국가경영전략연구원에서 운영하는 대학생 프로그램 'NSI 차세대 오피니언 리더 과정 1기' 의 2차토론회 최종 보고서입니다.
토론일시 : 2014년 11월 7일(금), 20:00~22:30
토론장소 : 국가경영전략연구원 창의N공간
토론주제 : 전월세상한제, 시장에서 작동할까?
9월 11일 오전 10시, 국회도서관 대강당에서 이미경·김현미의원실 주최, 민주당 을지로위원회 후원으로 ‘공공 건설공사 분할·분리발주 제도화’를 위한 국가계약법 개정 토론회가 열린다.
건설 하도급 시장은 원도급자에 의한 부당한 단가후려치기, 대금 지연지급, 부당한 특약 등 고질적인 불법·불공정행위가 여전히 개선되고 있지 못하다.
이에 기존 하도급방식의 공사수행에 대한 근본적인 전환을 위해 공공부문의 건설공사 계약 체결시 전문건설사가 종합건설사를 거치지 않고 직접 건설공사를 수주할 기회를 확대하는 ‘분리발주 의무화’가 해결책으로 제시되어 왔다.
지난 5월말 정부는 ‘박근혜정부 국정과제’를 발표하면서 창조경제 추진전략 중 ‘중소기업 성장 희망사다리 구축’을 위해 중소기업 참여기회 확대 차원에서 ‘대규모 계약의 분할·분리발주 법제화’제시하였는데, 이는 지난 대선 당시 박근혜후보가 내걸었던 공약(2012.11)과 대통령직인수위원회가 지난 2월 발표한 ‘공약 이행 로드맵 및 입법 추진계획’의 ‘분리발주 법제화’를 국정과제로 담아낸 것이다.
그러나 최근 정부와 새누리당은 분리발주의 부작용(하자책임 불분명 등)을 이유로 기존 통합발주원칙 유지를 고수하기로 결정하면서 분리발주 법제화 추진을 중단하였다.
이에 민주당 이미경의원실·김현미의원실은 건설업계 ‘乙 ’지키기 제도 개선 차원에서 불법·불공정거래행위를 근절을 위한 대책을 마련하고자 각계 전문가들과 함께 토론회를 개최합니다.
Aren’t you tired of using Excel or notes to record rent-control history that repeats every month?
Have Home Button’s automated system offer easy and comfortable management for you.
Just register the building, bank account, and lessee information of the real estate you own.
Home Button will automatically process all the rent-control procedure till the contract is over.
Forget about the complicated screen and the original program that needed more work.
Not only does Home Button allow you to see all the rent-control records with one smartphone, but is also simple to operate for anyone.
The platform automatically checks and documents the deposit activity when the rental fee is deposited.
If there is an overdue fee, an alert system notifies the lessee and lessor to their mobile phone.
Home Button, the easiest rent-control, is a real estate rental and asset management platform that can increase rent competition.
web : www.homebutton.co.kr
Android App : https://goo.gl/rgyk78
iOS App : https://goo.gl/8NNoQy
공유경제 활성화 방안
(서비스산업 혁신Ⅱ)
□ 공유경제란 플랫폼 등을 활용하여 자산・서비스를 타인과 공유하여 사용함으로써 효율성을 제고하는 경제 모델*
* 개인, 기업, 공공기관 등이 유휴자원을 일시적으로 공유하는 활동 등
ㅇ 1인 가구 증가 등으로 인한 소비 패러다임 변화(소유 → 공유), 온라인 플랫폼을 통한 P2P 거래증가와 함께 공유경제 확산
* 세계 시장규모:(’17년) 186억 달러 → (’22년) 402억 달러(’17, Juniper research)
** 국내 시장규모는 작으나, 높은 국민 참여도・관심도를 바탕으로 수요확대 전망
→ 新서비스 시장 창출을 위해 ①진입규제 개편 등을 통한 분야별 공유경제 활성화, ②공유경제의 제도적 기반 마련 등 추진
□ (숙박) 도시지역 내국인 대상으로 거주주택의 빈 방을 숙박용으로 제공하는 숙박공유 허용* 추진(年 180일 한도, 관광진흥법 개정)
* 현재 농어촌지역은 내・외국인 모두 대상 숙박공유가 허용되나, 도시지역은 외국인 대상으로만 숙박공유 가능
ㅇ 기존업계와 상생을 위해 품질인증을 받은 숙박업소 융자 등 지원, 불법 숙박업소 근절, 세제지원 확대, 민관협의체* 운영 등 추진
* 전통 숙박업계, 숙박중개 플랫폼 업체 등 이해관계자와 관계부처 참여
□ (교통) 기존 교통수단과 O2O(online to offline) 서비스를 결합한 新교통서비스 활성화
ㅇ 카셰어링 배차・반납장소를 단계적으로 자율화하는 등 규제를 개선하고, 카셰어링 업체에 대한 세제지원 강화
* 현재 카셰어링 차량의 배차·반납은 업체별 카셰어링 전용구역에서만 허용
ㅇ 플랫폼을 이용한 전세버스 탑승자 모집 허용, 광역버스의 온라인 좌석 예약제 확대 등 추진
ㅇ 승차공유는 사회적 대타협을 통해 상생방안과 함께 추진
□ (공간) 주차장, 주거 공간, 공공자원 등의 개방・공유 활성화
ㅇ 거주자 우선주차장을 공유시 요금감면 등 인센티브 부여
ㅇ 주거공유과정에서 발생할 수 있는 분쟁방지를 위해 실태조사를 바탕으로 주거공유 표준계약서 마련
ㅇ 정부, 공공기관 등이 보유한 회의실, 강당, 체육시설 등 국내외 유휴공간 공유를 위한 예약・결제 플랫폼 구축
* 442개 기관의 회의실, 강당, 주차장, 연수원 등 개방정보를 통합제공하는 시범사업 실시중
□ (금융・지식 등 기타) P2P, 크라우드펀딩 등 자금공유, 온라인 플랫폼을 이용한 지식공유 등 활성화
ㅇ P2P 투자소득에 대한 이자소득세율을 일반 금융기관에 대한 이자소득세율 수준으로 인하(25→14%, ’20년부터 1년간 한시적용)
ㅇ 크라우드펀딩 발행인 범위와 발행한도 확대 추진
* 발행인: 창업 7년내 중소기업 → 모든 중소기업/발행한도: 7→15억원
ㅇ 온라인 대학강의 플랫폼 K-MOOC 활성화를 위해 강좌 개발주체 다양화*, 유료 서비스 도입, 이수강의 학점인정 확대 등 추진
* 현재 대학, 출연연 등만 가능하나 향후 민간연구기관, 공익법인 등도 강좌 개발주체로 추가 검토
□ (과세체계 정비) 납세편의와 행정비용을 감안하여 공유경제 활동에 적합한 간편 과세기준을 마련*하고, 납세 가이드라인 마련
* 500만원이하 공유경제 수입은 별도의 종합소득세 신고 없이 원천징수로 과세절차 종결
□ (공급자 보호) 공유경제 플랫폼을 통한 서비스 공급자의 사회적 보호를 위해 산재보험 적용범위를 단계적으로 확대
* 산재보험 적용범위를 방문・돌봄서비스 종사자, IT 프리랜서 등으로 확대(’21년)
ㅇ 고용관계가 모호하고 고정사업장이 없는 플랫폼 노동의 특성을 감안하여 거래건별 산재보험료 부과・징수체계 마련 추진
□ (공유기업 지원 등) 플랫폼 기업에 대한 연구・인력개발비 세제지원 확대 및 기업이 공유·활용 가능한 국가데이터 개방 확대
삼종세트가 심각한 문제를 야기하는 이유는 과거로부터 진행되어 왔던 경제적 불평등으로 인해 소득과 자산의 양극화가 심화되는 환경하에 미래에 대한 희망이 걸어볼 수 있는 실마리도 찾을 수 없는 암울한 상황에 처해있다.
