这份文档探讨了教会土地的现状、宗教土地政策及其社会影响，特别关注教会卖地和地产发展的争议。研究涵盖教会的土地使用情况、盈利模式及其与社区的关系，包括过程中的政治经济分析。还涉及政府对宗教团体的支持与限制，以及教会如何在房地产发展中平衡宗教使命与经济利益。

1. 教會土地研究初探
SCM x 本土研究社

2. 本土研究社
● 開拓各種自主獨立的本土研究，推動民間知識生產與普及
● 協作式研究

3. 研究源起
● 不少教會賣地作物業發展，政府的土地優惠用得其所? 違反
原有的宗教意義?
● 現時普遍現象?
● 個案的政治經濟分析、當中的社會意義

4. 研究方向Brainstorm
● 教會土地現況 Factual Account
● 現行宗教土地政策
● 牟利/重建爭議
● 會堂與社區的關係

5. 教會土地現況 Factual Account
● 教會數字、分佈、各教會的信徒數目
● 場地形態: 座堂、樓上教會、社區中心、學校
● 自購/租用比例、租金影響? (~樓上書店)
● 工廈教會?(大圍)
● 教會面積: 人均崇拜面積、大小教會差異
● 擁有物業、用途(困難)

6. ● 香港教會更新運動:
教會普查統計數據集
● 請教或請求協助
● 普查形式: 問卷調查/電話

7. 現行宗教土地政策
● 申請政府土地(GIC) + 優惠地價
//根據現行政策，政府可就宗教團體申請政府土地以興建宗教設施給予政策支持，宗
教設施所佔樓層面積可以優惠率計算地價。除此以外，民政事務局並沒有向宗教團體
提供其他財政支援或貸款，協助它們舉辦宗教活動或購置宗教設施。//
(立法會十六題：政府對宗教團體的支援)
//政府在規劃一個地區的土地用途時，會預留適當土地作為「政府、機構或社區」用地
提供政府、機構或社區設施。此等用地是可用作發展宗教設施，但須視乎是否有其他
更逼切的土地用途需求和是否符合有關土地的特定限制。//
(立法會十三題：宗教信仰自由 )

8. ● 私人協約 + 優惠地價
//宗教團體亦可按《城市規劃條例》中訂明的規定向城市規劃委員會申請於規劃
作其他用途的土地上發展宗教設施。就任何以私人協約方式批出作禮拜場所的
土地而言，如果申請人是宗教團體並為根據《稅務條例》第88條獲認可屬公共性
質的慈善機構和信託團體，則可獲給予優惠地價。//
(立法會十三題：宗教信仰自由 )
● 例子: 循道衛理聯合教會遨舍衛蘭軒
當年1000元地價、地租是應課差餉租值的3%

9. ● 豁免納利得稅
身分: 慈善團體(88牌)
條件:
（1）所得利潤只作慈善用途
（2）所得利潤大部分在香港境內使用
（3）該業務是與其成立的宗旨有密切關連，例如宗教團體出售宗教刊物、協助視障人
士的機構售賣由視障人士製造的手工藝品

10. ● 例子: 聖公會出售其鹿茵山莊物業(原為大埔聖基道兒童院舊址地皮)獲利逾十一
億元，但無帳目證明如何將利潤在香港作慈善用途
● 上訴失敗，被追收逾1.8億元利得稅

11. ● 租用社區設施和短期租約
社區會堂、空置政府物業/土地舉辦宗教活動
政策支持
● 需再進一步整理

12. 牟利/重建爭議
1. 地產發展/出售套現
1.1 與地產商合作發展

13. ● 鹿茵山莊Case
● 89年聖公會已開始著力探究發展潛力，提出改劃申請
● 直至93年與長實達成協議，將地皮交予長實合作重建，由長實出錢補地價
● 按協議:
(1) 長實先支付3億元予聖公會
(2) 聖公會獲分鹿茵山莊三分一物業，即約120個住宅單位及100個車位，聖公會
可自行在巿場出售或供退休神職人員使用
(3) 餘下物業則由長實出售，與聖公會平分利潤，並保證聖公會至少可獲利潤1.5
億元
● 低密度豪宅鹿茵山莊共有381伙，其中包括22間獨立屋及359間分層單位，長實
於98年推售時，曾創下當時每呎萬元的天價

14. 1.2 重建/ 植堂模式
● 未用盡地積比/可改劃
● 地契寬鬆
● 常見模式: 教會出地 & 地產商出錢，教會獲重置新住宅的低
層和分配單位
● 或直接換地，地產商負責新會堂的興建

15. 佑寧堂(重建換單位)
● 堅尼地道，有逾60年歷史、屬擬議三級歷史建築的教堂
● 計劃與恒基合作重建一座22層高豪宅，提供45個與恒基服務式住宅「尚匯」同級
的住宅單位
● 教會則會重置於豪宅的最低5層，重建後佑寧堂將獲分配19個單位，可供牧師使
用或出租
● 利益衝突: 負責重建事宜的成員，部份亦與地產商關係密切，eg. 與恆基合作的建
築師、地產商經營服務式住宅

16. 天主教香港教區
● 出讓灣仔星街聖母聖衣堂土地予長實，興建匯星1號(42 層，現呎價逾2萬元)，換
取物業的二樓和三樓作聖堂，以及原本只是供教堂
使用的13個車位

17. 浸信會神學院(換地)
● 將何文田山道一號浸信會神學院(前校舍) 予新鴻基地產，已建成豪宅「何文田山
道一號」，套現逾15億元，現呎價達2萬
● 新地為神學院覓得西貢西澳一幅地皮作新校址，並負責新校舍的地價和興建費
用

18. 1.3 自行發展/重建
聖公會
● 「保育中環」項目:
保留此4幢歷史建築，以換取政府准許聖公會在旁興建一座綜合大樓(18層)與一
座住宿大樓(11層)，並將約10萬平方呎樓面面積轉移至聖公會在大坑畢拉山另
一地盤興建，全部毋須補地價
● 地契的擬定條款比原定建議有多項放寬: eg. 13層樓的綜合大樓獲准加高至18層
● 蘋果: 可對外出租(需求證)，綜合大樓提供有限度社區服務，主要出租予私家醫生
診所(需考察)

19. 安貧小姊妹會
● 改劃香港仔惠福道聖瑪利安老院幾座3至5層高樓宇，GIC改成住宅，申請興建4
幢34層高住宅，提供900伙，樓面面積過百萬呎
● 遭反對，因為屏風樓效應及交通阻塞問題
● 未跟進最新發展

20. 中華基督教會公理堂
● 早年獲批在港島999年的寬鬆地契
● 向城規會申請將六層的教堂重建為25層大樓，會方曾以將來為教會帶來穩定收
入為理由，申請興建商業用寫字樓(三分一)但被拒絕，最終樓面須租予不同的非
牟利機構

21. ● 常與地產商合作
● 地契條款: 未用盡地則比
● 地產發展謀利
● 重建模式: 換單位/換地
● 查看、分析個案(vs新聞)，更新現時發展

22. 2. 牟利用途
● 酒店/旅舍/服務式住宅
● 私家醫院

23. 灣仔遨舍衛蘭軒
● 循道衛理聯合教會擁有
● 地契載有「非牟利」條款 & 「不多於400間房間的非牟利旅舍」
● 外判予泰國營辦商ONYX集團，2012至2013年度錄得1592萬元盈利，以「牌照
費用」形式撥給循道衛理
● 雙人房: 1700 HKD
三人房: 2500 HKD
● 酒店(hotel)和旅舍(hostel)，
在定義上未有區分，灰色地帶

25. 油麻地「救世軍卜維廉賓館」
● 2011 至 12 年度則錄得 254 萬元收入
● 6間雙人房: 1550 HKD /1320 HKD
女青年會「旺角女青年會柏顏露斯賓館」
● 何文田峰景軒六至二十樓
● 定價約七百至八百元一晚
● 「象徵式」預留一層女子樓層，其餘的樓層會招待男女旅客
● 女青兩間旅館及兩間服務式住宅，2011 至 12 年度收入為 9,245 萬元
● 園景軒(政府於1987年以1000元象徵性地價批出)、般咸軒、海棠軒

26. 海棠軒
● 九龍塘又一村、服務式住宅
● 本應只提供非牟利的女子宿舍服務，但機構支付了約五萬六千元「行政費」後
，便成功更改條款，在地契中取消「女子」兩字
● 面積: 183至775呎
月租: 一萬二千三百元至二萬八千元等
● 2008年曾推出分娩住宿套餐(雙非)
貴租 + 保母及產後補身服務
輿論爭議下停止

27. ● 違反地契條款(土地優惠)，利用灰色地帶取巧
● Even 利潤回撥給教會作其他用途，正當性?
● 利用公眾資源補貼教會
● 其他可能性? 青年宿舍?

28. 私家醫院
● 透過私人協約形式，獲政府以免地價或者象徵式地價批予主辦教會，以鼓勵興建
非牟利的私家醫院
● 「上述醫院所得利潤不得分發。任何得自上述醫院的利潤(如有)須 悉數讓承批人
作慈善用途，但不包括傳道或教會用途。」
● 聖德肋撒醫院: 將3億盈利以「許可使用費」形式捐予所屬聖保祿女修會，佔盈餘
兩成
● 查下地契條款同醫院條數

30. 會堂土地與社區/社會的關係
● 與附近居民的交流連繫
● 場地作社區用途?
● 土地優惠用得其所
● 土地功能: 社會需要

31. 討論時間

32. 資料來源
● 2014香港教會普查統計數據集
● 明報
● 東方日報
● 太陽報
● 蘋果日報
● 立法會文件
● 中原地產