Thuyết minh Dự án Chung cư nhà phố cho thuê phục vụ người có thu nhập thấp 0903034381

DỰ ÁN ĐẦU TƯ
2013
CHUNG CƯ NHÀ PHỐ CHO
THUÊ PHỤC VỤ ĐỐI TƯỢNG
CÓ THU NHẬP THẤP
HẺM 450, DƯƠNG BÁ TRẠC, PHƯỜNG 1
QUẬN 8, TP.HCM
CHỦ ĐẦU TƯ: ÔNG. TRẦN MINH ĐỨC

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
-----------    ----------
BÁO CÁO TIỀN KHẢ THI
DỰ ÁN ĐẦU TƯ
CHUNG CƯ NHÀ PHỐ CHO THUÊ
PHỤC VỤ ĐỐI TƯỢNG CÓ
THU NHẬP THẤP
CHỦ ĐẦU TƯ : ÔNG. TRẦN MINH ĐỨC
ĐỊA ĐIỂM DỰ ÁN : HẺM 450, DƯƠNG BÁ TRẠC, PHƯỜNG 1, QUẬN 8, TPHCM
---Tp. Hồ Chí Minh, tháng 10 năm 2013---

-----------------------------------------------------------------
Chủ đầu tư: ÔNG. TRẤN MINH ĐỨC
i
MỤC LỤC
CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN...............................................1
I.1. Giới thiệu về chủ đầu tư............................................................................................1
I.2. Mô tả sơ bộ thông tin dự án ......................................................................................1
CHƯƠNG II: BỐI CẢNH VÀ CĂN CỨ CỦA DỰ ÁN ...............................................2
II.1. Kinh tế vĩ mô ...........................................................................................................2
II.1.1. Tình hình kinh tế 9 tháng năm 2013.....................................................................2
II.1.2. Thị trường bất động sản........................................................................................3
II.2. Các điều kiện và cơ sở của dự án.............................................................................4
II.2.1. Nhu cầu thuê nhà ở giá rẻ tại Tp.Hồ Chí Minh ....................................................4
II.2.2. Chính sách mới của chính phủ về ngành bất động sản.........................................4
II.2.3. Vị trí xây dựng dự án............................................................................................5
II.2.4. Căn cứ pháp lý của dự án......................................................................................6
II.2. Mục tiêu của dự án...................................................................................................7
II.2.1. Mục tiêu dự án ......................................................................................................7
II.2.3. Mục đích đầu tư ....................................................................................................7
II.3. Kết luận về sự cần thiết đầu tư dự án.......................................................................7
CHƯƠNG III: NỘI DUNG DỰ ÁN ..............................................................................9
III.1. Quy mô dự án .........................................................................................................9
III.2. Hạng mục công trình và công năng........................................................................9
III.3. Nhân sự của chung cư ..........................................................................................11
III.4. Tiến độ thực hiện dự án........................................................................................12
CHƯƠNG IV: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG .........................................13
IV.1. Đánh giá tác động môi trường..............................................................................13
IV.1.1. Giới thiệu chung................................................................................................13
IV.1.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trường.................................................13
IV.2. Tác động của dự án tới môi trường......................................................................14
IV.2.1. Trong giai đoạn thi công xây dựng ...................................................................14
IV.2.2. Giai đoạn dự án đi vào hoạt động .....................................................................14
IV.3. Các biện pháp hạn chế ô nhiễm môi trường.........................................................14
IV.3.1. Trong giai đoạn xây dựng hạ tầng và công trình kiến trúc ...............................14
IV.3.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng ......................................................15
IV.4. Kết luận ................................................................................................................15
CHƯƠNG V: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ .........................................................................16
V.1. Tổng mức đầu tư của dự án ...................................................................................16
V.1.1. Mục đích lập tổng mức đầu tư............................................................................16
V.1.2. Nội dung .............................................................................................................16
CHƯƠNG VI: NGUỒN VỐN THỰC HIỆN DỰ ÁN................................................18
VI.1. Cơ cấu nguồn vốn.................................................................................................18
VI.2. Tiến độ sử dụng vốn.............................................................................................18
VI.3. Nguồn vốn thực hiện dự án..................................................................................18
CHƯƠNG VII: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH .............................................24
VII.1. Các giả định tính toán .........................................................................................24
VII.1.1 Khấu hao tài sản cố định...................................................................................24
VII.1.2 Giả định về doanh thu.......................................................................................24
VII.1.3 Giả định về chi phí............................................................................................26
VII.1.4 Doanh thu – Chi phí..........................................................................................28

-----------------------------------------------------------------
ii
VII.1.5 Phân tích độ nhạy..............................................................................................28
VII.2. Các chỉ tiêu kinh tế của dự án.............................................................................29
VII.2.1. Kết quả hoạt động kinh doanh dự trù...............................................................29
VII.2.2. Báo cáo ngân lưu dự án....................................................................................29
VII.2.3. Hệ số đảm bảo trả nợ .......................................................................................30
VII.3 Đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội dự án ...............................................................30
CHƯƠNG VIII: KẾT LUẬN.......................................................................................32

-----------------------------------------------------------------
1
DỰ ÁN: CHUNG CƯ NHÀ PHỐ CHO THUÊ PHỤC VỤ ĐỐI TƯỢNG CÓ
THU NHẬP THẬP
CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN
I.1. Giới thiệu về chủ đầu tư
 Chủ đầu tư : Trần Minh Đức
 CMND số : 024871036
 Nơi cấp : Công an Thành phố Hồ Chí Minh
 Ngày cấp : 15/05/2008
 Địa chỉ : 27G3, đường 40, KDC Tân Quy Đông, P.Tân Phong,
Quận 7, Tp.Hồ Chí Minh
I.2. Mô tả sơ bộ thông tin dự án
 Tên dự án : Chung cư nhà phố cho thuê phục vụ đối tượng có thu
nhập thấp
 Địa điểm đầu tư : Hẻm 450, Dương Bác Trạc, Phường 1, Quận 8, Tp.HCM
 Tổng diện tích : 1345 m2
 Diện tích xây dựng : 876.36 m2
 Phân khúc : Chung cư nhà phố cho thuê giá rẻ
 Đối tượng thụ hưởng : Sinh viên, công nhân viên, công chức,…những người có
thu nhập thấp, có nhu cầu thuê chung cư với giá bình dân khoảng 2.5 – 4 triệu/tháng;
 Mục tiêu dự án : Đầu tư xây dựng một chung cư nhà phố cho thuê đạt tiêu
chí: giá rẻ, an toàn, đủ tiện ích và thuận tiện đi lại.
 Mục đích đầu tư : Đáp ứng nhu cầu nhà ở với mong muốn “an cư lạc
nghiệp” của đại bộ phận người dân các tỉnh đến Tp.Hồ Chí Minh học tập và làm việc;
đồng thời kích thích thị trường bất động sản sôi động trở lại.
Hình thức đầu tư : Đầu tư xây dựng mới
 Hình thức quản lý : Chủ đầu tư trực tiếp quản lý thực hiện dự án thông qua
Ban quản lý dự án do chủ đầu tư thành lập.
 Tổng mức đầu tư : 100,179,000,000 đồng (Một trăm tỷ, một trăm bảy mươi
chín triệu đồng)
- Vốn vay : 70,125,000,000 đồng
- Vốn chủ sở hữu : 30,054,000,000 đồng
 Tiến độ thực hiện :
 Quý I/2014 - Quý II/2015 : Xây dựng
 Quý III/2015 : Hoàn thành

-----------------------------------------------------------------
2
THU NHẬP THẬP
CHƯƠNG II: BỐI CẢNH VÀ CĂN CỨ CỦA DỰ ÁN
II.1. Kinh tế vĩ mô
II.1.1. Tình hình kinh tế 9 tháng năm 2013
Thời gian qua, kinh tế nước ta tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn. Mặc dù các
điều kiện về tài chính toàn cầu đã và đang được cải thiện; những rủi ro ngắn hạn đang
có dấu hiệu giảm bớt; một số nền kinh tế lớn đang áp dụng chính sách nới lỏng tiền tệ
và tài chính nhằm tăng cầu trong nước nhưng nhìn chung, kinh tế thế giới chưa hoàn
toàn phục hồi, tăng trưởng chậm và vẫn tiềm ẩn nhiều nguy cơ bất lợi.
Áp thuế suất thu nhập doanh nghiệp 22% từ 1/1/2014 sẽ tạo cú hích lớn, tạo
điều kiện cho doanh nghiệp phục hồi và tăng trưởng sản xuất và cũng là nuôi dưỡng
nguồn thu lâu dài cho nền kinh tế đất nước. Áp thuế GTGT 5% từ 1/7/2013 đến
30/62014 với nhà ở xã hội và nhà ở có diện tích dưới 70 m2
, giá dưới 15 triệu đồng/m2
sẽ chỉ phải chịu thuế suất 5%, giảm một nửa so với mức cũ. Việc giảm thuế sẽ tạo điều
kiện cho các tầng lớp dân cư có thu nhập trung bình và thấp được tiếp cận với nhà ở xã
hội.
Theo Tổng cục Thống kê, ước 9 tháng đầu năm, chỉ số sản xuất công nghiệp
(IIP) toàn ngành tăng 5.4% so với cùng kỳ năm 2012. Các ngành sản xuất công nghiệp
và xây dựng, nông – lâm nghiệp – thủy sản đang phục hồi (Chính phủ, 25-9).
Theo báo cáo của UBND TP Hà Nội, tổng thu ngân sách Hà Nội 8T.2013 đạt
gần 80,000 tỷ đồng (bằng 16,5% tổng thu ngân sách của cả nước), bằng 49.5% dự toán
và bằng 93.7% so với cùng kỳ năm trước. Dự báo tổng thu ngân sách Hà Nội năm
2013 ước đạt 120,600 tỷ đồng, đạt 74.7% dự toán HĐND TP giao. Như vậy, tổng thu
ngân sách địa phương năm 2013 của TP dự kiến giảm 11,824 tỷ đồng, trong đó cấp TP
giảm 10,900 tỷ đồng, cấp quận/huyện/thị xã giảm 924 tỷ đồng (PLTPHCM, 27-9).
Tài chính – Ngân hàng:
NHNN khẳng định, tình trạng vàng hóa trong hệ thống ngân hàng đã được loại
bỏ (DĐDN, 26-9).
Sáng 27-9, NHNN tổ chức phiên đấu thầu vàng thứ 62 với khối lượng là 15,000
lượng vàng. Giá tham chiếu để tính giá trị đặt cọc 37,37 triệu đồng/lượng (VOV, 27-
9).
Tính từ thời điểm bắt đầu triển khai cho vay từ tháng 6-2013 tới ngày 20-9-
2013, các NHTM đã cam kết cho vay 510 khách hàng cá nhân với số tiền là 172 tỷ
đồng, đã giải ngân cho 494 khách hàng với số tiền là 115 tỷ đồng. Đối với khách hàng
doanh nghiệp, đã có 4 DN được ký hợp đồng tín dụng với số tiền 748 tỷ đồng, đã giải
ngân được 44.46 tỷ đồng (NHNN, 27-9).
Thị trường chứng khoán (HOSE/HNX):
Giám đốc phòng nghiên cứu phát triển HOSE cho biết, sau khi sàng lọc qua ba
bước thì trong số 303 mã trên sàn HOSE hiện nay chỉ có 255 mã là đủ tư cách tham
gia vào bộ chỉ số mới. Và 255 cổ phiếu này sẽ được HOSE tiếp tục sắp xếp vào các chỉ
số VN-30, VNMidcap và VNSmallcap. Dự kiến trong T1.2014, HOSE sẽ triển khai
các chỉ số VNMidcap, VNSmallcap, VN100 và VNAllshare (NDH, 26-9).