이러한 상태에서 문제를 야기시켜 왔던 정책기조를 획기적으로 전환시켜 해결방향을 제시하고자 하였다. 하지만 이러한 올바른 방향전환에 의한 접근에도 불구하고 정책은 과거와 같은 임기응변의 단편적이고 지엽적인 정책에 머물러 있다.
따라서 정책방향은 맞으나 지속적일 수 없고 주변환경은 급변하지만 정책시행은 따라가지 못하여 부정적인 결과만을 초래하고 변죽을 울리는 정책에 잘 적응된 기득권층에 유리한 환경으로 양극화는 더욱 심화되는 모습을 나타내고 있다.
이러한 문제를 해결하기 위해서는 올바른 정책방향으로의 선회와 더불어 다음과 같은 정책기조가 필요하다.
- 장기적 관점으로 기본적인 정책으로 원칙에 기반하여 정책의 우선순위를 정하고 장단기 정책의 합리적 조정을 통해 적기에 맞는 정책을 수립/시행하는 모습을 가져가야 한다.
- 최저임금의 향상은 기본소득과 더불어 생각하고 이를 통해 한계기업의 어려움을 해소하고 미래의 산업환경(인공지능 및 로봇기술 발전)과 직업간의 미쓰매치 등에 의한 실업률 상승에 따른 미래문제를 대비하고 대기업과 중소기업의 성과배분의 형평성을 제고하여 경제활력을 도모해야 한다.
- 부동산문제는 경제활동을 제약하는 가장 큰 부정적 요소로 이를 해결하기 위해서는 응급 처방으로 정책을 실시하여 가격 급등락을 야기하고 이는 자산 양극화에 가장 크게 기여했던 점은 과거 정책의 정책을 살펴보면 언제나 반복하여 왔다. 즉 가격 급등락을 야기하는 정책은 반듯이 제거하여야 하는데 이는 장기적 대책에서만 가능하다.
또한 기본적인 세제와 이율의 조정을 통해서만 가능하다. 과거 정부에서 항상 부동산문제에 봉착하면 핀셋정책에 의한 틈새 정책을 통해 급한 불만 끄려는 정책으로 인해 적응능력에 따라 오히려 역효과로 불로소득을 향유하는 세력의 배만 불려 왔다. 지엽적인 무수히 많은 정책은 무수히 많은 틈새를 가져왔고 이는 이를 활용할 수 있는 세력에만 좋은 먹이감을 제공하곤 했다.
이번 정부에서는 기본적이며 장기적인 정책기반 하에 최소한의 핀샛정책을 사용하기를 제안한다. 즉, 누진보유세 및 이율을 근본적인 조정을 중심으로 하고 지역별 문제를 해결할 수 있는 미세 조정을 통해 투기세력의 지역이동과 풍선효과 등을 방지하고 관리되며 심리적인 안정화도 가져올 수 있다.
- 가상통화의 경우엔 정부의 방향은 옳은 것이라 할 지라도 이에 대한 타당성과 장기적 스케줄에 의한 문제해결의 방향과 해결방법을 급격한 변동과 더불어 설익은 정책이 급하게 수립되고 영향을 미친 점이 악수를 둔 것으로 판단된다. 가상통화라고 지칭되는 거래소에서 유통되는 통화들은 통화로서의 기능을 거의 상실한 점에서 통화보다는 상품으로서의 가치 즉, 파생상품의 일종으로 중심추가 변화되어 화폐로서의 가치는 상실과정에 있다 하겠다.
따라서 화폐로 활용하려면 화폐의 기본인 가치의 안정성을 담보할 수 있는 방법을 모색하든지 아니면 대체될 수 있는 다른 유형의 가상화폐를 만들어야 할 것이다. 이는 미래에 도래할 IOT시대를 대비하면 마냥 손을 놓을 수 없기 때문이다. 즉, 무엇이든 본질적 기능을 상실하였다면 그러한 기능을 요구하는 대상으로서의 의미도 상실 된 것이다. 이 점으로부터 문제해결의 실마리를 풀어나가야 할 것이다.
다만 다양한 측면의 문제점을 가지고 있는 점에서는 해결을 위한 정책을 수립, 집행하는 것은 당연하다. 하지만 옳은 방향이고 적합한 정책이라 하더라도 충격과 반발이 있을 수 있다는 결과에 대한 문제점을 인식하고 위험을 분산하고 희석시킬 수 있는 완충적인 방법과 시기를 조절하는 장기적 관점에서 정책의 순차적 정책의 수립, 시행이 필요하다 하겠다.
ʱ (보도) 누리과정의 차질없는 시행 및 교육환경 개선을 위해 ‘16년 목적예비비 3,000억원 지원
ʲ (보도참고) 「2015 대한민국 정책평가」 기사 ‘공공기관 임금피크제’ 관련 (2015.11.30., 12.2 동아일보)
ʳ (보도참고) 위안화의 SDR 바스켓 편입의 영향 및 대응방향-
ʴ (보도) 2015년도 세법개정안 주요내용과 의미
※ 본 자료는 기획재정부가 운영하는 위원회 및 자문단 소속 위원님께 정책의 이해를 돕기 위하여 보내드리는 자료입니다. 주1회 현안이슈에 대한 기획재정부의 입장이 담긴 자료를 보내드립니다.
2015년 공공기관 경영평가 위원으로서 받은 자료입니다. 담당부서의 승인을 받아 원문을 공유합니다.
국가경영전략연구원에서 운영하는 대학생 프로그램 'NSI 차세대 오피니언 리더 과정 1기' 의 2차토론회 최종 보고서입니다.
토론일시 : 2014년 11월 7일(금), 20:00~22:30
토론장소 : 국가경영전략연구원 창의N공간
토론주제 : 전월세상한제, 시장에서 작동할까?
9월 11일 오전 10시, 국회도서관 대강당에서 이미경·김현미의원실 주최, 민주당 을지로위원회 후원으로 ‘공공 건설공사 분할·분리발주 제도화’를 위한 국가계약법 개정 토론회가 열린다.
건설 하도급 시장은 원도급자에 의한 부당한 단가후려치기, 대금 지연지급, 부당한 특약 등 고질적인 불법·불공정행위가 여전히 개선되고 있지 못하다.
이에 기존 하도급방식의 공사수행에 대한 근본적인 전환을 위해 공공부문의 건설공사 계약 체결시 전문건설사가 종합건설사를 거치지 않고 직접 건설공사를 수주할 기회를 확대하는 ‘분리발주 의무화’가 해결책으로 제시되어 왔다.
지난 5월말 정부는 ‘박근혜정부 국정과제’를 발표하면서 창조경제 추진전략 중 ‘중소기업 성장 희망사다리 구축’을 위해 중소기업 참여기회 확대 차원에서 ‘대규모 계약의 분할·분리발주 법제화’제시하였는데, 이는 지난 대선 당시 박근혜후보가 내걸었던 공약(2012.11)과 대통령직인수위원회가 지난 2월 발표한 ‘공약 이행 로드맵 및 입법 추진계획’의 ‘분리발주 법제화’를 국정과제로 담아낸 것이다.
그러나 최근 정부와 새누리당은 분리발주의 부작용(하자책임 불분명 등)을 이유로 기존 통합발주원칙 유지를 고수하기로 결정하면서 분리발주 법제화 추진을 중단하였다.
이에 민주당 이미경의원실·김현미의원실은 건설업계 ‘乙 ’지키기 제도 개선 차원에서 불법·불공정거래행위를 근절을 위한 대책을 마련하고자 각계 전문가들과 함께 토론회를 개최합니다.
Aren’t you tired of using Excel or notes to record rent-control history that repeats every month?
Have Home Button’s automated system offer easy and comfortable management for you.
Just register the building, bank account, and lessee information of the real estate you own.
Home Button will automatically process all the rent-control procedure till the contract is over.
Forget about the complicated screen and the original program that needed more work.
Not only does Home Button allow you to see all the rent-control records with one smartphone, but is also simple to operate for anyone.
The platform automatically checks and documents the deposit activity when the rental fee is deposited.
If there is an overdue fee, an alert system notifies the lessee and lessor to their mobile phone.
