad 3 1
02.05.01 Deelvragen
Om de onderzoeksvraag te beantwoorden is deze opgesplitst in drie belangrijke onderdelen die alle
deelvragen bevatten. De deelvragen ondersteunen de drie onderdelen uit de onderzoeksvraag en
uiteindelijk kunnen met de antwoorden van de deelvragen de onderzoeksvraag als het goed is
beantwoord worden.
Sub - Onderzoeksvragen
1) Duurzame technische maatregelen
* Welke (duurzame) technische maatregelen kunnen genomen worden in bestaande bouw,
en dragen bij aan energiebesparing?
* Welke bouwkundige- en installatietechnische vereisten zijn aan deze maatregelen
verbonden?
* Wat zijn de leereffecten van de maatregelen?
* Hoe zien maatregelpakketten er uit?
2) Financiële consequenties
* Wat zijn de (bouw/investering)kosten en opbrengsten (terugverdientijd /
energieverbruik) van de duurzame technische maatregelen?
* Wat zijn de (investering)kosten van de maatregelen?
* Wat zijn de energiebesparingen van de maatregelen?
* Wat zijn de opbrengsten van de maatregelen?
3) Sturing
Op welke manier kunnen duurzame technische maatregelen gekoppeld worden aan een
herkenbare “duurzaamheidscore of -profiel”?
* Hoe worden de maatregelen verwerkt?
* Kunnen de maatregelen gekoppeld worden aan een herkenbaar profiel?

Bl ad 3 2
03 THEORETISCH KADER
03.01 Inleiding
Dit onderzoek is genaamd ‘Verduurzaming van bestaande kantoren’. Deze titel
geeft al een indicatie waarover de inhoud zal gaan. Omdat het onderwerp nog
een ruim verbeeldingskader heeft, terwijl dit onderzoek specifiek ingaat op
bepaalde onderdelen, moeten de exacte kaders van dit onderzoek worden
afgebakend. Er zal met behulp van een literatuuronderzoek en een
stakeholderanalyse het theoretisch kader bepaald worden.
Het literatuuronderzoek bevat uitgebreide informatie uit de markt die dit onderzoek ondersteund. Er is
tijdens het verkennende onderzoek is veel gebruik gemaakt van internet, marktdocumentatie en
vakliteratuur van de huidige partijen die op het gebied van duurzaamheid al uitspraken hebben gedaan.
Daarnaast zijn er ook veel bezoeken gebracht aan congressen, seminars en beurzen. Tijdens de
praktijkbezoeken is er veel gesproken en gepraat met deskundigen en koplopers op het gebied van
duurzaamheid maar ook met tegenstanders en belangstellenden.
Daarnaast is er een stakeholder analyse gemaakt, waar een aantal oriënterende interviews zijn
afgenomen met marktpartijen om het literatuuronderzoek te ondersteunen of te verbeteren. In de
laatste paragraaf worden de leereffecten van de interviews inzichtelijk gemaakt.
Dit hoofdstuk bevat alleen een korte conclusie van het theoretisch kader. Alle paragraven van het
literatuuronderzoek en interviews zijn verplaatst naar een apart document dat als bijlage (A)
ondersteunend is voor dit onderzoek.

Bl ad 3 3
03.02 Conclusie Theoretisch Kader
Eén van de belangrijkste onderdelen in dit onderzoek is ‘duurzaamheid’. Wereldwijd zijn er veel
problemen met het klimaat. Op het moment is een klimaatverandering aan de gang die de laatste
decennia veel explosiever toeneemt dan in de afgelopen eeuwen. De klimaatverandering heeft tot
gevolg dat hele ecosystemen verdwijnen of enorm verslechteren. Wereldwijd worden steeds meer
initiatieven en afspraken gemaakt die ervoor moeten zorgen dat de klimaatproblemen worden
verminderd en liever verdwijnen.
Internationaal zijn verdragen (Kyoto) opgesteld waar veel landen hebben toegezegd om te gaan werken
aan het verminderen en uiteindelijk oplossen van de klimaatproblemen binnen het land. Het gaat
voornamelijk om het verminderen van de enorme uitstoot aan CO² en een oorzaak daarvan, het
enorme gebruik van energie.
In Nederland heeft dit zeker invloed en consequenties, omdat Nederland in de afgelopen jaren weinig
tot niets gedaan heeft op het gebied van duurzaamheid, vermindering CO² en energiebesparing. Het is
dan ook het geval dat Nederland tot een van de slechte landen behoort op het gebied van nastreven
van de duurzaamheid afspraken.
De overheid heeft op basis van de afspraken in het verdrag en de achterstand op de rest van de landen
nationale doelen opgesteld. Naast het juiste voorbeeld geven spelen reductie van de CO²-uitstoot en
het verhogen van de duurzame energie hierin een zeer grote rol. Om deze redenen zal dit onderzoek
zich specifiek richten op energiebesparing om zo bij te dragen aan een oplossing voor de
energiebesparing en daardoor vermindering van de CO².
De Nederlandse overheid heeft een werkprogramma opgesteld met daarin doelen om minder emissies
uit te stoten en om meer energie te gaan besparen. Voor de nieuwbouw als voor de bestaande bouw
zijn er convenanten met daarin doelen opgesteld. Voor de bestaande bouw geldt bijvoorbeeld dat in
2020 dertig procent energie is bespaard in 2,4 miljoen bestaande woningen en andere gebouwen.
Sinds 1 januari 2010 is het programma Duurzaam Inkopen van kracht waarin overheden stimuleren om
milieu- en sociale aspecten mee te nemen bij de inkoop van producten en diensten. Voor
vastgoedbeleggers in bestaand vastgoed kan het duurzaam inkoopbeleid grote gevolgen hebben, want
volgens schattingen hebben de Rijksoverheid en lokale overheden samen ongeveer 20 procent van alle
kantoorgebouwen in Nederland in gebruik. Hiermee is de overheid de grootste gebruiker van vastgoed
in Nederland. Dus, een op de vijf eindgebruikers zal vanaf 2010 eisen gaan stellen aan de

