本报告分析了2011年全球经济形势和台湾房地产发展趋势，主要探讨高房价和经济增长之间的关系。文件指出，房价飙升的原因包括低利率、资金流动及政策影响等，同时也关注到社会住宅和长短期住宅政策。最后，报告强调了房价泡沫与未来经济走势的潜在风险。

1. 2011 年國際經濟情勢與 房地產發展趨勢 －兼論 ECFA 對台灣房地產之影響 及都市更新與授信應注意事項 主 辦 單 位：交 通 大 學 報 告 人 ：莊 孟 翰 日 期 ： 2011 年 1 月 22 日

2. 當前經濟情勢與高房價問題之形成 1.GDP ： 2009 年 ： 12.819 兆元 2010 年 ： 13.924 兆元 2010Q3 服務業： 62.33 ％，工業： 36.48 ％， 農業： 1.19 ％ 2. 高經濟成長 VS. 高失業率 3. 經濟問題 VS. 社會問題 M 型社會 、 貧富懸殊 －豪宅 VS. 社會住宅 4. 臺北市房價所得比 11.5 倍 ？ 5. 整體住宅政策 － 短期：抑制房價飆漲 － 長期： 社會住宅

3. 這一波房價飆漲之主要原因 1. 低利率 － 有史以來最低、最長之低利率時期 2. 資金行情 － 有史以來最多之氾濫游資 ，錢多為患－華僑、台商、港資不斷湧進 3. 遺贈稅大幅調降至 10 ％ － 有史以來最大之租稅減幅 ，卻未相對提供產業投資機會，導致資金大量流入股市、房市 4. 投機炒作 5. 國產局標售土地 － 有史以來最高之地價漲幅 ，地價屢創新高，助漲房價，導致惡性循環 6. 預期心理 － ECFA 實施之後，陸資將會大舉來台購屋置產？－ 政府政策？

4. 全球經濟溫和復甦

5. 經濟持續穩健成長 資料來源：經建會

6. 平均每人 GNP

7. 進、出口成長

8. 外銷訂單金額屢創佳績

9. 海外生產比率

10. 失業率下降

11. 就業人數增加

12. 平均薪資成長

13. 國際油價 (WTI) 波動 － 今年以來國際油價介於 68~90 美元 / 桶間波動

14. 11 月以來主要貨幣相對美元貶值 ( 除人民幣、新台幣外 )

15. G7 與亞洲五國領先指標 - 亞洲主要 5 國為中國大陸、印度、印尼、日本及韓國

16. 全球主要股市漲跌互見

17. 美、英、法、德、義股價指數比較表－ 2 年期

18. 台、港、中、日股價指數比較表 -2 年期

19. 美國道瓊股價指數 － 2 年期

20. 美國道瓊股價指數 － 5 年期

21. 美國道瓊股價指數 －長期趨勢

22. 日本日經股價指數 － 2 年期

23. 日本日經股價指數 －長期趨勢

24. 香港恆生股價指數 － 2 年期

25. 香港恆生股價指數 －長期趨勢

26. 上海綜合股價指數 － 2 年期

27. 上海綜合股價指數 －長期趨勢

28. 台灣加權股價指數 － 2 年期

29. 臺灣加權股價指數 －長期趨勢

30. 台灣集中市場 大盤 股價變動趨勢圖 - 月線

31. 台灣集中市場 金融類股 股價變動趨勢圖 - 月線

32. 台灣集中市場 營建類股 股價變動趨勢圖 - 月線

33. 美元 / 新台幣

34. 美元 / 日圓

35. 美元 / 人民幣 － 2 年期

36. 美元 / 人民幣 － 5 年期

37. 2000-2010 年上海 、 香港台灣股價指數比較表 8, 925.09 8,188 4,591 8,506 7,824 6,548 6,140 5,891 4,453 5,551 4,739 臺灣 24,156.97 21,873 14,388 27,813 19,965 14,876 14,230 12,576 9,321 11,397 15,096 香港 2,707.10 3,277 1,821 5,262 2,676 1,161 1,267 1,497 1,358 1,246 2,075 上海 2011. 1/17 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000

38. 流向各新興市場之資金數量

39. M1B 年增率屢創新高

40. 歷年中央銀行重貼現率、擔保放款率、 基準放款利率變動趨勢表

41. 主要金融機構存款與消費者購屋貸款 及建築貸款餘額統計表 單位：新台幣億元 196.71 ％ -2.00 ％ 85.21 ％ 49.16 ％ 91-99 年 11 月增幅 144.81 ％ 14.42 ％ 77.36 ％ 43.41 ％ 91-98 年增幅 12,426.41 6,813.68 51,268.48 307,411 99 年 11 月 10,252.70 7,955.08 49,095.58 295,559 98 年 10,628.83 8,157.05 47,087.03 279,779 97 年 10,568.78 8,483.98 46,287.76 262,088 96 年 8,465.45 8,059.76 43,528.55 259,420 95 年 6,701.32 7,362.13 39,629.36 247,095 94 年 5,086.38 7,103.73 34,826.62 232,565 93 年 4,203.96 6,900.16 30,388.81 217,469 92 年 4,188.09 6,952.83 27,681.88 206,098 91 年 5,078.37 7,807.17 26,232.76 201,607 90 年 建築貸款 房屋修繕貸款 購置住宅貸款 主要金融機構存款 年 度

42. 房價泡沫瀕臨警戒線 ？ － 房貸餘額占 GDP 比重與房價泡沫之關係 1. 購置住宅貸款餘額 5 兆 1,268.48 億元， 2010 年 GDP 為 13 兆 2,940 億元， 房貸餘額 /GDP ＝ 38.57 ％ 2. （ 房貸餘額 5 兆 1,268.48 億元＋ 房屋修繕貸款 6,813.68 億元） /GDP ＝ 43.69 ％ 3. （ 房貸餘額 5 兆 1,268.48 億元＋ 房屋修繕貸款 6,813.68 億元＋ 建築貸款 12,426.41 億元） /GDP ＝ 53.04 ％

43. 房價泡沫瀕臨警戒線 ？ － 房地產業貸款占存 、 放款比重與利率 1. 房地產業貸款 占 存款 比重 ＝ 7 兆 508.57 億元 /30 兆 7,411 億元 ＝ 22.94 ％ 2. 房地產業貸款 占 放款 比重 ＝ 7 兆 508.57 億元 /19 兆 5,654 億元 ＝ 36.04 ％ 3. 利率 ： 3 ％－心理關卡？ 5 ％－購屋門檻？

44. 現階段一般民眾預期（或 恐懼 ） 房價還會上漲之主要原因 1. 美國 QE2 、 QE3 ？資金再度湧向新興國家？ 2. 南北韓關係緊張， 國際資金 大部分將湧向中國、香港、新加坡與臺灣 3. 中國 、香港打房 ->國際資金 大部分將湧向臺灣 4. 香港人 將以 CEPA 經驗 來臺炒房 5. 就國際房價比較，臺灣房價仍偏低 － 2010 年國際房價 排名， 台北 26 位 ，惟 租金報酬率 僅 1.70 ％ ， 全球排名倒數第 2 6. 國際油價、物價帶動房價上漲模式 油價↑->物價↑->房價↑ 7. 股市萬點 指日可待 ->股市 、 房市 相互拉抬效應

45. 石油危機與房地產商機 52.94 ％ 2005 年每桶 50.64 美元 2010 年每桶 77.45 美元 （ 2010.12/31 每桶 88.99 美元） （ 2011.1/19 每桶 93.99 美元） 2005-2010 年 第四次 28.6 ％ 1989 年每桶 17.31 美元 1990 年每桶 22.26 美元 1990 年 第三次 152 ％ 1978 年每桶 12.7 美元 1980 年每桶 32 美元 1979-1980 年 第二次 334 ％ 1972 年每桶 2.59 美元 1974 年每桶 11.251 美元 1973-1974 年 第一次 漲幅 % 每桶原油價格最低至最高 ( 美元 ) 年度 排序

46. 石油危機與房地產商機 69.47 ％ ※ 2005 年 41.60 萬元 ※ 2010 年 70.50 萬元 第四次石油危機 -0.33 ％ 第三次石油危機 1.21 倍 第二次石油危機 1.8 倍 第一次石油危機 臺北市房價漲幅 排序

47. 全國人口 、 家戶 、 住宅存量 、 建照與使照申請量對照表 － － － － 142,471 147,146 109,4841 年均增加 75,870 -86,648 51,180 -35,468 7,841,302 7,805,834 23,119,772 民國 98 年 130,596 -135,474 106,270 -29,204 7,541,645 7,512,449 22,958,360 民國 96 年 75,002 － 90,488 － 77,771 116,446 90,102 年均增加 124,120 -166,323 116,831 -49,492 7,413,888 7,364,396 22,790,250 民國 95 年 45,131 -220,891 38,635 -182,258 7,086,724 6,904,466 22,453,080 民國 91 年 81,535 － 68,078 － 225,723 159,991 173,658 年均增加 49,177 -267,258 24,389 -242,867 7,025,035 6,782,168 22,339,739 民國 90 年 113,142 33,403 129,604 163,007 6,022,139 6,185,146 21,683,316 民國 86 年 157,856 － 188,461 － 155,536 158,063 182,921 年均增加 152,205 -17,200 102,992 85,792 5,896,421 5,982,213 21,471,448 民國 85 年 101,399 -148,299 254,916 106,617 5,224,336 5,330,953 20,752,494 民國 81 年 90,914 － 104,234 － 92,578 140,520 220,446 年均增加 72,016 -63,078 136,233 73,155 5,118,743 5,191,898 20,556,842 民國 80 年 99,619 － 106,214 -114,115 4,758,954 4,644,839 19,672,612 民國 76 年 (e)=(c)-(d) (d) (c)=(a)-(b) (b) (a) 設算公式 使用執照 申請量 ( 戶 ) 家庭戶數 住宅存量 差額 與建造執照 比較 建造執照 申請量 ( 戶 ) 家庭戶數 住宅存量 差額 住宅存量 家庭戶數 總人口 年度

48. 北部地區人口 、 家戶 、 住宅存量 、 建照與使照申請量對照表 － － － － 79,351 69,496 62,757 年均增加 53,249 -109,486 29,034 -80,452 3,673,648 3,593,196 10,232,278 民國 98 年 77,749 -130,572 72,975 -67,597 3,511,679 3,444,082 10,107,903 民國 96 年 37,946 － 44,300 － 40,918 60,593 72,126 年均增加 65,923 -125,087 75,122 -50,892 3,435,596 3,384,704 10,044,006 民國 95 年 23,856 -138,006 13,345 -124,661 3,272,302 3,147,641 9,762,938 民國 91 年 36,968 － 24,744 － 123,640 78,091 110,409 年均增加 26,128 -160,356 11,089 -149,267 3,231,007 3,081,740 9,683,378 民國 90 年 44,806 72,293 38,907 111,200 2,667,685 2,778,885 9,252,993 民國 86 年 53,636 － 65,838 － 52,278 71,228 80,577 年均增加 61,178 42,454 36,024 78,478 2,612,809 2,691,287 9,131,334 民國 85 年 30,232 -70,744 88,079 17,335 2,372,533 2,389,868 8,808,679 民國 81 年 40,168 － 40,881 － 45,366 75,767 144,482 年均增加 25,183 -61,345 45,074 -16,271 2,351,419 2,335,148 8,728,448 民國 80 年 43,909 -123,143 45,805 -129,469 2,175,760 2,046,291 8,170,001 民國 76 年 (e)=(c)-(d) (d) (c)=(a)-(b) (b) (a) 設算公式 使用執照 申請量 ( 戶 ) 家庭戶數 住宅存量 差額 與建造執照 比較 建造執照 申請量 ( 戶 ) 家庭戶數 住宅存量 差額 住宅存量 家庭戶數 總人口 年度