Home Button, the easiest rent-control, is a real estate rental and asset management platform that can increase rent competition.
web : www.homebutton.co.kr
Android App : https://goo.gl/rgyk78
iOS App : https://goo.gl/8NNoQy
공유경제 활성화 방안
(서비스산업 혁신Ⅱ)
□ 공유경제란 플랫폼 등을 활용하여 자산・서비스를 타인과 공유하여 사용함으로써 효율성을 제고하는 경제 모델*
* 개인, 기업, 공공기관 등이 유휴자원을 일시적으로 공유하는 활동 등
ㅇ 1인 가구 증가 등으로 인한 소비 패러다임 변화(소유 → 공유), 온라인 플랫폼을 통한 P2P 거래증가와 함께 공유경제 확산
* 세계 시장규모:(’17년) 186억 달러 → (’22년) 402억 달러(’17, Juniper research)
** 국내 시장규모는 작으나, 높은 국민 참여도・관심도를 바탕으로 수요확대 전망
→ 新서비스 시장 창출을 위해 ①진입규제 개편 등을 통한 분야별 공유경제 활성화, ②공유경제의 제도적 기반 마련 등 추진
□ (숙박) 도시지역 내국인 대상으로 거주주택의 빈 방을 숙박용으로 제공하는 숙박공유 허용* 추진(年 180일 한도, 관광진흥법 개정)
* 현재 농어촌지역은 내・외국인 모두 대상 숙박공유가 허용되나, 도시지역은 외국인 대상으로만 숙박공유 가능
ㅇ 기존업계와 상생을 위해 품질인증을 받은 숙박업소 융자 등 지원, 불법 숙박업소 근절, 세제지원 확대, 민관협의체* 운영 등 추진
* 전통 숙박업계, 숙박중개 플랫폼 업체 등 이해관계자와 관계부처 참여
□ (교통) 기존 교통수단과 O2O(online to offline) 서비스를 결합한 新교통서비스 활성화
ㅇ 카셰어링 배차・반납장소를 단계적으로 자율화하는 등 규제를 개선하고, 카셰어링 업체에 대한 세제지원 강화
* 현재 카셰어링 차량의 배차·반납은 업체별 카셰어링 전용구역에서만 허용
ㅇ 플랫폼을 이용한 전세버스 탑승자 모집 허용, 광역버스의 온라인 좌석 예약제 확대 등 추진
ㅇ 승차공유는 사회적 대타협을 통해 상생방안과 함께 추진
□ (공간) 주차장, 주거 공간, 공공자원 등의 개방・공유 활성화
ㅇ 거주자 우선주차장을 공유시 요금감면 등 인센티브 부여
ㅇ 주거공유과정에서 발생할 수 있는 분쟁방지를 위해 실태조사를 바탕으로 주거공유 표준계약서 마련
ㅇ 정부, 공공기관 등이 보유한 회의실, 강당, 체육시설 등 국내외 유휴공간 공유를 위한 예약・결제 플랫폼 구축
* 442개 기관의 회의실, 강당, 주차장, 연수원 등 개방정보를 통합제공하는 시범사업 실시중
□ (금융・지식 등 기타) P2P, 크라우드펀딩 등 자금공유, 온라인 플랫폼을 이용한 지식공유 등 활성화
ㅇ P2P 투자소득에 대한 이자소득세율을 일반 금융기관에 대한 이자소득세율 수준으로 인하(25→14%, ’20년부터 1년간 한시적용)
ㅇ 크라우드펀딩 발행인 범위와 발행한도 확대 추진
* 발행인: 창업 7년내 중소기업 → 모든 중소기업/발행한도: 7→15억원
ㅇ 온라인 대학강의 플랫폼 K-MOOC 활성화를 위해 강좌 개발주체 다양화*, 유료 서비스 도입, 이수강의 학점인정 확대 등 추진
* 현재 대학, 출연연 등만 가능하나 향후 민간연구기관, 공익법인 등도 강좌 개발주체로 추가 검토
□ (과세체계 정비) 납세편의와 행정비용을 감안하여 공유경제 활동에 적합한 간편 과세기준을 마련*하고, 납세 가이드라인 마련
* 500만원이하 공유경제 수입은 별도의 종합소득세 신고 없이 원천징수로 과세절차 종결
□ (공급자 보호) 공유경제 플랫폼을 통한 서비스 공급자의 사회적 보호를 위해 산재보험 적용범위를 단계적으로 확대
* 산재보험 적용범위를 방문・돌봄서비스 종사자, IT 프리랜서 등으로 확대(’21년)
ㅇ 고용관계가 모호하고 고정사업장이 없는 플랫폼 노동의 특성을 감안하여 거래건별 산재보험료 부과・징수체계 마련 추진
□ (공유기업 지원 등) 플랫폼 기업에 대한 연구・인력개발비 세제지원 확대 및 기업이 공유·활용 가능한 국가데이터 개방 확대
삼종세트가 심각한 문제를 야기하는 이유는 과거로부터 진행되어 왔던 경제적 불평등으로 인해 소득과 자산의 양극화가 심화되는 환경하에 미래에 대한 희망이 걸어볼 수 있는 실마리도 찾을 수 없는 암울한 상황에 처해있다.
이러한 상태에서 문제를 야기시켜 왔던 정책기조를 획기적으로 전환시켜 해결방향을 제시하고자 하였다. 하지만 이러한 올바른 방향전환에 의한 접근에도 불구하고 정책은 과거와 같은 임기응변의 단편적이고 지엽적인 정책에 머물러 있다.
따라서 정책방향은 맞으나 지속적일 수 없고 주변환경은 급변하지만 정책시행은 따라가지 못하여 부정적인 결과만을 초래하고 변죽을 울리는 정책에 잘 적응된 기득권층에 유리한 환경으로 양극화는 더욱 심화되는 모습을 나타내고 있다.
이러한 문제를 해결하기 위해서는 올바른 정책방향으로의 선회와 더불어 다음과 같은 정책기조가 필요하다.
- 장기적 관점으로 기본적인 정책으로 원칙에 기반하여 정책의 우선순위를 정하고 장단기 정책의 합리적 조정을 통해 적기에 맞는 정책을 수립/시행하는 모습을 가져가야 한다.
- 최저임금의 향상은 기본소득과 더불어 생각하고 이를 통해 한계기업의 어려움을 해소하고 미래의 산업환경(인공지능 및 로봇기술 발전)과 직업간의 미쓰매치 등에 의한 실업률 상승에 따른 미래문제를 대비하고 대기업과 중소기업의 성과배분의 형평성을 제고하여 경제활력을 도모해야 한다.
- 부동산문제는 경제활동을 제약하는 가장 큰 부정적 요소로 이를 해결하기 위해서는 응급 처방으로 정책을 실시하여 가격 급등락을 야기하고 이는 자산 양극화에 가장 크게 기여했던 점은 과거 정책의 정책을 살펴보면 언제나 반복하여 왔다. 즉 가격 급등락을 야기하는 정책은 반듯이 제거하여야 하는데 이는 장기적 대책에서만 가능하다.
또한 기본적인 세제와 이율의 조정을 통해서만 가능하다. 과거 정부에서 항상 부동산문제에 봉착하면 핀셋정책에 의한 틈새 정책을 통해 급한 불만 끄려는 정책으로 인해 적응능력에 따라 오히려 역효과로 불로소득을 향유하는 세력의 배만 불려 왔다. 지엽적인 무수히 많은 정책은 무수히 많은 틈새를 가져왔고 이는 이를 활용할 수 있는 세력에만 좋은 먹이감을 제공하곤 했다.
이번 정부에서는 기본적이며 장기적인 정책기반 하에 최소한의 핀샛정책을 사용하기를 제안한다. 즉, 누진보유세 및 이율을 근본적인 조정을 중심으로 하고 지역별 문제를 해결할 수 있는 미세 조정을 통해 투기세력의 지역이동과 풍선효과 등을 방지하고 관리되며 심리적인 안정화도 가져올 수 있다.
