Successfully reported this slideshow.
We use your LinkedIn profile and activity data to personalize ads and to show you more relevant ads. You can change your ad preferences anytime.

רעידות אדמה ותמ"א 38 "מהומלס פוטנציאלי למליונר אורגנלי" - עו"ד ומגשר גיא קלינבוים

774 views

Published on

"רעידות אדמה ותמ"א 38 "מהומלס פוטנציאלי למליונר אורגנלי

Published in: Real Estate
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

רעידות אדמה ותמ"א 38 "מהומלס פוטנציאלי למליונר אורגנלי" - עו"ד ומגשר גיא קלינבוים

  1. 1. ‫רעידות אדמה ותמ"א 38‬ ‫"מהומלס פוטנציאלי למיליונר אורגינלי"‬ ‫מאת גיא קלינבוים, עו"ד - גלזר ושות' משרד עורכי דין‬ ‫ר‬ ‫עידת אדמה קטלנית בישראל היא רק עניין של זמן, כך אומרים כל המומחים בתחום. על פי דו"ח מבקר המדינה שעסק‬ ‫בנושא, בתרחיש של רעידת אדמה קטלנית צפויים נזקים כבדים לתשתיות בכל רחבי הארץ אשר יכללו הרס כליל של כ-‬ ‫111,10 בניני מגורים ונזק בלתי הפיך לכ- 111,10 נוספים.‬ ‫על פי הערכות מחודשות שנעשו לקראת תרגיל העורף המפורסם 'נקודת מפנה 6', אשר נערך בחודש אוקטובר 0010,‬ ‫בתרחיש של רעידת אדמה קטלנית רק בגוש דן צפויים לקרוס כ-111,00 מבנים ועל פי אותן הערכות כ- %10 מהמבנים בגוש‬ ‫דן אינם עומדים בתקן לרעידות אדמה.‬ ‫המשמעות של נתונים אלו היא כי צפויה פגיעה עצומה בנפש וברכוש, הערכות מדברות על כ- 1110 הרוגים ועשרות אלפי‬ ‫פצועים.‬ ‫המסקנה החד משמעית מנתונים אלו היא כי במידה ותרחיש האימים יתגשם, אלו שלא יפגעו בגופם יפגעו ברכושם - עשרות‬ ‫אלפי בתי אב צפויים לאבד את דירותיהם ולהפוך לחסרי בית ("הומלסים").‬ ‫אם כך מה ניתן לעשות?‬ ‫כמובן שבראש ובראשונה חשוב להיערך למצב לצאת מהשאננות להתכונן נפשית לתרגל ולהישמע להנחיות פיקוד העורף‬ ‫והרשויות כי לצערנו כמה שנתכחש וכמה שנתפלל זה בסוף יקרה.‬ ‫במאמרנו זה נסביר על דרך נוספת להערכות, דרך מצילת חיים, מצילת רכוש ולא פחות חשוב משביחת רכוש - תמ"א 38,‬ ‫תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה.‬ ‫מטרתה של תמ"א 38 היא ליצור תמריצים לחיזוק מבנים ישנים, אשר נבנו לפני שנת 1300 ולפיכך אינם עומדים בתקן 803,‬ ‫התקן הישראלי המגדיר דרישות תכן לעמידות מבנים מפני רעידות אדמה.‬ ‫תמ"א 38 והחוקים המשלימים אותה, מקנים תמריצים למבנים ישנים המבקשים לבצע חיזוק על ידי תוספות זכויות בנייה‬ ‫(בניית יחידות דיור חדשות והרחבת דירות קיימות), הנחות במיסוי וקיצור הליכים סטטוטוריים.