49. 中部地區人口 、 家戶 、 住宅存量 、 建照與使照申請量對照表 － － － － 22,017 30,218 12,349 年均增加 11,795 -52,121 9,423 -42,698 1,805,580 1,762,882 5,763,591 民國 98 年 24,318 -83,046 18,596 -64,450 1,763,418 1,698,968 5,740,700 民國 96 年 16,394 － 15,647 － 16,096 24,684 16,112 年均增加 21,306 -85,309 18,008 -67,301 1,739,529 1,672,228 5,726,543 民國 95 年 11,060 -105,447 8,979 -96,468 1,669,799 1,573,331 5,669,529 民國 91 年 24,159 － 18,488 － 33,571 33,841 38,474 年均增加 16,668 -116,829 6,589 -110,240 1,659,050 1,548,810 5,645,982 民國 90 年 40,721 -151,924 36,919 -115,005 1,530,811 1,415,806 5,506,430 民國 86 年 63,737 － 65,828 － 61,602 37,078 58,882 年均增加 53,846 -144,045 32,453 -111,592 1,491,197 1,379,605 5,453,610 民國 85 年 45,037 -99,046 100,558 1,512 1,225,218 1,226,730 5,227,214 民國 81 年 22,067 － 26,728 － 20,435 30,061 42,004 年均增加 26,251 -37,666 48,693 11,027 1,183,189 1,194,216 5,159,201 民國 80 年 22,926 0 22,247 -27,437 1,099,103 1,071,666 4,983,204 民國 76 年 (e)=(c)-(d) (d) (c)=(a)-(b) (b) (a) 設算公式 使用執照 申請量 ( 戶 ) 家庭戶數 住宅存量 差額 與建造執照 比較 建造執照 申請量 ( 戶 ) 家庭戶數 住宅存量 差額 住宅存量 家庭戶數 總人口 年度

50. 南部地區人口 、 家戶 、 住宅存量 、 建照與使照申請量對照表 － － － － 26,159 33,898 2,859 年均增加 9,707 50,961 11,360 62,321 2,154,020 2,216,341 6,446,720 民國 98 年 26,558 18,801 23,127 41,928 2,101,571 2,143,499 6,441,302 民國 96 年 22,873 － 28,705 － 22,450 28,933 5,099 年均增加 34,586 17,606 21,498 39,104 2,075,542 2,114,646 6,438,142 民國 95 年 12,799 8,708 14,934 23,642 1,976,268 1,999,910 6,424,494 民國 91 年 21,997 － 22,068 － 67,330 39,788 27,740 年均增加 12,667 100 6,592 6,692 1,963,291 1,969,983 6,412,648 民國 90 年 25,661 117,614 44,606 162,220 1,656,720 1,818,940 6,312,814 民國 86 年 36,887 － 50,927 － 35,462 48,174 42,826 年均增加 34,098 111,862 32,540 144,402 1,626,641 1,771,043 6,273,946 民國 85 年 23,557 41,594 58,261 99,855 1,470,277 1,570,132 6,103,630 民國 81 年 26,693 － 32,380 － 29,266 38,451 38,503 年均增加 18,653 40,539 40,302 80,841 1,449,331 1,530,172 6,059,816 民國 80 年 30,077 11,996 34,988 39,929 1,334,517 1,374,446 5,896,664 民國 76 年 (e)=(c)-(d) (d) (c)=(a)-(b) (b) (a) 設算公式 使用執照 申請量 ( 戶 ) 家庭戶數 住宅存量 差額 與建造執照 比較 建造執照 申請量 ( 戶 ) 家庭戶數 住宅存量 差額 住宅存量 家庭戶數 總人口 年度

51. 台北縣市人口 、 家戶 、 住宅存量 、 建照與使照申請量對照表 － － － － 51,834 40,481 27,248 年均增加 35,879 -21,630 16,191 -5,439 2,350,125 2,344,686 6,481,081 民國 98 年 45,363 -24,401 52,471 18,070 2,238,523 2,256,593 6,427,284 民國 96 年 13,140 － 19,453 － 16,570 32,812 31,057 年均增加 33,338 -20,697 49,317 28,620 2,194,622 2,223,242 6,399,337 民國 95 年 8,606 -45,083 4,918 -40,165 2,137,931 2,097,766 6,283,302 民國 91 年 14,971 － 11,110 － 74,499 44,904 56,676 年均增加 11,697 -57,765 5,175 -52,590 2,111,771 2,059,181 6,244,054 民國 90 年 18,708 107,094 16,823 123,917 1,759,466 1,883,383 6,019,028 民國 86 年 18,455 － 25,025 － 20,858 38,739 27,081 年均增加 24,120 80,064 15,325 95,389 1,739,274 1,834,663 5,960,673 民國 85 年 11,720 -18,218 36,109 17,891 1,655,826 1,673,717 5,858,419 民國 81 年 27,628 － 23,995 － 33,815 55,489 104,516 年均增加 10,833 -16,456 22,440 5,984 1,634,985 1,640,969 5,825,270 民國 80 年 34,711 -123,143 27,630 -72,935 1,507,676 1,434,741 5,437,981 民國 76 年 (e)=(c)-(d) (d) (c)=(a)-(b) (b) (a) 設算公式 使用執照 申請量 ( 戶 ) 家庭戶數 住宅存量 差額 與建造執照 比較 建造執照 申請量 ( 戶 ) 家庭戶數 住宅存量 差額 住宅存量 家庭戶數 總人口 年度

52. 大台北生活圈人口 、 家戶 、 住宅存量 、 建照與使照申請量對照表 － － － － 69,977 58,575 49,018 年均增加 45,913 -95,164 21,254 -73,910 3,218,838 3,144,928 8,848,184 民國 98 年 66,799 -109,677 64,638 -55,039 3,074,142 3,019,103 8,752,649 民國 96 年 30,496 － 37,068 － 33,563 51,325 60,630 年均增加 57,534 -106,078 66,373 -39,705 3,008,907 2,969,202 8,701,131 民國 95 年 20,279 -119,029 10,021 -109,008 2,878,903 2,769,895 8,467,355 民國 91 年 29,066 － 20,078 － 111,662 67,800 98,531 年均增加 22,216 -137,341 8,826 -128,515 2,841,092 2,712,577 8,397,983 民國 90 年 36,791 92,761 30,415 123,176 2,325,917 2,449,093 8,012,869 民國 86 年 41,367 － 50,649 － 40,546 60,875 67,800 年均增加 50,114 66,554 24,243 90,797 2,282,780 2,373,577 7,905,328 民國 85 年 23,335 -52,054 69,046 16,992 2,099,642 2,116,634 7,633,447 民國 81 年 35,743 － 34,823 － 41,443 69,411 136,363 年均增加 19,455 -46,824 35,972 -10,852 2,080,052 2,069,200 7,566,329 民國 80 年 40,948 -123,143 40,538 -114,476 1,920,793 1,806,317 7,046,025 民國 76 年 (e)=(c)-(d) (d) (c)=(a)-(b) (b) (a) 設算公式 使用執照 申請量 ( 戶 ) 家庭戶數 住宅存量 差額 與建造執照 比較 建造執照 申請量 ( 戶 ) 家庭戶數 住宅存量 差額 住宅存量 家庭戶數 總人口 年度

53. 台中縣市人口 、 家戶 、 住宅存量 、 建照與使照申請量對照表 － － － － 16,542 15,859 15,978 年均增加 8,475 -83,554 5,849 -77,705 914,747 837,042 2,635,761 民國 98 年 16,442 -89,628 12,820 -76,808 881,234 804,426 2,606,794 民國 96 年 10,216 － 10,205 － 10,008 13,930 20,372 年均增加 11,936 -87,110 11,454 -75,656 865,121 789,465 2,587,828 民國 95 年 6,959 -94,523 6,460 -88,063 821,884 733,821 2,508,495 民國 91 年 16,283 － 11,007 － 17,595 18,890 36,441 年均增加 8,869 -98,035 2,769 -95,266 815,081 719,815 2,485,968 民國 90 年 30,346 -137,167 24,469 -112,698 758,175 645,477 2,349,722 民國 86 年 46,192 － 42,953 － 44,161 23,890 48,545 年均增加 41,788 -119,902 18,161 -101,741 727,107 625,366 2,303,762 民國 85 年 30,361 -81,992 71,918 -10,074 534,275 524,201 2,112,465 民國 81 年 11,692 － 0 16,289 － 10,485 17,301 40,890 年均增加 15,912 -36,686 36,300 -386 506,303 505,917 2,061,036 民國 80 年 12,352 0 13,008 -26,698 463,755 437,057 1,898,597 民國 76 年 (e)=(c)-(d) (d) (c)=(a)-(b) (b) (a) 設算公式 使用執照 申請量 ( 戶 ) 家庭戶數 住宅存量 差額 與建造執照 比較 建造執照 申請量 ( 戶 ) 家庭戶數 住宅存量 差額 住宅存量 家庭戶數 總人口 年度

54. 高雄縣市人口 、 家戶 、 住宅存量 、 建照與使照申請量對照表 － － － － 16,980 15,370 3, 669 年均增加 5,686 20,396 5,877 26,273 981,478 1,007,751 2,770,887 民國 98 年 13,300 19,329 12,954 32,283 943,623 975,906 2,764,868 民國 96 年 12,035 － 18,089 － 11,622 14,538 5,693 年均增加 21,814 19,909 11,193 31,102 930,538 961,640 2,759,881 民國 95 年 6,025 19,255 8,497 27,752 878,202 905,954 2,742,905 民國 91 年 14,220 － 11,530 － 31,512 21,007 17,933 年均增加 6,945 13,254 3,268 16,522 872,430 888,952 2,731,415 民國 90 年 15,549 49,872 26,188 76,060 733,330 809,390 2,663,302 民國 86 年 19,629 － 26,146 － 18,636 23,300 22,634 年均增加 21,434 51,982 17,064 69,046 714,869 783,915 2,641,749 民國 85 年 9,565 29,585 26,630 56,215 629,604 685,819 2,552,487 民國 81 年 12,420 － 15,788 － 14,511 18,868 25,566 年均增加 6,398 27,785 17,940 45,725 621,691 667,416 2,528,578 民國 80 年 15,060 11,996 17,821 26,843 565,991 592,834 2,425,942 民國 76 年 (e)=(c)-(d) (d) (c)=(a)-(b) (b) (a) 設算公式 使用執照 申請量 ( 戶 ) 家庭戶數 住宅存量 差額 與建造執照 比較 建造執照 申請量 ( 戶 ) 家庭戶數 住宅存量 差額 住宅存量 家庭戶數 總人口 年度

