Группа Becar рассказала о своем опыте инвестирования в арендное жилье США

1. contact information
www.naibecar.com
tel +7 495 787 42 97
msk.office@naibecar.com
Инвестиции в США
tel. +7 812 490 70 01

2. contact information
www.naibecar.com
tel +7 495 787 42 97
msk.office@naibecar.com
1
2
3
4
5
Раздел #
Term Sheet 1
Инвестиционные предпосылки США 2
Критерии выбора объектов 3
Пример типовой сделки 4
Пример реализованного проекта 4
Приложения 5
Appendix А. Порядок оформления сделки купли-продажи 5
Appendix B. Налоговая система США 5
Appendix C. Управление проектом 5
Appendix D. Партнеры 5
Контакты
Структура презентации
ЗАЯВЛЕНИЕ О КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТИ ИНФОРМАЦИИ
ДАННОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ ЯВЛЯЕТСЯ КОНФИДЕНЦИАЛЬНЫМ. ПРИ ПОЛУЧЕНИИ ДАННОГО ПРЕДЛОЖЕНИЯ, ПОЛУЧАТЕЛЬ ОБЯЗУЕТСЯ НЕ РАЗГЛАШАТЬ
ДАННУЮ ИНФОРМАЦИЮ И ЛЮБУЮ ДОПОЛНИТЕЛЬНУЮ ИНФОРМАЦИЮ, ПОЛУЧЕННУЮ ОТ NAI BECAR В СВЯЗИ С ДАННЫМ ИНВЕСТИЦИОННЫМ
ПРЕДЛОЖЕНИЕМ. ДАННОЕ ИНВЕСТИЦИОННОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ, А ТАКЖЕ ИНФОРМАЦИЯ, ПРЕДОСТАВЛЯЕМАЯ В ДАЛЬНЕЙШЕМ, НЕ ПОДЛЕЖАТ
КОПИРОВАНИЮ, ИЗМЕНЕНИЮ И РАСПРОСТРАНЕНИЮ ЛЮБОЙ ТРЕТЬЕЙ СТОРОНЕ БЕЗ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО СОГЛАСИЯ NAI BECAR. КРОМЕ ТОГО,
ИНФОРМАЦИЯ ПРЕДОСТАВЛЯЕТСЯ ПОЛУЧАТЕЛЮ В ПОНИМАНИИ ТОГО, ЧТО ОНА БУДЕТ ИСПОЛЬЗОВАНА ТОЛЬКО ДЛЯ ОЦЕНКИ ЗАИНТЕРЕСОВАННОСТИ
ПОЛУЧАТЕЛЯ В ИНВЕСТИРОВАНИИ В ПРЕДЛОЖЕННЫЕ КОММЕРЧЕСКИЕ ОБЪЕКТЫ ЗАРУБЕЖНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ. ВСЯ ПРЕДОСТАВЛЯЕМАЯ
ИНФОРМАЦИЯ ЯВЛЯЕТСЯ СОБСТВЕННОСТЬЮ NAI BECAR; ВСЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ, ПОЛУЧЕННАЯ В СВЯЗИ С ДАННЫМ ИНВЕСТИЦИОННЫМ ПРЕДЛОЖЕНИЕМ,
ДОЛЖНА БЫТЬ НЕЗАМЕДЛИТЕЛЬНО ВОЗВРАЩЕНА ПО ЗАПРОСУ, БЕЗ СОХРАНЕНИЯ ЛЮБЫХ КОПИЙ.

3. contact information
www.naibecar.com
tel +7 495 787 42 97
msk.office@naibecar.com
1
2
3
4
5
Term Sheet
1
2
3
4
5
Term Sheet
География инвестирования экономически стабильные, южные регионы США
Сегменты инвестирования доходные дома (multifamily)
Срок инвестирования 3-5 лет
Объем инвестиций от 500 000 usd (собственный капитал)
Формат инвестирования  25%-40% собственных средств
 займ под 4,2% годовых; до 75% от объема инвестиций
Доходность инвестиций не менее 6 %
Целевая доходность на вложенные средства
(собственный капитал)
10-15%
Гарантии инвестора
инвестиционное качество объектов инвестирования
участие в проекте собственными средствами компании NAI Becar (до 10%)
зависимость вознаграждения управляющего партнера от дохода инвестора
Оценка рисков
инвестиции в недвижимость США отличаются наименьшим риском:
- сильная политическая позиция страны;
- сильная законодательная база.
Команда проекта NAI Becar: координация и полное сопровождение проекта