-----------------------------------------------------------------
3
THU NHẬP THẬP
II.1.2. Thị trường bất động sản
+ Cung:
Sử dụng vật liệu xanh, giải pháp xanh trong kiến trúc là một giải pháp tất cả
cùng có lợi và không hề đắt đỏ như nhiều người vẫn quan niệm. Tuy vậy, hiện tại, ở
Việt Nam mới có 15% chủ đầu tư ưu tiên sử dụng sản phẩm là VLXD xanh (ĐTCK,
25-9).
Một số dự án BĐS tại TP.HCM được công bố là có mức giảm giá tới 50%. Tuy
nhiên, khi khách hàng mua BĐS thuộc diện này, họ sẽ phải đảm bảo thanh toán đúng
tiến độ mà chủ đầu tư đưa ra đi kèm với các điều khoản về lãi suất, lãi phạt rất chặt
chẽ, mặt khác, nhiều căn hộ cao cấp giảm giá như vậy cũng có chất lượng không tốt
bằng các căn hộ có giá cao hơn (ĐTCK, 24-9).
Trên địa bàn TP.HCM, Hà Nội và Bình Dương, các căn hộ dành cho người thu
nhập thấp xuất hiện ngày càng nhiều. Mức giá phổ biến khoảng 10 triệu đồng/m2
,
thậm chí 3.3 triệu đồng/m2
. Diện tích các căn hộ từ 20m2
đến 69.5m2
. Kèm theo đó là
chính sách bán hàng với nhiều ưu đãi về lãi suất và thời hạn trả nợ do có hỗ trợ từ gói
tín dụng 30,000 tỷ đồng (Trí Thức Trẻ, 26-9).
Tại Hà Nội hiện nay, có 8 dự án nhà thu nhập thấp đã hoàn thành với tổng số
4,000 căn hộ và 5 dự án đang triển khai với quy mô 5,500 căn (VnExpress, 26-9).
Nhiều DN BĐS tại TP.HCM đang tái khởi động các dự án và chấp nhận bán giá
rẻ để giải phóng hàng tồn kho. Giảm giá là xu hướng diễn ra ở hầu hết các phân khúc
BĐS trên thị trường, từ sơ cấp đến thứ cấp. Mức giá giảm thấp nhất khoảng 5% và cao
nhất ghi nhận được là khoảng 50% (VnExpress, 26-9).
+ Cầu:
Không ít các DN BĐS làm nhà ở xã hội đang đối diện với tình trạng bị khách
hàng trả lại nhà của các dự án đã và đang hoàn thiện hoặc ế hàng của các dự án sắp
triển khai. Thêm vào đó, nhà thương mại giá rẻ cũng đang cạnh tranh quyết liệt với
nhà ở xã hội. Vì vậy, các DN BĐS đã phải tìm nhiều cách để thu hút và giữ chân
khách hàng như cho phép đăng ký quyền mua nhà, đặt cọc giữ chỗ mua nhà…
(ĐTCK, 26-9).
Việc các dự án mới mở bán ở Hà Nội đạt tỷ lệ thành công cao như dự án Kim
Văn – Kim Lũ, dự án Sky Garden, Tân Tây Đô… đã đặt niềm tin cho thị trường BĐS
tại đây ở những tháng cuối năm. Một số chủ đầu tư khác như Viglacera, Bitexco,
Hacinco… cho biết, cũng đang lên kế hoạch mở bán hoặc nhận đăng ký các sản phẩm
biệt thự, liền kề của mình nhằm đón đầu xu hướng mua nhà, đất vào cuối năm của
khách hàng. Lượng khách hàng đến tìm hiểu, khảo sát về BĐS đang có xu hướng tăng
trong nhiều tháng trở lại đây (VnEconomy, 26-9).
Theo Hiệp hội BĐS TP.HCM (Horea), tính đến T9.2013 TP.HCM có hơn 4,200
DN đăng ký kinh doanh trên lĩnh vực BĐS. Trong đó, hơn 70% DN có quy mô vốn
dưới 10 tỷ đồng. Những DN này khó có khả năng thực hiện được các dự án lớn nếu
không có sự hỗ trợ của NH (Thanh niên, 26-9).
Thị trường biệt thự và nhà liền kề cũng đang có những dấu hiệu chuyển biến
tích cực. Có khá nhiều chủ đầu tư tham gia mở bán dự án như Sudico, Viglacera Land,
Bitexco… Q2.20103, Savills Việt Nam nhận định, giá chào bình quân của toàn thị
trường loại biệt thự giảm 2%, và liền kề giảm 5% so với quý trước, mức giảm thấp

-----------------------------------------------------------------
4
THU NHẬP THẬP
nhất trong gần 1 năm trở lại đây. Không có nguồn cung mới gia nhập thị trường dạng
hợp đồng góp vốn (Trí Thức Trẻ, 25-9).
II.2. Các điều kiện và cơ sở của dự án
II.2.1. Nhu cầu thuê nhà ở giá rẻ tại Tp.Hồ Chí Minh
Tp.HCM là một trung tâm đô thị lớn, là một cực phát triển có sức hút mạnh
nhất hiện nay so với cả nước. Sức hút mạnh của một cực phát triển cùng với xu hướng
đô thị hóa ồ ạt ở Tp.HCM trong khoảng thập niên gần đây đã tạo nên những dòng
người từ nhiều địa phương khác nhau trong cả nước, đến học tập, lao động và sinh
sống.
Bên cạnh sự gia tăng dân số tự nhiên, trung bình mỗi năm Tp.HCM có khoảng
300.000 người nhập cư. Trong khi đó thành phố và dù có cộng thêm nguồn cung nhà,
đất, căn hộ của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng mới chỉ đáp ứng chưa
đến 1/3 nhu cầu về nhà cho người dân. Như vậy, tất yếu người dân phải chủ động tìm
nhà ở cho chính mình. Đó là chưa kể đến một thực tế khác, thu nhập bình quân đầu
người trong các hộ gia đình trong 5 nhóm thu nhập năm 2012 ở TPHCM là từ 1 – 4
triệu đồng/tháng. Tính bình quân mỗi căn nhà có khoảng 5 người và thu nhập bình
quân của các thành viên trong nhà từ 5 - 20 triệu đồng/tháng. Với giả định, người dân
dành tối đa 20% thu nhập được chi cho nhà ở thì mức giá nhà trung bình sẽ khoảng từ
2-3 triệu/tháng. Với mức giá này, nhà cho thuê hiện nay không đáp ứng được nhu cầu
của người dân về việc có một nơi sống an toàn, sạch sẽ, tiện lợi.
Để thuê được một căn nhà có thể sống thoải mái về mặt tinh thần thì giá thành
thuê nhà sẽ cao, như vậy nhu cầu nhà ở giá rẻ và hợp lý dành cho người lao động, công
nhân, sinh viên, người có thu nhập thấp tại Tp.HCM rất lớn.
II.2.2. Chính sách mới của chính phủ về ngành bất động sản
Trước tình hình thị trường trầm lắng kéo dài, nhiều DN BĐS không có vốn để
tiếp tục hoạt động và phải trông chờ vào các chính sách hỗ trợ của Chính phủ. Tuy
vậy, tính đến nay, các chính sách hỗ trợ của Nhà nước đối với các DN này vẫn rất hạn
chế. Nhiều DN gặp khó khăn trong khâu giải quyết thủ tục dù họ cho biết, hồ sơ của
họ không có vấn đề gì (ĐTCK, 25-9).
TP.HCM chủ trương cho phép điều chỉnh chuyển đổi dự án nhà ở từ căn hộ có
diện tích lớn thành diện tích nhỏ với điều kiện Sở Xây dựng kiểm tra, xác định việc
điều chỉnh này tuân thủ quy định về chỉ tiêu kiến trúc, quy hoạch; tiêu chuẩn, quy
chuẩn, quy định hiện hành về đầu tư xây dựng trên cơ sở đảm bảo yêu cầu kết nối
đồng bộ với hạ tầng khu vực. Trước mắt, một số dự án đủ điều kiện tại các quận ven
và huyện ngoại thành sẽ được giải quyết thủ tục điều chỉnh (Thanh niên, 26-9).
Một số giao dịch của nhà ở được giảm 50% VAT: Từ 01/07/2013 đến
30/06/2014, thực hiện giảm 50% VAT đối với các hợp đồng bán, cho thuê, cho thuê
mua nhà ở thương mại là căn hộ hoàn thiện có diện tích sàn dưới 70 m2
và có giá bán
15 triệu đồng/m2
.

-----------------------------------------------------------------
5
THU NHẬP THẬP
II.2.3. Vị trí xây dựng dự án
Dự án “Chung cư nhà phố cho thuê phục vụ đối tượng có thu nhập thấp” được
xây dựng tại hẻm 450, Dương Bác Trạc, Phường 1, Quận 8, Tp.HCM, trên mảnh đất 3
mặt tiền, liền kề khu dân cư hiện hữu.
Hình: Vị trí xây dựng dự án
Khu chung cư nhà phố này có vị trí đắc địa, thuận tiện lớn về mặt giao thông,
ngay các tuyến đường huyết mạch của thành phố; kết nối với trung tâm quận 1, quận 5
qua cầu Chữ Y, cầu Nguyễn Văn Cừ, cầu Chánh Hưng trong 4 phút, xuống đại lộ Võ
Văn Kiệt qua hầm Thủ Thiêm đến với quận 2, quận 9 và chỉ cần 7 phút để đến Khu đô
thị mới Phú Mỹ Hưng (quận 7).