Bl ad 3 4
energiezuinigheid van een aan te kopen of aan te huren pand. Veel beleggers hebben hier ook een deel
van in eigendom en moeten daarom dus ander voorraadbeleid gaan voeren.
Een energielabel is verplicht bij bouw, verkoop of verhuur in woningbouw en utiliteitsbouw.
Gebouweigenaren moeten sinds 1 januari 2008 aan elke nieuwe eigenaar of huurder een energielabel
overhandigen. Vanuit het duurzaam inkopenbeleid moet een bestaand gebouw aan een minimum
voldoen van energielabel C of een verbetering van twee labels.
Slechts een derde van de gelabelde kantoorpanden voldoet direct aan de duurzame inkoopeis van de
Nederlandse overheid. Oftewel tweederde van de bestaande voorraad voldoet niet aan de ‘C-of-hoger’
eis. Een aanzienlijk deel (27 procent) van de reeds gelabelde panden behaalt de laagst mogelijke score:
een G-label. Dit betekend dus dat er nog veel te doen is in de bestaande bouw.
Naast duurzaamheid spreekt de titel ook over bestaande kantoren. Er zijn doelen gesteld voor minder
CO²-uitstoot en energiebesparing, zo ook in de gebouwde omgeving. De nationale doelen hebben er al
voor gezorgd dat weten regelgeving is verscherpt (bouwbesluit, EPC-eis) waardoor de nieuwbouw al
veel minder CO²-uitstoot en veel energiezuiniger is dan voorheen. Daarbij is het een feit dat er maar
1% nieuwbouw aan de voorraad wordt toegevoegd wat dus inhoud dat de bestaande bebouwing een
veel groter aandeel in de CO²-uitstoot en energieverbruik heeft. Hierdoor zal in dit onderzoek de
aandacht op de bestaande bouw liggen.
Er is grondig onderzoek gedaan naar de huidige marktsituatie. Het werd al snel duidelijk dat de focus
naar de kantorensector uitging. Dit heeft meerdere redenen maar de belangrijkste reden is dat de
overheid eigenlijk alleen maar kantoren gebruikt. De overheid heeft zichzelf namelijk doelen opgelegd
waaraan zij moeten voldoen, op het gebied van verduurzaming van onder andere het vastgoed. Ook is
een belangrijke aanleiding is dat er veel leegstand in de kantoren sector is. Zo ongeveer vijftien procent
staat nu leeg en is zeer verouderd. De voorraad is kwantitatief in plaats van kwalitatief.
In de bestaande bebouwing is er een onderscheid te maken tussen woningbouw en utiliteitsbouw, die
beiden problemen kennen. Maar waarom wordt er in dit onderzoek op kantoren gefocust?
De woningbouw heeft een veel groter aandeel (63%) in het energieverbruik ten opzichte van de
utiliteitsbouw (22%). Er zijn vier redenen aan te geven waarom dit onderzoek zich toch op kantoren
richt.
Voor de woningbouw is op het gebied van verduurzaming en renovatie al veel bekend. Er zijn al veel
onderzoeken en instrumenten op de markt die allemaal mogelijkheden en alternatieven aanbieden om
de woningen te verbeteren (te verduurzamen, energiezuiniger te maken). In principe zijn er voor de
verduurzaming van de woningbouw eigenlijk niet eens zo veel opties mogelijk, het gaat meestal om
naisolatie, glas vervanging en plaatsing van een betere ketel. Daarnaast bevat de woningbouw weinig