55. 臺北市人口 、 家戶 、 住宅存量 、 建照與使照申請量對照表 － － － － 14,610 9,367 -8,271 年均增加 9,637 66,677 6,288 72,965 896,453 969,418 2,607,428 民國 98 年 12,398 70,806 13,118 83,924 863,821 947,745 2,629,269 民國 96 年 4,523 － 7,081 － 4,408 9,311 -312 年均增加 7,106 76,196 12,499 88,695 852,622 941,317 2,632,242 民國 95 年 3,501 70,056 1,712 71,768 835,220 906,988 2,641,856 民國 91 年 4,847 － 4,433 － 7,930 9,482 5,686 年均增加 3,571 62,212 1,969 64,181 830,582 894,763 2,633,802 民國 90 年 5,269 52,076 5,147 57,223 796,909 854,132 2,598,493 民國 86 年 4,529 － 6,033 － 5,294 6,124 -22,524 年均增加 4,713 52,772 3,651 56,423 790,931 847,354 2,605,374 民國 85 年 3,725 40,351 9,329 49,680 771,180 820,860 2,696,073 民國 81 年 10,190 － 2,161 － 14,246 23,045 28,562 年均增加 2,462 47,310 4,965 52,275 764,459 816,734 2,717,992 民國 80 年 17,017 1,186 23,764 715,969 739,733 2,637,100 民國 76 年 (e)=(c)-(d) (d) (c)=(a)-(b) (b) (a) 設算公式 使用執照 申請量 ( 戶 ) 家庭戶數 住宅存量 差額 與建造執照 比較 建造執照 申請量 ( 戶 ) 家庭戶數 住宅存量 差額 住宅存量 家庭戶數 總人口 年度

56. 台北市歷年家庭戶數 、 住宅存量變動趨勢圖

57. 台北市歷年建照與使照申請量變動趨勢圖

58. 台北縣人口 、 家戶 、 住宅存量 、 建照與使照申請量對照表 － － － － 37,224 31,114 35,519 年均增加 26,242 -88,307 9,903 -78,404 1,453,672 1,375,268 3,873,653 民國 98 年 32,965 -95,207 39,353 -65,854 1,374,702 1,308,848 3,798,015 民國 96 年 8,617 － 12,371 － 12,162 23,501 31,369 年均增加 26,232 -96,893 36,818 -60,075 1,342,000 1,281,925 3,767,095 民國 95 年 5,105 -115,139 3,206 -111,933 1,302,711 1,190,778 3,641,446 民國 91 年 10,124 － 6,677 － 66,569 35,422 50,991 年均增加 8,126 -119,977 3,206 -116,771 1,281,189 1,164,418 3,610,252 民國 90 年 13,439 55,018 11,676 66,694 962,557 1,029,251 3,420,535 民國 86 年 13,926 － 18,992 － 15,563 32,615 49,604 年均增加 19,407 27,292 11,674 38,966 948,343 987,309 3,355,299 民國 85 年 7,995 -58,569 26,780 -31,789 884,646 852,857 3,162,346 民國 81 年 17,438 － 21,834 － 19,569 32,444 75,954 年均增加 8,371 -63,766 17,475 -46,291 870,526 824,235 3,107,278 民國 80 年 17,694 -123,143 26,444 -96,699 791,707 695,008 2,800,881 民國 76 年 (e)=(c)-(d) (d) (c)=(a)-(b) (b) (a) 設算公式 使用執照 申請量 ( 戶 ) 家庭戶數 住宅存量 差額 與建造執照 比較 建造執照 申請量 ( 戶 ) 家庭戶數 住宅存量 差額 住宅存量 家庭戶數 總人口 年度

59. 台北縣歷年家庭戶數 、 住宅存量變動趨勢圖

60. 台北縣歷年建照與使照申請量變動趨勢圖

61. 桃園縣人口 、 家戶 、 住宅存量 、 建照與使照申請量對照表 － － － － 16,712 16,321 22,540 年均增加 8,287 -62,566 4,700 -57,866 711,972 654,106 1,978,782 民國 98 年 20,360 -73,344 11,050 -62,294 682,164 619,870 1,934,968 民國 96 年 16,757 － 16,754 － 16,410 16,789 29,640 年均增加 23,140 -72,850 16,157 -56,693 661,837 605,144 1,911,161 民國 95 年 11,284 -58,190 4,784 -53,406 591,065 537,659 1,792,603 民國 91 年 9,408 － 7,760 － 33,988 18,850 38,501 年均增加 9,739 -61,755 3,168 -58,587 579,787 521,200 1,762,963 民國 90 年 7,415 17,341 11,676 29,017 418,879 447,896 1,614,471 民國 86 年 15,078 － 13,962 － 15,016 18,125 37,058 年均增加 13,646 9,745 7,356 17,101 409,848 426,949 1,570,456 民國 85 年 8,980 -11,063 16,070 5,007 342,932 347,939 1,415,546 民國 81 年 6,521 － 7,416 － 6,460 12,152 30,591 年均增加 5,806 -6,891 8,449 1,558 334,767 336,325 1,385,165 民國 80 年 5,463 10,011 -21,022 307,966 286,944 1,259,503 民國 76 年 (e)=(c)-(d) (d) (c)=(a)-(b) (b) (a) 設算公式 使用執照 申請量 ( 戶 ) 家庭戶數 住宅存量 差額 與建造執照 比較 建造執照 申請量 ( 戶 ) 家庭戶數 住宅存量 差額 住宅存量 家庭戶數 總人口 年度

62. 桃園縣歷年家庭戶數 、 住宅存量變動趨勢圖

63. 桃園縣歷年建照與使照申請量變動趨勢圖

64. 台中市人口 、 家戶 、 住宅存量 、 建照與使照申請量對照表 － － － － 11,744 7,871 9,748 年均增加 6,086 -76,840 2,771 -74,069 451,365 377,296 1,073,635 民國 98 年 9,335 -70,803 7,082 -63,721 425,224 361,503 1,055,898 民國 96 年 4,458 － 4,486 － 4,259 7,274 12,140 年均增加 4,826 -67,270 4,818 -62,452 416,134 353,682 1,044,392 民國 95 年 4,195 -76,730 2,752 -73,978 398,880 324,902 996,706 民國 91 年 7,391 － 7,941 － 8,394 10,110 21,462 年均增加 3,247 -79,147 1,617 -77,530 394,840 317,310 983,694 民國 90 年 14,215 -106,741 17,683 -89,058 365,495 276,437 901,961 民國 86 年 28,997 － 28,222 － 27,535 11,827 20,437 年均增加 24,027 -99,250 13,140 -86,110 352,872 266,762 876,384 民國 85 年 17,168 -72,114 55,064 -17,050 231,862 214,812 794,960 民國 81 年 4,690 － 9,669 － 3,567 7,271 15,727 年均增加 10,175 -37,073 29,504 -7,569 215,198 207,629 774,197 民國 80 年 5,330 4,291 -22,092 201,922 179,830 715,107 民國 76 年 (e)=(c)-(d) (d) (c)=(a)-(b) (b) (a) 設算公式 使用執照 申請量 ( 戶 ) 家庭戶數 住宅存量 差額 與建造執照 比較 建造執照 申請量 ( 戶 ) 家庭戶數 住宅存量 差額 住宅存量 家庭戶數 總人口 年度

65. 台中市歷年家庭戶數 、 住宅存量變動趨勢圖

66. 台中市歷年建照與使照申請量變動趨勢圖

67. 台南市人口 、 家戶 、 住宅存量 、 建照與使照申請量對照表 － － － － 3,859 4,520 3,674 年均增加 1,100 -11,437 1,326 -10,111 276,487 266,376 771,060 民國 98 年 5,120 -15,421 2,553 -12,868 269,864 256,996 764,658 民國 96 年 3,444 － 3,820 － 3,289 3,863 3,838 年均增加 5,146 -16,007 3,914 -12,093 264,910 252,817 760,037 民國 95 年 2,479 -15,610 2,261 -13,349 250,888 237,539 745,081 民國 91 年 1,625 － 2,975 － 10,878 4,771 5,978 年均增加 1,361 -15,695 735 -14,960 248,464 233,504 740,846 民國 90 年 1,769 13,057 5,147 18,204 196,370 214,574 717,811 民國 86 年 3,441 － 4,316 － 3,310 5,825 4,283 年均增加 2,983 10,319 5,253 15,572 194,075 209,647 710,954 民國 85 年 2,528 202 5,077 5,279 179,734 185,013 694,630 民國 81 年 3,742 － 3,547 － 4,321 5,581 8,649 年均增加 2,063 -1,043 4,040 2,997 177,523 180,520 689,541 民國 80 年 4,924 5,026 -2,869 160,875 158,006 656,927 民國 76 年 (e)=(c)-(d) (d) (c)=(a)-(b) (b) (a) 設算公式 使用執照 申請量 ( 戶 ) 家庭戶數 住宅存量 差額 與建造執照 比較 建造執照 申請量 ( 戶 ) 家庭戶數 住宅存量 差額 住宅存量 家庭戶數 總人口 年度

68. 台南市歷年家庭戶數 、 住宅存量變動趨勢圖

69. 台南市歷年建照與使照申請量變動趨勢圖

70. 高雄市人口 、 家戶 、 住宅存量 、 建照與使照申請量對照表 － － － － 5,486 6,719 3,745 年均增加 6,833 12,187 4,280 16,467 554,699 571,166 1,525,642 民國 97 年 9,734 5,880 7,175 13,055 547,866 560,921 1,520,555 民國 96 年 7,188 － 12,979 － 6,851 8,875 3,990 年均增加 15,125 4,770 7,998 12,768 538,241 551,009 1,514,407 民國 95 年 3,924 4,942 6,803 11,745 507,699 519,444 1,509,510 民國 91 年 10,732 － 8,662 － 13,953 12,864 12,167 年均增加 4,329 737 1,908 2,645 503,987 506,632 1,494,457 民國 90 年 12,723 -18,416 22,384 3,968 449,411 453,379 1,436,142 民國 86 年 15,891 － 20,657 － 14,915 11,371 7,439 年均增加 18,311 -4,145 12,232 8,087 434,223 442,310 1,433,621 民國 85 年 4,809 10,569 20,280 30,849 362,837 393,686 1,405,909 民國 81 年 6,773 － 9,911 － 8,238 11,003 15,175 年均增加 3,197 12,996 12,813 25,809 359,646 385,455 1,396,425 民國 80 年 9,410 11,996 11,996 14,635 328,977 343,612 1,342,797 民國 76 年 (e)=(c)-(d) (d) (c)=(a)-(b) (b) (a) 設算公式 使用執照 申請量 ( 戶 ) 家庭戶數 住宅存量 差額 與建造執照 比較 建造執照 申請量 ( 戶 ) 家庭戶數 住宅存量 差額 住宅存量 家庭戶數 總人口 年度

71. 高雄市歷年家庭戶數 、 住宅存量變動趨勢圖

72. 高雄市歷年建照與使照申請量變動趨勢圖

73. 歷史上三次房地產大泡沫 （ Property Bubble ） 1 . 1926 年 ： 美國 - 引發華爾街股市崩盤 ，導致 1930 年代大蕭條 2. 1991 年 ： 日本 - 導致長達 15 年的經濟蕭條 3. 1997 年 ： 香港 - 導致 17 萬港人淪為百萬 「 負翁 」