4. contact information
www.naibecar.com
tel +7 495 787 42 97
msk.office@naibecar.com
1
2
3
4
5
Инвестиционные предпосылки США
1
2
3
4
5
Инвестиционные предпосылки сегмента Multifamily:
1. Резкое сокращение возможностей граждан США для приобретения жилья в собственность после кризиса 2007 г.
2. Высокий уровень занятости доходной жилой недвижимости арендаторами, и как следствие, стабильность уровня
дохода.
3. Высокий уровень рентной доходности благодаря резкому снижению стоимости апартаментов на фоне
практически не изменившегося размера арендного дохода, генерируемого доходными апартаментами.
4. Минимальные цены на объекты multifamily
5. Высокий потенциал роста стоимости актива в средне-срочной перспективе. Заморозка нового строительства
объектов multifamily. Сложности с кредитованием строительства
6. Сложности с кредитованием приобретения жилья для частных лиц.
7. Рост экономики
8. Положительный демографический рост
Соотношение доли жилого фонда, занимаемого собственниками жилья и сдаваемого в аренду:
Данные характеризуют соотношение в целом по
стране, однако необходимо обратить внимание, что в
столицах, курортных, индустриальных и научных
центрах доля жилого фонда, находящегося в аренде,
выше, чем средний показатель по стране. Так,
например, в Нью-Йорке, в настоящее время, только
33% горожан проживают в собственном жилье .
Страна Доля жилого фонда
используемого
собственниками,
%
в различных
формах аренды,
%
Австралия 69 31
Аргентина 70,7 29,3
Бразилия 76,8 23,2
Великобритания 70 30
Канада 66 34
Китай 91,2 8,8
Нидерланды 55 45
США 67 33

5. contact information
www.naibecar.com
tel +7 495 787 42 97
msk.office@naibecar.com
1
2
3
Инвестиционные предпосылки США
1
2
3
4
5
В ближайшем будущем иностранный капитал и иностранное владение американской недвижимостью вырастет не менее
чем в 4 раза. В ближайшие 10 лет рынок недвижимости США будет самым большим местом иностранных инвестиций.
Степень
прозрачности
Рейтинг Страны
Рынки
с высокой
прозрачностью
1 США
2 Великобритания
3 Австралия
4 Нидерланды
5 Новая Зеландия
6 Канада
7 Франция
8 Финляндия
9 Швеция
10 Швейцария
Рынок недвижимости США
признан самым прозрачным в
мире
Индекс учитывает 83 фактора, в частности,
безопасность рынков, ключевые показатели,
раскрытие финансовой информации,
разработанность законов о собственности, право
государства на принудительное отчуждение
имущества, инструменты управления долговыми
обязательствами и другие.
Индекс деловой активности
домостроителей США (NAHB)
По оценкам NAHB, в 2016 г.
ожидается продолжение
активности в секторах отдельно
стоящих жилых домов,
поселков multifamily, а также
реновации жилья - как
следствие растущей занятости
населения.

6. contact information
www.naibecar.com
tel +7 495 787 42 97
msk.office@naibecar.com
1
2
3
Критерии выбора объектов
1
2
3
4
5
На текущий момент существует возможность приобретения множества различных объектов
формата multifamily во многих штатах США. Однако выбор должен делаться по рекомендации
профессионалов на основании совокупности факторов, таких как:
1. Наличие перспектив развития объектов:
 Необходимость реновации и обновления территории;
 Возможность строительства дополнительных юнитов;
 Улучшение качества управления объектом.
2. Экономические показатели:
 Динамика численности населения и количества рабочих мест;
 Динамика развития и структура бизнеса в регионе.
3. Локация объекта в конкретном городе.
Мы рекомендуем рассматривать южные штаты (Аризона, Техас, Флорида) в связи с высокими
темпами экономического развития, положительной демографией, миграцией в эти регионы из
северных штатов.