Bl ad 3 5
leegstand waardoor het lastig is om woningen aan te pakken doordat ze bezet zijn. Met de lege
kantoren gebeurt nu weinig waardoor ze alleen maar verslechteren. Er heeft ook niemand meer
interesse in slechte kantoren. Een manier om deze kantoren aantrekkelijk te maken is om de kantoren
te verduurzamen (duurzaam te renoveren).
De overheid heeft doelen gesteld waaraan zijzelf in 2020 aan moeten voldoen. De overheid kent vanuit
hun portefeuille eigenlijk alleen maar utiliteit (kantoorgebouwen). Aangezien dit onderzoek wel relevant
moet zijn, is er gekeken naar de weten regelgeving. De overheid gaat het goede voorbeeld geven en
hoopt zo de marktpartijen mee te krijgen.
De laatste reden om op utiliteitsbouw, kantoren te focussen is het feit dat de afstudeermaster
‘Corporate Real Estate Management’ meer gericht is op utiliteitsbouw dan op woningbouw, hierop is de
afstudeermaster ‘Housing’ namelijk meer op gericht.
Voor de verduurzaming van bestaande bouw houdt dit in dat er vooral gericht moet gaan worden op
energiebesparing. Energie heeft namelijk een groot aandeel binnen de kantorensector. De
kantorensector verbruikt 22% van de energie binnen de Nederlandse gebouwde omgeving. Binnen de
sector is het onderdeel energie in de gebruiksfase zeer groot aanwezig (80%). Daarnaast zit het
energieverbruik hoofdzakelijk in de Verwarming en koeling (42%), Verlichting (27%) en Ventilatie
(12%) van een gebouw. Samen is dit 81% van het totale energiegebruik tijdens de gebruiksfase.
Om duurzaamheid van kantoren te meten zijn er in de markt meerdere duurzaamheidinstrumenten te
gebruiken. Er kan met deze instrumenten een score uitgerekend worden die een indicatie geeft hoe
duurzaam het gebouw is. Omdat niet elk duurzaamheidinstrument een score van een bestaand kantoor
kan berekenen, zijn de verschillende instrumenten vergeleken. Na de analyse van de instrumenten
blijkt het dat er drie instrumenten redelijk geschikt zijn om te gebruiken in dit onderzoek. Uiteindelijk is
het EPA-U instrument het juiste instrument die een bestaand kantoor een duurzame score kan geven.
Dit is namelijk een labelscore. Dit sluit juist weer goed aan op de weten regelgeving (Duurzaam
Inkopen Beleid).
Binnen de bestaande kantoren zal energiebesparing leidend zijn. De energiebesparing wordt in dit
onderzoek behaald door ‘duurzame technische’ maatregelen toe te passen. Dit zullen de meest
ingrijpende/ effectieve bouwkundige en installatie technische maatregelen zijn die allen invloed hebben
op de energiereductie van een bestaand kantoor. Gedetailleerde maatregelen zoals warm dak, koud dak
en omgekeerd dak met welk soort dakbedekking en wel of geen ballastlaag aanbrengen worden buiten
beschouwing gelaten, omdat het verscil in effect zeer minimaal is en het is zeer intensief en tijdrovend
werk. Het gaat in dit onderzoek smpelweg om de naisolatie van het dak met een verschil in Rc-waarde.

Bl ad 3 6
Om te zorgen dat een bestaand kantoor energiezuiniger wordt moeten er “duurzame technische”
maatregelen worden toegepast. Dit kunnen bouwkundige en/of installatie technische maatregelen zijn.
Maar wanneer moeten deze maatregelen getroffen worden. Dit heeft te maken met de levensduur van
een gebouw. Het gebouw verouderd in verschillende vormen, een heel belangrijke veroudering is de
technische veroudering. Als een gebouw technisch verouderd is dan moet er iets gebeuren als het
gebouw nog geschikt moet zijn voor een gebruiker. Er zijn hiervoor meeredere oplossingen te kiezen,
denk aan slopen of verhuizen maar renovatie is de meest duurzame oplossing.
Dus als een gebouw verouderd is moet er onderhoud gepleegd worden. De verbetering van het gebouw
en de technische verduurzaming kan in de meeste gevallen alleen plaats vinden tijdens het groot
onderhoud van een gebouw. Dit moment heeft namelijk meerdere voordelen. Tijdens een groot
onderhoud van een gebouw is er sowieso al een budget voor verbetering aanwezig, verder is er in veel
gevallen ook rekening gehouden dat er een periode geen gebruik van het gebouw gemaakt kan worden.
In het onderzoek wordt het verkrijgen van inzicht
en sturing in de kosten kwaliteiten en opbrengsten
van duurzame technische maatregelen in een
bestaand kantoor een belangrijk onderdeel. Dat is
weergegeven in de figuur.
Er staat in de afbeelding het teken ‘Energie’. Dit is
het gevolg van de afbakening waar wordt gekeken
naar de energiebesparende maatregelen. Dus er
moet inzicht en sturing mogelijk zijn in de kosten
(investering), kwaliteiten (duurzaamheidscore,
comfort) en opbrengsten (energiebesparing,
exploitatielasten reductie, terugverdientijd) van
duurzame technische maatregelen in bestaande
kantoren! Met deze uitgangspunten of
randvoorwaarden zal dit onderzoek uitgevoerd
worden. Fi g u ur 11 S tu ri ng Ko s te n, K w al i tei t en e n O p b r eng st e n
K
Q O