-----------------------------------------------------------------
6
THU NHẬP THẬP
Chỉ cách các dịch vụ tiện ích như trung tâm hành chính quận, trung tâm văn
hóa, ngân hàng, bệnh viện, trường học, nhà sách, siêu thị-chợ… trong vòng bán kính 2
-5 km , ví dụ như:
- Gần các trường đại học, cao đẳng: Cao đẳng Kinh tế đối ngoại, Đại học Sài
Gòn, Đại học Khoa học Tự nhiên Tp.HCM, Đại học Sư phạm TP.HCM, Đại học
Marketing, Đại học Tôn Đức Thắng, …
- Gần khu chế xuất Tân Thuận, các công ty tư nhân, các cơ quan xí nghiệp nhà
nước.
II.2.4. Căn cứ pháp lý của dự án
 Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội nước
CHXHCN Việt Nam;
 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ
bản của Quốc hội khóa XII, kỳ họp thứ 5 số 38/2009/QH12 ngày 19/6/2009;
 Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội nước CHXHCN
Việt Nam;
 Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN
Việt Nam;
 Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước
CHXHCN Việt Nam;
 Luật Đấu thầu số 61/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN
Việt Nam;
 Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 của Quốc Hội
nước CHXHCN Việt Nam;
 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc
Hội nước CHXHCN Việt Nam;
 Luật Bảo vệ môi trường số 52/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước
CHXHCN Việt Nam;
 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN
Việt Nam;
 Luật thuế Giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc Hội nước
CHXHCN Việt Nam;
 Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về việc Quản lý
dự án đầu tư xây dựng công trình;
 Nghị định số 124/2008 NĐ-CP ngày 11 tháng 12 năm 2008 của Chính Phủ về
thuế thu nhập doanh nghiệp;
 Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 của Chính phủ Qui định chi tiết
thi hành Luật Thuế giá trị gia tăng;
 Nghị định 140/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 22 tháng 11 năm 2006 quy định
việc bảo vệ môi trường trong các khâu lập, thẩm định, phê duyệt và tổ chức thực hiện
các chiến lược, quy hoạch, kế hoạch, chương trình và dự án phát triển;
 Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09 tháng 8 năm 2006 của Chính phủ về việc
qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật bảo vệ môi trường;
 Nghị định số 21/2008/NĐ-CP ngày 28/02/2008 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung
một số điều của Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09/08/2006 của Chính phủ về việc
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môi trường;

-----------------------------------------------------------------
7
THU NHẬP THẬP
 Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 của Chính phủ về quản lý chi phí
đầu tư xây dựng công trình;
 Nghị định số 35/2003/NĐ-CP ngày 4/4/2003 của Chính phủ quy định chi tiết một
số điều luật phòng cháy và chữa cháy;
 Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về việc Quản lý
chất lượng công trình xây dựng và Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 của
Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 2009/2004/NĐ-CP;
 Thông tư số 12/2008/TT-BXD ngày 07/05/2008 của Bộ xây dựng hướng dẫn việc
lập và quản lý chi phí khảo sát xây dựng;
 Thông tư số 05/2009/TT-BXD ngày 15/04/2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn
điều chỉnh dự toán xây dựng công trình;
 Thông tư số 05/2008/TT-BTNMT ngày 08/12/2008 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường hướng dẫn về đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường và
cam kết bảo vệ môi trường;
 Thông tư số 33/2007/TT-BTC ngày 09/4/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn quyết
toán dự án hoàn thành thuộc nguồn vốn nhà nước;
 Thông tư số 08/2006/TT-BTNMT ngày 08/9/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường hướng dẫn về đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường và
cam kết bảo vệ môi trường;
 Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng kèm theo Quyết định
số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng;
II.2. Mục tiêu của dự án
II.2.1. Mục tiêu dự án
Đầu tư xây dựng một chung cư nhà phố cho thuê đạt tiêu chí: giá rẻ, an toàn, đủ
tiện ích và thuận tiện đi lại.
II.2.3. Mục đích đầu tư
Đáp ứng nhu cầu nhà ở với mong muốn “an cư lạc nghiệp” của đại bộ phận
người dân các tỉnh đến Tp.Hồ Chí Minh học tập và làm việc; đồng thời kích thích thị
trường bất động sản sôi động trở lại.
II.3. Kết luận về sự cần thiết đầu tư dự án
Thị truờng bất động sản Tp.HCM nói riêng và cả nước nói chung đang trong
giai đoạn khó khăn. Cũng trong thời gian qua thị trường nhà ở thành phố quá tập trung
vào phân khúc nhà ở cao cấp, chỉ phù hợp cho phần nhỏ người có thu nhập cao mà
lãng quên đi phân khúc nhà ở cho người thu nhập trung bình và thu nhập thấp. Tình
hình nhà ở của thành phố bên cạnh những khởi sắc vẫn tồn tại những vấn đề khó khăn,
trong đó việc giải quyết nhu cầu nhà ở cho các đối tượng thu nhập trung bình và thu
nhập thấp là một vấn đề cần được xem xét. Do đó, xuất phát từ nhu cầu thực tế, dự án
“Chung cư nhà phố cho thuê phục vụ đối tượng có thu nhập thấp” được hình thành.
Với tổng vốn đầu tư 92,918,011,280 đồng, dự án “Chung cư nhà phố cho thuê
phục vụ đối tượng có thu nhập thấp” nằm trong hẻm 450, Dương Bác Trạc, Phường 1,
Quận 8, Tp.HCM sẽ được xây dựng trên tổng diện tích 1345 m2
gồm 9 lầu, 1 hầm, 1
trệt, 1 sân thượng có mức giá thuê mỗi phòng từ 2.5 -6 triệu đồng tùy theo diện tích.
Công trình dự kiến sẽ đi vào hoạt động vào khoảng tháng 7 năm 2015, hứa hẹn sẽ là

-----------------------------------------------------------------
8
THU NHẬP THẬP
một nơi ở an toàn, văn minh, tiện lợi và nhất là phù hợp với mức sống của đối tượng
có thu nhập thấp như sinh viên, công nhân, nhân viên văn phòng,....
Tóm lại, với năng lực và tâm huyết của chủ đầu tư, chúng tôi tin tưởng dự án
“Chung cư nhà phố cho thuê phục vụ đối tượng có thu nhập thấp” hội tụ những căn cứ
và điều kiện cần thiết để thực hiện; đồng thời đây chính là một đầu tư cần thiết và cấp
bách trong giai đoạn hiện nay.

-----------------------------------------------------------------
9
THU NHẬP THẬP
CHƯƠNG III: NỘI DUNG DỰ ÁN
III.1. Quy mô dự án
Tổng diện tích : 1,345 m2
Diện tích xây dựng : 876.36 m2
Mật độ xây dựng : 65.16%
III.2. Hạng mục công trình và công năng
Chung cư nhà phố cho thuê phục vụ đối tượng có thu nhập thấp gồm có 9 lầu, 1
hầm,1 trệt, 1 sân thượng và công viên.
Tầng hầm dùng để giữ xe gồm chỗ để xe 2 bánh và xe hơi.
Tầng trệt: chủ yếu cho thuê để kinh doanh, buôn bán; Gồm: 1 phòng quản lý, 2
thang bộ, thang máy; và 23 phòng.
9 lầu cho thuê để ở, mỗi lầu có 2 thang bộ+ thang máy, lan can và 37 phòng.
Mỗi phòng gồm 1 toilet, 1 gác lửng, 1 bếp.
Còn lại là sân thượng.
 Bố trí các tầng:
+ Tầng trệt:
STT Tên phòng
Diện tích
(m2)
1 Phòng trệt 1 (T1) 26.25
10 Phòng trệt 10 (T10) 19.45
11 Phòng trệt 11 (T11) 19.45
12 Phòng trệt 12 (T12) 19.45
13 Phòng trệt 13 (T13) 19.45
14 Phòng trệt 14 (T14) 19.45
15 Phòng trệt 15 (T15) 19.45
16 Phòng trệt 16 (T16) 26.77
17 Phòng trệt 17 (T17) 28.23
18 Phòng trệt 18 (T18) 33.38
19 Phòng trệt 19 (T19) 14.32
20 Phòng trệt 20 (T20) 14.75
21 Phòng trệt 21 (T21) 14.64
22 Phòng trệt 22 (T22) 21.4
23 Phòng trệt 23 (T23) 17.53

-----------------------------------------------------------------
10
THU NHẬP THẬP
Bảng tổng hợp cơ cấu xây dựng
STT Tên phòng Diện tích
(m2)
Tỷ lệ
(%)
A Tổng diện tích xây dựng 876.36 65.16%
1 Tổng diện tích phòng 502.39
2 Hành lang 286.79
3 02 thang bộ, thang máy, lối đi 39.86
4 Phòng quản lý 47.32
B Đường nội bộ và công viên 468.64
Tổng diện tích đất 1,345 34.84%
+ Các tầng trên
STT Tên phòng
Diện tích
(m2)
1 Phòng 1 (R1) 14.18
2 Phòng 2 (R2) 14.18
3 Phòng 3 (R3) 14.18
4 Phòng 4 (R4) 14.18
5 Phòng 5 (R5) 14.18
6 Phòng 6 (R6) 23.75
7 Phòng 7 (R7) 23.75
8 Phòng 8 (R8) 13.5
9 Phòng 9 (R9) 13.5
10 Phòng 10 (R10) 13.5
11 Phòng 11 (R11) 13.5
12 Phòng 12 (R12) 13.5
13 Phòng 13 (R13) 22.0
14 Phòng 14 (R14) 21.71
15 Phòng 15 (R15) 23.75
16 Phòng 16 (R16) 15.53
17 Phòng 17 (R17) 15.26
18 Phòng 18 (R18) 19.5
19 Phòng 19 (R19) 19.68
20 Phòng 20 (R20) 15.53
21 Phòng 21 (R21) 15.26
22 Phòng 22 (R22) 19.5
23 Phòng 23 (R23) 19.68
24 Phòng 24 (R24) 24.62
25 Phòng 25 (R25) 15.66
26 Phòng 26 (R26) 14.82
27 Phòng 27 (R27) 20.4

-----------------------------------------------------------------
11
THU NHẬP THẬP
28 Phòng 28 (R28) 12.9
29 Phòng 29 (R29) 13.86
30 Phòng 30 (R30) 14.62
31 Phòng 31 (R31) 15.87
32 Phòng 32 (R32) 18.75
33 Phòng 33 (R33) 14.32
34 Phòng 34 (R34) 14.75
35 Phòng 35 (R35) 14.64
36 Phòng 36 (R36) 21.4
37 Phòng 37 (R37) 24.1
Tổng diện tích phòng 634.01
Bảng tổng hợp cơ cấu xây dựng
STT Tên phòng
Diện tích
(m2)
Tỷ lệ
(%)
A Tổng diện tích xây dựng 876.36 65.16%
Tổng diện tích phòng 634.01
2 thang bộ và thang máy 39.86
Tổng diện tích ban công 38
Diện tích lối đi khác 164.49
B Diện tích nội bộ công viên 468.64
Tổng diện tích 1.345 34.84%
(Chi tiết trong bản vẽ mặt bằng – đính kèm phụ lục)
III.3. Nhân sự của chung cư
Nhân sự gồm có 44 người bao gồm:
- Quản lý chung: 1 người, có trách nhiệm quản lý, điều hành toàn bộ hoạt động
của chung cư, giái quyết các vấn đề xảy ra trong chung cư.
- Kế toán: 1 người, tổng hợp kế hoạch thu – chi của chung cư, kiểm kê sổ sách,
hợp đồng thuê, và các vấn đề có liên quan khác.
- Thủ quỹ: chịu trách nhiệm thu-chi khi có hồ sơ của kế toán thông qua, nắm giữ
các nguồn thu- chi của chung cư.
- Bảo vệ an ninh: 9 người, 3 ca trực. Để đảm bảo cho chung cư được an ninh, đội
ngũ bảo vệ cần phải túc trực 24/24, mỗi ca làm việc 3 người.
- Bảo vệ giữ xe: 6 người. Hoạt động giữ xe của chung cư cũng phục vụ 24/24 do
đó cần 3 ca làm với với số lượng 2 người/ca.
- Vệ sinh lao công, quét dọn: 4 người, chia làm 2 ca. chịu trách nhiệm vệ sinh
chung cho chung cư, kiểm tra việc vệ sinh của các hộ trong việc tham gia vào
giữ vệ sinh chung.