- 가상통화의 경우엔 정부의 방향은 옳은 것이라 할 지라도 이에 대한 타당성과 장기적 스케줄에 의한 문제해결의 방향과 해결방법을 급격한 변동과 더불어 설익은 정책이 급하게 수립되고 영향을 미친 점이 악수를 둔 것으로 판단된다. 가상통화라고 지칭되는 거래소에서 유통되는 통화들은 통화로서의 기능을 거의 상실한 점에서 통화보다는 상품으로서의 가치 즉, 파생상품의 일종으로 중심추가 변화되어 화폐로서의 가치는 상실과정에 있다 하겠다.
따라서 화폐로 활용하려면 화폐의 기본인 가치의 안정성을 담보할 수 있는 방법을 모색하든지 아니면 대체될 수 있는 다른 유형의 가상화폐를 만들어야 할 것이다. 이는 미래에 도래할 IOT시대를 대비하면 마냥 손을 놓을 수 없기 때문이다. 즉, 무엇이든 본질적 기능을 상실하였다면 그러한 기능을 요구하는 대상으로서의 의미도 상실 된 것이다. 이 점으로부터 문제해결의 실마리를 풀어나가야 할 것이다.
다만 다양한 측면의 문제점을 가지고 있는 점에서는 해결을 위한 정책을 수립, 집행하는 것은 당연하다. 하지만 옳은 방향이고 적합한 정책이라 하더라도 충격과 반발이 있을 수 있다는 결과에 대한 문제점을 인식하고 위험을 분산하고 희석시킬 수 있는 완충적인 방법과 시기를 조절하는 장기적 관점에서 정책의 순차적 정책의 수립, 시행이 필요하다 하겠다.
ʱ (보도) 누리과정의 차질없는 시행 및 교육환경 개선을 위해 ‘16년 목적예비비 3,000억원 지원
ʲ (보도참고) 「2015 대한민국 정책평가」 기사 ‘공공기관 임금피크제’ 관련 (2015.11.30., 12.2 동아일보)
ʳ (보도참고) 위안화의 SDR 바스켓 편입의 영향 및 대응방향-
ʴ (보도) 2015년도 세법개정안 주요내용과 의미
※ 본 자료는 기획재정부가 운영하는 위원회 및 자문단 소속 위원님께 정책의 이해를 돕기 위하여 보내드리는 자료입니다. 주1회 현안이슈에 대한 기획재정부의 입장이 담긴 자료를 보내드립니다.
2015년 공공기관 경영평가 위원으로서 받은 자료입니다. 담당부서의 승인을 받아 원문을 공유합니다.
물가폭등, MB노믹스의 파산과 새로운 경제정책 방향
1. 현 황
❍ 3월 중 소비자 물가상승률이 높은 4.7%(전년동월대비)를 기록한 데, 이어 생산자 물가 역시 8.0% 수직 상승하여 최근 10년내 최고치를 보이고 있음
- 지난 12월의 3.5% 소비자물가 상승률이 2월 4.5%, 3월에는 4.7%로 오름폭이 확대되고 있으며, 3월 농산물 가격(14.9%)은 다소 진정되고 있으나, 석유류 가격(15.3%) 상승은 점차 커져 소비자 물가를 견인하고 있음
- 수입물가는 지속적으로 10% 이상 상승하여 대외 물가상승 요인이 장기화 하는 추세
- 서민 식생활과 밀접한 농산물과 석유류 가격 폭등 과 공공요금의 요동, 전세난과 가격 상승까지 더해져 서민들의 물가 불안은 근래 최고 수준임
3월 14일 진행된 토론회 자료집닙니다."진보의 복지 무엇을 어떻게?"
사회
이학영
(복지국가와진보대통합을위한시민회의 상임대표)
발제 및 토론자
이정희(민주노동당 대표)
조승수(진보신당 대표)
안효상(사회당 대표)
김영훈(민주노총 위원장)
이광석(전농 의장)
강남훈(진보교연 공동대표)
배행국(빈민연대 공동대표)
3. 글 싣는 순서
01. 전세가가격, 계속 올라
전세대란,
02. 전면적인 공정임대료 도입으로
해결해야
늘어난 전세금 마련,
01)
국민주택기금 대출요건을 살펴보자
이사를 가야 할 경우,
02)
8개 사항을 꼭 체크하라
보증금을 인상할 경우
보증금 인상분만을 적은 계약서
03)
새로 쓰고‘확정일자’받아
_기존 전세계약서도 잘 보관해야 한다.
4.
5. 전세대란에 대한 진보신당의 관점과 대안
1. 전세가가격, 계속 올라
2010년 전국의 주택전세가격은 전년대비 7.1% 상승으로 장기평균증감률(6.2%)를 상회함.
부동산 경기 침체에 대한 우려, 무분별한 재개발 및 재건축으로 인한 주택멸실 등 수급불균
형, 저금리를 회피하기 위한 월세전환 심화 등으로 인해 전세를 선호하는 수요가 증가함에
따라 매매가격 상승률(1.9%)을 크게 상회하고 있으로 2011년 가을에도 전세대란이 일어날
것으로 대다수 전문가들이 전망하고 있음
<주택매매 및 전세가격(전국) 추이>
자료 : 한국은행
< 전국 주택종합 전세가격 변동률 >
(단위 : %)
1월 2월 3월 4월 5월 6월 7월 8월 9월 10월 11월 12월 연간
2006 0.4 0.4 0.7 0.6 0.4 0.1 0.1 0.2 0.8 1.0 1.0 0.6 6.5
2007 0.4 0.3 0.4 0.4 0.1 0.0 0.1 0.1 0.3 0.2 0.1 0.1 2.6
2008 0.2 0.3 0.6 0.6 0.3 0.3 0.2 0.2 0.4 0.1 -0.3 -1.1 1.7
2009 -0.9 -0.2 0.1 0.2 0.2 0.3 0.3 0.5 1.4 0.7 0.6 0.3 3.4
2010 0.3 0.6 0.7 0.6 0.4 0.4 0.3 0.4 0.6 0.8 1.0 0.7 7.1
2011 0.9 1.6 1.7 1.2 0.8 6.4
자료: 국민은행
- 3 -
6. 평등 · 생태 · 평화 · 연대
2. 전세대란, 전면적인 공정임대료
도입으로 해결해야
전세대란은 단순한 계절적 요인뿐만 아니라 재개발, 재건축 등으로 인한 정부 정책의 실패
와 민간 건설사의 무분별한 중대형 아파트 공급 등으로 나타난 수요·공급 불일치 때문이므
로 단기적인 현상이 아님. 근본적인 원인이 해결되지 않는 이상, 전세대란은 향후 장기적으
로, 또한 주기적으로 발생할 가능성이 매우 높으므로 공급 정책뿐만 아니라 임대료를 정부
에서 강력하게 규제할 수 있는 관련 법적 근거를 도입할 필요성이 있음.
진보신당은 안정적으로 임대차 시장에서 임대료를 조정할 수 있는 공정임대료제도의 도입을
주장한다.
진보신당이 제출한 공정임대료 법안의 주요 내용은 ▲임대료 등록부를 의무적으로 설치하도
록 하고, ▲국토해양부 장관이 매년 공정임대료 산정 기준을 작성하여 공시하고, ▲기초지
자체에서 매년 등록된 개별주택에 대한 해당 연도의 공정임대료를 산정하여 공시하도록 하
고, ▲공정임대료를 초과할 경우, 그 초과부분은 무효로 하는 내용을 담고 있다. 또한 ▲국
토해양부장관 소속으로 중앙공정임대료위원회를 두어 공정임대료 산정 기준을 심의하도록
하고, ▲시장·군수·구청장 소속으로 시·군·구 공정임대료위원회를 두어 개별주택에 대
한 공정임대료의 산정이나 이의신청의 심의 및 주택 임대차와 관련된 분쟁을 조정하도록 하
고 있다.