Bl ad 3 7
De uitwerking van de maatregelen hoeft niet op
detailniveau omdat dit onderzoek bedoeld is voor de
initiatieffase van het bouwproces. Het gaat er om dat
een opdrachtgever in de vroegste fase geholpen kan
worden met de consequenties van de verduurzaming
van een bestaand kantoor. Op de markt is veel vraag
naar kennis en inzicht in de mogelijkheden van
verduurzaming van bestaande kantoren.
De belangrijkste doelgroep voor de ‘verduurzaming van bestaande kantoren’ zijn de overheid en
beleggers van kantorenvastgoed. Er is namelijk een duurzaam inkopen beleid met doelen en afspraken
opgesteld waar deze actoren sinds 1 januari 2010 mee te maken krijgen. Zij gaan steeds sneller de
portefeuille in kaart brengen en duurzaamheid gaat een prominente rol bij het strategisch beleid
krijgen. Vooral het feit dat één op de vijf kantoren van de overheid is betekend dat de overheid het
grootste belang heeft bij een goede oplossing voor de verduurzaming van bestaande kantoren.
Als gevolg van de veranderende vraag naar vastgoed zal het aanbod van vastgoed zich moeten
aanpassen, met als eindresultaat een duurzamere vastgoedvoorraad. Dus van uitbreidingsvraag naar
vervangingsvraag en van nieuwbouwbeleid naar voorraadbeleid!
Na heet eerste traject van het verzamelen van de juiste informatie en het afbakenen van het onderwerp
zijn meerdere oriënterende interviews afgenomen om na te gaan in hoeverre deze informatie klopt en
hoe de marktpartijen hiermee bekend zijn en er op inspelen.
Stakeholders Interviews Informeel (gesprek, lezingen)
Kennisinstituut Pieter le Roux (Center For People and Buildings) Hans Korbee & Albert Hulshoff
(Senternovem); Stefan van
Uffelen (DGBC)
Multinational Nikaj van Hermon (TNT) Flip Verwaaijen (TNT)
Consultant Elsbeth Quispel & Tjard Martinus (Jones Lang
LaSalle); Hans de Jonge (Brink Groep)
Anne-Marie Rakhorst (Search)
Overheid Fred Brouwers (VROM); Gerard Wortman (RGD) -
Bank Constantijn Berning (Triodos) -
Gemeenten Ronald van Warmerdam (Project Management
Bureau Amsterdam); Wim Caron (Gemeente Tilburg)
-
Installaties Bert Nagtegaal (Deerns) -
Architect - Thomas Rau (RAU Architecten);
Jouke Post (XX Architecten)
Belegger Derk Welling (Redevco) Bas van de Griendt (Bouwfonds)
Fi g u ur 12 B o u wf a se ri ng

Bl ad 3 8
Organisatie moet bewust omgaan met het klimaat en duurzaamheid ambitie hebben
Duurzaamheid is het meest interessant voor (grote) portefeuillehouders
Gebruikers vroeg in het proces betrekken
Integraal samenwerken
Af van de verkokering (Circle of Blame)
Organisatie moet op lange termijn denken en handelen
Duurzame case met haalbaarheid van max. 10 jaar sowieso uitvoeren
Uitdaging ligt in de bestaande bouw
Kijken naar de huurprijzen en ook naar de exploitatiekosten
Markt vraagt om een eenduidige maatstaaf
Overheid moet scherper handelen
Grote organisaties moeten voorbeeld geven, voorbeeldprojecten
De jeugd heeft de toekomst!
LeereffectenInterviews
Energie: voorkomen en besparen!
Uit de oriënterende interviews kunnen de volgende leereffecten getrokken worden. Het is goed om te
zien dat alle effecten ondersteunend zijn aan dit onderzoek.

Bl ad 3 9
04 CASE STUDIES
04.01 Inleiding
De casestudy methode; deze heeft als oogmerk overzichtelijk een bepaald systeem of proces te
beschrijven. De uitspraken zijn meestal niet generaliseerbaar, maar anderzijds kan er meer de diepte
ingegaan worden. (onderwijsportaal.nl, 2009)24
Voordat gestart kan worden met de case studies moet er eerst onderzocht worden welke cases in
aanmerking komen en interessant zijn om te analyseren. Er is eerst simpelweg via internet en
vergelijkbare middelen gezocht naar renovaties van bestaande gebouwen. Na een overzicht hiervan te
hebben gemaakt zijn er selectiecriteria bepaald die nodig zijn om de juiste gegevens uit de cases te
halen. Na de cases op de criteria te hebben getoetst blijft er een voorkeuroverzicht over. Dit overzicht
maakt het inzichtelijk welke cases het meest geschikt zijn om te onderzoeken. Maar omdat er wel
medewerking nodig is van betrokken partijen van deze projecten is er van ieder project nagegaan wie
wel en niet bereid was om mee te werken en informatie te delen.
In dit onderzoek zijn uiteindelijk zeven cases geanalyseerd, waarvan de meeste eenvoudig worden
geanalyseerd en twee worden dieper uitgewerkt. De cases worden beschreven en bij de twee diepte
cases worden enkele interviews afgenomen met de betrokken partijen die invloed in het project gehad
hebben. Ook is een bezoek (rondleiding) aan deze twee projecten gebracht. De cases blijken lastig te
analyseren doordat er beperkt informatie verstrekt werd, waardoor al snel gekozen is om zoveel
mogelijk cases te onderzoeken en daarvan zo veel mogelijk gegevens te achterhalen en niet specifiek
op de twee diepte cases te focussen.
Het doel van deze case studies is dat er geleerd wordt van deze projecten (verduurzaming van
bestaande kantoren) en dat de beperkingen bij bestaande bouw inzichtelijker worden. Verder is het
belangrijk om te achterhalen welke maatregelen allemaal worden toegepast bij renovatie
(maatregelpakket). Naast het pakket moet ook achterhaald worden wat het energieverbruik voor en na
de renovatie is. Deze informatie wordt vervolgens gebruikt om de betrouwbaarheid van de eigen
database te bepalen. In de bijlage (C) is het aparte bestand van alle case studies toegevoegd waarin
meer informatie is terug te vinden dan in dit hoofdstuk wordt weergegeven. Hier zal één van de twee
dieper uitgezochte cases worden beschreven en vervolgens worden de bevindingen en conclusies
inzichtelijk maakt.
24 D ul J . & H a k T. ( 2 00 8) , C as e S t ud y M e t ho d o l o g y i n B usi ne ss R e s ea rc h, A m s t erd am