-----------------------------------------------------------------
12
THU NHẬP THẬP
Nhân viên Số lượng
Quản lý chung 1
Kế toán 1
Thủ quỹ 1
Bảo vệ an ninh 9
Bảo vệ giữ xe 6
Vệ sinh lao công 4
TỔNG CỘNG 22
III.4. Tiến độ thực hiện dự án
 Từ quý I/2014- đến Quý II/2015: xây dựng
 Quý III/2015: Hoàn thành

-----------------------------------------------------------------
13
THU NHẬP THẬP
CHƯƠNG IV: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG
IV.1. Đánh giá tác động môi trường
IV.1.1. Giới thiệu chung
Dự án “Chung cư nhà phố cho thuê phục vụ đối tượng có thu nhập thấp” nằm
trong hẻm 450, Dương Bác Trạc, Phường 1, Quận 8, Tp.HCM.
Tình hình môi trường khu vực dự án trước khi xây dựng:
- Trên khu đất không có dân cư.
- Tình hình môi trường ở đây nói chung là sạch sẽ, không ngập nước mưa,
không có rác thải và không có tiếng ồn.
Mục đích của đánh giá tác động môi trường là xem xét đánh giá những yếu tố
tích cực và tiêu cực ảnh hưởng đến môi trường trong xây dựng dự án và khu vực lân
cận, để từ đó đưa ra các giải pháp khắc phục, giảm thiểu ô nhiễm để nâng cao chất
lượng môi trường hạn chế những tác động rủi ro cho môi trường khi dự án được thực
thi, đáp ứng được các yêu cầu về tiêu chuẩn môi trường.
IV.1.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trường
Các quy định và hướng dẫn sau được dùng để tham khảo:
- Luật Bảo vệ Môi trường số 52/2005/QH11 đã được Quốc hội nước CHXHCN
Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 8 thông qua tháng 11 năm 2005;
- Nghị định số 80/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 09 tháng 8 năm 2006 về việc
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật Bảo vệ Môi trường;
- Nghị định số 21/2008/NĐ-CP của Chính phủ ngày 28 tháng 2 năm 2008 về Sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09 tháng 8 năm 2006
của Chính phủ về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật
Bảo vệ Môi trường;
- Thông tư số 05/2008/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày
18/12/2008 về việc hướng dẫn về đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động
môi trường và cam kết bảo vệ môi trường;
- Quyết định số 35/QĐ-BKHCNMT của Bộ trưởng Bộ Khoa học Công nghệ và
Môi trường ngày 25/6/2002 về việc công bố Danh mục tiêu chuẩn Việt Nam về môi
trường bắt buộc áp dụng;
- Quyết định số 23/2006/QĐ-BTNMT ngày 26/12/2006 về việc ban hành Danh
mục chất thải nguy hại kèm theo Danh mục chất thải nguy hại;
- Tiêu chuẩn môi trường do Bộ KHCN&MT ban hành 1995, 2001 & 2005;
- Quyết định số 22/2006/QĐ-BTNMT ngày 18 tháng 12 năm 2006 của Bộ Tài
Nguyên và Môi trường về việc bắt buộc áp dụng 05 Tiêu chuẩn Việt Nam về Môi
trường và bãi bỏ áp dụng một số các Tiêu chuẩn đã quy định theo quyết định số
35/2002/QĐ-BKHCNMT ngày 25 tháng 6 năm 2002 của Bộ trưởng Bộ KHCN và Môi
trường;

-----------------------------------------------------------------
14
THU NHẬP THẬP
IV.2. Tác động của dự án tới môi trường
IV.2.1. Trong giai đoạn thi công xây dựng
- Việc san lấp mặt bằng có thể gây ra bụi, đất rơi vãi trên tuyến đường trong khu
vực.
- Máy móc thi công có thể gây tiếng ồn và bụi.
- Quá trình tập kết vật liệu xây dựng, máy móc thiết bị thi công có thể làm cho
khu vực dự án bị ảnh hưởng xấu đến môi trường.
- Công nhân xây dựng tập trung đông người có thể gây ra nhiều chất thải, rác thải
sinh hoạt.
- Vấn đề an toàn lao động trong giai đoạn này cần phải được coi trọng hơn so với
trước đó.
- Nước thải sinh hoạt của công nhân trực tiếp thi công, chủ yếu từ các khu tập kết
vật liệu xây dựng, điều này cũng ít xảy ra do tính chất của công trình như đã trình bày
ở trên. (Tuy nhiên, vẫn bố trí một nhà vệ sinh công cộng tự hoại tạm phục vụ công
trình).
IV.2.2. Giai đoạn dự án đi vào hoạt động
- Sau khi dự án xây dựng xong và đi vào khai thác sử dụng, một số tác động
đến môi trường có thể xảy ra là:
+ Tác động do chất thải rắn.
+ Tác động do chất thải sinh hoạt.
IV.3. Các biện pháp hạn chế ô nhiễm môi trường
IV.3.1. Trong giai đoạn xây dựng hạ tầng và công trình kiến trúc
- Lập kế hoạch thi công, bố trí nhân lực hợp lý tránh chồng chéo giữa các giai
đoạn thi công.
- Áp dụng biện pháp thi công tiên tiến, cơ giới hóa rút ngắn thời gian thi công tới
mức tối đa.
- Công xưởng hóa vật liệu xây dựng, đảm bảo chất lượng vật liệu xây dựng theo
yêu cầu thiết kê. Tránh tình trạng làm rơi vãi vật liệu gây ô nhiễm môi trường.
- Có biện pháp an toàn thi công, thời gian và trình tự thi công hợp lý. Bố trí mặt
bằng thi công thuận lợi, tránh chồng chéo ảnh hưởng lẫn nhau. Các máy phát, máy nổ
cẩn được che chắn giảm tiếng ồn. Tránh để nguồn nước thi công rò rỉ, chảy lai láng
làm ô nhiễm vùng công trường xây dựng.
- Mặt bằng thi công phải đảm bảo cho công nhân làm việc và sinh hoạt thuận lợi.
Bố trí hợp lý chỗ làm việc, nghỉ ngơi ăn uống, tắm rửa, y tế và vệ sinh sạch sẽ.
- Bố trí đường vận chuyển vật liệu xây dựng, tránh các ách tắc giao thông trên
đường trong khu vực.
- Lập rào chắn cách ly khu vực thi công, làm biển báo khu vực công trường, tăng
cường nguồn chiếu sáng nếu có thi công về đêm.
- Chú ý các tuyến đường cấp điện thi công phải hết sức hợp lý, tránh rò rỉ gây tai
nạn lao động, đặc biệt chú ý đến biện pháp phòng cháy chữa cháy tại khu vực công
trường đang thi công xây dựng.

-----------------------------------------------------------------
15
THU NHẬP THẬP
IV.3.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng
- Sau khi dự án và thiết kế kỹ thuật được phê duyệt sẽ tiến hành thi công hạ
tầng kỹ thuật và các công trình thành phần. Một số tác động đến môi trường có thể xảy
ra là:
 Tác động do chất thải rắn.
 Tác động do chất thải nước sinh hoạt.
- Dự án đề xuất các biện pháp khắc phục, các tác động tích cực tới môi trường
như sau:
 Các chất thải rắn bao gồm: Đất đá, vật tư dư thừa trong quá trình thi công. Do
tính chất công việc, đơn vị tổ chức thi công cuốn chiếu nên lượng vật tư cung cấp tới
đâu thi công tới đó, chủ yếu là dư thừa đất trong quá trình thi công hệ thống thoát
nước, đơn vị sẽ tổ chức vận chuyển ra khỏi công trường và đổ vào nơi quy định.
 Bụi: Để hạn chế bụi tại công trường cần có kế hoạch thi công, kế hoạch cung
ứng vật tư thích hợp, hạn chế tập kết vật tư cùng một lúc. Khi chuyên chở vật tư, các
xe phải được phủ kín bạt, tránh rơi vãi, bụi bặm cho môi trường xung quanh.
 Tiếng ồn: Để hạn chế tiếng ồn cần phải có kế hoạch thi công xe máy thích
hợp, các thiết bị xe máy chỉ được phép hoạt động không quá 19h trong ngày.
 Nước thải sinh hoạt: Nước thải sinh hoạt trong toàn khu chung cư đều được
xử lý cục bộ trước khi thải ra hệ thống thoát nước chính (Dùng hệ thống bể lắng và
hầm tự hoại).
 Rác và chất thải sinh hoạt: Được thu gom và chuyển về nơi tập trung rác của
thành phố.
IV.4. Kết luận
Dựa trên những đánh giá tác động môi trường ở phần trên chúng ta có thể thấy
quá trình thực thi dự án có thể gây tác động đến môi trường quanh khu vực Chung cư
nhà phố và các khu vực lân cận. Tuy nhiên mức độ ảnh hưởng tới môi trường tương
đối và chỉ là những tác động nhỏ trong khoảng thời gian ngắn không có tác động về
lâu dài.

-----------------------------------------------------------------
16
THU NHẬP THẬP
CHƯƠNG V: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ
V.1. Tổng mức đầu tư của dự án
V.1.1. Mục đích lập tổng mức đầu tư
Mục đích của tổng mức đầu tư là tính toán toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng
“Chung cư nhà phố cho thuê phục vụ đối tượng có thu nhập thấp” làm cơ sở để lập kế
hoạch và quản lý vốn đầu tư, xác định hiệu quả đầu tư của dự án.
V.1.2. Nội dung
Mục đích của tổng mức đầu tư là tính toán toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng dự
án, làm cơ sở để lập kế hoạch và quản lý vốn đầu tư, xác định hiệu quả đầu tư của dự
án.
Tổng mức đầu tư xây dựng dự án là 100,178,953,650 đồng (Làm tròn:
100,179,000,000 đồng). Tổng mức đầu tư bao gồm: Chi phí xây dựng, chi phí thiết bị,
chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn dự án đầu tư, chi phí khác, dự phòng phí và chi
phí đất.
 Chi phí xây dựng và mua sắm thiết bị
Hạng mục Diện tích Số lượng Đơn vị Đơn giá Thành tiển
1. Chi phí xây dựng m2 55,368,424,800
Các tầng lầu: trệt, 9 tầng lầu
và 1 sân thượng
876.36 11 m2
5,200,000 50,127,792,000
Tầng hầm 876.36 1 m2
5,980,000 5,240,632,800
2.Chi phí thiết bị 2,291,792,000
2.1. Chi phí thiết bị 1,927,992,000
Chi phí thiết bị trang bị cho
các phòng
9,639.96 1 m2
200,000 1,927,992,000
2.3. Thiết bị phục vụ quản lý 363,800,000
Bàn ghế làm việc 1 cái 20,000,000 20,000,000
Máy lạnh Panasonic 1 cái 10,400,000 10,400,000
Đồng phục nhân viên 44 bộ 100,000 4,400,000
Điện thoại bộ đàm quản lý toà
nhà
2 bộ 5,000,000 10,000,000
Điện thoại bàn 2 cái 1,500,000 3,000,000
Máy tính bàn 2 cái 8,000,000 16,000,000
Máy phát điện 2 cái 150,000,000 300,000,000
Tổng cộng 57,660,216,800
 Chi phí quản lý dự án:
 Chi phí quản lý dự án tính theo Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu
tư xây dựng công trình.
 Chi phí quản lý dự án bao gồm các chi phí để tổ chức thực hiện các công việc
quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án đến khi hoàn thành
nghiệm thu bàn giao công trình vào khai thác sử dụng, bao gồm:
 Chi phí tổ chức lập dự án đầu tư.
 Chi phí tổ chức thẩm định dự án đầu tư, tổng mức đầu tư; chi phí tổ chức thẩm
tra thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công và dự toán xây dựng công trình.