74. 日本房地產泡沫經驗之啟示 1 . 日本 二戰後全力發展 出口導向 型經濟-> 1985 年， 日本 成為 全世界最大債權國 ， 美國 為 最大債務國 。 － 2009 年， 中國 為 全世界最大債權國 ， 美國 為 最大債務國 。 2. 1985 年 簽訂「廣場協議」， 9 月 1 美元 =250 日元 ， 1986 年 9 月 1 美元 =153 日元， 1987 年 為 120 日元 。 － 2010 年 人民幣升值？ 3. 日幣大幅升值->地價連續 5 年呈現 15 ％大幅上漲，同期間 GDP 年成長約僅 5 ％左右。 － 中國房地產價格走勢？

75. 日本房地產泡沫經驗之啟示 4. 1989 年住宅用地最高價 - 東京千代田區 ， 1,200 萬日元 / 平方公尺，當時匯價合 9 萬美元 / 平方公尺（約新 臺幣每坪 981.8 萬元 ）； 商業用地最高價 － 東京銀座 ， 1991 年曾創下 6,000 萬日元 / 平方公尺的世界記錄，以當時匯價合 42 萬美元 / 平方公尺（約新 臺幣每坪 4,582 萬元 ）。 5. 1991 至 2005 年 ，日本六大城市 住宅用地 價格平均 下跌 65% ， 商用土地 價格 暴跌 87% -> 失落的十年 (lostdecade) 。 ※ 1989 年 12 月 29 日 ，東京股市創下 38,915.87 點（收盤）之最高紀錄（當日最高為 38,957.44 點）。 2003 年 4 月 28 日為 7,607.88 點 。 ※ 1990 年 2 月 10 日 台灣股價指數高達 12,495.34 點，惟當年 10 月 1 日 亦大幅重挫至 2,560.47 點。

76. 日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表 -36.12 10,292.63 （ 2010/12/28 ） 0 77.6 11.44 75.0 2010 -29.90 16111.43 （ 2005/12/30 ） -65.13 77.6 -87.04 67.3 2005 -40.94 22,984 （ 1991/12/30 ） 35.89 223.4 31.83 519.4 1991 80.47 38,915.87 （ 1989/12/29 ） 41.97 164.4 77.32 394.0 1989 64.83 21,564 （ 1987/12/28 ） 39.18 115.8 72.38 222.2 1987 13.3 （ 1985/1984 ） 13,083 （ 1985/12/27 ） 5.5 （ 1985/1984 ） 83.2 13.17 （ 1985/1984 ） 128.9 1985 漲跌幅（％） 股價指數 漲跌幅（％） 住宅區 漲跌幅（％） 商業區 年度

77. 日本六大地區地價指數變動趨勢圖 長期趨勢線 長期趨勢線

78. 中國房地產崩盤時間表 2011 年？？？ 1991 年房價再次下降， 房地產崩盤 2008 年房價下降，地王拉升房價 1988 年房價下降，地王拉升房價 2007 年 房價飆升 3 倍 1987 年 房價飆升 3 倍 2006 年 資金流向房地產 1986 年 資金流向房地產 2005 年 人民幣 升值 1985 年 日圓 升值 中國 日本

79. 香港房市泡沫經驗 1. 1970 年代李嘉誠、包玉剛 等工商巨擘紛紛投資房地產，香港 十大房地產公司 先後公開 上市 ，加以 日本 、 東南亞 和 澳大利亞 的 資金 蜂擁而入，導致 房價、地價急劇上升 。 2. 恆生股價指數： － 1987 年 12 月 7 日 1,950.52 點 （最高） 1,894.9 點 （收盤） － 1997 年 8 月 7 日 16,820.3 點 （最高） 16,673.3 點 （收盤） － 2007 年 10 月 30 日 31,958.41 點 （最高） 31,638.22 點 （收盤） － 2008 年 10 月 27 日 12,736.85 點 （ 最高） 11,015.84 點 （收盤） － 2009 年 3 月 9 日 11,927.89 點 （最高） 11,344.58 點 （收盤） 3. 1981 年 成為 僅次於日本 的 全世界最高房價 地區。 4. 1984 年 -1997 年，房價 年平均成長率超過 20% 。 5. 中環、尖沙咀 等中心區域每平方公尺房價高達十幾萬港元，黃金地段 寫字樓 更高達 每平方公尺 20 萬港元之歷史天價 。

80. 香港房市泡沫經驗 6.1990-1997 年房地產 及 相關產業 之 增加值 占香港 GDP 之 40 ％，開發商 與 個人房貸 占銀行貸款總額 30 ％ 以上。 7. 1990-1997 年 ， 房地產 泡沫和 股市 泡沫製造了 7 兆港元 的 「額外財富」 。 8. 1997 至 2002 年 SARS 期間， 房價跌幅超過 65 ％，房地產 和 股市總市值 共 損失約 8 兆港元 ，比同期香港的生產總值還多。 9. 平均每位投資人損失 267 萬港元，導致 17 萬人 由百萬「富翁」一夜之間淪為 百萬「負翁 」

81. 香港歷年住宅房價與股價變動趨勢對照表 4.4 22,833.80 （ 2010/12/24 ） 41.44 232,204 （每坪約 新台幣 316.81 萬元 ） 2010Q3 20.25 21,872.50 12.00 164,169 （每坪約 新台幣 223.98 萬元 ） 2009 -34.90 14,387.4 （ 2008/12/31 ） -21.76 146,577 2008Q4 130.78 22,102.01 （ 2008/6/30 ） 207.44 187,349 （每坪約 新台幣 258.4 萬元 ） 2008Q2 -36.98 9,577.12 （ 2003/6/30 ） -57.52 60,938 2003Q2 -9.65 15,196.8 （ 1997/6/27 ） 5.84 143,462 （當年最高價房價） 1997Q2 456.23 16,820.3 （ 1997/8/7 ） 571.88 135,544 1997 6.61 （ 1990/1989 ） 3,024 （ 1990/12/31 ） -7.25 （ 1990/1989 ） 20,174 1990 漲跌幅（％） 股價指數 漲跌幅（％） 房價（＄ / ㎡ ） （港島 160 ㎡ or above ） 年度

82. 香港歷年私人住宅 (160 ㎡以上 ) 平均售價變動趨勢圖

83. 香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表 - 按年

84. 香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表

85. 香港物業售價指數

86. 1966-2010 年臺灣地區歷年每人 GDP 指數、 物價指數與臺北市預售房價指數對照表

87. 2000 至 2010 年臺北市與香港房市比較表 幣值：依 2010 年中幣值計算 70.50 316.81 232,204 2010 Q3 58.80 251.39 184,254 2009 59.90 186.58 136,752 2008 53.10 241.81 177,232 2007 44.90 156.08 114,400 2006 41.60 189.19 138,664 2005 40.75 136.48 100,033 2004 39.10 103.90 76,151 2003 36.74 83.49 61,191 2002 37.61 91.85 67,324 2001 38.57 114.86 84,189 2000 新台幣萬元／坪 新台幣萬元／坪 港幣／平方公尺 單位 臺北市 香港 區域

88. 2000 至 2010 年臺北市與香港房價趨勢比較圖

89. ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響 2003 年６月 29 日簽署ＣＥＰＡ 1.2003 年 10 月 房地產業績 直線上升，尤其港澳自由行之後， 旅館住房率 大幅提昇， 零售業店面交易 亦逐漸熱絡。 2. 在香港政府積極招商引資，不少 陸企 亦開始在香港成立 分公司 ，甚至辦理 投資移民 等業務。 3. 歐美基金 快速湧入，導致 商辦大樓 大幅漲價， 租金 亦隨之大幅調漲，並且 豪宅 價量亦呈現直線上升情況。 4. 對房地產業之影響，涵蓋 估價 、 規劃 、 物管 、 仲介 、 建築 及 室內設計 等層面。 5.2003 年 5 月至 2008 年 6 月， ABC 級商辦 分別上漲 282% 、 268% 、 244% 。

90. ECFA 對臺灣 房地產之影響 1. 最近幾年熱錢不斷湧入，導致 M1B 、 M2 呈現黃金交叉，資金行情是否會讓 房、股 兩市陷入 「非理性繁榮」 陷阱？ 2. 兩岸簽訂 MOU 、 ECFA 之後，外需對 商用不動產 與 豪宅 市場之影響為何？ 3. 臺北市土地取愈來愈不易，是否會導致 地主不勞而獲、坐享其成 ， M 型社會貧富不均 之現象越來越嚴重？政府全力拼 經濟 ，如何解決 社會問題 ？ 4. 香港簽署 CEPA 後房價大幅飆漲之後遺症有何值得警惕之處？ 5. 臺灣 房地產 對中國富人 之吸引力 ： （ 1 ） 土地所有權 －可傳子傳孫 （ 2 ） 資產配置 －分散風險 （ 3 ） 渡假休閒住宅 －醫療、美容、休閒 （ 4 ） 投資移民、技術移民

91. 台北市房價走勢？ 新北市 房地產如何定位 ？ 1. 台北市逐漸國際化＋ ECFA 利多 － 高房價走勢 ？ 2. 台北市房價是否開出「 國際盤 」？ － 曼哈頓 － 紐約 － 美國 － 銀座 － 東京 － 日本 － 大安、信義區 － 台北市 － 台灣 3. 台北市與香港為何 房價 ↑ 投資報酬率 ↓ 4. 新北市房地產如何定位？

92. 2011 年影響台灣房地產市場之主要原因 一、整體市場 供需失衡 由來已久 （台北市除外） 二、 房價 已攀升至 歷史新高點 （新北市最明顯） 三、整體 預售市場價漲量增 （區隔產品） 四、 豪宅 價格再創新高 －都市更新緩不濟急 、 台商回流 五、 土地價格飆漲－土地閉鎖效應 、 賣方惜售 六、 地主 與 散戶 亦爭相搶進 七、 消費者購屋能力 普遍下降 八、 交屋高峰期 －新成屋快速增加 ， 預期房價再漲 九、預防 流動性陷阱 十、 政府政策 扮演重要角色 － 開放陸資來台購屋 ？

93. 2011 年房價最關鍵的一年？ 1. 建商為何 大量推案 ？－住展雜誌預估 1.4 兆元 2. 投資者 居高思危 ？ 獲利了結 ？ 3. ECFA 利多出盡 ？ 4. 利率↑ ？－ 跨越心理門檻 ？ 5. 政策打壓 ？－ 力道愈來愈強 ？ ※ 1. 2011 年中是否為這一波最高峰 ？ 2.2011 年底立委選舉－政策利多？ 3.2012 總統大選－政策利多？