Bl ad 4 0
04.02 Case studie 1 – Rijkswaterstaat ‘Westraven’
Fi g u ur 13 R i j k s wa t er st a a t ‘ W es tr a ve n’ si tu a ti e V o o r e n N a
Beschrijving
Het project betreft een combinatie van oud- en nieuwbouw voor diverse diensten van Rijkswaterstaat,
gelegen in het gebied Westraven tussen het Amsterdam-Rijnkanaal en de kruising van de rijkswegen
A2 en A12 te Utrecht. Het oude gebouw had een slecht binnenmilieu (Sick Builing Syndrome) en was
aan renovatie toe. Het programma omvat onder meer kantoorruimten, conferentiefaciliteiten, een
landelijk vergadercentrum, een communicatiecentrum en het Rijkswaterstaat Future Center. Na
realisatie zullen in totaal ruim 2000 mensen op Westraven werken.
De bestaande hoogbouw wordt geheel gerenoveerd en heringedeeld. Rondom de voet verrijst een
langgerekte nieuwbouw van vier lagen. Vides in de vloeren en geheel glazen gevels geven een forse
impuls aan de ruimtelijke beleving en de daglichtontvangst van de toren, die in de oorspronkelijke
architectuur beperkt is. Een groot deel van de werkruimten is ontworpen als flexplek, zodat het
mogelijk is op wisselende plaatsen in het gebouw te werken. (VROM, 2009)25
25 h ttp : / / w ww. p ro j ec t. v ro m . nl / p ro j e c t. a sp ?c o d e _p rj t = 1 07 3 7& co d e _p rg m = 28
Verduurzaming

Bl ad 4 1
Leereffecten toegepaste maatregelen
• Er zijn veel nieuwe technieken (voornamelijk proven technology) samen toegepast wat eigenlijk
nogal uniek is in Nederland. Vaak zijn het maar enkele maatregelen die worden toegepast.
• Luchtkanalen en luchtbehandeling zijn het lastigste onderdeel bij een renovatie, omdat de
luchtkanalen zeer groot zijn en in het verlaagd plafond moeten passen!
• Beton kern activering tegen de bestaande vloer is minder effectief. Je kunt dan beter een
klimaatplafond toepassen.
• Het is zeer lastig inzicht in het energieverbruik van het gebouw te krijgen.
• Integrale samenwerking die tot een positief resultaat heeft geleid, alle partijen zijn vroeg bij het
ontwerp/renovatie betrokken.
• Ambitie in een project is belangrijk!
• Warmte koude bron (WKO) bijna standaard aan het worden om je huidige normen te halen!
• Bij te hoog glasoppervlak koudeval! Extra verwarmingspijpen nodig.
• Windmolens duur tvt minimaal 25 jaar, daarom niet toegepast in dit project.
• Er is nieuwbouw bijgebouwd om meer personeel van de organisatie te huisvesten.
Gebruikerskosten
Gebruik voor 3 GWh (23.000 m2)
2003: 2.961.762 kWh
2004: 2.595.522 kWh
Gebruik na 5,6 GWh (53.000 m2)
(EPC 30% onder 1,6)
Kosten Investeringskosten € 175 mln.
Bouwkosten € 70-75 mln. (€ 70.22 mln.)
Fi g u ur 14 U i ts tr al i ng We st r a ve n ni e u we si t u at i e

Bl ad 4 2
Probleem + Ambitie naar Resultaat
Het gebouw was zeer slecht qua binnenklimaat en zorgde voor veel klachten (hoofdpijn) op de
werkvloer. Daarnaast voldeed het gebouw niet meer aan de eisen en standaarden van de organisatie.
De ambitie van Rijkswaterstaat was het inpassen van de hele organisatie qua omvang en het verhogen
vanhet imago. Het binnen(werk)klimaat was het belangrijkst en moest van bovengemiddeld niveau zijn
en behaald worden met proven technology.
Uiteindelijk is dit project zeer geslaagd volgens RWS en ontwerpende/ontwikkelende partijen en voldoet
het aan alle verwachtingen. De organisatie past in het gebouw door de nieuwbouw en het
binnenklimaat is van hoogstaand niveau. Het gebouw is een aanwinst voor de organisatie (imago
verhogend) maar ook een voorbeeld in Nederland.
Opmerkelijke maatregelen, bevindingen, conclusies
Het unieke van dit project is het veelvuldig gebruik maken van duurzame technische maatregelen. Het
was tot dusver nog nooit voorgekomen om zoveel “duurzame” maatregelen toe te passen in één
gebouw. Dit moest ook wel om de eisen voor het binnenklimaat te behalen, omdat deze vooraf vrij
hoog gesteld waren.
Door de vele ingrepen en het nieuwbouwdeel is het energieverbruik zeker niet minder geworden. Het is
wel heel lastig om nu een goed inzicht te krijgen in het energieverbruik van het gebouw.