‬ ‫מכירתן של זכויות הבניה הנוספות מממנת את חיזוק המבנה בהתאם לתקן לעמידות בפני רעידות אדמה, את שיפוץ המבנה‬ ‫(חזיתות, לובי כניסה וחדר מדרגות, מעלית, חצר ועוד) ובמקרים מסוימים את הרחבתן של הדירות הקיימות.‬ ‫"ההזדמנות" האמתית שתמ"א 38 יוצרת היא מניעת קריסת הבניין ודירותיו בתרחיש של רעידת אדמה ולהגן בכך על רכוש‬ ‫ונפש. לצד "הזדמנות" זו תמ"א 38 משביחה את הבניין, משפרת את איכות החיים של דייריו ומעלה את ערך הדירות בבניין‬ ‫באחוזים משמעותיים .‬ ‫אז מה בעצם מביא להשבחת הנכס?‬ ‫במסגרת פרויקט תמ"א 38 באזור גוש דן (בכפוף כמובן למשתנים דוגמת הבניין ומצב הזכויות בו, המגרש בו ממקום הבניין,‬ ‫שווי זכויות הבניה הנוספות ועוד) יזכו בעלי הדירות, לחיזוק הבניין מפני רעידות אדמה, שיפוץ חיצוני של הבניין, שיפוץ‬ ‫לובי הכניסה וחדר המדרגות, הוספת מעלית, הוספת ממ"ד, הוספת מרפסת שמש, החלפת תשתיות מים, ביוב וחשמל‬ ‫ציבוריות, תוספת חניה, שיפוץ כולל של החצר וכיו"ב' עבודות שיפוץ נוספות אשר בסיומן עתיד הבניין לשנות את חזותו‬ ‫ולהפוך לבניין מודרני ועכשווי.‬ ‫לפעמים מסיבות שונות, לרבות סיבות הנדסיות, מסיבות הקשורות לתוכניות של הרשות המקומית או סיבות כלכליות,‬ ‫הוספת דירות על גבי גג הבניין הקיים אינה אפשרית, בתמ"א 38 יש פתרון גם למצבים אלו. התיקון השני לתמ"א 38‬ ‫מאפשר להרוס את הבניין הקיים ולבנות בניין חדש במקומו - מעין פרויקט פינוי בינוי.‬ ‫היתרונות שיש לפרויקט מעין זה ברורים, במקום חיזוק ושיפוץ של הבניין הקיים, הדיירים זוכים לבניין חדש ומודרני עם‬ ‫דירות חדשות ובסטנדרט בו נבנות דירות כיום, הכוללות ממ"ד תקני, חניות בחניון תת-קרקעי ועוד.‬ ‫זאת ועוד, במהלך תקופת הבניה, בעלי הדירות מקבלים דמי שכירות המאפשרים להם לשכור דירה חלופית או ליהנות‬ ‫מהכנסה שוטפת (במקרה בו הבעלים משכיר את דירתו).‬ ‫לאחרונה יצא תיקון נוסף לתמ"א 38, תיקון מספר שלוש. תיקון זה בא לפתור סיטואציות בהן לא הייתה כדאיות כלכלית‬ ‫לביצוע פרויקט בשל העדר זכויות בניה מספיקות.‬ ‫התיקון השלישי מאפשר להוסיף 0.0 קומות לבניין קיים במסגרת עבודות התמ"א 38 ובכך להגדיל את הכדאיות הכלכלית‬ ‫לביצוע פרויקטים של תמ"א 38 גם בבניינים ובאזורים אשר לפני התיקון לא היו כדאיים לביצוע.‬ ‫עוד מאפשר התיקון, לבצע בתנאים ובמקרים מסוימים, ניוד של זכויות הבניה המאושרות לאותו בניין הן במסגרת תוכנית‬ ‫בניין העיר והן מתוקף התמ"א 38 לשטח אחר באותה רשות.‬ ‫גלזר ושות' – משרד עורכי דין מגדל משה אביב קומה 37, ז'בוטינסקי 3, רמת גן 52525 ‪Glaser & Co - Law Offices Moshe Aviv Tower, 7 Jabotinsky st. Ramat Gan Israel‬‬ ‫‪  Facebook: GlaserCoLawOffices‬טל: 0294116-30 :‪  Tel‬פקס: 1294116-30 :‪Web: www.glaser-law.co.il  E-mail: headoffice@glaser-law.co.il  Fax‬‬