7. contact information
www.naibecar.com
tel +7 495 787 42 97
msk.office@naibecar.com
1
3
Пример типовой сделки
1
4
5
Стоимость приобретения $12 млн – 36 млн
Банковское финансирование до $9 млн - 27 млн (до 75% финансирования)
Собственные средства от $3 млн - $ 9 млн
Доходность 6-7% (входная)
Целевой ROI 12 – 15%
Объект
Администрация штата
Финансирование через
заем, акционерный
капитал, PPL (Profit
Participation loan)
Механизмы
инвестирования
средств инвестора
обсуждаются отдельно
Банк
Гарантия
Гарантия
управления
Собственник
объекта. LLC
Beacon
Advisors
BVI / C-Corp
Инвестор
Акции
Инвестиции
Российский
Инвестор
2

8. contact information
www.naibecar.com
tel +7 495 787 42 97
msk.office@naibecar.com
Пример реализованного проекта
Palms at South Shore Multifamily,
TEXAS (Houston)

9. contact information
www.naibecar.com
tel +7 495 787 42 97
msk.office@naibecar.com
1
2
3
1
2
4
5
Palms at South Shore Multifamily,
TEXAS (Houston)
Характеристики Объекта
Наименование объекта: Комплекс из 240 апартаментов Palms at South Shore
Местоположение: Город Лиг-Сити, предместье Хьюстона, штат Техас.
Объект расположен вдоль северо-западной линии Enterprise
Avenue.
Площадь участка: 3,97 га
Арендопригодная площадь: 17 732,6 кв. м

10. contact information
www.naibecar.com
tel +7 495 787 42 97
msk.office@naibecar.com
1
2
3
1
2
4
5
План комплекса
Объект на карте Google
Palms at South Shore Multifamily,
TEXAS (Houston)

11. contact information
www.naibecar.com
tel +7 495 787 42 97
msk.office@naibecar.com
1
2
3
1
2
4
5
Результаты
В 2013 году Управляющая компания завоевала награду за работу над
данным проектом.
Итоговая доходность – 30% при плановой доходности 17%.
Срок реализации проекта – 2012-2014 г.
Palms at South Shore Multifamily,
TEXAS (Houston)

12. contact information
www.naibecar.com
tel +7 495 787 42 97
msk.office@naibecar.com
ПРИЛОЖЕНИЯ

13. contact information
www.naibecar.com
tel +7 495 787 42 97
msk.office@naibecar.com
Порядок приобретения недвижимости
в США
1
2
3
4
5
Весь процесс приобретения недвижимости обычно занимает от одного до двух месяцев и состоит из следующих этапов:
1. Переговоры с консультантом по недвижимости для определения параметров поиска. Определение требований к
будущей недвижимости: желаемый размер, ценовой диапазон, район и тип здания, где будет находиться недвижимость.
Поездка в ознакомительный тур. Подбор недвижимости.
2. Подготовка к покупке. Консультации юриста по недвижимости, специалиста по налоговым вопросам. Консультации со
специалистом по вопросам заемного финансирования.
3. Подписание договора купли продажи (Real Estate Purchase contract). После того как продавец и покупатель сошлись в
цене, юрист продавца отправляет юристу покупателя договор. После проверки договора происходит его подписание
сторонами. Подписание Real Estate Purchase contract гарантирует снятие объекта недвижимости с рынка, закрепление её
за покупателем. Одновременно с подписанием договора покупатель оплачивает взнос 10% от стоимости недвижимости на
специальный счет своего юриста, где эти средства блокируются. Этот взнос является невозвратным в случае отказа от
сделки.
4. После подписания контракта начинается основная часть процесса покупки. На это обычно даётся 60 дней. В течение
этого времени при необходимости покупатель подаёт документы на финансирование, банк заказывает отчёт об оценке
недвижимости (appraisal report), проверяет международную кредитную историю покупателя, открывает счёт в
американском банке, изучает и готовит все необходимые документы.
5. Получение ипотечного кредита. Покупатель получает от банка документ (Commitment Letter), подтверждающий согласие
выдать ему конкретную сумму в виде ипотечного кредита на конкретный объект недвижимости. После этого все документы
передаются адвокату, которого нанимает банк для завершения сделки.
6. Оформление договора страхования недвижимости.
7. Завершение сделки. На этой стадии оплачивается полная стоимость недвижимости.
Сделка должна быть зарегистрирована в тот же день в специальном районном отделе регистрации – by Title Company.
Право собственности подтверждается свидетельством о праве собственности (Title).