Bl ad 4 3
05 CROSS CASE ANALYSE – CASE STUDIES
05.01 Inleiding
In de cross case analyse zijn de cases met elkaar vergeleken en worden de bevindingen van alle case
studies beschreven. Het doel van dit onderzoek is om ten eerste te leren van het duurzaam renoveren
van een bestaand kantoor en ten tweede om de toegepaste (duurzame) maatregelen
(maatregelpakket) te achterhalen. En zijn er nog opmerkelijke bevindingen te filteren die in dit
onderzoek belangrijk zijn en dus meegenomen moeten worden. Hier worden alleen de belangrijkste
bevindingen benoemd. De uitgebreidde beschrijving van de cases is in de bijlagen (C) terug te vinden.
05.02 Bevindingen cases
De cases die onderzocht zijn, hadden elk een zeer hoge ambitie die behaald moest worden. Zij zaten
allen boven het niveau dat minimaal vereist is, namelijk minimaal label C of twee stappen omhoog. Het
worden wel projecten die nog niet aan de eis hoefden te voldoen maar uiteindelijk is het doel wel
gehaald. Enkele projecten hebben geen labelscore maar wel een andere duurzaamheidscore wat het
moeilijk maakt om ze met elkaar te vergelijken. Eén meetinstrument is dan ook vanuit de markt
gewenst. Er kan dan veel beter en gemakkelijker vergeleken worden, en daardoor ook duidelijker een
beleid gemaakt worden. Er komt dan eenduidigheid voor dit complexe begrip ‘een duurzaam
kantoorgebouw’. In deze cases is het zeer goed en bevorderend geweest om goed samen te werken. Uit
de gesprekken met de betrokken personen van de projecten Westraven en Ministerie van Financiën
blijkt dat bij dit soort grote en vernieuwende projecten is een integrale samenwerking zeker invloed
heeft op een goed eindresultaat.
Een duurzame renovatie met veel ingrepen gaat veelal samen met de lange termijn. Er moet daarom
dan ook goed nagedacht worden over het gebruik en levensduur van het gebouw. Niet alleen nadenken
en ontwerpen voor de huidige gebruiker maar ook rekening houden met een tweede en derde
gebruiker. Dit heeft te maken met de mate van flexibiliteit van het gebouw en zijn plattegrond. Een
renovatie met doelmatige ingrepen, dus ingrepen die tot de minimale eis leiden, zijn aantrekkelijker
voor de korte termijn.
Het meest opvallende bij dit onderzoek van de cases was dat veel gebouweigenaren het
energiegebruik/ -verbruik niet goed inzichtelijk hebben. Om een energiezuinig gebouw na te streven
moet het energieniveau (energiegebruik) wel inzichtelijk zijn om achteraf het resultaat (de winst) te
kunnen bepalen. Om duurzame gebouwen aantrekkelijk te laten worden op de markt, dan moet er
duidelijk inzicht komen in het energieverbruik en in de nieuwe situatie de energiebesparing.

Bl ad 4 4
De aanleiding voor een duurzame renovatie is in de meeste gevallen een technisch verouderd gebouw
en een ongezond binnen(werk)klimaat geweest. Het hoge energieverbruik en het uitstoten van CO2
waren in deze cases geen hoofdreden om te verduurzamen. De eigenaar bepaald het moment van
verduurzamen/investeren. Het belang voor een eigenaar is om een aantrekkelijk gebouw aan de
gebruiker aan te kunnen bieden. Als een gebouw technisch niet meer voldoet en/of een slecht
binnen(werk)klimaat heeft dan is hij er bij gebaat om het gebouw te verbeteren voor de gebruiker. Het
maakt hem in principe niet uit dat het energieverbruik hoog is en dat er veel CO2 wordt uitgestoten. De
eigenaar hoeft de energierekening toch niet te betalen. Tenzij de eigenaar zelf de gebruiker is, dan is
het zeker interessant om op energiereductie te letten en het als ambitie vast te leggen. Uit de cases
blijkt dat dit veelal toch niet de hoofdprioriteit heeft.
Mismatch van het gebouw met de organisatie, (qua oppervlakte m2 / flexibiliteit)
Slecht werken leefklimaat
Technische veroudering gebouw
Uitstraling gebouw slecht (slecht imago)
Aanleidng
casestudies
Asbest
De ambities van deze projecten waren op het duurzaamheidvlak zeer hoog. Het zijn projecten die
duurzaamheid hebben gebruikt om het imago van de organisatie te verhogen, het zijn
voorbeeldprojecten voor de maatschappij. Verder werd er voor het binnenklimaat ook overal een hoog
ambitie niveau aangehouden, omdat dit in veel gevallen het grootste probleem en hoofdaanleiding voor
verbetering was. Deze projecten hebben bewezen dat verduurzaming van een bestaand “slecht”
kantoor comfortverhogend is voor gebruiker als eigenaar.
Ambitie
Verduurzaming bestaand kantoor (geen sloop of verhuizing)
Bij de problemen behoren ingrepen om de ambitie van een project na te streven. Deze ingrepen of
maatregelen zullen leiden tot een verbetering van het bestaande gebouw, oftewel verduurzaming van
een bestaand kantoor. Het opmerkelijke in alle cases was, het toepassen van veel duurzame technische
maatregelen tegelijk. Het is nog niet veel voorgekomen dat er in een project meerdere duurzame
maatregelen op elkaar zijn afgestemd. Dit was in veel gevallen ook de enige oplossing om de hoge
ambities te behalen.

Bl ad 4 5
Uit het theoretisch kader is het al gebleken maar het is nu ook goed terug te zien in maatregelen uit de
case studies, de meeste maatregelen hebben allemaal te maken met een verbetering op het gebied van
energiebesparing. Het enorme verbruik en de grote winst is te behalen in de onderdelen verwarming/
koeling, ventilatie en verlichting. De maatregelpakketten van de cases zijn uitgezocht en met elkaar
vergeleken. In de tabel zijn de meest toegepaste “duurzame” maatregelen uit deze cases benoemd.
Element Meest toegepaste maatregelen
Bouwkundig
Dak Naisoleren van het dak
Constructie Er is in de bestaande situatie geen sprake van betonkernactivering.
En er worden bij de constructie verlaagde plafonds en/of verhoogde
vloeren toegepast.
BG-Vloer Naisoleren van de begane grond vloer
Gevel dicht Er zijn twee manieren die veel voorkomen:
Het toepassen van een vliesgevel en naisoleren van de gevel
(gevelbekleding)
Gevel open Verschil in glas en zonwering. Er is overal wel goed isolatieglas
toegepast en ook is er overal zonwering alleen is dit nergens gelijk.
Dit kan te maken hebben met de type gevel (vliesgevel of
gevelbekleding) en met de zonering. Het is dus sterk project
afhankelijk.
W-installatie
Verwarming / Koeling Er wordt bijna overal WKO met warmtepompen toegepast en
vervolgens zijn er andere installaties bijgevoegd om de
piekcapaciteiten op te vangen.
Ventilatie Er wordt bijna overal gebruik gemaakt van balansventilatie met
WTW door middel van een warmtewiel en verder zijn er hier diverse
installaties bijgevoegd.
Overig Individuele regeling van het klimaat wordt steeds meer toegepast.
E-installatie
Verlichting Overal is sprake van hoogfrequente verlichting alleen is de
schakeling overal anders.
Overig Er worden in enkele gevallen zonnepanelen /-cellen toegepast om
zelf elektriciteit op te wekken.
T-installatie
Liften Slimme liften (qua sturing en energiegebruik)

Bl ad 4 6
In de verschillende cases zijn veel opmerkelijke “duurzame” maatregelen toegepast. Het ziet er naar uit
dat hoe hoger de ambitie des te ingrijpender de maatregelen worden. Dit is niet geheel onlogisch. Er zal
voor het behalen van een hoog resultaat ook veel ingrijpende maatregelen toegepast moeten worden.
Het is dus een combinatie van maatregelen, oftewel een maatregelpakket. Verschillende ingrepen uit
diverse onderdelen, zoals de bouwkundige, werktuigbouwkundige-, elektrisch- en transport-installaties.
Deze voorbeelden zijn ambitieus. Echt voorbeeldprojecten, om te laten zien dat het mogelijk is en
welke voordelen/ positieve consequenties hiermee gemoeid zijn. Voor het onderzoek is het van belang
dat er duurzame maatregelen worden toegepast, maar dan ook tot aan de minimum eis vanuit het
duurzaam inkoop beleid. Uiteindelijk zijn dit de belangrijkste leereffecten van de case studies.
Er is maximaal verduurzaamd
Veel duurzame maatregelen in een project verwerkt
Renovatie bedoeld voor de langere termijn (duurzaamheid = lange termijn)
Veel renovaties bevatten een deel nieuwbouw
Energiebesparing niet inzichtelijk na renovatie
Leereffecten
casestudies
Hoge investering renovatie, terugverdientijd onbekend
Vanuit deze case studies kunnen de volgende resultaten opgesomd worden. Het was in al de renovaties
alleen van belang dat onderstaande punten behaald werden. Het ging helemaal niet op
energiebesparing en CO2-reductie. In deze gevallen was het eigen belang het belangrijkst!
Beter leef- en werkklimaat
Technisch beter gebouw
Organisatie past qua omvang in het gebouw
Resultaat
case
studies
Imago verbetering organisatie door uitstraling gebouw