-----------------------------------------------------------------
17
THU NHẬP THẬP
 Chi phí tổ chức lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng;
 Chi phí tổ chức quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ và quản lý chi phí xây
dựng công trình;
 Chi phí tổ chức đảm bảo an toàn và vệ sinh môi trường của công trình;
 Chi phí tổ chức nghiệm thu, thanh toán, quyết toán hợp đồng; thanh toán, quyết
toán vốn đầu tư xây dựng công trình;
 Chi phí tổ chức nghiệm thu, bàn giao công trình;
 Chi phí khởi công, khánh thành;
 Chi phí quản lý dự án = 220,000,000 đồng
 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng = 1,100,000,000 đ(4)
 Chi phí khác
 Chi phí khác bao gồm các chi phí cần thiết không thuộc chi phí xây dựng; chi
phí thiết bị; chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí quản lý dự án và chi phí
tư vấn đầu tư xây dựng nói trên:
 Chi phí lập báo cáo đánh giá tác động môi trường = 88,000,000 đ
 Chi phí bảo hiểm xây dựng = 70,725,000 đ
 Chi phí khác = 158,275,308 đ (5)
 Chi phí đất:
Với diện tích 1,345 m2
chi phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất là
40,000,000,000 đồng (Bốn mươi tỷ đồng).
 Chi phí dự phòng
Ngoài ra chủ đầu tư còn dự phòng một khoản chi phí là 1,000,000,000 đồng.
V.2. Kết quả tổng mức đầu tư
Tổng mức đầu tư của dự án bao gồm:
Bảng tổng mức đầu tư
STT Hạng mục Giá trị trước
thuế
Thuế GTGT Thành tiền sau
thuế
1 Chi phí xây dựng 50,334,931,636 5,033,493,164 55,368,424,800
2 Chi phí thiết bị 2,083,447,273 208,344,727 2,291,792,000
3 Chi phí quản lý dự án 200,000,000 20,000,000 220,000,000
4 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 1,000,000,000 100,000,000 1,100,000,000
5 Chi phí khác 180,669,863 18,066,986 198,736,850
6 Dự phòng phí 1,000,000,000
7 Chi phí đất 40,000,000,000
TỔNG CỘNG 100,178,953,650

-----------------------------------------------------------------
18
THU NHẬP THẬP
CHƯƠNG VI: NGUỒN VỐN THỰC HIỆN DỰ ÁN
VI.1. Cơ cấu nguồn vốn
ĐVT: đồng
Hạng mục Thành tiền
Chi phí xây dựng 55,368,424,800
Chi phí thiết bị 2,291,792,000
Chi phí quản lý dự án 220,000,000
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 1,100,000,000
Chi phí khác 198,736,850
Dự phòng phí 1,000,000,000
Chi phí đất 40,000,000,000
Tổng cộng 100,178,953,650
VI.2. Tiến độ sử dụng vốn
Đơn vị: đồng
Nội dung Quý I/2014 Quý II/2014 Quý III/2014 Quý IV/2014
Chi phí xây dựng 16,610,527,440 16,610,527,440 11,073,684,960 11,073,684,960
Chi phí thiết bị 229,179,200 458,358,400 458,358,400
Chi phí quản lý dự án 88,000,000 44,000,000 22,000,000 22,000,000
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 440,000,000 220,000,000 110,000,000 110,000,000
Chi phí khác
Dự phòng phí 200,000,000 200,000,000 150,000,000 150,000,000
Chi phí đất 40,000,000,000
Tổng cộng 57,338,527,440 17,303,706,640 11,814,043,360 11,814,043,360
Nội dung Quý I/2015 Quý II/2015 Tổng cộng
Chi phí xây dựng - - 55,368,424,800
Chi phí thiết bị 687,537,600 458,358,400 2,291,792,000
Chi phí quản lý dự án 22,000,000 22,000,000 220,000,000
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 110,000,000 110,000,000 1,100,000,000
Chi phí khác 198,736,850 198,736,850
Dự phòng phí 150,000,000 150,000,000 1,000,000,000
Chi phí đất 40,000,000,000
Tổng cộng 969,537,600 939,095,250 100,178,953,650
VI.3. Nguồn vốn thực hiện dự án
Nội dung Quý I/2014 Quý II/2014 Quý III/2014 Quý IV/2014
1. Vốn chủ sở hữu 17,201,558,232 5,191,111,992 3,544,213,008 3,544,213,008
2. Vốn vay 40,136,969,208 12,112,594,648 8,269,830,352 8,269,830,352
Tổng 57,338,527,440 17,303,706,640 11,814,043,360 11,814,043,360
Nội dung Quý I/2015 Quý II/2015 Tổng cộng Tỷ lệ
1. Vốn chủ sở hữu 290,861,280 281,728,575 30,054,000,000 30%
2. Vốn vay 678,676,320 657,366,675 70,125,000,000 70%
Tổng 969,537,600 939,095,250 100,179,000,000 100%

-----------------------------------------------------------------
19
THU NHẬP THẬP
Phương án trả nợ gốc và lãi vay: Ân hạn trong giai đoạn đầu tư của dự án (24
tháng). Lãi trong thời gian xây dựng sẽ được cộng dồn vào vốn gốc và bắt đầu trả vốn
gốc từ năm 2016 và trong thời gian có thu nhập dự án bắt đầu trả lãi tức là Quý III
năm 2015. Nợ gốc đều và lãi được trả mỗi tháng.
Tỷ lệ vốn vay 57% TMĐT
Số tiền vay 70,125,000,000 ngàn đồng
Thời hạn vay 180 tháng
Ân hạn 24 tháng
Lãi vay 10% /năm
Thời hạn trả nợ 156 tháng
Tiến độ rút vốn vay và trả lãi vay trong các giai đoạn đầu tư được trình bày ở
bảng sau:
Ngày Dư nợ đầu kỳ Vay nợ trong kỳ Trả lãi vay Dư nợ cuối kỳ
1/1/2014 40,136,969,208 - 40,136,969,208
2/1/2014 40,136,969,208 307,900,038 40,444,869,246
3/1/2014 40,444,869,246 343,504,369 40,788,373,615
4/1/2014 40,788,373,615 12,112,594,648 335,246,906 53,236,215,169
5/1/2014 53,236,215,169 452,143,197 53,688,358,366
6/1/2014 53,688,358,366 441,274,178 54,129,632,545
7/1/2014 54,129,632,545 8,269,830,352 459,731,126 62,859,194,023
8/1/2014 62,859,194,023 533,872,607 63,393,066,629
9/1/2014 63,393,066,629 521,038,904 63,914,105,533
10/1/2014 63,914,105,533 8,269,830,352 542,832,129 72,726,768,014
11/1/2014 72,726,768,014 597,754,258 73,324,522,272
12/1/2014 73,324,522,272 622,756,217 73,947,278,488
1/1/2015 73,947,278,488 678,676,320 628,045,379 75,254,000,187
2/1/2015 75,254,000,187 577,290,960 75,831,291,148
3/1/2015 75,831,291,148 644,046,582 76,475,337,730
4/1/2015 76,475,337,730 657,366,675 628,564,420 77,761,268,825
5/1/2015 77,761,268,825 660,438,174 78,421,706,998
6/1/2015 78,421,706,998 644,561,975 79,066,268,973
Số vốn vay này kỳ vọng sẽ được giải ngân thành đầu mỗi kỳ với tổng số tiền
cần vay là 70,125,000,000 đồng.
Khi dự án đi vào khai thác kinh doanh, có nguồn thu sẽ bắt đầu trả vốn gốc.
 Thời gian trả nợ gốc dự tính trong 156 tháng vào đầu mỗi tháng với những
khoản vốn gốc đều mỗi tháng và lãi vay theo số dư nợ đầu tháng.
 Chi phí lãi vay được trả vào đầu mỗi tháng với mức lãi suất kỳ vọng
10%/năm số tiền theo dư nợ đầu kỳ.
 Nợ phải trả tại mỗi kỳ bao gồm lãi vay và vốn gốc.
Qua hoạch định nguồn doanh thu, chi phí và lãi vay theo kế hoạch trả nợ cho
thấy dự án hoạt động hiệu quả, có khả năng trả nợ đúng hạn rất cao, mang lại lợi
nhuận lớn cho nhà đầu tư và các đối tác hợp tác như ngân hàng.
Kế hoạch vay trả nợ theo các kỳ được thể hiện cụ thể như sau:

-----------------------------------------------------------------
20
THU NHẬP THẬP
 Lịch trả nợ vay và lãi vay
Ngày Dư nợ đầu kỳ Trả nợ trong kỳ Trả nợ gốc Trả lãi vay Dư nợ cuối kỳ
7/1/2015 79,066,268,973 671,521,736 671,521,736 79,066,268,973
8/1/2015 79,066,268,973 671,521,736 671,521,736 79,066,268,973
9/1/2015 79,066,268,973 649,859,745 649,859,745 79,066,268,973
10/1/2015 79,066,268,973 671,521,736 671,521,736 79,066,268,973
11/1/2015 79,066,268,973 649,859,745 649,859,745 79,066,268,973
12/1/2015 79,066,268,973 671,521,736 671,521,736 79,066,268,973
1/1/2016 79,066,268,973 1,178,356,794 506,835,058 671,521,736 78,559,433,916
2/1/2016 78,559,433,916 1,131,005,902 506,835,058 624,170,845 78,052,598,858
3/1/2016 78,052,598,858 1,169,747,541 506,835,058 662,912,483 77,545,763,801
4/1/2016 77,545,763,801 1,144,197,500 506,835,058 637,362,442 77,038,928,743
5/1/2016 77,038,928,743 1,161,138,288 506,835,058 654,303,230 76,532,093,686
6/1/2016 76,532,093,686 1,135,865,965 506,835,058 629,030,907 76,025,258,628
7/1/2016 76,025,258,628 1,152,529,035 506,835,058 645,693,977 75,518,423,571
8/1/2016 75,518,423,571 1,148,224,408 506,835,058 641,389,351 75,011,588,513
9/1/2016 75,011,588,513 1,123,368,662 506,835,058 616,533,604 74,504,753,456
10/1/2016 74,504,753,456 1,139,615,155 506,835,058 632,780,098 73,997,918,398
11/1/2016 73,997,918,398 1,115,037,127 506,835,058 608,202,069 73,491,083,341
12/1/2016 73,491,083,341 1,131,005,902 506,835,058 624,170,845 72,984,248,283
1/1/2017 72,984,248,283 1,126,701,276 506,835,058 619,866,218 72,477,413,226
2/1/2017 72,477,413,226 1,062,826,173 506,835,058 555,991,115 71,970,578,168
3/1/2017 71,970,578,168 1,118,092,023 506,835,058 611,256,965 71,463,743,111
4/1/2017 71,463,743,111 1,094,208,289 506,835,058 587,373,231 70,956,908,053
5/1/2017 70,956,908,053 1,109,482,770 506,835,058 602,647,712 70,450,072,996
6/1/2017 70,450,072,996 1,085,876,753 506,835,058 579,041,696 69,943,237,938
7/1/2017 69,943,237,938 1,100,873,517 506,835,058 594,038,459 69,436,402,881
8/1/2017 69,436,402,881 1,096,568,890 506,835,058 589,733,833 68,929,567,823
9/1/2017 68,929,567,823 1,073,379,451 506,835,058 566,544,393 68,422,732,765
10/1/2017 68,422,732,765 1,087,959,637 506,835,058 581,124,580 67,915,897,708
11/1/2017 67,915,897,708 1,065,047,915 506,835,058 558,212,858 67,409,062,650
12/1/2017 67,409,062,650 1,079,350,384 506,835,058 572,515,327 66,902,227,593
1/1/2018 66,902,227,593 1,075,045,758 506,835,058 568,210,700 66,395,392,535
2/1/2018 66,395,392,535 1,016,169,576 506,835,058 509,334,518 65,888,557,478
3/1/2018 65,888,557,478 1,066,436,505 506,835,058 559,601,447 65,381,722,420
4/1/2018 65,381,722,420 1,044,219,077 506,835,058 537,384,020 64,874,887,363
5/1/2018 64,874,887,363 1,057,827,252 506,835,058 550,992,194 64,368,052,305
6/1/2018 64,368,052,305 1,035,887,542 506,835,058 529,052,485 63,861,217,248
7/1/2018 63,861,217,248 1,049,217,999 506,835,058 542,382,941 63,354,382,190
8/1/2018 63,354,382,190 1,044,913,372 506,835,058 538,078,314 62,847,547,133
9/1/2018 62,847,547,133 1,023,390,239 506,835,058 516,555,182 62,340,712,075
10/1/2018 62,340,712,075 1,036,304,119 506,835,058 529,469,061 61,833,877,018
11/1/2018 61,833,877,018 1,015,058,704 506,835,058 508,223,647 61,327,041,960
12/1/2018 61,327,041,960 1,027,694,866 506,835,058 520,859,808 60,820,206,903
1/1/2019 60,820,206,903 1,023,390,239 506,835,058 516,555,182 60,313,371,845
2/1/2019 60,313,371,845 969,512,979 506,835,058 462,677,921 59,806,536,788

