1. HYPERLINK quot;
http://realestate.blog.banjig.net/post.php?post_id=380707quot;
Илтгэл №3<br />2010-02-26 13:11:43<br />Хөрөнгийн эрхийн төслийн хүрээнд Хууль Тогтоомжийн Хороо (ХТХ)-с<br />хийсэн судалгааны дүн<br /> <br />Д.Цолмон<br />Мянганы Сорилтын Сангийн Хөрөнгийн Эрхийн Төсөл,<br />Хууль Тогтоомжийн Хорооны гишүүн,<br />Нийслэлийн Газрын албаны хуулийн зөвлөх<br /> <br />Судалгааны үндсэн зорилт<br /> Монгол улсын иргэд хашааны газраа өмчилж авах, бүртгүүлэх, цаашид газраа эдийн засгийн эргэлтэнд оруулахад учирч буй бэрхшээлийг шийдвэрлэх үүднээс газар өмчлөл, бүртгэлийн үйл явцын хууль эрх зүйн асуудлыг боловсронгуй болгох зорилгоор Хууль Тогтоомжийн Хорооноос энэ судалгааг явуулсан юм.<br /> Гэр хорооллын иргэд нийслэл, дүүргийн газрын албаны ажилтнууд, улсын бүртгэлийн ажилтнууд, кадастрын зураг үйлддэг хувийн компаниудын дунд явуулсан. Хууль эрх зүйн хорооноос газрын өмчлөл, бүртгэлийн чиглэлээр ажиллаж буй бүх хүмүүсийн санал бодлыг сонсож, тэдгээрийн саналыг хүлээн авахаар шийдсэн. Хуулийн хэрэгжихгүй байгаа зүйл заалтууд, газар өмчлөл, бүртгэлийн ажил түргэн шуурхай явагдахад учирч буй хүндрэл бэрхшээлийг олж тогтоон тэдгээрийг шийдвэрлэж, үр нөлөөгүй үйл ажиллагааг засан сайжруулах нь ХТХ-ны анхаарах гол асуудал юм. Энэ судалгааг үндсэн 4-н чиглэлээр нэгтгэн боловсруулсан юм.<br />Хамрах хүрээ ба арга зүй<br /> Хууль тогтоомжуудад байдаг хүнд суртал, шат дамжлагыг бий болгож байгаа заалтуудыг олж, түүнээс зайлсхийх арга замыг тодорхойлоход энэ судалгаа чиглэгдсэн. Үүний тулд уг судалгаа нь эрх зүйн орчныг боловсронгуй болгох, төрийн байгууллагын үйлчилгээний арга барилыг сайжруулах боломжийг эрэлхийлсэн юм. ХТХ нь Монгол Улсын хууль эрх зүйн шинэчлэлийн нөхцөл байдал, ялангуяа одоогоор стратегийн хандлагаа сонгох үе шатандаа яваа газар өмчлөлийн чиг хандлагын нөхцөл байдалд анхаарлаа хандуулсан болно.<br /> Судалгаа, дүн шинжилгээний ажлыг газар өмчлөл, бүртгэлийн үйл ажиллагаанд оролцогч нийслэл болон дүүргийн газрын албаны 80 ажилтан, 50 орчим эрхийн бүртгэгч, 30 гаруй кадастрын зураглалын компани, Баянзүрх, Сонгинохайрхан, Чингэлтэй дүүргийн гэр хороололд оршин суугч иргэдийн дунд явууллаа.<br /> Хувь хүмүүсийн санал бодол Санал асуулгын голлох хэсгийг бүрдүүлж байгаа учир судалгаа нь хувь оролцогчдын үзэл бодлыг цогцоор нь хамруулсан гэж үзэж болно.<br /> <br />1. Кадастрын зураглалын компаниуд<br /> 2002 онд Азийн Хөгжлийн Банкнаас санхүүжүүлж quot;
Кадастрын зураглал ба газрын бүртгэлquot;