94. 台北市土地價格屢創新高 1 、 87 年 7 月－信義計畫區 A2 ，統一國際， 2,917 坪，每坪 413.6 萬元 2 、 87 年 12 月－信義計畫區 E2 ，新光人壽， 848 坪，每坪 571.9 萬元 3 、 97 年 7 月－信義計畫區 A1 ，遠雄人壽， 1,418 坪，每坪 698.2 萬元 4 、 97 年 7 月－信義計畫區 D3 部分，幸福人壽， 1,093 坪，每坪 310.0 萬元 5 、 98 年 1 月 8 日－信義路二段 206 號， 91.05 坪，商三 ( 特 ) ，每坪 500.80 萬元 6 、 98 年 7 月 9 日－中華路一段， 461.31 坪土地，每坪 411.87 萬元 （底價 1.1 倍） 7 、 98 年 7 月 2 日－信義路二段， 124.03 坪，每坪 500.71 萬元 ， 124.03 坪（底價 1.78 倍） 8 、 98 年 7 月 30 日－台北市杭州南路與仁愛路口， 224.46 坪，每坪 462.85 萬元 （底價 2.46 倍）

95. 台北市土地價格屢創新高 9 、 98 年 8 月 13 日－富邦人壽以總價 100 億元購買環亞百貨，每坪地價 729 萬元 ，環亞目前計有 17 個樓層，地上 14 層、地下 3 層土地面積 1371.64 坪、建物面積 1 萬 2826.41 坪。 10 、 98 年 10 月 1 日－新光人壽以總金額 53.68 億元（底價 3.71 倍）高價標購位於 重慶南路三段 與 福州街 交叉口 1,332.8 坪土地，換算土地單價每坪 402.75 萬元 。 11 、 98 年 11 月 23 日－國泰金控以 29.9 億元買下 忠孝東路 4 段 22 號 ，位於 SOGO 正對面的錢櫃 KTV 大樓；該建物屋齡 10 年，土地面積 282.23 坪、建物面積 2,295.2 坪，如扣除建物每坪造價 20 萬元，還原換算每坪土地價格高達 897 萬元 。 12 、 99 年 1 月 28 日 － 台北市 仁愛路二段 116.16 坪土地，最後由賴姓民眾得標，得標金額 7.89 億元，為底價的 2.35 倍，換算土地單價每坪 679.08 萬元 ，為公開標售史上第三高價。 13 、 99 年 1 月 28 日 － 台北市 羅斯福路三段 87.12 坪商三土地，最後由陳姓民眾得標，得標總金額 6.27 億元，每坪單價 719.48 萬元 ，係土地標售史上第一高價。

96. 台北市土地價格屢創新高 14 、 99 年 2 月 25 日－台北市 建國南路一段 121.30 坪土地，由邱姓民眾以 7.31 億元得標，換算土地單價高達 602.72 萬元 ，為歷年來住宅區土地第二高價。 15 、 99 年 3 月 17 日備受矚目的天母聖道兒童之家 1,715 坪土地標售案，開標結果由華固建設以 70.28 億元得標（底價 49.7 億元，每坪約 290 萬元），換算每坪單價高達 409.68 萬元 ，溢價 41.4 ％，一般預測未來推案每坪將不低於 120 萬元。 16 、 99 年 6 月 14 日皇家季節酒店以每坪 529.22 萬元 ，總價 18.23 億元標購新光人壽寶慶路商四土地 ， 面積 344.50 坪 ，創 中華路最高地價 。 17 、 99 年 7 月 13 日西寧大樓以總價 9.6988 億元標脫，成為西區新地王－土地面積 156.39 坪，若以土地面積換算，每坪單價 620.13 萬，若單純以商四土地面積 153.37 坪計算，每坪單價高達 632.38 萬元 。

97. 台北市土地價格屢創新高 18 、 99 年 8 月 11 日－ 台北車站 對面的慶豐銀行總行大樓由台灣人壽保險以 25 億 6,000 萬元得標，換算土地價格每坪約 833 萬元 ，再創北市西區土地行情天價。 19 、 99 年 9 月 24 日台北縣政府地政局公開標售新莊副都心商業區土地，其中位於 新莊副都心 站出口旁的 444 地號，由史恩實業得標，總金額為 13.89 億元，換算每坪單價高達 232.22 萬元 ，創下區域新天價。 20 、 99 年 9 月 28 日台北市敦南派出所 BOT 案 ，日勝生集團以 11.89 億元高價得標， 溢價 92% 。 21 、 99 年 10 月 1 日安泰銀行標售其位於忠孝東路四段 231-1 號，面積 161.68 坪的店面，結果由深具陸資色彩的名錶商－ 亨得利集團 以 9 億 500 元得標，換算回每坪單價為 556.66 萬元 ，溢價率高達 23.79% 。 22 、 99 年 10 月 17 日兆隆投資以每坪 170 萬元 購買位於信義計畫區統一國際大樓頂樓（ 30 樓）， 149 坪，創下台北市商辦新高價。

98. 台北市指標豪宅房價一覽表 資料來源：住展雜誌 2009 年 21 ％ 170 140 台北信義 信義區 2007 年 53 ％ 200 130 勤美樸真 大安區 2006 年 48 ％ 170 115 昇陽敦凰 大安區 2005 年 60 ％ 140 87 潤泰敦仁 大安區 2003 年 112 ％ 180 85 御之苑 信義區 2002 年 115 ％ 140 65 帝景水花園 中山區 2002 年 136 ％ 130 55 元大花園廣場 中山區 2001 年 100 ％ 200 100 宏盛帝寶 大安區 2000 年 150 ％ 150 60 輕井澤 中山區 2000 年 100 ％ 180 90 信義之星 信義區 1998 年 146 ％ 180 73 信義富邦 信義區 推出時間 漲跌幅 （％） 目前成屋成交價格（萬元 / 坪） 預售價格 （萬元 / 坪） 案 名 區 域

99. 近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表 資料來源：住展雜誌 45% -19.75% 6,578 2009 年 27.70% 8,400 2010 年 42% -11.11% 8,197 2008 年 46% 17.96% 9,221 2007 年 49% 5.07% 7,817 2006 年 55% 14.89% 7,440 2005 年 67% 47.62% 6,476 2004 年 79% 29.52% 4,387 2003 年 57% -15.58% 3,387 2002 年 40% -16.10% 4,012 2001 年 銷售率 推案金額增減幅度 (%) 推案金額 ( 億元 ) 期間

100. 歷年住宅建造執照、使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表 -15.74% 379,290 -10.25% 111,183 -38.97% 70,388 97 年 2.38% 388,298 -31.76% 75,870 -27.29% 51,180 98 年 -4.67% 414,594 24.24% 130,334 -12.79% 106,071 96 年 3.51% 450,167 18.09% 123,876 -5.16% 115,341 95 年 3.99% 434,888 8.58% 104,904 9.59% 121,622 94 年 19.58% 418,187 18.74% 96,614 72.49% 110,981 93 年 9.19% 349,706 30.66% 81,364 66.54% 64,341 92 年 23.43% 320,285 -11.46% 62,272 58.41% 38,635 91 年 -19.20% 259,494 -50.46% 70,329 -45.66% 24,389 90 年 增減百分比 戶數 增減百分比 戶數 增減百分比 戶數 買賣移轉 使用執照 建造執照 年度

101. 民國 75-99 年臺北縣、市預售房價統計表

102. 民國 75-99 年臺北縣、市預售房價趨勢圖

103. 97-99 年台北市各行政區預售屋行情

104. 97-99 年台北市各行政區預售屋行情比較圖

105. 民國 97-99 年新北市各行政區預售屋行情

106. 民國 97-99 年新北市各行政區預售屋行情比較圖

107. 台北市各區域買賣移轉棟數統計表 -12.45% 5,279 4,622 北投區 -12.15% 4,198 3,688 中正區 -7.54% 2,479 2,292 大同區 -7.04% 5,514 5,126 士林區 -0.43% 9,913 9,870 中山區 1.98% 3,329 3,395 萬華區 3.24% 8,568 8,846 內湖區 7.07% 6,970 7,463 大安區 7.61% 4,825 5,192 信義區 13.36% 4,281 4,853 松山區 14.37% 2,727 3,119 南港區 -0.78% 64,112 63,611 臺北市 年增減率 2008 買賣移轉棟數 ( 棟 ) 2009 買賣移轉棟數 ( 棟 ) 行政區

108. 92-98 年各都會區預售單價比較表 資料來源：國泰建設、政大台灣房地產研究中心、本研究整理 40.38 ％ 30.39 ％ 33.53 ％ 52.98 ％ 81.45 ％ 35.03 ％ 98 年與 92 年比較（漲幅） 14.08 15.92 15.57 24.11 63.09 21.47 98 年 12.90 14.94 15.01 23.76 64.58 21.24 97 年 11.76 15.66 13.53 22.45 55.42 20.73 96 年 11.37 14.00 13.08 19.02 43.97 18.33 95 年 10.22 13.05 17.66 16.32 36.95 16.23 94 年 10.27 14.08 10.27 15.98 35.96 16.62 93 年 10.03 12.21 11.66 15.76 34.77 15.90 92 年 台南高雄 都會區 台中 都會區 桃竹 地區 台北縣 台北市 全國 年度

109. 高雄市 78-99 年推出戶數、銷售金額統計表 24.13 3.66 1514.70 2,703 409.42 112 99.1-11. 23.49 3.54 1,507.34 3,077 463.81 131 98 年 25.04 2.51 1,003.87 3,355 336.8 134 97 年 21.75 2.50 1,147.32 6,112 701.24 281 96 年 29.26 2.43 830.70 10,153 843.41 347 95 年 35.84 2.29 639.64 13,621 871.25 380 94 年 36.47 2.12 581.76 18,308 1,065.08 502 93 年 32.55 1.75 536.77 11,166 599.36 343 92 年 30.58 1.87 611.48 5,871 359.0 192 91 年 84.51 4.84 572.44 3,803 217.7 45 90 年 72.55 4.06 558.97 5,006 279.82 69 89 年 78.13 4.92 629.94 4,766 300.23 61 88 年 88.80 6.25 704.23 8,880 635.36 100 87 年 89.66 5.27 587.75 15,869 932.70 177 86 年 95.36 5.39 565.39 12,586 711.60 132 85 年 92.18 6.52 706.85 13,089 925.20 142 84 年 72.29 4.14 573.28 19,953 1,143.86 276 83 年 78.39 4.57 583.45 28,376 1,655.59 362 82 年 68.02 4.30 632.61 25,506 1,613.54 375 81 年 59.48 2.95 495.75 17,367 860.97 292 80 年 36.02 2.62 725.93 7,421 538.71 206 79 年 34.92 3.43 1,031.69 14,352 1,480.68 411 78 年 個案平均戶數 個案平均總金額（億元） 平均總價 / 戶（萬元） 推出戶數 推案金額（億元） 個案數 年度

110. 97 年 -99 年 2 月高雄都會區大眾捷運系統各站旅運量統計表 926,675 937,846 橘線 2,944,569 2,933,398 紅線 3,871,244 3,871,244 總計 99 年 10 月 10,374,364 10,547,426 橘線 32,964,284 33,037,052 紅線 43,338,648 43,584,478 總計 98 年 905,814 927,703 橘線 3,044,367 3,022,478 紅線 3,950,181 3,950,181 總計 98 年 12 月 3,220,037 3,246,527 橘線 6,254,867 6,389,912 紅線 29,474,904 29,636,439 總計 97 年 841,737 855,593 橘線 2,885,964 2,875,811 紅線 3,727,701 3,731,404 總計 97 年 12 月 出站（人次） 入站（人次） 人次統計 出站（人次） 入站（人次） 人次統計 期 間

111. 2006-2010Q3 主要縣市中古屋平均房價對照表 8.8 9.4 9.0 8.3 8.3 8.0 8.0 7.9 8.5 9 8.5 7.8 8 8 8.1 7.9 8.6 8 8.1 高雄市 7.5 7.4 6.5 7.0 6.1 6.7 6.2 7.3 6.6 7 7.4 7.1 7.7 6.4 7.2 7 6.6 6.7 6.7 台南市 10.0 10.1 9.8 10.2 9.1 8.7 8.5 8.9 9.1 9.8 9.2 9.4 9 9.4 9 8.5 8.7 8.6 8.6 台中市 11.4 10.5 10.2 11.1 11.1 11.4 9.3 10.2 9.9 10.7 9.2 9.7 9 10.5 10 8.2 9.1 8.1 8.1 新竹縣 12.1 13.0 12.6 12.0 11.5 11.3 10.5 10.8 12.3 11.8 12.5 12.5 11.5 11.9 11.5 11.3 10.8 11.1 10.6 新竹市 9.4 10.4 9.4 10.2 9.8 9.1 8.5 8.7 9.4 9.1 8.9 8.4 8.7 9.4 8.3 9.2 9.2 8.9 8.5 桃園縣 27.6 29.4 25.7 24.0 23.4 20.2 19.3 19.8 21.3 22.6 22 20.9 21 21.6 21 20.7 20.3 19.7 19.2 台北縣 44.7 50.2 44.2 41.8 36.7 29.7 28.3 29.1 32.4 37.2 35.9 35 36.8 36 35.7 35.5 32.8 31 30 台北市 2010 Q4 2010 Q3 2010 Q2 2010 Q1 2009 Q4 2009 Q3 2009 Q2 2009 Q1 2008 Q4 2008 Q3 2008 Q2 2008 Q1 2007 Q4 2007 Q3 2007 Q2 2007 Q1 2006 Q4 2006 Q3 2006 Q2 2006 Q1 縣市 \ 年季

112. 2006-2010Q3 主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖

113. 全臺中古屋每坪低於 10 萬的縣市 資料來源：永慶房仲集團 註：不含一樓成交單價 6.3 八德市 桃園縣 8.7 桃園市 桃園縣 6.0 鳳山市 高雄縣 8.1 羅東鎮 宜蘭縣 5.9 彰化市 彰化縣 7.9 平鎮市 桃園縣 5.6 草屯鎮 南投縣 7.8 竹南鎮 苗栗縣 5.4 太平市 臺中縣 7.4 宜蘭市 宜蘭縣 5.3 埔里鎮 南投縣 7.3 中壢市 桃園縣 5.1 新營市 臺南縣 6.9 豐原市 臺中縣 4.7 永康市 臺南縣 6.7 頭份鎮 苗栗縣 4.7 花蓮市 花蓮縣 6.4 大里市 臺中縣 4.3 新化鎮 臺南縣 6.4 斗六市 彰化縣 4.1 屏東市 屏東縣 住宅行情 ( 萬元／坪 ) 縣轄市 縣市 住宅行情 ( 萬元／坪 ) 縣轄市 縣市

114. 民國 93 年 -98 年各縣市家戶購屋比排名一覽表 9 4.34 ％ 7 4.75% 7 5.50% 9 5.73% 10 5.64% 9 5.67% 高雄市 4 6.56 ％ 5 6.69% 6 6.72% 6 7.33% 6 6.90% 6 6.78% 臺北市 8 4.54 ％ 8 4.47% 9 5.11% 10 5.69% 8 6.26% 7 6.16% 臺南市 10 3.75 ％ 11 3.64% 11 4.36% 7 7.20% 9 5.81% 10 5.00% 嘉義市 2 8.63 ％ 3 8.28% 1 10.29% 1 11.72% 1 10.74% 1 10.17% 臺中市 1 9.64 ％ 2 8.55% 2 8.87% 3 8.71% 5 7.04% 5 7.01% 新竹市 7 4.62 ％ 9 4.40% 8 5.14% 8 6.03% 7 6.31% 8 5.95% 基隆市 13 3.28 ％ 12 3.39% 10 4.53% 12 4.61% 12 4.76% 12 4.60% 臺中縣 6 6.31 ％ 1 8.60% 4 7.60% 4 8.43% 2 9.81% 3 8.17% 新竹縣 5 6.50 ％ 6 6.43% 5 7.01% 2 9.72% 3 9.71% 2 9.66% 桃園縣 10 3.75 ％ 10 3.81% 12 3.88% 11 4.70% 13 4.56% 13 4.12% 宜蘭縣 3 7.76 ％ 4 7.19% 3 7.99% 5 8.20% 4 7.69% 4 7.79% 臺北縣 排序 家戶 購屋比 排序 家戶 購屋比 排序 家戶 購屋比 排序 家戶 購屋比 排序 家戶 購屋比 排序 家戶 購屋比 民國 98 年 民國 97 年 民國 96 年 民國 95 年 民國 94 年 民國 93 年

115. 從經濟發展看兩岸房地產之崛起 1. 房地產景氣循環－ V 、 U 、 L 、 W 型 2. 油價->物價->房價 3.M 型社會－財富重分配 4. 雁行理論－電子新貴 5.Maslow 需要層級理論 6. 財產所得＞薪資所得

116. 從馬斯洛 (Maslow) 需要層級金字塔圖探討 房地產區隔產品之利基點 ( 自我發展與自我實現 ) ( 自尊、被肯定、地位 ) ( 歸屬感、愛 ) ( 安全、保障 ) ( 飢餓、口渴 ) 自我實現需要 受尊重需要 社會需要 安全需要 生理需要 豪宅 高級住宅 一般住宅 高層次需要 ( 精神需要 ) 低層次需要 ( 物質需要 ) 社會住宅

117. 美國的社會階層與住宅需求 社會最底層，包括沒有受過良好教育和沒有技術的勞工，很多人失業或靠社會救助維生，他們的 住宅在標準以下 ，且常位於 貧民區 。 6. 下下層 (Lower Lowers) ( 約 20%) 係社會階層最大的一群，包括工廠中技術及半技術的藍領階層，其追求尊重的最大驅力為安全，亦即「保護他們所擁有的」。 5. 下上層 (Upper Lowers) (35%) 包括白領階級、灰領階級以及藍領階級，希望購買 舒適的房子 ，常親自製作飾品、傢俱予以佈置，穿著整齊、清潔，而非表現高度風格。 4. 中下層 (Lower Middles) ( 約 30%) 專業人員、中小企業主或公司經理，是 高級住宅 、服裝、傢俱、和家電的主要市場，希望擁有一戶 優雅的房子 可以接待朋友或同事。 3. 中上層 (Upper Middles) ( 約 12%) 在職業或事業中獲得豐厚收入及財富，喜歡購買象徵 身分地位 的產品，例如 高級住宅 、遊艇、游泳池和高級轎車。 2. 上下層 (Lower Uppers) ( 約 2%) 社會菁英，常繼承龐大財富，且具顯赫背景家族，擁有一戶以上大宅院，喜歡購買 炫耀性財貨 ， 例如 珠寶、古董、 豪宅 、頂級轎車等，其消費行為常為其他階層所模仿。 1. 上上層 (Upper Uppers) ( 約 1%)

118. 從臺灣工業化的經驗 「 雁行理論 」 探討豪宅客源 農產品 (50 年代 ) 重工業 (70 年代 ) 輕工業 (60 年代 ) 資訊工業 ( 80 年代 ) 半導體工業 (90 年代 ) 生物科技與奈米科技 ( 2000-2010)

119. 2010 年全球科技百強 資料來源：美國商業週刊 群光電子 94 健鼎科技 89 新普科技 69 鴻海科技 67 群聯電子 65 聯強國際 37 聯發科技 12 大聯大控股 11 公 司 名 稱 名 次

120. 台灣豪宅市場之緣起－電子產業興起 1. 1980 年聯電 首開 員工認股 2.1997 年電子產業員工分紅已遠超過其他各行各業 3. 1997 年 總計有 44 家 上市電子公司撥發 員工股利 ，股數高達 3 億 8,477 萬股 ，市值超過 492 億元 科技業配股神話->「電子業新貴客」 。 4. 1990 年代 ，臺灣 房地產 雖仍處於 不景氣 階段，惟 電子業新貴客 卻大量購買 新竹科學園區 附近 ，動輒 千萬元以上 的 高級住宅 5. 台北市大安區 房價亦逐漸由每戶 3,000 萬元 -> 5,000 萬元 -> 8,000 萬元 -> 1 億元以上 。 6.2007 年台北市豪宅推案量高達 1,000 億元，平均單價超過 70 萬元。

121. 2008 年三大科學園區產業營業額統計表 18,416.30 54.68 73.84 405.4 348.2 791.05 7,523.71 9,219.42 總 計 5,475.04 20.92 37.37 220.53 24 13.88 3,529.80 1,628.54 南部 科學園區 2,861.67 7.46 0.8 66.81 0 1.41 2,234.38 550.81 中部 科學園區 10,079.59 26.3 35.67 118.06 324.2 775.76 1,759.53 7,040.07 新竹 科學園區 總計 （億元） 其他 生物 技術 精密 機械 通訊 電腦及周邊 光電 積體 電路 園區別

122. 2009 年三大科學園區產業營業額統計表 15,857.22 51.50 92.30 332.01 291.15 634.48 6,431.31 8,024.47 總 計 4,610.47 19.94 47.50 156.40 20.13 7.98 2,856.97 1,501.55 南部 科學園區 2,411.64 7.88 1.94 59.77 0.00 2.39 1,830.72 508.94 中部 科學園區 8,835.11 23.68 42.86 115.84 271.02 624.11 1,743.62 6,013.98 新竹 科學園區 總計 （億元） 其他 生物 技術 精密 機械 通訊 電腦 及周邊 光電 積體 電路 園區別

123. 2009 年三大科學園區營額統計圖

124. 2009 年 三大科學園區產業營業額統計圖 ＜

125. 三大科學園區從業員工數統計表 （ 2010 年 5 月） 209,394 6,673 48,265 41,209 66,144 44,230 2,873 總 計 51,088 220 13,947 11,571 16,149 8,726 475 南部科學園區 20,866 367 4,852 4,818 7,538 3,196 95 中部科學園區 137,440 6,086 29,466 24,820 42,457 32,308 2,303 新竹科學園區 總人數 其他 高中 專科 大學 碩士 博士 園區別

126. 當前房地產市場景氣十大研判要點 1 、供給 VS. 需求 2 、 區隔市場 3 、 預售屋 VS. 中古屋 4 、開價 VS. 成交價 5 、房價 VS. 地價 6 、房市 VS. 股市 7 、 利率 VS. 投資報酬率 8 、 資金效應 9 、都更效應 10 、 ECFA 效應

127. 當前房地產市場最值得重視的十大議題 1. 股市 、 房市 不斷飆漲， 經濟略為好轉 ，其對房地產市場未來走勢之影響如何？ 2. 當前房地產市場所呈現的是否為經濟學家所常提到的「 非理性繁榮 」陷阱？ 3. 房地產一向都是以 內需 為主，是否可藉由 外需 以提振經濟，其間應考慮之影響因素為何？ 4. 當前社會輿論對於房地產市場 供給面 與 需求面 之看法相當分歧，其因何在？ 5. 「 供需法則 」與「 人為炒作 」經常混淆不清－在正常經濟發展過程應如何導正市場正確觀念？

128. 當前房地產市場最值得重視的十大議題 6. ECFA 、 台商回台上市 對國內房地產市場究竟是利多還是利空？ 7. 政府全力拼 經濟 ，卻未兼顧 社會面 問題之解決，其對房地產市場之影響為何？ 8. 臺北市土地取得愈來愈不易，是否會導致 地主不勞而獲 、 坐享其成 ， M 型社會 貧富不均之現象越來越嚴重？ 9. 美國 QE2 、 QE 對 通貨膨脹 之隱憂？ 10. 美、日、港之房地產發展經驗 有何值得借鏡之處？ 11. IFRS 對上市 、上櫃公司之影響為何？

129. 歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表

130. 歷年全省法院拍賣不動產情況趨勢圖

131. 民國 80 年至 98 年住宅建造執照核發戶數與法拍總案數對照表

132. 民國 80 年至 98 年住宅買賣移轉戶數與法拍總案數對照表

133. 都市更新權利變換

134. 都市更新開發成本試算 X: 預售房價 Y: 建物每坪造價 1. x ： y ＞ 3.25 ： 1 之地區，都市更新之可能性較高 2. x ： y ＜ 3.25 ： 1 之地區應考慮原容積改建或整建方式之可行性。

135. 都市更新開發成本試算 3. 開發成本試算： （ 1 ） .10 萬元（ RC 建物每坪造價） ÷0.4 （實施者與地主之分配比例按 4 ： 6 計算）＝ 25 萬元（實施者每坪建物取得成本）。 （ 2 ） .25 萬元 × （ 1+30 ％）＝ 32.5 萬元。 （ 3 ） . 附註： 30 ％係包括管銷、稅費成本、合理利潤等。 ※ 試算式如下： x ＝（ y÷0.4 ） × （ 1 ＋ 30 ％） x ： y ＝ 3.25 ： 1

136. 都市更新開發成本試算 －依 4 ： 6 分屋條件計算 每坪造價 每坪開發成本 售價 / 造價比 容積獎勵 ( 每坪成本 ) 1.25 倍 1.5 倍 10 萬 （ 10÷0.4 ） × （ 1 ＋ 30 ％） =32.5 32.5÷10 ＝ 3.25 26 萬元 21.67 萬元 15 萬 （ 15÷0.4 ） × （ 1 ＋ 30 ％） =48.75 48.75÷15 ＝ 3.25 39 萬元 32.5 萬元 20 萬 （ 20÷0.4 ） × （ 1 ＋ 30 ％） =65 65÷20 ＝ 3.25 52 萬元 43.33 萬元 25 萬 （ 25÷0.4 ） × （ 1 ＋ 30 ％） =81.25 81.25÷25 ＝ 3.25 65 萬元 54.17 萬元

137. 都市更新開發成本試算 －依 5 ： 5 分屋條件計算 每坪造價 每坪開發成本 售價 / 造價比 容積獎勵 ( 每坪成本 ) 1.25 倍 1.5 倍 8 萬 （ 8÷0.5 ） × （ 1 ＋ 30 ％） =20.8 20.8÷8 ＝ 2.6 16.64 萬元 13.87 萬元 10 萬 （ 10÷0.5 ） × （ 1 ＋ 30 ％） =26 26÷10 ＝ 2.6 20.8 萬元 17.33 萬元 15 萬 （ 15÷0.5 ） × （ 1 ＋ 30 ％） =39 39÷15 ＝ 2.6 31.2 萬元 26 萬元

138. 都市更新開發成本試算 由房價推算造價： 臺北市 1 、 50 （房價） ÷1.3×0.4 ＝ 15.39 （造價） 2 、 80 （房價） ÷1.3×0.4 ＝ 24.62 （造價） 3 、 100 （房價） ÷1.3×0.4 ＝ 30.77 （造價） 其他地區： 1 、 15 （房價） ÷1.3×0.5 ＝ 5.77 （造價） 2 、 20 （房價） ÷1.3×0.5 ＝ 7.69 （造價 ）

139. 都市更新權利變換房價與造價試算公式 Y=[(X/a)×(1 ＋ c)]/ （ 1 ＋ b ） Y ：預售房價 X ：建物造價 a ：實施者分屋百分比 b ：容積獎勵百分比 c ： (X/a) 加成百分比 （含管銷、利息、利潤等 ）

140. 當前台北市都市更新所面臨之 25 大疑難雜症 （一） 1. 合建 與都更有何不同？ 2. 都市更新 整合機構 所扮演的角色為何？ 3. 由實施者辦理都市更新與 自力更新 有何差異？ 4. 都市更新容積 獎勵上限 究為 1.5 倍或 2 倍 ？ 5.1 坪換 1 坪再加一個停車位 之真實性為何？ 6. 都市更新整合機構為何不能像建商一樣， 一次就將分屋面積講清楚 ？ 7. 都市更新整合機構一再強調更新後之價值，究竟 價格 與 價值 之差距有多大？ 8. 面積愈大 愈容易爭取 容積獎勵 － 戶數愈多 ， 整合困難度愈高

141. 當前台北市都市更新所面臨之 25 大疑難雜症 （二） 9. 建物面積 與 價值換算 之機制為何－店面與住宅，前、後棟 10. 一樓店面 數量不夠分配，面寬縮小，價格又高，如何轉換？ 11. 更新前後房價如何評估？ 估價報告書 之正確性如何？ 12. 預售房價 與 新建物造價 之間如何換算？原 老舊公寓 與 新建大樓價格 如何認定？ 13. 如要 補足原居住面積 （含違建），新房價超貴，負擔不起 14. 住宅區 與 商業區 之 地價 與 房價 如何換算？相鄰兩戶相互佔用部分如何找補？ 15. 權利變換之公平性 為何－更新前後之建物與土地面積如何換算？ 16. 更新後因 容積獎勵 增加所 釋出之建物 ，其 市場性 如何？

142. 當前台北市都市更新所面臨之 25 大疑難雜症 （三） 17. 違建 如何認定？怎麼補貼？ 18. 占用道路用地 如何處理？土地面積可否計入分攤？如何認定、換算？ 19. 遷建住宅 土地與建物面積都只有 3 坪，卻擅自加蓋二樓與三樓？權利變換如何處理？ 20. 中繼住宅 問題－租金補貼不夠支付房租應如何處理？ 21. 補貼項目 有哪些－搬家、裝潢、租金？一樓店面營業損失如何補貼？ 22. 如要辦理 自力更新 ，其間之 成本 與 費用 如何計算、分攤？ 23. 溝通語言 障礙（例如建蔽率台語發音），愈是老舊社區愈難溝通 24. 釘子戶 如何處理？ 25. 其他－ 地方人士 、 黑道 杯葛

143. 晶宮大廈－都市更新案例 （ 12F ）

144. 晶宮大廈－都市更新案例 （ 13F ）

145. 晶宮大廈－都市更新案例 （ 14F ）

146. 都市更新－捷運路線轉彎處隱藏哪些您不知道的訊息？

147. 都市更新－捷運路線轉彎處隱藏哪些您不知道的訊息？

148. 都市更新－捷運路線轉彎處隱藏哪些您不知道的訊息？

149. 都市更新－捷運路線轉彎處隱藏哪些您不知道的訊息？

150. 都市更新－捷運路線轉彎處隱藏哪些您不知道的訊息？

151. 都市更新－捷運路線轉彎處隱藏哪些您不知道的訊息？

152. 都市更新－捷運路線轉彎處隱藏哪些您不知道的訊息？

153. 都市更新－捷運路線轉彎處隱藏哪些您不知道的訊息？

154. 都市更新－捷運路線轉彎處隱藏哪些您不知道的訊息？

155. 都市更新－捷運路線轉彎處隱藏哪些您不知道的訊息？

156. 都市更新－捷運路線轉彎處隱藏哪些您不知道的訊息？

157. 都市更新－捷運路線轉彎處隱藏哪些您不知道的訊息？

158. 都市更新－捷運路線轉彎處隱藏哪些您不知道的訊息？

159. 捷運車站店面投資要訣 1. 大站為先 2. 車站出入口 （ 旅運人次 ） 3. 捷運網路交匯點 4. 捷運轉運站 5. 聯合開發站 6. 商圈店面、轉型期店面 7. 商業辦公圈車站 8. 商場攤位 、 地下商場 9. 高級生活圈 10. 終點站（美河市）

160. 臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表 0.55 3.01 7,767,913 143,323 7,655,772 78,671 23,037,031 民國 97 年 0.55 2.96 7,841,302 150,062 7, 805,834 82,741 23,119,772 民國 98 年 1.14 3.06 7,659,486 148,053 7,512,449 168,110 22,958,360 民國 96 年 0.77 3.09 7,531,797 582,228 7,364,396 450,511 22,790,250 民國 95 年 1.09 3.29 7,061,405 799,955 6,782,168 868,291 22,339,739 民國 90 年 1.16 3.59 5,896,421 790,315 5,982,213 914,606 21,471,448 民國 85 年 1.57 3.96 5,118,743 702,598 5,191,898 1,102,232 20,556,842 民國 80 年 － 4 4,655,852 － 4,489,300 － 19,454,610 民國 75 年 (b)/(d) (a)/(c) 住宅存量 與前期 比較 (d) 家庭戶數 (c) 與前期 比較 (b) 總人口 (a) 年度

161. 亞洲主要國家總生育率比較 資料來源：經建會

165. 1970 年人口結構圖

166. 2010 年人口結構圖

167. 2056 年人口結構圖

168. 1970 年與 2056 年人口結構圖比較

169. 兩岸關係與房地產相互投資 ． 辦公大樓 ． 廠辦大樓 ． 工業區 ． 科技園區 ． 商務中心 ． 商務旅館 ． 商務套房 ． 出租住宅 ． 休閒住宅 ． 老人住宅 ． 造鎮計畫 ． 店面 、 商場 、倉儲 ． REITs

170. 中國企業 CEO 對臺灣的觀點與啟示 1. 台灣小吃 2. 全民健保 3. 台灣投資規模較小，但有 軟體 與 經營管理 know-how 優勢 4. 土地所有權 －可傳子傳孫 5. 資產配置 －分散風險 6. 渡假休閒住宅 －醫療、美容、休閒 7. 簽證簡化，私人飛機自由往來 8. 投資移民、技術移民

171. 現階段陸資對台灣房地產之影響 1. 旅館 （含建築用地）、店面、 商辦 、員工宿舍、渡假休閒住宅（別墅）… 2. 高級住宅 、 豪宅 - 所有權 （ 永久性 ） - 傳子傳孫， - 資產配置 - 分散風險 3. 投資移民、技術移民 ※ 亨得利鐘錶公司以每坪 556.66 萬元 高價購買忠孝東路四段店面 ※ 旅遊業建構一條龍服務 - 積極購併旅館或建地