-----------------------------------------------------------------
21
THU NHẬP THẬP
3/1/2019 59,806,536,788 1,014,780,986 506,835,058 507,945,929 59,299,701,730
4/1/2019 59,299,701,730 994,229,866 506,835,058 487,394,809 58,792,866,673
5/1/2019 58,792,866,673 1,006,171,733 506,835,058 499,336,676 58,286,031,615
6/1/2019 58,286,031,615 985,898,331 506,835,058 479,063,274 57,779,196,558
7/1/2019 57,779,196,558 997,562,480 506,835,058 490,727,423 57,272,361,500
8/1/2019 57,272,361,500 993,257,854 506,835,058 486,422,796 56,765,526,442
9/1/2019 56,765,526,442 973,401,028 506,835,058 466,565,971 56,258,691,385
10/1/2019 56,258,691,385 984,648,601 506,835,058 477,813,543 55,751,856,327
11/1/2019 55,751,856,327 965,069,493 506,835,058 458,234,436 55,245,021,270
12/1/2019 55,245,021,270 976,039,348 506,835,058 469,204,290 54,738,186,212
1/1/2020 54,738,186,212 971,734,721 506,835,058 464,899,664 54,231,351,155
2/1/2020 54,231,351,155 937,714,286 506,835,058 430,879,228 53,724,516,097
3/1/2020 53,724,516,097 963,125,468 506,835,058 456,290,411 53,217,681,040
4/1/2020 53,217,681,040 944,240,655 506,835,058 437,405,598 52,710,845,982
5/1/2020 52,710,845,982 954,516,215 506,835,058 447,681,158 52,204,010,925
6/1/2020 52,204,010,925 935,909,120 506,835,058 429,074,062 51,697,175,867
7/1/2020 51,697,175,867 945,906,962 506,835,058 439,071,905 51,190,340,810
8/1/2020 51,190,340,810 941,602,336 506,835,058 434,767,278 50,683,505,752
9/1/2020 50,683,505,752 923,411,817 506,835,058 416,576,760 50,176,670,695
10/1/2020 50,176,670,695 932,993,083 506,835,058 426,158,025 49,669,835,637
11/1/2020 49,669,835,637 915,080,282 506,835,058 408,245,224 49,163,000,580
12/1/2020 49,163,000,580 924,383,830 506,835,058 417,548,772 48,656,165,522
1/1/2021 48,656,165,522 920,079,203 506,835,058 413,244,146 48,149,330,465
2/1/2021 48,149,330,465 876,199,784 506,835,058 369,364,727 47,642,495,407
3/1/2021 47,642,495,407 911,469,950 506,835,058 404,634,892 47,135,660,350
4/1/2021 47,135,660,350 894,251,444 506,835,058 387,416,386 46,628,825,292
5/1/2021 46,628,825,292 902,860,697 506,835,058 396,025,639 46,121,990,235
6/1/2021 46,121,990,235 885,919,909 506,835,058 379,084,851 45,615,155,177
7/1/2021 45,615,155,177 894,251,444 506,835,058 387,416,386 45,108,320,119
8/1/2021 45,108,320,119 889,946,817 506,835,058 383,111,760 44,601,485,062
9/1/2021 44,601,485,062 873,422,606 506,835,058 366,587,548 44,094,650,004
10/1/2021 44,094,650,004 881,337,564 506,835,058 374,502,507 43,587,814,947
11/1/2021 43,587,814,947 865,091,071 506,835,058 358,256,013 43,080,979,889
12/1/2021 43,080,979,889 872,728,311 506,835,058 365,893,254 42,574,144,832
1/1/2022 42,574,144,832 868,423,685 506,835,058 361,588,627 42,067,309,774
2/1/2022 42,067,309,774 829,543,187 506,835,058 322,708,130 41,560,474,717
3/1/2022 41,560,474,717 859,814,432 506,835,058 352,979,374 41,053,639,659
4/1/2022 41,053,639,659 844,262,233 506,835,058 337,427,175 40,546,804,602
5/1/2022 40,546,804,602 851,205,179 506,835,058 344,370,121 40,039,969,544
6/1/2022 40,039,969,544 835,930,698 506,835,058 329,095,640 39,533,134,487
7/1/2022 39,533,134,487 842,595,926 506,835,058 335,760,868 39,026,299,429
8/1/2022 39,026,299,429 838,291,299 506,835,058 331,456,242 38,519,464,372
9/1/2022 38,519,464,372 823,433,395 506,835,058 316,598,337 38,012,629,314
10/1/2022 38,012,629,314 829,682,046 506,835,058 322,846,989 37,505,794,257
11/1/2022 37,505,794,257 815,101,860 506,835,058 308,266,802 36,998,959,199
12/1/2022 36,998,959,199 821,072,793 506,835,058 314,237,736 36,492,124,142
1/1/2023 36,492,124,142 816,768,167 506,835,058 309,933,109 35,985,289,084
2/1/2023 35,985,289,084 782,886,590 506,835,058 276,051,533 35,478,454,027

-----------------------------------------------------------------
22
THU NHẬP THẬP
3/1/2023 35,478,454,027 808,158,914 506,835,058 301,323,856 34,971,618,969
4/1/2023 34,971,618,969 794,273,022 506,835,058 287,437,964 34,464,783,912
5/1/2023 34,464,783,912 799,549,661 506,835,058 292,714,603 33,957,948,854
6/1/2023 33,957,948,854 785,941,486 506,835,058 279,106,429 33,451,113,796
7/1/2023 33,451,113,796 790,940,408 506,835,058 284,105,350 32,944,278,739
8/1/2023 32,944,278,739 786,635,781 506,835,058 279,800,724 32,437,443,681
9/1/2023 32,437,443,681 773,444,184 506,835,058 266,609,126 31,930,608,624
10/1/2023 31,930,608,624 778,026,528 506,835,058 271,191,471 31,423,773,566
11/1/2023 31,423,773,566 765,112,648 506,835,058 258,277,591 30,916,938,509
12/1/2023 30,916,938,509 769,417,275 506,835,058 262,582,217 30,410,103,451
1/1/2024 30,410,103,451 765,112,648 506,835,058 258,277,591 29,903,268,394
2/1/2024 29,903,268,394 744,422,669 506,835,058 237,587,612 29,396,433,336
3/1/2024 29,396,433,336 756,503,395 506,835,058 249,668,338 28,889,598,279
4/1/2024 28,889,598,279 744,283,810 506,835,058 237,448,753 28,382,763,221
5/1/2024 28,382,763,221 747,894,142 506,835,058 241,059,085 27,875,928,164
6/1/2024 27,875,928,164 735,952,275 506,835,058 229,117,218 27,369,093,106
7/1/2024 27,369,093,106 739,284,889 506,835,058 232,449,832 26,862,258,049
8/1/2024 26,862,258,049 734,980,263 506,835,058 228,145,205 26,355,422,991
9/1/2024 26,355,422,991 723,454,973 506,835,058 216,619,915 25,848,587,934
10/1/2024 25,848,587,934 726,371,010 506,835,058 219,535,952 25,341,752,876
11/1/2024 25,341,752,876 715,123,437 506,835,058 208,288,380 24,834,917,819
12/1/2024 24,834,917,819 717,761,757 506,835,058 210,926,699 24,328,082,761
1/1/2025 24,328,082,761 713,457,130 506,835,058 206,622,073 23,821,247,704
2/1/2025 23,821,247,704 689,573,396 506,835,058 182,738,339 23,314,412,646
3/1/2025 23,314,412,646 704,847,877 506,835,058 198,012,820 22,807,577,588
4/1/2025 22,807,577,588 694,294,599 506,835,058 187,459,542 22,300,742,531
5/1/2025 22,300,742,531 696,238,624 506,835,058 189,403,567 21,793,907,473
6/1/2025 21,793,907,473 685,963,064 506,835,058 179,128,007 21,287,072,416
7/1/2025 21,287,072,416 687,629,371 506,835,058 180,794,314 20,780,237,358
8/1/2025 20,780,237,358 683,324,745 506,835,058 176,489,687 20,273,402,301
9/1/2025 20,273,402,301 673,465,761 506,835,058 166,630,704 19,766,567,243
10/1/2025 19,766,567,243 674,715,492 506,835,058 167,880,434 19,259,732,186
11/1/2025 19,259,732,186 665,134,226 506,835,058 158,299,169 18,752,897,128
12/1/2025 18,752,897,128 666,106,239 506,835,058 159,271,181 18,246,062,071
1/1/2026 18,246,062,071 661,801,612 506,835,058 154,966,555 17,739,227,013
2/1/2026 17,739,227,013 642,916,799 506,835,058 136,081,741 17,232,391,956
3/1/2026 17,232,391,956 653,192,359 506,835,058 146,357,302 16,725,556,898
4/1/2026 16,725,556,898 644,305,388 506,835,058 137,470,331 16,218,721,841
5/1/2026 16,218,721,841 644,583,106 506,835,058 137,748,049 15,711,886,783
6/1/2026 15,711,886,783 635,973,853 506,835,058 129,138,795 15,205,051,726
7/1/2026 15,205,051,726 635,973,853 506,835,058 129,138,795 14,698,216,668
8/1/2026 14,698,216,668 631,669,226 506,835,058 124,834,169 14,191,381,611
9/1/2026 14,191,381,611 623,476,550 506,835,058 116,641,493 13,684,546,553
10/1/2026 13,684,546,553 623,059,973 506,835,058 116,224,916 13,177,711,496
11/1/2026 13,177,711,496 615,145,015 506,835,058 108,309,957 12,670,876,438
12/1/2026 12,670,876,438 614,450,720 506,835,058 107,615,663 12,164,041,381
1/1/2027 12,164,041,381 610,146,094 506,835,058 103,311,036 11,657,206,323
2/1/2027 11,657,206,323 596,260,202 506,835,058 89,425,144 11,150,371,265