<공정임대료 법안의 주요내용>
구분 주요 내용 기대효과
●임대료에 대
한 직접적인 규
주택의 임대차(賃貸借)에 관한 등록제도와 임대료의
제를 할 수 있
법안 목적 적정 한도를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정
음
을 보장함
●주기적 전세
대란 해소
●전월세가격
추이 추이파악
임대차 계약 체결 이후 1개월 이내 주택의 소재지를
을 통한 공정임
임대차 관할하는 시장·군수 또는 구청장에게 임대인과 임
대료 산정 기초
등록제도 차인, 임대차기간, 차임 밎 보증금 등에 대해 임대차
●임대소득파악
등록부에 등록
을 통한 탈세방
지 및 세수증대
- 4 -
7. 전세대란에 대한 진보신당의 관점과 대안
국토해양부장관 매년 공정임대료 산정 기준을 작성
해 중앙공정임대료위원회 심의를 거쳐 공시하고 시 ●임대료 합리
공정임대료
장·군수 또는 구청장은 매년 등록된 개별주택에 대 적 산정기준 마
산정 및 공시
하여 시·군·구공정임대료위원회의 심의를 거쳐 해 련
당 연도의 공정임대료를 산정하고 공시함
임대차 계약의 당사자가 공시된 공정임대료를 초과 ●공정임대료를
하여 차임 등을 약정하는 경우에 그 초과부분은 무 위반한 임대료
인상 등을 무효
공정임대료 효로 함
화 함으로 신속
초과 임대료
한 분쟁해결
인상에 대한 세입자가 공정임대료를 초과하는 차임을 지급한 경
●공정임대료를
세입자 보호 우에 초과 지급된 차임 상당액은 앞으로 발생한 차
위한한 행위를
임에 충당되고, 앞으로 발생한 차임이 없는 경우에
사전에 예방할
는 그 반환을 청구할 수 있음 수 있음
공정임대료 산정 기준을 심의하기 위하여 국토해양
부장관 소속으로 중앙공정임대료위원회와 시장,군수,
구청장 소속으로 시·군·구공정임대료위원회 설치
●편리한 임대
공정임대료위원
차 분쟁 조정
회 설치 및 시·군·구공정임대료위원회는 △개별주택 공정임대
및 공정임대료
운영 료의 산정 △개별주택 공정임대료에 대한 이의신청
료 산정
△주택 임대차와 관련한 분쟁 조정 등의 역할을 함
●임대차 분쟁
공정임대료위원 당사자가 분쟁조정의 내용을 수락하거나 수락한 것
시 신속하고 편
회를 통한 으로 보는 때에는 그 분쟁조정의 내용은 재판상 화
리한 분쟁해결
실질적 분쟁 해와 동일한 효력을 갖게 하여 실질적으로 분쟁을
가능
조정 해결할 수 있도록 함
- 5 -
8. 평등 · 생태 · 평화 · 연대
<공정임대료 산정 기준 예시>
■ 단독, 다가구 주택의 경우: (개별주택 공시가격/0.80) × 조정계수 × 임대료율
- 개발주택 공시가격: 현행 개별주택가격은 시,군,구에서 공시
- 0.80: 개별주택 공시가격과 실제 매매가를 고려, 보통 공시가격은 시세의 80% 정도임
을 나타내는 것.
- 조정계수: 산정된 개별주택가격과 시세와의 격차를 보정하고자 하는 계수. 보통 시세는
공시가격의 80% 수준이지만 지역에 따라 75%일 수도 있고 85%일 수 도 있기 때문에 이
를 조정하거나 건물의 건설원가, 주택의 노후정도를 고려하는 만들어지는 계수를 지칭함.
- 임대료율: 전세를 기준하여 적용, 보증부월세의 경우 전월세 전환률로 배분하함. 종전의
차임등과 주변의 전세가격 변동율, 주거비물가지수를 고려하여 발표되는 임대료 비율을
지칭함.
■ 아파트 등의 공동주택 : (개별주택 공시가격/0.80) × 조정계수 × 임대료율
- 공동주택 가격은 한국감정원에서 조사하여 발표하고 있으므로 이를 준용
매월 정부에서 공정임대료 산정기준에 따른 지역별 임대요율을 제시할 경우, 기초지자체는
이를 기초로 지역별 공정임대료를 산출하여 공표하고 이를 초과하지 못하도록 관련 제도를
신설해야 할 필요성이 있음.
<전월세대단관련 전월세상한제 입장>
l 한나라당 서민특위 대안 검토
한나라당 서민특위는 지난 3월 박준선 의원이 대표발의한 「주택임대차보호법 개정안」를
통해 ▲국토해양부 장관이 ‘주택임대차 관리지역’을 지정하여 차임 또는 보증금의 최고가
격을 지정ㆍ고시할 수 있도록 하고, ▲주택임대차 신고지역에 대해서는 차임 또는 보증금의
권장가격을 지정․고시할 수 있도록 하는 안을 제시한 바 있음. 이는 기존 정부의 무조건적인
‘임대료 규제 반대’ 및 ‘공급을 통한 건설시장 활성화’ 차원의 입장보다는 진일보한 측
면이 있음.
하지만 인구가 밀집한 수도권과 대도심에서 빈발하게 나타나고 있는 전세 대란을 막기 위해
‘관리지역’과 ‘신고지역’을 별도로 지정하여 규제할 필요가 있는지 의문임. 전세대란을
억제하고 임대료를 규제하기 위해서는 별도의 구역 지정 없이 상시적인 임대료 규제가 필요
함. 또한 국토해양부 장관이 관리지역으로 지정하지 않을 경우, 사실상 규제를 할 수 있는
방안이 존재하지 않음.
- 6 -
9. 전세대란에 대한 진보신당의 관점과 대안
임대차 관리지역 및 신고지역에 대해서 어떤 방법과 기준을 통해 최고가격과 적정가격을 제
시할 수 있을지 구체적인 방안이 없음(예: 임대료 등록부 설치의 문제). 마지막으로 예전보
다 발전된 서민특위 안이 한나라당 차원의 당론으로 채택될 수 있을지에 대해서 많은 우려
가 존재하는 것이 사실임.
l 민주당 및 민주노동당 민생특위 대안 검토
민주당은 민생특위 차원의 논의를 통해 ▲기존 2년의 임대차보호기간에 계약갱신청구권을
부여하여 임차인이 2년 연장할 수 있도록 하고, ▲시행령에 규정되어 있던 계약 기간 내에
보증금 및 차임의 5% 인상 제한을 법률에 명시하는 안을 제시한 바 있음. 민주노동당의 경
우, 강기갑 의원이 대표발의한 「주택임대차보호법 개정안」은 ▲총 계약갱신 기간을 6년으
로 연장하는 한편, ▲임대차분쟁조정위원회를 설치하여 관련 분쟁을 중앙에서 조정할 수 있
도록 하는 근거를 마련한 것이 차이임.
하지만 민주당과 민주노동당이 대안으로 제시하고 있는 계약갱신청구권 도입과 5% 인상률
제한은 보완이 필요한 상황임. 5% 인상률에 대해서는 기존 시행령을 법률에 명시하는 것으
로, 신설되는 조항이 아니기 때문에 그 자체로는 규제의 효과가 없음. 특히 가장 보완이 필
요한 부분은 기존 계약이 만료된 이후, 신규 임대차계약에 대해서 규제가 이루어질 수 없다
는 부분임. 비록 계약갱신청구권이 도입되어 계약기간내의 가격 상승을 막을 수 있지만, 이
는 현재 진행되는 전세대란을 2년 유예하는 것에 지나지 않는다는 우려가 존재함. 또한 현
재 가장 주요하게 나타나는 현상은 계약 기간 내의 보증금 인상이 아닌 계약 만료 이후의
보증금 인상임. 따라서 우리나라에서는 유럽이나 일본처럼 임차인의 점유권이 계속 보장되
지 않기 때문에 임대료 인상률을 통한 규제는 장기적인 대책이 되지 못할 것으로 예상됨.
다만 조경태 의원의 대표발의한 「주택임대차보호법 개정안」은 신규 계약에 대해서도 5%
인상률을 적용할 수 있도록 하고 있지만 민주당 당론으로 채택되지 않았을 뿐만 아니라, 신
규 계약에 대해서 어떤 방법을 통해 규제할 것인지 구체적인 방안이 결여되어 있음.