  2. 2. ‫0‬ ‫בכך התיקון מייצר בבניינים בהם לא ניתן לנצל את זכויות הבניה הנוספות, כדאיות כלכלית לחיזוק המבנה ולהגן עליו מפני‬ ‫רעידות אדמה.‬ ‫כידוע ברוב מרכזי הערים בגוש דן , בנייני המגורים הינם ישנים והייתכן מאוד כי ניתן ליישם עליהם את תוכניות התמ"א‬ ‫38 השונות.‬ ‫בימים אלו בהם הסכנה הטמונה ברעידות אדמה עולה לידיעת הציבור , בימים אלו בהם טילים ורקטות מהצפון ומהדרום‬ ‫יכולים לפגוע בכל נקודה בארצנו, בימים אלו בהם קמות להן מחאות חברתיות בשל מחירי הדיור, אלו הם ימים בהם תמ"א‬ ‫38 הינה מתנה שחייבים לנצלה.‬ ‫דיירים אשר ישכילו לעשות ולנצל את אשר יש לתמ"א 38 להציע להם משולים למי שמבטחים את הנכס היקר ביותר שלהם‬ ‫בפוליסת ביטוח המקנה להם בטחון לרכוש ולגוף במקרה של אסון. לצד זאת, אם יבקשו למכור את דירתם הרי שההשבחה‬ ‫תקל עליהם למכור את דירתם ותאפשר להם להשאיר בכיסם כסף נוסף.‬ ‫אז החלטתם לנצל את "המתנה" שנותנת לכם תמ"א 38 מה עכשיו?‬ ‫פרויקטי תמ"א 38 הינם פרויקטים מורכבים המערבים תחומים שונים של עולם המשפט ודורשים ניסיון ומומחיות‬ ‫קודמים.‬ ‫על כן חשוב מאוד לשכור את שירותיו של משרד עורכי דין המתמחה בתחום התמ"א 38 ומכיר היטב פרויקטים מסוג זה הן‬ ‫מצד הקבלן/יזם והן מצד בעלי הדירות.‬ ‫משרד המתמחה בתחום ילווה את הדיירים בכל שלבי העסקה החל מבחירת היזם/קבלן המו"מ מולו וסיוע בקביעת‬ ‫התנאים המסחריים לביצוע העסקה, דרך כל שלבי ביצוע הפרויקט וכלה בסיום הפרויקט בתיקון רישום הבית המשותף.‬ ‫חשיבותו של משרד עורכי הדין בפרויקט תמ"א 38 הינה גבוהה ביותר היות והיא זו המייצרת את הסדר והוודאות‬ ‫המשפטית של העסקה בין בעלי הדירות לבין היזם/קבלן ומבטיחה את ביצועו המוצלח של הפרויקט.‬ ‫בימים אלו של מחאות חברתיות, יוקר מחייה, סכנות ביטחוניות ואסונות טבע, ניתנה לכם על ידי המדינה מתנה, לא‬ ‫תיקחו?!‬ ‫כותב המאמר, עו"ד גיא קלינבוים, הינו מפקד מחלקה לחילוץ לכודים מהריסות במילואים ועו"ד במשרד גלזר ושות' המתמחה בתחום‬ ‫ההתחדשות העירונית (עסקאות תמ"א 38 , פינוי בינוי וכיוצ"ב), המעניק ליווי משפטי צמוד ליזמים/קבלנים ובעלי דירות.‬ ‫גלזר ושות' – משרד עורכי דין מגדל משה אביב קומה 37, ז'בוטינסקי 3, רמת גן 52525 ‪Glaser & Co - Law Offices Moshe Aviv Tower, 7 Jabotinsky st. Ramat Gan Israel‬‬ ‫‪  Facebook: GlaserCoLawOffices‬טל: 0294116-30 :‪  Tel‬פקס: 1294116-30 :‪Web: www.glaser-law.co.il  E-mail: headoffice@glaser-law.co.il  Fax‬‬

×