-----------------------------------------------------------------
23
THU NHẬP THẬP
3/1/2027 11,150,371,265 601,536,841 506,835,058 94,701,783 10,643,536,208
4/1/2027 10,643,536,208 594,316,177 506,835,058 87,481,120 10,136,701,150
5/1/2027 10,136,701,150 592,927,588 506,835,058 86,092,530 9,629,866,093
6/1/2027 9,629,866,093 585,984,642 506,835,058 79,149,584 9,123,031,035
7/1/2027 9,123,031,035 584,318,335 506,835,058 77,483,277 8,616,195,978
8/1/2027 8,616,195,978 580,013,708 506,835,058 73,178,651 8,109,360,920
9/1/2027 8,109,360,920 573,487,339 506,835,058 66,652,282 7,602,525,863
10/1/2027 7,602,525,863 571,404,455 506,835,058 64,569,398 7,095,690,805
11/1/2027 7,095,690,805 565,155,804 506,835,058 58,320,746 6,588,855,748
12/1/2027 6,588,855,748 562,795,202 506,835,058 55,960,145 6,082,020,690
1/1/2028 6,082,020,690 558,490,576 506,835,058 51,655,518 5,575,185,633
2/1/2028 5,575,185,633 551,131,053 506,835,058 44,295,995 5,068,350,575
3/1/2028 5,068,350,575 549,881,323 506,835,058 43,046,265 4,561,515,518
4/1/2028 4,561,515,518 544,326,966 506,835,058 37,491,908 4,054,680,460
5/1/2028 4,054,680,460 541,272,070 506,835,058 34,437,012 3,547,845,403
6/1/2028 3,547,845,403 535,995,431 506,835,058 29,160,373 3,041,010,345
7/1/2028 3,041,010,345 532,662,817 506,835,058 25,827,759 2,534,175,288
8/1/2028 2,534,175,288 528,358,190 506,835,058 21,523,133 2,027,340,230
9/1/2028 2,027,340,230 523,498,128 506,835,058 16,663,070 1,520,505,173
10/1/2028 1,520,505,173 519,748,937 506,835,058 12,913,880 1,013,670,115
11/1/2028 1,013,670,115 515,166,593 506,835,058 8,331,535 506,835,058
12/1/2028 506,835,058 511,139,684 506,835,058 4,304,627 (0)
Hằng tháng chủ đầu tư phải trả vốn gốc đều là 506,835,058 đồng trong thời
gian 156 tháng. Còn số lãi vay chủ đầu tư sẽ trả kèm với lãi gốc dựa vào dư nợ đầu kỳ
của mỗi tháng. Theo dự kiến thì đến ngày 1/12/2028 chủ đầu tư sẽ hoàn trả nợ đúng
hạn cho ngân hàng.

-----------------------------------------------------------------
24
THU NHẬP THẬP
CHƯƠNG VII: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH
VII.1. Các giả định tính toán
VII.1.1 Khấu hao tài sản cố định
Áp dụng theo phương pháp khấu hao theo đường thẳng. Thời gian khấu hao áp
dụng theo công văn số 206/2003/QĐ-BTC ngày 12 tháng 12 năm 2003 về ban hành
chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định.
Khấu hao tài sản cố định
Hạng mục KH Thời gian KH Phương pháp KH
Xây dựng 30 Theo đường thẳng
Thiết bị 15 Theo đường thẳng
Chi phí quản lý dự án, tư
vấn đầu tư xây dựng, chi phí
khác, dự phòng phí
7 Theo đường thẳng
VII.1.2 Giả định về doanh thu
 Nguồn doanh thu:
+ Giá dịch vụ phòng cho thê
 Tầng trệt: giá phòng cho thuê ở tầng trệt cao hơn khoảng 1,000,000 đến
1,500,000 đồng so với giá các tầng trên, vì tận dụng mặt bằng, ngoài nhu cầu ở
người thuê còn có thể kinh doanh, buôn bán.
Nhóm Số phòng Số Lượng Số tầng Giá thuê/tháng
(đồng)
A T1,T2,T3,T4,T5,T16,T17 7 1 6,500,000
B T6,T7,T22 3 1 6,000,000
C T8,T9,T10,T11,T12,T13,T14,T15,T23 9 1 5,000,000
D T18 1 1 7,000,000
E T19,T20,T21 3 1 5,500,000
Tổng 23 23
+ Các tầng trên (1  9)
Nhóm Các tầng lầu Số lượng Số tầng
Giá thuê/tháng
(đồng)
A
R1,R2,R3,R4,R5,R28,R29,R30,R31,
R33,R34,R35
12 9 4,000,000
B
R6,R7,R13,R14,R15,R19,R23,R32,R
36,R24,R37
11 9 5,500,000
C
R8,R9,R10,R11,R12,R16,R17,R20,R
21,R25,R26
11 9 3,000,000
D R18,R22,R27 3 9 5,000,000
Tổng 37 333

-----------------------------------------------------------------
25
THU NHẬP THẬP
+ Dịch vụ giữ xe chung cư
Số lượng xe gửi ở bãi
Số lượng xe máy trung bình mỗi phòng 2 chiếc/phòng
Phí xe máy/chiếc 100 ngàn đồng/tháng
Số lượng xe đạp 50% lượng xe máy
Phí xe đạp/chiếc 50 ngàn đồng/tháng
+ Tiền điện nước, cáp truyền hình, internet
Phí điện, nước
Điện tiêu thụ trung bình/phòng 40 KW/tháng
Giá điện 2 ngàn đồng/KW
Nước tiêu thụ trung bình/phòng 10 m3
/tháng
Giá nước 20 ngàn đồng/m3
Cáp 150 ngàn/phòng
Internet 100 ngàn/phòng
 Công suất hoạt động
Hạng mục Tối đa Quý III/2015 Quý IV/2015 Năm 2016….
Công suất hoạt động 100% 70% 85% 100%
 Doanh thu tối đa 1 tháng
Hạng mục Số
lượng
Giá
thuê/tháng
(ngàn đồng)
Doanh tối đa 1 tháng
(ngàn đồng)
1. Doanh thu từ các phòng trệt (0)
A0 7 6,500 45,500
B0 3 6,000 18,000
C0 9 5,000 45,000
D0 1 7,000 7,000
E0 3 5,500 16,500
Tổng 23 132,000
2. Doanh thu từ các phòng trên các tầng
(1-> 9)
A 108 4,000 432,000
B 99 5,500 544,500
C 99 3,000 297,000
D 27 5,000 135,000
Tổng 333 1,408,500
3. Doanh thu từ dịch vụ giữ xe
Xe máy (chiếc) 712 100 71,200
Xe đạp (chiếc) 356 50 17,800
Tổng 89,000
4. Doanh thu từ điện nước

-----------------------------------------------------------------
26
THU NHẬP THẬP
Tổng số phòng 356
Điện (KW) 14,240 2 28,480
Nước (m3
) 3,560 20 71,200
Cáp (phòng) 249 150 37,380
Internet (phòng) 178 100 17,800
Tổng 154,860
TỔNG CỘNG 1,784,360
BẢNG DOANH THU QUA CÁC NĂM
Đơn vị: 1,000 đồng
Năm
Năm 1
2
Quý III Quý IV Năm 2015
Hiệu suất số phòng thuê 70% 85% 100%
1. Doanh thu từ các phòng trệt (0) 277,200 336,600 613,800 1,820,504
2. Doanh thu từ các phòng trên tầng (1->9) 2,957,850 3,591,675 6,549,525 19,425,609
2. Doanh thu từ bãi đậu xe 186,900 226,950 413,850 1,227,461
4. Doanh thu từ điện nước 325,206 394,893 720,099 2,135,783
Tổng doanh thu 3,747,156 4,550,118 8,297,274 24,609,358
Năm 3 4 5 6
Hiệu suất số phòng thuê 100% 100% 100% 100%
1. Doanh thu từ các phòng trệt (0) 1,875,120 1,931,373 1,989,314 2,048,994
2. Doanh thu từ các phòng trên tầng (1->9) 20,008,378 20,608,629 21,226,888 21,863,695
2. Doanh thu từ bãi đậu xe 1,264,285 1,302,214 1,341,280 1,381,519
4. Doanh thu từ điện nước 2,199,856 2,265,852 2,333,827 2,403,842
Tổng doanh thu 25,347,639 26,108,068 26,891,310 27,698,049
VII.1.3 Giả định về chi phí
Bảng tổng hợp hạng mục các chi phí
Chi phí hoạt động
Chi phí lương Bảng lương nv
Lương nhân viên tăng 8% /năm
Chi phí điện 1 KW
Chi phí nước 16.9 m3
Cáp 120 ngàn đồng/tháng/phòng
Internet 50% doanh thu từ internet
Chi phí khác 1% Doanh thu
Chi phí quảng cáo, hoa hồng 1% Doanh thu
 Bảng lương nhân viên
Nhân viên Số lượng Lương cơ bản Phụ cấp Tổng
lương/tháng
BHXH,
BHYT,

-----------------------------------------------------------------
27
THU NHẬP THẬP
BHTN…
Quản lý chung 1 8,000,000 2,000,000 10,000,000 1,680,000
Kế toán 1 3,500,000 500,000 4,000,000 735,000
Thủ quỹ 1 3,500,000 500,000 4,000,000 735,000
Bảo vệ an ninh 9 2,500,000 500,000 27,000,000 4,725,000
Bảo vệ giữ xe 6 2,500,000 500,000 18,000,000 3,150,000
Vệ sinh lao công 4 2,500,000 500,000 12,000,000 2,100,000
TỔNG CỘNG 22 75,000,000 13,125,000
Nhân viên Số lượng Lương cơ bản Phụ cấp Tổng lương/năm BHXH,
BHYT,
BHTN…
Quản lý chung 1 8,000,000 2,000,000 130,000,000 20,160,000
Kế toán 1 3,500,000 500,000 52,000,000 8,820,000
Thủ quỹ 1 3,500,000 500,000 52,000,000 8,820,000
Bảo vệ an ninh 9 2,500,000 500,000 351,000,000 56,700,000
Bảo vệ giữ xe 6 2,500,000 500,000 234,000,000 37,800,000
Vệ sinh lao công 4 2,500,000 500,000 156,000,000 25,200,000
TỔNG CỘNG 22 975,000,000 157,500,000
Chi phí hoạt động tối đa/tháng
ĐVT: 1,000 đồng
Hạng mục Số lượng Đơn giá Chi phí tối đa 1 tháng
1. Chi phí lương 88,125
2. Chi phí sinh hoạt 148,895
Chi phí điện 14,240 1 14,240
Chi phí nước 3,560 16.9 60,164
Cáp 249 120 29,904
Internet 178 50 8,900
Chi phí khác (1% doanh thu) 17,844
Chi phí quảng cáo, hoa hồng (1% doanh thu) 17,844
Tổng 237,020
CHI PHÍ HOẠT ĐỘNG QUA CÁC NĂM
Năm 1 2 3 4 5
Quý III Quý IV 2014
Chi phí lương 264,375 264,375 528,750 1,215,394 1,251,855 1,289,411 1,328,093
Chi phí sinh hoạt 312,680 379,683 692,363 1,895,555 1,952,422 2,010,994 2,071,324
Tổng chi phí 577,055 644,058 1,221,113 3,110,949 3,204,277 3,300,405 3,399,418