단기적 대책으로 계약갱신청구권과 5% 인상률 제한은 필요하지만 신규 계약에 대해서 소급
적용되지 않는 한계를 가지고 있음. 또한 단기적 규제가 도입될 경우, 입법의 범위가 소급
되지 않는 한계로 인하여 일시적인 임대료 상승 가능성도 존재하는 것이 사실임. 따라서 계
약갱신청구권 뿐만 아니라 임대료 금액 자체에 대한 상한제를 적극적으로 도입하는 것도 필
요함.
l 영국의 「공정임대료제도」 적극 도입 모색해야
영국에서는 임차인 보호와 임대료 규제를 위해 1977년 이후 임대료법(Rent Act)을 통해 공
정임대료(Fair Rent Fee) 제도를 시행해오고 있음. 공정임대료 제도는 당국에 등록된 임대
- 7 -
10. 평등 · 생태 · 평화 · 연대
주택에 대해서 소매물가지수(RPI: Retail Price Index)와 기존 임차료, 당국에서 정하는 최
대인상률 5% 등을 고려하여 개별 주택에 대해서 적정 가격을 제시하는 제도를 의미함. 당
국에 등록한 임대주택이 아닌 경우 임대료를 자유롭게 결정할 수 있지만, 임차인이 이의를
제기할 경우, 임대료 조정관(Rent Officer)이나 임대료조정위원회(Rent Assessment
Committe)가 임대료를 수정할 수 있음. 영국 정부(Valuation Office Agency)는 매월 임대
료 조정관들에게 지역별 공정임대료 샘플을 제시하고 있는데, 이 금액을 기준으로 해당 주
택의 노후 정도와 실내 가구, 기존 임대료 등을 고려하여 임대료 조정관이 일정 범위 내에
서 임대료를 규제하고 있음.1) 아래는 최근 3월, 정부서 임대료 조정관들에게 제시한 공정임
대료 가격 예시.
<영국 정부에서 고시하는 월별 공정임대료>
(단위: 파운드)
BRMA (LRR) One Two Three Four Five
Room rooms rooms rooms rooms
Ashford 117.31 115.39 140.77 160.97 190.39
Birmingham 85.00 103.85 124.04 129.81 137.31
Bristol 110.00 129.81 167.31 190.39 225.58
Cambridge 120.23 147.12 170.20 196.15 239.42
InnerEast London 158.23 200.00 265.00 325.00 400.00
InnerNorth London 161.50 225.00 300.00 400.00 508.66
InnerSouthEast London 146.50 184.23 230.77 283.85 323.08
InnerSouthWest London 170.16 230.77 300.00 365.39 437.50
InnerWest London 164.39 236.54 283.85 351.93 438.46
자료: ‘11년 3월 기준 , http://www.voa.gov.uk/
1) The Rent Acts (Maximum Fair Rent) Order 1999, 2.—
The formula is MFR=LR[1+(x-y)y+P] where MFR is the maximum fair rent; LR is the
amount of the existing registered rent for the dwelling-house; x is the index published in the
month immediately preceding the month in which the determination of a fair rent is made
under Part IV; y is the published index for the month in which the rent was last registered
under Part IV before the date of the application for registration of a new rent; and P is
0.075 for the first application for rent registration of the dwelling-house after this Order
comes into force and 0.05 for every subsequent application.
- 8 -
11. 전세대란에 대한 진보신당의 관점과 대안
■ 현행 주택임대차보호법을 활용한 전세보증금 인상 대처방법
건물 주인이 임대차 기간 만료 전 6월부터 1월까지 세입자에게 갱신거절의 통지 또는 조건
의 변경을 하지 않으면 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한
것으로 봅니다.(주택임대차보호법 제6조 1항)
건물 주인이 재계약과 관련해서 별 말없이 임대차 만료일이 지날 경우 묵시적 계약갱신이라
고 볼 수 있습니다. 이런 경우 임대차의 존속기간은 ‘정함이 없는 것’으로 보고 ‘기간의
정함이 없는 임대차’에 대해 최단 존속기간인 2년으로 의제됩니다. 즉 2년 자동 연장된다
는 것입니다.
결국 세입자는 묵시적 갱신이 이뤄지면 2년간의 임대기간을 누릴 수 있으며, 언제든지 임대
인에 대해 계약해지를 통지할 수도 있습니다. 이 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3
월이 경과하면 효력이 생깁니다. 반면 임대인은 계약해지를 통보할 수 없습니다.(즉, 임차인
에게만 부여된 권리임)
■ 전세대란으로 이사를 가야할 경우 대처요령
공정임대료제 도입, 주택임대차보호법 전면 개정이 궁극적인 해결책이지만, 현실적으론
전세자금 마련이 급하게 필요할 수 도 있습니다.
대출이 필요하다면 여기저기 대출을 문의하는 것보다는 국민주택기금의 공적 금융제도를
활용하는 편이 대출조건에서 유리합니다.(시기별, 지역별로 변동 가능합니다).
- 9 -
12. 평등 · 생태 · 평화 · 연대
01) 늘어난 전세금 마련, 국민주택기금 대출요건을 살펴보자
● 국민주택기금 대출 요건(국토해양부자료 인용)
전 세 자 금
구 분 근로자서민구입자금
저소득가구전세자금 근로자서민전세자금
․연간급여(소득)가 3천만 ․부부합산 연간급여(소
․최저생계비의 2배 범위내의
원 이하 득)가 2천만원 이하
저소득가구 중 시장․군수․
* 신 부 는 3천 만 이
혼 부 5백 원 하 * 신 부 는 3천 원 이
혼 부 만 하
구청장으로부터 융자대상
융자대상
자로 추천을 받은 자 ․무주택인 세대주 ․6월이상 무주택 세대주
* 신혼부부는 대출신청
․무주택인 세대주
현재 무주택
대상주택 전용면적 85㎡이하 전용면적 85㎡ 이하 전용면적 85㎡ 이하
ㆍ지역별 지원대상 전세보증금
- 수도권과밀억제권역 1억, 호당 8,000만원 호당 1억원 이내
수도권기타지역 및 광역시 5 (전세가격의 70% 범위 내)
천만원, 단, 3자녀 이상 가정은 1 단, 3자녀 이상 가정은
기타4천만원 억원 1억5천만원 이내
(3자 이 지 별 보 금 1천
녀 상 역 증
대출한도 만원 추가)
ㆍ 지역별 대출한도
-수도권 과밀억제권역 5,600만
원,
수도권 기타지역 및 광역시
3,500만원,
기타 2,800만원.
연 4.0% 연 5.2%
대출이율 연 2.0% * 노인 부양세대, 다문화․ 문 ․장 인 구
* 다 화 애 가 4.7%
장애인가구 연 3.5% 다자녀가구 4.2%
2년 이내 일시상환 (2회 20년(1년거치 19년 또
상환기간 15년 분할상환
연장, 최장 6년까지 가능) 는 3년거치 17년)
취급은행 우리, 농협, 신한, 기업, 하나
<보건복지부 고시 2011년 최저생계비>
최저생계비( 최저생계비 최저생계비( 최저생계비
구분 구분
원) 2배(원) 원) 2배(원)
1인 5인
532,583 1,165,166 1,705,704 3,411,408
가구 가구
2인 6인
906,830 1,813,660 1,971,995 3,943,990
가구 가구
3인 7인
1,173,121 1,813,660 2,238,287 4,476,574
가구 가구
4인 8인
1,439,413 2,878,826 2,504,578 5,009,156
가구 가구
- 10 -
13. 전세대란에 대한 진보신당의 관점과 대안
<근로자 ․ 서민주택전세자금 대출절차>
- 우리은행․농협중앙회․신한은행․하나은행․기업은행 본지점
대출상담
* 대출대상자, 대상주택, 대출(보증)조건 등 적격여부 상담
(임의사항)
및 확인
↓
대출(보증)가능 금액 산정 - 상품별로 정해진 기준에 의거 대출가능금액 산정
↓
- 임대차계약서상 입주일과 주민등록등본상 전입일중 빠른
대출(보증)신청
날짜로부터 3개월 이내 까지
* 신청인 서류 제출
․ 전세계약서, 주민등록등본, 임차건물 등기부등본
․ 근로자 확인 및 연간소득 확인서류(근로자에 한함)
<무주택 및 소득확인>
․ 무주택 검색 : 국토해양부에 의뢰
↓
․ 소득확인 : 근로소득원천징수영수증, 사업소득원천징수영수증,
(약 3~5일 소요)
소득금액증명서, 월급여명세표 등으로 확인
<임대차 사실 확인>
<신용조사 >
<대출 가․부 통보>
- 대출 및 보증 심사
대출(보증)심사
- 담보물에 대한 임대차조사
↓
- 대출금액, 대출기간 및 대출이율 등 대출조건 약정
대출약정
- 담보제공
ㅇ 주택금융신용보증서 담보제공 : 보증료 납부
↓
ㅇ 임대인의 임차보증금반환확약서
대출금 지급
- 11 -
14. 평등 · 생태 · 평화 · 연대
<저소득가구전세자금 대출절차>
- 상담처 : 취급은행 인근 영업점
대출 사전상담 - 상담내용 : 전세자금 대출자격여부 및 대출가능금액
(신청인→취급은행) * 주택금융신용보증서 발급대상여부 및 연대보증인 자격
여부와 대출가능금액 확인
↓
- 전세계약(지역별 전세보증금 이하) 체결
* 지역별 전세보증금
전세계약체결
․수도권 과밀억제권역 : 전세보증금 1억원 이하
(신청인)
․수도권 기타지역 및 광역시 : 전세보증금 5,000만원
․기타지역 : 전세보증금 4,000만원 이하
<전세계약 체결치 않고 전세계약체결 예정 지자체에
↓
대출대상자 추천신청 가능>
- 전세계약을 체결한 지역의 시․군․구(읍․면․동사무소)에
융자대상자 추천 신청
대상자 추천 신청
* 임대차계약서, 주민등록등본, 건물등기부등본
(신청인→지자체)
* 취급은행에서 대출심사시 부적격자로 판명될 수도 있음을
신청인에게 주지
↓
대상자 추천, 통보 - 시장․군수․구청장이 추천대상 적격여부를 조사, 확인 후
(지자체→취급은행) 대상자를 취급은행 및 신청인에게 통보
↓
대출신청
- 취급은행에 대출신청(대출서류 지참)
(신청인→취급은행)
↓
- 대출자격, 보증대상 및 연대보증인 적격여부 심사, 무주택
대출요건 심사
확인, 임대차 실사
(취급은행)
* 부적격자에 대하여는 대출취급 불가
↓
대출금 지급 - 임차주택에 입주 전 대출 신청하는 경우에는 임대인계좌로
(취급은행→신청인) 대출금 지급
- 12 -
15. 전세대란에 대한 진보신당의 관점과 대안
1. 전세자금 지원 대상은?
■ (근로자서민 전세자금) 연간급여(소득)가 3천만원 이하이고, 대출신청일 현재 세대주를 포함
한 세대원 전원이 무주택인 세대주(만 35세 미만 단독세대주 제외)
※ 단, 신혼부부의 경우에는 연소득 3,500만원까지 대출 가능
*
■ (저소득가구 전세자금) 최저생계비 의 2배 범위내의 저소득가구 중 시장․군수․구청장으로부터
융자대상자로 추천을 받은 무주택인 세대주(만 35세 미만 단독세대주 제외)
* ’11년 월 최저생계비 기준(보건복지부장관 고시)
- 1인가구 53.3만원, 2인 90.7만원, ..... 4인가구 143.9만원 등
2. 세대주만 무주택자이면 대출 가능한지?
*
■ 주택공급에 관한 규칙 제2조 제9호의 무주택 세대주의 조건에 따라 세대주를 포함한 세대원
전원이 주택소유 사실이 없는 경우 대출 가능
* 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자
와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함
3. 신혼부부의 대출대상은?
■ 혼인관계증명서상 신청인과 그의 현재 배우자와의 혼인기간이 5년 이내인 가구 또는 결
*
혼예정자 로 구성될 가구
* 대출신청일로부터 2개월 이내 결혼이 예정된 단독세대주를 포함하며, 예식장 계약서․청첩
장 등 증빙자료를 제출하고, 대출실행 후 2개월 이내에 반드시 혼인 신고하여 세대합가
된 주민등록등본을 제출하는 조건
4. 소득기준 확인 및 산정기준은?
■ 세무서발행소득금액증명, 사업주체가 발급하는 근로소득원천징수영수증, 사업소득원천징수영
수증(연말정산용), 월급여명세표 등 소득을 증빙할 수 있는 객관적인 서류를 통해 확인
※ 근로소득은 연간 직급별로 지급받는 봉급, 급료, 보수, 임금, 수당, 기타 유사한 성질의 급
여총액을 말하며, 상여금 및 시간외 수당 등 기금대출규정에서 정한 수당은 제외함
- 13 -
16. 평등 · 생태 · 평화 · 연대
5. 전세자금 대출대상 소득기준은 부부합산 기준인지?
■ 전세자금은 무주택 세대주(차주) 본인의 소득을 기준으로 함
※ 구입자금은 부부합산 소득 기준
6. 대출신청과 서류 접수는 어디로 해야 하는지?
■ 기금 수탁은행인 우리, 농협, 하나, 기업, 신한은행으로 접수
우리은행 ☎ 1599-5000 농협중앙회 ☎ 1588-2100
신한은행 ☎ 1599-8000 기업은행 ☎ 1566-2566
하나은행 ☎ 1599-1111
7. 전세자금 대출 구비서류는?
1. 전세계약서
2. 토지 및 건물등기부등본
3. 주민등록등본
4. 가족관계증명서
5. 결혼예정증빙 서류(청첩장, 예식장 계약서)
6. 소득확인서류
7. 대출신청인 배우자의개인신용정보의 제공․활용동의서등
8. 전세자금 대출 보증서는 어디서 발급하나요?
■ 보증서 발급주체는 한국주택금융공사이나, 대출은행에서 발급․처리
- 14 -
17. 전세대란에 대한 진보신당의 관점과 대안
02) 이사를 가야 할 경우, 8개 사항을 꼭 체크하라
1. 임대차 계약 전후에 등기부등본을 확인하라
- 선순위 근저당·가압류·가처분 등이 있으면 임대차 계약을 하지마라
2. 주택 소유자와 임대 계약자가 일치하는지 확인하라
- 등기부등본, 주민등록증 등의 신분이 일치하나
- 부동산 중개인은 임차물에 대한 확인 설명 의무가 있다
- 대리인이 올 경우 인감증명과 위임장을 확인하고 전화로도 소유주와 직접 통화하라
3. 대항력-이사와 동시에 전입신고를 하라!
- 대항력=입주+전입신고=집주인 바뀌어도 임차권 보장!
- 주민등록 신고 지번과 등기부등본상의 주소지가 일치해야 한다
- 다세대·연립주택 등은 방 호수까지 정확히 기재하라
4. 경매 때 보증금 보호를 위해-전입신고하면서 확정일자를 받자
- 우선변제권=대항력+확정일자+앞선 순위
- 주민지원센터에서 전입신고와 함께 확정일자를 받아라
- 보증금 인상 후에는 확정일자가 찍힌 기존 계약서와 함께 보증금 인상분만 적힌 임대차
계약서에 확정일자 다시 받고 잘 보관해야 한다.
5. 최우선변제
- 1순위 담보물권 설정일을 확인해야 소액보증금의 실익이 있다.