14. contact information
www.naibecar.com
tel +7 495 787 42 97
msk.office@naibecar.com
Налоговая система США
Налог на недвижимость
Размер ежегодного налога на владение недвижимостью в различных административных округах может. Ставки налога в
различных городах и штатах следующие: Нью-Йорк – 11,5%; Лос-Анджелес – 1,1–1,3%; Вашингтон – 0,96%; Гонолулу
(Гавайи) – 0,37%; Лас-Вегас – 3,25%; Филадельфия – 8,26%; штат Флорида – 1,5%, штат Техас – 0,3%.
Налог на доходы
Стандартная ставка налога на доход с аренды составляет 30% от вносимой арендной платы, однако, большинство
владельцев платят гораздо меньше или вообще не платят никакой налог поскольку его можно уменьшить списав затраты
на содержание объекта недвижимости (например, амортизация стоимости недвижимости за 15 лет, проценты,
выплачиваемые за ипотеку, страховка, платежи в ассоциацию домовладельцев, расходы на ремонт и т. д.).
Налог при продаже недвижимости
Налог при продаже недвижимости (Real Estate Tax) для резидентов различен в зависимости от штата. Так, в Массачусетсе
он составляет $4,56 за каждую тысячу с продажи. В Калифорнии налог с продажи составляет 1% не зависимо от цены.
По каждому проекту требуется отдельное структурирование налоговых последствий и способов их оптимизации.
1
2
3
4
5

15. contact information
www.naibecar.com
tel +7 495 787 42 97
msk.office@naibecar.com
Управление проектом:
структура управления
NAI Becar
Руководитель проекта
Александр Шарапов
Президент компании NAI Becar
Руководитель проекта
Управляющий директор NAI
региона
общее руководство проектом,
структурирование фонда, общее
управление фондом,
координирование российской и
американской сторон, формирование
итогового предложения инвесторам
координация работы со стороны
США, формирование предложений
для оценки российских коллег,
управление фондом со стороны
США
Финансовый
аналитик
Консультанты
Брокеры
Консультанты
Менеджер по
ипотечному
кредитованию
оценка инвестиционной
привлекательности проектов,
рекомендованных для включения в
фонд, рекомендации по
оптимальным условиям
финансирования
оценка предложенных проектов с
точки зрения привлекательности
для российских инвесторов
Риск-менеджер
оценка юридических и финансовых
рисков предложенных проектов,
окончательное согласование
проекта для включения в фонд
поиск и привлечение объектов в
соответствии с рекомендациями
консультантов
анализ рынка, выявление наиболее
перспективных сегментов и
регионов инвестирования
Организация и сопровождение
процедуры по привлечению
финансирования в банке под залог
объекта недвижимости
Управляющий партнер (соинвестор) Управление проектами в США
Управляющая
компания Управление недвижимостью
1
2
3
4
5

16. contact information
www.naibecar.com
tel +7 495 787 42 97
msk.office@naibecar.com
Управление проектом:
вознаграждение управляющего партнера
Основным** вознаграждением NAI является результативный бонус (success fee),
который рассчитывается на базе превышения фактически достигнутых
показателей инвестирования над пороговыми.
Вознаграждение управляющего партнера
Сопровождение инвестиций* 1%
Success fee**
(пороговая доходность*** – 6%)
25%
* Данное вознаграждение покрывает
текущие расходы команды проекта на
поиск и анализов объектов, подготовку и
сопровождение сделки.
Отдельно оплачиваются:
- расходы на подготовку и организацию
юридической структуры, юридическое
сопровождение,
- налоги и сборы на совершение сделки в
США,
- комиссия брокера
***Пороговая доходность – доходность, по итогам превышения которой, управляющий партнер (соинвестор) претендует на получение
результативного бонуса
Результативный бонус составляет от 25% от суммы превышения и гарантирует инвестору, что предпринимаются все
возможные усилия для максимизации дохода инвестора.
1
2
3
4
5