-----------------------------------------------------------------
28
THU NHẬP THẬP
VII.1.4 Doanh thu – Chi phí
Doanh thu – chi phí mỗi tháng
Hạng mục
Thành tiền
(ngàn đồng)
Doanh thu/tháng 1,784,360
Chi phí hoạt động/tháng 237,020
Lợi nhuận tối đa/tháng 1,547,340
VII.1.5 Phân tích độ nhạy
Trong kế hoạch phân tích kinh doanh, biến làm ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả
hoạt động kinh doanh và nó chính là yếu tố quyết định, đó chính là công suất cho thuê
phòng và giá dịch vụ thuê phòng.
 Phân tích biến động theo công suất
ĐVT: 1,000 đồng
Thay đổi công suất hoạt động tối đa NPV IRR
75% (12,384,912) 12.8%
85% (1,701,521) 14.7%
90% 3,576,764 15.6%
92% 5,684,345 16.0%
100% 14,114,670 17.3%
+ Nhận xét: Với sự thay đổi công suất tối đa của dự án từ 100% xuống các mức
thấp hơn trong khoảng (75% - 100%) thì NPV của dự án dao động (12,384,912,000)
đồng đến 14,114,670,000 đồng và IRR dao động 12.8% đến 17.3%. Điều này cho thấy
rằng khi công suất thuê phòng tối đa không đạt trên 85% thì dự án không đạt hiệu quả.
Vì đây là dự án mang tính xã hội cao, với mức đầu tư cao nhưng giá cả dịch vụ thấp
nhằm phục vụ cho những người lao động có thu nhập thấp và sinh viên nên dự án
mang tính khả thi cao. Vì thế đây là dự án có hiệu quả xã hội cao hơn hiệu quả tài
chính.
 Phân tích biến động theo giá phòng thuê
ĐVT: 1,000 đồng
Thay đổi giá phòng thuê NPV IRR
65% (20,248,336) 11.4%
70% (15,309,493) 12.3%
80% (5,431,807) 14.1%
90% 4,371,280 16%
100% 14,114,670 17.3%
110% 23,858,059 18.9%
120% 33,601,448 20.4%
+ Nhận xét: Với sự thay đổi giá cho thuê dao động trong khoảng (65% - 120%) thì
NPV của dự án dao động (20,248,336,000) đồng đến 33,601,448,000 đồng và IRR dao
động 11.4% đến 20.4%. Điều này cho thấy rằng khi giá cho thuê phòng thấp hơn 80%
thì dự án không đạt hiệu quả. Qua phân tích có thể thấy rằng, mức giá dự kiến của dự

-----------------------------------------------------------------
29
THU NHẬP THẬP
án mang tính khả thi cao, phù hợp với thu nhập của bộ phận dân cư có thu nhập thấp,
mang tính xã hội cao.
VII.2. Các chỉ tiêu kinh tế của dự án
VII.2.1. Kết quả hoạt động kinh doanh dự trù
Kết quả hoạt động kinh doanh của dự án được thể hiện qua bảng sau:
Bảng kết quả hoạt động kinh doanh dự trù
Năm 1 2 3 4 5 6
Doanh thu 8,297,274 24,609,358 25,347,639 26,108,068 26,891,310 27,698,049
Chi phí hoạt động 1,221,113 3,110,949 3,204,277 3,300,405 3,399,418 3,501,400
Khấu hao TS 1,998,400 1,998,400 1,998,400 1,998,400 1,998,400 1,998,400
EBIT 5,077,761 19,500,009 20,144,961 20,809,262 21,493,492 22,198,249
Lãi vay 3,985,806 7,648,072 7,018,346 6,410,144 5,801,942 5,208,598
EBT 1,091,955 11,851,937 13,126,615 14,399,118 15,691,550 16,989,651
Thuế TNDN (22%) 240,230 2,607,426 2,887,855 3,167,806 3,452,141 3,737,723
EAT 851,725 9,244,511 10,238,760 11,231,312 12,239,409 13,251,927
Ghi chú:
EBIT: Lợi nhuận trước thuế chưa bao gồm lãi vay
EBT: Lợi nhuận trước thuế đã bao gồm lãi vay
EAT: Lợi nhuận sau thuế.
VII.2.2. Báo cáo ngân lưu dự án
Phân tích hiệu quả dự án hoạt động trong vòng 15 năm với suất chiết khấu là
WACC = 15% được tính theo giá trị trung bình có trọng số chi phí sử dụng vốn của
các nguồn vốn.
Năm 0 1 2 3 4
Ngân lưu vào - 8,297,274 24,609,358 25,347,639 26,108,068
Doanh thu 8,297,274 24,609,358 25,347,639 26,108,068
Thanh lí đất
Ngân lưu ra 98,270,321 3,129,746 3,110,949 3,204,277 3,300,405
Vốn cố định 98,270,321 1,908,633
Chi phí hoạt động 1,221,113 3,110,949 3,204,277 3,300,405
Ngân lưu ròng trước thuế (98,270,321) 5,167,528 21,498,409 22,143,362 22,807,662
Thuế khoán 240,230 2,607,426 2,887,855 3,167,806
Ngân lưu ròng sau thuế (98,270,321) 4,927,298 18,890,983 19,255,506 19,639,856
Ngân Lưu tích lũy (98,270,321) (93,343,022) (74,452,039) (55,196,533) (35,556,677)
Chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính theo quan điểm TIPV
TT Chỉ tiêu
1 Tổng mức đầu tư (bao gồm CP đất) 100,179,000,000 đồng
2 Giá trị hiện tại thuần NPV 14,114,670,000 đồng
3 Tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR (%) 17.3%

-----------------------------------------------------------------
30
THU NHẬP THẬP
TT Chỉ tiêu
4 Thời gian hoàn vốn 6 năm 9 tháng
Đánh giá Hiệu quả
Vòng đời hoạt động của dự án là 15 năm không tính năm xây dựng
Dòng tiền thu vào bao gồm: tổng doanh thu hằng năm; thanh lý đất
Dòng tiền chi ra gồm: Chi phí mua mặt bằng, chi phí cải tạo và sửa chữa mặt
bằng, chi phí mua thiết bị phục vụ kinh doanh và vốn lưu động hằng năm.
Ngân lưu dự án trong năm đầu tư âm là do chủ đầu tư phải đầu tư vào các hạng
mục xây dựng và máy móc thiết bị, bắt đầu đi vào hoạt động , dòng ngân lưu tăng dần
qua các năm.
Dựa vào kết quả ngân lưu vào và ngân lưu ra, ta tính được các chỉ số tài chính,
và kết quả cho thấy:
Hiện giá thu nhập thuần của dự án là : NPV = 14,114,670,000 đồng >0
Suất sinh lợi nội tại là: IRR = 17.3% > WACC=15%
Thời gian hoàn vốn tính là 6 năm 9 tháng (bao gồm cả thời gian xây dựng)
 Dự án có suất sinh lợi nội bộ và hiệu quả đầu tư cao.
Qua quá trình hoạch định, phân tích và tính toán các chỉ số tài chính trên cho
thấy dự án mang lại lợi nhuận cao cho chủ đầu tư và đối tác cho vay, suất sinh lời nội
bộ cũng cao hơn sự kỳ vọng của nhà đầu tư, và khả năng thu hồi vốn nhanh.
VII.2.3. Hệ số đảm bảo trả nợ
Năm 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Trả nợ: Gốc+ Lãi 13,730,092 13,100,367 12,492,165 11,883,963 11,290,619 10,667,559
Ngân lưu ròng TIPV 18,890,983 19,255,506 19,639,856 20,039,751 20,458,926 20,888,054
Hệ số đảm bảo trả nợ 1.38 1.47 1.57 1.69 1.81 1.96
Năm 2022 2023 2024 2025 2026 2027
Trả nợ: Gốc+ Lãi 10,059,357 9,451,155 8,851,145 8,234,751 7,626,548 7,018,346
Ngân lưu ròng TIPV 21,337,437 21,804,316 22,291,018 22,792,676 23,315,254 23,857,524
Hệ số đảm bảo trả nợ 2.12 2.31 2.52 2.77 3.06 3.40
Năm 2028
Trả nợ: Gốc+ Lãi 6,411,672
Ngân lưu ròng TIPV 24,420,412
Hệ số đảm bảo trả nợ 3.81
Qua hoạch định dòng tiền dự án cho thấy dự án có hệ số đảm bảo trả nợ tương
đối với DSCR bình quân = 2.3
VII.3 Đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội dự án
Qua phân tích cho thấy dự án có nhiều tác động tích cực đến sự phát triển kinh
tế xã hội. Đóng góp vào sự phát triển và tăng trưởng của nền kinh tế quốc dân nói
chung và của khu vực nói riêng. Nhà nước và địa phương có nguồn thu ngân sách từ
Thuế GTGT, Thuế Thu nhập. Tạo ra nơi định cư cho người dân có thu nhập thấp, giải

-----------------------------------------------------------------
31
THU NHẬP THẬP
quyết vấn đề nan giải của thành phố hiện nay, để người dân có thể “an cư lạc nghiệp”.
Đây là dự án mang lại hiệu quả xã hội cao, phù hợp với chủ trương và chính sách của
nhả nước trong việc giải quyết nơi ở ổn định cho đại bộ phân dân cư hiện nay.

-----------------------------------------------------------------
32
THU NHẬP THẬP
CHƯƠNG VIII: KẾT LUẬN
Dự án “Chung cư nhà phố cho thuê phục vụ đối tượng có thu nhập thấp” nằm
trong hẻm 450, Dương Bác Trạc, Phường 1, Quận 8, Tp.HCM sẽ đáp ứng nhu cầu nhà
ở với mong muốn “an cư lạc nghiệp” của đại bộ phận người dân các tỉnh đến Tp.Hồ
Chí Minh học tập và làm việc; đồng thời kích thích thị trường bất động sản sôi động
trở lại.
Riêng về mặt tài chính, dự án được đánh giá rất khả thi thông qua kế hoạch vay
vốn, sử dụng vốn, chi phí đầu tư, chi phí hoạt động và nguồn doanh thu.
Để phát huy được hiệu quả dự án, chủ đầu tư chúng tôi rất cần sự hỗ trợ của các
cơ quan chức năng. Vì vậy kính mong các cơ quan chức năng, các đơn vị cho vay tạo
điều kiện giúp đỡ để dự án sớm được phê duyệt và đi vào hoạt động.
Chúng tôi xin chân thành cảm ơn.
Tp.Hồ Chí Minh, ngày tháng năm 2013
Nơi nhận:
- Như trên
- Lưu TCHC.
CHỦ ĐẦU TƯ
TRẤN MINH ĐỨC

Thuyết minh Dự án Chung cư nhà phố cho thuê phục vụ người có thu nhập thấp 0903034381

Recommended

Recommended

More Related Content

What's hot

What's hot (20)

Similar to Thuyết minh Dự án Chung cư nhà phố cho thuê phục vụ người có thu nhập thấp 0903034381

Similar to Thuyết minh Dự án Chung cư nhà phố cho thuê phục vụ người có thu nhập thấp 0903034381 (20)

More from CTY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ THẢO NGUYÊN XANH

More from CTY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ THẢO NGUYÊN XANH (20)

Thuyết minh Dự án Chung cư nhà phố cho thuê phục vụ người có thu nhập thấp 0903034381