-ийн төсөл хэрэгжүүлэх үеэс хувийн компаниуд ажил гүйцэтгэх эрхийн төлөө өрсөлдөж эхэлсэн. Тухайн үед 8 компани тендерийн шаардлага хангасан бөгөөд тэдгээр нь Улаанбаатар, Төв аймгийн кадастрын зураглал, бүртгэлийн ажлыг 2005 онд гүйцэтгэсэн. Гэвч газрын өмчлөлийн явцад гарч буй асуудлууд нэмэгдэхийн хирээр хэмжил, зураглалыг байнга шинэчилж байх шаардлага гарч байна. Ийм шинэчлэл нь хэмжил ба газрын бүртгэлийн ажлын хэрэгцээ шаардлагыг нэмэгдүүлж, түүнийг гүйцэтгэх компаниудын тоо нэмэгдэх нөхцөл болсон. Түүнчлэн бусад өөр нөхцөл байдлын дунд геодезийн зураглал хийх тусгай зөвшөөрөл хүссэн байгууллагын тоо 2005 оноос маш их нэмэгдсэн. Одоогийн байдлаар Монгол Улсад геодезийн судалгаа, хэмжил хийх зөвшөөрөл бүхий 90 орчим компани байна.<br />Хүний нөөц ба технологийн чадавхи<br /> Нийт зөвшөөрөл бүхий 28 компани уг санал асуулгад оролцсон. Эдгээрийн хагас нь 3-с дээш жил ажилласан туршлагатай байгууллага бол 39% нь 1-3 жил ажилласан байна. Эдгээрээс 14% нь 5 ширхэг хос долгионы байрлал тодорхойлох төхөөрөмжтэй бол 54% нь 2 төхөөрөмж, 11% нь 2-3 ширхэг нэг долгионы байрлал тодорхойлогчтой байна. Компаниудын 68% нь долоо хоногт 10 хүртэл тооны хэмжил, зураглал хийх захиалга авдаг. Бусад компаниуд 7 хоногт 10-аас олон захиалга авдаг бол 2 компани 30 гаруй захиалга авч байна. Захиалгын тоо өвлийн улиралд цөөрдгийн зэрэгцээ одоогоор ихэнх компаниуд эдийн засгийн хямралаас үүдэн тодорхойгүй хугацаагаар ажлаа зогсоогоод байна.<br /> Санал асуулгад геодезийн болон кадастрын зураглалын мэргэшсэн инженерийн тухай тухайлсан асуулт үгүй боловч судалгаанаас үзэхэд компаниудын 54% нь 2-4 инженертэй ба 36% нь 5-аас олон тооны инженертэй байна.<br />Хэрэгцээ, шаардлага<br /> Нийт оролцогчдын 71% нь ажилтнуудаа сургах шаардлагатай гэж үзсэн. Компанийн чадавхийг сайжруулахын тулд 2 зүйл шаардлагатай байна. Эхнийх нь GPS төхөөрөмж болон GIS программ дээр ажиллах талаар сургалт явуулах, 2 дахь нь технологийн шинэчлэл хийх.<br /> Судалгаагаар технологи сайжруулах асуудлыг шууд хөндөөгүй боловч компаниудын зүгээс геодезийн сүлжээний цэгийн нягтаршлыг сайжруулах шаардлагатай гэж үзэж байна. Кадастрын зураглалын компаниуд геодезийн сүлжээний цэгийн нягтаршлыг сайжруулахыг хүсэж байгаа нь хэдийгээр өнөөгийн ашиглагдаж байгаа нэг долгионы болон хос долгионы GPS төхөөрөмж геодезийн өнөөгийн системийн шаардлагыг хангаж байгаа ч цаашид өндөр чанартай технологи ашиглах шаардлага байгааг нотолж байна. Зөвхөн тахеометр ашигладаг компаниуд л геодезийн сүлжээний нягтаршилтай холбоотой асуудалтай гол нь тулгарч байгаа болов уу. Иймд, компаниудын хэрэгцээ шаардлагыг дүгнэхэд хүний нөөцийн сургалт, ажилтнуудын дээшлүүлэх сургалт семинар зохион байгуулах шаардлагатай байна. Харин геодезийн сүлжээний нягтаршлыг сайжруулах асуудлыг энэ шатанд авч үзэхгүй байх болно.