17. contact information
www.naibecar.com
tel +7 495 787 42 97
msk.office@naibecar.com
Управление проектом:
принцип работы NAI Becar
Наш базовый принцип :
 Тщательный отбор и анализ объектов, предлагаемых для
инвестирования;
 Участие в проекте собственными средствами компании;
 Использование всех возможностей для максимизации
дохода инвестора;
 Предоставление исчерпывающей актуальной информации
об объекте инвестирования;
 Прозрачная структура инвестиций и управления проектами.
Наши сильные стороны:
 Многолетний опыт работы на российском рынке
недвижимости NAI Becar
 Опыт реализации аналогичных проектов в США
Проведение
и закрытие
сделки
Уточнение требований
инвестора
Подготовка term-sheet
Решение организационных
вопросов в ходе подготовки
к сделке
Управление
активами
1
2
3
4
5

18. contact information
www.naibecar.com
tel +7 495 787 42 97
msk.office@naibecar.com
Партнеры:
1
2
3
4
5
Управляющая компания
Под управлением $ 1 млрд, более 15000 объектов недвижимости для
институциональных инвесторов, кредитных организаций и частных инвестиционных
групп. Представлена в 75 сообществ в 36 городах и 9 государств.
Управляющая компания гарантирует абсолютно легальное ведение бизнеса, уплату
всех необходимых налогов и сборов, своевременное обслуживание и ремонт
имущества, эффективную работу с арендаторами.
УК обязуется предоставлять регулярные отчеты о своей деятельности и давать
рекомендации по минимизации расходов инвестора
Приобретение и управление активами
Бюджетирование и ежемесячный мониторинг Проекта
Управление активами
Компания является инвестором и управляющим с текущим портфелем свыше $300 млн.
Под управлением активы по всей Северной Америке Специализируется на оптимизации
инвестиционной стратегии, прогнозирование сценариев рынка. Поиск сильных векторов
роста в юго-западных, юго-восточных регионах США.
Координирование и полное сопровождение проектов
NAI Becar - одна из крупнейших российских компаний рынка недвижимости и инвестиций,
представитель в России мировой сети NAI Global.
NAI Global – один из самых крупных провайдеров услуг на мировом рынке коммерческой
недвижимости и единственная сетевая управляющая компания.
 400 офисов в 55 странах мира, успешные операции на сумму $ 45 млрд. ежегодно.
 25 000 000 кв. км в управлении по всему миру.
 REALTrac™ Online – уникальная запатентованная технология, лауреат нескольких
премий.
 Запатентованная программа администрирования стратегических операций и система
отчетности STARS™

19. contact information
www.naibecar.com
tel +7 495 787 42 97
msk.office@naibecar.com
Контакты
Группа компаний Бекар – одна из крупнейших российских компаний
рынка недвижимости и инвестиций, представитель в России мировой сети
NAI Global (400 офисов в 55 странах мира).
Мы имеем фронт-офисы в Москве и Санкт-Петербурге, а также
представительства в нескольких городах России. За 23 года работы мы
прошли сложный путь становления цивилизованного рынка недвижимости,
приобрели огромный опыт в реализации крупномасштабных и сложных
проектов. Мы также активно занимаемся собственными инвестиционными
проектами в России, Великобритании и США.
Вкладывая свои средства и
средства Клиентов,
мы сфокусированы на решении задачи
стабильности и надежности.
Попробуйте вкус американских
инвестиций –
инвестируйте вместе с нами!
Цюрюпа Ольга
Менеджер по управлению
активами
o.tsyuryupa@naibecar.com
Тел. 7 812 490 70 01
Контактное лицо: