Документ описывает процесс проверки документов аренды и риски, связанные с арендой как зарегистрированной, так и незарегистрированной недвижимости. Проблемы могут возникнуть из-за несоблюдения требований законодательства, что может привести к финансовым потерям и ответственности за соблюдение условий труда. Также рассматриваются важные аспекты, связанные с арбитражными соглашениями и юридическими премиями в России.

1. Светлана ИВАНОВА,
практикующий юрист,
г. Москва
Проверка документов
Каждый юрист в своей работе не раз
сталкивался с договорами аренды. И про-
веряемый в этих целях пакет докумен-
тов, как правило, стандартен. Наряду с
документами, подтверждающими право-
способность арендодателя и полномочия
лица, подписывающего договор, провер-
ке подлежат документы, подтверждаю-
щие права арендодателя на предостав-
ление помещений в аренду (субаренду).
В частности, это свидетельство о госу-
дарственной регистрации, являющееся
документом, подтверждающим в соответ-
ствии со ст. 14 Федерального закона от
21.07.1997 № 122-ФЗ «О государствен-
ной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним» проведение
государственной регистрации возникно-
вения и перехода прав на недвижимое
имущество.
По тем или иным причинам некоторые
арендодатели предпочитают отказаться
от регистрации соответствующих прав.
В основном это касается нежилых зданий
(сооружений), возведенных на земельном
участке, принадлежащем арендодателю
на праве собственности или находящемся
у него в аренде.
В подобной ситуации есть как плюсы,
так и минусы. Обе стороны экономят на
таких «помещениях»: арендодатель – на
расходах, связанных со строительством
(в случаях с возведением некапитальных
построек), с вводом в эксплуатацию, ре-
гистрацией и т. д., арендатор – на аренд-
ной плате, регистрации (даже если до-
говор заключается на срок более одного
года), текущем ремонте и т. д.
В аренду сдаются как «легковозводимые
конструкции» (некапитальные постройки)
(далее – конструкции), так и недвижимое
имущество, возведенное с нарушениями
действующего законодательства, право
собственности на которое не зарегистри-
ровано надлежащим образом.
Право собственности на конструкции,
не подпадающие под определение «не-
движимое имущество» (как и договор
аренды), не подлежит регистрации в Еди-
ном государственном реестре прав на не-
движимое имущество. Исключением яв-
ляются случаи, когда к возведенной по-
стройке подводятся коммуникации. Тогда
в соответствии с определением, данным в
ст. 130 ГК РФ, постройки будут считаться
недвижимостью и согласно ст. 131 ГК РФ
подлежать государственной регистрации.
Риски
При передаче в аренду конструкции слож-
ность вызывает определение объекта
аренды. Если это недвижимость, зареги-
стрированная в соответствии с требовани-
ями действующего законодательства, ее
можно определить по адресу, кадастро-
вому (инвентарному, условному) номеру,
указанным в свидетельстве о государ-
ственной регистрации права, и докумен-
там БТИ. Конструкции, напротив, не об-
ладают явными признаками, по которым
в договоре их можно определить навер-
няка. А согласно ч. 3 ст. 607 ГК РФ при
отсутствии в договоре данных, позволяю-
щих определенно установить имущество,
подлежащее передаче арендатору в каче-
стве объекта аренды, условие об объекте
считается не согласованным сторонами,
а соответствующий договор не считает-
ся заключенным (определения ВАС РФ от
25.05.2011 № ВАС-1132/11, ВАС РФ от
24.12.2012 № ВАС-16524/12).
Обратите внимание, что при заклю-
чении договора аренды объекта, обла-
дающего признаками недвижимого иму-
щества, несоблюдение арендодателем
правил государственной регистрации
указанного объекта может быть вызвано
использованием земельного участка не
в соответствии с его целевым назначе-
нием, в том числе если возведение по-
строек на данном участке запрещено.
Подобная хитрость арендодателя может
обернуться принудительным изъяти-
ем земельного участка на основаниях и
в порядке, предусмотренных ГК РФ, Зе-
мельным кодексом РФ (в том числе путем
принудительного прекращения прав на
земельный участок), иными законода-
тельными актами, а также сносом само-
вольной постройки, если арендуемый
объект будет признан таковым в рамках
ст. 222 ГК РФ.
Так, ФАС СКО Постановлением от
14.12.2005 по делу № Ф08-5680/2005
оставил в силе Решение Арбитражного
суда Ставропольского края от 14.02.2005
и Постановление апелляционной инстан-
ции от 19.09.2005 о прекращении права
постоянного (бессрочного) пользова-
ния земельным участком по основаниям,
предусмотренным ст. 45 ЗК РФ.