<br /> <br />2. Нийслэл, дүүргийн газрын алба<br />Газрын тухай хууль, эрх зүйн орчин<br /> Газрын тухай хуулийн 5-р бүлгийн 27-р зүйлд эзэмших эрхийн талаар нилээд цогц заалт байдаг бол өмчлөх эрхийн талаар 5-р зүйлд заасан байдаг. Үндсэндээ Газрын тухай хуулиар эзэмшүүлэх, ашиглуулах болон түүнтэй холбогдсон бусад харилцааг, Монгол Улсын иргэнд газар өмчлүүлэх тухай хуулиар газар өмчлүүлэх, түүнтэй холбогдон үүсэх харилцааг зохицуулж өгсөн байдаг.<br /> Хууль бус үйлдэл гарсан тохиолдолд арга хэмжээ авах хууль хэрэгжүүлэх байгууллагын эрх, мэдлийг хуулинд зааж өгөөгүй байдаг нь судалгааны дүнгээс харагдаж байна. Газрын тухай хуулийн 37.2; 38.4; 39.1.1; 40.4-р зүйл заалтуудад газрыг зориулалтын бусаар ашиглах, газар эзэмших зөвшөөрөлгүй барьсан барилга байшинг албадан буулгаж, газар чөлөөлөх талаар хуулийн заалт байдаг боловч хэрэгжүүлэх механизм нь хүндрэлтэй.<br />Төлбөр, хураамж<br /> Төлбөр, хураамжийн хэмжээг өөрчлөх шаардлагагүй гэж газрын албаны ажилтнуудын 43% үзэж байгаа бол 37% нь уг хэмжээ байх ёстойгоосоо бага байна гэж үзэж байна. Газар эзэмшлийн зорилго, бүсийн хязгаар тодорхой заагддаггүй, газрын хураамж нь эзэмшлийн зорилготойгоо дүйцэхүйц бус байдаг, байнга хураамж төлсөнөөс нэг удаагийн төлбөр хийж байвал дээр, газрын гэрчилгээг төлбөртэй олгох ёстой (учир нь эрхийн гэрчилгээтэй харьцуулахад газрын гэрчилгээ нь үнэ төлбөргүй олгогддог учир иргэд гэрчилгээндээ тоомжиргүй ханддаг), Эрхийн бүртгэлийн газраас ялгаатай нь Газрын алба тусгай зөвшөөрлийг бусдад шилжүүлэх тохиолдолд үнэ төлбөр авдаггүй, газар дээр барилга байгууламж барих хураамж өндөр байх ёстой, мөнгөтэй хүмүүсийн үйл ажиллагаа нь иргэдийн хооронд газрын шударга бус наймаа явагдах нөхцөл болдог зэрэг шийдвэрлүүштэй асуудал байгааг Газрын албаны мэргэжилтнүүд quot;
саналquot;
гэсэн хэсэгт илэрхийлсэн байна.<br /> Газрыг үйлдвэр үйлчилгээний чиглэлээр ашиглах тохиолдолд авах хураамжийг саяхнаас нэмсэн. Энэ талаар иргэд, үйлчлүүлэгчид газрын албаны ажилтнуудад дургүйцэл бухимдлаа маш их илэрхийлэх болсон. Гэвч жилийн хураамжийн төлөвлөгөө нь биелдэг болсон учир энэ талаар газрын албаны ажилтнууд сэтгэл ханамжтай байдаг байна. Газрын хураамжийн хэмжээг компани, хувь хүмүүсийн газраа ашиглах зориулалтаас нь хамааруулан тогтоох нь зүйтэй. Газрыг зориулалтын бус байдлаар ашиглах тохиолдолд хүлээлгэх хариуцлагын талаар болон хууль хэрэгжүүлэх байгууллагын эрх үүргийн талаар хуулинд тодорхой заалт нэмж оруулах шаардлагатай байна.<br /> Улаанбаатар хотын хашааны газрын үнэлгээ хийх арга зүйн талаар судалгаагаар олж тогтоосон зүйл бий. Газрын албаны ажилтнуудын 32% нь масс үнэлгээний арга барил зохистой байна гэдэгтэй санал нийлж байна. Тэгвэл 19% нь хуучин суурь үнэлгээний арга зүйтэй гэж үзэж байна. Оролцогчдын талаас илүү хувь нь аливаа арга зүйн талаар мэдлэггүй байгаа учир энэ асуудлаар нэг мөр тайлбар хийх нь одоогоор бэрхшээлтэй байна.<br /> ХТХ үнэлгээний арга зүйн талаар дахин сайтар судалж, эцсийн санал зөвлөмжид тусган оруулах болно.<br /> <br />3. Улсын эрхийн бүртгэлийн бүртгэгчид<br />Хүний нөөц, техникийн чадавхи<br /> Улсын эрхийн бүртгэгчдийн ажилласан жил дунджаар 4.7 жил байна. 5 жил хүртэлх хугацаанд ажлын мэдлэг туршлага хуримтлагддаг бол оролцогчдын 52% нь ажиллагсдыг сургалтанд хамруулах шаардлагатай гэж үзсэн. Оролцогчид иргэдийн мэдлэг боловсрол тааруу (64%) үйлчилгээ явуулах зай талбай муу(90%)-гаас ажиллах нөхцөл байдалд сөргөөр нөлөөлдөг гэж үзжээ.<br /> 57% нь хууль эрх зүйн орчныг тодорхой болгосноор, 64% нь төрийн байгууллагуудын уялдаа холбоог сайжруулсанаар асуудлыг шийдэж болно гэж үзсэн байна. Үйлчилгээний зай танхимыг сайжруулах, баримт бичгийг Цахим хэлбэрээр үйлддэг болох, компьютержүүлэх зэрэг шаардлага байгаа нь үүнээс харахад ойлгомжтой. Эрх зүйн орчныг сайжруулах шаардлагатай бол ямар хууль тогтоомжийн заалт бэрхшээлтэй байдал үүсгэдэг вэ гэсэн асуултанд 48% нь Эд хөрөнгө өмчлөх эрх ба түүнтэй холбоотой бусад хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулинд өөрчлөлт оруулах нь зүйтэй гэсэн байна. Эрх зүйн орчныг сайжруулахын зэрэгцээ ажилтнуудыг сургах, техникийн чадавхийг нэмэгдүүлэх зорилтыг хэрэгжүүлэх шаардлагатай юм.<br />Төлбөр хураамж<br /> Оролцогчдын 50 хувь нь бүртгэлийн төлбөр хураамж хэвийн, нэмэх хасах шаардлагагүй гэж үзсэн байхад 36% нь хураамж өндөр байгаа гэсэн боловч тайлбар гэсэн хэсэгт нь quot;
бүртгэлийн лавлагааны хураамжquot;
гэж тодруулсан байна.<br /> Үйлчилгээний энгийн болон яаралтай гэсэн ялгавартай хураамжийн тухайд ХТХ өөрийн боловсруулах санал зөвлөмжид тодорхой тусгах болно. Энгийн гэсэн тарифын үйлчилгээний хувьд мэдүүлэг хүлээн авсанаас хойш 14 хоногийн дотор үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийг эрхийн улсын бүртгэлд бүртгэх эсэх асуудлыг шийдвэрлэнэ хэмээн ЭХЭУБТХ 15-р зүйлд заасан байдаг. Хэрэв үйлчлүүлэгч хариуг хурдан авахыг хүсвэл нэмэлт хураамжийг яаралтай тарифаар 2 дахин илүү үнэ төлөн хариугаа ажлын нэг өдөрт буюу 8 цагийн дотор авч болох юм. Хэрвээ энэхүү тарифын ялгавартай байдал нь нэг өдрийн ажлын ачаалалтай холбоотой гаргасан бол зүйтэй арга хэмжээ мэт санагдана. Харин ажлын ачаалалтай холбоогүйгээр буюу ачааллыг тэнцвэржүүлэх үүднээс авсан арга хэмжээ бус тохиолдолд энэ талаар нарийвчлан судалж тодорхой тайлбар өгөх нь зүйтэй юм.<br />Лавлагаа<br /> Бүртгэлийн лавлагааг Цахим хэлбэрээр өгдөг болох нь ажлын ачааллыг ихээхэн бууруулна гэж оролцогчдын 64% нь үзжээ.<br />Эрхийн бүртгэлийн тогтолцоо ба төвлөрлийг сааруулах нь<br /> Хөрөнгийн өмчлөлийн эрх болон түүнтэй холбогдох бусад хөрөнгийн эрхийг бүртгэх тухай хуулийн 12.6-д Улсын ерөнхий бүртгэгч нь улсын бүртгэгчдийн ажлыг удирдан, хуульд нийцээгүй бол тэдний гаргасан шийдвэрийг өөрчлөх, цуцлах эрхтэй гэж заасан. Үл хөдлөх хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээг Улсын бүртгэгч, Ерөнхий бүртгэгч нар гарын үсэг зурж баталгаажуулдаг. Эрхийн улсын бүртгэлд өөрчлөлт хийх эрх (19-р зүйл), тусгай тэмдэглэл хийх (20-р зүйл), урьдчилсан тэмдэглэл хийх (21-р зүйл), урьдчилсан тэмдэглэлийг цуцлах (22-р зүйл), бүртгэлийг хаах зэрэг эрх нь Ерөнхий бүртгэгчид олгогдсон эрх юм. Улсын бүртгэгчийн эрх үүргийг хуулинд тодорхойлохдоо дээр дурьдсан эрхийг зөвхөн Улсын эрхийн бүртгэлийн Газрын дарга болох Ерөнхий бүртгэгчид олгосон байдаг. Бүртгэгчдийн мэргэжлийн түвшин, зэрэг дэв олгох, тэдгээрийн үүрэг хариуцлагын талаар тодорхой зохицуулалт шаардлагатай гэж үзэж байна. Хуулийн 23-р зүйлд зөвхөн Ерөнхий бүртгэгч гэрчилгээг хаах, хүчингүй болгох эрхтэй байдаг учир орон нутгийн бүртгэгчдэд тодорхой бэрхшээл учирч байдаг.<br /> <br />4. Иргэд <br /> Иргэдийн хууль эрх зүйн мэдлэг дорой байгаа нь олон хүндрэлийг бий болгодог талаар судалгаанд оролцсон нийт мэргэжилтнүүд мэдэгдэж байгаа бөгөөд энэ тал дээр олон нийтэд зориулсан сурталчилгааны ажил явуулах шаардлагатай. Гэвч энэ нь асуудлыг шийдэх гол шийдэл биш. Эрх зүйн орчинг тодорхой болгох, хуулийн цоорхойг арилгах нь үндсэн шийдэл болно. Газар өмчлөх сонирхол нэмэгдэж байгаа нь энэ шийдлийг хэрэгжүүлэх шаардлагыг харуулж байна. Эрхийн бүртгэгчдийн 67% нь иргэд өргөдөлд хавсаргах баримтыг дутуу бүрдүүлэх, бүртгэлийн үйл явцын талаар мэдлэг муутай байдаг нь тэдний ажилд ихээхэн бэрхшээл учруулдаг гэж үзэж байна.<br /> <br />Дүгнэлт <br /> Судалгаа хийсэн 4 субьектын хувьд мэдээлэлтэй байхын тулд иргэд өөрсдөө мэдлэг боловсролтой байх ёстой гэж үзсэн байна. Гэхдээ үйл ажиллагааны явцад хүндрэл бэрхшээл учирдаг, хууль тогтоомжид хоорондоо зөрчилдсөн зүйл заалт байдаг нь хүмүүс газрын гэрчилгээгээ авсан ч гэсэн газраа өмчийн хувьд бүртгүүлэхдээ эргэлздэг, талууд бие биенээ шүүмжлэн сэтгэл ханамжтай бус ханддаг, давхардсан зардлууд гардаг, өмчийг эдийн засгийн эргэлтэнд оруулах хууль зүйн орчны бэрхшээл зэрэг олон асуудлууд байдаг нь тодорхой болсон юм. Судалгаанаас үзэхэд төрийн байгууллагын бүтцээс үүдэн үйл ажиллагааг төвөгтэй, өртөг зардал ихтэй болгодог, түүнээс болоод иргэд төрийн байгууллагын үйлчилгээнд сэтгэл ханамжгүй байх явдал бий болдог байна. Төрийн байгууллагуудын хариуцлага сул, шийдвэр гаргах, хууль хэрэгжилтийн төвшинд оролцоо бага, гол баримтлах хуулиасаа илүү олон тооны тодорхой бус тогтоол, шийдвэр, заавар, журам илүү үйлчилдэг. Эдгээр хоорондоо зөрчилдсөн хууль тогтоомж, цаг барсан шат дамжлага, өчнөөн олон бичиг цаас бүрдүүлэх, олон удаа ирж очих зэрэгт эцсийн дүндээ иргэд л хохирч үлддэг. Тухайн байгууллагын шаардлагыг хангахын тулд иргэд байгууллагаас байгууллагын хооронд явсаар шаардлага хангахгүй буруу зөрүү бичиг баримттай болж хоцордог.<br /> Судалгаагаар тогтоосон зүйлүүдийг өмчлөлийн эрхийн асуудлаар голлон ашиглах учир газрыг эзэмших, ашиглах эрхийн талаар авч үзэхгүй. Гэвч оролцогчдын олон санал санаачлага эдгээр эрхтэй хамаатай учир дээрхи 2 эрхийн асуудлаар олж тогтоосон зүйлийг судалгааны нэгдсэн дүгнэлтэнд нэгтгэн дурьдах болно. Түүнчлэн хууль тогтоомжинд нэмэлт өөрчлөлт хийвэл зохих асуудлаар олон санал гарсан. Иймд хэлэлцэх асуудлыг давхардуулахгүйн үүднээс ХТХ-оос судалгаанд анхаарвал зохино гэж үзсэн асуудалд илүү анхаарал хандуулсан болно.<br />Газар өмчлөл, бүртгэлтэй холбогдсон үйл ажиллагааг хялбар, шуурхай болгох талаар хуулинд зохих чиглэлээр заалт оруулах шаардлагатай.<br />Үүнд, эрхийн бүртгэгчдийн зэрэг дэвийн шатлал, хүлээх үүрэг хариуцлагыг тодорхой болгох, бүртгэл, газрын болон банкны мэдээллүүд нээлттэй бөгөөд нэгдсэн сүлжээнд холбогдсон байх, аль ч төрлийн лавлагааг өндөр өртгөөр хийлгэдэг байдлыг арилгах гэсэн үндсэн асуудлууд орох юм.<br />Өмчлөгдсөн газрыг бүрэн утгаар нь эдийн засгийн эргэлтэнд оруулж, газрын зах зээлийг сайжруулахыг эрмэлзэж буй улс орны хувьд бодлого боловсруулагчид нь газар хуваарилалтыг тогтворжуулах, газар өмчлөгчид эрх мэдэл хуваарилах, хөрөнгийг бий болгох гэсэн газар дахь өмчийн эрхийн гүйцэтгэх үүргийг биелүүлэхэд олон нийтийн дэмжлэгийг авах хэрэгтэй байна. Газар өмчлөх эрх зах зээлгүй нөхцөлд байж болох ч зах зээл нь газар өмчлөх эрхгүйгээр оршин тогтнож чадахгүй юм. Тун удахгүй хашааны газар 2-3 өрөө байрны үнэд хүрэх боломж нээгдэж өнөөх нууц quot;
капиталquot;
чинь ил болох цаг ирнэ.<br />Газар ашиглалтын төлөвлөгөөг иргэдийн оролцоотойгоор хийснээр түүний хэрэгжилт сайжирдаг гэдэг нь олон орны удаан жилийн туршлагаар батлагдсан байдаг. Гэр хорооллыг дахин төлөвлөх, барилгажуулах тал дээр иргэд олон нийттэй хамтрахгүйгээр дорвитой үр дүнд хүрэхгүй байгаа нь урьд хэрэгжсэн төсөл хөтөлбөрүүдээс харагддаг.<br />Шилжилтийн орнуудын газрын шинэтгэлийн асуудалд зөвлөгөө өгөх ажилд чамгүй туршлагажсан Томи Остерберг quot;
Газрыг эрх тэгш хувьчилсан орнуудад эдийн засгийн илүү өсөлттэй байдаг гэсэн тооцоо бийquot;
гэж хэлснийг эцэст нь онцольё.<br /> <br />Анхаарал тавьсанд баярлалаа.<br /> <br />Улаанбаатар хот<br />2009.03.26<br />