- 소액임차인, 경매 때 입주와 주민등록은 배당일까지 유지하라
- 근저당 등의 설정일, 해당 임차지역에 따라 보호액수 다르다
6. 2년의 임대기간이 지나도 별 말 없으면 2년 더 살 수 있다
- 집주인이 별 말 없이(묵시의 갱신) 임대차 종료일을 넘기면 세입자는 종전의 조건으로 거
주 할 수 있다
- 묵시적 갱신의 경우 임차인은 중간에도 계약을 해지할 수 있다
7. 이사해야 하는데 보증금 안 줄 경우 임차권등기명령을 신청하고, 등기된 후 이사하라
8. 보증금 반환받을 수 있는 방법을 확인하라
- 계약해지는 만기 1개월 전까지 명시적으로 통보하라
- 보증금 반환에 관한 타협이 안 되면 소액재판, 지급명령 등 소송보다 간편한 방법을 살펴
라
■ 세입자 피해 상담: 02-6004-2027 (진보신당 민생사업실)
- 15 -
18. 평등 · 생태 · 평화 · 연대
<등기부등본상에 나오기 쉬운 법률 용어 알기>
▲ 압류와 가압류: 가압류는 채권자가 본격적인 소송에 앞서 채무자의 재산에 하는 절차인
데 채무자가 소송기간 중에 재산을 은닉․처분하지 못하도록 하는 임시적인 압류이다. 압류
는 강제집행절차로 가압류와 달리 확정판결문, 공증 등 집행권원이 있어야 한다. 쉽게 설
명하면 가압류신청-결정-소송-확정판결-집행문부여-압류 및 강제집행 등의 순서를 밟게
된다.
▲ 가등기: 소유권 이전등기 등 본등기를 하기 전에 소유권 등을 이전받을 지위에 있다는
것을 등기부에 남기기 위해 하는 제도. 가등기 후 본등기가 행해지므로 가등기 후 임대차
계약을 체결하면 임차인은 보호를 받지 못하게 된다.
예를 들면 A라는 소유권자와 B라는 사람이 임대차 계약을 체결했는데 B가 임대차 계약
체결 후 부동산등기부 등본을 보니 C라는 사람의 명의로 가등기가 되어 있을 경우 세입
자 B는 자신의 세입자 지위를 C에게 주장할 수 없다. 결국 B는 A를 대상으로 임대차 계
약이 지켜지지 않아 발생한 손해배상을 요구해야 한다. 소송과정에서 시간 낭비도 문제이
지만, A가 재산이 없으면 B는 경제적 손해를 감수해야 한다.
▲ 예고등기: 토지·건물과 관련하여 소송이 진행 중이라는 사실을 알리기 위해 법원이
하는
등기. 역시 이런 집은 임차하지 않는 것이 좋다.
▲ 저당권과 근저당권: 저당권이란 채무자가 돈을 갚지 않을 경우 채무자가 담보로 내세운
토지나 건물로부터 우선해서 돈을 돌려받을 수 있는 담보물권. 근저당권이란 저당금액에
다가 이자 등을 감안한 채권한도액을 정하여 설정하는 것이다.
▲ 전세권: 임차인이 임대인의 동의를 얻어 등기부등본상에 전세권 등기를 할 경우 생기는
권리. 전세권자는 전세금을 돌려받지 못할 때 경매를 신청하여 낙찰금에서 우선적으로 전
세금을 돌려받을 수 있다. 또 소유권자의 승낙 없이 전세권을 양도하거나 담보로 제공할
수 있고, 임차건물을 다른 사람에게 재임대할 수도 있다.
전세권은 물권이고 일반적인 전세계약(일반적인, 즉 등기가 안 된 전·월세는 임차권이라
하여 전세권과 구분된다)은 채권이다. 물권은 채무를 연체할 경우 소송절차 없이 임의경매
를 할 수 있는 반면, 일반적인 전세계약의 경우 임대보증금을 연체할 경우 소송절차를 거
쳐 확정판결을 받아야 강제경매를 신청할 수 있다.
다만 전세권 설정이 의무사항이 아니고, 담보대출 등 융자 받기에 불리하기 때문에 집주
인은 전세권 등기를 꺼리기 쉽다. 주택임대차보호법은 전세권 설정을 못 받은 임차인에게
최소한의 재산권과 주거권을 보장한다.
- 16 -
19. 전세대란에 대한 진보신당의 관점과 대안
부동산등기부등본 체크사항
구분 구성내용 기재사항 체크포인트 비고
-표제부의 지번이
전세 들어갈 집의
번지수와 일치하
토지의 지번(번 -땅: 소재지, 지 잘못된 지번이나
는지 체크
표제부 지), 지목, 면적이 번, 지목, 면적 동·호수로 계약하면
-아파트와 같은
(부동산의 나 건물의 구조, -건물: 소재지, 주 택 임 대 차 보 호
공동주택의 경우
표시) 면적 같은 사항들 지번, 건평, 층 법
표제부상의 동· 호
이 기재됨 수, 구조, 용도 보호받지 못함
수가 전세 들어갈
집의 동·호수와 일
치하는가
-등기부상의 소유권
-등기부상의소유 자가 아닌 사람과
권자와 계약시 집 주택임대차 체결시
주인의 인적사항 피해
소유권자의 변동
이 같은지 체크 -토지소유자와 건물
사항, 가등기, 압
압류, 가압류, -단독주택의 경우 소유자가 동일인이
갑구 류등기, 가압류
가등기, 가처분, 토지등기부등본과 아니면 세입자 피해
(소유권 등기, 경매개시결
경매개시결정,예 건물등기부등본을 -압류나 가압류,가
변동사항표 정등기, 예고등기
고등기, 환매등 비교해 토지소유 처분이 되어 있으면
시) (소유권분쟁관련
기 등 자와 건물소유자 세입자 보증금 못
소송중 표시)등이
가 동일인인지 체 돌려 받을 수도 있
기재됨
크 음. 가등기가 되어
-가압류, 가처분 있는 경우는 소유권
등을 확인 자가 바뀌어 피해볼
수도 있음
저당권, 전세권 등
의 등기가 먼저 되
을구에 기재되는 어 있으면 세입자는
을구(소유권 저당권, 지상권,
것은 저당권, 전 옆에 나온 권리관 대항력과 확정일자
이외의 지역권, 전세권,
세권, 지역권, 지 계가 있는지 확인 를 갖추어도 후순위
권리관계) 임차권 등
상권, 임차권 등 가 되어 임대보증금
을 돌려 받지 못할
가능성이 있음
- 17 -
20. 평등 · 생태 · 평화 · 연대
03) 보증금을 인상할 경우 보증금 인상분만을 적은 계약서
새로 쓰고‘확정일자’받아
- 기존 전세계약서도 잘 보관해야 한다.
임대차 계약을 갱신하는 과정에서 전세보증금을 올려준 경우 전셋값 상승분에 대해 주인과
새로 계약서를 작성해 확정일자를 추가로 받아야 한다.
확정일자는 주택임대차 계약증서에 공신력 있는 기관(법원이나 읍·면사무소 등)의 확인을
받은 날짜를 기록하는 것으로, 해당 일에 계약이 실제로 있었다는 증거가 된다. 만약 나중
에 집이 경매로 넘어갈 경우 보상순위를 정하는 기준이 된다.
<방 법>
● 기존의 임대차 조건과 동일하게 재계약 한 경우는 특별히 재계약서를 작성할 필요는 없
다. 이는 묵시적 갱신이라 하여 기존 임대차와 동일한 내용으로 기간 연장이 된것이기 때문
이다. 다만, 전세금 대출과 같은 문제로 계약서가 필요하다면 임대의 동의만으로 재계약서
를 작성하면 된다.
● 보증금이 증액된 경우 = 이 경우에는 계약서를 다시 작성하되 기존 계약서는 반드시 보
관해야 한다. 기존 계약서를 파기하거나 소유주에게 줘버리면 기존 전세보증금의 권리확보
를 받지 못하고 후순위권리로 밀릴 수 있기 때문이다. 재계약서 작성 시에는 증액된 금액을
포함한 전체금액을 기재하는 것보다 인상분에 대해서만 계약하는 것이 좋고 특약사항 란에
‘전세보증금 얼마를 증액하면서 기존 전세계약을 연장한다’는 등의 계약취지 내용을 적어
놓는게 좋다.
그리고 제일 중요한 부분이 재계약서도 확정일자를 받아두어야 인상분에 대한 보호를 받는
다는 것이다. 그래야 증액된 금액을 재계약서 확정일자 이후 권리자로부터 앞설수 있다.
마지막으로 다시 한번 말하지만 기존 계약서는 무조건 보관하고 있어야 한다.
- 18 -