Не забыть об охране труда
При выборе арендуемого помещения
не следует забывать и о требованиях,
предъявляемых к условиям труда ра-
ботников. Так, в соответствии со ст. 22,
223 ТК РФ на работодателя возлагается
обязанность обеспечить безопасность и
условия труда, соответствующие госу-
дарственным нормативным требованиям
охраны труда; бытовые нужды работни-
ков, связанные с исполнением ими тру-
довых обязанностей; санитарно-бытовое
и лечебно-профилактическое обслужива-
ние, включая оборудование санитарно-
бытовых помещений, помещений для
приема пищи, помещений для оказания
медицинской помощи и др.
За нарушение возлагаемых трудовым
законодательством на работодателя обя-
зательств последний может понести от-
ветственность как согласно администра-
тивному, так и уголовному законода-
тельству. Так, в силу ст. 5.27 КоАП РФ
нарушение законодательства о труде
и об охране труда повлечет наложение
административного штрафа от одной до
пятидесяти тысяч рублей или админи-
стративное приостановление деятель-
ности до 90 суток или дисквалификацию
на срок от одного до трех лет. Наказа-
нием же за нарушение правил охраны
труда согласно ст. 143 УК РФ могут стать
не только штраф, но и исправительные,
принудительные работы, а также лише-
ние свободы с лишением права занимать
определенные должности или занимать-
ся определенной деятельностью.
Из вышеизложенного видно, что кажу-
щаяся простота сделок по аренде кон-
струкций и недвижимого имущества, не
зарегистрированного в установленном
порядке, может обернуться не только не-
предвиденными расходами, но и другими
негативными последствиями, выражен-
ными в привлечении к административной
или уголовной ответственности. К тому
же понесенные сторонами договора
убытки могут повлечь и налоговые по-
следствия, выраженные в доначислении
налога на прибыль, пеней и штрафов.
>>> С начала года более 6 тысяч инвалидов трудоустроены на специально оборудованные >>>
№ 33 (786), август 2013
Стр. 15 >>> Стр. 13 >>> Стр. 16 >>>
То, что туалеты в поездах посто-
янно ломаются, известно всем.
Конечно, нам не повезло, что
сломались одновременно оба.
Но ведь вагоны – собственность
ФПК, сделанные по ее заказу, по
утвержденным ею техническим
требованиям. Но, видимо, пле-
вать хотели в ФПК на удобства
пассажиров – и такое схавают...
Для того чтобы в случае воз-
никновения спора по брачному
контракту была возможность
обратиться в третейский суд, не-
обходимо включить в договор
специальную арбитражную ого-
ворку... И коммерческий арби-
траж поможет супругам решить
вопрос быстро и своевременно.
...Свобода труда предполагает обеспечение каж-
дому возможности на равных с другими гражда-
нами условиях и без какой-либо дискриминации
вступать в трудовые отношения. На что же может
претендовать лицо, которому необоснованно отка-
зали в заключении трудового договора?
ПРЕСС-РЕЛИЗЫ
Ежегодная конференция
«Право в России» в Берлине
Газета «эж-ЮРИСТ» является инфор-
мационным партнером ежегодной кон-
ференции «Право в России», которая
пройдет в Берлине (Hotel de Rome)
10 октября 2013 года. Ее организа-
тор ― Торгово-экономическое бюро
Посольства Российской Федерации в
Федеративной Республике Германия.
Российско-германская конферен-
ция посвящена актуальным правовым
вопросам, а также последним тенден-
циям в области инвестирования и фи-
нансирования в России.
В рамках пленарных заседаний ав-
торитетные деятели политики, эконо-
мики и права, представители посоль-
ства РФ в ФРГ обсудят вопросы пра-
вового обеспечения и защищенности
иностранных инвесторов в России.
Нарядустакими ужеизвестнымифор-
матами, как специализированные фору-
мы и экспертные панельные дискуссии,
в этом году на конференции участников
ожидает углубленное обсуждение право-
вых вопросов и решений на практических
примерах в формате круглого стола.
Эксперты из таких известных ком-
паний и юридических бюро, как «Эрнст
энд Янг», «Дагмар Лоренц», «Нёрр»,
«Байтен Буркхардт» и др., представят
актуальную информацию:
― «Стратегия-2020»;
― выход на рынок, создание
фирмы, установление акционерных
отношений;
― правовые гарантии и комплаенс,
комплаенс при организации сбыта;
― юридически выверенное заклю-
чение договора;
― юридически верный путь к рос-
сийской недвижимости,
― налогообложение иностранных
компаний в России;
― актуальные вопросы и тенденции
трудового и социального права;
― M&A в России: приобретение ком-
паний и совместные предприятия;
― вступление России в ВТО и даль-
нейшее развитие Таможенного союза;
― немецкие застройщики в Рос-
сии: риски при строительстве в России
и их минимизация;
― от обычного комплаенс к модели
ответственного управления.
Москва и Милан
станут партнерами
в сфере третейского
судопроизводства
Председатель Арбитражного тре-
тейского суда Москвы А. Кравцов и
генеральный секретарь Арбитраж-
ной палаты Милана Стефано Азза-
ли договорились о сотрудничестве.
Итогом делового визита российской
стороны в Италию стало соглашение
двух третейских судов об обмене ар-
битрами. При рассмотрении споров с
участием итальянских граждан тре-
тейский суд Москвы будет приглашать
арбитров из Италии. Если в практике
миланской арбитражной палаты воз-
никнет спор с участием граждан Рос-
сии, к его рассмотрению будет привле-
каться судья Арбитражного третейско-
го суда Москвы в составе коллегии,
как это принято в Арбитражной палате
Милана.
Третейский арбитраж Италии не-
сколько отличается от российского.
Как пояснил Стефано Аззали, су-
дебное дело рассматривается кол-
легиально: двух арбитров стороны
спора выбирают самостоятельно,
третий арбитр ― председатель ―
назначается Советом Арбитражной
палаты. Если стороны не сошлись
в выборе, а это случается в 30%
случаев, то двух других арбитров
также назначает Совет. Сам про-
цесс рассмотрения дела и принятия
решения по нему длится в Милане
гораздо дольше, чем в Москве: тре-
тейский суд выносит решение через
5―6 месяцев после принятия иска.
При этом с исполнением решения
никаких проблем не возникает: го-
сударственные суды охотно взаимо-
действуют с третейскими.
«Рассмотрение экономических
споров, сторонами которых являют-
ся граждане другой страны, требует
досконального знания иностранного
законодательства, ― говорит А. Крав-
цов. ― Разобраться в тонкостях зако-
нов и нормативных документов дру-
гого государства не так просто, нужно
привлекать экспертов. Сотрудниче-
ство с зарубежными коллегами и слу-
жит такой цели. Италия стала первой
страной, с которой мы договорились
о таком партнерстве. Это отличный
опыт для обеих сторон».
«Юрист года» ― 2013
Ассоциация юристов России про-
должает прием и рассмотрение до-
кументов на соискание высшей юриди-
ческой премии «Юрист года» и медали
им. О.Е. Кутафина «За заслуги в юрис-
пруденции» в 2013 году.
Решением Президиума Ассоциа-
ции с 18 июля 2013 года и до 15
сентября 2013 года будет осущест-
вляться прием документов для кан-
дидатов в соискатели высшей юри-
дической премии и медали. Пред-
седателем Совета Премии в 2013
году единогласно избран сопредсе-
датель Ассоциации юристов России
С. Степашин. В этом году премия
будет вручаться по пяти номинаци-
ям:
• «За вклад в юридическую науку»;
• «Развитие законодательства»;
• «Правозащитная деятельность»;
• «Юридическое образование и
воспитание»;
• «Правовое просвещение».
Принять участие в конкурсе могут
государственные служащие, корпора-
тивные юристы, адвокаты, нотариусы.
Лауреат премии должен соответство-
вать ряду критериев:
― иметь высшее юридическое об-
разование или ученую степень в обла-
сти права;
― вносить значительный вклад в
формирование правового государ-
ства, укрепление законности и право-
порядка;
― участвовать в защите прав и за-
конных интересов граждан, развитии
юридической науки;
― иметь общественное признание
заслуг в той или иной области юрис-
пруденции.
Заявки на кандидатов подаются
через советы региональных отделе-
ний Ассоциации юристов России. Тор-
жественная церемония вручения на-
град состоится 3 декабря 2013 года, в
профессиональный праздник – День
юриста.
Договор аренды помеще-
ний – один из наиболее рас-
пространенных видов догово-
ров. Однако ни сложившаяся
практика, ни прописанный
порядок в ГК РФ не сделали
этот договор простым.
НЕПРОСТОЙ ДОГОВОР АРЕНДЫНЕПРОСТОЙ ДОГОВОР АРЕНДЫ
Кажущаяся простота сделок по аренде может
обернуться рядом негативных последствий