Bl ad 4 7
06 FINANCIËLE QUICKSCAN
06.01 Inleiding
Dit hoofdstuk bevat de beschrijving van de financiële quickscan. Het model geeft inzicht in de financiële
consequenties en de verbetering op het energielabel door het toepassen van “duurzame technische”
maatregelen. Voordat nader wordt ingegaan op de quickscan wordt eerst beschreven welke methodiek
is gebruikt om dit model te maken.
In dit onderzoek wordt gefocust op de bestaande kantorenvoorraad. De kantorenvoorraad kent vele
problemen, zoals veel leegstand en veel verouderde gebouwen. De overheid heeft hiervoor een beleid
gemaakt. In 2008 is de regel ingevoerd dat ieder gebouw een energielabel moet krijgen en in 2010 is
het ‘Duurzaam Inkopen beleid’ ingevoerd. Voor de bestaande kantoren betekend dit dat de gebouwen
allemaal moeten worden verbeterd naar een energielabel C of tenminste twee labelstappen omhoog.
De bestaande kantorenvoorraad kent vele verschillende soorten en maten van kantoorgebouwen met
ieder een eigen energielabel. De consequenties van de “duurzame technische” maatregelen zijn per
energielabel verschillend. Het na-isoleren (Rc-waarde 4,0) van een kantoor met energielabel G heeft
veel grotere (positieve) consequenties dan het na-isoleren (Rc-waarde 4,0) van een kantoor met
energielabel B. Er zou daarom een gebouwenschijf gemaakt moeten worden om alle type kantoren per
energielabel onder te verdelen. De consequenties van de maatregelen worden dan in een database
gestopt. Zo heeft ieder type energielabel een eigen database.
Fi g u ur 15 We er g a ve b ep a l i n g co nv e nti o n ee l g eb o uw ( r ek en vo o rb e el d )

Bl ad 4 8
In de praktijk zijn vele kantoren nog niet voorzien van het energielabel, dus wordt het lastig om de
kantoren in te delen in de gebouwenschijf. Hiervoor is een analyse gemaakt naar de relatie van het
energielabel met het bouwjaar van een kantoorgebouw. Als er geen energielabel bekend is, kan aan de
hand van het bouwjaar een energielabel toegekend worden.
In dit onderzoek worden een aantal voorbeelden gebruikt om door te rekenen. Het betreffen wel
conventionele gebouwen die veel in de markt voorkomen zodat de output voor andere vergelijkbare
kantoorgebouwen gebruikt kan worden. Eerst zal één rekenvoorbeeld helemaal in de diepte uitgewerkt
worden om te zien of het mogelijk is om een quickscan te maken, waarbij alle leermomenten en
beperkingen inzichtelijk worden gemaakt.
Fi g u ur 16 R e ke nm et ho d e
Tevens beschrijft dit hoofdstuk hoe het rekenvoorbeeld er uitziet, wat de dimensionering is, wat de
materialisering en de installaties zijn. Het rekenvoorbeeld wordt met het duurzaamheidinstrument
Energie Prestatie Advies Utiliteitsbouw (EPA-U) doorgerekend, omdat dit instrument het energielabel
kan weergeven.
De gebouweigenschappen van het rekenvoorbeeld moeten in de EPA-U worden ingevoerd waaruit het
huidige energielabel volgt. Als het energelabel al bekend is kan het als controle gebruikt worden. Het
instrument kan daarnaast allerlei losse maatregelen invoeren en deze apart doorrekenen. Hiermee kan
de verbetering van het energielabel per maatregel weergegeven. Bovengenoemde methode is voor dit
onderzoek gebruikt.
De “duurzame technische” maatregelen worden allemaal apart ingevoerd en zullen in de database
verwerkt worden. Deze database geeft alle gegevens, die berekend kunnen worden, van de
maatregelen weer. Dit zijn de energie-index (EI), de score reductie (verbetering van het energielabel),
de energiebesparing en de CO2-reductie.

Bl ad 4 9
Fi g u ur 17 R e ke nm et ho d e
Op deze wijze kan de maatregelendatabase uiteindelijk worden opgesteld. Nu moeten de financiële
consequenties per maatregel nog inzichtelijk worden gemaakt. Daarvoor zal per maatregel de
investering moeten worden bepaald. Deze investeringen worden in een kostendatabase weergegeven.
De kostendatabase samen met de maatregelendatabase zullen worden gebruikt om maatregelpakketten
op te stellen.
Door het bundelen van diverse maatregelen ontstaan er maatregelpakketten die een bepaalde
verbetering met zich meebrengen. Deze pakketten zijn specifiek gericht op de verbetering per
energielabel. Daarbij wordt ook de energiebesparing, CO2 reductie en een investering gegenereerd.
Voor elke labelverbetering worden meerdere verschillende maatregelpakketten samengesteld.
Fi g u ur 18 M a at reg el p a kk et t e n
Uit de verschillende maatregelpakketten kan een keuze gemaakt worden voor een bepaald
maatregelpakket. Dit maatregelpakket wordt in de financiële quickscan doorgerekend. Het model
genereert een invoerblad, een rekenblad en een outputblad. Hiermee kan voor de eigenaar als voor de
gebruiker de financiële consequenties inzichtelijk worden gemaakt.

Verduurzaming van bestaande kantoren

Verduurzaming van bestaande kantoren

Recommended

Recommended

More Related Content

Similar to Verduurzaming van bestaande kantoren

Similar to Verduurzaming van bestaande kantoren (20)

More from Marcel Mulckhuijse

More from Marcel Mulckhuijse (10)

Verduurzaming van bestaande kantoren