172. 台北市房價走勢？高雄房地產如何定位 ？ 1. 台北市逐漸國際化＋ ECFA 利多 － 高房價走勢 ？ 2. 台北市房價是否開出「 國際盤 」？ － 曼哈頓 － 紐約 － 美國 － 銀座 － 東京 － 日本 － 大安、信義區 － 台北市 － 台灣 3. 台北市與香港為何 房價 ↑ 投資報酬率 ↓ 4. 高雄房地產如何定位？

173. 房價高漲、弱勢族群與社會住宅 1.99 年 Q3 全國 低收入家庭 共計 110,055 戶 ，低收入戶佔總戶數比率 1.39 ％ ， 身心障礙人數 1,071,061 人 ，占總人口比例 4.63 ％ 2.99 年 12 月， 65 歲以上老年人口 共計 2,487,893 人 ，占總人口 23,162,123 人之 10.74 ％，

174. 社會住宅－中繼住宅？ 1. 名稱－ Social Housing 社會住宅 － Low Cost Housing 低成本住宅 （例如 地上權、只租不售 ） － Affordable Housing 合宜住宅 2. 中繼住宅 或低收入家庭、殘障人士、老人住宅？ 3. 混居 或 產品區隔 ？

175. 房價高漲、弱勢族群與社會住宅 1. 全台社會住宅 僅有 6,397 戶，占住宅總量僅 0.08 ％ 2. 台北市社會住宅 比例為 0.64 ％、新北市 0.02 ％、高雄市（合併後）為 0.03 ％ 。 3. 先進國家，新加坡的社會住宅比率 8.7 ％、高房價的 香港 更高達 29 ％ 、 荷蘭 34 ％ 、 英國 20 ％、丹麥 19% 、芬蘭 18% 、瑞典 18% 、歐盟平均 14% 、美國 6.2% 、日本 6.06% 4. 配合 都市計畫變更 、 市地重劃 、 都市更新 、 聯合開發 取得社會住宅用地，藉以幫助弱勢族群？

176. 因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議 1. 遏抑房價不合理上漲，應由 消費面 與 生產面 同時並進，俾徹底消彌投機歪風。 2. 勿讓「 油價↑->物價↑->房價↑ 」之 通膨模式 重演。 3. 積極建構 容積回饋機制 。 4. 加速興建 社會住宅 。 5. 避免 資產泡沫 引發 系統性風險 。

177. 房屋稅之核定方式 - 以評定現值為課稅依據 1. 房屋稅＝ 房屋現值 （地方檢討） × 稅率（中央制定） 2. 房屋現值＝ 標準價格 × 面積（≠市價、工程造價） 3. 標準價格＝ 核定單價 × （ 1 －折舊年數 × 折舊率） × 街路等級調整率 4. 核定單價＝ 標準單價 ×1± 各項加減項之加減率 ± 樓層高度之超高（偏低）率 ※ 其中最具爭議性之處在於 標準單價 28 年未經調整 ，以 10 層樓鋼筋混凝土造 為例，僅 4,580 元 / ㎡（ 每坪 15,141 元 ）， 實際工程造價 為 32,900 元㎡（ 每坪 108,760 元 ），相差 7.1 倍

178. 應儘速建構容積回饋機制 1. 容積獎勵應有節制 ，一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例），再則避免陷入「 房價↑->地價↑->房價↑ 」之相互拉抬效應，而導致房價 螺旋式上漲 之 惡性循環 。 2. 運用公權力，就申請 容積 （ 公共財 ）獎勵之 都更 個案，建立 容積回饋機制 （例如回饋 5 ％ -10 ％ ） 2. 運用 容積移轉 方式 變現 ，以「 專款專用 」方式挹注於 社會住宅 。 3. 亦可利用 地目變更 ，例如 工業區變更為住宅區 或 商業區 ，要求 容積回饋 。

179. 提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠 1. 這一波 台北市、縣 部分地區個案投資客高達五 、 六成，因此，應儘速消彌這種 非自用 性 的「 虛擬需求 」 2. 提供 出租 於 弱勢族群 之屋主 租稅優惠 3. 促使 北 、 中 、 南 各 地區之現成大量 空屋 、 餘屋 釋出，以供 出租 ，一則免除 大量資金 與 資 產 之 閒置 ，再則可將其他 郊區土地 例如 A7 等列為 儲備 ，以備不時之需。

180. 建構土地儲備制度 就長期而言，可考慮模仿 香港模式 再加以改良，建構長期性以 公共利益 為前提之 土地儲備制度 ，例如 新市鎮開發 時，即應 保留部分土地 供興建 平價住宅 或 社會住宅 之用。

181. 結論： 1. 長期趨勢－住宅存量 ＞ 家庭戶數，近年 建造執照 ↓ 使用執照 ↓ 買賣移轉 ↓ 法拍總案量 ↑ 因此， 未來 2 至 3 年除區隔市場外 ， U 型谷底 將會愈來愈明顯 。 2. 兩岸關係改善， 遺贈稅 已大幅調降至 10 ％， 未來 資金行情是否繼續延燒 ？可由 商用不動產 是否漸趨活絡，以及 大安區 與 信義計畫區 之 高級住宅 或 豪宅 之市場走勢加以觀察。 3. 未來消費者購屋將不只選擇 地段區位、產品品質 ，亦將愈來愈重視 品牌價值與生活品質之提升 。

182. 結論： 4 、就 人口分布 角度加以探討， － 北部地區人口 佔台灣總人口比率 44.34 ％，家庭戶數 佔台灣總家庭戶數比率 45.94 ％。 －台北市、縣人口 佔台灣總人口比率 28.03 ％，家庭戶數 佔台灣總家庭戶數比率 30.03 ％。 －未來房地產市場重心勢必仍舊以 北部地區 為主，其中又以 人口較為密集 、 交通建設較為完備 、 高所得人口較為集中 的 台北縣市 為主，其次為 桃竹地區 ， 並且又以 捷運沿線 為主軸。 － 至於 台中市 、 高雄市 則與區隔產品 、 台商回流息息相關 。

183. 建議事項 一 、 北、中、南區域均衡發展 1. 重視產業結構變化 （ 99 年 GDP ： 13.924 兆元 ） -99Q1 農業 1.26 ％ 、工業 31.92 ％、服務業 66.82 ％ -98 年農業 1.46 ％、工業 31.01 ％、服務業 67.48 ％ 2. 深入探討 ECFA 對各產業之影響 3. 政府應重視 北、中、南區域均衡發展 4. 積極發展 北、中、南三大科學園區 5. 積極開發工業用地 - 「 006688 專案」-> 「 0022446688 專案」 - 增加 就業機會 6. 積極建構 北、中、南都會區生活圈 7. 積極建構 北、中、南都會區交通網絡 - 台鐵、高鐵、捷運 8. 台中 七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯 - 積極塑造成為 台北信義計畫區 9. 積極推動 都市更新 10. 都市意象 - 增加觀光收益，提升國家競爭力

184. 建議事項 二 . 推動 社會住宅 － 各國經驗 有何值得參採之處？ 1. 新加坡： （ 1 ） 廣建國宅 （組屋），運用 中央公積金 -CPF ，儲蓄->購屋， 1955 年建立 （ 2 ）宣揚東方價值、儒家價值，強調 三代同堂 觀念（ 在宅老化 ） 2. 香港： 公屋 、 土地儲備制度 3. 日本：東京戶越台 老人住宅 － 與學校用地共用 （低樓層為學校，較高樓層為老人住宅）＋ 保險 ＋ 社會福利 ＋ 社工 4. 歐洲各國： （ 1 ）除老人住宅之外、 住宅合作社 亦發揮相當之功能 （ 2 ）以 廣義的住宅合作社觀念 ，發揮互助合作之功能 5. 美國： （ 1 ）除老人住宅之外、 住宅合作社 亦發揮相當之功能 （ 2 ） 老人住宅 ＋ 保險 ＋ 社會福利

185. 建議事項 三 . 政府應 如何建構完備的社會住宅體系 1. 鼓勵 非營利組織 （ NPO ）參予 ： 例如慈善機構運用捐贈之資金 ， 支援社會住宅體系之建構 2. 建立 容積獎勵回饋制度 －運用公權力，就申請 容積 （ 公共財 ） 獎勵之 都更個案 ，建立 容積回饋制度 （例如回饋 5 ％ -10 ％），再運用 容積移轉 方式變現，以補社會住宅資金之不足。 3. 利用 地目變更 ，要求 容積回饋 ， 再運用 容積移轉 方式變現，以補社會住宅資金之不足。

186. 政府政策走向與建議事項 1. 大量興建合宜住宅、社會住宅？ 2. 課徵空地稅－提高空地持有成本 -> 增加供給量？ 3. 課徵豪宅稅－ 「認證標章」？利弊 ？ 台北市 10,168 戶 ， 豪宅稅 3 億元 4. 增加持有成本－調高第二戶之房屋稅、地價稅？ 5. 降低貸款額度 ： 需求面 ： 第二戶房貸 ↓ 供給面： 土融、建融↓ 5. 課徵 資本利得稅 （ capital gains ）？ -> 雙軌制 （建議） ： 對境外投資者採取差別待遇，契約報備控管，出售時課徵資本利得稅 6. 仿照香港模式， 6 個月內 轉售，除 4.25% 的 物業印花稅 ，另加徵交易金額 15% 的印花稅， 6-12 個月 內轉售，稅率為 10% ， 12-24 個月 內轉售，稅率為 5% ，亦即半年內轉售，課徵交易金額 19.25% 的印花稅。 7. 阻絕國際流動資金，尤其是 投機性資金

187. 未來影響房地產走勢之主要因素 1 、 政府政策 ？ 2 、 資金行情 ？ 房地產市場景氣過熱？ 是否潛藏隱憂？

188. 當前金融業授信應注意事項 （一） 1. 高銷售率 VS. 景氣循環 2. 買方市場 VS. 賣方市場 3. 空地貸款 VS. 政策法令 4. 高價搶地 VS. 土融、建融 5. 土地存量 VS. 地段區位 6. 公司資本額 VS. 財務槓桿 7. 高股價 VS. 高質押比（ 1990 年代經驗 VS.NPL ） 8. 資產 VS. 淨值（財團、公司、個人） 9. 區隔市場－區隔產品 10. 產品定位 VS. 規劃設計（豪宅？公設比、雨遮） 11. 豪宅 VS. 一般住宅

189. 當前金融業授信應注意事項 （二） 12. 大量推案 VS. 空屋、餘屋 13. 大工地－工期長 14. 開價 VS. 成交價 15. 低自備款 VS. 投資客 16. 預售屋 VS. 新成屋、中古屋 17. 偏遠地區、大坪數 VS. 高房價地區、小坪數、套房 18. 二手市場 VS. 轉手次數 19. 投資、投機（虛擬需求） VS. 首購、換屋（真實需求） 20. 都市更新－北中南市場、區位、捷運路線貫穿地下？ 21. 捷運－三環三線、旅運人次、出入口 22.IFRS －公允價值、完工入帳法、權益 法認列投資損益？

190. 香港簽署 CEPA 之後薪資所得為什麼會下降？

191. 香港簽署 CEPA 之後薪資所得為什麼會下降？

192. 高鐵車站附近之透天店面

193. 報告結束 敬請指教